주한미군 반환기지 개발이 주변 아파트가격에 미치는 영향 연구 : 부산 하야리아 기지를 중심으로

1. 연구의 배경 및 목적

주한미군(USFK: United States Forces Korea)은 한반도의 안전 보장을 목적으로 대한민국에 주둔하는 미합중국의 군대를 말한다. 역사적으로 주한미군은 한국전쟁 발발 후 1950년 6월 27일과 7월 7일에 체결된 UN 안전보장이사회 결의와 1953년 10월 1일 체결된 한미상호방위조약(The ROK-U.S. Mutual Defense Agreement)에 따라 대한민국 영토와 한반도 일대에 배치되었다. 그리고 주한미군 주둔에 필요한 부지와 시설은 1967년 2월 9일자로 발효된 주한미군지위협정(SOFA: Status of Forces Agreement)에 따라 한국 정부가 제공하게 되었다.

그러나 1991년 소련의 붕괴로 냉전시대가 종식되자 미국은 전 세계적으로 미군을 재배치(GPR: Global Defense Posture Review)하기 시작했다. 한미 양국 간에도 한반도 안보·작전환경의 변화로 주한미군 재배치에 대한 논의가 이루어졌으며, 주둔지역의 도시화 및 지방자치시대의 도래로 인해 지역발전의 걸림돌로 작용하는 주한미군기지의 이전 또는 폐쇄 요구가 표출되었다. 주한미군의 입장에서도 2000년대 초반까지 전방지역에 다수의 군소 부대가 산재되어 시설 부족 및 노후화, 군사훈련 및 작전준비태세 유지 곤란, 환경오염 및 주민갈등 등의 문제에 직면해 있었다. 이 같은 복합적 이유로 미국은 주한미군기지를 한강 이남지역으로 이전 및 통합할 것을 한국 정부에 제안하게 되었다.

주한미군기지의 재배치는 전국에 산재한 기지들을 크게 2개 권역(평택 및 대구 등 지역)으로 이전하는 것을 골자로 하며, 연합토지관리계획(Land Partnership Plan: LPP)과 용산기지 이전계획(Yongsan Relocation Plan: YRP)에 따라 추진되고 있다. 이러한 주한미군기지 이전사업은 한반도 안보 상황의 변화에 대처함과 동시에 주한미군의 안정적 주둔여건 보장과 효율적 국토활용을 목표로 한다.

주한미군기지 이전 관련 사업들은 <표 1>에서 보는 바와 같이「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」,「주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법」,「용산공원 조성 특별법」에　법률적 근거를 둔다. 2006년부터 2016년 말까지 8.8조원을 투입하여 전국 각지의 기지들을 평택으로 통합하는 주한미군기지 이전사업은 크고 작은 국책사업을 야기하였다. 우선 주한미군의 주둔 규모가 증가하는 평택지역에 대한 지원사업(2006∼2020, 18조 8,954억 원)이 추진되고 있으며, 주한미군 반환공여지에 대한 각 지자체의 개발사업(2008∼2017, 총 8.3조원)과 그 중에서도 가장 큰 규모인 용산공원 조성사업(2017∼2027, 약 1조원)이 계획 또는 진행 단계에 있다. 주한미군기지의 재배치가 완료되면 기존 129개에 달했던 기지가 49개로 통·폐합되고, 그 결과 주한미군에 공여했던 약 180㎢의 토지가 반환될 계획이다(강한구 외, 2014).

Table 1.

Laws and Projects Related to USFK Relocation

따라서 주한미군기지 이전사업 및 관련 사업들은 그 규모를 고려할 때 도시의 공간구조 및 토지이용계획을 변화시키고 지역경제에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 이 영향은 도시 및 기지의 특성, 기지 반환 및 개발사업 추진 과정 등에 따라 도시별로 차등적일 것으로 추정된다.

주한미군기지 관련 기존 연구는 주로 수도권 주요 군사도시인 동두천과 의정부 등의 도시를 대상으로 주한미군기지 주둔에 의한 경제적 손실 및 반환기지 개발 지원방안을 논하거나, 평택 주한미군기지 이전 및 관련 사업의 경제적 파급효과를 산업연관분석으로 추산하였다. 그러나 주한미군기지 이전 및 관련 사업으로 인해 지역의 도시공간구조 또는 사회·경제적 여건이 어떻게 변화했는지에 대한 실증적 연구가 미흡한 실정이다. 이와 같은 연구는 해당 지자체가 주한미군기지 이전에 따른 변화에 적절히 대응할 수 있도록 하며, 향후 도시정책 수립에 기여할 수 있다. 또한 주한미군기지 이전으로 인해 발생 가능한 부정적 영향에 대한 합리적이고 객관적인 근거자료로 활용될 수 있다.

