서울시 주택재개발･주택재건축사업 추진결정에 영향을 미치는 요인분석 : 주택재개발･주택재건축사업 실태조사 자료를 중심으로

Ⅰ. 서 론

2. 연구의 범위 및 방법

이 연구는 서울시내 총 606개(2014년 4월 현재)의 실태조사 대상 구역 중에서 주택재개발ㆍ재건축사업 구역을 선별하고, 실제 실태조사를 신청하고 조사를 실시하여 정비사업의 추진여부가 결정된 189개 사업구역을 대상으로 실시하였다.

연구의 방법은 크게 기존연구 검토, 변수 및 분석의 틀 설정, 실증분석의 단계로 진행된다.

Figure 1.

Extent of the Study

우선 정비사업의 추진여부를 결정하는데 영향을 미치는 요인과 관련해서 정비사업의 찬반 의사결정 요인과 관련된 선행연구를 고찰하였다. 그리고 실태조사결과를 바탕으로 실태조사가 완료된 정비(예정)구역의 현황을 파악하였다. 다음으로 선행연구를 종합하여 정비사업의 추진여부를 결정하는데 영향을 미치는 것으로 판단되는 요인을 도출하고, 로지스틱 회귀모형(logistic regression model)을 통해 정비사업의 추진 결정에 영향을 미치는 요인을 파악하였다. 마지막으로 연구의 결론 및 시사점을 정리하였다.

자료의 구축과 분석을 위해 사용한 프로그램은 ArcMap 10.2과 PASW Statistics 18이다.

Table 1.

Review on Previous Studies

Ⅱ. 선행연구 검토

정비사업과 관련된 연구를 시기별로 살펴보면, 2000년대 초반과 중반에는 정비사업의 추진을 촉진시키기 위한 방안을 모색하기 위해서 정비사업에 필요한 재원을 조달하는 방법과 새로운 사업방식의 조달, 갈등문제해소 등과 같은 연구가 진행되었다. 그리고 2000년대 후반부터는 정비사업의 침체가 계속되면서 정비사업의 문제해결 뿐만 아니라, 공공의 역할강화를 위한 행･재정적 지원방안 도시재생과 관련된 연구, 도시재생과 관련하여 다양한 정비수법의 활성화 방안, 주민참여형 정비사업의 추진 등과 같은 연구가 추진되었다. 이러한 흐름과 유사하게 정비사업의 추진결정에 영향을 미치는 요인들에 대한 관점도 사회경제적 여건이나 물리적 환경 중심에서 주거환경만족도나 커뮤니티 만족도 등과 같은 정성적 요인을 고려하는 방향으로 변화되고 있다.

이 중에서 정비사업의 추진에 영향을 미치는 요인을 분석한 연구를 연구대상으로 구분하여 살펴보면, 물리적 환경 등 중에서 토지등소유자나 세입자 들이 정비사업의 추진여부의 결정에 영향을 주는 요인을 직접적으로 밝히는 연구와 정비사업의 추진과 밀접한 관련이 있는 경제성과 사업추진기간에 영향을 미치는 요인을 분석한 연구로 나누어 볼 수 있다.

우선 정비사업의 토지등소유자나 세입자들을 대상으로 추진결정에 영향을 미치는 요인을 분석한 대표적인 연구는 김영관･김진하･남진(2007), 양성돈ㆍ김창석(2010), 현수현･이승주(2014)의 연구가 있다. 김영관･김진하･남진(2007)은 주택재개발사업 내 소유자들의 개별적 특성요인 중에서 정비사업의 추진의 찬반을 결정하는데 미치는 요인을 규명하고자 하였으며, 그 결과 소유한 토지면적, 재학자녀의 유무, 보증금과 월 임대료수입, 주거환경 만족도가 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 현수현･이승주(2014)는 전문가와 주민들이 인지하는 주택재개발사업의 추진 및 해제 의사결정에 영향을 미치는 요인의 차이가 있는지 분석하였고 그 결과 의사결정에 영향을 미치는 요인이 대부분 일치하고 있음을 규명하였다.

