패널모형을 이용한 상업지역 도시재생 성과 평가 연구 : 창원시 도시재생 선도지역을 중심으로

1. 연구의 배경 및 목적

우리나라는 2013년에 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하, 도시재생법)」 제정을 시작으로 도시재생사업을 추진하였다. 이후 현 정부 출범과 함께 100대 국정과제에 ‘도시재생 뉴딜사업’이 포함되어 추진 중이고, 스마트시티형 사업, 인정사업, 혁신지구 등 도시재생사업 영역이 지속해서 확대되고 있다. 도시재생사업 이전에는 재개발·재건축 사업을 통해 쇠퇴지역을 전면 철거하여 아파트단지를 중심으로 하는 새로운 택지를 공급하는 것에 초점을 맞추었다. 이러한 전면 철거 후 재개발·재건축을 시행하는 방식은 원주민 재정착률 저하, 기존 커뮤니티 해체, 과도한 부동산 가격 상승 등 각종 사회경제적 문제를 초래하였다. 특히, 재개발·재건축에 따른 과도한 이익 발생은 지금도 부동산시장 부문에서 큰 문제 중 하나로 남아 있다. 이러한 각종 사회경제적 문제를 줄이면서 쇠퇴지역의 역량을 강화하고 지역 특화자원 활용과 새로운 기능 도입을 통해 해당 지역을 경제적·사회적·물리적·환경적으로 재활성화하는 도시재생이 주목받고 있다.

도시재생사업 초기에는 쇠퇴지역을 재활성화하는 새로운 사업에 주민들의 환영과 기대가 있었고, 일부 구체적 성과를 거두기도 하였다. 그러나 이러한 성과의 이면에는 재활성화된 지역의 영세 상인이나 예술인 등이 과도하게 상승한 임대료를 감당하지 못하고 해당 지역을 떠나서 더욱 쇠퇴하고 낙후된 지역으로 이주할 수밖에 없는 상황에 이르는 ‘젠트리피케이션(gentrification)현상’, 일명 ‘둥지내몰림현상’에 놓이는 부정적인 영향을 나타내기도 한다. 특히, 원도심의 상업지역에서 이루어지는 도시재생사업으로 인한 이러한 현상은 영세 상인에게 생계 자체를 위협하는 요인이 되고, 원도심 상권이 다시 무너지는 결과를 초래하면서 지역경제에 악영향을 미칠 가능성이 다시 커지게 된다. 따라서 도시재생사업에 있어서 부정적인 영향인 젠트리피케이션(둥지내몰림)현상을 사전에 방지하는 것이 매우 중요하다.

이러한 부정적인 영향의 발생은 도시재생사업 목적에 부합하는 성과분석이 부족한 것도 하나의 원인이 될 수도 있다. 도시재생사업은 하드웨어와 소프트웨어 측면에서 이루어지는 각종 사업의 집합체이다. 이러한 개별 사업들은 각기 특성이 다르고, 도출되는 효과 내지는 성과도 다르다. 개별 사업의 성공적인 추진이 해당 지역의 도시재생사업 성공을 보장하는 것이기에 개별 사업 특성을 고려한 실증적 분석을 통해 효과 또는 성과를 평가할 필요가 있는 것이다. 하지만 지금까지 실증분석 기반의 성과 평가가 제대로 이루어지지는 않았고, 이로 인해 도시재생사업의 추진단계에서 고려가 필요한 문제들의 해결방안을 마련하는 시기를 놓칠 수 있다. 결국 도시재생사업 추진에 따른 부정적 영향을 사전에 방지할 적기를 놓치게 되는 것이다.

본 연구에서는 도시재생사업의 추진에 따른 성과 평가를 실증분석을 기반으로 수행하고, 정책적 측면에서 성과 관리 및 모니터링 방안과 실무적 측면에서 도시재생사업 시행에 관한 시사점 도출을 목적으로 한다. 특히, 대부분 상업지역을 중심으로 추진하는 원도심에서의 도시재생사업이 상권 변화에 영향을 미친다는 점을 기본적인 관점으로 두고, 실증분석을 활용하여 도시재생사업의 성과 평가를 시행하고자 한다. 특히, 상권의 재활성화를 직관적으로 확인할 수 있는 매출액과 유동인구의 변화에 대한 실증분석을 통해 도시재생사업의 성과를 평가하고자 한다. 매출액과 유동인구의 변화가 대상지역의 특성과 도시재생사업으로 추진된 각종 물리적·비물리적 개별 사업의 특성에 따라 어떻게 영향을 받는지 확인하여, 향후 원도심 상업지역에서 도시재생사업을 추진하고자 하는 예비 대상지에서 도시재생사업의 추진 방향을 구상하는 단계에 활용할 수 있는 시사점을 제시하고자 한다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 공간적 범위는 창원시 도시재생 선도지역으로 설정한다. 창원시 도시재생 선도지역은 2011년에 도시재생 테스트베드를 시작으로 「도시재생법」 제정 이후인 2014년에 선도지역으로 지정되어 본격적으로 도시재생이 추진되었으며, 2017년에 국비 지원이 마무리되었다. 대상지는 2011년부터 장기간 도시재생사업을 추진하였으며, 국토교통부를 비롯한 문화체육관광부, 중소벤처기업부(당시에는 중소기업청) 등의 다양한 중앙부처의 연계사업을 추진하였다. 또한 두산중공업, 마산 3.15의거기념사업회 등 민간기업 또는 시민사회단체와의 협업을 통해 도시재생사업을 종합적으로 추진하였다. 특히, 통합 창원시 출범 이전인 마산시 시절부터 마산자유무역지역 배후지역이자 중심상업지역으로 성장했던 지역에서 1990년대부터 산업구조와 도시공간구조 변화로 인하여 급격히 쇠퇴한 지역이다. 쇠퇴한 원도심의 상업지역을 대상으로 장기간에 걸쳐 도시재생사업을 추진하고 마무리 단계에 접어든 사업의 대상지로는 창원시 도시재생 선도지역이 유일하다 할 수 있어 본 연구의 목적 달성을 위한 실증분석의 대상 사례지역으로 적절하다고 판단된다.

