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공공임대주택은 주거 양극화로 인한 사회불안을 해결하기 위해 1989년에 영구임대, 1991년에는 50년 공공임대를 공급하면서 시작되었다(손세원·이영재, 2005). 이후, 「서울특별시 주택개량재개발사업 업무지침」의 개정으로 합동재개발이 활성화되면서 퇴거 세입자들의 주거대책으로 재개발임대가 공급되기 시작하였다(박신영, 2021). 여기까지의 공공임대유형들은 주택을 보유하고 있지 않으며 생활 형편이 어려운 저소득층의 주거안정을 보장하기 위한 목적이 컸다.

한편, 이러한 양적 공급의 목적에서 더 나아가, 생애주기와 경제적 수준에 따른 맞춤형 공급과 다양한 계층들의 삶의 질 향상을 지향하면서 새로운 유형의 공공임대주택이 공급되기 시작하였다. 즉, 사회경제적 변화에 따라 다양한 계층들의 주거 취약성이 변화된다는 점에 착안하여 수요자의 인구·사회학적 특성을 고려한 주택의 입주조건, 입지, 주거비, 주거 규모, 유형 등에 대하여 새로운 수요가 발생하였다. 공급주체인 정부 및 지자체에서는 이를 수용하고자 다가구매입임대, 장기전세, 행복주택 등 다양한 유형을 추가적으로 공급하였고, 생애주기와 경제적 수준 등에 따른 맞춤형 공급정책을 지향하여 다양한 계층의 주거안정에 기여하였다. 특히, 공공임대주택은 주변 시세보다 저렴한 수준의 임대료로 공급하여 월평균 약 30만 원의 임대료 절감효과로 객관적 측면에서의 주거비 부담 완화 효과가 크게 나타나는 것으로 확인되었다(강미나 외, 2021)

한편, 주거비 부담 측면에서 여전히 저소득층의 주거복지 사각지대가 존재한다는 문제도 제기되고 있다(오민준·진창하, 2019). 주거비 부담은 공공임대주택 및 주거급여의 제도 내에 있지 않은 가구뿐만 아니라 수혜 가구 집단에서도 확인된다. 2016년 기준 서울시 공공임대주택 내에서 부채 보유 가구는 31.6%에 달하는데 보증금과 같은 주거비 마련 목적의 비중이 높으며, 국민기초생활보장제도의 수급가구도 30.8%를 차지하였다(이영민·성진욱, 2017). 이는 주거비와 생활비 측면에서 어려움을 겪는 입주가구들이 있음을 시사한다. 또한, 서울시 공공임대주택의 임대유형에 따른 주거비 부담의 편차가 크며, 특히 국민임대의 소득 대비 주거비 비율(RIR)은 평균 25.3%으로 가장 높았다(성진욱 외, 2021). 이는 한정된 공급 내에서 경제적 형편 또는 생애주기에 따라 상이하게 적용되는 입주 자격요건과 관련된다. 다양한 공공임대유형으로 인해 정책 대상 계층이 중첩되거나 서로 다른 기준을 가지는 등 일관성이 부족하여, 동일 소득수준이라도 어떤 유형의 공공임대주택에서 거주하는가에 따라 주거비 부담수준이 달라지는 문제가 발생할 수 있다(이영민·성진욱, 2017).

공공임대주택이 주거 측면의 복지정책이라면 국민기초생활보장제도는 생활 측면에서 저소득층의 안정을 돕는 정책이다. 이 제도는 2000년에 기초보장법 시행과 함께 시작되었으며 2005년에 지정된 최저생계비와 더불어 부양의무자 및 재산조건에 따라 수혜를 결정해왔다(허선, 2005). 이후 저소득층의 생활을 보장하고 복지 사각지대를 줄이기 위해 2015년에 맟춤형 개별급여 방식으로 전환하여 생계, 의료, 주거, 교육급여로 세분화함으로써 각자 필요한 부문을 수급할 수 있게 되었다(남재현·이래혁, 2020). 하지만 빈곤 상태에 있음에도 생계급여를 받지 못하는 비수급 빈곤층은 2016년 기준 약 25만 가구에 달하여 사각지대 문제는 지속되고 있다(한경훈 외, 2019).

공공임대주택은 정책적 측면에서 주거안정이 필요한 저소득층이나 무주택자 시민에게 주택을 직접 공급하는 주거복지정책이지만, 국민기초생활보장제도의 맞춤형급여는 금전적으로 개인 및 가구의 경제안정을 도모하기 위해 간접적으로 지원하는 복지정책이라는 점에서 차이가 있다. 특히 맞춤형급여 중 주거급여는 생활적인 측면보다도 주거비 부담을 직접적으로 완화하기 위한 목적이 크다. 주거급여는 2018년부터 부양의무자 기준을 폐지하여 수급 가능 대상이 늘어났으며, 근로 능력과 상관없이 가구의 규모, 소득, 임차료 부담 등 경제적 측면을 고려하여 지급된다(강미나 외, 2021). 또한, 공공임대 거주 여부와 상관없이 주거급여를 수급할 수 있다. 이처럼 타 개별급여와 달리 주거급여는 공공임대주택과 마찬가지로 저소득층의 주거비 부담 완화를 통한 주거안정을 공통의 목적으로 하고 있으며, 각각 공급 측면과 수요 측면에서의 주거복지정책을 대표하고 있다.