정비사업의 추진과 직접적으로 관련된 요인들의 영향요인과 관련된 요인을 분석한 연구는 정비사업 추진기간 및 정비사업 추진과 관련된 중요한 요인인 경제성(수익성)에 영향을 미치는 요인에 관한 연구로 구분된다.

정비사업의 사업기간에 영향을 미치는 요인과 관련된 대표적인 연구는 이도길･김창석･남진(2010), 강세진(2007)연구가 있다. 이 연구들은 정비구역 및 정비예정구역을 대상으로 용적률, 건축물 노후도, 면적, 등과 같은 정비구역의 특성요소 중에서 사업기간에 영향을 미치는 요인을 규명하고자 하였다. 한편 정비사업 추진과 관련하여 중요한 영향요인으로 인식되는 경제적 요인에 영향을 미치는 세부요인을 도출하여 개선방안을 내고자 한 연구가 진행되었다. 경제적 요인(경제성)을 세부적으로 분석한 대표적인 연구는 김성희(2008), 성상준･조주현(2008) 등의 연구가 있으며, 계획적 요인(기부채납 비율과 임대주택 등)이 경제성에 영향을 미치고 있음을 밝혀낸 대표적인 연구는 장재영(2007), 황인자･남진(2003)의 연구가 있다.

연구동향과 선행연구들을 종합해보면, 정비사업의 추진과 관련된 연구는 다양한 측면에서 연구가 진행되어 왔음을 알 수 있다. 특히 정비사업의 추진여부와 관련된 연구도 과거에는 물리적 환경개선과 주택공급을 위해 사업의 추진을 원활하게 할 수 있도록 하는 방안마련을 위한 연구가 주를 이루었다면, 최근에는 사람과 지역의 특성을 고려한 재생의 시대에 맞게 주거만족도 등과 같은 정성적 요인까지 함께 고려하는 연구가 진행되고 있다. 그러나 이러한 변화에도 불구하고 과거와 현재에 정비사업의 추진여부에 영향을 미치는 요인이 변화하였는지, 정성적 요인 등과 같이 최근 중요하게 인식되어지는 영향요인이 실제 정비사업의 추진에서 중요하게 인식되고 있는지 실증분석을 추진한 사례는 없는 실정이다. 또한 실제 정비사업의 추진에 사업을 적극적으로 이끌어가는 추진주체 유무가 중요한 원인으로 작용하였는지 분석해볼 필요가 있으나, 기존연구에서는 추진주체의 투명성이 중요함을 강조할 뿐 실증분석을 추진한 경험이 없다. 따라서 이 연구는 실태조사 자료를 통해 정비사업 추진여부에 영향을 미치는 요인에 대한 실증분석을 통해 과거와 현재의 영향요소 변화를 살펴보고, 추진주체의 유무가 영향을 미치고 있는지 살펴봄으로써 저성장시대에 어떠한 지원방안이 필요한지에 대한 시사점을 제공한다는 측면에서 차별성이 있다.

Table 2.

Cancelation or Promotion according to the Existence of Development Actors(2014.5)

Table 3.

Existence of Development Actors according to Redevelopment Type

Ⅲ. 서울시 실태조사 현황

2012년 2월 「도정법」의 개정으로 정비구역 등을 해제하거나 조합설립인가 등을 취소할 수 있는 근거(제4조의3, 제16조의2)가 마련됨에 따라, 서울시는 정비사업의 추진여부와 의사결정에 필요한 정보를 제공하고 조속한 의사결정으로 주민갈등을 해소할 목적으로 2014년 5월 14일 본격적으로 실태조사를 실시하였다. 실태조사 추진대상은 촉진구역이나 존치정비구역을 포함한 정비예정구역과 정비구역을 606개를 대상으로 하고 있다. 이를 추진주체 구성여부로 구분해 보면 추진위원회를 구성하거나 조합이 설립된 구역(추진주체가 있는 구역)이 304개, 추진위원회를 구성하지 않은 구역(추진주체가 없는 구역)이 266개이다.

