Journal Archive

최근 들어 주택전세제도(이하 전세제도)에 대한 소멸논쟁이 주요 이슈로 대두되고 있다. 이러한 내용은 언론매체를 통해 빈번히 접할 수 있다. 전세제도는 오래전부터 존재하던 우리나라의 주택임대차제도로서 역사와 전통을 가지고 있으며, 주거부문에서 중요한 역할을 수행해 왔다. 그런데 최근에 와서는 전세제도의 위상이 흔들리고 있고¹⁾, 급기야 이 제도의 존속여부가 사회적 이슈로 되고 있다. 향후 전세제도가 소멸하거나 그 위상이 약해진다면, 이에 대한 변화를 미리 전망하여 대비할 필요가 있다. 이렇게 해야 전세제도의 변화로 인한 부작용을 최소화할 수 있기 때문이다. 이것이 본 연구가 실용적 차원에서 필요한 첫 번째 이유이다.

두 번째의 필요성은 학문적 차원에서 살펴볼 수 있다. 제도변화에 대해 역사적 신제도주의는 전통적으로 경로의존성(path dependence) 관점에서 설명한다. 제도는 외부충격에도 불구하고 급격히 변하지 않고 점진적으로 변하면서 존속해나감을 강조한다. 그런데, 근래에 들어 제도가 반드시 경로의존성에 의해 존속해 나가기보다는 점진적 변화에 의해서도 전혀 다른 모습으로 변할 수 있음을 주장하는 또 다른 역사적 신제도주의 시각이 재조명되고 있다. 따라서, 전세제도를 둘러싼 소멸논쟁 각각의 변화전망에 대해 그 내용은 어떠하고 역사적 신제도주의 시각에서 어떤 유형으로 분류될 수 있는지 분석할 필요가 있다. 이러함으로써 역사적 신제도주의의 학문적 발전에 일조할 수 있을 것으로 사료된다.

이상의 두 가지 차원에서 본 연구의 필요성을 찾아볼 수 있으며, 이를 위하여 다음을 연구내용으로 한다. 첫째, 전세제도를 둘러싼 소멸논쟁의 추이를 분석하고 해석한다. 이것은 시계열적으로 소멸논쟁의 흐름을 파악하고 전망하는데 도움이 될 것으로 판단된다. 둘째, 소멸논쟁의 전세제도에 대한 변화전망이 어떠한지를 분석한다. 구체적으로 전세제도 소멸여부의 전망들은 전세제도의 존속에 대한 환경조건들의 차별화된 인식에서 비롯될 수 있기 때문에 이들 조건들에 대한 인식의 차이여부를 살펴보고, 소멸논쟁이 바라보는 향후 대체할 또는 지배적인 임대차제도로 어떤 것을 전망하는지 살펴본다. 셋째, 소멸논쟁의 전세제도 변화전망들에 대해 유형화한다. 역사적 신제도주의 시각에서 전세제도 변화전망의 모습들이 경로의존성을 강조하여 제도의 존속을 주장하는 유형인지, 아니면 점진적 변화에 의해 전혀 다른 제도로 변화될 수 있음을 주장하는 유형인지를 분석하고 해석한다.

본 연구의 내용을 수행하기 위한 방법은 내용분석(contents analysis) 방법론을 사용하고자 한다. 후술하겠지만 내용분석은 사람들의 의사소통 기록들을 분석하는 방법으로써 의사소통의 과정과 사회적 행위의 다른 측면들을 이해할 수 있는 장점이 있다. 특히 역사적 비교연구도 가능하고 절차적 오류의 재검토도 가능하여 커뮤니케이션 분야는 물론 행정학 및 사회학 등 사회과학 분야에서 활용이 증대되고 있다. 본 연구는 의사소통 기록들 중에서 과거부터 2013년까지 온오프라인 언론매체에 발표된 뉴스기사들의 내용을 분석하여 전세제도의 변화전망을 유형화하고자하기 때문에 내용분석이 적절한 연구방법론이라고 할 수 있다. 아울러, 보조적으로 전세제도의 소멸 또는 존속 주장들에 대해 빈도분석도 수행하지만, 양측 주장들의 차이여부를 교차분석을 통해 검증하고자 한다.²⁾

주택임대차시장에 존재하는 현행 주택임대차제도는 크게 전세제도와 월세제도로 구분할 수 있다. 전세제도는 세입자가 상당액의 전세금을 주택의 소유자에게 지급하면 임대차 기간 동안 별도의 월세를 추가로 지급하지 않고 거주할 수 있는 제도이다. 이러한 이유로 과거 제도권 금융이 발달하지 못하고 주택가격이 상승하던 시기에 전세금은 주택소유자에게 무이자 자본역할을 수행하였고 세입자에게는 내 집 마련을 위한 자본을 강제로 저축하는 역할을 수행하였다.³⁾ 월세제도에는 세입자가 주택의 소유자에게 일정액의 보증금을 예치하고 매월 임대료를 지급하면서 거주할 수 있는 보증부월세제도와 보증금 없이 매월 임대료를 지급하면서 거주할 수 있는 순수월세제도가 있다.⁴⁾ 특히 보증부 월세제도는 보증금과 월임대료의 구성에 따라 다양한 범위를 지닌다.