이러한 특성에 따라 공공임대주택과 주거비 부담에 관한 연구에서도 맞춤형급여 중 생계·의료·교육급여에 비해 주거급여 수급가구가 주된 연구대상으로 다루어졌다(박서연·전희정, 2019; 강승엽·전희정, 2020; 홍철·박인권, 2021). 강승엽·전희정(2020)은 서울시의 영구임대와 다가구매입임대 입주가구의 주거비 부담 결정요인을 비교 분석하였는데, 주거급여 수급가구일수록 주거비 부담이 낮은 것으로 나타났다. 홍철·박인권(2021)의 연구에서도 주거급여가 임차가구의 주거비 부담을 완화하는 효과가 확인되었다. 반면, 박서연·전희정(2019)은 주거급여 수급가구가 공공임대주택 거주가구나 일반 임차가구보다 주거비 부담이 높은 것으로 나타났다. 이처럼 주거급여의 주거비 부담 완화 효과는 연구에 따라 상이한 경향이 나타남을 알 수 있다.

가구의 경제적인 제약으로 작용하는 것은 주거비와 생활비 부담이다. 다만, 국내외의 도시계획 분야 연구에서는 생활비 부담에 초점을 두기보다는 주거비 부담 및 주거비 부담능력(housing affordability)이 보편적으로 다루어지고 있다. 주거비 부담능력은 가구의 주거 상황과 관련된 사회적·물질적 경험을 표현하는 개념이다(Stone, 2006). 구체적으로는 적절한 수준의 주택을 구입 또는 임차하기 위해 지불하는 비용이 가구소득에 대비하여 적절한지를 판단하는 개념이며, 일반적으로 소득 대비 주거비 비율이 30%를 초과하면 주거비를 과부담하고 있는 것으로 판단한다(Hulchanski, 1995).

소득이 낮아 주거비 부담능력이 낮은 가구는 소득에 비해 주거비 부담이 크기 때문에 거주 면적을 줄이는 등 열악한 주거환경에서 거주하게 되거나 상대적으로 생활비 지출을 줄이게 되어 삶의 질에 영향을 미친다. 주거비 과부담 경험은 우울증 발병률을 높이며 특히 임차 가구일수록 그 영향력이 커지는 것으로 확인되었다(황규홍 외, 2020; 강수진·서원석, 2020). 높은 주거비 부담은 식료품비, 의료비, 공과금 등 생활비 전반의 경제적 사정을 악화시켜 삶의 질에 부정적 영향을 미친다(Shamsuddin and Campbell, 2022). 또한, 결혼이나 출산과 같은 생애주기에도 영향을 미치기 때문에 개인 수준을 넘어 국가적 수준의 문제로 다뤄져야 한다(박서연·전희정, 2019).

이처럼 주거비는 저소득층의 삶의 질에 큰 영향을 미쳐 주거복지 정책에서 중요하게 다루어진다. 이에 따라서 주거비 부담을 측정하는 연구와 주거비 부담이 삶의 질과 관련된 지표에 미치는 영향을 분석하는 연구, 그리고 주거비 부담의 결정요인을 분석하는 연구가 진행되었다. 주거비 부담을 측정하는 방법은 객관적 접근법과 주관적(행태적) 접근법으로 구분할 수 있다. 객관적 접근법은 가구의 소득, 자산, 주거비 등 정량화할 수 있는 수치를 결합하는 반면, 주관적 접근법은 가구가 주관적으로 경험하고 느낀 부담의 정도를 기반으로 한다. 객관적 접근법에는 비율 접근법과 잔여소득 접근법이 있다. 비율 접근법은 소득 대비 주거비를 측정하며, 잔여소득 접근법은 주거비 지불 후 소득과 필수적인 비주거소비지출을 비교한다(오근상·오동훈, 2018).

주거비 부담을 진단하기 위해 널리 사용되는 방법은 비율 접근법의 소득 대비 주거비 비율(Rent to Income Ratio, RIR)이다. RIR은 주거비 부담 결정요인과 관련된 선행연구에서 많이 활용되었다(배병우·남진, 2013; 최열 외, 2014; 권건우·진창하, 2016; 주현태 외, 2017; 이경영·전희정, 2018; 박서연·전희정, 2019; 권연화·최열, 2020; 신동갑·장희순, 2021; 이현정·박상우, 2022). 일반적으로 RIR의 퍼센트 값을 연속형의 종속변수로 하는 다중회귀모형을 적용하거나, 주거비 과부담의 기준이 되는 RIR 30% 초과를 기준으로 로짓모형을 적용하였다.