Figure 2.

Distribution of districts in a survey report자료: 서울특별시a, p378.Source: Seoul Metropolitan Government(a), p378.

이 중에서 추진주체 또는 토지등소유자가 신청하여 실태조사를 실시한 구역은 추진주체가 있는 구역 144개 구역, 추진추체가 없는 구역 180개 구역으로¹⁾, 이중에서 해제가 결정된 정비(예정)구역은 추진주체가 있는 구역 14개 구역, 추진주체가 없는 구역 122개이다.

전체사업구역 중 자료의 구득이 가능한 259개 정비(예정)구역의 사업유형과 추진주체 구성 현황을 살펴보면(추진주체 유 142개, 추진주체 무 117개), 전체 사업구역은 주택재개발사업 구역이 139개, 주택재건축사업 구역이 91개로 나타났다. 그리고 추진주체가 있는 구역은 주택재개발사업 구역이 108개, 주택재건축사업 구역에 27개로 추진주체가 구성된 사업구역은 주택재건축사업 구역이 많은 것으로 조사되었다.

Ⅴ. 실증분석

1. 변수설정 및 자료구축

1) 변수설정

연구의 목적은 정비사업의 추진과 해제를 결정하는데 영향을 미치는 요인을 분석하는 것이므로 종속변수를 정비사업의 추진･해제 여부로 결정하였다.

독립변수는 다음과 같은 과정을 통해 선별하였다. 우선 선행연구를 통해 정비사업의 추진에 영향을 미치는 것으로 나타난 변수를 수집하였다. 또한 영향이 있는 변수로 밝혀진 변수는 아니지만 선행연구에서 연구자가 영향이 있을 것으로 공통적으로 판단하고 있는 변수를 수집하였다²⁾. 이를 구체적으로 살펴보면 정비(예정)구역의 물리적 환경을 대표하는 변수 중에서 구역면적, 국공유지면적, 토지특성변수와 주택유형, 건축물 면적, 주거용 건물 비율, 무허가건축물 비율, 건축물 경과년수, 입지특성을 대변하는 변수로 주거환경만족도, 커뮤니티 만족도, 녹지나 하천까지의 거리가 이에 해당되었다. 또한 거주자 특성변수로 거주기간, 연령, 가족수, 재학자녀수, 세입자수, 경제성과 관련된 변수로 국공유지면적 및 평가액, 종전ㆍ종후자산 가치의 차이, 임대료, 주 소득원 등이 해당되었다.

이 변수들 중에서 정비(예정)구역 단위로 자료의 구성이 가능하고 자료 구축이 가능한 변수를 선별하여 표 4와 같이 독립변수를 구성하였다.

Table 4.

Variables Setting

최종 선정된 독립변의 구성을 살펴보면, 토지특성과 관련된 변수로 국공유지 면적 비율, 과소필지 비율을 선별하였다. 그 이유는 국공유지의 경우 정비사업의 추진시 국공유지의 처리와 관련하여 사업시행자에 부담이 있을 수 있고, 과소필지는 ｢도정법｣에서 정한 주거환경을 평가하는 객관적 기준이기 때문이다.

건축물 특성과 관련된 변수는 노후도, 다가구주택 연면적 비율, 다세대･연립주택 연면적 비율, 아파트 연면적 비율, 비주거용도 연면적 비율, 평균용적률을 변수로 구성하였다. 이 중에서 건축물 형태의 경우 아파트가 포함된 정비(예정)구역은 건축물수 비율로 변수를 구성하면, 편차가 심하게 발생하기 때문에 이를 최소화하기 위해서 연면적 비율로 변수를 구성하였다.

