청년주거문제의 대안으로서 국내 셰어하우스에 관한 연구 : 공급자 및 수요자 측면의 관점에서

청년패널조사의 표본연령은 만 15~29세이고, 주거실태조사는 청년가구 가구주의 연령을 만 20세에서 만 34세인 가구로 정의하고 있다. 이에 반해, 청년 사회경제 실태조사에서는 대상 청년 연령을 15~39세로 더 넓은 범위로 설정한다. 한편 정부에서 제공하는 청년 주거 지원 정책으로 국토교통부에서 제시한 주거복지 로드맵 중 청년층 대상 주거복지 프로그램 대상은 만 19~39세 이하의 청년이다. 본 연구는 청년의 주거문제를 분석이 목적이기에 정부에서 제공하는 청년 대상 주거 정책에 따라 연령 기준을 근거로 만 19세에서 39세를 청년으로 정의한다 (<Table 1> 참조).

Table 1.

Different young adult age ranges

청년의 주거문제가 하나의 사회문제로 대두되며 청년 주거에 대한 연구가 증가하고 있으며, 이들은 크게 주거비 부담, 주거실태와 주거만족도, 주택정책방향으로 나뉜다.

주거비 부담이란 주거 서비스를 위해 지불하는 주거비용으로 인한 부담이다. 주거비 부담 능력은 주거 부담에 대한 ‘지불 능력’을 뜻한다. Whitehead(1991)는 주거비 부담 능력에 관하여 주거 관련 지출과 가계 소득 간 관계를 고려해 주택 구매 후 잔여 소득의 절대적인 금액, 즉 한 가구가 주택에 대한 비용을 지불하고 사회적으로 허용되는 다른 상품 및 서비스를 구매할 수 있는 수준으로 설정하였다. 청년의 주거비 부담에 관해 이수욱·김태환(2016)은 청년층의 고용상태와 소득의 불확실성으로 인해 이들이 지불 가능한 주택 재고는 시간이 지날수록 감소한다고 주장하였다.

젊은 층의 주거실태에 관한 연구는 주로 주거비 부담 문제를 파악하였으며, 국토교통부에서 2006년부터 진행하는 주거실태조사를 활용하였다(김동원 외, 2016; 조하은·김의준, 2018).⁵⁾ 이현정(2015)은 2012년 주거실태조사 데이터로 수도권 거주 청년가구의 주거 빈곤과 주거비 부담이 그 외 지역보다 크며, 특히 월평균 소득 220만 원 이하 가구에서 주거비 부담이 심한 주거 빈곤 특성이 나타남을 밝혔다. 이후 이현정·김진영(2019)은 2017년 주거실태조사 데이터 분석으로 가족의 경제적 지원으로 청년의 주거비 부담이 완화됨을 지적하며 청년이 자력으로 주거문제 해결할 수 있도록 청년대상 주거복지 정책 개발 필요성을 주장하였다. 최병숙·이현정(2018)은 2006년과 2016년 주거실태조사를 통해 청년 1인가구가 전세 가구에서 보증부 월세 가구로 증가하는 추세로 과반이 자산 축적을 통한 주거안정 확보에 어려움을 겪으며 금융기관 대출 비용이 많이 증가하는 경향을 보였다. 또한 현행 최저주거기준에 못 미치는 원룸형 주택에 거주하는 청년 1인가구가 증가함을 밝혔다. 그 외 주거실태조사, 인구주택총조사에 근거해 청년 1인가구의 열악한 주거환경을 조명하고 비교적 주거비가 저렴하다고 인식되는 대학가조차 주거비 부담이 큰 것으로 주장하였다(권지웅·이은진, 2013; 권지웅, 2014). 배병우·남진(2013)은 주거비가 가장 높은 서울시 거주 대학생의 설문조사를 통해 주거비 부담에 영향을 미치는 요인을 다중회귀 분석하였다. 연구 결과 평균 RIR(Rent Income Ratio, 소득대비 임대료 비율) 0.398로 일반 가구에 비해 대학생의 주거비용 부담이 크게 나타났다. 특히 정민우·이나영(2011)은 청년 세대의 주거비 지불능력 제한으로 청년의 사회적 고립과 주거 불평등이 심화되고 있음을 시사했다.

기존 주거만족도 연구는 주거의 질 향상을 위해 주거실태를 파악하고, 관련 필요나 욕구를 기반으로 주거만족에 영향을 미치는 변수를 분석하였다(이연숙 외, 2015). 권세연·박환용(2014)은 선형회귀분석을 통해 서울시 1인가구의 주거환경만족도에 치안문제와 문화시설 접근성, 출퇴근 시간 순으로 영향을 주는 것으로 분석했다. 김지우(2014)는 서대문구 충정로 지역을 중심으로 대학생과 직장인 1인가구 소형주거 만족도 분석 결과, 주택 유형에 따라 주거환경만족도가 다르게 나타남을 발견하였다. 지은영(2016)은 청년 1인가구의 셰어하우스 주거만족도와 요구를 분석해 셰어하우스의 개인공간, 공용공간, 주거비용에 대한 만족감을 통해 거주만족도를 향상시킬 수 있는 방안을 제시하였다. 이같이 주거만족도에 대한 변수는 연구자마다 상이하나 큰 틀에서 주택유형과 내부 구조 및 시설(주거형태, 위치, 노후도, 주거환경, 공용공간면적 등), 경제적 요인(임대료, 관리비, 계약형태), 안정성(방범 및 치안), 대중교통 편리성, 근린시설 접근성으로 나타났다(김미희·오지영, 2008; 이영행·최민섭, 2009; 김병석, 2019).

