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서울시의 주택재개발사업은 2022년 현재, 서울시 내 221개 구역이 지정되어있으며 서울시에서 지정된 재개발사업구역의 약 72%를 차지하고 있어 서울시에서 가장 활발하게 진행 중인 도시정비사업 중 하나이다. 주택정비형 재개발사업은 가장 활발하게 진행되고 있는 사업이지만, 다양한 주체가 참여하는 사업인 만큼 그에 따른 위험요인도 존재한다(한국공공정책전략연구소, 2021). 위험요인으로 인한 사업의 장기화는 다음과 같은 다양한 사회문제를 초래하게 된다. 첫째, 절차 내부의 문제로, 사업의 비용이 증가하는 문제가 존재한다. 사업의 주체인 조합원의 분담금 즉, 조합원분양분 대금의 증가로 인해 조합원의 정주성(定住性)에 영향을 미칠 수 있다(박필·고덕균, 2005). 둘째, 절차 외부의 문제로서 사업이 지연됨에 따라 구역의 슬럼화가 진행하는 등 도시 외관을 손상시켜 거주민들의 주거환경을 저해시키는 등의 문제가 발생하게 된다(이재원 외, 2021). 위와 같이 사업의 장기화에 따른 문제를 방지하기 위해 다음과 같은 제도들이 서울시에 도입되었다. 먼저, 공공관리제도는 2011년 재개발사업의 전체 사업 기간에 걸쳐 사업기간의 단축을 위해 도입되었다. 정비사업에 대한 이해도와 경험이 상대적으로 부족한 조합원들 공공지원제도를 활용하여 사업의 진행을 공공이 함께 진행함으로써 업무추진을 원활히 하기 위해 시행되었다(권대중·장희순, 2010). 공공관리제도는 사업의 투명화 및 사업의 장기화 방지를 목표로 현재까지 진행되어왔으나, 다수의 선행연구에서 해당 제도가 실질적으로 목표하는바에 크게 영향을 미치지 못한다고 인식되고 있다(주택산업연구원, 2015). 다음으로, 최근에 도입된 신속통합기획이나 공공재개발과 같은 사업의 절차를 간소화하여 사업의 평균소요기간을 감소시키려는 정책이 많이 시행되고 있지만, 해당 제도들은 정비사업의 행정절차기간 간소화에 집중되어있어, 사업 전반의 리스크관리가 필요하다는 기존의 연구와는 추구하는 방향이 다른 것을 확인할 수 있다(이상구, 2008; 이도길 외, 2010; 손동진·이현석, 2022).

따라서 이 연구는 서울시 내 주택정비형 재개발사업의 추진단계별로 사업 소요기간에 영향을 미치는 리스크요인이 무엇인지 파악하고 향후 주택정비형 재개발사업 내 리스크관리의 중요성을 도시계획의 시각으로 시사점을 제시하는 것을 연구의 목적으로 한다.

이 연구의 범위는 2022년 4월 기준, 서울시 내 진행된 주택정비형 재개발사업 및 주거지형 재정비촉진지구에 해당하는 구역으로 설정하였다. 연구의 범위에 해당하는 사업지는 총 560개소이나, 연구의 목적에 부합하는 데이터를 사용하기 위해 다음과 같은 절차를 진행하여 최종적으로 도출된 60개소의 데이터를 사용하였다. 사용된 데이터는 서울시 사전정보공개 창구에서 제공하는 구역지정 후 정비사업 추진현황(2022. 4. 기준)과 서울시 열린데이터광장에서 공개하는 서울시 도시계획 정비사업 현황을 활용하였다. 첫째, 두 가지의 통계를 하나의 데이터로 합치는 과정에서 누락되는 구역은 삭제하였다. 둘째, 선행연구 등을 활용하여 필요한 변수를 추출한 뒤 해당 변수 중 누락된 값이 존재하는 구역을 삭제하였다. 셋째, 종속변수에 해당하는 추진단계별 사업소요기간을 계산할 때, 음수에 해당하는 값은 삭제하였다. 두 데이터는 수기로 작성되는 데이터로서 최초 인허가 기준으로 작성하여야 하지만, 구득의 한계로 인하여 최초고시일 기준이 아닌 최종 고시일 기준으로 작성된 데이터가 존재하였다. 이에 따라 소요기간임에도 불구하고 음수값이 나오는 경우가 존재하여 해당값을 포함하는 구역을 제외하고 분석을 진행하였다. 위와 같은 과정을 통해 도출된 최종 60개 구역을 이 연구의 분석범위로 설정하였다(<Figure 1> 참조).

