도심 공공주택 복합사업의 지구 지정 및 후보지 철회 요인

Ⅰ. 서 론

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구는 2024년 12월까지 도심 공공주택 복합사업 후보지로 발표된 82개소를 대상으로 한다. 이 중 본 지구로 지정된 구역 17개소와 후보지를 철회한 구역 29개소 등 46개소를 1차 연구대상으로 선정하였다. 이후, 요인을 심층적으로 탐구하기 위하여 1차 연구대상 중 서울특별시 강북구, 은평구, 도봉구 내 지구로 지정된 구역 6개소와 후보지를 철회한 구역 12개소 등 18개소를 2차 연구대상으로 선정하였다. 선정 기준은 다수 후보지가 위치한 상위 행정구역과 후보지 발표일자로 설정하였다.

우선, 도심 공공주택 복합사업에 대한 이론적 고찰을 진행하고자 사업이 지닌 특징과 선행연구들을 살펴보았다. 또한 정비사업 추진 및 해제 관련 선행연구를 검토하여 기존 정비사업 추진에 영향을 미치는 요인을 파악하고, 연구에 사용할 변수를 선정하였다. 다음으로, 선행연구를 통해 선정한 변수에 맞추어 도심 공공주택 복합사업에 대한 자료를 수집하고, 분석을 위한 데이터를 구축하였다.

지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이를 통계적으로 검증하고, 집단 간 특징과 영향요인을 파악하기 위하여 두 집단을 비교할 수 있는 통계 분석을 수행하였다. 샤피로-윌크 검정(Shapiro-Wilk Test)을 통해 변수의 정규분포 충족 여부를 검정하고, 변수의 분포 특성에 따라 t-검정(t-test)과 맨-휘트니 U 검정(Mann-Whitney U test)을 실시하였다. 또한 연구대상을 사업구역 위치와 사업 유형으로 구분하여 분류 기준에 따라 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이가 다르게 도출되는지 알아보았다.

이후, 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 도시공간구조를 분석하고, 적은 모집단으로 인하여 통계 분석에서 도출되지 않은 요인들을 보완하기 위하여 도면 분석을 진행하였다.

마지막으로, 현장 답사 및 인터뷰를 진행하여 통계 분석과 도면 분석에서 도출한 요인들을 확인하고 이에 대한 의견을 청취하고자 하였다. 이와 함께, 도심 공공주택 복합사업에 대한 인식과 지구 지정 및 후보지 철회에 대한 이해관계자들의 의견을 살펴보았다.

다양한 연구 방법을 통해 도출한 결과를 바탕으로, 주민들이 사업에 부정적인 시각을 가지지 않고 도심 공공주택 복합사업 지구 지정과 사업 추진이 원활하게 이루어질 수 있도록 후보지 선정 지표 및 방식을 개선하는 방안을 제시하고자 하였다. 이를 정리하면, <Table 1>과 같다.

Table 1.

Analytical framework

Ⅱ. 이론적 고찰

2. 도시정비사업 유형별 특징

도심 공공주택 복합사업과 기존 도시정비사업을 비교하면, 사업 대상지역, 공공의 역할과 사업방식, 기부채납과 공공임대 비율, 근거법령 등에서 차이를 보인다(김옥연, 2024).

민간재개발사업, 신속통합기획사업, 공공재개발사업 등 기존 도시정비사업은 정비(예정)구역으로 지정되었던 지역을 대상으로 이루어진다. 하지만 도심 공공주택 복합사업은 신규 사업지역을 발굴하기 위하여 정비(예정)구역을 제외한 지역 중 유형별 지정 요건(역세권 5,000m² 이상, 준공업지역 5,000m² 이상, 저층주거지 10,000m² 이상)에 부합하는 지역을 대상으로 진행된다.

현재 민간재개발사업을 제외한 신속통합기획사업과 공공재개발사업에서는 공공이 일부 참여하고 있지만, 사업방식은 관리처분 방식을 적용하고 있다. 이 방식은 입주까지 원자잿값 변동, 금리 인상 등 외부요인 변동에 의하여 변동분담금이 발생하고, 사업 전반의 경제적 리스크를 토지등소유자로 구성된 조합이 부담해야 한다(김인호, 2023). 공공재개발사업에서는 공공이 관리처분 시 산정되는 확정분담금을 끝까지 보장하고, 사업 전반의 경제적 리스크를 조합과 공동 분담한다(국토교통부, 2020). 반면, 도심 공공주택 복합사업은 공공이 단독시행자로 참여하며, 현물보상 방식으로 진행된다. 현물보상 방식은 토지등소유자가 공공에게 현재 보유하고 있는 토지·건축물 등을 현물로 선납하고, 공공은 토지등소유자에게 우선공급권을 부여하는 방식이다. 주민들은 사업 진행 중에는 주민대표회의인 주민협의체를 통해 사업에 참여하며, 사업 준공 후에는 입주 시기에 맞추어 잔금을 지불하고 소유권을 이전해간다. 이러한 절차를 통해 공공은 도심 공공주택 복합사업을 온전한 자체사업으로 추진할 수 있으며, 부동산 경기 침체, 건설 원자잿값 상승 등 다양한 외부 요인에 의한 사업 리스크도 완전히 책임지게 된다.

도심 공공주택 복합사업은 사업의 수익성을 보장하기 위하여 기부채납 비율과 의무 공공임대주택 의무 비율도 다른 도시정비사업보다 완화 적용된다. 민간재개발사업과 신속통합기획사업은 사업 부지의 25%를 기부채납으로 제공해야 하며, 공공재개발사업은 상향 용적률 중 50%를 임대주택으로 구성해야 한다. 반면, 도심 공공주택 복합사업은 재건축의 경우에 부지의 9%, 재개발의 경우에 부지의 15%만 기부채납으로 제공하면 된다. 공공임대주택도 민간재개발사업과 공공재개발사업은 전체 세대 수의 20% 이내를, 신속통합기획사업은 전체 세대 수의 15% 이내를 공급해야 하지만, 도심 공공주택 복합사업은 전체 세대 수의 10%~20%를 공급하면 된다.

