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본 연구의 공간적 범위는 서울의 대표적인 상업 및 공업지역의 역할을 담당하였으며, 1990년 수립된 서울시 도시기본계획에 의해 서울의 대표적인 부도심으로 역할을 하여왔던 영등포역 일대로 영등포동 3·4가, 문래동 3가, 당산동1가 일부지역을 연구대상지로 선정하였다. 본 연구의 시간적 범위는 1973년부터 2013년까지이다. 시간적 범위의 선정이유는 도시형태의 변화를 측정할 수 있는 주요 자료인 항공사진을 최초 취득 가능시기가 1972년이나, 1972년의 자료에는 일부 누락된 부분이 있어 실질적으로 유용한 항공사진을 취득할 수 있는 1973년을 기점으로 하였는데, 해당 시기는 CAD 수치지형도 및 지적도를 함께 분석 할 수 있는 시기와도 일치한다. 본 연구의 내용적 범위는 Conzen(1960)의 도시형태 변화를 연구할 때 기본적인 구성요소로 삼았던 길, 필지, 건물과 함께 블록 등의 변화를 함께 검토하였다. 이를 위해 2장에서는 도시형태 관련 이론을 검토하고, 도시형태에 영향을 주는 요인들에 관한 선행연구들을 고찰한다. 3장에서는 사례대상지 시기별 도시형태 변화특성을 블록, 도로, 필지, 건축물로 구분하여 설명하고 그 변화의 원인 및 특성을 분석하였다. 4장에서는 도시형태변화 실태를 종합분석하고 5장에서는 3장과 4장의 분석결과를 바탕으로 정책적 시사점 등을 도출한다.

본 연구의 연구방법으로는 도시공간의 형태와 기능에 대해 도면으로 특성을 관찰하고 시계열적으로 심층분석하는 방법으로 연구를 진행하며, 구체적인 방법은 다음과 같다. 첫째, 문헌조사와 현장조사를 토대로 도시형태 관련 자료를 수집하고 데이터베이스를 구축하는 과정이다. 본 연구에서 사용된 근거자료는 1973년대부터 2013년까지의 10년 단위의 항공사진과 해당 년도 전후의 각 1년의 항공사진을 비교자료로 사용하였다. 또한, 서울특별시 1977년과 1991년 연혁도, 2000년과 2014년의 CAD 수치지형도, 지적도 및 폐지적도, CAD 지적도 등을 일반자료로 선택하였으며, 각 시기의 지도들을 비교분석 하기 위하여 각 시대별 사회상을 설명한 제 문헌 및 지도 등을 보조자료로 사용하였다. 둘째, 도시형태 구성요소의 변화정도를 측정하는 과정이다. 형태 변화의 측정기준을 토대로 구성요소(도로, 필지, 건물 등)간의 변화 정도를 분석한다. 이러한 분석은 먼저 블록, 도로, 필지, 건물 등의 변화 정도를 파악하며, 이러한 변화에 일정한 패턴이 있는지, 그 변화의 양상은 어떻게 되는지, 그 원인이 어디에서 오는지 등을 파악하였다. 구체적으로 건축물·블록·도로의 변화 등은 1973년도 항공사진으로부터 시계열적으로 분석하였으며, 필지의 변화는 현 토지대장과 지적도를 발급한 후, 이를 토대로 역순으로 원형의 형태를 찾아가는 방법을 사용하였다. 셋째, 물리적 도시형태 분석과 함께 도시조직의 변화과정을 추적하면서 제도적인 관점에서 먼저 파악하고, 경제·사회·법적인 요인 등을 고려하여 종합적인 변화 원인 및 특성을 고찰하고자 하였으며, 이에 대한 참조를 위해 토지이용 현황 등을 파악하였다. 마지막으로 앞에서 분석된 자료와 내용들을 토대로 향후 도심부 블록재생에 있어 시사점 도출 및 도심 재개발에 유연하게 대응 및 관리해 나갈 수 있도록 적용 가능한 방안들을 제시하였다.

