공유경제의 부정적 측면 : 에어비앤비와 주택임대료의 관계

공유경제란 재화나 물품을 소유하는 것이 아닌 서로 대여해 주고, 차용해 쓰는 개념을 기반으로 한 경제활동을 말한다. 현재 이러한 개념은 물건, 공간, 서비스 등을 빌리고 나눠 쓰는 사회적 경제모델이라는 뜻으로 많이 사용되고 있으며, 주로 인터넷 플랫폼을 기반으로 하여 발전되고 있다. 공유경제의 개념이 처음으로 등장한 것은 1984년 하버드대학교의 마틴 와이츠먼(Martin Weitzman) 교수의 「공유경제: 불황을 정복하다(The Share Economy: Conquering Stagflation)」라는 저서를 통해서였으며, 사회발전과 소비패러다임의 변화로 인해 현재 공유경제는 다양한 분야에서 각광을 받고 있다. 이는 기존 소유경제의 가장 큰 단점인 자원고갈의 문제를 보완해주는 역할을 담당할 수 있는 대안 중 하나이기 때문이다. 일반적으로 제한된 자원을 개개인이 모두 다 소유하는 것은 경제적 측면 또는 환경적인 측면에서 비합리적이다. 즉, 자원절약의 측면에서 보면 공유경제는 하나의 자원을 여러 사람들이 같이 사용함으로써 불필요한 낭비와 자원고갈의 문제를 개선할 수 있다는 장점을 가진다.

소유경제의 또 다른 특징 중 하나는 재화의 소유를 통해 이윤 창출이라는 목적을 가진다는 것이다(반정화·박윤정, 2015). 이와는 반대로, 공유경제는 이윤 창출보다는 가치 창출에 초점을 맞추고 있으며, 최소한의 자원으로 최대의 가치를 창출하는 것을 주요 목적으로 한다. 소유경제에서 공유경제로의 패러다임 변화는 인식의 변화와 사회적 변화에 기인한다. 소비자들은 보다 합리적으로 소비하며, 과잉소비패턴에서 협력적인 소비방식으로 변화하고 있다. 즉, 제품을 지속적으로 대량생산하는 과거의 패턴에서, 이미 생산된 제품을 더 많은 사람이 함께 사용함으로써 소비의 효율을 보다 높이는 방식으로 변화해 나가고 있다.

공유경제는 최근에 새로 생겨난 개념이 아니라 이미 과거에도 존재해 왔다. 하지만, 최근 들어 보다 활발히 논의되고 있는 이유는 첫째, 인터넷의 발전 때문이라고 볼 수 있다. 기존의 경제시스템은 B2C(Business-to-Customer)로 생산자가 시장에서 중요한 공급자의 역할을 하는 방식이었다. 즉, 생산자가 대량생산을 통해 시장을 주도하는 형태였던 반면, 현재는 P2P(Peer-to-Peer) 서비스를 중심으로 개인과 개인이 연결되어 소비자 개개인의 소비 욕구에 맞춘 소량생산 방식이 보편화되고 있다. P2P 방식은 중계자 없이도 개인이 소비자인 동시에 공급자가 될 수 있는 시스템이기 때문에, 제품의 교환이 매우 쉽다는 장점을 갖고 있다. 따라서 B2C 시스템과 비교했을 때, 같은 물리적 자원과 노동력을 투입하더라도 결과물은 훨씬 좋아져 생산 효율성이 높아진다는 특징을 가진다(Sundararajan, 2014). P2P 방식의 원동력은 인터넷의 발달로 개개인의 물리적인 거리가 축소되었으며, 이로 인해 재화의 교환과정이 보다 편리해졌기 때문이다. 둘째, 소비자들의 소비패턴이 보다 합리적으로 변했기 때문이다. 예를 들어, 소비자들은 경기불황으로 인한 소득의 감소 및 불필요한 재화에 대한 소유로 인해 소비를 위한 가용비용이 줄어들고 있는 상황을 보다 잘 인식하여, 이를 기반으로 자연스럽게 소비패턴에 변화를 주고 있다. 세 번째 이유는, 시대가 변화함에 따라 1인 가구수가 점차 증가하고 있기 때문이다. 1인가구의 증가는 공간에 대한 수요를 변화시킴으로써, 주거공간에서도 자신의 방과 거실을 제외한 나머지 공간을 공유하는 패턴의 증가를 유도하고 있다. 이러한 변화는 주택공유시장 참여자의 증가를 불러일으키는 현상을 유발하고 있다(이차연, 2016).

