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현대사회의 소비문화로서 상품에 내재된 기호와 상징을 통해 정체성을 표현하고 심미적 즐거움을 추구하는 ‘상징소비(symbolic consumption)’가 심화되고 있다(Baudrillard, 1970; Featherstein, 1991). 이로 인해 상품뿐만 아니라 상품이 소비되는 공간 자체도 소비의 대상이 되고 있으며, 이에 따라 소비공간의 이미지와 미학적 차별성 등을 강조하는 ‘공간의 상품화’가 이루어지고 있다(이무용, 2005; 전해은·이기춘, 2002; Harvey, 1989). 특히 다양한 문화자원이 분포하는 문화특화지역은 독특한 이미지와 장소성을 지니고 있기 때문에 이러한 상징소비와 상품화의 주요 대상이 된다.

이에 따라 국내에서도 문화특화지역이 도시의 주요 여가 및 소비공간으로 주목받으면서 방문객이 증가하고 상업시설이 늘어나는 상업화가 진행되고 있으며, 이는 특히 자본력을 앞세운 프랜차이즈(franchise)등 체인상점(chain store)의 입점으로 이어지기도 한다. 그런데 이러한 상업화는 젠트리피케이션에 의한 기존 상권의 쇠락뿐 아니라, 지역의 문화예술적 정체성 및 장소성의 소멸을 초래할 수 있다는 점에서 사회적인 문제로 대두되고 있다(박진아·정윤주, 2012; Zukin et al., 2009). 그러나 사회적으로 높은 관심에도 불구하고 실제 문화특화지역에서 상업적 젠트리피케이션이 어떠한 과정을 거쳐 이루어지고, 그것이 지역의 장소성에 어떠한 영향을 미치는지에 대해서는 이를 체계적으로 정량화하여 분석한 국내 실증연구가 미흡한 편이다.

이에 본 연구는 문화특화지역의 상업적 젠트리피케이션의 특성과 영향을, 첫째 물리적 측면에서 상업시설의 유형을 비롯한 토지이용의 변화, 둘째 인지적 측면에서 장소성 인식의 변화를 통해 실증적으로 밝히는데 목적이 있다. 분석대상이 되는 문화특화지역은 서울의 삼청동과 신사동 가로변이며, 분석자료로는 정보통신기술의 발달에 따른 다양한 인터넷 매체 자료를 활용한다. 이후 제Ⅱ장에서는 문화특화지역의 상업적 젠트리피케이션과 장소성 변화에 관한 이론 및 선행연구 고찰을 통해 분석틀을 정립하고, 제Ⅲ장에서 사례지역과 분석자료를 개관한다. 그리고 제Ⅳ장에서 상업시설 유형 등 토지이용의 변화 특성, 제Ⅴ장에서 장소성 인식의 변화 특성을 각각 분석한 다음, 제Ⅵ장에서 이를 종합하여 정책적 시사점을 도출한다.

라도삼(2010)과 박세훈(2014) 등에 의하면 서울의 대표적인 문화특화지역으로는 인사동, 삼청동, 서촌, 대학로, 홍대앞, 신사동, 청담동, 문래동 등이 있다.⁴⁾ 본 연구에서는 이 중 두 곳을 분석대상지역으로 선정하는데, 한 곳만을 대상으로 하면 특정 지역의 특수성에 따른 편의(bias)가 발생할 수 있기 때문에 두 곳에서 공통적으로 발견되는 특성을 중심으로 보편성을 확보하기 위해서이다.

한편 본 연구에서는 시간의 흐름에 따른 변화를 분석해야 하므로 과거 시점을 추적하여 현재와 비교할 수 있는 통시적(intertemporal) 자료가 필요하다. 그런데 독립상점, 표준화상점 등은 상업시설의 ‘업태’와 관련된 분류로서 건축법상 모두 근린생활시설에 해당하므로 건축물대장과 같은 공부(公簿)만을 갖고는 이를 구분해 내기 어렵다. 이에 본 연구에서는 인터넷 포털사이트에서 과거의 지역 정보를 영상화된 시각자료로 추적할 수 있는 다음 로드뷰(Daum roadview) 자료를 이용한다. 마찬가지로 장소성에 대해서는 과거부터 현재까지 방문객이 작성한 전자문서를 추적할 수 있는 네이버 블로그(Naver blog) 자료 등을 활용한다.