도시형태에 대한 정의는 다양하나 무동(Moudon, 1997, p.3)은 도시형태학은 “인간의 정주지로서의 도시를 연구하는 것”이라고 정의하였다. 양승우(2000)은 도시형태학이란 도시의 물리적 형태(urban form)를 대상으로 형태의 구성요소를 분류하고, 각각의 구성요소에 대한 특성을 규명하며, 구성요소간의 상호관계를 연구하여 도시의 생성·발달 및 생활상 등 제반 도시의 물리적 형태뿐만 아니라 비 물리적인 환경에 대해서 설명하는 근거를 마련하려는 학문분야라고 하였다. 결국 도시형태학이란 인간의 정주지로서의 도시를 연구하는 학문이며, 도시의 물리적 공간적 형태와 이에 대한 공간적 인식을 바탕으로 도시형성 및 변화 과정을 설명하고 도시형성 및 변화에 대한 예측 등을 통한 분석을 통한 연구를 하는 것이라 할 수 있다.

도시형태학에 대한 연구는 1960년대 이래 길, 필지(대지), 건물의 3가지 구성요소를 체계화시켜 지리학적으로 도시형태 변화를 분석하는 Conzen과 그의 연구에서 계승된 영국 형태연구³⁾와 건축적인 접근을 시도한 Muratori와 Caniggia로 계승되는 이태리 형태연구가 양대축을 이루어 왔다. 기존 도시형태 관련 연구는 Conzen의 연구를 바탕으로 한 도시형태의 구성요소를 필지, 가로 건물로 보고, 구성요소간의 관계를 통해 형성되는 가로체계, 블록내의 필지체계, 도시평면, 토지 이용과 변화유형, 변화방식, 형태속성 등을 포함하여 연구하는 것이 일반적이다.

특히 Conzen의 연구는 진화론적 관점에서 형태발생학적 접근을, Muratori와 Caniggia의 연구는 단위조직의 유기체적 확장의 관점에서 접근하나, 두 가지의 연구는 도시의 역사적 맥락을 이해하고 도시형태 변화를 이해하고자 하는 데는 공통점을 찾을 수 있다. 도시의 형태변화는 형태를 구성하는 부분이나 전체가 소멸되고 생성되는 방식으로 이루어진다. 또한 이러한 변화과정에서 기존형태가 어는 정도 유지되고 있는지와 주변과의 형태적 맥락 등과 연결되어 있는지 등에 대해서 구분하여 분석하는 것이 일반적이라 할 것이다. Moudon은 형태분석에 있어서 건물단위에서 지역단위로 연결시킬 수 있는 연계요소로서 필지단위의 중요성을 강조하고 있다. Conzen의 형태연구 및 Muratori와 Caniggia의 형태연구 뿐만 아니라 이후 많은 형태연구가 유형화의 방법으로 체계화 시켜 분석하였는데 이러한 분석방법은 복잡한 도시경관을 쉽게 이해할 수 있는 단초를 제공⁴⁾한다. 이런 접근의 연장선에서 필지단위로 측정 시 합필과 분필의 과정에 대한 분석을 토대로 전체적인 도시형태 변화정도를 분석한다.

본 연구에서는 선행연구를 통해 도시조직의 중요요소로 작용하는 도로·블록·필지·건축물의 형태변화를 시계열적으로 분석함으로써 대상지의 도시형태 변화 과정을 분석하고자 한다. 이러한 분석은 공장이전적지에 상업·주거·업무시설 등이 복합적 입지함으로써 주변지역 형태변화에 시계열적으로 미치는 영향을 파악하는데 주효할 것으로 보인다.

본 연구에서는 영등포 부도심 일대의 도시형태 변화를 진화론적인 관점에서 고찰하였다. 변화의 정도를 측정하는 기준은 원형에서 얼마나 변화하였는지를 분석하여 보았으며, 도시형태의 변화는 1973년을 기점으로 10년 단위로 1983년, 1993년, 2003년, 2013년을 나누어진 4개 일정한 시점에 따라 어떻게 도시형태가 변화였는지를 블록, 도로, 필지, 건축물로 구분하여 분석하였다.