이와 같은 공유경제의 성장은 우리 사회에 다양한 혜택을 제공한다. 첫째, 공유경제를 통해 유휴자원을 활용하여 소외계층의 일자리 창출에 기여할 수 있다(반정화·박윤정, 2015). 예를 들어, 자신의 주거공간 중 여분의 공간을 대여하여 임대수익을 얻는 공유공간 임대사업은 기존의 경제시스템에서 소외되었던 일부 사람들에게 경제활동의 기회를 제공해줄 수 있다. 둘째, 사회적 측면에서 보았을 때 시민의 참여와 협력을 통해서 도시문제를 해결할 수 있는 수단이 될 수 있다. 즉, 공유주차장, 공유자전거, 공유택시, 공유공간 등 다양한 공유서비스를 통해 도시 내의 부족한 공간과 자원을 효율적으로 활용할 수 있다. 이러한 장점의 이면에는 여러 부작용도 존재한다. 예를 들어, 공유경제의 합법성의 문제로 인한 기존 산업과의 충돌이 생길 수 있다. 예를 들어, 우버와 같은 서비스의 도입은 기존 택시산업의 붕괴를 가져오기 때문에 이해집단 간에 다양한 갈등이 발생하기도 한다.

공유경제의 개념은 다양한 분야에서 활용되고 있지만, 특히 관광과 관련된 숙박사업에서 가장 큰 주목을 받고 있다. 이 중에서도 에어비앤비가 공유경제를 활용한 대표적인 사업모델이라 할 수 있다. 에어비앤비는 인터넷을 활용한 숙박공유 서비스 플랫폼으로 호스트와 이용자를 연결해주는 중간 매개체의 역할을 한다. 예를 들어, 숙박시설을 이용하려는 관광객 또는 이용자가 에어비앤비 홈페이지를 통해 선호하는 위치, 선호하는 방 스타일, 시간 등을 자유롭게 선택하며, 공유공간을 이용할 수 있다. 에어비앤비는 Joe Gebbia, Brian Chesky, Nathan Blecharczyk이 공동으로 만든 스타트업으로 최초로 Joe Gebbia의 집에서 서비스를 시작하였다. 2007년 10월 샌프란시스코에서 대규모 디자인 콘퍼런스가 열렸는데, 마침 아파트의 잘 쓰지 않는 공간이 있어 이를 디자이너에게 빌려주었으며, 에어베드(air bed)와 아침(breakfast)을 제공해주는 서비스를 시작했는데 이것이 지금의 에어비앤비의 출발점이다. 에어비앤비는 2013년에 한국에 지사가 설립되었으며, 현재 한국에서도 빠르게 성장하고 있다.

관광분야에서 공유경제서비스가 활발해지게 된 이유는 관광을 위한 숙박은 장기적이지 않고 한시적이기 때문에 소유경제보다는 공유경제에 더 적합하기 때문이다. 제공자 입장에서는 자원을 낭비하지 않고 공간을 적합하게 활용할 수 있을 뿐만 아니라 부가적인 수입도 얻을 수 있다. 또한, 소비자 입장에서는 관광 중에 비용을 많이 절감할 수 있으며, 현지 문화체험에 도움이 된다는 장점을 갖고 있다. 또한, 공유경제서비스의 대표인 에어비앤비의 이용률이 증가하는 이유는 관광 트랜드의 변화라고 할 수 있다. 최근에 관광객들은 자신이 관광 목적지에서 무엇을 보았는지보다 관광 목적지에서 무엇을 했는지를 더 중시하고 있다. 즉, 관광의 패턴이 유람형 관광에서 체험형 관광으로 변하고 있다. 또한, 관광지의 현지 문화체험에 대한 욕구가 예전에 비해 더 강해졌으며, 관광하는 짧은 시간 동안 현지인처럼 생활해보는 것을 원하는 시대로 변화하고 있다. 이는 호텔이용을 통해서는 얻기 힘든 경험이기 때문에, 일부 관광객은 일부러 에어비앤비를 선택하기도 한다. 이러한 이유로 인해 에어비앤비의 이용자가 점차 증가하고 있다. 에어비앤비 이용자는 일반 관광객에 비해 여행지에서 2.1배 더 긴 시간을 머무르고, 2배 이상 지출하며, 이 중에 42%가 숙소 주변지역에서 소비한다(반정화·박윤정, 2015). 이러한 점에서 에어비앤비는 지역관광 활성화뿐만 아니라 지역경제 활성화에도 도움이 된다.