이러한 맥락에서 본 연구는 가장 최근 공원으로 개발된 주한미군 반환기지 중의 하나인 부산 하야리아 기지를 대상으로 경제적 파급효과를 분석하고자 한다. 경제적 파급효과 중 구체적으로 부산시민공원 주변에 위치한 아파트가격에 미치는 영향을 파악하고, 공원의 영향이 미치는 범위를 실증 분석을 통해 알아보고자 한다. 그리고 주한미군 주둔 시점과 공원 개장 후 시점을 기준으로 공원 영향범위 내의 아파트가격과 매매건수 추이를 부산진구 및 부산광역시의 자료와 비교하여 주한미군 반환기지 개발의 시사점을 찾고자 한다.

따라서 본 연구의 목적은 공원이 아파트가격에 미치는 영향에 대한 일반화된 모형의 도출에 있는 것이 아니라, 하야리아 반환기지의 사례를 통해 공원 개발이 아파트가격에 미치는 영향을 분석하고 그 결과의 특수성을 해석하여, 추후 타 반환기지와의 비교분석을 위한 선행적 연구를 수행하는데 있다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 시간적 범위는 주한미군 주둔시기인 2006년 1분기와 반환기지 개발 후인 2015년 1분기의 두 시점을 기준으로 하였다. 계절에 따른 아파트가격의 차이를 최소화함과 동시에 통계분석에 필요한 관측 수를 확보하기 위해 2006년과 2015년의 동일 분기(1월, 2월, 3월)를 선택하였다.

공간적 범위는 부산 하야리아 주한미군 반환공여구역주변지역¹⁾으로, 현재의 부산시민공원 중심으로부터 1,500m 거리 내에 입지한 아파트를 조사하였다. 이 거리는 일반적인 역세권 범위인 500∼1,000m를 준용하여 자료수집 범위로 설정하였다.²⁾ 이상의 시공간적 범위를 기준으로 국토교통부 실거래가 공개시스템이 제공하는 아파트 매매가격을 활용하였다. 이 자료는 실제 거래된 가격이며 연간 가격변동이 비교적 크기 때문에 표준지공시지가를 기준으로 가격배율을 적용하여 산정되는 개별공시지가에 비해 부동산 가치의 변화를 분석하는데 더 정확하며 효과적이다.

연구의 방법은 부산시민공원이라는 새로운 환경 또는 입지여건이 주변 아파트가격에 미치는 영향과 영향범위를 파악하기 위해 아파트단지 특성과 입지 특성으로 구성된 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model: HPM)을 설계하였다. 모형의 실증 분석은 SPSS 18.0 통계 프로그램을 사용하여 선형 다중회귀분석을 실시하였다.

1. 군사기지 폐쇄가 지역경제에 미치는 영향에 관한 연구

국외의 경우, 미국의 군사기지 재배치 및 폐쇄(Base Realignment and Closure: BRAC) 관련 연구를 다수 찾아볼 수 있다. 군사기지 폐쇄에 따른 지역의 사회·경제적 파급효과를 분석한 선행연구에 따르면, 파급효과의 정도가 도시와 군사기지의 특성을 비롯한 다양한 요인에 영향을 받기 때문에 이를 일반화하기 힘들다고 주장한다(Cowan and Webel, 2005).

그럼에도 불구하고 군사기지 폐쇄에 따른 지역경제 파급효과는 크지 않은 것으로 나타났는데(Hawkins, 2005), 이는 군의 중앙집권적 운영체제로 인해 지역사회에 대한 의존성 및 연관성이 낮기 때문이라고 분석하고 있다(Dardia, McCarthy, Malkin et al., 1996). 한편 지역사회는 반환부지에 대한 신속한 재개발을 추진하는 등 군사기지 폐쇄에 따른 공간적·사회적 변화에 유연하게 대처하는 것으로 나타났다(Dardia et al., 1996). 이러한 결과는 현재 군사기지 통·폐합을 추진 중인 독일의 경우에서도 유사하게 나타났다(Paolo, Vance and Vorell, 2010). 즉, 지역사회와 군사기지 간의 경제 구조적 연관성이 낮을 경우 군사기지의 폐쇄로 인한 부정적 파급효과는 크지 않을 것이며, 오히려 도시재생 및 산업구조 다양화의 기회가 될 수도 있다고 주장한다(Cowan and Webel, 2005).

그러나 한국전쟁 후 한미 양국 간의 협정에 근거하여 주둔하기 시작한 주한미군기지의 경우 군사기지와 지역사회와의 관계가 국외사례의 경우와는 다를 수 있다. 그 이유로 주한미군은 타국의 군대로서 지역사회와 사회·문화적 괴리가 있다는 점, 본격적인 도시개발 이전에 주한미군기지가 입지했다는 점, 주한미군기지의 이전 또는 폐쇄를 지역사회가 주도하기에는 한계가 있다는 점을 들 수 있다.