그런데 최근 새로운 주택임대차제도로서 소위 반(半)전세제도가 등장하고 있다. 반전세제도는 2008년 글로벌 금융위기이후 지속된 부동산경기침체와 저금리 등으로 주택 소유자들이 월세를 선호하면서 전세금의 일부 혹은 상승분을 월세로 돌리는 경우가 많아 생겨난 제도이다. 반전세제도는 보증부월세제도와 비교할 때 그림 1에서 보는 바와 같이, 세입자가 주택소유자에게 예치하는 보증금의 비중이 평균적으로 크다고 할 수 있다.⁵⁾ 따라서, 반전세제도는 전세가격이 하락하는 등 시장상황이 변하면 언제든지 전세제도로 전환할 수 있는 특성을 지녔다고 할 수 있다.

Fig. 1. 
Conceptual diagram of deposit ratio by housing-rent institutions

한편, 전세제도의 작동구조는 주택 시장내에서 매매, 전세, 순수월세시장간 삼차원 구조로 이해할 수 있다(이창무·최성호, 2007; 최성호, 2008; 이창무·김동근·안건혁, 2003). 그림 2에서 보는 바와 같이, 국내주택시장은 매매, 전세, 순수월세의 세 가지 축으로 구성될 수 있다. 매매와 전세시장은 전세/매매가 비율이, 매매와 순수월세시장은 월세/매매가 비율이, 전세와 순수월세시장은 전월세전환율이 작동된다. 특히, 전월세전환율은 시장이자율이 아닌 보증금의 레버리지 효과에 의한 기대총수익률로 해석되어 전세와 순수월세는 물론 이들 사이에 존재하는 반전세 및 보증부월세를 연결할 수 있다.

Fig. 2. 
Three-dimensional structure of housing market

세 개의 시장은 시장근본요인인 수요와 공급에 의해 각각 영향을 받으면서 상호간에 영향을 주기도 한다. 예를 들어 시장이자율의 증가는 매매, 월세, 전세에 각각 부(-), 정(+), 정(+)의 방향으로 그리고 기대가격상승률의 증가는 매매, 전세에 각각 정(+), 부(-)의 방향으로 영향을 줄 수 있다(이창무·최성호, 2007). 만일, 시장이자율과 기대가격상승률이 지속적으로 감소한다면 전세시장에 부정적 영향을 주어 전세제도의 존립기반이 약화될 수 있다. 요컨대, 주택시장의 다양한 요인들이 전세시장에 직접적으로 영향을 주기도 하지만 월세와 매매시장을 통해 간접적으로 영향을 주기도 한다.

제도의 변화유형을 둘러싼 이론적 논의는 역사적 신제도주의 시각으로 살펴볼 수 있다. 역사적 신제도주의는 다른 신제도주의인 합리적 선택 신제도주의 및 사회학적 신제도주의와 달리 제도를 둘러싼 역사와 맥락을 더욱 중시한다(Immergut and Anderson, 2008; Hall, 2010). 이른 바, 다양한 조직과 제도가 복합적으로 결합된 모습인 제도적 맥락(institutional context)을 중시한다. 역사적 신제도주의는 제도를 둘러싼 맥락으로서 제도적 요인뿐만 아니라 비제도적 요인도 주목하며, 이들이 상호작용하여 정치사회적 결과가 달라질 수 있음을 주장한다. 역사적 신제도주의는 제도적, 비제도적 요인을 포괄하는 경제적, 정치적, 사회적 환경의 역사적 맥락에서 정책과 그 결과를 설명하고자 한다(Steinmo, 1993; Ethington and McDonagh, 1995; Liberman, 2001). 일반적으로 역사적 신제도주의에서 바라보는 제도는 개인과 집단의 행위와 의사결정에 영향을 미치는 공식적, 비공식적 제약요인을 말한다.

1990년대 중반 이전에는 다른 신제도주의 분파들과 마찬가지로 역사적 신제도주의에서도 제도가 행위에 미치는 영향력에 관심이 있었고, 제도의 변화유형에는 상대적으로 관심이 덜하였다. 제도의 변화유형에 대한 지배적인 시각으로는 마치와 올슨(March and Olsen, 1984) 및 노스(North, 1990)를 중심으로 한 경로의존성 시각이 있었으며, 소수로는 크래스너(Krasner, 1984)가 주장한 단절적 균형(punctuated equilibrium) 시각과 스코우로넥(Skowronek, 1982)이 주장한 누더기식(patchwork) 변화 시각이 있었다. 크래스너는 외적 충격으로서 정치적, 경제적 위기상황이 발생하면 제도가 급격하게 단절적으로 변할 수 있음을 주장하였고, 스코우로넥은 오랜 시간동안 조금씩 누더기식으로 변하다가 한번 변하면 질적으로 다른 제도가 형성될 수 있음을 주장하였다. 반면, 마치와 올슨 그리고 노스는 현재의 제도적 구조를 과거의 산물로 파악하고 과거의 선택이 역사발전의 경로를 제약하여 점진적이고 완만하게 제도변화가 이루어짐을 주장하였다(하태수, 2001).