RIR을 적용한 선행연구에서 객관적 주거비 부담에 영향을 미치는 것으로 확인된 변수는 크게 개인 및 가구 특성, 경제적 특성, 거주 주택 특성, 주거환경 특성, 지역 특성으로 구분된다. 개인 및 가구 특성은 가구주의 연령, 교육수준, 경제활동여부, 혼인상태 그리고 가구원수 등이 주거비 부담에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 서울시 공공임대주택의 거주가구를 대상으로 한 신동갑·장희순(2021)의 연구에서는 가구주의 연령과 학력이 높을수록 주거비 부담이 높고, 1인가구일수록 주거비 부담이 낮은 것으로 확인되었다. 한편, 강승엽·전희정(2020)에 따르면 영구임대 거주가구의 경우 가구원이 많을수록 주거비의 증가로 인해 부담이 높아진다고 하여, 가구원수의 상반된 결과가 확인된다. 경제활동 여부의 경우 공공임대 거주 여부를 막론하고 주거비 부담을 낮추는 요소로 나타났다.

경제적 특성의 경우 소득·부채, 주택 특성의 경우 거주기간·주거면적·임차료·보증금, 지역 특성의 경우 평균 임대료가 주거비 부담에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 주거환경평가의 경우 대중교통접근성이나 문화시설만족도가 영향요인으로 확인되었다(권연화·최열, 2020; 신동갑·장희순, 2021). 박서연·전희정(2019)은 공공임대주택 입주가구를 대상으로 주거비 부담 영향요인을 분석하였으며 임대료 및 보증금과 시도별 평균 임대료가 주거비 부담에 양(+)의 영향을 미치는 것을 확인하였다.

저소득층은 낮은 소득으로 인한 주거비와 생활비의 상쇄관계로 인해 주거비 과부담은 가계수지 악화로 인한 생활비 부담과도 연관될 수 있다(오윤희·김순미, 2015). 저소득층에게는 총지출에서 주거비의 비중이 클 뿐만 아니라, 주거비와 더불어 생활을 위한 소비지출이나 저축을 할 수 있는 여유가 부족하기 때문이다(김영주·유병선, 2010). 이를 고려하기 위해 신동갑·장희순(2021)과 이현정·박상우(2022)의 연구에서는 소비지출 대비 주거비 비율(Schwabe’s Index, 슈바베지수)을 객관적 주거비 부담 지표로 활용하여 종속변수를 보완하였다. 다만, 이는 생활비를 기준으로 주거비의 비중을 산출하였다는 의의가 있으며, 주거비 부담과 생활적인 요인의 영향관계를 확인하는 것에는 한계가 있었다.

한편, 객관적 주거비 부담은 이러한 생활적인 측면을 고려하기에는 다소 한계가 존재한다(Mimura, 2008). 따라서 가구들이 실제로 느끼는 경제적 부담도 고려해야 한다는 대안이 제시되었으며, 이를 주관적(행태적) 접근법이라 한다(배순석 외, 2013). 이에 따라 빈곤에 대한 주관적 인식(poverty perception)과 경제적 어려움(economic hardship)을 통해 주관적 경제적 부담을 분석한 연구들이 해외에서 수행되었다. Watson and Webb(2009)는 자가소유자의 빈곤 인식의 가능성이 낮은 경향을 확인하였으며, Sullivan et al.(2008)은 소득과 주관적인 경제적 부담의 영향관계를 확인하였다. Brandolini et al.(2013)은 로짓모형을 통해 주관적 주거비 부담의 영향요인을 분석하였다. 종합적으로 이 연구들에서 주요 영향요인으로 가구주 연령, 경제활동, 소득, 주거비 등 가구 특성과 경제적 특성이 있다는 점을 확인하였다.

공공임대주택은 지속적인 공급을 통해 객관적 측면에서 주거비 부담을 완화하는 효과가 높았으며 다양한 계층의 주거안정을 도모하였다. 하지만 주거비 부담의 측면에서 여전히 저소득층의 주거복지 사각지대가 존재하고 있음을 확인하였다. 이는 공급 측면의 공공임대주택뿐 아니라 수요 측면의 주거급여 정책에서도 제기되는 문제이다. 향후 저소득층의 주거안정과 삶의 질을 효과적으로 개선하기 위해서는 공급과 수요를 복합적으로 고려하여 주거복지정책을 제언할 필요가 있으며, 이를 위한 기초연구로 공공임대주택 내 주거급여 수급가구의 모니터링이 필요할 것으로 판단된다.

기존에 주거비 부담의 결정요인을 살펴본 연구들은 개인 및 가구 특성, 경제적 특성, 거주 주택 특성, 지역 특성 등의 요인이 주거비 부담을 느끼는 것에 크게 작용한다는 것을 확인하였다. 그러나 공공임대주택의 주거급여 수급가구는 상대적으로 낮은 소득으로 인해 주거비와 생활비 상쇄관계가 있음에도 불구하고, 기존의 연구에서는 생활비·저축 등 생활적 측면의 영향관계를 고려하지 않아 다소 미흡한 부분이 있다.

또한, 기존의 연구들은 대부분 RIR과 같은 객관적 지표를 활용하여 진행되었는데, 이는 정량화된 수치를 바탕으로 하여 주택복지정책에서 양적인 조치에 대한 기초자료로 활용하기에 적합하다는 장점이 있다. 그러나 생활적 측면을 고려하기 위해서는 가구들이 실제로 느끼는 경제적 부담에 대한 접근도 필요하다. 이에 따라 일부 연구에서는 주관적인 인식을 고려한 분석이 수행되었지만, 객관적 주거비 부담 요인과 주관적 주거비 부담 요인을 비교하는 접근은 아직 진행되지 않았다. 주관적 접근법은 설문 응답을 바탕으로 하여 형평성과 객관성 측면에서 한계가 있기 때문에(배순석 외, 2013) 기존의 검증된 객관적 접근법과 비교하는 접근이 필요하다.