주한미군기지 반환 관련 국내 학위논문 및 학술저널을 정리하면 <표 2>와 같다. 핵심어를 ‘주한미군 반환’ 또는 ‘주한미군 이전’으로 지정하고 2010년 이후 게재된 논문을 검색한 결과, 연구주제가 반환기지의 개발·활용방안과 환경오염에 편중되어 있음을 알 수 있다. 즉, 주한미군기지 반환에 따른 국가 또는 지역 차원의 경제적 파급효과에 관한 연구가 미흡함을 알 수 있다. 이는 주한미군 반환기지가 개발된 사례가 아직 많지 않기 때문이라고 판단된다. 이러한 점에서 하야리아 반환기지의 공원 개발이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 본 연구는 기존 주한미군 관련 연구와 비교 시 주제 선정의 측면에서 차별성이 있다.

Table 2.

Previous Studies on USFK Bases Return

2. 아파트가격에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

주택 가격과 영향요인의 관계를 분석한 연구는 다양한 분야에서 찾아볼 수 있으며, 영향요인에 따라 크게 ① 건축·도시공간 특성, ② 경관·환경 특성, ③ 경제·사회 변화, ④ 사업 및 정책으로 분류할 수 있다. 본 연구는 환경 특성인 공원의 인접성이 아파트 매매가격에 어떠한 영향을 미치는지를 중점적으로 파악하고자 한다.

Table 3.

Influence Factors in Previous Studies

<표 3>은 공동주택 또는 아파트가격에 영향을 미치는 요인에 관한 선행연구에서 사용된 변수들을 종합한 것으로 본 연구에 적합한 독립변수 선정에 활용하고자 한다. 대부분의 연구에서 헤도닉 가격모형을 사용하여 회귀분석을 실시하였으며, 종속변수로는 아파트 매매가격 또는 단위 전용면적당 가격을 주로 사용하였다. 아파트가격에 영향을 미치는 요인은 크게 주택특성 요인, 단지특성 요인, 입지·환경특성 요인으로 구분되며, 연구의 목적에 따라 특정 요인을 설명변수로 선정하여 종속변수와의 관계를 분석하였다.

본 연구의 목적은 부산시민공원이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석하는 것이므로, 설명변수는 공원으로부터 아파트까지의 거리가 될 것이며 이는 환경특성 요인에 해당한다. 그리고 나머지 독립변수는 <표 3>에서 분석한 바와 같이 선행연구에서 중복적으로 유의미한 것으로 나타난 지하철거리, 총세대수, 경과년수, 시공사지명도, 세대당 주차대수 등의 변수를 위주로 재구성하고자 한다.

1. 하야리아 기지 주둔에서 공원 개발까지

하야리아 기지는 부산광역시 부산진구 연지동과 범전동(현재 부전1동에 편입) 일대에 위치하며 부지면적은 약 53만㎡이다. 하야리아(Haileah)라는 이름은 미국 남동부 원주민 언어로 ‘아름다운 초원’이라는 뜻으로, 한국전쟁 발발 후 주둔하기 시작한 미 육군 부산지구 사령부 초대사령관의 고향 지명에서 유래된 것이라고 한다. 일제 강점기 조선 경마협회 소유의 경마장으로 사용되던 부지는 1945년 광복 직후 한반도에 상륙한 미군이 접수하였으나 1948년 대한민국 정부 수립으로 철수한 후 미 영사관과 유엔이 사용하였다. 1950년 한국전쟁 시작과 함께 다시 미군에 의해 보급창으로 사용되던 하야리아 부지는 1953년 휴전 후 현재 크기로 확장하게 되고, 1984년 미 육군 부산 부대가 해체될 때까지 미군 사령부 및 군수기지 역할을 하였다.

20세기 초반 하야리아 부지는 부산 도심에서 떨어져 있었으나, 이후 부지 인근의 서면으로 도시의 구심점이 이동되자 도시기능 회복을 위한 지역 시민단체의 기지반환 운동이 시작되었다. 그러나 한미 양국간에 주한미군 재배치가 본격적으로 논의된 것은 2002년 LPP 수정 협상에서 2011년까지 일부 시설물을 반환하기로 결정하면서 부터이다. 2004년 7월 23일 미래한미동맹 정책구상(Future of the ROK-U.S. Alliance Policy Initiative: FOTA) 회의에서 하야리아 기지를 2005년까지 반환하기로 결정하였고 기지는 결국 2006년 8월 10일자로 폐쇄되었다.