1990년대 중반 이후 역사적 신제도주의는 기존의 제도변화 시각에서 진일보하여 외부적 요인뿐만 아니라 제도적 모호성과 불완전성 등의 내부적 요인으로도 제도가 변할 수 있음을 주장하고 있다. 아울러, 역사적 신제도주의는 제도의 변화유형으로서 단절적 균형 시각보다는 점진적이고 완만하게 변한다는 경로의존성 시각이 보다 현실적임을 주장하고 있으며(Scott, et al., 2000; 하연섭, 2011), 점진적으로 누적되다가 단절적으로 변화될 수 있다는 시각에 대해서도 재조명하기 시작했다. 전자인 경로의존성 시각은 초기부터 지금까지 견지되어 왔으나 후자의 시각은 스트릭과 뗄렌(Streek and Thelen, 2005)에 의해 더욱 발전되었다.

스트릭과 뗄렌은 표 1에서 보는 바와 같이, 제도의 변화유형을 변화의 과정과 결과를 기준으로 크게 네 가지로 구분하였다. 급격한 변화에도 불구하고 제도의 연속성을 보이는 ‘생존과 회귀’유형, 급격한 변화에 의해 제도의 불연속성을 보이는 ‘해체와 대체’유형6), 오랜 시간동안 점진적 변화에 의해 제도의 연속성을 보이는 ‘적응을 통한 재생산’유형⁷⁾, 오랜 시간동안 점진적 변화가 누적되어 제도의 불연속성을 초래하는 ‘완만한 변형’유형⁸⁾이 그것이다. 이 중에서도 스트릭과 뗄렌은 미세한 변화가 누적되어 근본적인 제도적 변화가 초래될 수 있는 ‘완만한 변형’유형에 많은 관심을 가지고 있다.⁹⁾

내용분석은 사람들의 의사소통 내용에 대한 기록들을 분석하는 기법이다. 기록들에는 책이나 잡지, 웹사이트, 시, 신문, 노래, 그림, 연설문, 서신, 전자우편, 인터넷상의 게시물, 법률 등 모든 문건들이 포함된다(고성호 외 역, 2012). 내용분석을 통해 의사소통 과정을 이해할 수 있고 사회적 행위의 다른 측면들도 이해할 수 있다. 내용분석을 베렐손(Berelson, 1952)은 커뮤니케이션의 명백한 내용에 대해 객관적·체계적·계량적으로 기술하는 연구기법으로 정의하였고, 홀스티(Holsti, 1969)는 구체적인 메시지의 특성에 대해 객관적·체계적으로 파악하고 추론하는 기법으로 정의하였다. 이어서 콜베와 버넷(Kolbe and Burnett, 1991)은 내용분석을 모든 기록된 커뮤니케이션의 상징적 내용에 대해 체계적으로 평가하는데 사용되는 관찰기법으로 정의하였다. 이렇듯 내용분석의 개념은 학자들마다 보는 시각에 따라 차이가 있지만, 체계적이고 객관적인 속성을 강조한다는 측면에서는 공통점이 있다(배현석 역, 2001).

내용분석은 그 특성상 커뮤니케이션 분야에서 가장 많이 사용되어 왔으며, 행정학·사회학·인류학·정치학·역사학·교육학·심리학·언어학 등의 타학문 분야에서도 점차 사용빈도가 증가하고 있다. 최근에는 방대한 데이터베이스 구축으로 다방면에 걸쳐 자료의 접근이 용이해지고, 컴퓨터에 의한 자료분석 방법이 발달하면서 내용분석의 활용가능성이 증대하고 있다(이상호, 2005). 내용분석의 방법은 일반적인 과학조사와 유사하고 크게 일곱 단계로 나누어 살펴볼 수 있다(남궁근, 2006). 1단계는 연구문제의 형성 단계로서 내용분석에 적합한 연구주제를 선정하여야 한다. 2단계는 모집단 규정과 표본추출 단계로서 자료의 종류와 범위를 확정하여야 한다. 3단계는 내용의 분류범주 설정 단계로서 변수역할을 하는 분류기준이 상호배타적이어야 하고, 모든 분류대상을 총망라해야 하며, 연구문제의 성격을 실질적으로 적절하게 반영하여야 하고, 분류체계가 일관성을 가져야 한다. 4단계는 분석단위 선정 단계로서 코딩이나 기록을 위한 단위를 개별단어, 문장, 문단, 전체 문서 등으로 다양하게 설정할 수 있다. 5단계는 집계방법 결정 단계로서 내용분석의 자료를 집계하는 방법을 결정하여야 한다. 6단계는 코더간 신뢰도 점검단계로서 방대한 자료를 둘 이상의 코더들이 측정한 결과를 비교해서 코더간 신뢰도 문제를 해결하여야 한다. 7단계는 분석결과의 해석 단계로서 내용분석에 관련된 변수를 기술통계 혹은 추리통계분석하고 그 결과를 해석하는 작업을 하여야 한다.