하지만, 에어비앤비 이용률의 증가는 호텔산업에 부정적인 영향을 끼친다. 예를 들어, Zervas et al.(2017)은 에어비앤비 사업은 텍사스의 호텔 숙박가격에 부정적인 영향을 미치고 있음을 실증적으로 보여주었다. 특히, 오스틴에 있는 에어비앤비 공급량의 한 단위 증가는 호텔수입의 8~10% 감소를 유발하고, 그중에서도 에어비앤비와 유사한 이용자계층을 타겟으로 한 저가 호텔에서 그 영향력이 더 뚜렷이 나타난다는 것을 보여주었다. 또한, 성수기 호텔의 가격은 에어비앤비의 영향을 더 많이 받는데, 이는 에어비앤비는 주택 소유자가 단기적으로 임대하는 형식이기 때문에 짧은 기간 내에 많은 수요에 대응하는 것이 가능하기 때문이다.

에어비앤비는 기존의 호텔업과의 마찰 이외에도 다른 문제점을 갖고 있다. 그중에서도 가장 논란이 되는 것은 법제도와 관련된 문제점이다. 에어비앤비의 출발점은 원래 제한된 자원을 많은 사람들이 같이 이용함으로써 자원을 효율적으로 활용하여 새로운 가치를 창출하는 것이 주요 목적이었다. 하지만 공유사업의 확장으로 많은 사람들이 가치 창출보다는 이윤추구에 초점을 두게 되었다. 이는 공유경제의 주요 목적과는 상반되는 방향임을 단적으로 보여준다. 서울시의 에어비앤비 분포를 보았을 때 2개 이상의 숙소를 운영하는 호스트는 전체의 70~80%를 차지하고 있다. 그중에 10개 이상의 숙소를 운영하고 있는 호스트 역시 큰 비중을 차지하고 있다(허지정·노승철, 2018). 이러한 현상은 에어비앤비가 공유경제의 개념에서 설명하고 있는 유휴공간을 활용한다는 차원을 넘어, 단기숙박임대업으로 보는 것이 더 적합한 수준에 이르렀음을 의미한다. 즉, 에어비앤비 사업이 공유경제의 개념과 점점 거리가 멀어지고 있음을 실제적으로 보여주는 예라고 할 수 있다. 또한, 국내에서 에어비앤비의 운영은 법적으로 정비가 되지 않은 상태이다. 에어비앤비는 도시민박업으로 등록해야 합법적으로 운영할 수 있지만, 현재 대부분은 불법으로 운영되고 있다. 특히, 합법적인 에어비앤비는 외국인만 이용할 수 있게 되어 있으나, 이에 대한 모니터링이 쉽지 않아 많은 에어비앤비 운영자들이 내국인을 대상으로 운영하고 있는 실정이다(최단비, 2018). 따라서 국내의 에어비앤비의 법적인 문제는 앞으로 다양한 연구를 통해 확립해 나갈 필요가 있는 부분이다(송순영, 2015).

에어비앤비의 또 다른 문제점은 위치적인 문제이다. 에어비앤비는 점차 관광지 인근에 있는 주거지역으로 확산되고 있다(허지정·노승철, 2018). 주요 관광지 인근 주거지역으로 확산되는 것은 앞에서 언급했듯이 이용자가 현지 문화를 체험하는 데 도움이 되기도 하지만, 여러 문제점도 동반한다. 그중 가장 대표적인 문제점은 지역주민과의 갈등이다. 즉, 관광객의 유입으로 인해서 소음, 쓰레기, 주차공간 부족 등 문제점이 야기되고 있다. 이처럼 에어비앤비는 새로 부상한 사업으로서 아직 여러 면에서 준비가 많이 부족한 상태이다. 학자들은 에어비앤비에 관한 정책 또는 법제도의 틀을 서둘러 마련하는 것이 공유경제를 활성화시키는 길이 될 것이라고 주장한다(이상동, 2019; 반정화·박윤정, 2015).