청년주거는 앞서 선행연구에서 고려한 주거만족도뿐 아니라 주거안정성 측면에서 살펴볼 필요가 있다. 청년주거문제의 핵심은 열악한 시설뿐 아니라 높은 주거비용과 비자발적 이동이다. 국회예산정책처(2015)은 주거안정성을 주거비 부담 가능성(affordability), 주거이동의 안정성(stability), 주거의 적절성(adequacy) 세 가지 요소로 나눈다. 주거비부담 가능성은 자가 소유 및 임차가구의 주거비 지불가능성, 주거이동의 안정성은 평균 주거기간, 비자발적 주거이동비율, 그리고 주거의 적절성은 주거규모와 시설의 적절성 등을 포함한다.

주택정책방향 관련 선행연구는 청년의 주거 빈곤문제 해결을 위한 주거지원제도에 대한 분석이 주를 이룬다(변창흠 2014; 이수욱, 2016). 특히 김지은(2014)은 셰어하우스, 모듈러 주택 등 다양한 주택 형태 공급과 주거 이동이 빈번한 청년들을 위해 유연한 거주지역의 확보가 필요하다고 하였다.

다시 말해 청년 1인가구는 경제적으로 취약하고 주거비 지불 능력이 다른 가구에 비해 약하다. 주거환경의 질은 낮으며 공급이 절대적으로 부족하다고 판단된다. 이러한 맥락에서 수도권, 특히 서울시에 거주하는 청년 세대의 주거 선택지가 협소해짐에 따라 사회적 주택의 보급 확대 및 주거의 질적 향상에 대한 필요성이 강조되었다(김비오, 2019). 나아가 이영범·유해연(2018)은 다양한 운영방식을 제안하며 민관 협력 방안 및 정책적 대안 마련을 요구하였다.

본 연구의 진행 시점 기준(2020년 하반기) 조사된 중앙정부 차원의 지원사업과 서울시 지원 사업주거 관련 지원 공공 프로그램은 <Table 2>와 같다. 국토교통부는 중앙정부 차원에서 만 19~39세의 청년을 대상으로 행복주택, 청년 전세임대, 주거안정 월세대출, 행복(공공 혹은 연합)기숙사, 희망하우징 등의 프로그램을 통해 주거비를 직·간접적으로 지원한다. 서울시는 청년월세지원, 청년 임차보증금 지원, 청년주택 등을 통해 청년의 주거비용 부담을 완화하고자 노력하고 있다

Table 2.

Seoul’s housing program for young adults

임덕영 외(2017)는 청년주거정책의 자격 기준으로 소득 및 자산 외 연령 및 대학재학·취업준비 여부 등을 추가하여 상세한 기준으로 대상자를 선별하고 공급량도 수요에 비해 적게 책정된다면 청년주거정책은 보편적 주거지원 확대가 아닌 새로운 잔여 대상자가 추가되는 것에 그칠 위험이 있음을 시사했다. 또한 청년 수요 반영 청년주거지원이 폭넓게 이루어져 보편적 주거지원의 지렛대 역할을 해야 한다고 하였다.

셰어하우스(shared housing)는 취사·휴식 등을 위한 공용공간과 개인공간이 별도로 구성된 주택 유형(이희원 외, 2014)으로, 주택 1호 내 2인 이상의 임차인이 공용공간을 공유해 비교적 낮은 비용으로 양질의 주거환경을 누릴 수 있는 주거형태이다. 최근 셰어하우스가 청년 혹은 1인가구에게 주목받으며 학계 및 시장에서 셰어하우스의 개념은 공유주택, 공동체 주거(community housing), 코하우징(co-housing, 공동체 주택), 컬렉티브 하우징(collective housing) 등과 혼용되기도 한다. 이에 변나향 외(2018)는 공동체 주거를 주거시설 또는 공간 일부를 공유하는 주택 유형 및 주거 방식을 총칭한다고 정의하며 그 외 하위 개념을 주거와 관련된 물리적·사회적 공유의 정도에 따라 <Figure 2>와 같이 정리하였다.

Figure 2.