본 연구의 시간적 범위는 2015년부터 2017년까지로 설정한다. 2014년 선도지역으로 선정된 이후, 활성화 계획을 수립 시기인 1차연도를 제외하고 본격적으로 개별 사업이 추진된 2015년부터 국비 지원이 마무리된 2017년까지의 기간이다. 테스트베드 기간은 실제 사업이 주가 아닌 현장 연구를 병행한 시범사업의 성격이 크고, 정책적 시사점 도출을 위해서는 「도시재생법」에 의한 도시재생사업을 분석하여야 할 것으로 판단하여 해당 기간을 시간적 범위로 설정한다.

실증분석을 통해 원도심 상업지역의 도시재생사업을 성과 평가하기 위하여 본 연구는 패널모형(panel model)을 활용한다. 시간적 범위가 연 단위로 3년이며, 월 단위로 환산하면 36개월이라는 점에서 시계열자료 분석에 특화된 패널모형을 활용하려 한다. 패널모형을 통해 창원시 도시재생 선도지역에서 추진된 물리적·비물리적 개별 사업이 해당 지역의 매출액과 유동인구의 변화에 어떠한 영향을 미쳤는지 실증 분석한다. 이러한 실증분석 결과를 통해 원도심 상업지역의 도시재생사업 성과 평가를 시행하고, 시사점을 도출하고자 한다.

1. 변수의 구성

본 연구는 상업지역 도시재생사업의 대표적인 사례지역인 창원시 도시재생 선도지역을 대상으로 지역 특성과 지역에서 추진된 각종 물리적·비물리적 개별 도시재생사업의 특성이 지역 상권의 매출액과 유동인구에 미치는 영향을 실증 분석한다. 특히, 이를 통해 도시재생을 목적으로 추진된 각종 물리적·비물리적 개별 사업에 대한 성과를 평가해보고자 한다. 이러한 연구의 목적을 달성하기 위해 본 연구는 다음 〈Table 1〉과 같이 변수를 구성하였다.

Table 1.

Dependent and independent variables

우선, 종속변수는 매출액(y1)과 유동인구(y2)이다. 상업지역이 주를 이루는 창원시 도시재생 선도지역은 도시재생사업의 목표 역시 지역관광 및 상권 활성화에 있다. 이러한 목표가 잘 달성되었는지 가장 직관적으로 확인할 수 있는 지표가 매출액과 유동인구이다. 따라서 본 연구는 ‘창원시 빅데이터 통합공유시스템’을 통해 취득한 카드사의 신용카드 매출 정보자료와 통신사의 가입자 동선 정보자료를 종속변수로 활용하였다. ‘창원시 빅데이터 통합공유시스템’은 카드사와 통신사로부터 받은 신용카드 매출 및 가입자 동선에 관한 원자료(raw data)를 집계구 단위로 구분하여 처리하고 있고, 이를 공유하고 있다. 따라서 본 연구는 ‘창원시 빅데이터 통합공유시스템’에서 창원시 도시재생 선도지역에 해당하는 11개의 집계구에 대한 매출액 및 유동인구 데이터를 취득하여 실증분석에 활용하였으므로, 집계구가 분석의 단위이다. 그리고 매출액과 유동인구는 밀접한 연관이 있다는 점에서 매출액을 종속변수로 하는 모형에서는 유동인구를 독립변수에 포함하였다. 다만, 유동인구를 종속변수로 하는 모형에서는 매출액을 독립변수로 포함하지는 않았다. 이는 상권의 매출액 변화가 유동인구에 영향을 미친다는 것에 대한 인과관계 성립이 어려워 논리적으로 적절하지 못하다는 점을 고려한 것이다.

독립변수는 총 3가지 특성으로 구분하였다. 우선, 집계구 특성(data output area characteristics)은 건축인허가 건수(a1)와 창업 건수(a2)로 변수를 구성하였다. 이 변수들은 도시재생이 추진됨에 따라 집계구별로 민간 영역에서의 투자가 매출액과 유동인구에 어떠한 영향을 미쳤는지 판단하기 위해 구성하였다. 건축인허가 정보는 ‘건축데이터 민간개방 시스템’에서, 창업 정보는 ‘경상남도 사업체 조사’ 마이크로데이터에서 취득하였다.

다음으로 도시재생사업 중에서 물리적 사업 특성(physical project characteristics)은 창원시 도시재생 선도지역 연차별 추진실적 보고서에 발췌한 사업실적을 각각의 집계구별로 구분하여 보행환경 개선(b_year.month), 주차시설 확충(c_year.month), 빈집 정비(d_year.month), 공원 조성(e_year.month), 경관 개선(f_year.month), 안전 개선(g_year.month) 등의 6종으로 기본적으로 구성하였다. 변수명에 ‘year.month’가 들어가 있는 것은 분석기간 동안 동종의 사업이 여러 건으로 진행되었기 때문에 시기를 구분하기 위하여 사업이 완료된 시점을 구분하기 위한 것이며, 예를 들면 2015년 6월에 완료된 보행환경 개선사업은 b_201506의 형태로 변수명을 표기하였다. 그리고 다른 종류에 사업이 같은 공간에서 동시에 완료되었으면 그 효과가 동시에 발생할 것이라는 점을 고려해 변수명을 조합하였다. 총 4종으로 확인되었고, 보행환경 개선 및 빈집 정비(bd_year.month), 보행환경 및 경관 개선(bf_year.month), 보행환경·경관 개선 및 빈집 정비(bdf_year.month), 주차시설 확충 및 공원 조성(ce_year.month)로 구성하였다. 각 변수는 사업이 완료된 시점 이후를 1, 그 이전을 0으로 코딩하였다.

마지막으로 비물리적 사업 특성(non-physical project characteristics)은 창원시 도시재생 선도지역 연차별 실적 보고서에서 발췌한 사업을 집계구별로 구분하여 공연 프로그램(h1), 전시 프로그램(h2), 투어 프로그램(h3), 체험 프로그램(h4), 기타 프로그램(h5)으로 구성하였다. 이러한 비물리적 사업들은 단발성으로 이뤄져 월별 진행 건수로 집계하였다.

2. 분석 대상지 현황

분석 대상지에 관한 자료는 총 11개의 집계구로 구분되어 월 단위로 수집되었으며, 어떠한 개인정보도 포함되지 않고 매출액과 유동인구의 합산 정보만으로 이루어져 있다. 구체적으로 분석에 활용된 집계구의 구분은 다음 〈Figure 1〉과 같다. 실제로 집계구는 20자리의 고유 숫자로 구성되어 있으나, 본 연구에서는 분석의 편의성과 시인성 확보를 위하여 임의로 숫자를 부여하였다.

