도시재생으로 인한 임대료 상승이 창신동 봉제업자의 이주의사 결정에 미치는 영향

1. 연구의 배경 및 목적

대도시의 기성시가지, 특히 이너시티(inner-city)¹⁾문제로 인구·산업의 감소·이탈, 저소득계층의 집중으로 인한 실업·빈곤·범죄 등 사회·경제적 문제를 해결하기 위해 도심부 점이지대²⁾(Transition zone)에 대해 도시재생 정책을 시행하고 있다. 점이지대는 다양한 용도가 혼재되어 있고, 우세한 용도가 약한 용도를 몰아내는 생태적 과정을 거친다. 이러한 용도 경쟁의 근본적인 동인은 입찰지대(Bid-rent)라고 할 수 있다. 경제적으로 토지이용은 가장 높은 임대료를 지불할 수 있는 용도가 차지하는 최유효의 법칙을 따른다. 이론적으로 점이지대는 중심업무지구(C.B.D)의 외곽에 입지하여 접근성이 우수하나, 물리적으로 노후·불량하여 저소득계층이 집중되어 있고 상대적으로 주변지역 보다 낮은 지대를 형성하고 있다. 하지만 낮은 지대와 풍부한 미숙련 노동력을 기반으로 의류·기계·귀금속 등 도시형 제조업종이 입지하고 있으며, 저소득계층에게 일자리를 제공하고 있다.

도시재생사업은 부차적으로 젠트리피케이션을 발생시킨다(강우원, 2011). 공급자 측면에서 주변지역보다 상대적으로 낮게 형성된 지대가 도시재생을 통해 물리적 환경이 개선되어 잠재적인 기대 수익이 예상되면, 외부에서 대규모 자본과 인구가 유인되어 임대료 상승을 가져온다(Smith, 1979). 이는 기존 저소득 거주자와 낮은 부가가치의 업종을 대체(displacement)시킨다. 이러한 과정이 도시재생의 효과라고도 볼 수도 있지만, 지역특화산업 측면에서는 지속가능성의 위협이라고 볼 수 있다.

창신동은 동대문시장과 인접한 도심부 외곽지역으로서 봉제업체 집적도가 매우 높은 지역이다. 그리고 물리적으로 노후·불량하고 저소득층이 집중되어 있는 점이지대로서 2014년 5월「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생법)」에 따른 도시재생선도지역으로 지정되었고, 2016년 현재 도시재생활성화계획을 수립하였고, 사업이 시행중이다.

도시재생활성화사업 시행으로 인한 물리적 환경개선과 방문객 증가에 대한 기대감이 높아지면서 지대가 오르고, 거주민과 업종이 대체되는 젠트리피케이션 현상이 발생할 것으로 예상된다. 실제로 동대문시장에서 일하는 영세업자와 종업원들이 높은 월세를 감당하지 못해서 동대문구 제기동이나 성북구 안암·보문동으로 이사하는 세입자가 늘고 있다(설지연, 2016.).

지금까지 주택재개발사업 등 정비사업 추진이 소유자와 거주자의 비자발적인 이주에 미치는 영향에 관한 연구는 활발하게 이루어졌으나, 도시재생 및 정비사업이 상업 및 제조업 사업자의 이주 또는 지속영업 의사결정에 미치는 영향에 관한 선행연구는 미진하였다.

본 연구의 목적은 창신동 일대를 사례대상지로 선정하여 지역산업생태계³⁾를 조사하고, 소규모 제조업 집적이론에 따른 집적이익이 발생하고 있는지 분석하며, 설문조사·분석을 통해 도시재생사업에 따른 임대료 상승이 봉제업자의 이주 또는 지속영업 의사결정에 미치는 영향을 밝히는 것이다. 구체적으로 봉제업자의 사업주, 사업장, 사업적 특성 등이 어떠한 영향을 미치는 지를 실증적으로 밝혀보고자 하였다.

