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그간 빈집 발생 요인을 밝히기 위해 많은 선행연구가 통계분석을 활용한 정량적인 접근방법으로 진행되었다. 통계청 주택총조사에서 1995년부터 시군구 또는 시도 단위 빈집 데이터를 제공하고 있다. 또 2021년 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』 개정으로 광역지자체에서 빈집실태조사가 위무가 되어, 각 지자체는 빈집정보시스템 구축을 서두르고 있다. 이러한 빈집 데이터 마련이 정량분석을 위한 기반이 되어 있다.

시군구를 분석단위로 거시적으로 빈집 발생 요인을 분석한 연구는 통계청 데이터를 활용하여 OLS회귀모델이나 빈집 분포의 공간적 이질성을 고려한 지리가중회귀모델 등을 구축하여 수행하였다. 선행연구들은 공통적으로 지방 대도시지역의 자연적인 인구감소와 수도권으로의 인구유출, 그리고 교외 신도시 개발로 인한 인구이동 등이 빈집 발생의 주된 요인이며, 원도심을 중심으로 빈집이 확산되고 있음을 확인하였다(노민지·유선종, 2016; 김현중 외, 2018; 카마타 요코·강정은, 2020; 김지윤·김호용, 2021).

개별건축물 단위의 미시적 연구는 주택의 빈집 여부를 종속변수로 하는 이항로짓모델이나 빈집의 영향을 주는 근린의 수준을 고려할 수 있는 위계선형모델을 구축하여 진행되었다. 대도시 원도심을 대상으로 진행된 미시적 연구들은 공통적으로, 건축물의 물리적 취약성, 불리한 접근성, 열악하고 낙후된 근린환경, 급경사지와 같은 지형적 요건, 정비사업 지연과 같은 정책적 요건 등이 빈집 발생에 영향을 주는 것을 밝히고 있다(박정일·오상규, 2018; 이다예, 2020; 카마타 요코·강정은, 2021).

위의 선행연구들은 분석모델에 소유자 특성에 관한 요소를 포함하지 못하고 있는데, 이 이유는 데이터 수집 문제라고 볼 수 있다. 이에 소유자 특성에 대해 설문조사를 수행하여 살펴보고자 하는 연구가 국내·외에서 일부 수행되었다. 강미나 외(2017)는 대도시인 대구시와 중규모 도시인 전주시를 대상으로 빈집 실태조사 자료를 활용하여 통계적인 방법으로 빈집 발생 요인을 분석하여, 빈집 발생 요인의 지역 간 차이를 확인하였다. 이 연구는 추가적으로 주민의식 설문조사를 통해 소유자 특성 및 방치 사유를 조사하였다. 대구시와 전주시 모두 빈집 소유자가 외지나 타지역에 거주하는 경우가 많았으며, 서류 전달이 어려운 등 연락이 원활하지 않은 모습을 확인하였다. 주민들이 생각하는 빈집 방치 이유로 대도시인 대구광역시의 경우 향후 부동산 가격의 상승을 기대하며 빈집을 유지하는 경우가 가장 많았고, 이에 반해, 전주시는 집을 관리하기가 어려워 방치하는 비율이 가장 높은 것으로 나타나, 지역 간 차이가 나타났다.

김준영·함성일(2022)은 전라북도의 14개 시·군 거주민 설문조사(510부)를 활용하여 거점도시에서는 빈집에 대한 인지 수준은 높지 않지만 부정적 인식은 상대적으로 높고, 반면 중소도시에서는 빈집에 대한 인지수준은 높으나 상대적으로 부정적 시각은 높지 않은 것을 확인할 수 있었다. 이 연구는 빈집 실태조사와 함께 수행된 소유자 설문조사를 분석하였는데, 전체 빈집 중 5.9%의 소유자만이 회신하여 정보 제공에 매우 소극적임을 확인하였다. 빈집에 대한 향후 조치로, 소유자들은 철거보다 임대·매매나 현상태 유지를 희망하고 있었다. 이에 반해 일반 시민들은 빈집에 대한 철거에 동의하는 경우가 많았고, 시군의 행정담당자도 현재 진행되는 프로젝트 대부분이 철거임을 밝혀, 빈집 소유자의 의견과는 차이를 나타냈다.