대상지 일대는 주요간선도로⁹⁾로 구분되는 5개의 대형 블록으로 구성되고, 이러한 대형블록은 약 50개의의 소형블록으로 구성되어 있다. 대형블록의 경우는 <그림 2>와 같이 오랜 시간 동안 큰 변화없이 그 형태를 유지하는 경향이 있는 것으로 보인다. 이는 초기 도시계획에서 도로가 확보된 후, 주요간선도로로 주변의 지가가 크게 상승함으로써 상승된 지가로 인해 추가적인 도로 확폭이 어려워 오랜 시간이 경과하여도 블록은 그 기본 형태를 유지하는 것으로 보인다. 이러한 이유로 대상지의 대블록은 일제시대부터 유지되던 기본 형태를 현재까지 큰 변화 없이 유지하고 있는 것으로 보인다.¹⁰⁾ 다만, 대형블록 내부의 소형블록의 변화는 대부분 새로운 도시형태를 조성하는 정비사업이나 도로 개설 등을 통한 과정을 통해 일어나는 것으로 보인다. 시기별로 블록의 변화양상은 시간의 흐름에 따라 다른지만, 초기에는 도로의 개설에 따라 소규모로 블록의 변화가 발견되고 근본적인 변화는 발견되지 않았다. 하지만 2003년도에는 대형 및 소형블록의 형태에서 큰 변화가 발견되는데, 이는 방림방적 공장이전적지가 개발되면서 블록도 같이 변화하는 양상을 보이기 때문이다. 이러한 변화는 2013년도까지 이어져 방림방적 공장이전적지의 분할필지 중심부를 가로지르는 도로망의 개설과 경성방직 공장이전적지에 타임스퀘어의 건립에 따른 분필 및 합필에 따라 크게 확인된다. 반면, 도로는 대형블럭 외부에서 초기 도로의 형태를 유지하나 블럭의 내부에서는 필지의 변화에 수반한 소규모의 도로 형태변화가 발견된다. 특히, 초기 도로변화로는 지하철 2호선인 문래역의 개통에 따른 도로 확폭 이후에 주변 지역에서의 도로 변화는 거의 발견되지 않고 있다. 이는 대로의 경우에는 일단 개통되면 기존 도로에 따라 건축물들이 들어서게 되고 대로로 인한 인근지가의 상승으로 추가적인 도로 확폭 시에는 과다한 비용 등으로 공사에 어려움이 있기 때문에 최대한 현상을 유지하려는 경향 때문인 것으로 보인다. 다만, 대규모의 도로 변화는 공장이전적지에 대한 구획정리사업 등으로 필지 및 블록의 변화에 수반된 도로 개설의 형태변화로 변화가 생기는 것으로 발견되었다. 1983년과 1993년도까지는 <그림2>에서 도로형태의 큰 변화가 없이 미미한 정도의 형태변화에 머물렀지만, 2003년도에는 방림방적 공장이전적지가 개발되면서, 2013년도에는 경성방지 공장이전적지가 타임스퀘어로 개발되면서 도로의 큰 형태변화를 경험하게 되며, 대상지의 교통혼잡 개선을 위해 외부지역과 연결되는 고가도로가 대상지 중심부를 관통하면서 도로체계의 변화가 있었다. 2013년도에도 기존 도로의 확폭에 따른 변화가 발견되는데, 경성방직(주) 공장이전적지에 타임스퀘어가 입점함에 따라 주변 일대의 소통을 원활하게 하기 위한 일환으로 도로확폭을 시도한 것이 확인된다. 전반적으로 대상지 일대의 도로형태는 기존 공업지역이 주거·상업·업무지역으로 개발되는 것에 연동되어 도로가 확폭되는 형태변화를 경험하지 않음에 따라 첨주시간대에 가로별 교통량 한계를 초과하는 정체현상이 지속되고 있다. 또한 주변 지역에는 소규모의 철강 및 철제관련 시설이 가로변에 입지함으로 도시환경을 저해하고 있으며, 특히 공업소와 관련된 차량과 지역을 통과하는 외부의 통과차량으로 교통혼잡 양상을 보인다. 다만, <그림 3>에서 대상지 도로의 특이사항이 보이는데, 1950년대 지도에서 용산공작소 방향의 철도노선과 방림방적(주) 북쪽을 경유하여 동양방적 등에 이르는 철도노선이 발견되나 1973년도의 지도에서는 철길이 폐도가 되면서 그 자리를 자동차도로로 사용되고 있음이 발견된다.