내용분석은 시간과 비용측면에서 경제적이고, 오류를 반복해서 수정할 수 있으며, 일정기간 동안 지속되는 과정에 대한 분석이 용이하며, 분석대상에 어떠한 영향을 끼치지 않는 비개입적 연구라는 점에서 장점을 지닌다(고성호 외 역, 2012). 반면, 기록된 내용만을 대상으로 연구가 행해지고, 기록된 내용 그 자체를 분석하지 않고 엉뚱한 내용을 분석할 경우에는 타당도의 문제가 생길 수 있고, 자료의 수집과 분석 및 해석 등에서 연구자의 편견이 작용하여 연구결과의 일반성에 문제가 제기될 수 있다는 점에서 단점을 지닌다(차석빈, 2012). 그럼에도, 내용분석은 역사 비교론적 연구가 가능하고 절차적 오류에 대한 재검토가 가능하여 사회과학 연구방법론으로서 유용성을 인정받고 있다(이상호, 2005). 이러한 측면에서, 본 연구는 전세제도에 대한 변화전망을 유형화하는 것이기 때문에 연구방법론으로서의 내용분석을 적용하는 것이 적절하다고 사료된다.

주택전세를 대상으로 선행연구들이 다룬 주제들을 보면 다양하다. 전·월세선택의 결정요인 분석(정의철·심종원, 2005; 이상일·이창무, 2006; 심종원·정의철, 2010; 성은영·최창규, 2012), 전세가격의 결정요인 분석(김현재, 2003; 이석주·이주형, 2011; 김대원·조주현, 2012), 전세와 매매 및 월세시장간 관계의 구조적 해석(이창무·정의철·이현석, 2002; 임정호, 2006; 최창규·지규현, 2007; 이창무·최성호, 2007; 최성호, 2008; 임재만, 2011), 전세제도에 대한 이론적 고찰(박병식, 2002)과 개선방안 모색(유현승, 2000; 김금옥, 2011), 전세제도의 변화전망(박신영, 2000; 박시영, 2012; 노영훈, 2011; 봉인식, 2013) 등이 그것이다. 이처럼 다양한 주제를 대상으로 한 연구들 중에서 전세제도의 변화전망을 직접적으로 다룬 주요 연구들을 중심으로 고찰하면 다음과 같다.

먼저, 박신영(2000)은 문헌연구를 통해 전세제도의 기원과 역할을 살펴보고 주택전세시장을 전망하였다. 분석결과, 주택가격상승이 이루어지는 시장에서는 전세제도가 여전히 우리나라의 주요한 임대차 형태로 지속될 것으로 전망하였다. 최종경·박민수(2001)는 각종 문헌과 통계자료를 통해 주택임대의 형성요인과 임대시장변화를 전망하였다. 분석결과, 주택투자유인의 감소로 전세공급이 축소되고 임차수요가 증가하여 전세제도는 점차 소멸할 것이고 보증부월세와 월세가 확대될 것으로 전망하였다.

이상영(2002)은 아파트시장에서 전세가격 변동률과 전세 매매비율 추이 분석, PIR과 LTV의 추이분석, 전세와 월세의 소득수익률 비교분석, 임대차계약 분포의 추이분석, 지역별 평균 월세이율(전환율) 추이분석 등을 통해 전세시장을 전망하였다. 분석결과, 저금리의 지속 및 제도권 금융대출의 발달이라는 최근 동향만 보면 전세가 사라질 것이라는 주장에 타당성이 있음을 인정하고 있다. 다만, 전세가 월세로 움직이고 있지만 임대인이나 임차인 입장에서 월세가 갖는 위험요소나 부담 때문에 전세가 가까운 장래에 쉽게 없어지지 않을 것이고 순수월세 대신에 부분월세 혹은 보증부월세가 일반화되고 상당 기간 이러한 과도기적 형태가 유지될 것으로 예상하였다.

노영훈(2011)은 주택매매 및 임대시장의 지표들을 분석하여 주택임대차시장의 동향과 정책과제를 제시하였다. 분석결과, 전세제도의 순기능 때문에 자생적으로 발생한 전세라는 임대차유형이 임대주와 임차인간의 이해상충으로 대폭 월세유형으로 전환되는 현상이 가까운 장래에 발생할 것 같지는 않고 상호협상능력에 따라 결정될 것으로 판단하였다.

박시영(2012)은 역사적인 관점에서 전세제도를 지속시킨 조건들의 변화를 통해 전세의 월세화 현상을 고찰하였다. 분석결과, 전세제도를 존속시킨 조건들이 1990년대 이후 변화하여 2000년을 기점으로 2010년까지 전세의 월세화가 꾸준히 지속되었고 앞으로도 가속화될 것임을 암시하였다. 봉인식(2013)은 각종 문헌연구를 통해 전세제도의 기원과 작동과정, 전세가격 상승에 대한 역사적 분석, 전세제도의 미래와 정책적 함의를 고찰하였다. 분석결과, 향후 매매가격이 크게 오르지 않는다면 더 이상 전세가 저렴하게 유지되기는 어려우며 상승하는 전세가격이 매매가의 80%에 접근할수록 세입자의 매매전환과 집주인의 월세전환은 가속화될 것으로 전망하였다. 즉, 주택시장은 자가와 월세로 이원화되며 전세제도 자체는 소멸되지 않고 명맥만 유지될 것으로 예상하였다.