2. 연구 범위와 방법

본 연구의 공간적 범위는 창신·숭인 도시재생선도지역으로서 행정동으로 창신1동(왕산로 북측), 창신2동, 창신3동, 숭인1동이다<그림 1 참조>. 시간적으로는 2014년 말을 기준으로 통계자료를 구축하고, 설문조사 및 인터뷰를 실시하였다. 또한 임대료 수준을 파악하기 위하여 2008년도에 실시한 봉제업체 조사자료 등을 활용하였다.

Figure 1.

LocationSource : C.S. & S.I. Regeneration Planning

본 연구에는 창신·숭인 도시재생활성화계획 수립용역을 수행하는 과정에서 실시한 산업생태계 조사자료와 원종석(2015)의 박사학위논문 기초자료를 활용하였다.

연구방법은 문헌연구, 인터뷰 및 설문조사, 통계분석을 활용하였다. 연구의 흐름은 우선 문헌연구를 통해 상업 젠트리피케이션, 소규모 제조업 집적이익 관련 이론을 고찰하였고, 선행연구 고찰을 통해 도시정비사업이 영업세입자의 이주의사 결정에 영향을 미치는 요인을 정리하였다. 그리고 지역 봉제업자를 대상으로 한 설문조사를 바탕으로 이항로짓분석을 실시하였다. 이를 통해 2015년 현재시점 보다 임대료가 상승할 경우, 봉제업자의 이주의사 결정에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석하였다. 구체적인 분석에는 EXCEL, GIS, SPSS v18 프로그램을 활용하였다.

3. 용어 정리

Porter(1985)는 기업의 경쟁우위를 개발하고 가치를 창출하는데 있어서 기능의 연계(linkage)가 중요하며, 이때 가치사슬(value-chain)은 부가가치를 형성하는 기업 활동과 기능의 상호적 의존적인 네트워크라고 하였다(이상욱·김경민, 2014). 의류패션산업의 가치사슬은 일차적으로 기획-생산-판매로 구분되고, 미시적으로 생산공정은 기획 및 디자인-패턴-재단-가봉-봉제-유통/판매의 과정으로 구성된다(정병순, 2007).

‘봉제’는 사전적으로 ‘직물·모피·고분자물 등의 재료를 재단·봉합·가공하여 생산한 것으로서 기성복·속옷·특수복·스카프·머플러 등 광범위한 상품’으로 정의하거나, ‘봉제 제조사, 재봉틀 설비를 가진 공장에서 봉제를 전문으로 하는 2차 가공자이며, 기획·소재 구입에서 패턴 메이킹, 커팅도 행하여 제품을 판매하고 있는 곳도 있다. 흔히 상사나 제조도매(어페럴 메이커)의 하청으로 패턴메이킹 또는 커팅까지 된 것을 받아, 다만 봉제해서 완성을 하는 것 뿐만 아니라, 설비와 기술과 노동력으로 장사를 하고 있는 곳이 태반이다(원종석, 2015). 그리고 통계청이 실시하는 '봉제업체 실태조사'에서 활용하는 제9차 한국표준산업분류(KSIC)상 ‘C14. 의복, 의복액세서리 및 모피제품 제조업’을 봉제업종으로 분류하였다.

1. 이론적 배경

2. 선행연구 고찰

최근까지 주택재개발사업, 도시환경정비사업 등 철거형 정비사업이 소유주와 임차인의 비자발적인 이주에 미치는 영향에 관한 연구가 다수 이루어졌다. 하지만 제조업, 상업 등에 종사하는 사업자의 비자발적인 이주에 미치는 영향에 관한 연구는 미진하였다.

김지순 외(2004)은 청계천 복원에 따른 상인들의 이주의사를 다항로짓모형을 통해 분석하였다. 매출액이 높을수록, 지역공동체결속력이 약할수록, 주차여건이 좋아질수록, 상권보존의지가 강할수록 이전에 대해 부정적이라고 주장하였다.