<Table 2>는 민간재개발사업과 도심 공공주택 복합사업을 비교한 국토교통부 보도 자료를 정리한 것이다. 이에 따르면, 도심 공공주택 복합사업을 진행할 때에 용도지역 종상향 등 인센티브를 통해 기존 민간재개발 대비 용적률이 평균 50%p~110%p 상향되는 것으로 나타났다(국토교통부, 2021a; 국토교통부, 2021b; 국토교통부, 2021c; 국토교통부, 2021d; 국토교통부, 2021e; 국토교통부, 2021f). 또한, 기부채납 비율 완화 등을 통해 기존 민간재개발 대비 개발 세대수가 평균 약 250세대~700세대 증가하는 것으로 분석되었다(국토교통부, 2021a; 국토교통부, 2021b; 국토교통부, 2021c; 국토교통부, 2021d; 국토교통부, 2021e; 국토교통부, 2021f). 수익률은 시세차익을 종전자산으로 나눈 값으로 산출하였고, 기존 민간재개발 대비 평균 20.0%p~29.6%p 증가하는 것으로 나타났다(국토교통부, 2021a; 국토교통부, 2021b; 국토교통부, 2021c; 국토교통부, 2021d; 국토교통부, 2021e; 국토교통부, 2021f). 이는 종전자산이 같을 때, 도심 공공주택 복합사업의 시세차익이 민간재개발사업의 시세차익보다 더 큰 것을 의미하며, 도심 공공주택 복합사업으로 공급되는 주택이 보다 저렴하게 공급된다는 것을 보여준다.

Table 2.

Comparison of average project effects

Ⅲ. 분석의 틀

1. 연구 대상

본 연구의 대상은 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 통계 분석을 진행하기 위한 1차 연구대상과, 도면 분석, 현장 답사 및 인터뷰를 진행하기 위한 2차 연구대상으로 구분하였다.

1차 연구대상은 2024년 12월 기준, 국토교통부가 발표한 도심 공공주택 복합사업 후보지 82개소 중 지구 지정이 완료된 구역 17개소와 후보지를 철회한 구역 29개소 등 총 46개소로 선정하였다. 또한 사업구역의 입지 및 유형에 따른 요인의 차이를 살펴보기 위하여 1차 연구대상을 서울(Seoul), 수도권(Capital Region, CR), 지방대도시(Local Cities, LC) 등 사업구역 위치와 역세권(Station Influence Area, SIA), 준공업지역(Semi-Industrial Zone, SIZ), 저층주거지(Low-Rise Residential Area, LRA) 등 사업 유형에 따라 구분하였다. 이를 정리하면, <Table 3>, <Figure 1>과 같다.

Table 3.

Classification of primary research group by site location and type

Figure 1.

Primary research group

사업구역 위치에 따라 1차 연구대상을 구분하였을 때, 지방대도시에 위치한 사업구역 중 지구 지정 구역은 1개소로, 지방대도시에서의 지구 지정과 후보지 철회 간 차이를 분석할 수 없었다. 따라서 서울과 수도권에 위치한 39개소를 대상으로, 집단 간 차이를 분석하였다. 사업 유형에 따라 1차 연구대상을 구분하였을 때, 준공업지역 유형의 사업구역은 1개소로, 준공업지역에서의 지구 지정과 후보지 철회 간 차이를 분석할 수 없었다. 따라서 역세권과 저층주거지에 위치한 45개소를 대상으로, 집단 간 차이를 분석하였다.

2차 연구대상은 도면 분석과 인터뷰를 진행해야 하기에, 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 전체를 대표하고 도심 공공주택 복합사업의 전반적인 흐름을 보여줄 수 있는 구역으로 선정하였다. 구역 선정을 위하여 도심 공공주택 복합사업 후보지를 지역별로 구분하는 과정을 거쳤다. 지역별로 구분한 후보지 현황을 살펴보면, 서울특별시 강북구 12개소, 서울특별시 은평구 9개소, 서울특별시 도봉구 7개소, 경기도 부천시 7개소, 서울특별시 중랑구 6개소 등으로 나타났고, 이외에 다른 지역들은 모두 4개소 이하로 나타났다. 후보지가 4개소 이하인 지역 내 사업구역들은 지역 특성을 반영하고 구역 전체를 대표한다기보다는 구역의 개별적인 특성을 반영할 수 있기 때문에, 해당 지역들은 2차 연구대상 선정에서 제외하였다. 이후, 도심 공공주택 복합사업 장기화로 인하여 사업에 대한 이해관계자들의 관심과 인식이 높고 활발한 의사소통이 이루어진 지역들을 추리고자, 후보지 선정 발표일자를 비교하였다. 서울특별시 은평구와 서울특별시 도봉구 내 사업구역은 1차 선도사업 후보지¹⁾로, 서울특별시 강북구 내 사업구역은 2차 선도사업 후보지²⁾로 발표되어 도심 공공주택 복합사업의 전반적인 흐름을 잘 보여줄 수 있다고 판단하였다. 따라서 2차 연구대상은 서울특별시 강북구, 은평구, 도봉구 내 지구 지정 구역 6개소와 후보지 철회 구역 12개소 등 총 18개소로 선정하였으며, <Table 4>, <Figure 2>와 같다.

Table 4.

Classification of secondary research group by type

Figure 2.

Secondary research group

2차 연구대상은 모두 서울에 위치하고 있기 때문에, 사업구역 위치는 구분할 수 없었고, 사업 유형에 따라 역세권, 준공업지역, 저층주거지로만 구분하였다. 이때, 준공업지역 유형의 사업구역은 창동 674 일대 도심 공공주택 복합사업 1개소만 존재하였기 때문에, 준공업지역 유형은 제외하였다. 역세권 유형은 사업구역 면적에 따라 10,000m² 미만 역세권 유형과 10,000m² 이상 역세권 유형으로 구분하였다. 구분 기준은 저층주거지 유형의 사업구역 선정 기준인 10,000m²를 적용하였다. 이를 통해 10,000m² 이상 역세권 유형의 분석 결과와 저층주거지 유형의 분석 결과를 비교할 수 있었다. 또한 10,000m² 미만 역세권 유형을 분류하여 역세권 유형의 소규모 사업과 대규모 사업을 비교하고자 하였다. 최종적으로, 2차 연구대상은 지구 지정 구역 6개소와 후보지 철회 구역 11개소 등 총 17개소이다.