부산광역시는 하야리아 부지를 부산의 랜드마크가 될 수 있는 도심공원으로 조성하기 위해 2004년 8월 이 부지를 근린공원으로 지정하고 2005년 3월 도시계획시설 결정을 완료했다. 그리고 하야리아 기지로 인해 왜곡된 가로망 구조를 개선하고 시민공원과 도심지역에 적합한 토지이용계획을 수립하기 위해「주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법」에 의거 종합발전계획을 수립하였다. 또한 부산시민공원과 주변의 주거 및 상업지역을 조화롭게 개발하기 위해 2008년 4월에는「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의한 도시재정비촉진계획을 결정·고시하였다.

이후 오염물 처리를 비롯한 주한미군 공여구역 반환 협상이 타결되어 하야리아 부지는 기지 폐쇄 후 3년 반 만인 2010년 1월 27일 부산광역시로 소유권이 이전되었다. 부산광역시는 2011년 하야리아 부지 내 문화재 발굴 및 부산시민공원 기본설계를 진행하여, 2011년 8월 11일 기공식을 갖고 마침내 2014년 5월 1일 부산시민공원을 개장하였다.

2. 하야리아 부지 주변지역 현황 및 변화

하야리아 부지는 <그림 1>에서 보는 바와 같이 부전역(철도)에 인접하고 있으며 약 100m 폭의 철도부지에 의해 서면 중심권으로부터 분절되어 있다. 주로 소형 필지의 주택들로 구성된 하야리아 기지 주변지역은 군사시설 주둔으로 인한 도시개발 제약으로 가로망 재정비 시기 및 확충의 기회를 놓쳤으며, 서면역으로부터 1km 미만의 거리에 있음에도 불구하고 상대적으로 낙후된 지역이다. 열악한 도로환경으로 인해 주거지역은 통행 불편 및 재난 위험에 노출되어 있으며, 상업지역은 상업경쟁력이 저하되어 기지 주변지역은 침체되어 있다고 부산광역시는 평가하고 있다.³⁾

Figure 1

Aerial View of Hialeah Camp(Before)Source: The Academy of Korean Studies.

Figure 2

Aerial View of the Busan Citizens Park Neighborhood(After)자료: The Busan Ilbo(2014).

실제로 하야리아 기지 주변지역이 부산진구에서 사회·경제적으로 침체된 지역인지 확인하기 위해 반환공여구역주변지역에 해당하는 부전1동, 범전동, 연지동, 양정1동, 부암1동의 세대수 및 인구 변화를 부산진구 전체의 변화와 비교해 보았다(<표 4>). 한미 양국간에 주한미군기지 재배치가 논의된 2002년부터 2015년 말까지 13년간의 자료를 수집하여 그 추이와 총 증가율을 분석하였다. 기지 주변지역의 세대수는 2004년까지 감소하다 2005년부터 증가하기 시작했는데, 이 전환점은 하야리아 기지의 폐쇄 결정 시기(2004년)와 일치한다. 이에 비해 부산진구의 세대수는 지난 13년 동안 꾸준히 증가했음을 알 수 있다. 결과적으로 기지 주변지역의 세대수 증가율은 1.14배로 부산진구의 세대수 증가율인 1.18배 보다 낮게 나타났다.

Table 4.

Change of Number of Households and Population

하야리아 기지 주변지역의 인구는 감소 추세에서 2007년을 기점으로 2012년까지 증가하였고 그 후 다시 감소한 것으로 나타났다. 인구가 감소 추세에서 증가 추세로 전환된 것은 시기적으로 하야리아 기지 폐쇄(2006년 8월)에 따라 반환부지 및 주변지역 개발에 대한 기대감의 영향으로 추정할 수 있으나, 2012년을 기점으로 감소 추세로 돌아선 것에 대해서는 해석에 한계가 있다. 지난 13년 동안 기지 주변지역의 인구는 2003년의 91% 수준에 도달한 반면, 부산진구의 경우 증가와 감소를 반복한 뒤 결국 2003년의 90%로 감소하였다. 따라서 부산진구와 기지 주변지역의 인구는 거의 유사한 수준으로 감소했다고 할 수 있다.

한편, 기지 주변지역과 부산진구의 사업체수 및 종사자수 추이를 정리하면 <표 5>와 같다. 사업체수는 기지 주변지역과 부산진구 모두 2008년까지 감소하다 2009년 반등 후 일정 수준에서 유지되는 유사한 경향을 보였다. 10년 동안 기지 주변지역의 사업체수는 91%로 감소하여 부산진구의 사업체수 보다 2%p 만큼 덜 감소했음을 알 수 있다.

Table 5.

Change of Number of Establishments and Workers

종사자수의 경우 기지 주변지역은 2009년까지 증가 추세를 보이다 2010년 감소 후 다시 증가하였고, 부산진구의 종사자수 또한 증가와 감소를 수차례 반복하였다. 따라서 하야리아 기지 반환과 관련된 주요사건들과 직접적 연관이 없는 것으로 판단된다. 종사자수 증가율은 기지 주변지역이 부산진구 보다 9%p 만큼 높게 나타났다.