김철홍·박재홍(2009)는 오산 뉴타운지구 상인들을 대상으로 재정착의사 결정에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 사업후의 영업환경개선기대가 높을수록 사업을 찬성할 확률이 높고, 영업기간이 오래될수록 반대할 확률이 높은 것으로 분석하였다. 또한 자산과 부채가 많을수록 재정착을 희망한다고 주장하였다.

양성돈 외(2010)는 정비사업구역내 영업세입자를 대상으로 재개발사업 추진에 대한 찬반의사에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 제조업종과 같이 생산행위를 하는 업종이거나 주 거래처가 사업구역 내에 있을수록, 그리고 권리금이 있을수록 재개발사업 추진(이주)에 반대한다고 주장하였다.

강우원(2011)은 재정비촉진지구내 자영업자의 의식을 조사하였다. 대부분이 해당지역에 거주하는 영세한 임차상인으로서 정비사업에 부정적이나, 사업시행 이후 해당 및 인근지역에서 영업하기를 원하는 것으로 나타났다. 재정착을 위해 공공임대상가, 임대료 상승억제 장치 등 공공의 적극적인 개입을 주장하였다.

허자연 외(2015)은 이주의사는 아니지만, 경리단길에 진입·영업하는 사업주의 영업의지에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과 권리금 등 투기심리와 상권활성화 기대감 등 경제적 요인이 영향을 미친다고 주장하였다.

선행연구를 종합하면 경제적 요인과 사업적 요인이 영업주의 이주의사 결정에 영향을 미치는 것으로 나타났다<표1 참조>. 구체적으로 매출액, 부채, 임대료 등 경제적 요인과 주 거래처, 제조업 여부 등 사업적 특성이 이주의사 결정에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이에 창신동 봉제업자도 이러한 요인에 영향을 받을 것으로 보인다. 반면에 선행연구에서는 전문기술 및 주 업종, 집적이익에 대한 의존성 등 산업적 특성이 이주의사에 영향을 미치는 지에 대한 분석은 이루어지지 않았다. 따라서 본 연구에서는 선행연구에서 도출된 사업주의 경제적, 사업적 요인 이외에 산업적 요인을 추가하여 임대료 상승시 이주의사에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석하고자 하였다.

Table 1.

Review on Previous Studies

1 일반현황

사례대상지는 종로구 창신1·2·3동(창신1동은 왕산로 남측 제외)과 숭인1동이다, 서측으로 서울성곽, 우측으로 숭인근린공원으로 둘러쌓여 있고, 지하철1·4·6호선이 지나는 대중교통의 결절지역이며, 동대문종합시장과 인접하여 전통적으로 봉제인 거주지역이면서 영세봉제업체가 집적된 지역이다.

2010년도 기준 산업분류상 ‘의복, 의복액세서리 및 모피제품 제조업’의 입지상(LQ)⁴⁾은 창신2동 20.86, 숭인1동 14.80, 창신3동 6.62로서 서울시에서 집적도가 가장 높은 지역이다<표2 참조.>.

Table 2.

LQ of Sewing Industry in Seoul(2010)

2. 형성배경

1962년 ‘평화시장’이 개설되면서 의류도매상권이 형성되었고, 창신동 일대는 해방이후 지방에서 이주해온 저소득계층의 거주지를 형성하였다. 대부분은 동대문시장 매장 및 공장의 점원으로 근무하였다. 이 시기에는 1층은 상가, 2,3층은 봉제공장으로 활용하였고, 작업공간이 협소하고 노동환경이 열악하였다. 1970년대 전태일 열사 분신사건과 상권 확장에 따른 임대료 상승으로 1980년대 후반부터 평화시장상가 상부에 있던 공장이 인근 주거지역으로 이전하기 시작하였다. 1990년대 동대문시장과 인접하고, 지가가 저렴하며, 숙련노동력이 풍부한 창신동으로 집중적으로 이주하였다. 초기에는 상가주 가족들이 공장을 직접 운영하였으나, 이후 봉제공들이 개인사업자로 변화하였다. 1990년대말 외주화가 일반화되면서 원하청업자와 봉제하청업자(객공)⁵⁾로 분화되었다((원종석, 2015).