Concept of co-housing출처: 변나향 외, 2018Source: Byun et al., 2018

본 연구에서 다루는 셰어하우스는 공유주택으로도 표현되는데, 이때 거주자가 임차인이라는 점에서 실제 함께 살기 위해 협동조합 방식으로 직접 주택을 조성해 실소유주가 거주하는 코하우징과 구분된다. 법률상 공유주택은 ‘공통된 특성이나 관심사를 가진 1인가구들이 모여 주거지 내 주방, 거실 등 일부 공간을 공유하면서 함께 살아가는 새로운 형태의 주택’으로, 물리적 공유와 사회적 공유를 포괄한다.⁶⁾

도시민의 생애 주기 중 젊은 1인가구 혹은 커플은 근무지와 문화 활동 기회에 대한 접근성에 따라 주거지역을 결정한다(Quigley and Weinberg, 1977; Scheiner and Kasper, 2003). 서울의 셰어하우스 입주자를 대상으로 조사된 주거지 선택 요인으로 Kim et al.(2020)은 저렴한 임대료, 새로운 사회적 관계의 기회에 따른 외로움 완화, 역세권 혹은 생활권에 근접한 ‘좋은’ 위치에서 양질의 주거환경을 누리는 이점과 그로 인해 파생되는 안정성과 보안 확보를 꼽았다. 이때 셰어하우스의 프라이버시 확보 및 하우스메이트(housemate) 간 사회적 충돌의 해결이 전제되어야 한다고 하였는데, 실제 최의란·오동훈(2019)은 수요자로서 셰어하우스의 단점으로 공과금 납부 방식에 관한 입주자별 의견 차이 등 공동 규칙 자율 규제의 어려움 등을 발표하였다. 2017년 말 셰어하우스 거주자를 인터뷰한 변나향 외(2018)는 응답자 대부분이 거주기간이 1년 미만이었고 향후 거주 예정 기간에 대한 확신이 없어, 임시 주거나 거처에 가까운 특성을 보였다.

오정·최정민(2013)은 20세 이상 35세 미만 1인가구 중 성격이 외향적이고 공동생활 경험이 많으며 셰어하우스에 대해 알고 있고 그 필요성에 동의할수록 셰어하우스 거주 의향이 높다고 하였다. 김하진·유석연(2019)은 더욱 구체적으로 AHP 분석기법으로 셰어하우스 잠재수요자와 공급자 모두 주거비 절감이 셰어하우스의 가장 중요한 수요·공급 결정요인임을 밝혔다. 한편 공급자는 교통 접근성을 중요하게 여김에 비해 수요자는 이를 하위순위로 보았다. 반면 개인공간 면적, 주거 유지비 공동 부담, 방범 시스템 및 보험 유무는 공급자보다 수요자가 더 중요시하였다. 최의란·오동훈(2019)은 셰어하우스가 공급자 측면에서 초기 자본 투입이 적으며 만실 시 수익이 안정적으로 발생한다는 장점이 있는 반면 공실 발생 시 낮은 수익률 혹은 손해가 발생할 위험이 있으며 적극적인 홍보 및 운영 관리의 어려움, 입주민 선별 및 장기 계약이 힘들다는 단점 등을 지적한다. 최단비 외(2018)는 서울시 소재 셰어하우스 임대료 영향요인으로 1인실 여부, 최대 거주인원, 최소 임대기간, 관리주체 상주 여부, 대중교통 접근성을 제시하며, 주변 시세의 영향은 상대적으로 적다고 분석하였다.

서울특별시 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례 제3조에 따르면 공동체주택은 임대형과 자가소유형으로 나뉜다. 그중 현재 공급된 청년 대상 셰어하우스는 임대형 공동체 주택에 속하며, 이는 공공임대형, 민관협력 임대형, 민간임대형 등 세 가지 유형으로 나뉜다. 공공임대형은 서울특별시장 또는 서울주택도시공사장이 건설 또는 리모델링하여 임대하는 공동체주택이며, 민관협력 임대형은 사업주체가 시장 또는 사장으로부터 토지·건물 임차 등의 지원을 받아 건설 또는 리모델링하여 임대하는 공동체주택이다. 민간 임대형은 사업주체가 건설 또는 리모델링하여 임대하는 공동체주택으로 구분된다. 한편 자가소유형은 사업주체가 공동체주택을 입주자에게 분양하거나, 입주자가 공동체주택을 건설·매입 또는 리모델링하여 소유하는 주택이다.⁷⁾

셰어하우스는 공동체주택의 일환으로 10인 미만의 소규모 셰어하우스 조성을 위해 기존 주택을 리모델링하거나(김도연, 2015) 셰어하우스 전용 건물을 신축해 임대한다. 혹은 고시원, 여관·모텔, 빈 사무실 등 비 주택시설을 셰어하우스로 리모델링해 공급하기도 한다고 보고된다. 그 중 전대 형식으로 공급되는 셰어하우스는 초기 투자비용이 적어 사업의 빠른 확장을 가능케 한다(지은영, 2016). 비주택시설의 리모델링 사례 중 서울특별시 주택건축국 주택정책과(2016)는 2016년 기준 ‘리모델링형 사회주택’ 400실의 시범 공급하고자 사업시행자 및 준공 후 20년 이상 경과한 노후 고시원, 여관·모텔 건물 소유주, 사업을 시행하고 운영할 주택협동조합, 사회적기업, 비영리법인 등을 모집했다. 이때 사업시행자는 직접 건물을 매매 또는 임대해 운영해야 한다(<Figure 3>참조).

Figure 3.