Figure 1. 
Analysis target site

주택정비형 재개발사업은 준공단계 완료까지 평균 9.5년이 소요되는 것으로 확인되었다.¹⁾ 이는 도시개발사업(평균 약 6.3년),²⁾ 재건축사업(평균 약 8년)에 비하여 상대적으로 소요기간이 긴 것으로 분석되었다. 재개발사업에서 사업기간의 증가는 사업의 진행과 참여자 모두에게 중요한 요인으로 작용한다(이상구, 2008). 주택정비형 재개발사업 내 사업을 진행하기 위한 법적 절차 이외의 갈등 해결과정이나 소송과정과 같이 사업의 소요기간이 증가하는 경우, 이자와 같은 금융비용이 증가하게 되어 사업 주체의 불필요한 지출이 발생하게 된다. 물리적 환경의 변화로 인한 낙후지역 발생에 따른 사회문제가 발생한다(이재원 외, 2021). 따라서 사업 소요기간의 증가를 방지하기 위한 제도가 필요하며, 절차의 간소화뿐 아니라 구역이 지정된 이후에 지속적인 관리가 필요한 것을 확인할 수 있다.

사업소요기간에 영향을 미치는 요인을 연구한 선행연구는 다음과 같다. 재개발사업과 재건축사업을 합한 정비사업을 대상으로 지역적 특성, 거시경제적 특성을 포함하여 추정하였고, 가설을 다양하게 설정하여 사업기간에 영향을 미치는 요인을 여러 방향으로 분석하였다(손동진·이현석, 2022). 사업구역의 특성을 반영하여 헤도닉가격모형을 통해 사업의 소요기간에 미치는 영향요인을 지역적·경제적·입지적 특성을 바탕으로 분석하였다(이재원 외, 2021). 또한, 법률적 측면에서 도시정비사업 관련 법, 제도를 검토하여 문제점을 파악하고 그에 대한 해결방안을 도출하였으며, 공공지원제도, 개발이익 공공기여 등을 가장 시급한 문제점으로 파악하였다(김진수, 2016). 그리고 주택재개발사업을 부동산 경기의 흐름에 따라 사업기간에 미치는 영향요인에 대하여 분석하였으며, 부동산의 호황기와 불황기로 나누어 분석을 진행하였다. 이는 사업기간에 영향을 미치는 요인이 기간별로 다르고 또한 사업단계별로도 영향을 미치는 요인이 상이한 것을 확인할 수 있다(오문현, 2013). 재개발 대상단지들의 특성이 재개발 사업기간에 미치는 영향을 콕스비례모형을 사용하여 구역지정~시행인가, 시행인가~관리처분, 관리처분~준공, 전체 시행기간으로 세분화하여 분석하였다(이도길 외, 2010). 주택재개발사업을 실시하는 동안 발생하는 리스크 중 사업소요기간에 관련된 리스크를 기간리스크로 정의하여 소요기간을 단축하는 관리방안을 도출하였다(이상구, 2008)(<Table 1> 참조).

몬테카를로 시뮬레이션(Monte Carlo Simulation, 이하 MCS)은 일반적으로 대규모 개발사업과 같이 실증적으로 분석을 진행하기에는 시간과 비용이 필요한 연구 대상의 모수를 증가시켜 실험 결과를 도출함으로써 의사결정에 도움을 줄 수 있다. MCS는 다음의 네 단계를 거쳐서 시뮬레이션을 진행한다. 첫째, 연구의 문제에 대한 시뮬레이션 모델을 구축하고, 둘째, 난수를 활용하여 결정론적, 확률론적 접근을 활용하여 주어진 모델에 입력한다. 셋째, 모델에 입력된 값에 대해 결괏값을 계산한 후, 넷째, 계산된 결괏값을 활용하여 민감도 분석 등을 통해 수치를 해석한다(이윤석, 2012). MCS는 확률론적 공기예측 모델로서, 의사결정자의 개입이 시뮬레이션 과정에서 개입되지 않고, 기존에 분석된 데이터 셋의 기술통계량을 활용하여 모형의 확률적인 접근을 용이하게 할 수 있다. 이를 통해 민감도 분석을 진행하여 해당 모형에 가장 민감하게 영향을 미치는 변인이 무엇인지 파악할 수 있는 계산 알고리즘을 의미한다(김상태, 2012; 박재현 외, 2010).