2. 연구 방법

본 연구는 도심 공공주택 복합사업의 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이를 비교하기 위하여 통계 분석, 도면 분석, 현장 답사 및 인터뷰를 진행하였다.

두 집단 간 차이를 검증하는 통계 분석 방법을 결정하기 위하여 샤피로-윌크 검정을 진행하여 각 집단의 변수들이 정규 분포 가정을 충족하는지 검정하였다. 검정 결과에 따라 t-검정과 맨-휘트니 U 검정 중 분석 방법을 선정하여 분석을 실시하였고, 두 집단 간 평균의 차이가 통계적으로 유의한지 검증하였다. 또한 1차 연구 대상을 사업구역 위치와 사업 유형에 따라 구분한 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이가 다르게 나타나는지도 살펴보았다.

다음으로, 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 도시공간구조 차이를 살펴보고, 통계 분석 결과를 보완하기 위하여 2차 연구 대상에 대한 도면 분석을 진행하였다. 도면 분석의 내용은 주변 현황, 용도지역, 노후정도, 건축물용도 등으로 구성하였다.

마지막으로, 분석 결과와 도심 공공주택 복합사업에 대한 이해 관계자들의 인식과 의견을 청취하기 위하여 2024년 11월 29일부터 2024년 12월 5일까지 현장 답사와 인터뷰를 수행하였다. 인터뷰 대상자는 사업에 대한 세부적인 내용을 청취하기 위하여 서울특별시 내 도심 공공주택 복합사업을 시행하는 LH 담당자, 사업을 지원하는 구청 공무원, 사업 후보지 검토 및 지구 지정, 사업계획 수립을 진행한 정비업체 직원, 사업 동의서를 수합한 주민대표 등으로 선정하여 총 8명을 대상으로 하였으며, <Table 5>와 같다. 인터뷰 내용은 구역 특성, 사업 신청 이유, 사업에 대한 호응 정도, 지구 지정 및 후보지 철회 요인, 사업 개선방안에 대한 것으로 구성하였으며, 인터뷰 대상자와 답변에 따라 질문들을 수정해나갔다.

Table 5.

Interview respondents

Ⅳ. 분석 결과

1. 기술통계

분석에 사용할 변수의 기술통계는 <Table 6>과 같다. 계획 용적률, 공공임대주택 비율, 기부채납 비율, 평균 할인율 등 경제적 특성과 관련된 변수들은 데이터가 공개된 사업구역인 19개소를 대상으로 분석을 진행하였다. 토지 특성과 관련된 독립변수로서, 국공유지 비율의 평균은 약 12.83%, 과소필지 비율의 평균은 약 25.94%, 평균 공시지가의 평균은 약 2,496천 원으로 나타났다. 건축물 특성과 관련된 독립변수로서, 다가구 및 다중주택 연면적 비율의 평균은 약 26.05%, 다세대 및 연립주택 연면적 비율의 평균은 약 19.68%, 노후건물 비율의 평균은 약 88.89%, 평균 용적률의 평균은 약 155.50%로 나타나 대다수의 사업구역들이 노후 저층주거지로 형성되어 있음을 알 수 있다. 사업구역 특성과 관련된 독립변수로서, 사업구역 면적의 평균은 약 4.67ha, 간선도로까지 거리의 평균은 약 138.88m, 전철역까지 거리의 평균은 약 487.21m, 토지등소유자 수의 평균은 약 524.50인, 세대밀도의 평균은 약 45.04세대/ha로 나타났다. 또한 주민설명회 개최 횟수의 평균은 약 1.43회, 과거 정비사업 추진 여부의 평균은 약 0.28, 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수의 평균은 약 2.02개로 나타났다. 사업구역 면적의 표준편차와 토지등소유자 수의 표준편차는 각각 4.15ha, 462.58인으로 사업구역 간 편차가 매우 큰 것으로 나타났다. 간선도로까지 거리의 표준편차와 전철역까지 거리의 표준편차도 각각 102.77m, 659.03m로 사업구역 간 접근성 편차도 매우 큰 것으로 나타났다. 경제적 특성과 관련된 독립변수로서, 공급 세대의 평균은 약 1,303.83세대, 계획 용적률의 평균은 약 371.63%, 공공임대주택 비율의 평균은 약 13.07%, 기부채납 비율의 평균은 약 14.95%, 평균 할인율의 평균은 약 9.20%로 나타났다. 공공임대주택 비율의 표준편차와 기부채납 비율의 표준편차는 각각 2.53%, 1.96%로 사업구역 간 편차가 크지 않은 것으로 나타났다.

Table 6.

Descriptive statistics (N=46)

2. 물리적 특성 비교 분석

1) 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 비교 분석 결과

지구 지정 여부에 따라 연구 대상을 지구 지정과 후보지 철회로 분류하였다. 샤피로-윌크 검정을 진행하여 두 집단의 변수들이 정규성을 만족하는지 검정하였다. 샤피로-윌크 검정 결과, 다가구 및 다중주택 연면적 비율과 노후건물 비율, 평균 용적률, 세대밀도, 평균 할인율은 정규성을 충족하였지만, 이를 제외한 모든 변수는 정규성을 충족하지 못한 것으로 나타났다. 정규성을 충족하는 변수들은 t-검정을 진행하였고, 정규성을 충족하지 못하는 변수들은 비모수적 방법 중 하나인 맨-휘트니 U 검정을 진행하여 독립된 두 집단 간 차이를 비교 분석하였다.

분석 결과는 <Table 7>과 같다. 지구 지정 여부에 따라 대상을 분류했을 때, 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수, 기부채납 비율에서 통계적으로 유의한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 토지등소유자 수의 차이는 0.05 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 651.32인)이 후보지 철회 구역(약 450.16인)보다 토지등소유자 수가 더 많음을 보여주었다. 주민설명회 개최 횟수의 차이는 0.01 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 2.06회)이 후보지 철회 구역(약 1.07회)보다 주민설명회 개최 횟수가 더 많음을 보여주었다. 기부채납 비율의 차이는 0.1 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 15.38%)이 후보지 철회 구역(약 12.67%)보다 기부채납 비율이 더 높음을 보여주었다. 이는 토지등소유자 수가 많은 것, 주민설명회 개최 횟수가 많은 것, 기부채납 비율이 높은 것이 지구 지정에 있어 중요한 요인으로 작용할 수 있음을 나타낸다.