Fig 2. 
Transformation of the Block and Road Form Over Time

Fig 3. 
Transformation of the Road

이는 지역 내 대형공업시설의 감소 및 철도를 이용한 대량운송의 필요성 감소에 따라 물류교통의 필요성이 철도에서 자동차로 변경됨에 따른 자연스럽게 철도사용 빈도가 줄어들면서 도로로 변경된 것으로 보인다. <그림 4>에서는 1983년도는 지하철 2호선 문래역의 지하철정류장에 따른 부설에 따른 노폭을 확보하기 위하여 주변도로 양쪽으로 각각 약 5M씩 도로폭을 확대한 것을 발견할 수 있다. 다만 1983년도의 위성사진에는 도로폭의 확대를 위해 도로의 많은 부분이 파헤쳐진 상태로 공사가 진행되고 있는 모습이 발견되고, 1993년도 위성사진에서는 완성된 도로의 모습을 발견 할 수 있다.

Fig 4. 
Roads around the Munrae Station¹¹⁾

영등포 부도심지역의 필지의 변화는 분필과 합필을 거듭하면서 변화를 계속하게 된다. 기존 공장부지로 사용되던 대형의 공장이전적지는 개발압력에 따라 소형필지로 분필되면서 격자패턴의 길과 필지로 변화면서 대규모 고층건물이 들어서게 된다. 이는 주변조직과 상충되는 양상을 보였으나 주변지역이 차후에 개발됨에 따라 점차적으로 주변과 조화를 이루어갔다. 또한 소형필지는 대규모의 합병개발을 통하여 기존 도시형태에 변화되면서 개발되거나 필지의 변화 없이 기존의 도시형태를 유지하고 있음이 발견된다. 이러한 합필과 분필이 일어나는 입지적 특성을 바탕으로 파악하여 보았을 때, 합필은 블록내부에서 일어난 경우와 도로와 인접한 블록에서 발생된 경우가 있었는데, 대상지의 경우는 주로 대로와 인접한 지역에서 주로 발생하였음을 알 수 있다. 대상지의 합필 및 분필에 따른 변화는 주로 2가지의 경우에 일어난 것으로 보인다. 첫째, 대형 건축물의 신축 및 증축 등에 따른 합필 및 분필의 경우이다. 합필은 대부분의 경우에 있어 기존 소형건물 등이 철거되고 그 자리에 대형건물이 입지함에 따라 대규모의 합필이 발생하는 경우도 종종 발견된다. 이러한 예는, <그림 5>의 1993년도의 영등포 소방서 후면부에 위치한 필지형태 변화에서 쉽게 목격할 수 있는데, 이는 영세한 소형필지를 통한 건축물의 건축에 한계를 느끼면서 주변 필지와의 합필을 통해 건축행위를 하기 위한 일환으로 합필이 이루어진 것으로 보인다. 이러한 경향은 2013년까지 목격되는데, 2013년 필지변화에서 목격되는 당산동 ‘신동아 파밀리에’나 영등포구 영중로 12에 위치한 ‘에쉐르아이’와 같은 개발사례가 이러한 소형필지의 합필을 통해서 이루어진 경우라 하겠다. 둘째, 합필 및 분필이 일어나는 원인으로서 도시환경개발사업 등의 일환으로 발생하는 경우이다. 이러한 예로, 대규모 공업시설로 이용되던 방림방적의 공장이전적지가 분필되면서 도시형태에 근본적인 변화가 일어난 경우이다. 이러한 예는 방림방적 및 경성방직의 공장이전적지 의 필지형태에 변화가 발생하였던 <그림 5>의2003년과 2013년도 필지의 형태가 변화한 것에서 확인 할 수 있다. 또한 대상지 내에서 합필을 통하여 대형건축물로 개발이 이루어졌던 주요 필지는 <그림 6>에서 확인 가능하다. 초기에는 중형필지 이상의 합필을 통한 개발이 관측되나 시간이 경과함에 따라 다수의 소형필지를 합필하는 방법으로 개발됨이 관측되었다.

Fig 5. 
Transformation of Lot Form Over Time (scale 1:1,000)