이론 및 선행연구 검토를 통해서 이 연구는 다음과 같은 차별성이 있음을 제시한다. 첫째, 서울시 공공임대주택에서 주거급여를 수급하는 저소득층을 대상으로 객관적 주거비 부담과 주관적 주거비 부담의 영향요인을 비교 분석한다. 둘째, 주거비와 생활비의 상쇄관계에 착안하여 생활비·저축 등 생활적 측면을 주거비 부담의 영향요인으로 고려한다. 셋째, 기존에는 공공임대주택 또는 주거급여와 같이 단일 복지정책의 수혜 가구를 대상으로 하였지만, 이 연구는 공공임대주택 내 주거급여 수급가구에 초점을 두고자 한다. 이를 통해 저소득층의 실질적인 주거비 부담에 어떤 요인들이 영향을 미치는지 확인하고 기존의 객관적 지표와 비교함으로써, 질적 주거복지정책 측면에서의 시사점을 도출할 수 있을 것이다.

분석자료는 「제3차 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사」이며, 가장 최신으로 배포된 2019년을 시간적 범위로 한다. 이 데이터는 서울시 공공임대주택에 입주한 가구 중 3,009가구를 표본 대상으로 설문조사를 수행하고 매년 추적조사를 통해 정보가 갱신된다. 설문조사 항목은 가구주 특성, 가구 특성, 현재 거주하는 주택의 특성, 경제적 특성, 개별 가구원의 특성으로 구성되어 있다. 이 중 경제적 특성의 세부항목으로 임차료, 보증금, 관리비, 생활비 정보가 존재하여 객관적인 주거비 부담을 평가하는 지표인 소득 대비 주거비용(이하 RIR) 산출이 가능하다. 또한, 경제적 특성의 세부항목으로 ‘임차료 부담정도’, ‘보증금 부담정도’, ‘주거관리비/광열수도비 부담정도’가 존재하며, 4점 리커트 척도의 형태로 제공된다. 일반적으로 설문조사 자료는 설문자 개인의 특성에 따라서 주관적인 관점에서 응답하기 때문에 이를 활용하여 주관적 주거비 부담 지표를 구득하기에 용이하다. 따라서 이 연구에 적합하다고 판단하였으며, 주거비 부담은 가구 단위에서의 설문응답이 이뤄지기 때문에 가구 단위의 정보만을 구득하였다.

이 연구의 목적을 달성하기 위해 장기전세 유형을 제외한 유형에서 주거급여를 수급하는 609가구만을 분석대상으로 삼았다. 장기전세 유형을 제외한 이유는 상향된 주거비와 전용면적, 완화된 입주조건으로 하여 저소득층보다는 중산층을 주요대상으로 삼아 공급되는 유형으로 주거급여 수혜대상이 아니기 때문이다.

분석모형 내 사용되는 변수는 <표 1>과 같이 구성하였다. 객관적 주거비 부담 요인을 분석하는 모형과 주관적 주거비 부담 요인을 분석하는 모형으로 2가지의 분석모형을 구축하였다. 이에 따라서 종속변수는 2가지이며, 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 내 응답항목을 바탕으로 구득하였다. 객관적 주거비 부담 모형은 RIR을 바탕으로 주거비 부담 여부를 정의하였는데, 선행연구 고찰을 통해 RIR이 30%를 초과하면 주거비를 과부담한다는 점에 근간하여 RIR이 30% 초과하는 가구를 객관적 주거비 부담가구로 설정하였다. 주관적 주거비 부담 모형에서는 4점 리커트 척도의 임차료 부담정도, 보증금 부담정도, 주거관리비/광열수도비 부담정도 모두 ‘약간 부담된다’ 또는 ‘매우 부담된다’로 응답한 가구를 주관적 주거비 부담가구로 채택하였다. 이는 객관적·주관적 주거비 부담요인을 비교하고자 하는 연구의 목적을 성공적으로 달성하기 위함으로, RIR 산정식 내 주거비용은 임차료, 보증금, 관리비 모두를 포함한다는 점을 고려한 결과이다.

독립변수는 주거비 부담의 결정요인을 분석한 선행연구(배병우·남진, 2013; 최열 외, 2014; 권건우·진창하, 2016; 주현태 외, 2017; 박서연·전희정, 2019; 권연화·최열, 2020; 강승엽·전희정, 2020; 신동갑·장희순, 2021; 이현정·박상우, 2022)를 토대로 선정하였다. 크게 개인 및 가구 특성, 경제적 특성, 공공임대주택 거주 특성, 주거환경평가, 지역 특성으로 구분하였다. 또한, 생활비가 많을수록 주거비 부담에 영향을 미치는 상쇄관계에 따라, 지역 물가는 소비패턴에 영향을 주어 주거비 부담에 영향을 줄 수 있다(신동갑·장희순, 2021). 따라서 자치구별 주거와 상업 필지의 평균공시지가를 지역 특성 변수로 설정하였는데, 이는 주거·상업 필지의 가격이 높은 지역일수록 물가가 높다는 점을 고려한 것이다. 더불어 공공임대패널 자료에서 제공되는 최소한의 공간단위는 공공임대주택이 포함되어 있는 자치구로 제공됨에 따라 행정동이나 필지 등의 미시적인 공간단위에서 측정하지 못하였음을 명시한다.