하지만, 전세제도에 대한 이러한 선행연구들에도 불구하고 향후 전세제도가 어떻게 변화될 것인지에 대해 소멸논쟁을 중심으로 한 연구는 여전히 미흡한 상황이다. 더욱이 연구방법론으로서 내용분석을 사용하여 전세제도 변화전망의 유형을 분석한 연구는 아직까지 찾아보기 어렵다. 이처럼 연구내용과 연구방법 측면에서 본 연구는 선행연구와 차별성을 갖는다.

본 연구의 분석틀은 그림 3과 같다. 첫째, 전세제도 소멸논쟁의 추이를 분석하기 위하여 역사적 신제도주의 시각을 해석의 논리로 적용한다. 전세제도가 소멸할 것인지 존속할 것인지에 대한 논쟁이 역사적 신제도주의에서 주장하는 외부적 충격으로서 2008년 글로벌 금융위기 이후에 가속화되었는지를 확인한다.

Fig. 3. 
Analysis framework

둘째, 전세제도 변화전망에 대해 소멸논쟁을 중심으로 분석한다. 역사적 신제도주의에서 제도적 맥락으로 강조하는 경제적, 정치적, 사회적 환경조건에 대해 소멸논쟁들은 어떻게 인식하고 그 결과 전세제도의 변화를 어떻게 전망하는지를 분석한다. 특히, 세 가지 환경조건에 대한 인식은 전세의 작동구조 측면에서 해석한다. 동일한 환경조건이더라도 전세의 작동구조를 부정적으로 인식하면 전세제도의 소멸을 전망하고, 다소 긍정적으로 인식하면 전세제도의 존속을 전망할 것으로 해석된다. 그럼에도 불구하고, 소멸논쟁 모두가 전세제도의 소멸 또는 존속 이후에는 반전세제도보다 월세제도가 주된 임대차제도임을 전망할 것으로 해석된다. 그 이유는 순수월세와 보증부월세를 포괄하는 월세제도의 범위가 반전세제도보다는 넓고 시장상황변화에 유연하기 때문이다.

셋째, 이렇게 분석된 소멸논쟁의 전세제도 변화전망에 대해 역사적 신제도주의 시각에서 유형화한다. 여기서는 최근 재조명되는 역사적 신제도주의 학자인 스트릭과 뗄렌이 주장한 네 가지 제도변화의 유형을 기반으로 소멸논쟁의 전세제도 변화전망을 유형화한다. 제도변화의 점진성과 완만성을 강조한 역사적 신제도주의 시각으로 볼 때, 전세제도의 존속을 주장한 전망은 ‘적응을 통한 재생산’유형으로, 소멸을 주장한 전망은 ‘완만한 변형’유형으로 분석될 것으로 판단된다.

연구방법론으로서 내용분석의 본 연구에 적용방법을 일곱 단계로 나누어 설명하면 다음과 같다. 1단계는 연구문제의 형성 단계로서, 본 연구의 주제인 전세제도 변화전망의 유형분석에 대해 내용분석이 다른 분석방법보다 적합하다고 말할 수 있다. 왜냐하면, 내용분석은 소멸논쟁을 중심으로 전세제도의 변화전망을 과거부터 2013년도 까지 온오프라인 언론매체의 뉴스기사에 대한 분석을 통해 시계열적으로 살펴볼 수 있기 때문이다.

2단계는 모집단 규정과 표본추출 단계로서, 분석자료의 연구목적 모집단¹⁰⁾은 전세제도의 변화전망을 다룬 모든 학술논문과 연구보고서, 온오프라인 언론매체(중앙 및 지방일간지, 인터넷신문, TV, 라디오 등), 단행본, 잡지 등에 게재된 뉴스기사들이다. 표본추출 모집단은 연구목적 모집단 중에서 온오프라인 언론매체에 게재된 뉴스기사들이고, 이들은 네이버와 다음 및 구글이라는 인터넷 포털 사이트의 검색을 통해 추출하며, 2013년도를 포함한 이전 기사들을 가급적 전수조사 한다.¹¹⁾ 주요 검색 키워드는 연구내용관련 키워드로서 ‘전세 전망’, ‘전세 소멸’, ‘전세 존속’, ‘전세 미래’ 등이다.¹²⁾

3단계는 내용의 분류범주 설정 단계로서, 변수역할을 하는 분류범주는 스트릭과 뗄렌이 주장한 제도변화의 유형구분 기준이 되는 제도변화의 과정과 결과를 토대로 설정한다. 제도변화의 과정으로서 점진적 변화와 급격한 변화의 구분은 뉴스기사들의 표현과 맥락으로 판단한다. 점진적 변화로 판단되는 표현은 ‘중장기적으로’, ‘장기적으로’, ‘점차’, ‘점점’, ‘계속’, ‘시간이 지날수록’, ‘10년 후’ 등이다. 급격한 변화로 판단되는 표현은 ‘급격히’, ‘곧’, ‘갑자기’, ‘빠르게’, ‘빨라지고’, ‘가속화되고’, ‘전세시대 끝났다’, ‘3년 후’ 등이다. 특히 ‘3년 후’와 ‘10년 후’에 대해 전자를 급격한 변화로 판단하고 후자를 점진적 변화로 판단하는 이유는 일반적으로 도시계획에서 5년 이상을 중기로 10년 이상을 장기로 구분하기 때문이다.

