자가거주자의 노후 아파트 정비사업 선호 영향요인 분석 : 1기 신도시를 중심으로

1. 연구의 배경 및 목적

최근 들어 리모델링은 2021년에 준공된 지 30년에 도달하기 시작할 1기 신도시의 노후 아파트를 정비하기에 가장 적합한 사업방식으로 평가되고 있다. 재건축 추진의 현실적 장벽이 높아지면서 그 대안으로서 리모델링이 부상하고 있기 때문이다. 실제로 그동안 정부가 용적률 규제, 지구단위계획 의무화, 재건축 안전진단 강화 등 재건축 규제정책을 추진하면서 재건축의 사업 수익성이 꾸준히 저하되었고, 최근에 민간택지 분양가상한제와 초과이익환수제도마저 도입되면서 재건축 사업환경은 한층 더 악화되었다. 특히 1기 신도시의 경우, 높은 기존 용적률로 추가적인 일반분양분을 확보하기도 어려워 재건축을 고려하던 많은 노후 아파트 단지들이 정비방식을 리모델링으로 전환하고 있다.

하지만 이처럼 1기 신도시의 재건축 추진의 어려움과 리모델링 사업의 대안적 추진의 필요성에 대해 많은 공감대가 형성되어 있음에도 불구하고, 2019년 11월에 경기연구원에서 진행한 리모델링 사업 주민의식조사 결과(장윤배·한지혜, 2019; 2020)에 따르면 여전히 많은 수의 1기 신도시 자가거주자가 재건축을 선호하고 있다. 구체적으로, 설문조사 당시 5개 1기 신도시의 자가거주자 405명 중 252명(약 62.2%)이 노후 아파트의 정비방식으로 재건축과 리모델링 중 재건축을 더 선호하고 있었다.

현실적인 사업 여건뿐 아니라, 재건축이 주택시장이나 건설산업에 미칠 영향, 건축 폐자재의 발생 등의 사회적 측면을 고려하면 리모델링은 향후 1기 신도시 노후 아파트의 적합한 정비방안으로 장려될 필요가 있다. 하지만 정비사업의 실질적 주체인 자가거주자가 동의하지 않는다면, 리모델링 사업이 활성화되기는 쉽지 않다. 이에, 본 연구는 1기 신도시 자가거주자의 노후 아파트 정비사업방식 선호의 영향요인을 실증적으로 규명하여 실수요자인 1기 신도시 자가거주자의 정비사업 선택행위를 이해해 보고자 하였다. 이를 통해, 1기 신도시의 향후 원활한 리모델링 사업추진에 도움이 될 기초자료를 마련할 수 있을 것으로 기대하였다.

2. 연구의 범위 및 방법

연구의 공간적 범위는 1기 신도시에 해당하는 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 신도시이며, 시간적 범위는 2019년 11월 말이다. 본 연구는 해당 공간적·시간적 범위 내에서 노후 아파트 정비사업방식, 구체적으로 리모델링과 재건축에 대한 자가거주자의 선호에 영향을 미치는 가구 및 아파트 단지의 특성을 실증적으로 규명하는데 목적을 두고 있다. 다시 말해, 정비사업방식의 내용적 범위는 리모델링과 재건축에, 자가거주자의 노후 아파트 정비사업방식 선호 영향요인의 범위는 가구 및 아파트 단지 특성에 한정된다.

연구의 구성은 다음과 같다. 본 연구는 실증분석에 앞서 1기 신도시 아파트 노후화 현황을 검토하여 노후 아파트에 대한 정비 요구가 곧 본격화될 1기 신도시의 상황을 파악하였다. 또한, 노후 아파트 정비사업방식인 리모델링과 재건축의 개념을 명기하고, 관련 선행연구를 검토하여 1기 신도시 노후 아파트 정비와 관련한 연구 동향을 파악하는 한편, 연구의 차별성을 확인하였다.

다음으로, 준공 후 연한이 15년 이상인 1기 신도시 아파트에 거주하고 있는 자가거주자를 대상으로 진행한 대면 설문조사 결과와 별도로 수집한 각 단지의 물리적 특성, 시장특성 등의 정보를 활용하여 실증분석을 시행하였다. 이를 통해, 향후 정비사업방식에 대한 1기 신도시 노후 아파트 자가거주자의 의견과 근거를 확인하고자 하였다. 구체적인 실증분석 방법은 다음과 같다. 먼저 t-검정을 통해 자가거주자의 정비사업방식 선택과 가구특성 간의 관계, 그리고 거주하고 있는 아파트 단지 특성과의 관계를 확인하여 자가거주자의 정비사업 선택에 영향을 미치고 있으리라 생각되는 요소들을 선별하였다. 그리고 자가거주자가 선호하는 정비사업방식을 종속변수로, 확인된 영향 요소들을 독립변수로 포함하는 다층 로지스틱 모형을 추정하여 각 요인이 자가거주자의 결정에 미치는 영향의 크기와 방향을 확인하였다.