경제적 요인에 해당하는 변수로는 비례율과 평균공시지가를 선정하였는데 그 이유는 토지등소유자가 자신의 경제적 이익을 판단하는데 비례율을 가장 일반적으로 활용하고 있고, 공시지가가 종전자산을 판단하는 기준으로 활용되고 있으므로 두 변수를 선정하였다. 평균용적률은 사업기간에 영향을 미치는 요인으로 기존연구에서 변수로 활용되고 있으며(이도길, 2010), 주거환경과 관련된 중요한 영향요인이기 때문에 변수로 추가하였다.

정비(예정)구역의 특성은 정비(예정)구역에 해당되는 도시계획적 사항과 정비(예정)구역 내 인구와 관련된 변수로 정비사업 유형, 촉진계획 여부, 추진주체 유무, 토지등소유자 수, 세대밀도로 구성하였다. 정비사업유형과 촉진계획 여부의 경우 주택재개발 사업과 주택재건축 사업이 사업절차와 심의내용 및 기준에 차이가 있고, 촉진계획의 경우 절차 간소화 및 건축규제 완화 등의 규정에 차이가 있기 때문에 정비사업의 추진결정에 영향을 미칠 수 있다고 판단하였다. 추진주체 유무는 사업을 추진하고자 하는 주체가 지금까지 사업에 대한 진행을 주도하였을 경우 사업을 완료하고자 하는 의지가 강할 수 있기 때문에 변수로 추가하였다.

용도지구 여부는 높이(층수)규제를 수반하여 밀도의 상승을 규제하는 최고고도지구, 자연경관지구, 시계경관지구, 역사문화지구를 포함하는 정비(예정)구역은 규제로 인하여 사업성에 영향을 미칠 수 있기 때문에 이를 고려하여 변수를 구성하였다. 마지막으로 토지등소유자 수나 세대밀도가 높은 경우 다양한 이해관계로 인하여 사업추진이 어려워질 수 있기 때문에 이를 고려하여 변수로 구성하였다.

마지막으로 주거만족도에 대한 중요성이 강조되고 있는 시점에서 사업구역내 거주민들이 생각하는 다양한 환경에 대한 만족도도 중요한 요인으로 인식되고 있다(현수현･이승주, 2014). 따라서 이와 관련된 사항이 정비사업의 추진에 영향을 미치는지 판단하기 여부를 확인하기 위하여 주택, 전기, 통신, 교통, 녹지 등 대해 만족하고 있는 거주자 비율과 이웃과의 신뢰가 있는 거주자의 비율을 변수에 포함하였다.

2) 자료구축

이 연구는 실태조사 대상구역을 공간적 범위로 하고 있으므로 도시 및 주거환경정비 기본계획(주택재개발사업 부문과 주택재건축사업 부문)에서 구축된 구역경계에 실태조사 보고서를 통해 구득한 실태조사 대상 정비(예정)구역을 공간적으로 확인한 후, 실태조사를 위해 서울시에서 작성한 비례율과 정비사업 추진여부, 정비사업유형에 관한 자료를 활용하여 공간적으로 기초데이터를 구축하였다. 그리고 토지등소유자와 관련된 변수는 서울시 내부자료와 서울시 클린업시스템에 기재되어 있는 구역별 토지등소유자 현황을 종합하여 자료를 구축하였다. 또한 토지특성과 건축물 특성과 관련된 자료 및 평균공시지가 자료는 공간데이터를 기반으로 건축물대장과 토지대장(2013년)을 활용하여 자료를 구축하였으며, 가구 구조와 관련된 변수는 4m미만 도로로 구획된 블록별 인구집계자료(2013)를 활용하여 자료를 구축하였다. 마지막으로 환경만족도와 관련된 변수는 서울서베이자료(2009)를 활용하여 동단위로 값을 구축하고 구역 내 해당되는 정비(예정)구역에 적용하였다.

3) 분석의 틀 설정

정비사업 추진 결정에 영향을 미치는 요인들을 분석하기 위하여 확률선택모형(probabilistic choice model)의 한 종류인 로지스틱 회귀모형(logistic regression model)을 분석모델로 결정하였다.