제도변화의 결과로서 연속성과 불연속성의 구분에 대해 전세제도가 존속할 것이라고 주장한 뉴스기사의 경우에는 연속성으로 분류하고, 소멸할 것이라고 주장하는 뉴스기사의 경우에는 불연속성으로 분류한다. 부연설명하면, 연속성은 전세제도가 비록 축소되더라도 없어지지 않고 존속할 것이라는 의미로서 조건부 존속이든 무조건 존속이든 무관하다. 불연속성은 전세제도가 축소되어 결국 소멸할 것이라는 의미로서 조건부 소멸이든 무조건 소멸이든 무관하다. 존속과 소멸을 주장하는 뉴스기사에서 조건부의 의미는 주장에 단서가 붙는 것이며, 조건부의 분류범주는 역사적 신제도주의가 제도적 맥락에서 제시한 경제적 환경조건, 정치적 환경조건, 사회적 환경조건으로 구분한다.

4단계는 분석단위의 선정 단계로서, 코딩이나 기록단위는 뉴스기사의 개별단어, 문장, 문단보다 전체 문서를 대상으로 하고자 한다. 그 이유는 뉴스기사를 전체로 하여 맥락적으로 파악해야 연구의 내용을 더 잘 분석할 수 있기 때문이다.

5단계는 집계방법의 결정단계로서, 내용분석의 자료를 수량화하는 방법은 개별 뉴스기사에 대해 속성의 출현여부를 기준으로 사용하고자 한다. 속성의 출현여부는 연구자가 찾고자 하는 현상의 특정 속성을 나타내는 내용의 유무나 출현여부를 파악하는 것이고, 이것을 개별 뉴스기사들에 대한 집계방법으로 사용하고자 한다. 그림 3에서 보는 바와 같이, 분석하고자하는 연구내용에서 소멸논쟁의 추이분석 자료와 임대차제도 전망자료 및 전세제도의 변화속도 자료는 언급된 뉴스기사 건수 하나에 중복 계산없이 한 단위씩 수치를 부여하고자 한다. 반면, 소멸논쟁의 조건부 주장에 대한 환경조건들에 대해서는 뉴스기사 건수 하나라도 여기에 언급된 환경조건들이 여러 개 있다면 중복 계산하여 수치를 부여하고자 한다. 따라서 뉴스기사별로 분류범주들에 해당되는 경우가 각각 다를 수 있기 때문에 최종 집계의 수치가 달리 나타날 수 있다.

6단계는 코더간 신뢰도의 점검 단계로서, 연구의 신뢰도를 제고하기 위해 다소 시간이 소요되더라도 연구자 본인이 직접 코딩작업을 수행한다. 코딩 작업 중 혼동스러운 뉴스기사들은 약간의 시차를 두거나 다른 키워드의 중복검색으로 도출되는 과정에서 비교검토하는 절차를 거침으로써 신뢰도를 높이고자 한다. 7단계는 분석결과의 해석 단계로서, 내용분석에 의해 도출된 기술통계 자료를 분석틀에서 제시한 네 가지 제도변화의 유형에 의거하여 해석하고자 한다.

전세제도를 둘러싼 소멸논쟁, 즉 전세제도가 소멸할 것인지 존속할 것인지의 논쟁이 언제부터 시작되었고 그 추이는 어떠한지를 표 2에서 살펴볼 수 있다. 뉴스기사에 대한 검색결과, 소멸주장 기사는 ’99년도 까지 거슬러 올라가지만 1건에 불과하고 존속주장 기사는 ’00년에 2건으로 시작된다. ’03년까지 두 주장 모두 거의 나타나지 않다가, ’05~06’년에 비로소 1~2건이 나타난다. 급기야 ’08년 이후에 두 주장의 출현빈도가 급격히 증가한다. 소멸주장 기사는 ’09년 2건, ’10년 9건, ’11년 101건, ’12년 40건, ’13년 178건으로 급증한다. 존속주장 기사 또한 ’09년 3건, ’10년 8건, ’11년 80건, ’12년 52건, ’13년 130건으로 급증한다.

이러한 현상은 제도변화에 대한 역사적 신제도주의 시각에서 어느 정도 해석할 수 있다. 이론부분에서 설명하였듯이, 역사적 신제도주의는 제도변화의 요인으로 정치적·경제적 위기상황을 초래하는 외적 충격요인과 제도자체 모호성과 불완전성 등의 내부요인을 주장한다. 우리나라에서 외적 충격요인으로 ’97년 말 IMF 외환위기와 ’08년 글로벌 금융위기가 있으며, 내부요인으로는 ’04년 주택모기지제도(장기주택저당대출제도)의 도입이 있다. ’97과 ’04년의 요인으로 전세제도의 소멸논쟁이 간헐적으로 지속되다가 ’08년 이후 가속화된 것은 그만큼 글로벌 금융위기의 여파가 컸음을 의미한다. 실제로 ’08년 이후 저성장 저금리가 장기간 지속되면서 전세제도의 존속을 위한 환경조건들이 불리해졌다.