Figure 1.

Data output area

구역별 특성을 살펴보면, 1번과 6번 구역은 창동예술촌이 조성된 구역이다. 선도지역 내에서 가장 많은 예술작가들이 활발히 활동 중인 구역으로 자발적으로 정착한 입주 작가의 대부분이 이 구역을 거점으로 활동하고 있다. 구역 내에는 예술작품을 전시하는 아트센터와 3개의 갤러리가 있고, 50여개의 작업 공간과 패션 잡화를 취급하는 상점들이 혼재되어 있어 젊은 커플이나 가족 단위 방문이 많은 구역이다.

2번 구역은 원도심의 대표 전통시장 중 하나인 부림시장이 있는 구역이다. 6·25 떡볶이와 같은 먹거리와 한복, 주단 등의 의류 도소매가 유명하다. 총 3동으로 구성된 시장 건물 중 낙후되어 방치된 빈 점포를 활용하여 2011년에 부림창작공예촌을 조성하였다. 이곳에 입주한 작가들은 한지, 압화, 자수, 양초, 섬유 등을 제작하고 이를 활용한 체험 프로그램도 함께 운영 중이다.

3번 구역은 마산어시장에 접해 있는 구역으로 주로 수산물 도소매업종이 밀집되어 있다. 어시장과 접한 부분에서 벗어나면 유흥주점과 아구찜 및 복요리 전문점이 밀집되어 있다. 이곳에는 오동동 문화광장 및 공영주차장이 조성되어 있다.

4번 구역은 원도심으로 진입하는 길목이며, 마산 3.15의거기념탑과 서성광장이 있다. 오동동 행정복지센터가 있으며, 단독주택 비중이 다른 구역에 비해 상대적으로 높다.

5번 구역은 3동의 건축물로만 구성된 작은 구역으로 천주교 마산교구청 건물 2동과 보험회사 건물 1동이 있다. 구역 특성상 생산 또는 소비활동이 이루어지는 장소는 아니지만, 원도심의 중심부에 있는 구역으로 대중교통을 이용하는 방문객의 접근이 이루어지는 지점이다.

7번과 8번 구역은 다세대주택이 다수 분포한 구역으로 4번 구역과 유사하게 주거기능 위주로 구성되어 있다. 창동예술촌인 6번 구역과 인접하여 민간주차장이 다수 운영 중이다. 세부적으로 7번 구역에는 예물과 같은 보석 세공사들이 입지해 있고, 8번 구역은 생태하천으로 복원된 교방천을 중심으로 수변 산책로와 공영주차장이 조성되어 있다.

9번과 11번 구역도 4번 구역과 유사하게 단독주택 비중이 높은 주거기능 위주로 구성되어 있다. 도심하천인 교방천이 생태하천으로 복원되면서 주거환경이 개선되었고, 구역 인근에는 아파트가 조성되고 있다. 1970~1980년대 지역을 대표하는 상권이었던 오동동 자유시장이 있던 곳이었으나, 생태하천 복원사업과 함께 철거되었다.

10번 구역은 마산을 대표하는 통술거리가 자리 잡고 있는 구역이다. 2012년에 문화의 거리로 지정되면서 차 없는 거리로 지정되었고 일부 구간을 제외한 대부분이 보행자를 위한 가로 공간으로 조성되어 있다. 아울러, 마산 3.15의거 발원지가 이 구역에 있다.

3. 분석방법

본 연구는 도시재생사업의 일환으로 추진된 각종 물리적·비물리적 개별 사업이 대상지의 매출액과 유동인구에 미친 영향을 실증분석하기 위하여 패널모형을 활용한다. 패널모형을 활용하기 위해서는 횡단면자료(cross-sectional data)와 시계열자료(time-series data)를 결합한 패널자료(panel data)를 먼저 구성해야 한다. 이는 분석 자료가 시간 흐름에 따른 동태적인 변화를 반영한 자료이며, 특정 시점에 수집된 특성들을 연속적인 시기로 구성된 자료와 결합한 것이다(Maddala and Lahiri, 2009; 최열·서만훈, 2013). 본 연구의 시간적 범위가 2015년 1월부터 2017년 12월까지로 36개월이고 집계구가 11개이므로 총 396개 패널데이터를 구성했다. 횡단면자료의 수집 단위인 집계구 11개는 36개월의 시계열자료와 결합하여 396개의 패널자료로 구성되었기 때문에 집계구 11개가 패널모형을 통한 실증분석에 부족하지 않는 수집 단위이다. 본 연구 외에도 최영목(2007), 김태구·서영목(2007), 이종하·황진영(2011), 정학균 외(2013), 이승인 외(2020) 등도 10개 내외의 횡단면자료 수집 단위를 대상으로 패널자료를 구성하여 패널모형을 활용한 실증분석을 실시하였다.

기본적인 OLS회귀모형은 시계열 변수를 별도로 처리할 수 없으므로 종속변수에 영향을 미침에도 불구하고 오차항으로 남게 된다. 누락된 시계열 변수들은 실제 종속변수에 영향을 미치고 있으므로 제어가 필요하고 이는 패널모형을 통해서 가능하다. 제어 방법은 시계열 특성에 따라 오차항에서 개체 간 차이가 있으나 시간 변동이 없는 변수나 개체 간 차이가 있으면서 시간 변동도 있는 변수를 확률적 교란항으로 구분하여 가능하다. 따라서 패널모형 추정식에서 오차항과 회귀모형과 차이가 있고, 그 식은 다음과 같다(Baltagi, 2008).

상기 식을 바탕으로 패널모형은 오차항의 특성에 따라 2가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫 번째 유형은 일원모형(One-way error component regression Model, One-way Model)으로 오차항에 횡단면적 요소인 관측되지 않은 개별 개체의 효과만 존재하는 경우이며, 상기 식의 u_it = μ_i + ν_it에 해당한다. 두 번째 유형은 이원모형(Two-way error component regression Model, Two-way Model)으로 오차항에 개별 개체 효과와 시간 효과가 모두 존재하는 경우이며, 상기 식의 u_it = μ_i + λ_t + ν_it에 해당한다(Hsiao, 2003; Baltagi, 2005). 참고로 본 연구에서 개별 개체의 효과는 개별 집계구가 갖는 특성 효과이다.