이들 국내 선행연구는 소유자에 대한 설문조사를 기반으로 빈집을 소유하고 있는 소유자의 특징, 빈집으로 방치하는 이유, 활용의사 등에 대해 빈도분석 등을 활용하여 결과를 서술하는데 초점을 맞추었다.

이에 반해 국외에서는 빈집별 소유자의 특성과 연계하려는 노력이 일부 진행되었다. Berland et al.(2023)은 미국 축소도시인 오하이오 주 톨레도와 뉴저지 주 트렌턴를 대상으로 부지의 식생 번식으로부터 판단되는 방치 부동산의 관리 상태에 소유자 특성이 미치는 영향을 통계적인 방법으로 분석하였다. 소유자는 개인, 투자자, 비영리단체로 구분되었으며, 개인과 투자자의 경우 거주지역을 같이 고려하였다. 분석 결과, 소유자가 개인인 경우, 또 개인 소유자가 해당 부동산과 같은 지역에 거주하는 경우, 부동산의 관리 상태가 비교적 양호한 것으로 나타났다.

Suzuki and Hino(2018)의 연구에서 도쿄 수도권 교외지역에 위치하는 사이타마현 가와구치시의 빈집을 대상으로, 임대목적이 아닌 2년 이상의 빈집을 “장기 방치 빈집”으로 정하여, 접도조건과 건물면적으로부터 활용도가 높은 빈집과 그렇지 않은 빈집으로 분류하였다. 분류한 빈집에 대해 지자체가 진행한 빈집 소유자 대상 빈집 활용 의도에 관한 설문조사 결과를 활용하여, 활용도가 높은 빈집이 왜 장기간 방치되는지에 대해 검토하였다. 연구 결과, 소유자가 빈집을 방치하는 이유로 매각가격의 불일치가 가장 많았다. 또 소유자의 빈집 활용 의도 여부를 종속변수로 소유자 특성에 관한 로짓분석을 실시한 결과, 소유자가 젊은 층일 경우 빈집 활용 의도가 상대적으로 높게 나타났다.

빈집 발생 요인으로 소유자 특성을 고려하는데, 질적인 방법론으로 접근하는 연구도 소수이지만 진행되었다. 한수경(2018)은 지방 중소도시인 전라남도 익산시 구시가지의 단독주택을 대상으로 빈집 고착화 요인에 관한 이항로짓분석을 실시하였다. 분석결과, 과소필지와 도로접근성, 외부의 개발수요, 고령자 비율 등이 빈집의 고착화에 통계적으로 의미있는 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이 연구는 빈집 고착화 이유를 더 잘 설명하기 위해 근린 주민 대상 심층 인터뷰를 통한 질적 분석을 추가적으로 실시하였다. 연구 결과, 빈집 소유자와 연락의 어려움, 빈집 소유자와 수요자의 거래 미스매치, 고령화나 경제적 취약성으로 인한 관리 부재, 빈집 상속인의 무관심 등이 빈집 고착화의 요인으로 도출되었다.

조정희(2020)는 경기도 안양시, 평택시, 고양시를 대상으로 지자체가 진행하는 빈집 실태조사 자료를 활용하여, 단독주택을 대상으로 빈집 여부를 종속변수로, 개별주택의 물리적 특성과 소유자 특성, 그리고 지역 특성을 고려한 위계선형로짓 모델을 구축하여 빈집 발생 요인을 도출하였다. 소유자 특성은 등기부등본 자료를 활용하였다. 연구에 따르면 소유자가 외지 거주인 경우, 또는 상속으로 주택을 소유하는 경우 주택이 빈집이 될 확률이 높은 것으로 나타났다. 이 연구에서 추가적으로 서울, 부산, 인천, 경주의 구시가지에 빈집을 소유하는 빈집 외지 거주 소유자 4명을 대상으로 심층 인터뷰를 진행하였다. 인터뷰 결과, 지역쇠퇴로 인한 주택 수요 감소, 수요자-공급자 거래 미스매치, 소유자의 빈집 활용에 소극적 태도 등이 영향을 미치는 것으로 확인되었다.