에어비앤비와 주택임대료와의 관계를 검토하기 전에 주택임대료 결정요인에 관한 연구들을 우선적으로 검토하였다. 주택임대료에 관한 연구는 현재까지 광범위하게 진행되어 왔다. 이 중에서도 주택임대료에 영향을 미치는 요인 중에서 주택의 규모(김재익, 2017), 층(김선주·권기욱, 2014), 노후도(진은애 외, 2016)와 같이 주택의 특성에 관한 연구들이 다양하게 진행되어 왔다. 또한, 주택의 공간적인 특성에 관한 연구도 다각도로 진행되어 왔다. 예를 들어, 지하철역 접근성(김재익, 2017; 진은애 외, 2016; 성현곤·김진유, 2011), 버스정류장과의 접근성(진은애 외, 2016), 공원접근성(김태범·장희순, 2020), 초등학교 접근성(김경민 외, 2010) 등이 대표적이다. 뿐만 아니라, 인구밀도, 고용밀도, 주거환경특성과 같은 요인들이 임대료에 미치는 영향에 관한 연구들(윤효묵·정성용, 2013; 이창효 외, 2009)이 다양하게 진행되어 왔다.

이처럼 임대료 결정요인에 관한 다양한 연구가 진행되었음에도 불구하고, 에어비앤비와 관련된 연구는 국내에서는 진행되지 못했다. 반면, 최근 들어 진행된 해외의 연구들은 에어비앤비의 분포가 주택임대료에 영향을 주는 요인임을 밝히고 있다. 국내에서 에어비앤비와 주택임대료와의 관계에 관한 연구가 활발하지 못했던 가장 큰 이유는 에어비앤비의 법적인 정비가 되지 않았고, 에어비앤비와 관련한 자료 수집이 쉽지 않았기 때문이다. 이러한 이유로, 국내보다는 해외에서 에어비앤비가 주택임대료에 미치는 영향에 관한 논의가 활발하며, 이러한 연구를 기반으로 공유경제의 부정적인 측면에 대한 논의가 진행되고 있다. 한국에서도 에어비앤비에 관한 연구가 최근 들어 진행되고 있기는 하지만, 현재까지 진행된 연구는 에어비앤비의 공간적 분포에 관한 연구 및 주거지로 확산하는 과정에서 나타나는 주거환경악화문제 등에 초점이 맞추어져 있다. 물론, 해외의 주택임대료 시스템과 국내의 전월세는 시스템 간에는 다소 차이가 존재한다. 그럼에도 불구하고, 국내에서 역시 임대주택이 에어비앤비로 전환되는 현상은 임대주택시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상되며, 관련 연구가 필요하다.

앞에서도 설명했듯이, 에어비앤비와 주택임대료에 관한 연구는 대부분 해외도시를 대상으로 진행되었다. 예를 들어, 에어비앤비가 가장 활성화되어 있는 미국을 대상으로 한 대표적 연구에는 보스턴과 뉴올리언스 지역에 초점을 맞춘 에어비앤비의 증가와 임대료와의 관계에 관한 실증연구를 들 수 있다. Horn and Merante(2017)는 에어비앤비 밀도의 한 단위 증가는 보스턴의 임대료를 약 0.4% 증가시키는 것을 회귀분석을 통해 보여주었다. 또한, van Holm(2020)은 에어비앤비 증가는 단기적으로 뉴올리언스 지역 임대주택의 임대료 상승에 영향을 주고 있음을 확인하였다.