앞서 언급한 서울의 문화특화지역들에 대해 다음 로드뷰 자료는 2000년대 중·후반부터 구축되있기 때문에, 사례지역으로는 이 시기에 상업화가 활발히 진행된 곳이 적합하다. 이러한 점에서 이미 오래전인 90년대 말부터 상업화가 이루어진 곳(인사동, 대학로, 홍대앞, 청담동)이나 최근 2010년대에 들어 상업화가 진행되기 시작한 곳(서촌, 문래동)을 제척하면, 시기적으로 삼청동과 신사동이 가장 적합한 분석대상지역으로 나타난다. 삼청동과 신사동에 대한 선행연구들(김흥순, 2010; 라도삼, 2010; 이경옥‧이금숙, 2006)에 의하면 두 곳 모두 90년대부터 문화특화지역으로 형성되고 2000년대 중·후반부터 대중적으로 유명세를 탄 상업화가 진행되어 로드뷰의 통시적 자료를 추적하는데 적합할 뿐 아니라, 전통시가지와 신시가지로 대별되는 특성을 갖고 있어 공통점 만에 기초한 보편성을 추출하기에도 적절하다.

구체적으로 분석대상 가로는 상업화의 진행 정도의 차이를 고려하여 중심가로와 이면가로들을 함께 살펴보도록 한다. 이에 따라 선행연구들을 참고하여 삼청동의 경우 일명 삼청로길(삼청로)을 비롯해 감고당길(율곡로3길), 북촌길(북촌로5길), 윤보선길(별궁길), 화개길(삼청로∼북촌로5길 연결로)의 5개 가로, 신사동의 경우 일명 가로수길(도산대로13길, 압구정로12길)을 비롯해 세로수길(도산대로11길, 압구정로10길), 나로수길(도산대로15길, 압구정로14길), 다로수길(도산대로17길)의 4개 가로를 선정하였다(<그림 2>). <표 1>에는 각 가로별로 조사된 가로변 필지들의 건축물대장상 주용도와 평균 공시지가,⁵⁾ 유동인구⁶⁾가 제시되어 있다. 삼청동의 경우 건축물의 용도상 근린생활시설의 비중은 삼청동길이 가장 높고 윤보선길이 가장 낮은 반면, 주거용도의 비율은 윤보선길이 가장 높다. 공시지가 수준도 삼청동길이 가장 높으며, 유동인구는 상대적으로 삼청동길, 감고당길, 화개길이 많고, 북촌길, 윤보선길이 적다. 이에 상업시설 유형 분석에 있어서는 삼청동길, 감고당길, 화개길을 상대적으로 많은 유동인구의 높은 상업화 단계, 그리고 북촌길, 윤보선길을 적은 유동인구의 낮은 상업화 단계로 집단화하여 비교하도록 한다. 신사동의 경우 가로수길이 주거시설이 전무할 만큼 상업화가 이루어졌고 공시지가와 유동인구도 월등히 높은 수준을 보이고 있어, 가로수길을 높은 상업화 단계, 그리고 세로수길, 나로수길, 다로수길을 낮은 상업화 단계로 분류하도록 한다.

Figure 2. 
Study Areas (Streets)

인지적 측면에서는 <그림 1>의 분석틀에 따라 독립상점이 표준화상점으로 전환되는 상업적 젠트리피케이션에 초점을 맞추어 이에 따른 장소 인식의 변화를 분석하도록 한다. 특정 장소에 대한 인식 조사는 통상 방문객을 대상으로 설문이나 인터뷰를 통해 이루어지지만, 시간의 흐름에 따른 변화를 살펴보기 위해 필요한 과거 시점의 장소성은 기억의 소실, 왜곡으로 조사하기가 어렵다. 따라서 본 연구에서는 과거에 생성된 정보를 쉽게 접근할 수 있는 인터넷 매체 자료를 활용하여 내용분석(contents analysis)을 수행하도록 한다. 인터넷 매체 자료에 기초한 내용분석은 Pan et al.(2007)의 관광목적지 이미지 연구를 비롯하여 특정 지역을 방문하여 느낀 이미지나 장소성을 분석하는데 널리 이용되어 왔으며, 한국의 코엑스몰에 대해서도 적용된 바 있다(Shim et. al, 2013). 비교 시점은 2008년과 2013년을 기준으로 하며, 상업화 정도가 가장 높은 삼청동길과 가로수길을 대표적인 대상으로 한다.

본 연구는 최근 사회적 관심사로 대두되고 있는 상업적 젠트리피케이션에 대해 체계적으로 정량화된 실증적 증거를 축적하려는 목적에서 출발하였다. 이를 위해 삼청동과 신사동의 문화특화지역을 대상으로 상업적 젠트리피케이션이 실제 어떠한 과정을 거쳐 이루어지고 지역의 장소성에는 어떠한 영향을 미치는지를 다양한 인터넷 매체 자료를 이용하여 분석하였다.