로지스틱 회귀모형은 주어진 설명변수의 조건 하에서 이산형 또는 순서형일 때, 확률곡선에 자연로그를 취하여 서명변수와 선형관계를 밝히는 모형이다. 이 중에서 종속변수가 찬성 또는 반대, 성공과 실패 등 종속변수가 두 개의 선택대항이 있는 경우에 해당하므로 이항(binary) 로지스틱 회귀모형을 활용하였다.

이 분석방법을 바탕으로 종속변수에 대하여 정비사업 추진을 선택할 경우를 1이라 하고, 해제를 선택할 경우를 0이라 하면, 정비사업 추진을 선택할 확률은 다음과 같이 나타낼 수 있다.

$\[ {\log }_e\left(\frac{p}{1-p}\right)=\alpha +\mathit{\beta X} \]$

(1)

단, p : 주어진 설명변수 조건 하에서 특정한 선택이 일어날 확률
　　α : 상수
　　β : 각 영향변수의 추정계수(estimates)

Table 5.

Current Status of Promotion in Analysis Subject Districts

Table 6.

Average Districts Area according to Redevelopment type

Table 7.

Descriptive Statistics

2. 변수의 일반적 특성

실태조사를 실시한 324개 구역 중에서 2014년 11월 현재 정비(예정)구역 해제가 결정된 곳을 포함하고, 상업지역이나 공업지역을 대상으로 하는 도시환경정비사업(예정)구역과 데이터의 누락 등으로 인하여 분석에 활용할 수 없는 주택재개발･주택재건축사업 구역을 제외하여 189개 구역(주택재개발사업 구역이 112개, 주택재건축사업 구역이 77개)을 분석대상으로 선정하였다.

분석대상인 189개 구역(추진주체가 있는 구역 100개, 추진주체가 없는 구역 89개 구역) 중에서 계속 사업을 계속 추진하는 구역은 121개(추진주체 유 90개 구역, 추진주체 무 31개 구역, 추진주체가 없는 구역 89개 구역 중에서 31개), 구역해제를 결정한 구역은 68개 구역(추진주체 유 10개 구역, 추진주체 무, 58개 구역)으로 나타났다.

이를 정비사업 유형별 추진주체 구성여부를 실태조사 실시한 전체구역과 비교해보면, 분석대상은 추진주체가 있는 구역 중에서 주택재개발사업 구역이 84.0%, 주택재건축사업 구역이 16.0%, 추진주체가 없는 구역은 주택재개발사업구역이 59.3%, 주택재건축사업구역이 31.5%로 실태조사전체를 대상으로 한 정비사업의 유형별 비율과 비교하여 약 4%정도로 크게 차이가 나타나지 않는다.

분석대상 전체의 면적평균은 6.6만㎡이고, 정비사업 유형별로는 주택재개발사업 구역이7.7만㎡, 주택재건축사업구역이 5.1만㎡로 주택재개발사업구역의 면적이 큰 것으로 나타났다. 또한 정비사업 유형별로 추진주체 유무별 면적을 비교해보면, 주택재개발사업구역은 추진주체의 구성여부에 따라 면적차이가 거의 없는 반면, 재건축사업구역은 약 0.6만㎡정도 추진주체가 구성된 구역의 면적이 큰 것으로 타나났다.

다음으로 독립변수의 기술통계량을 살펴보면, 토지특성과 관련된 변수는 토지등소유자 당 국공유지비율 평균이 14.2㎡/인, 과소필지 비율은 평균 31.5%로 나타났다. 다음으로 건축물 특성과 관련된 변수를 살펴보면 노후도는 평균 59.2%로 나타났으며, 건축물 형태별 평균은 다가구주택 연면적 비율 48.7%, 다세대･연립주택 연면적 비율 23.6%, 아파트비율 3.1%로 구역 내에는 다가구주택의 연면적 비율이 가장 높은 것으로 나타났다. 그리고 비주거용도 연면적 비율과 평균용적률은 각각 21.2%, 109.1%로 나타났다.