미국뿐만이 아니라 관광객이 많은 유럽에서도 에어비앤비의 증가와 임대료와의 관계에 관한 연구가 최근 들어 활발하게 진행되고 있다. Ayouba et al.(2020)은 프랑스 8개 도시를 대상으로 에어비앤비와 임대료와의 관계를 연구하였으며, 에어비앤비 밀도가 한 단위 증가할 때마다 임대료는 0.3~0.5% 정도 상승하는 것을 확인하였다. Schäfer and Braun(2016)은 독일 베를린을 대상으로 에어비앤비의 증가가 임대주택의 공급감소를 불러일으킴을 경고하였으며, 이는 임대료 상승으로 이어질 것을 우려하였다. Lima(2019)와 Vinogradov et al.(2020) 역시 노르웨이와 더블린 등의 유럽 도시들을 대상으로 에어비앤비의 확산에 관한 연구를 진행하였다. 연구를 통해, 에어비앤비의 공간적 확산은 임대주택시장에 좋지 않은 영향을 줄 가능성이 있음을 확인하였으며, 적절한 규제가 필요함을 강조하였다.

미국과 유럽뿐만 아니라 아시아 국가인 대만에서도 유사한 연구가 진행되었는데, 에어비앤비의 한 단위 증가는 임대료의 상승을 불러일으키며, 그 수치가 0.38% 정도임이 실증적으로 나타났다(Chang, 2020). 또한, 호주 시드니에서는 에어비앤비가 단기적 임대주택의 공급뿐만 아니라, 장기적으로도 임대시장에 영향을 줄 수 있는 것으로 나타났으며, 임대료의 상승을 줄이기 위해서는 토지이용계획을 통한 효율적인 규제정책이 필요함이 제기되었다(Gurran and Phibbs, 2017).

공유경제의 관한 논의는 대부분 긍정적인 면에 초점을 맞추고 있다. 따라서 공유경제 사업의 대표적인 예라고 할 수 있는 에어비앤비의 긍정적인 면에 관한 논의도 꾸준히 진행되어 왔다. 즉, 에어비앤비의 확산이 지역경제 및 관광산업에 있어 중요한 역할을 한다는 점은 학자들 사이에서는 어느 정도 합의가 되고 있다. 그럼에도 불구하고, 에어비앤비 확산에 따른 부정적인 영향에 관한 연구들이 최근 들어 해외를 중심으로 활발하게 진행되고 있으며, 특히, 해외 도시계획분야에서 에어비앤비와 주택시장과의 관계를 연구하는 추세가 확산되고 있다. 이는 에어비앤비 서비스가 숙박용으로 활용되고는 있지만, 에어비앤비 서비스의 기반은 주택으로, 주택시장과의 관계가 크기 때문이다. 하지만, 아쉽게도 한국을 사례로 한 연구는 진행되지 못했다. Ki and Lee(2019)는 한국에서의 에어비앤비는 공유경제의 취지를 넘어 상업화로 발전하고 있다고 주장한다. 이는 한 명의 호스트가 에어비앤비 사업을 위해 여러 주택을 소유하고 있는 현상은 남은 공간을 활용한다는 공유경제의 개념을 넘어서 단순한 이윤추구의 목적으로 변질되고 있기 때문이다. 이와 같은 현상은 선행연구에서 지적하고 있는 에어비앤비의 공간적인 확산으로 인한 지역주민과의 갈등 또는 주거환경 악화 등의 문제를 넘어 임대료 문제를 동반한 전반적인 주택시장에도 영향을 미칠 수 있다. 이러한 관점에서, 본 연구는 에어비앤비가 주택시장에 미치는 부정적인 측면에 관해 실증적으로 연구를 진행한다는 데 그 차별성이 있다.