한편, 소멸 및 존속주장 기사들의 빈도를 연도불문하고 통합분석하면 소멸주장 기사 340건과 존속주장 기사 283건으로 총 623건이고 각각 54.6%와 45.4%를 차지한다. 소멸주장 기사를 조건부 유무로 구분하면, 무조건 소멸이 14건이고 조건부 소멸이 326건으로 전체 건수 대비 각각 2.2%와 52.3%를 차지한다. 존속주장 기사는 무조건 존속이 2건이고 조건부 존속이 281건으로 각각 0.3%와 45.1%를 차지한다. 이처럼 ’99년부터 ’13년까지의 기사를 통합하여 보더라도 조건부하에서 존속주장 기사보다는 소멸주장 기사가 더 많이 나타나 전세제도의 소멸론이 점차 확산되고 있음을 알 수 있다.

전세제도의 소멸 또는 존속을 전망하는 뉴스기사들 대부분이 조건부임을 표 2에서 확인할 수 있었다. 그렇다면 전세제도의 소멸이나 존속을 전망하고 주장하는 뉴스기사들의 조건들에 대한 인식내용에서 차이점을 발견할 수 있을까? 조건들의 범주는 역사적 신제도주의에서 강조한 경제적, 정치적, 사회적 환경조건들로 설정하고 소멸논쟁기사들이 언급한 내용들을 이들 조건에 대응시켜 분석한 결과는 표 3과 같다.

전체적으로, 조건부 소멸주장 기사들은 조건부 존속주장 기사들에 비해 정치적, 사회적 환경조건들보다 경제적 환경조건을 더 강조한다. 경제적 환경조건의 비중 측면에서 조건부 소멸주장 기사는 94.3%이고 조건부 존속주장 기사는 89.8%이다. 사회적 환경조건의 비중측면에서는 조건부 소멸주장 기사가 3.5%이고 조건부 존속주장 기사는 8.7%이다. 조건부 소멸주장 기사는 경제적 환경조건으로서 집값상승기대감 저하와 저금리 기조가 지속될 경우 전세시장에 부정적인 영향을 끼쳐 전세제도가 소멸할 가능성이 크다고 전망한다. 이론 부분에서 살펴본 바와 같이, 주택에 대한 기대가격상승률과 시장이자율이 지속적으로 감소한다면 전세시장에 부정적 영향을 주어 전세제도의 존립기반이 약화될 수 있다.

조건부 존속주장 기사들도 동일하게 경제적 환경조건 측면에서 집값상승기대감 저하와 저금리기조가 전세시장에 부정적 영향을 주어 전세제도의 축소를 인정한다. 하지만, 전세의 장점인 임차인에 대한 저축기능과 임대인에 대한 사금융 역할이 지속되고, 임대인의 전세보증금 상환어려움 지속이라는 현실적 여건에 대해 긍정적으로 인식하여 전세제도의 존속에 무게를 둔다. 더욱이 이들 기사들은 사회적 환경조건 측면에서 베이비붐세대의 은퇴 등 인구구조변화에 따른 현금흐름 중시로 전세축소를 인정하더라도, ‘오랜 제도로서 정서상 유지와 결혼 때 전세마련의 관습 지속시’라는 긍정적 인식하에 전세제도의 존속을 전망한다.

정치적 환경조건 측면에서 보면 두 주장 모두 빈도는 낮으나 전세제도에 대한 인식을 달리한다. 조건부 소멸주장 기사들은 정부의 장기모기지제 활성화와 전월세 상한제 시행 및 세금부과시 전세제도의 존속에 부정적 영향을 끼칠 것으로 인식한다. 장기모기지제가 활성화되면 임차인의 전세수요가 매매수요로 전환되고, 전월세 상한제 시행과 세금부과는 임대인의 전세공급을 더욱 감소시킬 것이기 때문이다. 반면, 조건부 존속주장 기사들은 정부가 전세금 저리대출제를 지속시킨다면 다소나마 전세제도의 존속에 긍정적 영향을 미칠 것으로 인식한다. 전세금 저리대출제는 임차인의 전세수요를 증대시킬 것으로 인식하기 때문이다.

그렇다면, 조건부 소멸 및 존속주장 기사들간 환경조건들의 인식내용에서 통계적으로 차이가 있는가? 이를 검증하기 위하여 표 3의 경제적, 정치적, 사회적 환경조건별 세부항목들을 개별적으로 비교분석하기보다는 합산하여 교차분석하였다. 분석결과, 표 4에서 보듯 카이제곱 검정값이 12.7로서 모든 유의수준(1%, 5%, 10%)에서 기각되었다. 이것은 전세제도에 대해 조건부 소멸 및 존속주장 기사들이 제시한 환경조건들의 중요도와 인식내용에서 통계적으로 서로 차이가 있음을 의미한다.

한편, 두 주장의 임대차제도 전망을 살펴보면 표 5와 같다. 소멸주장기사의 경우, 주택전세제도가 소멸된 후 대체할 임대차제도로 반전세제도(13.9%)보다 월세제도(40.3%)를 월등히 우세하게 전망한다. 존속주장기사의 경우, 주택전세제도가 존속할 것이나 현저히 축소되어 더 이상 주류가 아니며, 반전세제도 또는 월세제도가 지배적인 형태가 될 것으로 전망한다. 이 중에서도 반전세제도(13.4%)보다는 월세제도(32.5%)를 지배적인 임대차제도로 전망한다.