Business structure of renovating social housing출처: 서울특별시(2016), 연구자 재구성Source: Seoul Metropolitan Government, 2016

셰어하우스의 공급 주체는 공공, 민간, 공공과 민간의 협력 세 가지 방식으로 분류된다. 공공 직접 공급은 공공이 주택이나 임대형 공유주택을 직접 공급하며, 민간 직접 공급은 민간이 공유주택을 직접 시행 및 시공해 소유 혹은 임대한다. 마지막 민관협력방법은 공공이 사회적기업, 협동조합, 비영리단체 등에게 저리로 토지를 제공하고 민간이 건축 후 운영하는 것을 일컫는다(김수현, 2014). 공급 주체가 주택협동조합일 시 주택을 자산으로서 소유하거나 정부 및 개인으로부터 임차한 주택을 관리하고 조합원에 주택을 제공한다. 이때 협동조합은 조합원들이 출자한 임대보증금을 셰어하우스로 전환해 조합원에게 임대한다(지은영, 2016).

민달팽이주택협동조합(이하 민달팽이)은 2014년 비영리민간단체 민달팽이유니온에서 비롯되어 비영리 주거모델을 실현하며 시민단체 회원, 협동조합원 및 셰어하우스(달팽이집) 거주자에 이르는 공동체를 이룬다. 2014년 출범과 동시에 달팽이집 2채를 공급⁸⁾한 후 2015년 서울주택도시공사(이하 SH공사)와 공공임대주택 사업을 시작하고, 서울시 사회주택조례 작업에 직접 참여하며 사회주택 생태계를 구축하였다.⁹⁾ 2016년 한국토지주택공사(이하 LH공사)의 사회적 주택 사업자로 선정됨에 따라 공공과의 협력 사업을 확장하였다.¹⁰⁾ 2020년 8월 기준 조합원 435명이 가입되어 있으며, 서울, 부천, 전주 지역에서 총 15채(거주조합원 260명)의 달팽이집을 운영한다. 2020년 8월 기준 예비사회적기업으로 인증되어 있다.

달팽이집 입주희망자는 민달팽이의 입주조합원으로 출자하고 예비입주자 교육과 평등문화교육을 이수해야 한다. 주로 입주가능 호실보다 수요가 많아 입주 대기가 있으며 달팽이집 입주자들은 대부분 관련 교육을 이수한 후 선착순으로 입주 대상자가 되면 입주조합원 가입 및 입주계약을 맺는다.

민달팽이는 주거취약계층으로 대두된 청년층 연대로 비영리주거모델(협동조합)을 실현하여, 주택 공급에 따라 신규 조합원이 유입되고 후원 회원이 증가하며 소셜섹터와 시민사회를 연동시켜 하나의 대안 모델 이상으로 주택조합에서 자원 차원의 힘이 되는 모델을 구축하였다(<Figure 3> 참조).

주로 LH공사 및 SH공사와 사업을 진행하며, 공공의 토지나 비적정주거 혹은 노후 주택을 민달팽이가 신축 또는 리모델링하여 장기 위탁하는 구조로서 사회적 주택의 정착을 위해 지속적으로 사업이 계획되고 있다(<Figure 4> 참조).¹¹⁾ 이러한 사업의 진행에 있어 주택도시보증공사(이하 HUG)에서 보증을 받으며, 초기 자기자본(seed money)으로 전체 사업비의 10% 가량 혹은 최대 20%를 투자한다.¹²⁾

Figure 4.

Business structure of Minsnail Housing Cooperative

운영 중인 민관협력 셰어하우스는 추후 자산화를 고려중이며, 서울 외 지역에도 사업을 계획 중이다. 전주시에서 조례작업과 리모델링 사업을 진행 중으로 수도권 외 지역은 비교적 토지비가 저렴하여 수도권의 경우와 반대로 토지비를 민달팽이가, 건축비를 공공이 부담하는 구조로 조성된다.

토지 확보는 주택 공급에 매우 중요하다. 특히 민달팽이와 같이 주택협동조합이 주택을 매입 또는 전대하기 위해서는 비교적 저렴하게 토지를 공급하는 선의의 주체가 필요하다. 민달팽이는 SH공사 및 LH공사와 꾸준히 협업해 사회적 주택 생태계를 구축하고 있다. 결국 민달팽이는 서울시 사회주택조례 개정에 집중하며 사업의 근거를 마련하고 공공 자금 투여를 가능하게 하였다. 즉, 민달팽이는 공공과 민간임대 중간지대에서 적정 주거를 공급하는 역할로 주택협동조합으로서 새로운 사업모델을 만들어 성장 가능성을 보여준다.

그러나 현재 사업성이 그리 높지 않아 지속가능성 확보를 위한 시도가 계속된다. 민달팽이의 수익구조를 분석하면 위탁기간 30년 기준으로 이자 원리금 상환 후, 투자금의 회수는 15년 이후부터 가능한 상황이다. 또한 공실률을 5% 이하로 유지해야 한다는 부담은 아직 많은 민간 기업이 적극적으로 공공과의 주거사업을 모색하지 않는 이유로 작용한다. 이의 개선을 위해 주거문제 해결이 필요한 지역 재단이 셰어하우스를 위한 주택을 공급하는 방법 등을 고려해볼 수 있다.