한수경(2018), 조정희(2020) 연구는 심층인터뷰 기반의 질적인 접근을 시도하였으나, 이는 정량적 분석모형의 설명을 보완하기 위해 이루어진 것으로, 질적연구를 위한 이론적 기반, 방법론 등에 대한 정보를 알기 어려워 체계적인 질적 연구방법론이 활용되었다고 보기는 어려운 상황이다.

다양한 선행연구가 빈집 발생과 방치에 영향을 미치는 요인을 살펴보고자 노력하였다. 선행연구를 정리하면 <Table 1>과 같다. 대부분의 연구는 정량적 모델을 활용하여 지역의 사회·경제적 특성, 개별주택의 물리적·입지적 특성 등이 빈집 발생에 영향을 미침을 확인하였다. 이에 별도로 설문조사를 집계하거나 심층인터뷰 조사를 통한 정성적인 접근을 통해 소유자 측면의 요소가 빈집 고착화에 영향을 미침을 확인하고 있다. 선행연구들은 공통적으로 빈집이 방치된 직접적인 원인으로 방치를 원하는 소유자의 의도를 들고 있다. 그러나 소유자가 방치를 선택하게 되는 배경에 대해서는 소수의 질적연구에서 많이 접근하고 있으며, 더 많은 논의가 이루어질 필요가 있다.

이러한 논의를 기반으로 이제는 소유자의 특성과 다양한 사회·경제적, 물리적 특성을 모두 고려하여 체계적이고 종합적인 이론으로 도출될 필요가 있다. 이에 본 연구는 근거이론에 의거한 질적인 분석방법론을 주요 연구방법론으로 채택하여 빈집 발생에 영향을 미치는 요인에 대한 이론을 구축하고자 한다.

또한 본 연구는 대도시 원도심에서도 무허가주택이 많아 주택 소유자 데이터 수집이 어려운 쇠퇴지역을 대상으로 연구를 수행하였으며, 많은 연구가 빈집 발생에 초점을 맞춘 것에 한 발 더 나가 빈집의 고착화와 재사용에 영향을 미치는 요인들도 함께 살펴보고자 하였다. 이러한 접근은 카마타 요코·강정은(2021)의 연구가 정량적인 데이터를 기반으로 빈집 고착화, 재사용 요인을 살펴봤던 것을 심층 인터뷰 기반의 질적인 연구방법론 적용을 통해 진화·발전시키고자 하였다.

본 연구는 현장에서 수집된 자료에 근거하여 이론을 구축하고자 하므로 질적연구 접근 가운데 근거이론(Grounded Theory) 분석을 구체적인 방법론으로 선택하였다. 근거이론은 심층 인터뷰 조사에서 수집한 질적 데이터를 활용하는 연구방법으로 1967년 사회학자인 Glaser와 Strauss에 의해 개발되었다(Glaser and Strauss, 1967). 근거이론이란 데이터 해석 자체를 목적으로 하지 않고, 데이터에서 설명력이 있는 개념을 생성하여 이론을 구축하는 것에 그 목적을 두고 있다. 일반적인 질적연구에 있어서 분석의 초점이 현상을 설명하는 기술에 맞추어지는 반면, 근거이론의 경우 데이터에서 추상화된 개념을 도출하여 개념간의 관계성을 파악하는데 초점이 맞추어져 있다(김영천·정상원, 2017). 빈집이라는 주제에 있어서 발생부터 고착화하는 과정, 또는 재사용이 이루어지는 과정이라는 프로세스적 특성을 가진 사상을 설명하는데 근거이론이 적합하다.

근거이론은 간호학에서 시작하여 교육, 심리, 사회학 등 다양한 분야에서 활용되고 있으며, 최근 그 방법론은 다양하게 발전해왔다. 본 연구는 Strauss and Corbjn(1998)의 근거이론 분석 절차를 채택하였다. 이는 분석 절차가 명백하고 실용적이라는 이유로 다수 연구에서 활용되고 있다.