종합적으로 볼 때 세대수를 제외한 인구, 사업체수, 종사자수의 측면에서 현재 기지 주변지역이 부산진구 전체보다 미세한 차이로 우세한 조건을 갖고 있다고 할 수 있다. 그러나 이러한 결과가 반환기지를 공원으로 개발함에 따른 영향이라고 단정하기에는 한계가 있다. 기지 주변지역 중 부전1동과 양정1동의 경우 지하철역이 위치하여 역세권의 영향이 작용하기 때문이다. 또한 상기 분석방법은 기지 주변지역의 범위 지정 시 행정구역 경계를 토대로 하여 도시공간적 요소가 반영되지 않았다는 한계가 있다. 따라서 보다 구체적인 대상에 대해 현실적인 방법으로 구역을 설정하여 공원의 영향을 분석할 필요가 있다.

1. 분석모형

주한미군 반환기지가 공원으로 개발됨에 따라 주변지역 경제에 미치는 파급효과를 실질적으로 파악하기 위해 부동산지표 중 하나인 아파트가격을 분석 대상으로 선정하였다.

아파트가격에 미치는 영향요인 분석은 다중회기분석 방법에 기초한 헤도닉 가격함수(Hedonic Price Function) 분석모형을 사용하였다. 선행연구에서는 공동주택 또는 아파트가격에 영향을 미치는 요인을 크게 주택특성 요인, 단지특성 요인, 환경특성 요인으로 구분하여 변수들을 구성하였다. 본 연구에서는 주택특성 요인 즉, 아파트 단위세대의 특성(전용면적, 방 수, 화장실 수, 층, 향 등) 보다는 도시적 맥락에서 아파트단지의 특성과 입지 및 환경의 특성에 중점을 두고 분석모형을 설계하였다. 따라서 종속변수인 아파트가격은 한 세대의 매매가격이 아닌 아파트단지별 매매가격들의 평균값이 된다. 이상의 개념을 토대로 헤도닉 가격함수식을 설정해 보면 다음과 같다.

P_i = α + Σβ₁X_i + Σβ₂Y_i + ε_i
P_i: 아파트가격
α: 상수, β_i: 추정계수, ε_i: 오차항
X_i: 단지특성(경과년수, 총세대수, 세대당 주차대수, 건설사 도급순위)
Y_i: 입지특성(부산시민공원거리, 시청거리, 지하철거리, 최대 도로폭, 초·중·고등학교수, 용도지역)

양성돈·최내영(2003)의 연구는 헤도닉가격결정모형을 사용함에 있어 선형, 준로그, 이중로그의 세 가지 함수형태를 모두 사용하여 그 적합성을 검토하였으나, 선형함수모형과 로그함수모형 간의 설명력은 유사한 것으로 나타났다(이진순 외, 2013). 따라서 본 연구에서는 함수식간의 비교분석보다는 분석결과에 대한 해석의 용이성에 중점을 두고 선형함수식만을 사용하였다.

2. 자료수집 및 변수정의

1) 자료수집의 범위

회귀분석을 위한 자료수집의 범위는「주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법」(시행령 별표2)에 명시된 부산광역시의 반환공여구역주변지역의 범위를 참고하였다. 동 법은 주한미군공여구역 및 주변지역의 낙후된 경제를 진흥시키는데 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하기 때문에, 반환기지를 공원으로 개발함에 따라 주변 아파트가격에 어떠한 영향을 미쳤는지 파악하는데 적절한 공간적 범위의 기준이 된다.

반환공여구역주변지역은 행정구역 단위로 지정되어 있는데, 양정1동, 연지동, 범전동, 개금3동, 부전1동, 부암1동이 해당되며 모두 부산진구에 위치하고 있다.⁴⁾ 단, 하야리아 기지에서 서측으로 약 3.5㎞ 떨어져 있는 개금3동은 하야리아 기지와 무관하다고 판단하여 자료수집 범위에서 제외하였다.

그러나 행정구역 경계를 기준으로 지정된 반환공여구역주변지역의 범위는 도시의 물리적 환경을 반영하지 못하고 있다는 점에서 한계가 있다. 반환기지가 공원으로 개발될 경우 그 영향범위는 행정구역이 아닌 공원 접근성 또는 공원으로부터의 이격거리로 측정하는 것이 합리적이라고 판단된다. 따라서 부산시민공원의 규모(850m×550m)를 고려할 때 공원 경계로부터 일반적인 역세권(500m∼1,000m)의 범위를 적용하여, 자료수집 범위를 공원 중심으로부터 1,500m 내에 위치한 아파트로 정하였다.