공공과 협업하여 공급한 임대주택은 시세보다 임대료가 저렴하다. 그러나 세입자는 기존 임대주택보다 더욱 잘 관리된 시설에서 거주하기 위해 민간 위탁 운영으로 인한 관리비용을 전가 받게 되어, 공공 주도로 공급된 청년 1인 주거시설의 한계가 존재한다. 또한 위치상 점적(點的)으로 서울과 경기권 등에 넓게 분산된 셰어하우스(사회주택)의 효율적인 관리를 위해 각 지역에서 성장 중인 민간 섹터를 강화하여 운영 효율의 질적·양적 강화를 도모해야 한다.

그럼에도 불구하고 민달팽이는 지역에서 장기적인 주거복지사업을 계획하며 입주자 유지를 위해 노력한다. 수익만을 추구하기보다 세입자 상담과 교육을 진행하고 소모임을 구성하여 운영기관과 입주자, 그리고 입주자 간 신뢰를 구축한다.

쉐어원은 개발을 통해 지속가능한 지역사회 실현을 목표로 하는 회사 어반하이브리드¹³⁾의 셰어하우스를 포함한 공유공간 브랜드이나, 본고에서는 셰어하우스 해당 공간만을 칭한다. 2015년부터 강남구 역삼동에서 민간 자산소유주와의 파트너십으로 셰어하우스로 운영을 시작하여 2018년 사회적기업 인증을 받았고, 2020년 8월 기준 10채의 셰어하우스에서 총 75명의 청년 1인가구가 거주 중이다. 쉐어원은 민간 자산 소유주를 통한 공급 및 서울사회주택리츠 방식을 통해 셰어하우스를 공급한다.

2018년까지 민간 자산소유주를 통해 공급되던 어반하이브리드의 셰어하우스는 2019년 이후 서울시의 서울사회주택리츠 사업으로 더욱 빠르게 공급되었다. 2019년 말 관악구 신림동에 36호실 및 중구 세운상가 일대에 14호실의 셰어하우스를 조성하였다.

쉐어원의 민간 공급 셰어하우스는 특별한 입주조건 없이 선착순으로 계약이 이뤄지며, 서울사회주택리츠를 통한 민관협력 셰어하우스는 특정 소득과 연령 조건이 따른다. 입주 후 함께 거주하는 하우스메이트와 인사하는 웰컴파티를 가지며, 이후 정기적인 반상회 및 소모임을 통해 공동생활을 위한 소통을 도모한다. 서울사회주택리츠는 민관협력 사업구조로서 SH공사는 50억원의 현금출자를 통해 「㈜서울사회주택위탁 관리부동산투자회사」를 설립하고, “공공·민간의 자원을 연계해 주거문제의 사회적 해결모델을 제시”한다. 서울사회주택리츠는 서울시 소재 노후주택과 공공 유휴지에 임대주택 매입·건설 후 사회주택으로 공급한다. 주거 관련 사회적 경제 주체에 의해 최장 30년 장기 일반 민간 임대주택으로 운영되며, 인근 지역 임대료의 80% 이하로 최대 10년 임대된다.

(1) 서울사회주택리츠 매입형 사업구조

2020년 8월 기준 사회주택리츠는 신축형과 매입형으로 나뉜다. 신축형은 SH공사가 보유한 서울시 내 소규모 공공부지에 셰어하우스를 신축하며, 매입형은 민간과 서울주택도시공사가 공동 출자하여 기존 노후건물을 매입 후 운영출자자를 선정해 제반업무를 위탁하는 구조이다 (<Figure 5>참조).

Figure 5.

Business structure of Seoul social housing REITs

선정된 운영출자자는 서울사회주택리츠에 4천만 원 이상 현금 출자를 해야 하고, 서울사회주택리츠로부터 리모델링 시공과 운영을 위탁받는다. 서울사회주택과 운영출자자 간 계약은 20년 유지되고 1회에 한해 10년 내 연장할 수 있으며 20년 운영 후 운영출자자에 우선매수청구권이 부여된다. 어반하이브리드는 매입형 사업에 참여하였다.

임차인 조건은 입주시점 기준 만 40세 미만의 무주택자로서, 소득이 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하이며 거주기간은 10년 이내이다. 임대료는 주택의 시세 80% 이하로 2년 단위 임대료 인상률은 5% 이내이어야 한다. 이에 서울사회주택리츠는 신용카드사회공헌재단을 통해 임차인 보증금 지원 장치를 마련하고, 보증금 1,500만 원 이상인 서울사회주택리츠 사회주택에 한해 임대보증금을 무이자로 직접 지원한다.

(2) 어반하이브리드의 서울사회주택리츠 사회주택 사례

서울사회주택리츠는 사회주택을 위한 건물 매입비용과 리모델링을 위한 설계시공 비용을 지원한다(<Table 3> 참조). 여기에서 총 사업비는 당해 개발사업의 총 사업비를 말한다. 그 외 임대운영관리에 필요한 비용은 운영사업자가 부담한다. 선정된 운영출자자는 주택 위탁관리 기본수수료로 가능 총 임대료 총액의 20~25%를 받고, 성과수수료로 가능 총 임대료의 90%를 초과하는 임대 수입의 50%를 받는다. 또한 해당 건물에 근린생활시설을 임차 및 운영관리 할 수 있다.