Fig 6. 
Transformation of Lot Form Over Time

연구대상지 일대에 건축물은 <그림2>에서 확인 가능한 것처럼 시간의 경과에 따라 지속적으로 그 형태가 변화하였음을 확인 할 수 있다. 초기에는 저층의 대형 공장 또는 영세한 소규모 공업시설과 상업시설이 위치하고 있었지만, 최근에는 <그림7>과 같이 대부분 대형·고층 건물로 건축되는 추세임을 확인 할 수 있다. 시기적으로 살펴보면, 먼저 1983년은 영등포역 일대의 상업지역에서 숙박업소 위주의 건축물이 활발하게 신축되면서 대상지 일대의 도시형태변화를 주도하였음을 확인할 수 있다. 이는 주변지역 간헐적인 소규모 공장 신축 행위와는 명확히 대조되는 특징이라 하겠다. 1993년은 영등포역을 중심으로 판매 및 업무기능이 서쪽지역으로 확산되면서 상업지역이 본격적으로 확산되는 시기이다. 이 시기는 대형 백화점이 입점하는 등 상업지역이 발달하고 활성화되기 시작하였던 시기라고 할 수 있다. 즉, 영등포역 일대의 기존 상업지역의 개발보다는 준공업지역 일대에서 건축물의 신축에 따른 형태변화가 활발하게 이루어짐에 따라 영등포역 일대의 상업지역과 준공업지역의 활성화가 이루어진 시기라고 할 수 있을 것으로 보인다. 즉, 준공업지역의 이용에 관하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 그 보완기능으로 설정된 주거 및 상업 기능에 의해 준공업지역이 잠식되면서 공업지역 사용되는 용도는 점점 더 감소하는 것이 발견된다. 다만, 기타 지역에서도 부분적으로 소형공장 위주의 신축에 따른 건축물의 변화가 있었음이 발견된다. 2003년도는 건축물의 형태에서 큰 변화가 있었던 시기라고 할 수 있다. 먼저 (주)종연방직의 공장 이전적지 일대 개발에 따라 이 일대에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 단지가 건설되었으며, 홈플러스 및 기타 시설 등이 건축되었다. 또한 당산동 일대에도 아파트 및 주상복합 건물이 들어서면서 이 지역에 본격적인 주공혼재의 양상이 발견되며, 영등포 소방서나 일부 소형 건축물들의 건축도 간헐적으로 일부 지역에서 건축되는 것이 발견된다. 당시, 대상지의 건축형태에서 특이점은 일반적으로 다른 지역에서는 건폐율을 최대한 확보하기 위해 필지의 경계선 등에 건축물을 배치¹²⁾(김도년 외, 2010)하는 방법을 사용하지만, 대상지는 용적률을 최대한 확보하기 위한 편법적인 건축물의 신축이 일부 목격되었다는 점이다. 2013년도는 건물의 형태에서 큰 변화가 발견되는데, 대표적인 경우가 경성방직(주) 일대에 들어선 타임스퀘어 건축물일 것이다. 기존 방림방적(주) 부지 일대에서 나대지 상태로 남아 있던 부지에는 SK리더스뷰나 에이스하이테크시티와 같은 대형 건축물들이 들어섰으며, 양화중화교와 같은 공공 건축물이나 신동아아파트와 같은 주거용 건물들의 건축도 발견되었다. 현재 대상지 준공업지역에 주거, 상업·업무, 복합(주거·상업) 기능이 침투하는 용도 혼재에 따라서 대상지 대부분의 공장이전적지가 주거·상업용도로 사용되어 공업지역으로서의 기능을 대부분 상실하여 공업용도로는 활용되고 있는 면적은 5% 미만¹³⁾인 것으로 조사되었다. 하지만 공장이전적인 일부 준공업지역에 아파트형공장인 문래동 에이스 하이테크와 테크노타워와 같은 건물 등이 신축되면서 준공업지역 내에서 공업지역으로서의 기능을 일부 보완한 것으로 보인다.

Fig 7. 
Current status of major buildings

도시형태의 변화에서 조사되는 것은 개별요소의 변화가 다른 요소의 변화에도 영향을 미친다는 점이다. 대상지의 연구에서 도로의 확폭에 따라 필지가 변화하거나 건축물의 변화하는 경향은 크게 발견되지 않았지만, 건축물을 건축하기 위하여 필지의 분필 및 합필이 동시에 진행됨으로써 도시형태를 변화시키는 양상이 발견되었다. 이러한 경우 공장이전적지를 제외하고 나머지 지역의 블록과 도로의 경우는 그 기본 형태에서 큰 변화가 발견되지 않았다. 다만, 방림방적 공장이전적지와 같은 경우에는 2009년 개발사업을 통해 분필 및 합필의 절차를 거치게 되고, 이러한 분필 및 합필 절차와 함께 도로가 신설됨으로써 해당 지역에 건축물이 들어올 수 있는 형태가 정해진 것으로 보인다. 이러한 개발사업은 필지의 변화를 가져왔으며, 필지의 변화는 자연스럽게 건물의 변화를 유발함으로써 도시형태에 근본적인 변화로 이어졌다. 이와 같은 이유는 1930년대 말 토지구획정리사업의 결과로 대상지 일대가 개발되면서 일정 수준의 블록 및 도로망이 구비되었기 때문인 것으로 보인다.