몬테카를로 시뮬레이션을 활용한 대규모 개발사업의 리스크관리 연구는 다음과 같다. 초고층 개발사업은 사업규모가 크기 때문에 많은 위험요인을 내포하고 있어 리스크관리를 통해 사업시행자의 의사결정 지원을 시사하였다(전영준·조주현, 2017). 또한, 다수의 프로젝트가 연계된 복합용도개발사업(Mixed Used Development, MXD)에서 재무분석을 중심으로 재무분석 항목들과 변수들의 관계 및 산정기준을 효율적으로 지원할 수 있는 재무분석모델을 제안하였다. 몬테카를로 시뮬레이션을 활용하여 확률론에 기반한 리스크 요인의 난수를 생성하여 확률적 재무타당성 분석을 진행하였다(손명진, 2013)(<Table 1> 참조).

기존의 연구들은 주체 간 갈등요인을 분류하여 재개발사업의 소요기간에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 파악하는 정성적 연구와 1차자료조사 기법을 활용한 정량적 연구를 통해 주택정비형 재개발사업의 문제점을 심도 있게 파악하였다. 그러나 소송이나 갈등과 같은 정성적 특징을 가진 변수가 사업 소요기간에 큰 영향을 미칠 수 있다는 선행연구의 결과를 통해, 사업소요기간에 소송의 여부도 영향을 미칠 수 있다는 가설을 설정하였다. 이러한 정량적인 문제점들도 주택정비형 재개발사업 내에서 고려되어야 한다는 기존의 연구도 존재한다(박환용·김호권, 2007; 김진수, 2016).

따라서 이 연구는 위와 같이 정량화가 불가능한 정성적인 데이터를 정량화하기 위하여 소송변수를 구축하였다. 해당 소송변수는 사업 내에 소송이나 갈등의 발생여부를 파악하기 위해 더미변수로 구축하였다. 소송이나 갈등의 여부를 판단하기 위하여 빅카인즈(www.bigkinds.or.kr)를 활용하여 구역별 갈등이나 소송관련 데이터를 구축하였다. 판결서 등 소송의 진행여부 및 내용은 형사소송의 경우, 2013년 1월 1일 이후 확정된 형사 사건의 판결서, 민사·행정·특허사건 등의 경우, 2015년 1월 1일 이후 확정된 판결서만을 열람할 수 있게 되어있다.³⁾ 이 연구의 범위는 재개발사업이 최초로 시작된 시점부터 현재(2022. 4.)까지 모든 주택정비형 재개발사업이므로 판결서를 구득할 수 있는 기간보다 긴 기간에 해당한다. 따라서 언론보도를 활용한 소송관련 데이터 구축이 이 연구의 시간적 범위를 포함할 수 있기 때문에 언론보도된 기사를 활용하여 데이터를 구축하였다. 해당 구역의 소송이나 갈등의 유무를 위한 검색 키워드는 “(구역명) 갈등”, “(구역명) 소송”, “(구역명)”의 총 3가지 키워드로 검색을 진행한 후 데이터를 구축하였으며 갈등이나 소송이 발생하였으면 1, 그렇지 않은 경우는 0으로 설정한 후 분석을 진행하였다. 이를 활용하여 몬테카를로 시뮬레이션을 돌리기 위한 모형을 구축하였다. 의사결정 과정이 개입되지 않는 시뮬레이션의 특성을 보완하기 위하여 소송변수를 모형에 대입하여 시뮬레이션 각 단계별 다중회귀분석 모형을 구축하였다. 구축된 모형을 기반으로 시뮬레이션을 진행하여 단계별 소요기간에 미치는 영향도를 민감도분석을 통해 알아보고자 하였다. 이를 활용하여 주택정비형 재개발사업에서 추진단계별 리스크에 따라 사업요인에 어떠한 영향이 있고, 향후 리스크에 대한 관리의 중요성을 강조하고자 하였다.