개인 및 가구 특성은 부부가구 여부, 가구주 교육수준, 가구주 경제활동, 가구주 연령, 가구원수를 변수로 채택하였다. 부부가구 여부, 연령, 가구원수를 통해서는 가구의 생애주기와 규모의 현 상태를 종합적으로 고려할 수 있다. 교육수준은 고졸 여부를 기준으로 하였는데, 공공임대주택은 고졸 미만이 37.2%로 큰 비중을 차지하기 때문이다(성진욱 외, 2021). 경제활동은 상용직 임금근로자와 자영업자 여부를 기준으로 삼았다. 이는 단순히 일시적인 소득보다는 안정적인 소득을 얻을 수 있는지 판단하기 위함이다.

경제적 특성은 자산, 월평균생활비, 월평균저축액, 부채, 월평균상환액을 변수로 채택하였다. 월평균생활비와 월평균저축액은 기존연구에서는 일반적으로 고려되지 않았으나 이 연구의 주요 목적을 달성하기 위해 채택하였다. 저소득층의 생활비 부담은 주거비 과부담과 연관이 될 뿐만 아니라 주관적 주거비 부담에 특히 영향을 줄 수 있기 때문이다. 부채와 월평균상환액의 경우 생활비와 마찬가지로 매월 지출되는 성격이 있으며, 보증금과 월세의 비중과도 연관이 있다(신동갑·장희순, 2021). 월평균소득은 변수로 활용하지 않았다. RIR 산정식에 주거비와 소득이 포함되는데 두 변수를 모두 투입하면 상관성 문제가 발생하기 때문이다(권연화·최열, 2020).

한편, 일반 임차 가구와 달리 공공임대주택은 임대유형과 가구의 사회경제적 특성에 따라 입주요건과 거주기간, 면적 등이 상이하다. 이를 고려하여 공공임대주택 거주 특성으로는 거주기간, 전용면적, 임차료, 보증금, 공공임대유형을 변수로 채택하였다. 기존연구에서 전용면적은 넓을수록 거주기간은 짧을수록 주거비 부담이 높은 것으로 확인되었다(박서연·전희정, 2019). 임차료 및 보증금을 변수로 채택한 이유는 주거비와 주거비 부담이 직접적인 관련이 있으며, 선행연구와 달리 주관적 지표를 함께 사용함으로 인해 주관적 주거비 부담 변수에는 주거비가 내포되어 있지 않기 때문이다. 공공임대유형은 영구임대, 다가구매입임대로 구분하였는데, 타 유형에 비해 주거급여의 비중이 크기 때문이다. 또한, 두 유형은 저소득층을 대상으로 하는 공통점이 있는 한편 건설형과 매입형의 차이가 있다(강승엽·전희정, 2020).

주거환경평가는 주택성능, 대중교통편의성, 편의시설접근성을 변수로 채택하였다. 주관적 주거비 부담의 경우 생활 부문의 영향을 받을 것으로 예상될 뿐만 아니라 다른 주관적 응답과 연관될 수 있으며, 주택 관련 연구에서 주관적 응답으로 활용된 변수는 주거환경평가이기 때문에 변수로 채택하였다. 주택성능은 결로·곰팡이, 누수·방수상태에 대한 종합적인 평가이며 관리비나 광열수도비에 영향을 줄 수 있다. 한편, 신동갑·장희순(2021)의 연구에서는 주거비 부담에 대중교통만족도는 양(+)의 영향, 문화시설만족도는 음(-)의 영향이 확인되었다. 대중교통편의성은 입지적 편의성과 교통비와 관련될 수 있다. 다만, 문화시설은 저소득층의 생계와 직접적인 관련은 없을 것으로 판단하여, 일상적인 소비지출과 연관된 편의시설접근성을 변수로 채택하였다.

공공임대주택은 취약계층의 주거비 부담수준을 완화하여 주거안정을 도모하는 역할을 하기 때문에, 주변보다 낮은 임대료로 제공되며 주거비 부담수준을 완화하지만(박서연·전희정, 2019), 입주가구의 주거비 부담은 여전히 내재하고 있다(성진욱 외, 2021). 또한, 주거비 부담은 주관적인 측면과 객관적인 측면을 복합적으로 고려해야 실상을 규명할 수 있으며, 양 측면에서 인구·사회·경제 특성에 따라 주거비 부담 결정요인이 상이한 부분과 유사한 부분이 나타날 것으로 판단된다. 특히, 생활 부문에서 국민기초생활보장제도 중 주거급여 혜택을 받고 있는 저소득가구는 주거비 부담 결정요인이 명확하게 나타날 것으로 추측된다. 이러한 판단에 근거하여 다음과 같이 연구가설을 설정하였다.