앞에서 설명한 모형에서 사용한 변수들은 선행연구들을 통해서 선정하였으며, 크게 주택특성, 인구 및 가구 특성, 접근성으로 구성하였다. 종속변수로 사용된 아파트와 연립·다세대 주택의 임대료를 산정하기 위해 2016년과 2017년의 전세와 월세 실거래가격을 활용하였다. 특히, 본 연구에서는 전세와 월세를 통일하기 위해 월세를 전세로 전환하였다. 임대료를 모두 전세금으로 통일한 이유는 월세는 보증금에 따라 각기 달라 비교가 불가능하기 때문이다. 예를 들어, 보증금이 높으면 월세가 상대적으로 낮고 보증금이 낮으면 월세가 상대적으로 높을 수 있다. 따라서 월세를 임대료로 사용하는 것은 합리적이지 않다고 판단된다. 오히려 임대료가 포함된 월세를 전세로 변환하면, 전세와 더불어 월세의 가치도 쉽게 비교가 가능하다. 월임대료를 전세임대료로 산정하기 위해 각 주택별 거래된 기간을 기준으로 한국감정원에서 제공하는 「전국주택가격동향조사」의 전월세 전환율 자료를 활용하였다. 아파트와 연립·다세대의 전월세 전환율은 <Table 1>과 같다. 아래와 같은 수식을 통해서 월세를 전세로 전환할 수 있다(이창무 외, 2003).

Table 1.

Conversion ratio between wolse and jeonse

전월세전환율=(연세/전세)-보증금

전세금=(월세×12)/전환율+보증금

이렇게 전세의 전세금은 원래대로 사용하고 월세는 전세금으로 전환해서 종족변수로 사용하였다.

에어비앤비 자료는 웹사이트에 올라온 리스팅수를 해당지역 면적으로 나눈 밀도변수로 변환해 사용하였다. 특히, 공간단위는 미시단위인 집계구로 하였고, 에어비앤비는 자료는 Tom Slee 박사가 수집 및 공개하고 있는 서울의 에어비앤비의 데이터를 확보한 후, <Figure 1>과 같이 좌표정보를 통해 공간상에 뿌려 집계구별 리스팅수를 계산하였다.

Figure 1.

Spatial distribution of Airbnb in Seoul

본 연구에서 사용한 접근성 변수는 지하철역과의 거리, 버스정류장과의 거리, 공원과의 거리, 초등학교와의 거리이다. 변수구축을 위해 지하철역, 버스정류장, 공원, 초등학교 shp파일을 가지고 ArcGIS를 활용하여 개별 주택과의 최단거리를 계산하여 구축하였다. 구축과정은 <Figure 2>와 같이 해당 자료들을 지도상에 표현한 후 작업을 진행하였다. 초등학교와의 거리도 같은 방법을 통해 구축하였다.

Figure 2.

Accessibility measure

실증분석의 결과는 <Table 4>과 같다. 분석에 사용된 샘플수는 68,356개였으며, 에어비앤비와 임대료와의 관계를 명확히 추정하기 위해 모형을 4가지로 구분하였다. 모형1은 무조건모형의 분석결과, 모형2는 1수준(level 1) 주택특성변수를 포함한 결과, 모형3은 1수준(level 1)과 에어비앤비 밀도 변수를 포함한 결과, 모형4는 1수준(level 1)과 2수준(level 2)의 모든 변수를 포함한 결과이다. 변수가 증가할수록 모형의 log-likelihood 값이 점차 커졌으며, 이를 통해 설명력이 좋아짐을 확인할 수 있었다. <Table 5>와 같이 집단 내 상관계수(ICC)를 살펴본 결과 0.67로 주택가격의 67% 정도는 지역적 특성에 영향을 받고 있음을 알 수 있었다. 즉, 주택가격은 주택의 특성보다는 지역적 요인이 더 크게 작용하고 있다고 판단할 수 있다. 따라서 일반회귀식보다는 지역특성을 고려할 수 있는 다층모형이 더욱 적합함을 알 수 있었다. 결과를 살펴보면, 에어비앤비 밀도는 임대료와 양의 상관관계를 갖는 것으로 나타났다. 즉, 에어비앤비의 밀도가 증가하면 주택의 임대료가 상승함을 의미한다. 그 이유는 해외의 선행연구들에서 설명했듯이, 임대주택이 에어비앤비 형태로 전환되어, 임대주택 시장의 공급량이 줄어들면서 임대주택의 임대료가 상승하는 것으로 설명할 수 있다. 가장 설명력이 좋은 모형4의 결과에 의하면 서울시 에어비앤비의 밀도가 100개/km² 증가 시 임대주택 임대료는 약 0.4% 상승하는 것으로 나타났다.

Table 4.

Estimation results of multilevel model

Table 5.