공간적으로는 창신길에서 가까워 교통이 편리한 647번지 일대에 원하청업자들이 집중적으로 입지하고 있고, 가내수공업 형태의 봉제하청업자들은 북측 구릉지 주택가에 입지하였다.

3. 구성원(Actors)

한국의류산업협회(2013)가 조사한 실셈조사 기초자료를 바탕으로 2014년도에 현장조사를 실시한 결과, 대상지에 입지하고 있는 봉제업체는 1,205개⁶⁾이다. 구체적인 업체현황은 <표 3>과 같이 창신2동에는 전체사업체의 57.3%, 종사자의 59.1%가 입지하고 있다(원종석, 2015).

Table 3.

Sewing Manufacturer and Employee(2014)

4. 가치사슬 및 네트워크

이 지역 봉제산업 가치사슬 특징은 동대문시장 점주에게서 주문이 들어오면 동대문종합시장에서 원단이 배달되고, 원하청업체에서 패턴, 재단작업을 해서 오토바이로 봉제하청업자에게 봉제일감을 발주·분배한다. 봉제하청업자는 재단된 원단을 봉제작업을 해서 옷으로 만들고, 봉제가 완료된 옷은 마무리(시아게)⁷⁾집으로 전달되어 단추, 다림질 등 마무리 작업을 해서 오토바이로 동대문시장으로 운송된다. 이 과정이 지역 내에서 1∼2일 사이에 이루어진다(원종석, 2015).

이 지역의 봉제산업 가치사슬 단계에 따라 업체수와 종사자수를 살펴보면, 기획·디자인, 유통 등 고부가가치 영역은 거의 존재하지 않고, 대부분의 업체가 제조업종으로서 142개의 원하청업체와 960개의 봉제하청업체로 구성되어 있다(표4 참조>. 특징적인 것은 봉제하청업체가 원하청업체에 비해 상대적으로 많다는 것이다. 이는 원하청업체는 CAD, 컴퓨터재단기 등 기계화가 이루어져서 생산성이 향성되었으나, 봉제작업은 노동집약적인 작업으로 생산성의 향상이 없기 때문인 것으로 판단된다.

Table 4.

No. of Manufacturers and Employees of Value-chain

이 지역 봉제업자의 특성은 사업주이면서 동시에 노동자의 성격을 동시에 가지고 있다. 특히 봉제하청업자는 극단적인 일용직으로서 일감단위로 계약하여 일을 수행하는 도급제 사업주의 특징을 가지고 있다.

5. 임대료

봉제사업장의 임대료 자료는 설문조사를 바탕으로 구축하였다. 2008년도 실태조사 자료와 2014년 설문조사 자료를 비교하여 검토하였다.

2008년도 봉제업체 실태조사시 임대료 수준과 2015년도 설문조사에서 확인된 동일지번의 업체를 확인해 본 결과, 2008년도 평균 임대료는 0.94만원/㎡이고, 2014년에는 1.08만원/㎡이었다(표5 참조>. 상업용부동산 임대동향자료(국토교통부)상 2008년 서울시 평균 임대료는 1.85만원/㎡이고, 2013년 서울시 평균은 1.73만원/㎡으로서, 이 지역의 임대료 수준은 서울시 및 전국평균 임대료보다 낮고, 연평균 증가율이 2.2%로 물가상승률보다도 낮은 것으로 나타났다<표6 참조>.

Table 5.

Rent Comparison between 2008 and 2014Unit : Ten Thousand Won/㎡

Table 6.

Rent Statics of Commercial buildingUnit : Ten Thousand Won/㎡

2007년 도시재정비촉진지구로 지정되어 건축행위가 제한되었고, 주택재개발사업이 될 지도 모른다는 우려와 기대 때문에 집주인들이 주택개량에 투자를 하지 않았기 때문이다. 이에 따라 오히려 주변지역의 임대료보다 낮은 임대료 수준을 형성하게 되었던 것으로 보인다.