패널모형은 오차항을 어떻게 가정하는가에 따라 재차 구분할 수 있다. 첫 번째 유형은 고정효과모형(Fixed Effect Model, FEM)으로 오차항을 개별 개체의 효과가 존재하여 각 개체가 고유 특성을 가지는 것을 가정한다. 다시 말해, 모형에 의하여 추정된 회귀식의 절편이 개별 개체 사이에서 차이가 존재한다는 것을 전제한다. 두 번째 유형은 확률효과모형(Random Effect Model, REM)으로 오차항이 개별 개체 사이에서 존재하는 절편 차이가 일정한 평균값을 가지는 개체 집합에서 산출되는 확률에 의해 추정된다는 것을 가정한다. 다시 말해, 개별 개체가 고유의 특성을 가진다는 고정효과모형과 달리, 확률을 통해 절편을 추정한다는 것을 전제한다(Wansbeek and Kapteyn, 1989; Stock and Watson, 2006; Greene and Zhang, 2019).

패널모형은 횡단면자료와 시계열자료를 합성한 패널자료를 활용하기 때문에 표본 크기를 증가시킬 수 있다. 표본 크기가 크다는 것은 다중공선성을 더욱 쉽게 제어할 수 있다는 점과 동적 변화 등 자료의 다양한 정보를 파악할 수 있어서 복잡할 수 있는 행태 분석이 가능하다는 점이 장점이다(최열 외, 2007). 다만 이분산성(heteroscedasticity) 문제가 있을 수 있는 횡단면자료와 자기상관(autocorrelation) 문제가 있을 수 있는 시계열자료를 합성한 패널자료를 활용하기 때문에 두 가지 문제가 모두 발생할 가능성이 있다. 이러한 점을 고정효과모형과 확률효과모형이 보완할 수 있다. 특히, 개별 개체의 절편을 추정할 필요가 없는 확률효과모형은 자유도(degree of freedom)가 경제적·효율적이라는 장점이 있다. 즉, 확률효과모형은 오차항을 단일 절편과 편차의 동일한 평균값으로 추정하기 때문에 개별 개체 효과의 절편이 추정된 회귀계수과 상관성이 없으면, 고정효과모형의 대안으로 활용이 가능하다(Gujarati, 2002).

추정된 모형의 오차항에 고정효과가 존재하는지는 Chow Test를 통해 판별한다. Chow Test를 통해 산출되는 F 값이 통계적으로 유의하면, 해당 모형에는 오차항이 존재하는 것으로 판단할 수 있다. 이를 통해 일원모형과 이원모형 중 오차항의 고정효과가 존재하는 모형을 파악할 수 있다(이희연·노승철, 2012; 이효진 외, 2015).

고정효과모형과 확률효과모형의 판별은 Hausman Test를 활용하여 이루어진다. 오차항에 고정효과의 존재 여부를 판별하는 Chow Test와 달리, Hausman Test를 통해 산출되는 값은 통계적으로 유의하면, 확률효과가 존재하지 않는 것으로 판단한다. 즉, Hausman 통계량이 통계적으로 유의하지 않아야 확률효과가 존재하는 것으로 판단할 수 있다. 이러한 특성을 가지는 Hausman Test의 식은 다음과 같다(Hausman, 1978; Hill et al., 2011; Greene, 2012).

본 연구에서는 일원모형과 이원모형 각각의 고정효과모형과 확률효과모형을 추정하고, 비교군으로 고정효과와 확률효과가 모두 존재하지 않는 Pooled OLS도 추정한다. 이렇게 추정된 5가지 모형을 대상으로 Chow Test를 통해 고정효과가 있는 모형을 판단하고, Hausman Test를 통해 확률효과가 있는 모형을 판단하여, 가장 적합한 모형을 도출한다. 만약 2개 이상의 모형이 모두 적합한 모형으로 도출되었으면 R²가 높은 모형을 최적합 모형으로 판단한다. 이러한 과정을 통해 도출된 최적합 모형을 바탕으로 추정 결과를 해석한다.

1. 변수의 기초통계량 및 특성

본 연구의 실증분석을 위하여 396개의 표본으로 구성된 패널자료를 구축하였다. 본격적인 모형 추정에 앞서 변수들의 기본적인 특성을 살펴보기 위하여 기초통계량을 분석하였고, 그 결과는 〈Table 2〉와 같다. 단, 독립변수 중 물리적 사업 특성의 경우에는 사업 전후를 코딩한 더미변수이므로, 여기에 해당하는 모든 변수는 〈Table 3〉을 통해 별도로 살펴보겠다.

Table 2.

Descriptive statistics of variables (except physical project characteristics)

Table 3.

Summary of physical project characteristics

우선, 종속변수의 기초통계량을 살펴보면, 평균 매출액(y1)은 약 57,500만 원으로 집계되었고, 평균 유동인구(y2)는 약 69,261명으로 나타났다. 이는 모든 집계구에 대한 전체 분석 기간의 평균이므로 집계구나 시기에 따라 다소 편차가 있다. 이를 반영하듯 표준편차가 매출액은 약 57,000만 원이고 유동인구는 약 64,727명으로 나타났다. 구체적으로 연도별 평균 매출액과 유동인구를 〈Figure 2〉를 통해 살펴보면, 2015년에 비해 2016년에는 약 5,000만 원가량 감소하였다가 2017년에 다시 증가하는 추세를 보였다. 유동인구는 2015년과 2016년은 약 60,000명 내외로 유사한 수준이었다가 2017년에는 90,000명 가까이로 증가하는 양상을 보였다.

Figure 2.

Annual average trends of dependent variables

다음으로 집계구의 특성을 구성하는 변수들을 살펴보면, 전체 분석 기간 모든 집계구에서의 건축인허가 건수(a1)는 평균 0.03건에 불과하였다. 총건수로는 10건에 불과하여, 도시재생사업으로 신축 건물이 활발하게 들어서지는 않았다는 것을 알 수 있다. 이는 역으로 기존 건물을 그대로 활용하는 경우가 더 많았다는 것을 방증하는 것으로 도시재생의 취지에 맞는 현상이라고 풀이된다. 평균 창업 건수(a2)는 약 0.55건으로 집계되었지만, 2017년 12월에 12개의 사업체가 동시에 창업된 때도 있었다. 〈Figure 3〉을 통해 연도별로 살펴보면, 건축인허가 건수는 2015년과 2016년 각각 5건씩 있었으나, 2017년은 실적이 없는 것으로 집계되었다. 반면에 창업 건수는 꾸준히 증가하는 추세인 것으로 나타났다.