두 주장의 전망빈도를 통합해보면, 반전세제도(27.2%)보다는 월세제도(72.8%)가 대체 또는 지배적인 임대차제도로 전망된다. 그 이유는 반전세제도보다는 월세제도의 존재범위가 넓고 시장상황변화에 훨씬 더 유연하게 대응할 수 있기 때문이다. 개념적으로나 현실적으로 월세제도는 보증금이 없는 순수월세제도부터 보증금이 다양한 보증부월세제도까지 포괄한다. 현실적으로 소득수준이 다양한 임차인과 소유목적이 다양한 임대인이 각자의 필요목적에 따라 보증금 협상을 할 것이고, 그 결과 다양한 수준의 보증금과 월세로 구성된 월세제도가 정착될 가능성이 크다고 할 수 있다.

앞에서 다룬 소멸논쟁기사들의 전세제도 변화전망들을 역사적 신제도주의 시각에 의해 유형화하면 어떠할 것인가? 물론 온오프라인 뉴스기사들에서 언급된 전세제도 변화전망의 내용을 토대로 역사적 신제도주의가 주장한 제도변화의 유형을 논하기에는 학문적 엄밀성이 미흡한 것은 사실이다. 그럼에도, 일부 부동산전문가들과 더불어 이들의 의견을 인용한 대부분의 언론인들을 포괄하여 이들의 전세제도 변화전망에 대한 인식을 살펴보고, 이러한 변화전망을 역사적 신제도주의 시각에서 유형화하는 것은 추후 학문적으로 엄밀하게 전세제도의 변화를 연구하는데 일조할 것으로 사료된다.

소멸논쟁기사들의 전세제도 변화전망을 유형화하기 위하여 스트릭과 뗄렌이 설정한 범주인 변화의 과정으로서 점진적 변화와 급격한 변화를 그리고 변화의 결과로서 연속성과 불연속성을 분석하였다. 전자인 변화의 과정은 변화의 속도를 나타내는 바, 전세제도가 월세나 반전세제도로 대체되거나 지배적인 지위를 내주는데 소요되는 시간이 점진적인지 급격한지를 의미한다. 후자인 변화의 결과는 제도변화의 내용적 연속성 여부를 나타내는 바, 전세제도가 비록 축소될지라도 결코 없어지지 않고 존속될 것인지 아니면 소멸되면서 월세제도로 완전히 대체될 것인지를 의미한다.

빈도분석 결과 표 6에서 보는 바와 같이, 전세제도의 점진적 변화와 존속전망은 ‘①적응을 통한 재생산’유형으로 분석되며 245건에 41.5%의 비중을 보인다. 전세제도의 점진적 변화와 소멸전망은 ‘②완만한 변형’유형으로 분석되며 314건에 53.1%의 비중을 보인다. 반면, 전세제도의 급격한 변화와 존속전망은 ‘③생존과 회귀’유형으로 분석되고 26건에 4.4%이며, 전세제도의 급격한 변화와 소멸전망은 ‘④붕괴와 대체’유형으로 분석되며 6건에 1.0%에 불과하다. 이러한 분석결과는 전세제도가 급격히 변화하기보다는 점진적이고 완만하게 변화할 것이고 그 결과는 전세제도의 존속보다는 소멸가능성이 다소 우세함을 의미한다.

지금까지의 역사적 신제도주의 시각에서 판단하면, 제도변화에는 경로의존성이 강하게 작용하여 점진적 변화에 의한 제도의 연속성인 ‘적응을 통한 재생산’유형, 즉 전세제도의 존속이 이루어질 가능성이 있다. 하지만, 스트릭과 뗄렌이 주장하는 점진적 변화에 의한 제도의 불연속성인 ‘완만한 변형’유형이 현실에서 나타날 수 있음을 알 수 있다. 즉, 전세제도가 향후 점진적 변화에 의해 소멸되고 월세제도로 완전히 대체될 수 있는 것이다. 상대적으로 전세제도의 급격한 변화와 결과에 대한 빈도는 매우 낮고 실현가능성도 적은 바, 이는 역사적 신제도주의 주장과도 일맥상통한다고 할 수 있다.

표 7에서는 네 가지 유형별로 향후 전세제도를 대체하거나 지배적인 임대차제도의 빈도를 살펴볼 수 있다. 가장 많은 빈도(53.1%)를 보인 ‘②완만한 변형’유형에서는 반전세제도(13.4%)보다 월세제도(39.7%)를 전세제도의 소멸 이후 대체할 임대차제도로 전망한다. 차순위 빈도(41.5%)를 보인 ‘①적응을 통한 재생산’유형에서는 비록 전세제도가 존속할 것이나 축소되어 반전세제도(11.0%)보다 월세제도(30.5%)가 지배적인 임대차제도임을 전망한다. 이렇듯 소멸논쟁기사들 모두 향후에는 전세제도가 더 이상 지배적인 임대차제도는 아니며, 결국 월세제도가 전세제도를 대체하거나 지배적인 임대차제도의 지위를 차지할 것으로 전망한다.