Table 3.

Development cost of “Seoul social housing REITs” social housing managed by Urban Hybrid

운영출자자 어반하이브리드는 사업 당 초기 출자 금액 부담 후 실질적 공간조성 비용으로 부담하는 금액이 거의 없다. 이후 서울사회주택리츠로부터 위탁관리 수수료를 받는다. 다만 쉐어원신림 기준 공실률 0%를 가정 시 받는 수수료는 총 263만 원으로, 2018년 기준 임금근로자 월 평균 소득 297만 원¹⁴⁾을 고려 시 운영인건비 외 수수료로서 운영출자자의 실질적 수익 창출이 어렵다. <Table 4>의 쉐어원신림 월 임대료를 기준으로 2020년 2월의 신림동 원룸의 평균 월 임대료 38만 원¹⁵⁾ 대비 약 8만 원 저렴한 주거비 절감효과를 보인다. 쉐어원세운이 위치한 중구 원룸 월세는 63만 원으로, 쉐어원세운의 월 평균 임대료 41.2만 원과 22만 원가량 차이 난다. 즉 서울사회주택리츠로 50명의 주거취약계층에 주거를 제공하고, 월 596만 원의 주거비 절감효과가 있다고 볼 수 있다.

Table 4.

Housing cost of “Seoul social housing REITs” social housing managed by Urban Hybrid

어반하이브리드는 서울사회주택리츠를 통해 1년 사이 셰어하우스 공급 규모를 25호에서 75호로 3배 이상 늘렸다. 2019년 이전까지 민간 자산소유주를 통해 공급했던 것과 비교할 때, 민관협력 방식은 규모의 확장에 있어 파급력을 확인할 수 있다. 주거비용 면에서도, 주변 시세에 비해 주거비를 낮추면서 주거복지효과도 분명하게 드러났다.

또한 서울사회주택리츠 매입형 사회주택 사례는 주택을 민간운영출자자가 리모델링 설계를 기획함으로 물리적 환경 조성 단계부터 개입하여 조성 이후 일관성 있는 운영이 가능하다. 이는 임차인의 주거의 질 향상을 기대할 수 있게 한다.

그러나 앞서 언급한대로 민간 운영기관에게 민관협력 사업은 수익창출이 어렵다. 낮은 사업성은 민간 측면에서 사업 참여 동기를 떨어뜨린다. 한편, 2020년에는 신규 서울사회주택리츠의 사회주택 운영출자자를 모집하지 않은 것에서 공급 속도에 개선이 필요하다. 공공의 토지 및 건물매입에 소요되는 비용과 시간으로 인해 시장의 수요에 맞추기 어려움을 알 수 있다. 민간과 공공의 속도 간 괴리를 해결하기 위하여 민간에서 제안하고 공공이 주거복지 차원에서 비용을 지원하는 방식으로 나아가는 방향성을 고려할 필요가 있다.

2013년 2월 종로구에 처음 오픈한 우주는 ‘창업’이 콘셉트였다. 다세대, 아파트, 단독주택을 비롯해 모텔 등 기존 공간을 임대 후 리모델링해 창업자, 예비금융인 등 직업별 특성화 공간 및 공연, 여행과 같은 취미, 커피 및 디저트와 같은 취향 등 라이프스타일이 비슷한 사람들로 셰어하우스를 구성하였다.¹⁶⁾ 1인실과 2인 이상의 방으로 설계하고, 성별 전용, 남녀공용으로 나누어 제공한다. 2019년 4월 100호점을 오픈하였으며 같은 시기에 직방에 인수되었다.

우주는 잠재적 수요 계층을 청년, 그중에서도 대학생과 사회초년생을 대상으로 함에 따라 대학교 근처에 많이 위치한다. 사업초기에는 셰어하우스로 활용도가 높은 노후화된 주택이 밀집한 강북지역에서 집중적으로 확장하였다. 우주는 셰어하우스의 입지선정부터 인테리어, 입주자 선발, 운영에 이르는 전 과정을 직접 관리한다. 1호점 개관 이후 2020년 9월 기준 누적 약 5천여 명이 거주하였으며, 재계약률은 75%이다. 2019년 기준 총 6백여 명의 입주자가 거주중이며, 평균 공실률은 10% 미만으로 계약 기간 안에 추가비용으로 서울 전역 우주하우스¹⁷⁾로 이동이 가능하다는 특이점이 있다.

우주는 임대인(주택 소유주)과 임차인(청년 입주자) 간 주택 중개 서비스 제공을 목적으로, 셰어하우스를 매입 및 소유하지 않고 공간을 임차한 뒤 리모델링 후 다시 임대하는 전대(재임대) 형태로 사업한다(<Figure 6> 참조). 이를 통해 임대인은 기존보다 높은 임대수익이 생기며, 우주의 설계 리모델링과 유지보수 관리를 통해 주택 부가가치를 향상시킬 수 있다. 임대인과 임차인 모두 중개수수료와 같은 거래비용을 줄일 수 있으며, 임차인은 원룸보다 저렴한 월세로 거주할 수 있다. 우주에서 제공하는 정보에 따르면 서울시 서초구 서초동 기준으로 원룸 월세는 59만 원이고 셰어하우스는 39만 5천 원으로 약 20만 원의 월 주거비 절감 효과가 있다

Figure 6.