근거이론에 기초분석의 절차는 일반적으로 다음과 같다. 우선, 수집한 인터뷰 내용을 텍스트화한 다음, 텍스트화된 문장을 여러 차례 세분화하면서 내용에 적합한 라벨링 작업(코딩) 단계를 거쳐, 최종적으로 이들을 요소별로 집약하면서 범주화(개념화)한다. 이 절차를 더 이상 새로운 개념이 나타나지 않을 때까지 반복한다. 최종적으로 이렇게 추출한 개념에서 이론을 구축한다.

한국은 최근 농어촌과 중소도시뿐 아니라 대도시에서도 빈집 문제가 심각한 지역이 나타나고 있다. 맞춤형 대책 마련을 위해 대도시 원도심 쇠퇴지역을 대상으로 빈집 발생, 방치 원인과 재사용에 대한 구체적인 메커니즘 연구가 다양하게 수행될 필요가 있다.

이에 본 연구는 부산광역시 원도심으로 경사지에 노후 단독주택이 밀집한 서구 아미동과 초장동을 대상지로 연구를 수행하고자 한다. 부산 원도심 배후에 입지하고 경사지가 많은 이 지역은 한국전쟁 피난촌으로 시작하였으며, 산업화 시기에 저소득층 노동자들의 거주지로 인구가 증가하였다. 이 과정에서 국공유지를 불법점유하는 무허가주택들이 급경사면에 무질서하게 지어졌다. 1980년대에 들어 산업구조의 변화와 공장의 외지 이동 등으로 인구유출이 시작하여, 근년 빈집의 증가 및 장기방치로 인한 고착화가 지역쇠퇴를 가속하고 있다(카마타 요코·강정은, 2021). 아미동과 초장동의 인구는 2019년 시점에서 12,487명이며, 2014년부터 19.9% 인구가 감소하였다. 65세 이상 고령자 비율이 32.8%(부산시 18.2%), 기초생활수급자 가구 비율이 19.8%(부산시 8.6%)로 취약계층이 집중하고 있다(통계청, 기관별 통계, 2021). 지자체는 주거환경개선사업이나 도시재생사업, 빈집정비사업 등을 통해 계속해서 사례지역을 포함한 부산 원도심의 주거환경 개선을 위한 노력을 해왔으나, 계속해서 빈집은 늘어나고 있다(카마타 요코·강정은, 2021).

선행연구(카마타 요코·강정은, 2021)에서 사례지역 전수조사를 통하여 2017년과 2020년 두 시점의 단독주택 빈집 GIS DB를 구축한 바 있다. 이에 따르면, 이 지역의 빈집비율은 2017년 8.98%(340호)에서 2020년 13.55%(498호)로 급증하였다. 2020년 기준 3,675호 단독주택 가운데 2017년에는 빈집이 아니었다가 2020년 조사 시 빈집으로 확인된 빈집은 252호로 나타났으며, 2017년 빈집 340호 가운데 72.35%인 246호가 2020년에도 빈집으로 남아 고착화 현상을 보이고 있었다. 이 지역에서 2017년 빈집이었다 2020년에는 사용되고 있는 빈집도 66호가 확인되어, 빈집의 고착화와 재사용에 대한 심층면접 기반 질적연구 수행이 가능한 것으로 확인되었다.

대상지의 지도와 빈집분포 현황, 주택지의 모습을 <Figure 1>에 표시하였다.

Figure 1. 
Map of Ami-dong and Chojang-dong

본 연구의 자료수집은 반구조화 방식 1대1 대면 심층 인터뷰를 통해 진행되었다. 인터뷰 조사에 앞서 생명윤리위원회(IRB)의 심의를 거쳤으며, 인터뷰 대상자에게 충분한 설명 후 자발적인 연구 참여 동의를 확인하였다. 인터뷰 대상자의 선정은 목적표집으로 효과적인 연구수행을 위해 연구목적에 부합하는 소수의 대상자를 선정하였다(노성호 외, 2020).