6. 소결

창신동은 서울시에서 봉제업체 집적도가 가장 높은 지역이나, 가치사슬상 고부가가치인 기획·디자인, 유통·판매는 동대문시장에서 이루어지고, 이 지역에서는 의류제조만 이루어지고 있었다.

역사적으로 근대화시기에 동대문시장과 인접하여 농촌에서 상경한 노동자 거주지였고, 1990년대 이후 퍙화시장상가 2, 3층에 있던 봉제공장들이 집중적으로 이주하면서 집적지를 형성하였다. 1990년대말 의류제조업이 해외로 이전하고 고정비용을 줄이기 위해 외주화가 일반화되면서, 소사장제도로 변화하여 원하청업자와 봉제하청업자로 분화되었다.

원하청업자는 일정 규모이상의 사업장과 고정인력을 보유한 기업형태로 동대문시장 도매상(점주)에게 의류생산물량을 수주하고, 패턴 및 재단작업은 직접 수행하고 있으나, 노동집약적인 봉제작업은 대부분 하청생산하고 있다. 원하청업자는 패턴, 재단작업이 기계화되면서 생산성이 향상되어 여유시간이 생겼고, 이를 활용하여 수평적 네트워크 활동, 즉 협회 및 협동조합에 참여하고 있었다.

반면에 봉제하청업자들은 ‘객공’으로 불리는 극단적인 일용직으로서 일감단위로 고용되어 봉제작업을 수행하고, 일한 만큼 보수를 받는 도급제 소사장이다. 대부분이 지역에 거주하면서 주택에서 봉제작업을 하고 있었다. 원하청업자들은 세금 문제 때문에 봉제하청업자에게 사업자등록을 요구하고 있으나, 부정기적인 일감 및 영세성 등의 이유로 사업자등록비율은 3.5%수준으로 낮았다. 이들은 노동집약적인 봉제작업의 특성상 생산성 및 부가가치가 매우 낮았고, 여유시간 및 자본을 확보하지 못해 기술교육, 재투자, 네트워크 활동 등에 참여하지 못하고 있다. 또한 사업자등록이 없어서 공공의 지원에서도 배제되고 있다.

이 지역 봉제산업의 집적이익은 20년 이상 경력을 가진 숙련 노동력 풀과 낮은 거래비용이라고 할 수 있다, 구체적으로 동대문시장 점주가 신뢰도가 높은 원하청업자에게 구두로 일감을 주문하면, 원하청업자는 옷과 원단의 종류, 기술수준, 납품기한 등을 고려하여 평소에 잘 알고 지내는 봉제하청업자에게 하청을 준다. 하청업자를 선정하는데 친분, 평판 등 내부적인 정보와 네트워크가 활용된다. 따라서 이 지역은 풍부한 노동력 풀을 바탕으로 신뢰, 비공식적 네트워크 등 사회적 자본을 활용한 구인, 구직, 일감수주로 거래비용을 낮추는 집적이익이 발생하고 있다.

이 지역의 임대료는 주변 지역보다는 상대적으로 낮지만, 도시재생지역으로 선정된 이후 환경개선 기대감으로 인해 임대료가 상승하고 있다. 봉제업자들은 동대문시장이 침체되면서 일감이 줄었기 때문에 현재 임대료 수준이 한계수준이라고 주장하고 있다.

1. 조사설계

설문조사 및 인터뷰는 2015년 1월부터 2015년 4월까지 4개월 동안 이루어졌다. 구체적으로 인터뷰는 지역봉제인, 봉제관련 협회장, 의류·산업·도시재생전문가 등 30여명을 대상으로 실시하였다. 그리고 설문조사는 각 행정동별 업체수를 감안하여 층화임의표본추출방식으로 표본을 선정하여 조사원이 개별적으로 면접하는 방식으로 이루어졌다. 설문지는 원하청업자, 봉제하청업자, 두 그룹으로 나누어 조사하였다. 설문조사 결과, 총 회수부수는 총 180부이고, 이 중 원하청업자가 60부, 봉제하청업자가 120부이었다. 최종적으로 결측값 없는 유효한 설문부수는 75부로서, 이를 활용하여 통계분석을 실시하였다.