첫째, 객관적 주거비 부담의 산출에 활용되는 주거비 및 소득과 같은 지표와의 상관성으로 인해 상이한 영향요인이 나타날 것이다. 둘째, 주관적 주거비 부담은 객관적 주거비 부담에 비해 상대적으로 입주자의 주관적 인식이 연관되어 상이한 영향요인이 나타날 것이다.

연구의 목적을 달성하기 위해 설정한 연구가설은 통계분석모형을 활용하여 검증하고자 한다. 분석대상은 서울시 공공임대주택 패널조사에 응답한 3,009가구에서 퇴거가구를 제외한 2,511가구 중 주거급여를 수혜하고 있는 609가구이다. 종속변수는 크게 두 가지로 구축하였다. RIR을 활용하여 객관적 주거비 부담가구, 비부담가구로 분류하였으며, 주관적 주거비 부담 및 비부담가구는 서울시 공공임대주택 패널조사 내 설문항목의 응답 여부를 통해서 설정하였다. 따라서 주관적·객관적 주거비 부담 여부를 측정하는 분석대상의 수는 동일하나 객관적인 지표와 주관적인 지표에 따라서 부담가구의 수는 상이하다. 또한, 부담 여부는 ‘부담된다’와 ‘부담되지 않는다’로 구분하여 이분법 형태의 범주형 변수이기 때문에 이항로짓모형이 가장 적합하다고 판단하여 이를 활용하였다.

실증분석에 앞서 수행한 종속변수 및 설명변수의 기초통계분석 결과는 <표 2>와 같다. 서울시 공공임대주택의 주거급여 수급가구는 장기전세를 제외하고 전체 609가구이다. 부부가구는 133가구(22%), 가구원수의 평균은 1.85명으로 단독가구의 비중이 큰 것으로 확인된다. 가구주 교육수준은 고졸 이상이 242가구(40%)로 비수급가구를 포함한 전체집단에서의 비중(62.8%)에 비해 낮다. 가구주 평균연령은 66.7세로 노인가구의 비중이 큰 편이다. 경제활동을 하는 가구는 29가구로 안정적인 경제활동을 하는 가구는 적은 것으로 나타났다.

경제적 특성은 주거급여를 수급하는 저소득층의 특성을 잘 나타내고 있는 것으로 판단되었다. 평균 자산은 103.9만 원으로 매우 낮은 편이며 월평균생활비의 평균은 53.65만 원으로 나타났다. 월평균저축액의 평균은 1.67만 원으로 저축의 비중이 낮은 것으로 확인되었으며 부채 평균은 301.1만 원으로 나타났다.

공공임대주택 거주기간은 평균 12.49년으로 장기간 안정적으로 거주하는 편이며, 전용면적은 최소 19.8㎡에서 최대 98.4㎡까지 다양하게 분포하는 것으로 나타났다. 임차료는 평균 6.25만 원으로 매우 저렴한 것으로 나타났으며 보증금은 평균 1,311만 원으로 확인되었다. 공공임대유형의 경우 영구임대는 263가구, 매입임대는 161가구로 나타나 주거급여 수급가구의 비중이 높은 두 유형의 특성을 잘 나타내는 것으로 판단된다.

주거환경평가의 응답결과는 4점 만점의 리커트 척도의 형태이며, 대부분 3점에 가까운 것으로 확인되었다. 그러나 주택성능의 표준편차는 0.85로 대중교통편의성과 편의시설접근성에 비해 높게 나타났다. 이는 주택성능 만족도에 대한 입주자 개인의 차이가 상대적으로 높은 것으로 판단된다.

마지막으로 서울시 자치구별 평균공시지가는 평균 401.2만 원으로 확인되었고, 최솟값은 259.3만 원, 최댓값은 1,005.7만 원 그리고 표준편차는 216.88만 원으로 자치구별로 지역적 편차가 존재하는 것으로 나타났다.

앞서 수행한 기초통계분석을 통해서 각 변수 간의 차이와 분포를 확인하였다. 그러나 이 연구에서는 분석모형 내 동일한 가구를 대상으로 객관적 주거비 부담 요인과 주관적 주거비 부담요인을 확인하기 때문에, 기초통계분석으로만 집단의 차이를 비교가 불가능하다. 따라서, 객관적 주거비 부담을 느끼는 가구와 주관적 주거비 부담을 느끼는 가구의 특성을 비교 분석하기 위해서는 각기의 부담 집단만을 대상으로 기초통계량을 비교할 필요가 있다.

객관적 주거비 부담 집단과 주관적 주거비 부담 집단의 기초통계량을 비교한 결과는 <표 3>과 같다. 객관적 주거비 부담 집단은 주관적 주거비 부담 집단에 비해 가구주 평균연령이 다소 낮으며 가구원수는 많은 것으로 나타났다. 경제적 특성의 변수들의 경우 주관적 주거비 부담 집단의 자산과 월평균생활비, 월평균저축액이 상대적으로 높으며, 월평균생활비와 부채, 월평균상환액은 상대적으로 낮았다. 즉, 주관적 주거비 부담 집단의 경제적 형편은 비교적 양호한 것으로 나타났다.