본 연구 대상지의 물리적인 형태변화에 정책적인 요인이 매우 중요한 역할을 한 것으로 보인다. 초기 영등포가 발달하게 된 배경도 경인선과 경부선의 분기점이 된 입지적인 요인이 크게 작용하였으며, 일제시대 때부터 서울을 공업도시화하려는 정책적 요구와 맞아떨어져 1933년 서울 편입이 결정되었다. 이후 해방과 한국전쟁 이후에는 공업지역으로서의 회복이 빨라 남한 최고의 공업지역이 되었으며, 1960년대는 영등포의 공업 인프라 수혜를 목적으로 조성된 구로공단 등으로 급격한 인구증가를 경험하게 된다. 하지만, 1970년대까지 경공업을 통해 근대화를 이루고자 했던 경공업 위주의 정책이 지속되는 동안에는 대상지의 물리적인 도시형태에는 큰 변화가 없었으나, 1980년대에 이르러 한국의 경제구조가 중화학공업 중심으로 변화되면서 해당 지역에 입지해 있던 많은 경공업공장 들이 외곽 지역으로 이전하거나 폐업·업종변경 등을 거치면서 대상지는 급격한 도시형태 변화를 경험하게 된다. 특히, 공장이전적지에 대해 초기에는 건축법을 통해 규제를 시도하였으나, 그 한계점을 인식하고 1996년경부터 준공업지역 내 공동주택 억제정책 및 기타의 보완조치들이 나오게 되고, 결과적으로 준공업지역의 개발은 지구단위계획을 통한 개발로 유도된다. 또한 2000년 중반 이후에는‘공장기능 유지를 위한 지식기반형 산업강화’를 위한 새로운 정책이 도입되면서 영등포동·문래동 일대의 공장이전적지에는 문래동 에이스하이테크¹⁶⁾와 같은 업무기능이 추가된 대형 아파트형공장이 생겨나기 시작한다. 공장이전적지의 개발에서 특징적인 것은 정책적으로는 공장이전적지를 주거·상업·업무용도가 조화를 이룰 수 있는 방향으로 개발을 유도를 하였으나, 실제적으로는 대부분이 합법 및 편법적인 방법을 사용하여 주거용도로 개발¹⁷⁾되었다는 점이다.

본 연구 대상지의 물리적 형태변화에서 경제적인 요인은 매우 중요하다. 영등포 부도심 지역은 일제시대 때부터 한국의 대표적인 공업지역으로 기능을 하여 왔지만, 시간이 경과함에 따라 공장지역으로서의 역할과 위상이 점점 축소되고 주거 및 상업용도로서의 기능이 확대되는 양상을 보였다. 대상지 일대의 도시형태 변화과정 중에서 가장 특징적인 것은 준공업지역으로의 주거·상업·업무 기능이 지속적으로 침투하여 용도 혼재현상이 지속적으로 나타나며, 이런 침투현상을 가로변지구나 내부지역의 구분 없이 동시다발적으로 일어났다는 점이다. 시기적으로, 1980년대는 영등포역 전면부의 상업지역 블록 내부공간에서 숙박업소 건축행위가 집중적으로 일어난 것이 목격되며, 이러한 개발압력·효과는 주변지역으로 전파되어 주변지역이 순차적 개발되는데 영향을 미친 것으로 보인다. 1990년대 이후에는 공장이전적지의 대규모 개발에 따른 토지형태변화를 경험한다. 예를 들면, 1970년대까지 경공업을 통한 근대화를 이루고자 하였던 경공업 위주의 정책 시에는 저밀도 저층의 방적공장이 필요하여 도심내부에 방림방적 부지와 같은 넓은 공장부지가 필요하였지만, 한국의 경제구조가 개편되면서 도심내부의 대형 경공업공장은 이전 및 폐업이 되고, 공장부지는 시대상황에 맞게 합필 및 분필의 과정을 거치게 되는데, 대형공장이적적지는 주로 분필의 과정을 거쳐서 소형필지로 형태가 변화하는 과정을 경험하게 된다. 연구대상지의 도시형태변화 패턴에서 관찰될 수 있는 것은 준공업지역에 대한 적절한 규제가 없었다면 대부분의 지역이 대규모의 아파트 단지로 개발되었을 가능성이 높다는 점이다. 이는 도시환경에 대한 고려보다는 고밀도 아파트로 개발하여 경제적 이익을 취하려는 개발업자¹⁸⁾들과 이를 규제하려는 행정당국의 지속적인 시도¹⁹⁾를 통해서도 확인할 수 있다. 다만, 이러한 획일적인 아파트 개발은 공장부지와 공동주택주민 간의 위화감을 조성하게 되며, 기존 도로의 용량을 초과하는 현상이 발생하고, 주변공간과의 단절현상과 같은 문제점을 야기함으로써 도시 발전이라는 차원에서는 문제점이 될 수도 있을 것이다. 다만, 이용배(2012)의 연구에서와 같이 공장총량제(1994년)가 도입 된 이후에는 공업용도의 부지가 점차 주택·판매·업무 용도로 특화되면서 블록별로 특화되는 블록이 나타났으며, 이렇게 특화된 용도들은 영등포역·문래역 등을 중심으로 클러스트화되고 있는 것으로 분석되었다.