물리적 측면에서 상업시설의 유형을 비롯한 토지이용의 변화를 통시적으로 추적한 결과, 전반적으로 상업적 젠트리피케이션은 주거 등 비상업시설→근린상업시설→문화관련시설→독립상점→표준화상점의 순으로 시설유형이 전환되는 계층성을 지니는 것으로 나타났다. 특히 변화의 비중이 가장 큰 시설유형에 주목하면, 상대적으로 적은 유동인구의 낮은 상업화 단계에서는 비상업시설, 근린상업시설, 문화관련시설의 독립상점으로의 전환, 그리고 많은 유동인구의 높은 상업화 단계에서는 독립상점의 표준화상점으로의 전환이 상업적 젠트리피케이션의 지배적인 특징으로 나타난다. 따라서 본 연구의 결과는 서구도시에서 발견되는 지역상점→신기업가적 상점→기업형 상점의 변화와 매우 유사한 젠트리피케이션이 한국에서도 발생하고 있음을 실증적으로 확인시켜 준다.

한편 인지적 측면에서는 특히 독립상점이 표준화상점으로 전환되는 높은 상업화 단계의 젠트리피케이션에 초점을 맞추어, 이에 따른 문화특화지역의 장소성 인식 변화를 추적하였다. 그 결과 가로 등의 공공공간 및 문화관련시설과 상업시설이 집합적으로 형성하는 분위기나 경관 등 ‘지역 전체’ 차원의 장소인식은 감소하는 대신, 특정 상점이나 상품‧서비스 등 ‘개별 상점’ 차원의 장소인식이 증가함으로써 상업적 젠트리피케이션으로 인해 문화특화지역 고유의 장소성이 개별 상점 단위로 분절화·파편화되면서 다른 지역과의 차별성이 없어지는 결과를 확인할 수 있었다. 이에 따라 문화특화지역의 장소 이미지도 ‘멋진 곳’에서 ‘유명한 곳’으로 변화되는 특징이 발견된다.

이러한 본 연구의 결과는 상업적 젠트리피케이션이 사회경제적 측면에서 상위계층에 의한 하위계층 시설유형의 비자발적 이주, 그리고 도시문화적 측면에서 문화특화지역의 동질화‧획일화에 따른 장소성 상실이라는 두 가지 문제를 초래할 수 있음을 적시하고 있다. 이러한 문제에 대해서는 그동안 주로 산업정책과 문화정책 차원에서 제도적 대응이 이루어져 왔다. 비자발적 이주의 문제에 대해서는 산업정책 차원에서 중소·영세업체를 보호하기 위한 목적으로 ‘유통산업발전법’에 의한 전통상업보존구역 제도나 ‘대․중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률’에 의한 동반성장위원회의 중소기업 적합업종 제도를 통해 대형소매점 및 가맹점포에 대한 입점규제가 이루어지고 있다(양희진외, 2015). 동일한 맥락에서 젠트리피케이션 문제에 대응하기 위한 최근의 조치로서 성동구 조례¹¹⁾나 서울특별시의 젠트리피케이션 종합대책¹²⁾도 기본적으로 소상공인 보호와 지원을 목적으로 하고 있다.

한편 문화특화지역의 장소성 보존을 위해서는 문화정책 차원에서 ‘문화예술진흥법’과 ‘지역문화진흥법’에 의해 인사동과 대학로에 지정된 바 있는 문화지구에서 문화적 특성을 보존하기 위한 목적으로 지구단위계획을 통해 특정 시설의 입지를 제한할 수 있는 조치가 마련되어 있다(김연진, 2011). 이에 따라 대표적으로 인사동 문화지구의 경우 주가로변 1층에서는 상업시설의 ‘업태’에 따라 체인점 형태로 운영되는 음식점 중 패스트푸드점, 패밀리레스토랑, 바, 커피전문점의 입점이 금지되어 있다(종로구, 인사동 문화지구관리계획, 2014).;

이에 비해 아직까지 도시정책 차원에서는 젠트리피케이션에 따른 장소성 상실의 문제에 대응할 수 있는 도시계획 수단이 부재한 상태이다. 이러한 점에서 벤치마킹할 만한 사례가 미국의 Formula Business Restriction(FRB)로, 지역 고유의 특성을 유지․보존하기 위해 용도지역 조례를 통해 획일적인 형태의 체인점 등의 입지를 규제할 수 있도록 하고 있다(양희진외, 2015). 따라서 상업적 젠트리피케이션 문제에 대해서는 도시정책 차원에서 산업과 문화 관련 이슈를 종합하여 지역 특성에 따른 공간적 해결책을 적극적으로 모색할 필요가 있으며, 이를 위해 용도지역제나 지구단위계획 등의 도시계획 수단도 더욱 정교하게 다듬을 필요가 있다.