공공임대주택 거주 특성의 경우 확연한 차이가 있지는 않았지만, 상대적으로 주관적 주거비 부담 집단의 거주기간은 상대적으로 짧고, 전용면적과 임차료, 보증금 값은 큰 것으로 나타났다.

이를 종합적으로 고려하였을 때, 공공임대주택의 주거급여 수급가구는 가구 및 주택 규모와 경제적 규모가 상대적으로 작을수록 객관적 지표상 주거비 과부담으로 분류되는 경향이 있지만, 주관적 주거비 부담의 비중은 작을 것으로 예상된다. 다만, 두 집단은 교집합이 있어 독립표본 간에 활용할 수 있는 통계적 차이 검정을 실시할 수는 없으며, 기초통계량의 경향 확인에 의의가 있음을 명시한다.

공공임대주택에 거주하는 동시에 주거급여를 수급하는 가구를 대상으로 객관적 주거비 부담과 주관적 주거비 부담의 영향요인을 파악하기 위해 각각의 이항로짓모형을 구축하여 수행하였다. 우도비 검정 결과 모두 유의수준 5%에서 귀무가설을 기각하여 통계적으로 유의하였으며, 독립변수별 분산팽창지수(VIF)가 10 미만으로 나타나 다중공선성에 이상이 없는 것으로 확인되었다. 분석결과는 <표 4>와 같다.

객관적 주거비 부담과 주관적 주거비 부담의 영향요인은 전반적으로 상이하게 나타났다. 객관적 주거비 부담은 주로 가구의 경제적 특성, 주택 특성, 공공임대유형에 따른 차이로 나타났지만, 주관적 주거비 부담은 주관적 주거환경평가와 거주지역에 따른 차이가 두드러지게 나타났다. 또한, 가구원수와 보증금은 객관적 및 주관적 주거비 부담 두 모형에서 모두 영향을 미치지만 방향성이 상반된 것으로 확인되었다. 이에 대한 종합적인 해석은 다음과 같다.

상용직·자영업 경제활동 여부는 주거급여 수급가구의 객관적 주거비 부담에 모두 음(-)의 영향으로 90% 신뢰수준에서 유의하게 나타났다. 이는 경제활동을 하지 않을수록 안정적인 소득이 없어 임차료를 부담하기에 어려움이 따르기 때문이다. 공공임대주택을 대상으로 한 강승엽·전희정(2020)의 연구와도 일치하는 양상이다. 주관적 주거비 부담에서는 유의하지 않게 나타났는데, 이는 기초통계분석을 통해 확인된 바와 같이 주관적 주거비 부담을 느끼는 가구 중 경제활동을 수행하고 있는 가구는 약 8% 정도로 주관적인 요인은 개인이 직접 경험하지 않으면 작용되지 않는다는 점(심수진, 2016)에 의한 것으로 판단된다.

가구원수는 주거급여 수급가구의 객관적 주거비 부담에 신뢰구간 90%에서 음(-)의 영향을 미쳤다. 일반적으로는 가구원수가 늘어날수록 생활비 등의 소비지출이 증가할 뿐만 아니라 주거공간 수요의 증가로 인해 임대료 증가로도 이어질 수 있다(최열 외, 2014; 강승엽·전희정, 2020). 하지만 이와 불일치한 결과가 나타난 원인에는 1인가구 비중이 높은 공공임대주택의 특성이 반영된 것으로 판단된다. 홍철·박인권(2021)에 따르면, 1인가구보다 다인가구의 주거비 부담이 낮을 뿐만 아니라, 주거급여 정책 개편에 따른 주거비 부담 완화 효과 또한 다인가구에서 더 크게 나타난다는 맥락과 일치하는 결과라고 추정된다. 그러나 주거급여 수급가구의 주관적 주거비 부담에 대해서는 가구원수가 양(+)의 영향을 나타내며 90% 신뢰수준에 해당된다. 이 또한 다인가구보다는 1인가구에서 확연한 차이가 나타났는데, 구체적으로 객관적 주거비 부담이 높은 1인가구는 160가구(55%)이지만, 주관적 주거비 부담을 느낀 1인가구는 50가구(17%)에 불과하였다.¹⁾ 1인가구의 임차료는 평균 8.3만 원으로 매우 저렴한 편이며 대부분 10~20만 원대에 속한다.²⁾ 그러나 소득 또한 낮아서 RIR이 높게 측정된 것이며, 주관적으로 체감하는 주거비 부담은 낮은 것으로 판단된다.