Table 7.

Results of the comparative analysis between designated sites and withdrawn candidate sites (N=46)

2) 사업구역 위치에 따른 집단 간 비교 분석 결과

다음으로, 서울, 수도권, 지방대도시 등 사업구역 위치에 따라 지구 지정과 후보지 철회 사이의 차이가 달라지는지 알아보기 위하여 사업구역 위치를 구분하는 요소를 추가하였다. 지방대도시에 위치한 사업구역 중 지구 지정 구역은 1개소로, 지방대도시에서의 지구 지정과 후보지 철회 간 차이를 분석할 수 없었다. 따라서 서울과 수도권에 위치한 39개소를 대상으로, 집단 간 차이를 분석하였다. 각 집단의 변수들이 정규성을 만족하는지 검정하기 위하여 샤피로-윌크 검정을 진행하였다. 서울 내 사업구역을 대상으로 한 샤피로-윌크 검정 결과, 과소필지 비율과 다가구 및 다중주택 연면적 비율, 다세대 및 연립주택 연면적 비율, 노후건물 비율, 평균 용적률은 정규성을 충족하였지만, 이를 제외한 모든 변수는 정규성을 충족하지 못하거나 판단불가인 것으로 나타났다. 수도권 내 사업구역을 대상으로 한 샤피로-윌크 검정 결과, 국공유지 비율과 과소필지 비율, 평균 공시지가, 다세대 및 연립주택 연면적 비율, 노후건물 비율, 평균 용적률, 간선도로까지 거리, 토지등소유자 수, 세대밀도는 정규성을 충족하였지만, 이를 제외한 모든 변수는 정규성을 충족하지 못하거나 판단불가인 것으로 나타났다. 정규성을 충족하는 변수들은 t-검정을 진행하였고, 정규성을 충족하지 못하는 변수들은 비모수적 방법 중 하나인 맨-휘트니 U 검정을 진행하여 독립된 두 집단 간 차이를 비교 분석하였다.

분석 결과는 <Table 8>과 같다. 서울에 위치한 사업구역의 경우, 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수, 기부채납 비율에서 통계적으로 유의한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 토지등소유자 수의 차이는 0.05 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 601.40인)이 후보지 철회 구역(약 245.91인)보다 토지등소유자 수가 더 많음을 보여주었다. 주민설명회 개최 횟수의 차이는 0.01 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 2.00회)이 후보지 철회 구역(약 1.06회)보다 주민설명회 개최 횟수가 더 많음을 보여주었다. 기부채납 비율의 차이는 0.1 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 15.67%)이 후보지 철회 구역(약 8.00%)보다 기부채납 비율이 더 높음을 보여주었다. 이는 서울에 위치한 사업구역에서 토지등소유자 수가 많은 것, 주민설명회 개최 횟수가 많은 것, 기부채납 비율이 높은 것이 지구 지정에 있어 중요한 요인으로 작용할 수 있음을 의미한다.

Table 8.

Results of the comparative analysis between groups by site location (N=39)

수도권에 위치한 사업구역의 경우, 통계적으로 유의한 차이를 보이는 변수가 존재하지 않았다.

3) 사업 유형에 따른 집단 간 비교 분석 결과

마지막으로, 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 사업 유형에 따라 지구 지정과 후보지 철회 사이의 차이가 달라지는지 알아보기 위하여 사업 유형을 구분하는 요소를 추가하였다. 준공업지역 유형의 사업구역은 1개소로, 준공업지역에서의 지구 지정과 후보지 철회 간 차이를 분석할 수 없었다. 따라서 역세권과 저층주거지에 위치한 45개소를 대상으로, 집단 간 차이를 분석하였다. 각 집단의 변수들이 정규성을 만족하는지 검정하기 위하여 샤피로윌크 검정을 진행하였다. 역세권 유형의 사업구역을 대상으로 한 샤피로-윌크 검정 결과, 과소필지 비율과 다가구 및 다중주택 연면적 비율, 노후건물 비율, 세대밀도는 정규성을 충족하였지만, 이를 제외한 모든 변수는 정규성을 충족하지 못하거나 판단불가인 것으로 나타났다. 저층주거지 유형의 사업구역을 대상으로 한 샤피로-윌크 검정 결과, 국공유지 비율과 과소필지 비율, 평균 공시지가, 다세대 및 연립주택 연면적 비율, 노후건물 비율, 평균 용적률, 사업구역 면적, 세대밀도, 공급 세대는 정규성을 충족하였지만, 이를 제외한 모든 변수는 정규성을 충족하지 못하거나 판단불가인 것으로 나타났다. 정규성을 충족하는 변수들은 t-검정을 진행하였고, 정규성을 충족하지 못하는 변수들은 비모수적 방법 중 하나인 맨-휘트니 U 검정을 진행하여 독립된 두 집단 간 차이를 비교 분석하였다.

분석 결과는 <Table 9>와 같다. 역세권 유형의 경우, 다세대 및 연립주택 연면적 비율과 전철역까지 거리, 토지등소유자 수, 주민설명회 개최 횟수에서 통계적으로 유의한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 다세대 및 연립주택 연면적 비율의 차이는 0.05 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 23.06%)이 후보지 철회 구역(약 12.17%)보다 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 더 높음을 보여주었다. 전철역까지 거리의 차이는 0.05 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 240.01m)이 후보지 철회 구역(약 168.70m)보다 전철역까지 거리가 더 멂을 보여주었다. 토지등소유자 수의 차이는 0.1 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 493.68인)이 후보지 철회 구역(약 338.39인)보다 토지등소유자 수가 더 많음을 보여주었다. 주민설명회 개최 횟수의 차이는 0.01 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 2.09회)이 후보지 철회 구역(약 1.07회)보다 주민설명회 개최 횟수가 더 많음을 보여주었다. 이는 역세권 유형의 사업구역에서 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 높은 것, 토지등소유자 수가 많은 것, 주민설명회 개최 횟수가 많은 것이 지구 지정에 있어 중요한 요인으로 작용할 수 있음을 시사한다. 반면, 전철역까지 거리가 가까운 것이 후보지 철회에 있어 중요한 요인으로 작용할 수 있음을 암시한다.