1. 1기 신도시 아파트 노후화 현황

의무관리대상 아파트만을 고려했을 때, 1기 신도시에는 2019년 기준 총 628개의 아파트 단지가 위치하며, 그 규모는 6,077개 동, 약 44.3만 세대에 달한다(Table 1). 1기 신도시 5개 지역 중 일산에 가장 많은 수의 아파트 단지가 입지해 있으며(233개 단지), 이어서 분당(155개 단지), 평촌(102개 단지), 중동(89개 단지), 산본(49개 단지) 순으로 아파트 단지 수가 많다.

Table 1.

Decrepit conditions of apartments in first-phase new towns (as of 2019)

1기 신도시별 노후화 정도는 다음과 같다. 우선 분당의 경우, 155개 아파트 단지 중 약 73.5%에 해당하는 114개 단지가 준공된 지 15년이 지나 법적 리모델링 가능 요건을 만족한 상태이며, 약 9.7%에 해당하는 15개 단지가 준공된 지 27년이 지나 향후 3년 안에 재건축이 가능해질 예정이다. 일산의 경우, 233개 아파트 단지 중 187개 단지(80.3%)가 준공 후 연한이 15년 이상, 7개 단지(3.0%)가 27년 이상인 것으로 확인된다. 산본과 평촌의 경우, 각각 49개 및 102개 의무관리대상 아파트 단지 중 46개 단지(93.9%) 및 88개 단지(86.3%)가 준공일로부터 15년 이상, 11개 단지(22.4%) 및 31개 단지(30.4%)가 27년 이상 경과한 것으로 나타나 정비가 가장 시급한 것으로 파악된다. 한편, 중동의 경우, 89개 아파트 단지 중 82개 단지(92.1%)가 준공된 지 15년 이상 되었으며, 오직 하나의 단지만이 2019년 기준 준공 후 연수가 27년 이상으로 근시일 내에 재건축이 가능해질 전망이다.

2. 리모델링과 재건축의 개념

리모델링과 재건축은 대표적인 노후 아파트 정비사업방식이다. 두 정비사업방식은 노후 건축물의 개선이라는 공통적인 목표를 추구하지만, 다음과 같은 특성 차이가 있다.

리모델링은 「건축법」과 「주택법」에 근거하고 있으며, 관련 법에 따르면 건축물의 노후화 억제, 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위로 정의된다. 리모델링은 일반적으로 크게 대수선과 증축 리모델링으로 구분되는데, 대수선은 내력벽의 철거 없이 건축설비시설, 바닥 및 벽체, 내장재, 외부마감 등의 일부만 개보수하는 경우를, 증축 리모델링은 준공 또는 사용승인일로부터 15년이 경과한 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내(세대의 주거전용면적이 85m² 미만이면 40% 이내)로 증축하는 경우를 말한다.

본 연구에서는 리모델링을 대수선과 증축 리모델링을 포함하는 개념으로 정의하였다. 구체적으로, 리모델링 유형으로 대수선, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가형 리모델링을 고려하였다. 이때, 맞춤형 리모델링과 세대수 증가형 리모델링은 증축 리모델링을 세부 구분한 것으로 다음과 같은 특징을 지닌다. 맞춤형 리모델링은 세대수 증가 없이 노후 배관의 교체, 화장실 및 방 추가 등 불편 사례별로 추진하는 리모델링을 의미하며, 세대수 증가형 리모델링은 전용면적 증가 및 세대수 증가(현재 세대수의 15% 이내)와 수직(최대 3개 층), 수평, 또는 별동 증축을 동반하는 전체적 리모델링을 의미한다.

한편, 재건축은 「도시 및 주거환경정비법」에 근거하고 있다. 해당 법률에 따르면 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후 및 불량 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 추진되는 사업으로 정의된다. 이때, 노후 및 불량 공동주택은 준공 후 연수가 시도조례로 정하는 기간(20년 이상 30년 이하의 범위)이 지난 공동주택을 의미하며, 일반적으로 아파트의 재건축 연한 기준은 준공 후 30년 이상이다.

리모델링과 재건축의 가장 큰 차이는 리모델링은 기존 건물의 골조를 그대로 유지하지만, 재건축은 기존 건물을 철거하고 다시 신축하는 방식을 취한다는 점에 있다. 때문에, 재건축은 사업 완료 후 확보 가능한 세대수 증가분이 기존의 15% 이내로 제한되는 리모델링과 달리 비교적 자유롭게 세대수를 증가시킬 수 있어 사업 수익성을 제고하고, 최신 경향에 부합하는 단지 및 평면배치를 적용할 수 있다는 장점을 보유하고 있다. 하지만 리모델링과 비교해 높은 진입장벽(연한, 안전진단 기준 등)과 까다로운 사업절차로 사업 기간이 길고, 재건축 초과이익환수제 등의 규제와 건설폐기물 발생 등의 환경문제로 인해 경제적·사회적 비용이 많이 발생한다는 단점이 있다. 반면, 리모델링의 특성은 이와 같은 재건축의 특성과 대조된다. 리모델링은 기존 골조가 유지되다 보니 세대 평면의 재구성과 사업 수익성 확보에 한계가 있지만, 재건축과 비교해 진입장벽이 상대적으로 낮고 절차가 간단해 사업 기간이 짧다는 장점을 보유하고 있다. 또한, 비용이 저렴하고 친환경적이라는 장점도 있다.