Business structure of WooZoo

우주 하우스 입주를 위한 지원자의 거주 및 활동지역, 소득요건 등 조건은 없으며 공식 홈페이지에 모집 중인 셰어하우스에 지원하는 순으로 입주 가능하다. 입주 신청이 접수 후 입주 희망 지점을 방문해 답사 및 인터뷰, 계약이 이루어지며 입주 후 셰어하우스 생활에 대한 간단한 안내(교육)가 이루어진다. 입주 기간 중 매월 친목모임에 대해 소셜 네트워크 서비스(SNS)에 태그할 시 지원금을 지급하여 입주자 간 커뮤니티 형성을 유도하는 한편 서비스 홍보를 꾀한다. 그 외 입주자 대상 연말 행사 등으로 교류의 기회를 제공한다.

우주는 단순 임대 사업이 아닌, 지점별 콘셉트를 제공해 새로운 청년의 주거문화를 창출한다. 경제적 개선 외 우주에서 제공하는 가전과 가구(풀옵션), 지점 간 이사 서비스, 우주 연계 코워킹 스페이스, 입주자 프로그램 등은 청년 삶의 질을 풍족하게 한다. 민간 시장에서 셰어하우스 공급자로서 청년 주거의 질 향상에 기여하였다. 또한, 상기한 대로 원룸에 비해 절감된 주거비로 거주할 수 있기 때문에 비용측면에서 주거복지 효과가 있음을 알 수 있다. 그러나 우주의 입주경쟁률은 4:1¹⁸⁾로, 더 많은 셰어하우스의 공급이 필요하다.

우주하우스는 재계약 시 2개월 단위 단기 임대가 가능하다. 1년 이상의 임대차 계약이 부담스러운 청년층 수요 실정¹⁹⁾을 반영한 것으로, 민간운영자로서 유연하고 수요 맞춤형 주거시설을 제공하는 셈이다. 반면 주거안정성 측면에서 안정적으로 보기 어렵다. 우주하우스의 ‘지점계약 종료일’은 주거 안정성과 이어지기 때문이다. 2020년 기준 대부분 우주하우스의 지점계약종료일은 2022년~2024년으로 2년 이상 거주하기 어려워 한시적 주거를 제공하는 것으로 파악된다.

서울시 셰어하우스 거주 경험이 있는 청년층의 셰어하우스에 대한 경험과 인식을 종합하면 평균 자취기간 31.4개월 중 10.1개월을 셰어하우스에서 거주하였다. 응답자의 87.5%가 ‘주거비용 절감’을 위해 셰어하우스를 선택했다(복수응답). 그다음으로 ‘새로운 주거경험을 희망해서(30.0%)’, ‘치안 및 방범(20.0%)’, ‘커뮤니티 형성(17.5%)’으로 나타났다. 특히 ‘치안 및 방범’을 꼽은 응답자는 전원 여성이었다.

셰어하우스 거주 이전 거주형태(복수응답)는 가족과 함께 거주한 비율이 65.0%로 가장 높았고, 기숙사와 원룸 거주경험은 각각 45.0%씩이었다. 기숙사, 원룸, 고시원, 투룸, 하숙 등 타 거주형태와 비교한 셰어하우스의 장점(복수응답) 역시 ‘주거비용 절감’이 50.0%로 가장 높았고 ‘새로운 주거경험을 해봤다는 것’이 45.0%로 그 뒤를 이었다. 주거공간 공유의 단점(복수응답)은 ‘프라이버시 침해에 대한 불안(55.0%)’, ‘좁은 개인 공간(47.5%)’, ‘하우스메이트와의 갈등(42.5%)’으로, 타인과의 생활로 유발되는 항목이 주로 나타났다.

한편 응답자가 서울시에서 1인가구로 독립하기 전 서울시 포함 수도권에 거주했던 비율은 59.0%이다. 약 40%는 수도권 외에서 서울시로 이주하여, 서울시의 청년주거 문제가 곧 전국 청년의 문제임을 재확인하였다.

셰어하우스는 국내 청년 주거문제의 대안적 역할을 한다. 수요자의 ‘주거비 절감’이 가능하기 때문이다. 특히 민달팽이와 어반하이브리드가 민관협력으로 조성한 셰어하우스의 시세 80% 이하 임대료 제한은, 실제 수요자가 주거비 절감을 체감할 수 있는 사항이었다.

“셰어하우스는 자취보다 월 10-15만 원 정도 더 절약되는데, 대학생에게는 큰 부분으로 인식돼요.” - 여성A, 20대, 학생

또한 셰어하우스의 경제성은 단순히 면적당 비용에만 해당되는 이야기가 아니다. 같은 공유공간을 사용하는 세대당 평면 등 주거공간의 구조에서 기인하는 질 대비 주거비용을 고려한 결과이기도 하다.