인터뷰 조사에서 봉제업자들은 최근 동대문시장 침체와 도시재생지역으로 선정 이후 임대료 상승으로 인해 현재도 임대료가 한계수준이라고 주장하였다. 그리고 설문조사시 공공임대작업장 입주의사와 지불가능의사금액⁸⁾을 질문하였다. 이에 본 설문조사에서는 임대료 상승폭에 따른 이주의사가 아니라, 현재 지불하고 있는 임대료보다 상승한다면 이주할지 아니면 지속적으로 영업할 것인 지에 대하여 질문하였다.

2. 가설 설정

선행연구와 문헌고찰을 통해 임대료 부담, 지불능력 등 경제적 요인이 이주의사에 영향을 미칠 것이라고 가정하였다. 또한 사업주 편익 측면에서는 집적이익이 영향을 미칠 것으로 가정하였다.

도심부에 입지한 산업집적지는 타 지역에 비해 임대료 등 비용부담이 크지만, 일감 및 정보 등 집적이익이 발생하고 있다. 이에 사업주는 임대료 등 비용부담에 비해 유무형의 집적이익의 편익이 클 경우 지속적으로 영업할 것이다. 구체적인 연구가설은 봉제기술만을 보유한 하청업자보다 패턴, 재단 등을 수행하는 원하청업자가 자본력을 보유하고 있기 때문에 경제적인 측면에서 임대료 상승의 영향을 적게 받을 것이라고 가정하였다. 그리고 창신2동이 타 지역에 비해 집적도가 높기 때문에 집적이익이 발생하고 있으며, 이러한 집적이익 때문에 창신2동에 입지한 봉제업자가 지속적으로 영업할 의사가 높을 것이라고 가정하였다.

3. 분석모형 및 변수구성

2) 변수의 구성

본 연구에서 종속변수는 임대료 상승시 봉제업자의 이주의사를 설문조사를 통해 이주(0), 지속영업(1)으로 이항으로 구성하였다.

독립변수는 크게 사업주 특성, 사업장 특성, 경제적 특성, 3가지로 구성하였다<표7 참조>. 구체적으로 사업주 특성은 우선 주 업종으로 봉제종사여부로 구성하였다. 원하청업자는 대부분이 패턴 및 재단 등 종합기술(0)을 보유하고 있고, 봉제하청업자는 봉제작업(1)을 전문으로 수행하고 있다. 이에 종합기술을 보유한 원하청업자와 봉제하청업자 사이에 이주의사에 차이가 있는지 확인해보고자 하였다.

Table 7.

Variable Setting

지역거주 여부는 업자가 대상지 내에 거주(1)하고 있는지, 타 지역에 거주(0)하는지가 미치는 영향을 파악하고자 하였다. 경력은 봉제업자의 종사경력으로 년 단위로 구성하였고, 사업자등록여부는 미등록(0), 등록(1)로 구성하였고, 주거래처는 대상지내(0)인지, 동대문시장(1)과 직접 거래하는지 여부로 구성하였다.

사업장 특성은 창신2동 입지여부, 작업장 주택 여부, 작업장 면적으로 구성하였다. 이 지역 봉제업체의 57.3%가 창신2동에 입지하고 있기에 집적이익이 발생할 것으로 예상되는 집적지에 입지하고 있는지 여부가 이주의사에 영향을 미치는지 확인해보고자 하였다. 그리고 환경요인은 주택 여부와 면적으로 구성하였다.

경제적 특성 변수로는 보증금에 연수익률을 반영하여 월세로 전환하여 산정하고, 이를 사업장 면적으로 나누어 구한 ‘면적당 (전환)임대료’로 구성하였다. 구체적으로 연수익률은 매장용빌딩의 평균적인 수익률인 5.5%를 적용하였다. 실제로 면적당 임대료 부담이 높을수록 이주할 확률이 높은지 확인해보고자 하였다.