경제적 요인과 관련된 변수를 살펴보면 정비(예정)구역의 평균 비례율은 92.9%, 평균공시지가는 평균 225만원/㎡으로 조사되었다.

정비(예정)구역의 특성과 관련된 변수를 살펴보면 정비사업의 유형과 촉진계획 여부는 표본 내에서 주택재개발사업 구역과 주택재건축사업 구역이 비슷하게 포함(평균 0.5)되어 있고, 촉진구역에 포함되지 않은 구역이 포함된 구역에 비하여 다소 적은 것(평균 0.4)으로 나타났다. 정비(예정)구역 내에 토지등소유자수 는 평균 556.3명이고 표준편차가 445.4명으로 정비(예정)구역의 규모에 대한 편차가 큰 것으로 조사되었다. 그리고 용도지구 여부의 평균은 0.3으로 규제지구에 포함되지 않은 구역이 포함된 구역에 비하여 적은 것으로 타나났다.

마지막으로 주변 환경에 대한 만족도와 관련한 주거환경이나 이웃과의 신뢰관계에 만족을 하는 거주자 비율의 평균은 각각 48.8%와 46.7%로 만족하지 않는 거주자가 다소 많은 것으로 나타났으며, 각각의 표준편차가 22.7%, 22.9%로 나타나 정비사업구역별 편차가 다소 큰 것으로 조사되었다.

Table 8.

Verification of Suitability of the Model

3. 영향요인 분석

로지스틱 회귀분석에서 변수간의 높은 상관관계가 있는 경우에는 다중공선성 문제가 나타날 수 있고, 이러한 경우 회귀분석의 결과 추론에 문제가 발생하게 되어 모형을 신뢰할 수 없게 된다. 따라서 상관관계분석을 통하여 변수간의 상관관계를 살펴보고, 공차한계(tolerance)와 분상팽창요인(variance inflation factor; VIF)을 통해 세 개 이상의 변수 간에 발생할 수 있는 다중공선성 여부를 진단하였다. 그 결과 상관계수 값이 0.5이하로 독립변수간의 상관관계는 문제가 없는 것으로 나타났으며³⁾, 공차한계와 분산팽창요인(VIF)도 다중공선성 문제는 없는 것으로 나타났다.

한편 우도비 검정을 통하여 로지스틱 회귀모형의 적합도를 판단한 결과, 분석모형의 경우 최종모형의 -2 Log 우도값이 246.95에서 142.28로 상수항만 포함된 모형의 -2 Log 우도값보다 작아지고 있으며 유의확률도 0.00으로 나타나 적합한 것으로 판단되었다.

분석결과 사업의 추진과 해제에 영향을 미치는 요인은 과소필지 비율, 다세대･연립주택 연면적 비율, 비례율, 추진주체 유무, 주거환경만족도인 것으로 나타났다.

과소필지 비율이 높을수록 사업추진을 결정할 확률이 높은 것으로 나타났는데, 실태조사 결과 과소필지 비율은 「서울시 도시 및 주거환경정비조례(이하 “서울시 도정조례”」에서 정한 주택재개발구역 지정 요건에 해당하는 것으로, 과소필지비율이 높으면 일정규모이상의 주택을 건축하는 것이 불가능하다. 그리고 과소필지 비율이 높은 구역은 접도율도 낮기 때문에 주택뿐만 아니라 기반시설과 같은 주거환경의 일체적인 개선을 위해서는 주택재개발ㆍ주택재건축사업을 추진하는 것이 효율적이다. 따라서 이러한 일체적인 주거환경의 개선에 대한 의지가 높아져서 정비사업을 추진하고자 하는 것으로 판단된다.