사례지역인 아미동과 초장동은 각각 20개, 12개의 통으로 구성되어 있는데, 본 연구에서는 고착빈집이 많은 통과 빈집재사용 사례가 많은 통의 통장을 인터뷰 대상자로 선정하였다. 조사계획단계에서는 인터뷰 대상을 고착빈집 소유자 또는 빈집재사용 주택 거주자로 설정하였으나, 연락이 어렵거나 접근이 어려운 경우가 대부분이었다. 이에 해당 구역의 빈집이나 주민에 관한 정보를 가장 잘 알고 있고 정보를 제공할 수 있는 통장이 인터뷰 대상자로 적합하다고 판단하고 연구를 진행하였다. 인터뷰를 위한 통장 선정을 위해 빈집 GIS DB를 참고로, 아미동과 초장동을 고루 조사할 수 있도록 선정하였다. 고착빈집과 빈집재사용이 많은 통을 중심으로 인터뷰를 진행하면서 더 이상 새로운 정보를 얻을 수 없다고 판단되는 수준까지 인터뷰 조사를 진행하였다. 최종적으로 고착빈집이 많은 6개 통의 통장(아미동 3개통, 초장동 3개통)과, 빈집재사용이 많은 6개 통(아미동 3개통, 초장동 3개통)의 통장에 대해 인터뷰가 이루어졌다.

조사기간은 2022년 10월 한 달 동안이며, 인터뷰는 1인당 약 1시간 소요되었다. 인터뷰 내용은 대상자의 동의하에 모두 녹음하였으며, 인터뷰 진행은 다음과 같이 이루어졌다. 먼저 대상 통에 대해 빈집 GIS DB에서 추출한 고착빈집(또는 빈집재사용)을 지도에 표시하여, 해당 주택에 대한 구체적인 정보 제공이 가능한지를 확인하였다. 구체적인 정보 제공이 가능할 경우, 해당 주택이 빈집이 되는 과정(빈집으로 된 이유, 시기 등), 소유자에 대한 정보(나이, 거주지, 연락 여부 등), 해당 건물 상태와 근린환경, 빈집이 고착화하는 과정을 질의응답 형식으로 자유롭게 구술하도록 하였다. 추가적으로 통장 입장에서 해당 빈집이 방치되는 이유를 자유롭게 말하도록 하였다. 빈집재사용에 대해 구체적인 정보 제공이 가능할 경우, 해당 주택 거주자에 대한 정보(가구 구성, 나이 등), 이사 오기 전 거주지, 이사 오게 된 이유, 재사용이 될 때까지 과정을 포함해서 자유롭게 구술하도록 하였다. 만약 해당 고착빈집 또는 빈집재사용에 대한 구체적인 정보 제공이 어려운 경우, 해당 빈집 외에도 통장이 파악하고 있는 사례에 대해 구체적으로 구술하도록 하였다. 또한, 통장의 빈집 발생, 고착화, 또는 빈집재사용에 대해 그간의 생각과 의견을 구술하도록 하였다.

인터뷰 자료 분석 단계는 다음과 같은 절차로 이루어졌다. 먼저 녹음한 인터뷰 내용은 모두 텍스트로 변환한 다음, 빈집 발생에 관한 부분, 발생한 빈집이 고착화하는 부분, 또는 재사용이 이루어지는 과정에 관한 부분으로 나누어, 코딩 및 범주화하였다. 이 단계는 선행연구 및 현지조사를 통해 사례지역의 맥락을 잘 이해하고 있으며, 질적연구 방법론에 대한 학습과 연구를 수행한 연구진 2인이 각각 코딩을 진행한 결과를 상호 토론을 통해 종합하여 정리하고, 범주화하는 방식으로 진행하여 타당성을 확보하고자 하였다. 범주화한 자료는 다시 인터뷰에서 얻은 주택 현황과 근린환경, 주택 소유자의 인적 사항 등을 참고로 시간적 및 사회적 구조화, 즉, 담화구조화(Narrative structuring)를 하고, 추출한 요인별로 빈집 발생부터 고착화, 또는 재사용이 이루어지는 과정을 정리하였다. 이때 필요에 따라 선행연구 결과를 참고로 해석을 추가하였다. 마지막으로 대도시 원도심 지역에서 빈집 발생부터 고착화되는 과정, 또는 재사용이 이루어지는 과정을 도식화하였다.