Figure 3.

Annual trends of data output area characteristics

이어서 비물리적 사업의 특성을 구성하는 변수들을 살펴보면, 전체 분석기간 동안 모든 집계구에서 공연 프로그램(h1), 전시 프로그램(h2), 체험 프로그램(h4), 기타 프로그램(h5)은 월평균 1건 미만으로 진행된 것으로 나타났다. 반면에 투어 프로그램(h3)은 월평균 약 8.23건이 진행된 것으로 집계되어 창원시 도시재생 선도지역에서는 주로 현장 설명과 견학하는 그 자체에 목적을 둔 프로그램이 많았던 것으로 확인되었다. 〈Figure 4〉를 통해 연도별로 살펴보면, 2015년에는 공연, 전시, 체험 프로그램이 유사한 수준으로 진행되었으나, 2016년부터는 공연과 체험 프로그램이 증가하기 시작하였고, 2017년에는 그 격차가 더 벌어지는 것으로 확인되었다. 기타 프로그램은 2015년에는 1건도 진행되지 않았지만 2016년과 2017년에 전시 프로그램과 유사한 수준으로 진행된 것으로 나타났다. 투어 프로그램은 다른 프로그램에 비해 연간 누계 1,000건 이상으로 상당히 많이 이루어진 것으로 집계되었고, 2016년에는 2015년에 비해 다소 감소하였지만 2017년에는 다시 증가한 것으로 나타났다.

Figure 4.

Annual trends of non-physical project characteristics

마지막으로 물리적 사업의 특성을 구성하는 변수들을 살펴보도록 하겠다. 〈Table 3〉은 집계구별로 추진된 물리적 사업의 종류와 시기별로 구분한 변수를 정리한 것이고, 〈Table 4〉는 각 변수의 기초통계량을 정리한 것이다. 가장 많은 사업이 진행된 집계구는 창원시 도시재생 선도지역의 핵심지역이라고 할 수 있는 창동예술촌이 조성된 구역(Area 1)으로 보행환경 개선, 경관 개선, 안전 개선사업 등이 이루어졌고, 2개 이상이 동시에 이루어진 사업도 3건이나 되었다. 특히, 경관 개선사업이 많이 이루어졌으며, 구체적으로 2015년 3월에 완료된 사업(f_201503)은 3.15 민주항쟁 기념사업 중 주민공모사업의 일환으로 추진된 ‘3.15기념 꽃 골목 가꾸기’였고, 2015년 5월에 완료된 사업(f_201504)은 ‘창동예술촌 골목 벽화 그리기’ 시범사업이었다. 이어서 2015년 12월에 완료된 사업(f_201512)은 ‘크리스마스 기념 경관 조명 설치’였고, 2016년 2월에 완료된 사업(f_201602)은 2015년 5월에 완료된 ‘창동예술촌 골목 벽화 그리기’ 시범사업의 후속으로 범위를 확대하여 추진된 사업이었다. 이처럼 창동예술촌에서는 경관 개선사업으로 분류할 수 있는 사업이 다수 이루어졌지만, 개별 사업의 특성은 다르다는 것을 알 수 있다. 보행환경 개선사업은 단독 사업도 있지만 다른 유형의 사업과 동시에 추진된 경우도 있다. 가장 많이 이루어진 사업인 경관 개선이 4번 집계구에서는 1건의 사업도 진행되지 않았는데, 높은 단독주택의 비중과 원도심으로 진입하는 길목이라는 점에서 상대적으로 외곽에 입지하여 상업지역 대상의 도시재생사업 추진이 고려되지 않은 것으로 보인다.

Table 4.

Descriptive statistics of variables of physical project characteristics

사업 종류별로는 보행환경 개선 및 경관 개선사업이 6건씩으로 가장 많이 추진되었고 두 개 유형을 동시에 추진한 경우도 3건이었다. 병행 추진사업까지 고려하면 창원시 도시재생 선도지역에서 가장 많이 이루어진 사업은 보행환경 개선사업이라고 할 수 있다. 이는 원도심 상업지역의 열악한 보행환경을 개선하고자 큰 노력을 기울였다는 것을 알 수 있는 부분이다. 상대적으로 주차시설 확충, 공원 조성, 안전 개선사업은 각 2건으로 다소 적은 추진 실적을 보였다.

2. 상업지역 도시재생사업에 따른 매출액 변화

창원시 도시재생 선도지역을 대상으로 상업지역 도시재생사업의 성과를 평가하기 위한 첫 번째 지표로 매출액의 변화를 살펴보도록 하겠다. 패널모형에 의한 추정 결과는 〈Table 5〉와 같다. 추정 결과를 검토하기 이전에 최적합 모형을 판단하고자 한다. 우선, Chow Test를 통해 도출된 일원고정효과모형(One-way Fixed Effect Model, One-way FEM) 및 이원고정효과모형(Two-way Fixed Effect Model, Two-way FEM)의 F 값은 두 모형 모두 통계적으로 유의하여 고정효과가 존재하는 것으로 추정되었다. 다음으로 확률효과의 존재 여부를 판단하기 위한 Hausman Test의 결과는 일원확률효과모형(One-way Random Effect Model, One-way REM)이 통계적으로 유의한 것으로 추정되어 이원확률효과모형(Two-way Random Effect Model, Two-way REM)에 확률효과가 존재하는 것으로 추정되었다. 정리하면, One-way Model에서는 FEM이, Two-way Model에서는 REM이 적합한 것으로 도출되었다. 두 모형이 적합하므로 최적합 모형을 판단하기 위하여 R²를 비교하면, One-way FEM은 0.9855, Two-way REM은 0.2927로 R²가 더 높은 One-way FEM을 최적합 모형으로 판단하였다. 따라서 도시재생사업에 따른 매출액 변화의 추정 결과는 One-way FEM을 기준으로 해석하도록 하겠다.

Table 5.