Table 9.

Results of the comparative analysis between groups by type (N=45)

저층주거지 유형의 경우, 국공유지 비율과 토지등소유자 수, 주민설명회 개최 횟수, 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수에서 통계적으로 유의한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 국공유지 비율의 차이는 0.05 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 15.96%)이 후보지 철회 구역(약 8.72%)보다 국공유지 비율이 더 높음을 보여주었다. 토지등소유자 수의 차이는 0.1 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 940.33인)이 후보지 철회 구역(약 580.18인)보다 토지등소유자 수가 더 많음을 보여주었다. 주민설명회 개최 횟수의 차이는 0.01 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 2.00회)이 후보지 철회 구역(약 1.07회)보다 주민설명회 개최 횟수가 더 많음을 보여주었다. 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수의 차이는 0.1 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었고, 지구 지정 구역(약 2.67개)이 후보지 철회 구역(약 0.93개)보다 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수가 더 많음을 보여주었다. 이는 저층주거지 유형의 사업구역에서 국공유지 비율이 높은 것, 토지등소유자 수가 많은 것, 주민설명회 개최 횟수가 많은 것, 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수가 많은 것이 지구 지정에 있어 중요한 요인으로 작용할 수 있음을 보여준다.

4) 소결

t-검정과 맨-휘트니 U 검정 등 통계 분석 결과를 요약하면, 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많고 기부채납 비율이 높았다. 사업구역 위치에 따른 분류기준을 추가하였을 때, 서울에 위치한 사업구역에서는 전체 결과와 동일하게 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많고 기부채납 비율이 높았다. 반면, 수도권에 위치한 사업구역에서는 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 통계적으로 유의한 차이를 보이는 변수가 존재하지 않았다. 사업 유형에 따른 분류기준을 추가하였을 때, 역세권 유형의 사업구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 높고 전철역까지 거리가 멀었다. 저층주거지 유형의 사업구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 국공유지 비율이 높고 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수가 많았다. 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수는 두 가지 유형에서 모두 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 많았다.

3. 도시공간구조 비교 분석

지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 도시공간구조를 분석하여 차이를 살펴보고 통계 분석 결과를 보완하기 위하여 2차 연구대상에 대한 도면 분석을 진행하였다. 2차 연구대상은 10,000m2 미만 역세권 유형, 10,000m2 이상 역세권 유형, 저층주거지 유형으로 구분하여 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역을 비교하였다.

1) 10,000m² 미만 역세권 유형

10,000m² 미만 역세권 유형은 방학역 인근, 연신내역 인근, 녹번역 인근 등 지구 지정 구역 3개소와 새절역 서측, 미아사거리역 북측, 삼양사거리역 인근, 수유역 남측2 등 후보지 철회 구역 4개소로 이루어져 있으며, <Figure 3>, <Figure 4>와 같다.

Figure 3.

District designation of station influence area less than 10,000 m2

Figure 4.

Withdrawal of station influence area less than 10,000 m2

지구 지정 구역의 면적은 5,306.0m²~8,194.0m²이며, 국공유지 비율은 약 0.03%~6.06%, 과소필지 비율은 약 4.65%~31.67%, 평균 공시지가는 약 2,325,309원/m²~4,480,207원/m², 평균 용적률은 약 166.81%~255.34%이다. 국공유지 비율은 전체 평균보다 낮았고, 평균 용적률은 전체 평균보다 높았다. 접근성은 전철역까지 거리가 모두 250m 이내로 좋은 편이었다. 용도지역은 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거지역 등 주거지역으로 구성되어 있었다. 20년 이상 경과 노후건물 비율은 약 69.23%~84.21%로, 전체 평균보다 낮은 편이었다. 건축물용도는 주로 단독주택으로 이루어져 있으며, 공동주택과 근린생활시설도 혼재되어 있었다.

후보지 철회 구역의 면적은 5,138.0m²~7,866.0m²이며, 국공유지 비율은 약 0.00%~2.73%, 과소필지 비율은 약 16.67%~57.69%, 평균 공시지가는 약 2,963,955원/m²~4,162,578원/m², 평균 용적률은 약 147.25%~201.14%이다. 국공유지 비율은 전체 평균보다 낮았고, 평균 공시지가는 전체 평균보다 높았다. 접근성은 전철역까지 거리가 모두 300m 이내로 좋은 편이었다. 용도지역은 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거지역 등 주거지역으로 구성되어 있었다. 20년 이상 경과 노후건물 비율은 약 79.49%~100.00%로 나타났다. 건축물용도는 주로 단독주택으로 이루어져 있으며, 공동주택과 근린생활시설도 혼재되어 있었다.

2) 10,000m² 이상 역세권 유형

10,000m² 이상 역세권 유형은 쌍문역 동측, 쌍문역 서측 등 지구 지정 구역 2개소와 미아역 서측, 미아사거리역 동측, 수유역 남측1 등 후보지 철회 구역 3개소로 이루어져 있으며, <Figure 5>, <Figure 6>과 같다.

Figure 5.

District designation of station influence area larger than 10,000 m2

Figure 6.

Withdrawal of station influence area larger than 10,000 m2

지구 지정 구역의 면적은 15,272.0m²~41,276.0m²이며, 국공유지 비율은 약 10.01%~14.25%, 과소필지 비율은 약 11.61%~24.75%, 평균 공시지가는 약 2,293,176원/m²~32,705,215원/m², 평균 용적률은 약 165.40%~186.28%이다. 과소필지 비율은 전체 평균보다 낮았다. 접근성은 전철역까지 거리가 모두 250m 이내로 좋은 편이었다. 용도지역은 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역 등 주거지역으로 구성되어 있었다. 20년 이상 경과 노후건물 비율은 약 79.05%~86.49%로, 전체 평균보다 낮은 편이었다. 건축물용도는 주로 단독주택으로 이루어져 있으며, 공동주택과 근린생활시설, 노유자시설도 혼재되어 있었다.