Fig 8. 
Small Factory Complex around Subject Site Area (scale 1:1,000)²¹⁾

본 연구 대상지의 개발 형태는, 초기에는 소형공장이나 소형빌딩 위주의 건축활동이 이루어졌으나 시간이 경과함에 따라 건축되는 건축물의 규모가 점점 더 대형화·고층화되는 양상을 보인다. 특히 대형공장부지가 이전하면서 이전적지의 개발이 블록의 근본적인 변화²⁰⁾를 가져오는 경우도 있었는데, 이는 시대적으로 요구하는 시대상황에 부응하는 방향으로 개발이 이루어진 것으로 보이며, 이와 같은 변화는 지가의 상승에 대응하는 방법으로 토지의 집적이용과 경제적으로 규모의 경제를 달성하려는 의도가 있었던 것으로 보인다. 대상지 일대에서 대형으로 건축된 대형건축물²²⁾의 건축은 단지 지역내부에 그 영향력이 미치는 것이 아니라 광역적으로 영향력을 미쳐 대상지 일대가 전통적으로 가지고 있던 공장지대로서의 낙후된 이미지를 개선하는데 크게 기여한 것으로 보인다²³⁾. 특히 시대적인 경향인 대형쇼핑몰은 단순한 쇼핑센터로서의 기능이 아니라 문화와 엔터테인먼트 등을 제공함으로써 지역의 이미지를 향상시키는데 기여하는 것으로 보인다. 다만, 대상지 주변의 주요간선도로는 1940년대의 도로형태를 그대로 유지함으로써 늘어나는 교통수요를 충당하기에는 부족한 것으로 보였는데, 경성방직(주) 공장이전적지에 타임스퀘어가 입점하면서 주변도로를 확폭하여 부분적으로 도로소통을 원활하게 하였지만, 타임스퀘어의 집객력으로 인한 방문객의 증가는 교통지체의 현상을 더 유발한 것으로 보인다. 대상지 대부분의 지역은 사회적 요구에 빠르게 적응하면서 그 형태를 변화하는 양상을 보이는 것으로 보이나, 일부 공간은 아직도 조밀하고 불규칙한 도시형태를 유지하면서 영세한 소규모 영세공장 등으로 운영되는 공업지역으로서의 명맥을 유지하여 주변의 잘 발달된 주거 및 상업지역과 대비를 이루는데, 이러한 도시형태는 의도적으로 보전된 것이 아니라 방치되어 남겨진 것이라고 할 수 있다. 이렇게 남겨진 대표적인 공간 중의 하나는 지금의 문래창작촌 지역 일대로, 이 지역은 시대변화에 뒤떨어져서 소규모 영세공장이 남아있던 공간이였으나, 저렴한 임대료로 인해 전통적인 공업지역에서 찾아보기 힘들었던 문화·예술인들이 하나 둘씩 모여들기 시작하면서 지금은‘문래창작촌’이라는 문화·예술공간이 형성되었으며, 이런 공간은 공업지역에 새로운 활기를 불어 넣으면서 기존의 공간형태를 유지하게 하고 있다. 이는 기존의 도시형태가 그 고유의 형태를 유지하더라도 얼마든지 오늘날의 도시형태에서 중요한 자원이 될 가능성이 있다는 점을 보여주었다.