다세대ㆍ연립주택 연면적 비율이 높아질수록 정비사업을 추진할 확률이 높은 것으로 타나났다. 이는 지금까지의 연구결과와 반대로 나타난 것이다. 그 이유는 기존연구와 변수선택의 차이, 실태조사 프로세스와 토지등소유자의 개인적인 선택상황을 종합적으로 관찰할 필요가 있다. 기존연구는 다세대ㆍ연립주택의 토지등소유자 수를 변수로 선택하고 있는 반면, 이 연구에서는 연면적을 기준으로 변수를 구성하였다. 따라서 연면적이 넓다는 것이 토지등소유자수와 일치한다고 할 수 없기 때문에 기존연구와 다른 결과를 보여주고 있다. 이러한 차이점을 기반으로 실태조사 프로세스와 토지등소유자의 선택상황을 고려해보면 다음과 같이 해석할 수 있다. 우선 실태조사를 통한 정비구역 해제는 「서울시 도정조례」 제15조 2와 제15조3에 의해 토지등소유자의 과반수가 구역해제에 찬성해야만 결정된다. 따라서 정비사업에 대하여 반대할 이유가 없는 토지등소유자의 경우 투표에 적극적으로 참여하지 않게 된다. 이러한 관점에서 다세대･연립주택소유자의 경우라도 종전자산의 평가를 일정수준 이상 받은 토지등소유자는 정비사업의 추진에 적극적으로 참여하지 않게 되기 때문에 해제결정을 위한 기준을 충족하기 어렵게 된다. 또한 다세대ㆍ연립주택을 가진 소유자는 각 세대별로 신규주택을 공급받을 수 있는 권리를 갖고 있기 때문에 정비사업을 추진할 경우 추가분담의 가감을 통해 주거환경을 개선할 수 있다. 따라서 정비사업 이후 주거의 안정성도 확보하면서 주거환경의 개선을 함께 얻을 수 있기 때문에 다세대･연립주택 소유자들이 정비사업의 추진을 선택할 확률이 높게 나타난 것으로 판단된다.

비례율의 경우 실제 종전자산과 종후자산의 평가 등에 따라 변동가능성이 높아 절대적인 사업성의 기준으로 평가하기는 어렵다. 하지만 공공주도에 대한 신뢰가 있기 때문에 사업성의 기준으로 인식하는데 거부감이 적은 상태에서 주민들은 일반적으로 비례율을 사업성으로 인식하게 된다. 따라서 이러한 이유로 비례율이 높아지면 추가분담금에 대한 심리적 부담이 적어진다고 판단할 수 있고, 적은 경제적 부담으로 주거환경을 개선할 수 있다는 이점으로 생각될 수 있어 비례율이 높을수록 사업추진을 선택할 확률이 높아지는 것으로 해석할 수 있다.

주친주체의 경우 추진주체가 있을수록 사업을 추진할 확률이 높은 것으로 나타났는데, 추진주체가 있는 정비(예정)구역의 경우 이미 정비사업의 추진 움직임이 시작된 곳으로, 추진주체 구성시 정비사업 추진에 대한 정보와 의견을 토지등소유자와 교류한 경험이 있다고 할 수 있다. 또한 추진주체가 추가분담금과 관련된 정보와 개발 후 주거환경에 대한 정보 등을 토지등소유자에게 제공하였기 때문에 토지등소유자의 정비사업에 대한 이해도도 상대적으로 높을 것으로 판단된다. 그리고 추진주체가 구성되어 있는 구역은 추진주체의 운영이나 인허가를 위해 이미 비용이 소요되게 된다. 따라서 정비(예정)구역을 해제할 경우 매몰비용에 대한 부담이 발생하게 된다. 이러한 추진주체의 활동과 매몰비용에 대한 부담 등으로 인하여 추진주체가 있는 경우 정비사업의 추진을 선택할 확률이 높게 나타난 것으로 판단된다.

환경만족도와 관련해서는 주거환경만족 비율이 낮을수록 사업을 추진할 확률이 높은 것으로 나타났다, 주거환경만족도의 경우 이에 대한 만족도가 낮을 경우 정비사업을 통해 주거환경을 개선하고자하는 의지가 높아지기 때문에 영향을 미친 것으로 판단된다. 이는 기존에 주거환경에 대한 기준이 정비사업의 추진에 영향을 미친다는 선행연구와 일치하는 결과이다.