“(셰어하우스 전용 건물이라서)가격대비 공간이 잘 나온 것 같아요. 퀄리티에 비해서 가격이 훨씬 싸요. (중략) (공유공간들이) 원룸이나 기숙사의 협소한 공간의 대안이 되어줘요.” - 여성B, 20대, 학생

셰어하우스 전용 건물로 리모델링한 사회주택에서 거주하는 여성B는 충분한 개인공간 및 넓게 활용할 수 있는 공유공간의 면적까지 자신의 주거면적으로 계산하여 주거비용 대비 주거의 질을 고려한 셰어하우스의 경제성을 장점으로 꼽았다. 이러한 수요자 조사결과는 청년 주거문제 대안으로서 셰어하우스를 기획할 때 단순히 임대료를 낮추는 것만이 아닌, 공간의 질을 높임으로써 주거만족도를 향상시키는 것 또한 이들의 주거의 경제성을 높이는 방법임을 시사한다.

현재 서울 지역에서 청년 1인가구가 공공으로부터 주거 지원을 받을 수 있는 유형은 임대료 부담이 상대적으로 적은 임대주택 입주 혹은 기숙사 입사, 전·월세 보증금 등 주거비용의 저리대출 혹은 월세 지원 등이 있다. 그러나 본 연구에서 진행한 설문의 응답자 중 단 15.0%만이 주거 관련 지원 프로그램에 참여한 경험이 있었다. 구체적인 참여 프로그램은 서울시 청년주택 입주(셰어하우스 형) 1건 외 모두 보증금 및 전세자금의 저리대출을 지원받은 경우였으며, 지원으로 인해 주거비의 약 31.3%가 도움이 되었다고 대답했다.

한편 수요자 입장에서 정부지원으로 공급된 셰어하우스 형 서울시 사회주택이 여타 셰어하우스보다 개선되었을 것이라는 인식은 42.9%에 그쳤다. 공공이 지원한 사업이기에 보증금 부담이 적으며 보증금 반환, 밤거리 안전문제 등에 있어 나을 것이라는 긍정적 인식이 있었던 반면, 공공임대 시설의 관리가 소홀하여 시간에 따른 주거환경이 질적으로 열악해질 것을 우려하며 공공 프로그램의 지원 폭이 한정적이며 청년으로서 접근 가능성이 낮다고 생각하는 의견이 많았다.

즉 정부 차원의 청년주거 지원사업은 적용 범위가 매우 넓어, 막상 집을 구하는 1인의 청년은 거주 희망 지역과 접근성, 주거환경의 질 등을 고려 시 그 혜택을 체감하기 어렵다. 이러한 설문 응답은 실제 셰어하우스 거주 경험이 있는 수요자를 대상으로 한 심층 인터뷰에서도 유사한 양상을 보였다.

“정부정책은 딱히 청년 입장에서 와 닿는 게 없어요. 거의 신혼부부나 어느 정도 자리 잡은 분양주택이잖아요. (중략) 민간공급은 오히려 알려지기만 한다면, 관심이라도 가져볼 텐데 인지도가 높지 않아요. (중략) 셰어하우스 자체를 모르기 때문에 선택지에 넣지 않아요.” - 남성A, 30대, 학생

전반적으로 청년들은 아직 집을 알아볼 때에 셰어하우스가 주거형태의 대안에 있는지 모르는 경우가 많은 것으로 나타나 보증금 반환의 안정성, 방법, 임대료 대비 주거환경 질이 높은 셰어하우스의 공급량 증대 및 적극적인 홍보가 중요한 것으로 드러났다.

“같은 셰어하우스에 사는 사람들 중 몇몇의 얼굴이나 이름 정도는 알면 좋겠어요. (중략) 대화를 할 수 있는 계기가 있으면 좋겠다고 생각했어요.” - 여성B, 20대, 학생

또한 공공의 청년주거지원 프로그램의 내용에 주거비용 지원 외 커뮤니티 형성으로 인한 공동체감 형성, 입주민 간 갈등 조정 장치 등 지원의 분야와 폭을 넓힐 필요가 있다.

셰어하우스에서 가장 개선이 필요한 부분(복수응답)은 셰어하우스의 가장 큰 단점과 마찬가지로 ‘개인 공간(55.0%)’이었다. 구체적으로 ‘좁은 면적’과 ‘프라이버시 보장’, ‘확실한 보안’으로 꼽혔다. 그 외 35%는 ‘입주민 간 분쟁 조정’을 개선이 필요한 부분으로 선택했다. 공유공간(거실, 부엌, 화장실), 공유집기(냉장고) 등의 사용에 있어 발생하는 분쟁에 피로감을 느껴 이를 미연에 방지할 수 있는 체계 혹은 분쟁 발생 후 해결방안이 필요하다는 것이다.

이를 개선을 주도할 주체로는 62.5%가 ‘셰어하우스 운영자’, 22.5%가 ‘공공기관’, 15.0%가 ‘입주민’이라고 응답했다. 만약 현재 서울시 사회주택과 같이 민관협력으로 셰어하우스가 추가 공급될 경우 수요자가 기대하는 바(복수응답) 는 ‘저렴한 주거비(77.5%)’, ‘안정적인 보증금 반환(55%)’, ‘안정적인 계약기간(40%)’이었다.