Results of monthly sales change due to urban regeneration project in commercial area

One-way FEM의 추정 결과, 통계적으로 유의한 변수는 물리적 사업 특성 중 c_201510, f_201503, f_201505, f_201512, f_201602, g_201609, bd_201710, bf_201603과 비물리적 사업 특성 중 h3과 h4로 도출되었다. 이 중 매출액에 긍정적인 영향을 미치는 변수는 f_201503, g_201609, bd_201710, bf_201603, h3로 추정되었고, 나머지는 매출액에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유동인구를 포함한 집계구 특성에서 통계적으로 유의한 변수가 없었으며, 통계적으로 유의미한 변수를 살펴보면 다음과 같다.

물리적 사업 특성 중 c_201510은 9번과 11번 집계구에서 2015년 10월에 완료된 공영주차장 조성사업이고, 사업 이후 평균 약 4,119만 원의 월평균 매출 감소 효과가 있는 것으로 추정되었다. 해당 구역은 단독주택을 중심으로 구성된 주거지역이며, 창동예술촌이 조성된 1번과 6번 집계구와 통술거리가 조성된 10번 집계구로 접근하는 길목이다. 다시 말해, 창동예술촌이나 통술거리의 방문객은 이 구역에 조성된 공영주차장을 이용하고, 본 목적지까지는 도보로 이동하는 중간 경유지라 할 수 있다. 즉, 공영주차장으로 인해 중심상권이라고 할 수 있는 창동예술촌과 통술거리까지의 이동이 편리해지면서 해당 집계구에서 방문객의 소비활동은 오히려 감소하였다고 판단할 수 있다. 실제로 사업이 완료된 2015년 10월을 기준으로 전후 3개월의 9번과 11번 집계구의 매출액 변화를 살펴보면, 9번 집계구에서는 약 4,000만 원, 11번 집계구에서는 약 500만 원의 매출액 감소가 집계되었다.

f_201503, f_201505, f_201512, f_201602 사업들은 모두 1번 집계구에서 추진된 경관 개선사업이다. 이 중에서 2015년 3월에 완료된 사업만이 유일하게 매출액 증가효과가 있는 것으로 나타났고, 사업 이후 평균 약 30,700만 원의 매출액 증가 효과가 있는 것으로 추정되었다. 반면에 2015년 5월에 완료된 사업은 약 18,832만 원, 2015년 12월에 완료된 사업은 약 15,151만 원, 2016년 2월에 완료된 사업은 26,500만 원의 월별 매출액 감소효과가 있는 것으로 추정되었다. 1번 집계구는 창원시 도시재생 선도지역의 핵심구역인 창동예술촌으로 낙후되고 방치된 원도심의 골목길과 빈 공간을 대상으로 예술촌 작가들이 참여하는 벽화 그리기, 꽃길 조성 등의 경관 개선사업이 추진되었다. 이러한 경관 개선은 초기에는 방문객에게 매력적인 요인으로 작용하여 지역 상권의 매출액 증가에 긍정적인 영향을 미친 것으로 풀이된다. 김민선(2019)도 가로환경 정비가 상권 활성화에 필요하다는 점을 서울 신촌 도시재생사업을 대상으로 상권 이용자 만족도를 분석하여 제시한 바 있다. 하지만 지속적으로 시행된 유사한 경관 개선사업은 오히려 역효과가 발생할 수 있다는 점이 추정 결과에서 나타났다. 윤정숙(2007)도 압구정동의 보행환경 개선사업이 지역 상권의 매출액 증가와 상관관계가 없다는 점을 제시하기도 하였다. 상권 활성화를 위하여 경관 개선을 실시하는 것으로 중요하지만, 볼거리를 제공하는 경관 개선사업이 지지부진하게 진행되는 것이 역효과를 내는 점과 함께 지속적으로 유사한 사업을 반복하는 것보다는 편의시설의 확충과 같은 다른 물리적 사업을 종합적으로 실시할 필요가 있다는 점을 시사한다고 할 수 있다.

마찬가지로 1번 집계구에서 추진되어 2016년 9월에 완료된 안전 개선사업인 g_201609는 월평균 매출액을 약 11,962만 원 증가시키는 것으로 추정되었다. 보안등과 CCTV의 설치가 주된 사업 내용이며, 일반적인 가로등이 아닌 특색 있는 조명 설치를 통해 안전한 보행환경의 확보와 함께 원도심의 골목 분위기를 전환하였다. 이를 통해 낙후되고 방치된 원도심 상권이 더욱 안전한 이미지로 전환되었고, 매출액 증가로 이어진 것으로 판단된다. 특히, 이 사업은 당초 소규모 주민공모사업으로 추진된 사업을 확대한 것이다. 본격적인 사업 추진에 앞서 주민공모의 소규모 사업을 추진하여 지역주민과 방문객의 반응을 확인하여 효과가 있을 것으로 판단한 이후 본 사업을 추진한 것이다. 당시 효과성에 관한 판단은 다소 주관적으로 이루어졌으나, 본 연구를 통해 실제 매출액 증대 효과가 있었다는 점이 밝혀졌다. 도시재생은 아니지만 문새하(2017)에 따르면 골목상권 활성화를 위해 생활안전 강화 정책이 필요하다는 점을 제시하였다는 점에서 안전이 매출액 상승에 영향을 미치는 요소임을 알 수 있다.

2017년 10월에 완료된 보행환경 개선 및 빈집 정비사업인 bd_201710과 2016년 3월에 완료된 보행환경 및 경관 개선사업인 bf_201603도 1번 구역(창동예술촌)에서 추진된 사업들이다. bd_201710은 구역 내 소방도로 확보를 위해 추진된 사업으로 공간 확보를 위한 빈집 철거가 포함되어 있었으며, 용도는 소방도로지만 보행환경 개선이 함께 진행된 사업으로 월평균 매출액을 약 13,006만 원 증가시키는 것으로 나타났다. bf_201603은 보행환경과 경관을 동시에 개선한 사업으로 평균 약 33,006만 원의 월평균 매출액 증가가 있는 것으로 도출되어 앞서 경관 개선사업을 단독으로 진행된 것의 매출액 영향보다 더 많은 영향을 미치는 것으로 추정되었다. 즉, 보행환경과 경관을 동시에 개선하면서 시너지효과가 발생하였다고 이해할 수 있는 부분이다. 그리고 보행환경 개선사업 그 자체로도 상업지역의 매출액 증가에 영향을 미친다는 점은 윤정숙(2007)의 서울시 홍릉길 사례 분석을 통해 제시된 바 있다.