사업기간에 영향을 미치는 리스크요인을 분석하기 위해서 다음과 같은 과정으로 분석을 진행하였다. 첫째, 선행연구와 보고서를 활용하여 주택정비형 재개발사업의 소요기간에 영향을 미치는 변수들을 정리하였다. 둘째, 사업 소요기간에 미치는 영향요인을 알아보기 위하여 추진단계별 각 사업의 소요기간에 미치는 영향에 대한 수식 및 가중치를 다중회귀분석을 통해 도출하였다. 셋째, 통제 가능한 요인과 통제 불가능한 요인을 구분하여 시뮬레이션을 진행하기 위한 결정론적 방법과 확률론적 방법으로 분류하였다. 넷째, 구축된 내용을 바탕으로 몬테카를로 시뮬레이션을 진행하였다. 해당 시뮬레이션을 원활하게 진행하기 위하여 Oracle사의 Crystall ball 프로그램을 활용하여 분석을 진행하였다. 마지막으로 시뮬레이션을 통해 증가된 데이터를 기반으로 민감도분석을 진행하여 추진단계별 사업기간에 미치는 리스크요인이 어떤 것인지, 또 얼만큼 영향을 미치는지를 분석하여 이를 기반으로 분석결과를 도출하였다.

이 연구에서 정의된 물리적, 비물리적 요인에 따라 각각 통제 가능한 변수와 통제 불가능한 변수로 구분하였다. 통제 가능한 변수는 결정변수로서, 최댓값과 최솟값 내의 어느 한 값을 가질 것이라고 가정한 후 분석을 진행하였다. 통제 불가능한 변수는 확률변수로서, 기 설정된 평균과 표준편차에 의해 정의된 확률분포 내에서 100,000번의 시뮬레이션을 진행하면서 임의의 난수가 모형에 대입할 수 있도록 설정하였다. 이 연구는 주택정비형 재개발사업의 리스크 요인을 도출하고 향후 사업진행 시 통계적 접근을 활용하여 리스크를 관리할 수 있음을 시사하고자 한다. 따라서 변수의 유의성뿐만 아니라 설명력을 중점적으로 연구를 진행하였으며, 시뮬레이션을 진행할 때 회귀분석에서 사용된 변수들을 모형에 삽입하였다. 몬테카를로 시뮬레이션을 활용하여 해당모형의 모수를 증가시킨 후 민감도 분석을 통해 각 추진단계별 사업기간에 미치는 리스크 요인을 도출하였다.

구역지정고시~조합설립인가고시까지의 분석결과 세입자수의 민감도가 -27.9%로 가장 강한 것으로 분석되었고, 이어 소송변수(21.0%), 토지등소유자 1인이 차지하는 면적비율(19.0%) 순으로 분석되었다.

조합설립인가고시~사업시행계획인가고시까지의 분석결과 사업시행계획인가 당시 주택매매가격지수 변동률이 -34.8%로 가장 강한 것으로 분석되었고, 조합설립인가 당시 주택매매가격지수변동률(13.7%), 구역지정당시 주택매매가격지수 변동률(-10.9%) 순으로 분석되었다.

사업시행계획인가고시~관리처분계획인가고시까지의 분석결과조합설립인가 당시 주택매매가격지수변동률이 -58.9%로 가장 강한 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 사업시행계획인가 당시 주택매매가격지변동률(-18.1%), 관리처분계획인가 당시 주택매매가격지수 변동률(-10.0%) 순으로 분석되었다.

관리처분계획인가고시~준공완료까지의 분석결과 준공당시 주택매매가격지수변동률이 22.5%로 가장 강한 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 사업시행계획인가 당시 주택매매가격지수변동률(15.5%), 조합설립인가당시 주택매매가격지수 변동률(-10.3%) 순으로 분석되었다.

구역지정고시~준공완료까지의 분석결과 준공당시 지가변동률이 21.6%로 가장 강한 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 조합설립인가 당시 주택매매가격지수변동률(-19.1%), 사업시행계획인가 당시 주택매매가격지수변동률(-17.5%)순으로 분석되었다.

이에 따른 민감도 분석 결과 각 단계에 영향을 미치는 변수가 상이함을 알 수 있었다. 공통적으로 주택매매가격지수변동률에 영향을 받는 것으로 나타났으나, 초기 단계일수록 토지등소유자, 세입자와 같이 이해관계에 의한 요인이 사업 소요기간에 민감하게 반응하는 것을 확인할 수 있었다. 사업의 후반부로 갈수록 사업 내부적인 요인에 반응하기보다는 외부적인 부분에 의해 사업 소요기간이 증가하는 것을 확인할 수 있으며 사업 내부의 이해관계보다는 경제적인 상황에 더 민감하게 반응하는 것으로 분석되었다(<Table 9> 참조).