1. 기술통계

설문조사에서 120부가 회수되었으나, 결측값이 없이 유효한 75부를 활용하여 통계분석을 실시하였다. 75부 중 임대료 상승 시에도 지속영업(1) 하겠다고 응답한 업자는 48%(36명)이고, 이주(0)하겠다고 응답한 업자는 52%(39명)로서 이주를 선택한 비율이 4% 높게 나타났다<표8. 참조>. 이는 도시재생활성화사업에 따른 임대료 상승이 지역특화산업의 지속가능성에 부정적인 영향을 미칠 우려가 있는 것으로 보인다.

Table 8.

Frequency of Stay (n=75)

설명변수의 기초통계량은 다음과 <표 9>와 같다. 주 업종으로 53%의 사업주가 봉제작업을 전문적으로 수행하고, 73%가 대상지 내에 거주하고 있으며, 경력은 평균 22.97년이다. 사업자등록비율은 44%이고, 75%의 봉제업자가 동대문시장 상인과 직접 거래하고 있었다. 이 지역 봉제업자들은 1990년대 동대문시장에서 이주해서 오랫동안 이 지역에서 거주하면서 봉제기술을 익혀온 장인들이다. 그리고 사업장은 61%가 창신2동에 입지하고 있고, 79%가 주택 내에 사업장을 운영하고 있으며, 작업장 평균 면적은 61.53㎡이다. 이에 봉제업체는 창신2동에 61%이상 집적되어 있고, 영세한 규모로 주택에서 작업을 하고 있다. 또한 경제적으로 면적당임대료는 평균적으로 1.47만원/㎡을 지불하고 있었다.

Table 9.

Descriptive Statics (n=75)

2. 모형검증

독립변수 사이에 다중공선성이 있는지 분석한 결과, 모든 변수의 공차가 0.1보다 크고 공분산(VIF)이 10.0보다 작게 분석되었다<표10 참조>. 이에 변수간 다중공선성이 존재하지 않는 것으로 확인되었다.

Table 10.

Collinear Statics

이항로짓모형 분석 결과, 우도비는 86.41이고, 유의확률은 0.042로서 95.0%수준에서 유의한 것으로 분석되었다. 따라서 본 회귀모형은 통계적으로 안정적인 것으로 해석할 수 있다<표 11 참조>.

Table 11.

Verification of Suitability of the Model

이항로짓 모형에 대한 회귀분석 결과, 99%수준에서 유의한 변수는 경력, 95%수준에서 유의한 변수는 봉제종사여부, 창신2동입지 여부로 분석되었다<표12 참조>.

Table 12.

Result of Logistic Regression Analysis

우선 가장 유의한 변수는 경력으로서 양(+)부호로 경력이 많을수록 임대료 상승시 지속영업(1)를 선택할 확률이 높게 나타났다. 그리고 봉제종사여부는 양(+)의 부호로 봉제작업을 종사할수록 지속영업을 선택할 확률이 높았으며, 창신2동입지 여부도 양(+)의 부호로 창신2동에 입지할수록 지속영업할 의사가 높은 것으로 나타났다.

3. 실증분석 결과 해석

창신동 일대의 봉제업자들은 2015년 현재시점 보다 임대료가 상승할 경우, 52.0%가 이주할 의사가 있었고, 48.0%는 지속적으로 영업할 의사가 있었다. 그리고 이주의사에 영향을 미치는 요인에 대한 이항 로짓분석 결과, 봉제작업을 전문적으로 수행하고, 경력이 많고, 창신2동에 입지할수록 지속영업할 의사가 높은 것으로 나타났다.