비물리적 사업 특성 중 투어 프로그램(h3)은 월 매출액을 평균 약 587만 원 증가시키는 효과가 있었지만, 체험 프로그램(h4)은 월 매출액을 평균 약 2,437만 원 감소시키는 효과가 있는 것으로 도출되었다. 즉, 방문객들이 참여하는 투어 프로그램이 단순 참여로 그치지 않고 프로그램 중이나 완료 이후에 지역 상권에서의 소비로도 이어졌다는 것으로 보여주는 것이다. 실제로 창원시도시재생지원센터에서 운영하는 투어 프로그램은 해설사가 동행하여 선도지역의 주요 사업에 대한 해설을 듣고, 직접 현장을 확인하는 순서로 진행되었다. 또한 현장에 방문하여 지역 내 식당을 이용할 수 있도록 안내하여 프로그램 참여자들이 자연스럽게 지역의 상권에서 소비를 할 수 있도록 진행되었다. 이러한 결과와 유사하게 김광재(2012)는 문화관광형 전통시장 육성사업이 전통시장 활성화에 긍정적인 영향을 미친다는 점을 제시하기도 하였다. 하지만 체험 프로그램의 경우에는 체험객이나 방문객들이 주로 일정한 장소에 머물면서 체험 활동을 진행하는 경우가 많다. 또한 음식이나 기념품 등이 체험의 결과물인 경우가 많아서 방문객들의 추가적인 소비활동이 상권에서 발생할 가능성이 낮아 부정적인 영향을 미친 것이라 판단된다.

게다가 유동인구가 매출액에 영향을 미치지 않는다고 추정된 부분은 특징적이라고 할 수 있다. 이는 천안시 도시재생 선도지역의 사업 효과를 분석한 류신현·임남기(2019)의 연구와 유사한 결과가 도출된 부분이다. 일반적으로 유동인구가 증가하면 더 많은 사람들이 유입되어 지역 상권의 매출액 증가할 것이라고 할 수 있지만, 창원시 도시재생 선도지역의 사례에서는 그렇지 않다는 점이 도출된 것이다. 이는 단순히 유동인구가 증가하는 것이 지역 상권에서 소비로 연결되는 것이 아니라는 것으로 이해할 수 있다. 즉, 방문객 유치와 더불어 이들을 지역의 상권으로 유도하고 소비까지 연계될 방안도 함께 강구되어야 한다는 점을 보여준다고 할 수 있다. 그러한 점에서 투어 프로그램이 매출액에 긍정적 영향을 주었다는 점에서 지역의 상권으로 유인하는 프로그램이 중요한 것으로 사료된다.

3. 상업지역 도시재생사업에 따른 유동인구 변화

창원시 도시재생 선도지역을 대상으로 상업지역 도시재생사업의 성과를 평가하기 위한 두 번째 지표로 유동인구의 변화를 살펴보도록 하겠다. 패널모형에 의한 추정 결과는 〈Table 6〉과 같다. 앞서 매출액과 마찬가지로 추정 결과를 검토하기 이전에 최적합 모형을 판단하고자 한다. Chow Test를 통해 도출된 One-way FEM 및 Two-way FEM의 F 값은 두 모형 모두 통계적으로 유의하여 고정효과가 존재하는 것으로 추정되었다. 다음으로 확률효과의 존재 여부를 판단하기 위한 Hausman Test의 결과는 Two-way REM이 통계적으로 유의하지 않아 확률효과가 존재하는 것으로 추정되었다. 정리하면, One-way Model에서는 FEM이, Two-way Model에서는 REM이 적합한 것으로 도출되었다. 매출액과 마찬가지로 두 모형이 적합하므로 최적합 모형을 판단하기 위하여 R²를 비교하면, One-way FEM은 0.9006, Two-way REM은 0.5820으로 R²가 더 높은 One-way FEM을 최적합 모형으로 판단하였다. 따라서 유동인구 변화의 추정 결과는 One-way FEM을 기준으로 해석하도록 하겠다.

Table 6.

Results of floating population change due to urban regeneration project in commercial area

One-way FEM의 추정 결과, 통계적으로 유의한 변수는 물리적 사업 특성 중 c_201510, d_201608, d_201702, f_201704, g_201609, bd_201710, ce_201612, 비물리적 사업 특성 중 h4로 추정되었다. 통계적으로 유의한 것으로 추정된 변수는 유동인구에 긍정적인 영향을 미치는 변수는 c_201510, d_201608, d_201702, g_201609, ce_201612로, 부정적인 영향을 미치는 변수 f_201704, bd_201710, h4로 나타났다. 통계적으로 유의한 변수를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

c_201510은 앞서 매출액에서는 부정적인 효과가 있는 것으로 추정된 9번과 11번 집계구에서 추진된 공영주차장 조성사업이다. 공영주차장이 조성된 해당 집계구는 중심상권으로 진입하기 위한 중간 경유지의 성격을 가지고 있었기 때문에 매출액 증가의 효과는 없었다. 하지만 방문객들은 공영주차장에 차량을 주차하고 창동예술촌 또는 통술거리 등의 중심상권으로 이동하기 때문에 유동인구의 증가는 자연스러운 현상이라고 할 수 있다. 구체적으로 약 13,462명의 증가효과가 있는 것으로 도출되었다.