후보지 철회 구역의 면적은 11,458.0m²~39,498.0m²이며, 국공유지 비율은 약 7.38%~11.68%, 과소필지 비율은 약 24.18%~49.41%, 평균 공시지가는 약 2,273,022원/m²~3,242,375원/m², 평균 용적률은 약 146.28%~196.95%이다. 국공유지 비율은 전체 평균보다 낮았다. 접근성은 전철역까지 거리가 모두 200m 이내로 좋은 편이었다. 용도지역은 제2종 일반주거지역, 준주거지역 등 주거지역으로 구성되어 있었다. 20년 이상 경과 노후건물 비율은 약 85.00%~87.32%로 나타났다. 건축물용도는 주로 단독주택으로 이루어져 있으며, 공동주택과 근린생활시설, 공장 및 창고시설도 혼재되어 있었다.

3) 저층주거지 유형

저층주거지 유형은 증산4구역 등 지구 지정 구역 1개소와 덕성여대 인근, 방학초교 인근, 삼양역 북측, 번동중학교 인근 등 후보지 철회 구역 4개소로 이루어져 있으며, <Figure 7>, <Figure 8>과 같다.

Figure 7.

District designation of low-rise residential area

Figure 8.

Withdrawal of low-rise residential area

지구 지정 구역의 면적은 166,022.0m²이며, 국공유지 비율은 약 16.14%, 과소필지 비율은 약 11.05%, 평균 공시지가는 약 2,509,903원/m², 평균 용적률은 약 141.55%이다. 과소필지 비율과 평균 용적률은 전체 평균보다 낮았고, 국공유지 비율과 평균 공시지가는 전체 평균보다 높았다. 접근성은 6호선 증산역과 바로 인접하여 우수한 편이었다. 용도지역은 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 구성되어 있었다. 20년 이상 경과 노후건물 비율은 약 89.54%로, 전체 평균보다 조금 높은 편이었다. 건축물용도는 단독주택과 공동주택, 근린생활시설, 노유자시설, 공장 및 창고시설 등이 혼재되어 있었다.

후보지 철회 구역의 면적은 13,000.0m²~39,233.0m²이며, 국공유지 비율은 약 6.37%~13.53%, 과소필지 비율은 약 10.99%~40.38%, 평균 공시지가는 약 1,573,112원/m²~2,513,050원/m², 평균 용적률은 약 98.49%~161.33%이다. 접근성은 전철역까지 거리가 모두 350m 이상으로 좋지 않은 편이었다. 용도지역은 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역 등 주거지역으로 구성되어 있었다. 20년 이상 경과 노후건물 비율은 약 81.58%~89.68%로 나타났다. 건축물용도는 주로 단독주택으로 이루어져 있으며, 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고시설도 혼재되어 있었다.

4) 소결

도시공간구조를 비교 분석한 결과, 10,000m² 미만 역세권 유형과 10,000m² 이상 역세권 유형 등 역세권 유형에서는 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이가 크지 않은 것으로 나타났다. 하지만 10,000m² 이상 역세권 유형의 경우, 전철역까지 거리와 용도지역 단계에서 일부 차이를 보였다. 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 전철역까지 거리가 더 먼 경향을 보이며, 통계 분석 결과와 일치하였다. 용도지역 단계 차이는 쌍문역 동측 도심 공공주택 복합사업 구역 내 어린이공원이 제1종 일반주거지역으로 결정된 것으로부터 도출된 것이기 때문에, 실질적인 차이는 없었다.

저층주거지 유형에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 국공유지 비율이 더 높은 경향을 보이며, 통계 분석 결과와 일치하였다. 또 다른 도면 분석 결과로, 저층주거지 유형에서 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역은 모두 교육시설과 인접하고 있었다. 하지만 지구 지정 구역은 후보지 철회 구역과 다르게 전철역과 인접하고 있었으며, 사업구역 면적도 매우 넓은 경향을 보였다.

Ⅴ. 요약 및 결론

본 연구는 도심 공공주택 복합사업 후보지로 지정되었던 구역 82개소 중 지구 지정이 완료된 구역 17개소와 후보지를 철회한 구역 29개소를 대상으로, 도심 공공주택 복합사업 지구 지정 및 후보지 철회 요인을 살펴보았다. 도심 공공주택 복합사업은 2021년부터 시행되어 관련 연구가 부족했기 때문에, 정비사업에 대한 영향 요인 관련 선행연구를 검토하여 분석을 위한 변수를 도출하였고, 두 집단 간 차이를 파악할 수 있는 t-검정과 맨-휘트니 U검정을 진행하였다. 또한, 도면 분석, 현장 답사와 인터뷰를 수행하여 통계 분석 결과를 보완하였고, 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 도시공간구조와 이해관계자들의 인식 차이를 비교하여 결론을 도출하였다. 분석 결과는 <Table 10>과 같다.

Table 10.

Summary of analysis results

통계 분석 결과를 요약하면, 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많았고, 기부채납 비율이 높았다. 사업구역 위치에 따른 분류기준을 추가하였을 때, 서울에 위치한 사업구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많았고, 기부채납 비율이 높았다. 사업 유형에 따른 분류기준을 추가하였을 때, 역세권 유형의 사업구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많았고, 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 높았으며, 전철역까지 거리가 멀었다. 저층주거지 유형의 사업구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수, 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수가 많았고, 국공유지 비율이 높았다.

도면 분석 결과를 요약하면, 10,000m² 이상 역세권 유형의 사업구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 전철역까지 거리가 멀었다. 저층주거지 유형의 사업구역에서는 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 모두 교육시설과 인접하고 있었다. 하지만 후보지 철회 구역과 다르게, 지구 지정 구역은 전철역과도 인접하였으며, 사업구역 면적도 매우 넓은 경향을 보였다.

인터뷰 결과를 요약하면, 도심 공공주택 복합사업의 지구 지정 요인으로는 주민들의 자발적인 사업 추진 의사, 주민설명회 추가 개최를 통한 사업 내용 공유 등을 꼽았다. 후보지 철회 요인으로는 정보 부족으로 발생하는 사업에 대한 반감, 사업 추진이 불가한 상태 발생 등을 꼽았다.