Residual Intra-class Correlation (ICC)

통제변수를 간단히 설명하면, 주택의 전용면적, 층수가 높을수록 임대료는 증가하는 것으로 나타났으며, 노후도는 임대료를 감소시키는 원인으로 나타났다. 예상한 대로, 지하철역과의 접근성이 좋을수록 임대료는 상승하는 것으로 나타났다, 반면, 버스 정류장과의 거리는 멀어질수록 임대료가 상승하는 것으로 나타났는데, 이는 버스정류장의 공간적 분포가 워낙 다양해, 버스정류장과의 접근성이 큰 장점을 가지지 않기 때문인 것으로 판단된다. 오히려, 버스정류장과 가까울수록 소음 등의 문제로 인해 주거환경이 좋지 않은 경우가 존재한다. 공원과의 거리가 가까울수록 임대료는 하락하는 것으로 나타났는데, 그 이유는 본 연구에서 사용된 공원이 자연녹지를 포함하고 있는데, 이는 서울에서 산지 인근에 있는 주택가격은 일반적으로 주택가격이 높지 않은 경향과 일치하기 때문으로 판단된다. 초등학교와 멀수록 주택 임대료가 상승하는 것으로 나타났다. 그 이유는 아마도 임대료 가격에 전세와 월세가 모두 포함되어 있기 때문으로 판단된다. 즉, 전월세를 이용하는 가구가 초등학교 자녀를 둔 가구뿐만이 아니라 1인가구나 노인층 등 다양하게 분포할 수 있기 때문으로 판단된다. 대부분의 선행연구에서는 주택가격과 초등학교와의 관계만을 살펴보았으나, 임대료와의 관계도 디테일한 연구가 추후에 진행될 필요가 있다고 판단된다. 지역의 인구밀도가 높으면 임대료가 상승하는 것으로 나타났는데, 이는 도시에서 고밀로 개발된 지역의 주택가격이 높게 나타나는 현상과 일치한다. 평균나이와 노령화 지수는 임대료와 음의 관계로 나타났는데, 이는 지역주민의 평균나이가 높은 지역일수록 지역의 쇠퇴 정도가 심하기 때문으로 판단된다. 총가구수가 증가하면 임대료는 하락하는 것으로, 종사자수가 증가할수록 임대료는 상승하는 것으로 나타났다.

에어비앤비와 임대료와의 관계는 주택유형별로도 다르게 나타날 것으로 판단되기 때문에, 모형을 주택유형별로, 전세주택과 월세주택, 아파트와 연립·다세대주택으로 구분해서 추가분석을 진행하였다. <Table 6>에서 나타난 것과 같이 전월세를 구분해서 보면, 월세유형에서 에어비앤비의 밀도는 주택임대료와 양의 상관관계를 가지는 것으로 나타났다. 즉, 에어비앤비의 밀도 증가 시 월세가 상승하는 것으로 해석할 수 있다. 구체적으로 보면, 에어비앤비가 100개/km² 증가 시 월세는 약 0.45% 높아지는 것으로 나타났다. 반면에 전세유형에서는 에어비앤비의 밀도와 주택임대료는 유의미한 상관관계가 나타나지 않았다. 그 이유는 아마도 에어비앤비 사업을 위해서는 전세 주택보다는 월세로 이용되는 주택이 전환되는 경우가 많기 때문으로 판단된다. 아파트와 연립·다세대 주택을 비교해 보면, 에어비앤비의 밀도는 아파트 임대료와는 관련이 없었지만, 연립·다세대 주택의 임대료와는 양의 상관관계를 가지고 있는 것으로 나타났다. 계수 값을 살펴보면, 에어비앤비의 밀도가 100개/km² 증가 시 전세금은 약 0.93%가 증가되는 것으로 나타났다. 그 이유는 아마도 월세의 경우와 같이, 서울의 에어비앤비가 주로 아파트보다는 연립·다세대 주택이 전환되는 형태가 많기 때문으로 판단된다. 거리변수는 <Table 4>의 결과와 유사하였으나, 버스정류장과의 거리는 가까울수록 아파트 임대료에는 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 이는, 아파트는 일반적으로 독립적인 공간으로 버스정류장으로 인한 소음 등의 문제가 크지 않기 때문에 버스정류장과의 접근성은 긍정적으로 작용하기 때문으로 판단된다.