그 결과 최종 자료수집 범위는 상기 5개 행정동 외에 부산진구의 당감동, 전포동, 초읍동 일부와 연제구의 거제동 일부가 포함되며, 해당 구역 내에서 2015년 1분기에 매매가 이루어진 아파트가 해당된다. 조사결과 총 77개의 아파트에서 503건의 매매가 이루어진 것으로 나타났다. <표 6>에 정리된 77개 아파트의 위치를 지도상에 표시하면 <그림 3>과 같다. 자료수집 대상 아파트는 부전역(철도역) 북쪽으로 동평로와 신천대로를 따라 위치해 있으며, 남쪽으로는 부전역(지하철역)과 양정역 주변에 위치하고 있다. 법정동별 분포를 살펴보면 부산진구 범전동에 3개, 부암동에 15개, 부전동에 3개, 양정동에 11개, 연지동에 18개, 전포동에 15개, 초읍동에 7개, 당감동에 2개가 위치하며, 연제구 거제동에도 3개의 아파트가 포함됨을 알 수 있다.

Table 6.

List of Apartments for Data Collection

Figure 3

Location of Apartments for Data Collection

2) 변수의 정의

상기 아파트를 대상으로 선행연구 분석을 통해 선정된 주요변수들을 수집하였다(<표 7>). 우선 종속변수인 아파트가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하여 세대별 단위 전용면적당 아파트 매매가격을 사용하였다. 단, 동일 지번에 여러 매매 건이 있을 경우 평균값을 산출하였다. 공원 및 지하철 접근성, 학교 수 등의 입지 환경이 아파트가격에 미치는 영향은 세대가 위치한 동 및 층수에 무관하게 단지별로 동일하다고 가정하였다. 따라서 아파트단지별 한 개의 아파트가격이 산출되도록 하였다. 또한 계절에 따른 매매가격 및 매매건수의 차이에서 발생하는 통계적 편향을 방지하기 위해 2006년 1분기와 2015년 1분기의 자료만을 사용하였다.

Table 7.

Definition of Variables

설명변수인 공원거리는 아파트단지 중심으로부터 부산시민공원 중심까지의 직선거리로서, 본 연구를 통해 이 변수가 아파트가격에 미치는 영향력을 중점적으로 분석하고자 한다. 공원거리의 측정단위는 연구 대상지의 규모 및 분석결과 해석의 용이성을 고려하여 100m로 설정하였다.

통제변수는 입지특성 변수와 단지특성 변수로 대분된다. 입지특성 변수는 시청거리, 지하철거리, 최대 도로폭, 초·중·고등학교수, 용도지역으로 구성된다. 거리 측정은 다음 지도의 거리재기 기능을 사용하였으며, 최대 도로폭 및 용도지역은 토지이용규제서비스 홈페이지에서 토지이용계획확인원을 열람하였다. 시청거리는 도심인 부산광역시청까지의 거리를 의미하며, 지하철거리는 아파트단지로부터 가장 가까운 거리에 위치한 지하철까지의 거리로서 대중교통 접근성을 의미한다. 측정단위는 공원거리와 마찬가지로 100m로 설정하였다. 최대 도로폭은 아파트단지에 접하거나 접근하기 위한 공공도로의 최대폭으로서 도시공간구조 특히 도로망 상에서 아파트단지의 입지환경 및 접근성을 대변한다. 초·중·고등학교 수는 아파트단지로부터 500m 내에 위치한 즉, 도보로 통학이 가능한 학교의 수로서 많을수록 선택의 폭이 넓다고 할 수 있다. 용도지역은 크게 주거지역과 상업지역의 여부를 확인하는 더미변수로 설정하였다.

단지특성 변수는 경과년수, 총세대수, 주차대수, 건설사 도급순위로 구성된다. 경과년수는 아파트가격 측정년도인 2015년에서 입주년도를 뺀 뒤 1년을 더한 아파트의 나이(建齡)를 의미한다. 총세대수는 아파트단지의 규모를 나타내는 대리변수로서, 일반적으로 대단지일수록 편의시설 수 및 규모의 증가로 거주환경에 긍정적 영향을 미친다. 총동수와 최고층 또한 아파트단지의 규모를 대변할 수 있으나 총세대수와의 상관관계 문제가 발생할 것으로 예상되어, 결과적으로 아파트 규모를 가장 잘 나타낼 수 있다고 판단되는 총세대수를 변수로 선정하였다. 세대당 주차대수를 포함한 상기 변수들은 네이버 부동산 홈페이지에 공지된 서울시 건축물대장 정보를 사용하였다. 다수의 선행연구에서 유의미한 변수로 입증된 아파트 브랜드 또는 건설사 도급순위는 대한건설협회가 공지한 2015년 자료를 사용하였으며 50위를 기준으로 내외를 확인하는 더미변수로 설정하였다.