토지등소유자 수에서 차이가 발생하는 이유는 재정비사업 추진에 있어 적정규모 이상의 토지등소유자 수가 필요하다는 이도길(2021)의 연구와 마찬가지로, 도심 공공주택 복합사업의 지구 지정에 있어서 일정 규모 이상의 토지등소유자 수 확보가 필요하기 때문이다. 토지등소유자 수가 적은 것이 정비사업 추진에 보다 수월하다고 생각할 수 있다. 하지만 이해관계자들과의 인터뷰 결과, 사업을 반대하는 주민들은 소수에 불과하고, 토지등소유자인 주민들이 많을수록 주거환경 개선을 원하는 의견이 더 많이 공유되는 것으로 나타났다.

주민설명회 개최 횟수에서 차이가 발생하는 이유는 주민설명회를 개최하는 시행절차와 현황이 다른 것에서 유발되었다. 기존 시행절차는 사업계획을 수립하여 사전검토위원회와 주민설명회를 개최하고, 주민들의 동의를 받아 예정지구를 지정하지만, 실제로는 예정지구가 지정된 구역에 대하여 사업계획을 수립하여 사전검토위원회와 주민설명회를 개최하였다. 즉, 이미 지구 지정 가능성이 높은 지역에서 주민설명회 개최가 이루어진 것을 알 수 있다. 또한 주민들의 사업 추진 의지가 강한 구역에서 주민설명회를 추가로 개최하고 사업에 대한 정보를 제공하면서, 더 많은 주민들의 동의를 얻을 수 있었고 최종적으로 지구 지정도 이루어질 수 있었다.

기부채납 비율에서 차이가 발생하는 이유는 도심 공공주택 복합사업의 사업성에 기인하였다. 지구 지정된 구역에서는 기부채납 비율을 높게 요구해도 사업성이 일정 수준 이상 유지되었지만, 기부채납 비율을 더 낮추는 계획을 진행해도 사업성이 개선되지 않는 구역들은 후보지를 철회하였다. 통계적으로 유의하지는 않지만, 지구 지정된 구역의 평균 할인율이 후보지 철회된 구역의 평균 할인율보다 높은 것에서 이를 추론할 수 있다.

역세권 유형의 사업구역에서 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 높다는 것은 다세대주택 또는 연립주택을 소유한 주민들이 도심 공공주택 복합사업 추진을 원한다는 것을 의미한다. 이는 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 높을수록 정비사업을 추진할 확률이 높아진다는 김태선 외(2015)의 연구와 유사한 결과이다. 인터뷰 결과, 다세대 및 연립주택 소유주들은 이익공유형 주택 등을 통해 신규주택을 공급받을 수 있기 때문인 것으로 나타났다. 또한 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 전철역까지 거리가 멀다는 것은 전철역과 가까운 거리에 거주하는 주민들은 공공이 주도하는 정비사업을 원하지 않는다는 것을 의미한다. 이는 철도 접근성이 좋을수록 개별필지 단위의 재생이 더 많이 발생한다는 Osman et al.(2015)의 연구에 근거하여 전철역과 가까울수록 주민들이 민간 정비사업 추진을 더 원하기 때문인 것으로 보인다.

저층주거지 유형의 사업구역에서 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 국공유지 비율이 높다는 것은 국공유지 면적 비율이 높을수록 지구 지정을 위한 동의 면적 요건을 충족하기 쉽다는 것을 의미한다. 도면 분석 결과, 저층주거지 유형의 사업구역들은 모두 교육시설과 인접하여 교육시설의 일조권을 확보할 필요가 있었다. 이때, 지구 지정 구역은 후보지 철회 구역과 다르게, 사업구역 면적이 매우 넓어서 용적률 상향을 최대로 제공받고도 교육시설 내 일조권을 충분히 확보할 수 있었다. 전철역과도 인접하고 있어 사업성이 충분한 것으로 나타났다. 또한 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수이 많은 것으로 나타났다. 이는 사업구역이 다수 위치한 저층 주거지에서 지구 지정이 이루어진다는 것을 의미한다. 사업이 활발하게 추진될 수 있는 요건을 갖춘 지역에 사업구역이 위치할 가능성이 높거나, 저층주거지 유형의 사업구역들이 주변 영향을 많이 받는다는 것을 알 수 있다.

도심 공공주택 복합사업이 표방하고 있는 정비사업 추진에서의 핵심은 주민들과의 소통으로, 지구 지정을 원활하게 추진하기 위해서는 주민들의 참여를 이끌어내야 한다. 주민들은 평생에 일군 자산을 이용하여 사업을 진행하는 것이기 때문에, 사업에 대한 정보가 부족한 상태에서 지구 지정에 동의하기 매우 어렵다. 특히, 도심 공공주택 복합사업은 새롭게 등장한 정비사업 유형으로, 현물보상방식, 할인율, 이익공유형 주택 등 생소한 개념들을 포함하고 있다. 정비사업이 생경한 주민들을 설득하고 사업 추진에 대한 동의를 얻기 위해서는 주민들이 사업에 대한 정보를 충분히 습득하고 사업을 이해해야 한다. 이를 위하여 공공은 대면으로 사업에 대한 정보를 제공하고 설명할 필요가 있다. 도심 공공주택 복합사업의 경우, 주민 대표 회의의 역할이 제한적이기 때문에, 성공적인 사업 추진을 위해서는 LH 등 공공에서 선제적으로 주민들과의 소통창구를 마련하여 주민들을 만나고 사업에 대한 정보를 직접 제공해주는 것이 필요하다. 직접적인 정보 제공이 어렵다면, 주민들이 사업 과정과 내용을 확인할 수 있는 온라인 서비스를 제공하는 것도 새로운 방안이 될 수 있다. 현재 서울특별시는 정비사업을 진행하는 과정에서 주민들과 소통하기 위하여 ‘정보몽땅’이라는 웹사이트를 개설하여 운영 중에 있다. 해당 서비스를 통해 주민들은 언제든지 사업 진행 과정과 내용을 확인할 수 있다. ‘정보몽땅’과 유사한 서비스를 통해 후보지 발표 이후부터 도심 공공주택 복합사업에 대한 정보를 제공하는 서비스를 시행한다면, 방학초교 인근과 같이 사업 내용을 알지 못하여 무조건적으로 사업을 반대하는 것을 일부 해소할 수 있을 것이다.