경제적 특성에 속해 있는 월평균생활비와 월평균저축액 그리고 부채는 객관적 주거비 부담 여부에 각 신뢰구간 99%, 90%, 90%에서 유의한 것으로 나타났으며, 주관적 주거비 부담 여부에는 유의하지 않는 것으로 확인되었다. 이는 주관적 주거비 부담 요인 지표는 개별 가구가 느끼는 직관적인 설문조사 결과이기 때문에 영향이 나타나지 않은 것으로 판단된다. 반면에 객관적 주거비 부담 지표인 RIR은 소득 대비 주거비 비율로 산정됨에 따라서 실제 소득금액과 관련된 변수들이 영향요인이 있는 것으로 확인되었다. 세부적으로 월평균생활비와 월평균저축액 모두 객관적 주거비 부담에 음(-)의 영향을 미쳤다. 이 결과는 서론에서 언급한 바와 같이 주거비와 생활비의 상쇄관계로 설명될 수 있다. 일반적으로 도시민의 월평균저축액은 도시 내 삶의 기본요소인 의식주를 위한 소비지출 외에 나머지 비용을 미래를 위해 저축하는 것으로 정의되며, 월평균생활비는 의식주 비용 중 주거비용을 제외한 나머지이다. 따라서, 월평균저축액과 월평균생활비가 높을수록 객관적 주거비 부담이 낮은 것으로 나타났다. 즉, 주거비 부담이 낮은 만큼 가처분소득이 높아 생활비와 저축에 사용할 수 있는 경제적 여건이 확보되는 현상으로 판단된다. 또한, 부채는 양(+)의 영향관계로 부채가 높을수록 객관적 주거비 부담이 높아지는 것으로 나타났으며, 이는 공공임대주택의 일반적인 가구에서도 확인되는 양상이다(신동갑·장희순, 2021).

공공임대주택의 거주 특성 중 임차료와 보증금은 주거급여 수급가구의 객관적 주거비 부담에 모두 신뢰구간 99%에서 양(+)의 영향을 미쳤다. 이는 RIR 산정식에 임차료와 보증금이 포함되기 때문에 수치적으로 나타난 결과로 판단되며, 공공임대주택의 보증금이 높을수록 보증금 마련을 위한 부채와 월평균상환액이 늘어난 것으로도 해석이 가능하다(박서연·전희정, 2019). 하지만 보증금의 경우 주관적 주거비 부담에는 음(-)의 영향을 미친 것으로 나타났다. 주현태 외(2017)의 연구에 따르면 공공임대주택의 경우 일정액의 보증금 비중을 높이는 대신 월 임차료를 저감할 수 있는 제도에 따라서, 입주자 개인의 주관적인 측면에서 주거비 부담이 낮아질 수 있는 결과가 반영된 것으로 판단된다.

공공임대유형 변수로 설정한 영구임대와 매입임대 유형은 주거급여 수급가구의 객관적 주거비 부담에 각 신뢰수준 90%와 99%에서 유의한 음(-)의 영향관계가 나타나, 해당유형에 거주할수록 주거급여 수급가구의 객관적 주거비 부담이 낮은 것으로 확인되었다. 이는 이론고찰을 통해 확인한 임대유형의 특성과 관련되어 있다. 영구임대는 저소득층 중에서도 특히 경제적으로 어려운 도시민의 최소한의 주거안정을 지원하기 위해 공급되며 타 유형보다 주거비용이 저렴한 공급 특성이 반영된 것이다. 한편, 매입임대는 과거에 저소득층 지원이 주목적이었지만, 수요에 대응하기 위해 도심부에 공급되기 시작한 다가구매입임대의 입주자는 상대적으로 소득이 높은 수요자 특성이 반영된 것으로 판단된다. 주관적인 주거비 부담 측면에서는 공공임대유형의 제도적 특성보다는 입주자 개인이 느끼는 부담 여부가 더 크게 작용하기 때문에, 유의하게 나타나지 않은 것으로 판단된다.

내부성능 측면에서의 주거환경평가는 주관적 주거비 부담에 신뢰수준 95%에서 음(-)의 영향이 나타나는 것으로 확인되었다. 주거환경평가 중 내부환경은 주거환경 경험의 행위적 특성에 따라 주관적인 관점에 따라 결정되기 때문에(김진화 외, 2008) 객관적 주거비 부담에서는 유의한 결과가 도출되지 않은 것으로 판단된다. 주거환경평가 중 내부성능 평가지표인 주택성능은 거주하고 있는 주택의 결로·곰팡이, 누수·방수상태 등의 상태를 평가하며, 이 점수가 높을수록 상태가 양호한 것으로 정의된다. 일반적으로 이와 같은 주택성능이 양호할수록 하자를 보수하기 위한 비용이 발생하지 않고 주거비용 중 관리비가 적게 나오기 때문에 주관적 주거비 부담이 감소하는 것으로 확인되었다.

마지막으로, 평균공시지가는 90% 신뢰구간에서 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 평균공시지가가 높은 자치구에 거주하는 가구일수록 주관적 주거비 부담이 높았다. 이는 주거비와 생활비의 상쇄관계가 존재한다는 점을 바탕으로 해석이 가능하다. 지가변동률이 높아질수록 소비자물가지수도 증가한다는 상관관계가 존재하며(임춘호·박창수, 2012), 상대적으로 소비자물가가 높은 지역일수록 생활비 또한 높아질 수 있기 때문에 주관적 주거비 부담에 영향을 미치는 것으로 판단된다. 한편, 생활비 부담이 높을 수 있는 지역이라고 할지라도 RIR에 반영되는 것은 아니기 때문에 객관적 주거비 부담 모형에서는 유의한 결과가 도출되지 않은 것으로 여겨진다.