연구결과를 종합하여 사례지역에서 빈집 발생부터 고착화, 또는 재사용이 이루어지는 메커니즘은 <Figure 2>와 같이 도식화할 수 있다.

Figure 2. 
The process of vacant house long-term persistence and reuse

급경사면에 자연발생적으로 형성된 주거지인 사례지역은 차량이 접근하기 어려운 협소한 골목, 많은 계단, 생활서비스 시설 부족 등 취약한 근린환경과 노후 불량주택으로 지역의 물리적 쇠퇴가 발생하였다. 특히, 과소필지에 협소하게 지어진 주택이 노후화되고, 지역 특성상 많은 무허가주택과 국공유지 점유 주택들의 건축행위가 제한되어 주택개량이 어려워지면서 지역의 물리적 환경은 더욱 열악해졌다. 과거 원도심 인근에 위치했던 산업지역 등이 도시 외곽으로 이동하고, 사례지역 주변에 일자리가 부족해지면서 경제적인 쇠퇴도 뚜렷해졌다. 이러한 지역의 물리적, 경제적 쇠퇴로 지역 청년들이 일자리를 찾아, 더 나은 환경을 찾아 유출되면서 주택에 대한 내부 수요가 감소하게 되었다. 또한, 지역 내 거주민이 고령화되면서 자녀거주지, 요양원 등으로 이주하거나 사망하면서 기존 거주지가 빈집으로 전환되기도 하였다. 이러한 지역 내 청년 유출, 거주민 고령화는 빈집 발생의 중요한 원인이 되고 있다. 더불어 청년층 유출의 중요한 이유가 된 지역의 물리적, 경제적 쇠퇴는 지역의 매력도를 감소시켜 외부에서 유입되는 인구도 거의 없게 되어 주택수요가 감소하고, 빈집이 증가하게 되었다.

빈집이 발생한 후 장기간 재사용 되지 않은 상태로 고착되거나 폐가가 되어도 철거되지 않은 채 방치되는 과정은 빈집 발생에 영향을 미치는 지역쇠퇴, 지역청년 유출, 거주민 고령화 등이 지속적으로 영향을 미치는 것과 함께 추가로 소유자의 문제가 크게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 우선, 고착빈집의 소유자는 외지 거주자인 경우가 많으며, 이 경우 소유자는 자신의 빈집에 관심을 갖지 않고 방치하는 경우가 많으며, 해당 빈집을 철거하려 해도 소유자와 연락이 되지 않아 조치가 이루어지지 않는 경우도 많았다. 또한 경제적으로 형편이 어려운 소유자들은 은행담보 등 권리상의 문제로 빈집의 처리가 어려운 경우도 많았다. 또한 재개발, 정비사업도 빈집 고착화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 빈집 발생과 관련해서 다수 선행연구(박정일·오상규, 2018; 이다예, 2020)에서도 지적되고 있는 사항으로 재개발이 이루어질 것으로 기대하는 소유자는 투자목적으로 빈집을 방치하기도 했다. 정비사업으로 지정된 후 사업이 이루어지지 않고 지연되는 경우, 주택에 대한 건축행위 제한 등으로 빈집의 재활용이 어려운 경우도 있었다.

반면, 빈집이 계속해서 증가하는 쇠퇴지역임에도 불구하고 빈집이 재사용이 되는 사례도 존재하였다. 인터뷰 결과, 지역민의 이사로 빈집이 재사용되는 경우는 자녀 세대가 독립하여 세대분리가 이루어지는 경우와 기존 주택이 지나치게 노후화되어 있거나 정비사업으로 이사가 반드시 필요한 경우 다른 지역으로 이주하지 않고 해당 지역의 비교적 상태가 좋은 빈집이 재사용되었다. 지역 주민의 이러한 결정에는 해당 지역의 주택이 다른 지역보다 상대적으로 저렴하고, 이웃 주민에 대한 신뢰, 지역에 대한 익숙함을 기반으로 하는 지역공동체가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 드물지만 지역 외에서 이주하여 빈집이 재사용되는 경우도 있었는데 이때는 경제적 취약계층이 저렴한 주택을 찾아 이 지역으로 유입된 경우였다.