본 연구는 이상의 변수들을 활용한 다중회귀분석을 통해 공원이 아파트가격에 미치는 영향과 아파트가격 및 매매건수 변화에 대한 통계분석을 통하여 다음과 같은 가설을 검증하고자 한다.

가설 1: 주한미군 반환기지가 공원으로 개발됨에 따라 공원의 근접성은 주변 아파트가격에 긍정적 영향을 미칠 것이다.

가설 2: 그러나 아파트가격에 영향을 미치는 요인은 다양하기 때문에 공원이 아파트가격에 영향을 미치는 범위는 제한적일 것이다.

1. 아파트가격에 영향을 미치는 요인 분석

앞서 정의한 첫 번째 가설을 검증하기 위해 제4장에서 정의한 헤도닉 가격함수 모형에 대해 다중회귀분석을 실시하고자 한다. 즉, 아파트가격에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 특히 공원거리가 아파트가격에 어떠한(±), 어느 정도(표준화계수 β)의 영향을 미치는지 파악하고자 한다.

<표 7>에 정의된 변수들을 ‘입력 방식’으로 투입하고 신뢰구간 수준을 95%로 지정하여 다중회귀분석을 실시하였다. 우선 변수들 간의 상관관계 분석결과 상관계수는 0.6 미만으로 변수들 간의 강한 선형관계는 없는 것으로 나타났다(<표 8>). 종속변수인 아파트가격과 정(+)의 상관관계를 갖는 변수는 시청거리, 최대 도로폭, 초·중·고등학교수, 총세대수, 주차대수, 건설사 도급순위이며, 부(-)의 상관관계를 갖는 변수는 공원거리, 지하철거리, 용도지역, 경과년수로 분석되었다.

Table 8.

Results of Correlation Analysis

다음으로 기술통계량을 조사하여 각 표본들의 특성을 살펴보았다(<표 9>). 종속변수인 단위 전용면적당 아파트가격은 최대값이 최소값의 2.7배로 반경 1.5㎞ 내의 지역에서도 아파트 조건에 따라 가격차가 크게 나타날 수 있음을 알 수 있다. 지하철거리는 최소 40m에서 최대 1,940m로 공원거리보다 편차가 크게 나타났다. 절반 남짓한 아파트가 상업지역에 위치함을 알 수 있으며, 평균 경과년수는 약 18년으로 나타났다. 반경 500m 내 초·중·고등학교수는 0∼7개까지 다양하며, 아파트 규모 또한 다양함을 알 수 있다.

Table 9.

Descriptive Statistics

<표 7>의 모든 독립변수를 포함하여 회귀분석을 실시한 결과, 종속변수 변화량에 대한 10개 독립변수의 설명력은 59.8%로 분석되었다(<표 10>).

Table 10.

Summary of Multiple Regression Model

양성돈·최내영(2003)의 ‘한강시민공원이 주변 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구’에서 선형, 준로그, 이중로그 모형의 R²값은 각각 0.571, 0.553, 0.541로 나타나, 본 연구의 선형 회귀분석모형은 양호한 것으로 볼 수 있다.

공차한계(tolerance)와 역수관계인 분산팽창계수(VIF)는 1에서 무한대까지의 값을 갖는데, 10개의 독립변수 모두 10미만으로 다중공선성의 문제가 없다고 판단된다(<표 11>). 95%의 신뢰도에서 아파트가격에 영향을 미치는 유의미한 변수는 모두 7개로 분석되었다. 종속변수에 대한 독립변수의 영향력을 나타내는 표준화계수의 값이 큰 변수부터 나열하면 용도지역(0.361), 경과년수(-0.345), 공원거리(-0.293), 지하철거리(-0.273), 총세대수(0.232), 최대 도로폭(0.223), 건설사 도급순위(0.198) 순으로 나타났다. 설명변수인 공원거리의 표준화계수는 세 번째로 큰 값을 가지며 지하철거리보다 아파트가격에 더 큰 영향을 미치고 있다.

Table 11.

Results of Multiple Regression Analysis

공원거리의 비표준화계수(B)는 -5.634로 이는 공원으로부터의 거리가 한 단위(100m) 증가할 때 아파트가격은 56,340원/㎡ 감소함을 의미한다. 영향력이 가장 큰 용도지역은 주거지역일 경우 아파트가격을 416,650원/㎡ 증가시키며, 경과년수는 1년 증가할 때 19,170원/㎡ 감소, 지하철거리는 100m 증가할 때 29,480원/㎡ 감소, 총세대수는 1세대 증가할 때 350원/㎡ 증가, 최대 도로폭은 1m 증가할 때 9,290원/㎡ 증가, 건설사 도급순위는 50위 이내일 경우 303,650원/㎡을 증가시킨다.