Table 9.

Result of Logistic Regression Analysis

Ⅵ. 결론 및 시사점

이 연구는 실태조사 자료를 통해 정비사업의 추진과 해제에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 규명함으로써 과거 성장시대에 정비사업을 추진하는데 중요하게 고려되었던 요소가 저성장과 재생의 시대에도 중요하게 인식되고 있는지 확인하고, 다양한 지원방안을 모색하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해서 실태조사 자료를 바탕으로 이분형 로지스틱 회귀분석을 통하여 정비사업의 추진을 결정하는데 영향을 미치는 요인을 다음과 같이 도출하였다.

토지특성과 관련된 요인에서는 과소필지 비율이 높을수록 정비사업을 찬성하는 경향이 있었고, 건축물 특성관련 요인에서는 기존연구와 다르게 다세대ㆍ연립주택 연면적 비율이 높을수록 정비사업을 추진할 확률이 높은 것으로 나타났다. 경제적 특성과 관련된 요인에서는 비례율이 높을수록, 정비(예정)구역 특성과 관련된 요인에서는 추진주체 구성되어 있을수록 정비사업을 추진하는 경향이 있는 것으로 나타났다. 환경만족도 관련 요인에서는 주거환경만족 비율이 낮을수록 정비사업을 추진하는 경향이 높은 것으로 나타났다. 이를 종합해보면 성장시대에서 재생시대로 패러다임의 변화하고 있음에도 불구하고 정비사업의 추진을 결정하는데 큰 영향을 미치고 있음이 규명된 몇 가지 요인(표 9 참조)은 기존에 정비사업의 추진에 영향을 미치는 영향요인과 대체로 일치하였다. 그러나 새롭게 추가된 추진주체의 유무가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났고, 다세대ㆍ연립주택과 관련된 사항은 변수구성상의 차이와 실태조사 추진 프로세스 특성으로 인하여 기존연구와 차이가 나타났다. 또한 주거환경만족도가 영향을 미치고 있는 반면 재생시대에 중요하게 생각하는 커뮤니티와 관련된 이웃과의 관계는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

이러한 분석결과를 통해 다음과 같이 크게 두 가지의 시사점을 도출하였다.

첫째, 과거 성장시대의 정비사업 추진과 관련된 요인과 저성장시대인 현재의 정비사업 추진과 관련된 요인을 비교해 보면, 정비사업의 추진여부를 결정할 때에 사업성은 지속적으로 중요한 요인으로 작용되고 있었다. 따라서 양호한 주거환경의 지속적인 공급 측면에서 정비사업을 원활하게 추진을 위해서는 공공의 적극적인 지원을 통해 사업성을 확보할 수 있는 방안마련이 필요하고 할 수 있다. 이에 대한 구체적인 대안으로 임대주택 매입시기 조정, 공유지 매입비 지급시기 조정, 기반시설 순부담율 조정 등을 고려해 볼 수 있다.

둘째, 추진주체가 구성되었는지 여부가 정비사업의 추진에 큰 영향을 미치고 있기 때문에 사업성이 낮으나 공익적 측면에서 정비사업의 추진이 반드시 필요한 경우에는 추진주체를 구성할 수 있도록 공공이 적극적으로 지원 할 필요가 있다. 또한 주민간의 갈등으로 인하여 주민자력으로 추진주체의 구성이 어려운 구역에 대해서는 공공이 조합원으로 직접 참여하여 투명하고 효율적으로 사업을 할 수 있도록 유도하는 방안 등도 고려해 볼 수 있다.

Acknowledgments

이 논문은 2014년도 정부(교육부)의 재원으로 한국연구재단의 지원을 받아 수행된 연구임(NRF-2014S1A5B5A07040607)

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