빈집 정비사업에 해당하는 d_201608, d_201702는 긍정적인 효과가 있는 것으로 나타났다. d_201608과 d_201702는 각각 유동인구를 약 31,582명, 39,394명 증가시키는 효과가 있는 것으로 추정되었다. d_201608과 d_201702는 모두 6번 집계구에서 추진된 사업이고, 창동예술촌이 있는 집계구이다. d_201702는 창원시도시재생지원센터 건축이 추진되면서 빈집 철거가 시행되었다. 센터가 도시재생 선도지역의 중심이기도 하고 센터 방문객만으로도 유동인구 증가를 유도했다고 할 수 있다. 실제로 센터 개소 이후 6번 집계구의 3개월 월평균 유동인구는 개소 전 3개월보다 약 61,530명 증가한 것으로 집계되었다. d_201608은 소방도로 개설을 위한 사업이었다. 기존에도 유동인구가 많던 창동예술촌에서 소방도로의 확보는 보행공간의 확보라는 부수적인 효과가 있기에 유동인구 증가에 긍정적이었다고 할 수 있다. 실제로 사업 전후 3개월 동안의 6번 집계구 유동인구는 약 47,788명 증가한 것으로 집계되었다.

f_201704는 상술한 10번 집계구의 소공원을 둘러싸고 있는 건물의 입면에 기업 사회공헌활동의 일환으로 벽화를 그린 경관 개선사업이 진행되어 약 57,593명의 유동인구 감소 효과가 있는 것으로 추정되었다. 기존의 낡은 건축물의 벽이 벽화를 통해 경관 개선의 효과는 있었고, 지역기업의 활동으로 추진된 점에서는 의의가 있었다고 평가할 수 있다. 하지만 벽화가 메인 테마인 다른 도시재생사업의 사례와 달리 소규모로 진행된 일회성 이벤트 성격으로 진행된 사업이었다는 점에서 추가적인 방문객을 유치하기는 어려움이 있었던 것으로 판단된다. 또한 해당 지역의 정체성, 장소성, 스토리를 반영하는 작품이 아닌, 단순한 그림에 불과하다는 점도 영향을 미친 것으로 사료된다. 정하나(2014), 장성규(2020) 등에 따르면, 지역의 정체성, 장소성, 스토리, 가치, 상징성 등을 담아내지 못하는 단순한 그림으로 이루어진 벽화는 효과가 없다는 점을 공통적으로 지적하기도 하였다. 다만, 소규모로 이루어진 벽화를 그리는 경관 개선사업으로 인해 50,000명이 넘는 유동인구가 감소하는 효과가 있는 것으로 추정된 것은 다소 과다하다고 평가할 수 있다. 따라서 실증분석에 반영되지 못한 관측되지 않은 다른 요인이 함께 작용했을 수 있다는 점을 배제하기 어려울 수 있다.

1번 집계구에서 추진된 g_201609는 보안등과 CCTV를 설치하는 안전 개선사업이었고, 약 60,161명의 유동인구 증가 효과가 있는 것으로 추정되었다. 이 사업은 주민, 특히 상인들의 제안으로 이루어졌다. 즉, 더 많은 방문객을 유치하기 위해서 안전한 보행 여건 조성의 중요성을 상인들은 이미 체감하고 있었다고 할 수 있다. 그래서 추진된 사업의 결과는 충분히 효과가 있었음이 드러났다. 전통시장 활성화 관련 분석을 실시한 임진이(2018)의 연구에 따르면, 전통시장 슬럼화 차원에서 범죄예방환경설계(Crime Prevention Through Environmental Design, CPTED)가 필수적이라는 점을 지적하였다. 창원시 도시재생 선도지역에서 이루어진 안전 개선사업은 전형적 CPTED의 성격을 가지는 사업이라는 점에서 유동인구에 긍정적인 영향을 미칠 요인이었다고 할 수 있다.

매출액에는 긍정적인 효과가 있었던 bd_201710은 유동인구에는 부정적인 효과가 있어 약 44,000명의 유동인구가 감소한 것으로 추정되었다. 소방도로 개설을 위한 빈집 철거와 보행환경 개선이 동시에 이루어진 사업임에도 불구하고 유동인구의 감소로 이어진 것은 사업 진행 과정에서의 불편함의 여파가 이어진 것으로 사료된다. 2017년 10월은 창원시 도시재생 선도지역의 전체 사업이 마무리 단계이고, 이미 각종 사업이 다수 추진된 6번 집계구에서 다소 늦은 소방도로 개설과 보행환경 개선사업은 공사 과정의 불편함으로 인하여 방문객이 감소시키는 결과로 이어졌다고 볼 수 있다. 하지만 일반적으로는 보행환경 개선이 이루어지면 유동인구가 증가한다는 점에서 이러한 결과는 특이사항이라 할 수 있겠다.

창원시 도시재생 선도지역의 핵심 시설은 오동동 문화광장 및 지하 공영주차장 조성사업인 ce_201612는 유동인구를 약 171,147명 증가시키는 효과가 있는 것으로 추정되었다. 다른 유의한 변수와는 비교가 어려울 정도로 유동인구 증가 효과가 상당히 크다는 특징을 가지고 있다. 오동동 문화광장은 3번 집계구에 속하고, 입지가 선도지역의 중심에 있다. 선도지역 내에서 개최하는 각종 행사는 이 광장을 중심으로 이루어지고 있고, 넓은 공간으로 행사가 없는 기간에도 많은 방문객이 이용하고 있다. 또한 지하에 조성된 공영주차장은 차량을 이용하는 방문객들이 주차 이후 선도지역의 각 구역을 편리하게 이동할 수 있도록 촉진하는 역할을 하였다. 이러한 광장과 공영주차장 조성이 유동인구를 증가시키기 위해 중요한 시설이라는 점은 안산시를 대상으로 분석을 실시한 도원중(2009)의 연구에서도 동일하게 제시된 바 있다.

마지막으로 비물리적 특성 중에서 유일하게 통계적으로 유일한 변수인 체험 프로그램(h4)은 유동인구를 약 5,264명을 감소시키는 것으로 추정되었다. 체험 프로그램은 매출액도 감소시키는 요인이었으나, 유동인구도 감소시키는 결과가 도출되었다. 체험 프로그램은 대부분 창동예술촌과 부림창작공예촌이 있는 1, 2, 6번 집계구에서 진행되었다. 해당 구역의 특성상 각 체험 프로그램은 유사한 특성이 있다. 이러한 유사성은 프로그램 초기에는 많은 참여를 이끌어 낼 수 있지만 계속 진행할수록 방문객의 흥미를 이끌어 내기 힘들 수 있다. 오선영·윤설민(2012)에 따르면, 보령머드축제는 우리나라를 대표하는 문화관광축제이지만 성숙기에 접어들었고, 사람들의 관심과 기대를 지속적으로 이끌어내기 위해서는 다양한 프로그램을 통한 끊임없는 변화가 필요하다는 점을 강조하였다. 창원시 도시재생 선도지역의 체험 프로그램은 이러한 변화가 다소 부족하였던 점이 작용한 것으로 풀이된다.