연구가설로 경제적으로 임대료 부담이 클수록 이주의사가 높고, 집적이익에 대한 의존도가 높을수록 지속영업할 의사가 높을 것으로 가정하였다. 실증분석 결과, 면적당임대료 변수는 유의하지 않은 것으로 나타났고, 오히려 상대적으로 임대료 부담능력이 낮아 이주할 확률이 높을 것이라고 예상했던 봉제전문업자가 지속적으로 영업할 의사가 높았다. 그리고 집적이익 측면에서는 가설과 부합하게 집적도가 높은 창신2동에 입지한 봉제업자일수록 지속적으로 영업할 의사가 높게 나타났다. 따라서 임대료 상승시 이주할 지 지속적으로 영업할 것인 지를 결정하는데 있어서 임대료 부담 등 경제적 요인 보다는 집적이익에 대한 의존도가 상대적으로 높은 영향력을 미치는 것으로 해석할 수 있다.

국지적 노동시장론 측면에서 설문조사 결과, 73%의 봉제업자가 이 지역에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 그리고 인근지역 거주자까지 포함하면 대부분의 봉제업자가 지역에 거주한다고 할 수 있다. 따라서 봉제업자들은 사업주이면서 동시에 노동자 특징을 동시에 가지고 있어서 국지적 노동시장을 형성하고 있다고 할 수 있다. 또한 평균 경력이 22.9년으로서 1990년대 평화시장상가에서 이 지역으로 이주하기 이전부터 이 직종에 종사하고 있는 봉제인의 비율이 높았다. 대부분이 거주민으로서 지역에 대한 애착이 강하고, 오랫동안 이웃으로서 친분, 신뢰관계, 비공식적인 네트워크 등 다양한 사회적 자본을 형성하고 있었다. 이러한 사회적 자본은 구인·구직 및 일감수주 등에 직접적인 수단으로 작동하고 있었다. 특히 극단적인 일용직이며, 도급제인 봉제전문업자는 원청업자와의 친분과 지인의 소개로 일감을 수주하고 있어서, 사회적 자본와 네트워크에 대한 의존도가 높았다.

반면에 원하청업자는 동대문시장 점주와 거래만 안정적이면 인력수급이 가능한 범위에서 입지선택이 자유로운 것으로 보인다. 그리고 최근에는 서울시의 타 지역의 재개발사업 등으로 봉제업자가 유인되고 있었다. 이들은 동대문시장과 인접하여 일감이 풍부하지만, 상대적으로 임대료가 저렴한 창신3동, 숭인1동에 주로 입지하고 있었다. 인터뷰 결과, 동대문시장과 거래만 유지할 수 있으면 임대료가 저렴한 인근 이화동, 보문동 등으로 이주할 의사를 가지고 있었다.

공간적으로는 창신2동에 61%의 업체가 입지하고 있는데, 이는 왕산로와 창신길에 면하여 교통이 편리하고, 노동력이 풍부한 주거지로 연계가 가능한 지리상의 이점 때문이다. 이러한 공간적인 집적은 구인·구직 및 일감정보, 협동조합 등 네트워크 등 사회적 자본 축적을 가능하게 하고, 이러한 집적이익을 향유하기 위한 영세업자를 유인하고 있다. 특히 구인·구직, 수주 등에 소요되는 거래비용을 줄일 수 있으며, 네트워크 접근이 절대적으로 필요한 봉제전문업자는 임대료가 상승하여도 이 지역을 벗어나기 어려운 것으로 보인다. 따라서 봉제전문업자가 원하청업자보다 이 지역의 집적이익에 대한 의존도가 높다고 해석할 수 있다. 이는 경력이 오래되고, 공간적으로 창신2동에 집적할수록 지속적으로 영업할 의사가 높은 분석결과와 일관성을 갖는 결과이다. 따라서 국지적 노동시장론, 거래비용론, 사회적 자본론 등 이 지역에 소규모 제조업의 집적이익이 발생하고 있고, 이에 대해 의존도가 높을수록 이주하기 어려운 것으로 해석된다.

봉제전문업자는 실질적으로는 노동자이지만 도급제 사업주의 신분으로서, 모든 정책적인 지원에서 배제되고 있는 문제가 발생하고 있었다. 이에 향후 도시재생차원에서 이들에 대한 복지적 차원의 지원이 필요하다.