지구 지정 구역을 증가시키는 또 다른 방안은 지구 지정 가능성이 높은 후보지를 선정하는 것이다. 도심 공공주택 복합사업은 다세대 및 연립주택 거주민들의 목돈 마련 부담을 덜고, 주거환경 개선과 함께 계속 거주할 수 있도록 하는 이익공유형 주택 공급 등 방안을 제공하고 있다. 따라서 다세대 및 연립주택 비율이 높은 구역을 사업 후보지로 선정할 필요가 있다. 또한 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정하는 구역들은 역세권 유형이라고 하더라도, 전철역에서 가까운 구역보다는 오히려 먼 곳에 위치한 구역이어야 한다. 전철역에 가까운 구역들은 민간 정비사업이 가능하거나, 개별적인 주택 개량이 충분히 가능하다. 따라서 역세권 유형의 사업 후보지를 선정할 때, 역 승강장 경계로부터 반경 350m~500m의 요건을 준수할 필요가 있다. 후보지 인근에 교육시설이 위치하고 있는지도 확인할 필요가 있다. 후보지 주변에 교육시설이 위치할 경우, 교육시설의 일조권 확보를 위하여 건축물 높이와 용적률 상향이 제한된다. 이때, 사업구역 면적까지 작으면, 교육시설의 일조 확보를 위하여 건축물의 배치 및 형태를 변경하기 어렵고 용적률 상향을 최대로 제공받을 수 없다. 따라서 교육시설과 인접한 후보지를 선정해야 한다면, 용적률 인센티브 제공 이후에도 교육시설의 일조권을 확보할 수 있도록 보다 넓은 후보지 면적을 확보할 필요가 있다.

도심 공공주택 복합사업 후보지들은 모두 기존 민간 정비사업으로 추진 시에 사업성이 나오지 않는 구역들이다. 인센티브를 최대한 제공하여 사업성을 향상시키는 도심 공공주택 복합사업으로도 사업성이 나오지 않아 사업 진행에 어려움이 있다면, 할인율을 확보하기 위하여 공공기여율을 보다 더 완화하는 방안을 마련할 필요가 있다. 서울특별시에서 진행하는 신속통합기획에서도 사업성이 부족한 구역에 대해서는 임대주택 비율 등과 같은 공공기여율과 기부채납 비율을 완화해주고 있다. 도심 공공주택 복합사업에서도 이러한 내용들을 참고하여 사업성이 부족한 구역에서 주민 동의를 이끌어내기 위한 공공기여 완화 등 최소 할인율을 보장해주는 방안이 필요하다.

본 연구가 다루는 도심 공공주택 복합사업은 시행 기간이 오래 지나지 않아 사업이 완료된 구역이 아직 존재하지 않는다. 이러한 이유로 통계 분석을 위한 표본이 부족하여 통계 분석을 통해 다양한 시사점을 도출하는 데 제한적이었다. 하지만 도면 분석과 현장 답사, 인터뷰 등 다양한 연구 방법을 수행하여 통계 분석의 한계를 보완하고자 하였으며, 다방면의 시사점과 개선방안을 도출하였다.

향후 연구에서는 도심 공공주택 복합사업이 보다 진행된 상태에서 공공에 제공되는 데이터를 통해 더 많은 분석을 수행할 수 있을 것이다. 또한 1차 지구 지정 구역을 대상으로 심층적인 분석을 수행하고, 도심 공공주택 복합사업이 가진 문제들을 해소하기 위한 개선방안을 도출할 수 있을 것이다.

Acknowledgments

이 논문은 과학기술정보통신부(RS-2023-00278550), 국토교통부(RS-2022-00143404), 교육부(NRF-2021S1A5C2A03087287)의 지원을 받았음. 이 논문은 서울대학교 공학연구원, 건설환경종합연구소의 지원을 받았음.

이 논문은 1저자인 오경민이 2024 대한국토도시계획학회 추계학술대회에서 발표한 내용과 2025년 2월 서울대학교 석사학위 논문을 수정·보완하여 작성하였음.

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  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2021d. “Selection of Fourth Candidate Sites for the 3080+ Plan... Within Two Months, 40% (12 Locations) of Sites from the First to Third Rounds Receive Preliminary Approval”, Sejong.
• 국토교통부, 2021e. “3080+ 5차 후보지 선정... 1~4차 후보물량 49.2%(21곳) 예정지구 동의”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2021e. “Selection of Fifth Candidate Sites for the 3080+ Plan... 49.2% (21 Locations) of Sites from the First to Fourth Rounds Receive Preliminary Approval”, Sejong
• 국토교통부, 2021f. “도심복합사업 2주 만에 2/3동의 구역 3곳 추가... 6차 후보지 선정”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2021f. “Three Additional Areas Achieve Two-Thirds Consent Within Two Weeks of Urban Complex Project Announcement... Sixth Candidate Sites Selected”, Sejong.
• 국토교통부, 2021g. “3080+ 주택공급대책 법률 시행, 사업 본궤도 올라”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2021g. “Implementation of Laws for the 3080+ Housing Supply Measures: Projects Enter Full Swing”, Sejong.
• 국토교통부, 2023. “서울 최초 도심복합사업 지구 밑그림... 설계 공모 완료”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2023. “Initial Blueprint for Seoul's First Urban Complex Project Completed Through Design Competition”, Sejong.
• 국토교통부, 2024a. “공공주택특별법, 법률 제19763호”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2024a. “Public Housing Special Act, Act No. 19763”, Sejong.
• 국토교통부, 2024b. “공공·민간 협력으로 도심복합사업 활성화 방안 모색한다”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2024b. “Exploring Ways to Revitalize Urban Complex Projects through Public-Private Cooperation”, Sejong.
• 국토교통부, 2024c. “도심복합사업 3년 성과와 과제, 공공기관과 전문가가 함께 논의한다”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2024c. “Three Years of Achievements and Challenges in Urban Complex Projects: Discussions with Public Institutions and Experts”, Sejong.
• 국토교통부, 2024d. “공공주택 특별법 개정안, 10일 국무회의 의결”, 세종.
  Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2024d. “Amendment to the Public Housing Special Act Approved at the Cabinet Meeting on the 10th”, Sejong.
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