Table 6.

Estimation results of multilevel model by housing type

앞에서도 설명했듯이, 에어비앤비는 집 전체, 방 한 개, 방 셰어의 3가지 유형으로 서비스가 제공된다. 또한, <Figure 3>에서 나타났듯이, 각 서비스의 공간적인 분포는 서로 다르게 나타나기 때문에 유형별 에어비앤비의 밀도는 임대료에 서로 다른 영향을 줄 수도 있다. 이에 본 연구는 유형별 에어비앤비 밀도와 임대료와의 관계를 실증적으로 검증하였다. 앞의 모형과 유사하게 모형을 4단계로 구분하여 설정하였으며, 모형이 가장 안정적으로 설정되었다고 판단되는 모형4를 가지고 해석하고자 한다. <Table 7>에 나타난 결과를 해석하면, 에에비앤비의 3가지 방 유형 중에서 집 전체형만이 임대료와 양의 상관관계를 나타냈다. 그 이유는 아마도 에어비앤비 이용자들은 에어비앤비의 세 가지 유형 중에서 가장 많은 사람들이 이용하는 형태이기 때문인 것으로 판단된다. 또한, 집 전체를 빌려주는 에어비앤비는 일반적으로 비용이 높기 때문에 보다 쾌적한 공간에서 서비스가 제공될 가능성이 많아 임대료와 양의 관계를 보이는 것으로 판단된다. 반면, 방 셰어의 경우는 임대료와 음(-)의 상관관계를 나타냈다. 이는, 투어리스티피케이션과 같이 방 셰어의 경우 열악한 주거환경이 밀집한 지역에서 이루어지는 경우가 많기 때문인 것으로 판단되지만, 통계적으로는 유의하지 않았다. 다만, 이에 관한 연구는 추후에도 지속될 필요가 있음을 밝혀둔다.

Table 7.

Estimation results of multilevel model by Airbnb room type

에어비앤비의 종류별 증가는 주택유형별 임대료에도 서로 다른 영향을 줄 것으로 판단되기 때문에 주택유형별로도 분석을 진행하였다. 분석결과는 <Table 8>과 같다. 우선 전월세를 구분해서 본 결과 월세인 경우는 에어비앤비 세 유형 중에 집 전체형이 월세를 상승시키는 효과가 있는 것으로 분석되었다. 에어비앤비의 밀도가 100개/km² 증가하면 월세가 약 0.85%가 상승하는 것으로 나타났다. 반면 전세의 경우에는 에어비앤비의 세 가지 유형 모두 유의하지 않는 것으로 분석되었다. 그 이유는 앞에서 설명했듯이 전세보다는 월세인 주택에서 에어비앤비로 더 많이 전환되기 때문으로 판단된다. 아파트와 연립·다세대를 구분해서 본 결과, 아파트의 경우에는 방 셰어형 에이비앤비의 증가가 임대료를 하락시키는 것으로 나타난 반면, 연립·다세대인 경우에는 반대의 결과가 나타났다. 이는 아마도, 아파트보다는 비아파트인 경우 에어비앤비로 전환되는 경우가 더 많기 때문으로 비아파트의 공급량이 감소하기 때문으로 판단된다. 반면, 방 셰어의 경우는 이용자의 밀도가 높아지기 때문에 방 셰어 형태의 에어비앤비가 증가하면, 생활환경이 나빠질 수 있고, 소음, 쓰레기 문제, 주차문제, 안전문제 등이 나타날 수 있기 때문에 쾌적한 생활환경에 대한 요구가 높은 아파트인 경우에는 임대료가 하락할 가능성이 크다고 볼 수 있다. 프라이빗룸의 경우는 방 셰어의 형태보다는 이용자가 크게 증가하지 않기 때문에 임대료와 상관관계가 나타나지 않은 것으로 판단된다. 마지막으로 연립·다세대 같은 경우에는 집 전체와 방 셰어형의 에어비앤비 밀도가 임대료와 양의 상관관계에 있는 것으로 나타났다.

Table 8.

Estimation results of multilevel model by Airbnb room type and housing type