본 연구 대상지의 많은 부분을 차지하는 공장이전적지는 대부분 공장용도로 재이용되기 보다는 공동주택 등의 대단위 주거시설로 입지하는 양상을 보이는데, 이는 경제성을 따지면서 즉각적인 환금을 위해서는 공동주택부지로의 매각이 가장 환금성이 높았던 토지소유주의 경제적인 이유와 주택공급을 제창하는 국가의 정책기조와도 맞물려서 이러한 양상을 보이는 것으로 보인다. 이러한 이유로 1996년까지 대상지 일대의 대부분의 공장이전적지가 건축법만으로 아파트를 건축할 수 있어 공장이전적지에 고층의 주거용 아파트 단지로 무분별하게 전환되는 양상을 보임으로써, 공장이 입점해 있는 지역에 아파트가 입지하는 주·공혼재 양상이 심화되고, 공업입지가 주거지역으로 전환되면서 공업입지의 부족으로 인한 도시 경제활동의 위축 현상과 주거환경 및 도시환경의 악화를 가져왔다. 하지만, 시간이 경과함에 따라 대상지의 (준)공업지역에 대한 실제 토지이용은 김지협(2014)의 연구와 같이 아파트단지나 상업중심의 복합용도개발로 변경되어 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 그 보완기능으로 설정된 주거 및 상업기능에 의해 (준)공업지역이 잠식되면서 공업지역으로서의 특성은 지속적으로 약화되는 특징을 보였다. 특히, 주택과 공업의 혼용을 방지하기 위해서 1996년 준공업지역 내 공동주택 억제정책 및 기타의 보완 조치들이 나오게 되고, 결과적으로 준공업지역 내 무분별한 공동주택 개발이 지양되고, 대규모 필지의 공동주택단지에 한하여 개발²⁴⁾이 되게 된다. 한편, 준공업지역에 주거용 용적률(250%)이 아닌 다른 용적률(400%)을 적용받아 개발하기 위한 편법적인 개발이 진행되는데, 이는 편법적으로 주거용 오피스텔을 건축함으로 용적률을 최대한 확보하려는 시도를 찾아볼 수 있다. 이러한 결과 대단지의 대형 주거용 오피스텔²⁵⁾이라는 편법적인 개발행위로 나타나게 된다. 준공업지역은 당시의 법률 및 제도 변화에 반응하면서 다양한 개발 패턴을 보이나, 주로 중소규모의 공장부지는 기존 블록과 필지를 유지하는 상태의 개발형태를 보이나, 대규모 공장부지는 분필 등을 통하여 적정규모의 블록으로 분할되는 형태를 보인다는 점이다. 이러한 것은 준공업지역이 합필 및 분필 절차를 거치면서 당시의 시대상황에서 요구하는 적정 크기의 필지 및 블록으로 변화하여 가는 과정이라고 할 것이다. 대형필지의 경우 필지의 용도규제를 회피하기 위한 변칙적인 개발행위가 발견되는데, 이는 상대적으로 지가가 상승하는 지역에서 해당 필지의 용적률을 최대한 활용하거나 이를 이용하기 위한 방법으로 건축물을 건축하거나 토지에 제한되는 법적규제를 회피하기 위해 변칙적인 수단으로 개발을 하는 경우에 종종 발견되고 있다. 이러한 개발은 소규모의 개발에서는 발견되지 않으나 블록단위의 대규모 개발에서 발견되는 경우가 있는데, 대표적인 예는 문래동 벽산메가트리움²⁶⁾의 경우라고 할 것이다. 이러한 편법적인 운영 결과, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역인 준공업지역의 행위제한에 따른 지정 취지가 법의 취지대로 실현되는 것이 아니라 실제 적용에 있어서는 편법으로 이용될 소지가 있다는 점이다. 이는 공공의 이익에 부합하는 건축물을 건축할 것이라는 막연한 희망으로 경제적 이익을 추구하는 방향으로 행동하는 인간본성에 대한 대비책을 세우지 못한 정책적 오류가 있었던 것으로 보인다.