요컨대 아파트가격에 최대 도로폭, 용도지역(주거지역), 총세대수, 건설사 도급순위(50위 이내)는 정(+)의 영향을 미치는데 반해, 공원거리, 지하철거리, 경과년수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 단위 전용면적당 아파트 매매가격을 종속변수로 한 회귀분석모형의 추정결과는 다음과 같다.

아파트가격(만원/㎡) = 283.795 - (5.634 × 공원거리) + (1.007 × 시청거리) - (2.948 × 지하철거리) + (0.929 × 최대 도로폭) + (6.703 × 초중고등학교수) + (41.665 × 용도지역) - (1.917 × 경과년수) + (0.035 × 총세대수) + (15.351 × 주차대수) + (30.365 × 건설사 도급순위)

2. 공원이 아파트가격에 미치는 영향범위 분석

공원이 아파트가격에 미치는 영향을 파악하기 위해 다중회귀분석에 사용된 자료의 수집범위는 부산시민공원 중심으로부터 반경 1.5㎞ 이내였다. 실제로 아파트단지 중심으로부터 부산시민공원까지의 거리는 최소 305m에서 최대 1,470m까지로 조사되었다.

두 번째 가설인 공원이 아파트가격에 미치는 영향력의 범위가 제한적이라는 것을 검증하기 위해 <표 12>과 같이 600m 부터 100m 간격으로 거리구간을 설정하여 회귀분석을 재실시하였다. 즉 설명변수인 공원거리 변수 대신 거리구간 더미변수를 차례로 입력하여 회귀분석을 실시하였다. 거리구간을 600m부터로 설정한 것은 공원의 규모를 고려했기 때문이다.

Table 12.

Results of Multiple Regression Analysis: Distance Band Model

회귀분석결과 1,200m 거리구간 내에서 더미변수는 5% 미만의 유의수준을 보였으나, 1,300m 이상으로 거리구간을 확장 시 유의수준이 5%를 초과하였다. 즉, 1,200m 밖에서는 공원거리가 증가함에 따라 아파트가격이 하락하는 경향이 약화됨을 의미한다.

따라서 공원거리가 아파트가격에 미치는 영향범위는 공원 중심으로부터 1,200m 이내로 추정할 수 있다(<그림 4>). 이는 공원 경계로부터 800m 내외의 도보거리에 해당하며 공원 출입구가 남북측면에만 있다는 점을 감안할 때 도보로 10분 내외에 도달할 수 있는 가까운 거리이다. 행정구역상으로 볼 때 반환공여구역주변지역에 해당하는 양정1동, 연지동, 부암1동, 부전1동의 전체가 아닌 일부분이 해당되며, 반환공여구역주변지역에 포함되지 않은 전포2동의 상당부분이 영향범위에 있음을 알 수 있다.

Figure 4

Influence Range of the Park upon Apartment Price

3. 아파트가격 및 매매건수 변화 분석

마지막으로 주한미군 반환기지가 공원으로 개발됨에 따라 공원 주변지역 부동산 시장이 부산의 타 지역에 비해 어떻게 변화하였는지를 알아보기 위해, 공원의 영향범위인 1,200m 내 아파트 매매가격 및 매매건수 변화를 부산진구와 부산광역시의 평균값과 비교분석하였다. 아파트 매매 관련 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 획득하였다. 시계열분석의 시점은 주한미군 주둔시기인 2006년 1분기와 공원 개장 후인 2015년 1분기이다.

<표 13>에서 보는 바와 같이 공원 영향범위 내의 아파트가격 증가율은 1.92로 부산진구와 부산광역시의 아파트가격 증가율과 큰 차이가 없음을 알 수 있다. 주한미군 주둔 시기인 2006년 공원 영향범위 즉, 당시 기지 주변지역의 아파트가격은 1,484,000원/㎡ 으로 부산진구 및 부산광역시 아파트가격에 비해 낮게 나타났다. 공원 개장 후인 2015년에는 공원 영향범위 내 아파트가격이 타 지역과 유사한 비율로 증가했지만 2,848,000원/㎡ 으로 여전히 부산진구 및 부산광역시에 비해 낮게 나타났다. 따라서 공원의 근접성이 주변 아파트가격에 긍정적 영향을 미쳤지만, 타 지역에 비해 높은 아파트가격을 형성시키지는 못했다고 해석할 수 있다.

Table 13.

Change of Apartment Price

한편, 부동산 시장의 활성화 정도를 대변하는 아파트 매매건수의 증가율은 <표 14>에서 보는 바와 같이 공원의 영향범위 내에서 2.96배로 부산진구 및 부산광역시 보다 높게 나타났다. 따라서 주한미군 주둔으로 인해 상대적으로 침체되어 있던 기지 주변지역의 부동산 시장이 공원으로 개발됨에 따라 타 지역 수준 또는 그 이상으로 활성화된 것으로 해석할 수 있다.

Table 14.

Change of Apartment Sales