3. 1기 신도시 정비에 대한 논의

물리적으로 노후화된 1기 신도시의 정비와 관련한 논의는 1기 신도시 내 아파트 단지가 리모델링 관련 법령에 따른 리모델링 허용 연한을 만족한 시점부터 논의되기 시작하였다. 사회·경제 변화에 대한 대응과 지속적인 도시경쟁력 확보의 차원에서 1기 신도시의 종합적인 정비 방향을 제시(권성실·오덕성, 2009; 이현주 외, 2012)하는 등 다양한 연구가 진행되고 있으나, 주로 1기 신도시 아파트의 물리적 노후화 문제를 중심으로 논의가 전개되고 있다. 이는 근본적으로 1기 신도시 조성의 시작이 주택문제와 밀접한 관련이 있기 때문이다. 1기 신도시는 1980년대 말 주택건설 공급 부진과 맞물려 야기된 부동산 투기와 주택가격 폭등 문제를 해결하기 위해 계획되었고, 계획의 주요 목적은 단기간의 대규모 주택공급에 있었다. 때문에, 1기 신도시 아파트가 점차 노후화되자 대규모 아파트가 동시다발적으로 노후화됨으로 인해 발생할 수 있는 수도권 주거환경의 저해, 부동산 시장 내에 형성될 자산 가치 하락에 대한 불안감 등에 대한 우려가 나타났고, 노후화된 아파트를 개선하는 방안 모색에 관심이 집중되었다.

이후, 구체적인 정비사업방식이 논의되는 과정에서 노후화된 아파트의 주거환경을 개선하는 유일한 방안이었던 재건축이 환경파괴, 자원 낭비, 그리고 부동산 가격 폭등 등의 사회적 문제를 유발하는 것으로 지적되면서 리모델링 관련 제도가 본격적으로 논의 및 도입되었다(임정민, 2014). 그리고 1기 신도시 아파트 노후화 문제는 1기 신도시 아파트 리모델링 방안 마련의 문제로 구체화되었다. 실제로 김경철(2011)은 1기 신도시의 주거환경개선 요구를 만족시킬 정비사업으로 리모델링이 적합하다고 보고 실제적인 리모델링 사업 방향을 제시하기 위해 분당신도시 내 리모델링 추진 단지를 사례로 삼아 사업의 추진 과정과 성과를 평가하였다. 김지연 외(2012) 또한 리모델링을 지속가능한 신도시 주거지 관리정책의 대안으로 제시하며 전문가 의견조사를 통해 분당신도시의 리모델링 사업추진 현황 및 전망에 대한 의견을 수집하고 정책 개선 방안을 모색하였다.

1기 신도시의 문제로만 국한하지 않고 리모델링 제도 자체를 정착시키고 활성화하기 위한 연구도 진행되었다. 장윤배 외(2014)는 성남시, 안양시 등 일부 1기 신도시를 대상으로 공동주택 리모델링 주민의식조사를 실시하여 리모델링 사업 수요를 확인하는 한편, 경기도 내 공동주택 노후화 현황 분석을 바탕으로 현장 여건에 부합하는 사업 유형별 추진 방향을 제안하며 경기도 리모델링 기본계획의 수립 방향과 승인기준을 마련하였다. 김안수(2016)는 현행 리모델링 제도에 그동안의 개선 노력에도 불구하고 여전히 현실적으로 사업을 시행하기에 많은 제약과 문제점들이 있다고 지적하며, 1기 신도시를 포함한 경기도의 노후 아파트 현황을 고려할 때 리모델링 행정절차의 간소화, 구체적인 기준 및 절차 마련 등의 제도 개선, 수요자 요구 적극 반영, 사업 초기비용 및 분담금에 대한 공공지원 등 노후 아파트 소유자들의 부담을 완화하는 노력이 필요하다고 주장하였다.

이 외에도 1기 신도시의 원활한 리모델링 사업추진에 도움이 될 기초자료를 제공하는 다양한 연구가 진행되었다. 이지은(2015)은 리모델링 사업 활성화에 대한 기대감을 표현하고 1기 신도시 리모델링 대상 아파트 거주자의 리모델링 요구를 조사하여 거주자가 원하는 리모델링 방식을 예측할 필요가 있다고 보았다. 이에, 1기 신도시 내 16개 단지 거주자 300명을 대상으로 설문조사를 실시하여 리모델링에 대한 선호도 및 만족도를 조사하였고, 조사결과를 활용하여 상관분석 및 회귀분석을 진행, 거주자의 세대 내부 리모델링 요구도 및 세대면적증축 리모델링 요구도에 영향을 미치는 요인들을 규명하였다. 김용진·김성희(2016)는 ‘지역 내 계속 거주’라는 개념으로 측정될 수 있는 정주 환경의 안정성이 앞으로의 1기 신도시 재생에 중요함을 강조하며 설문조사와 구조방정식 분석을 통해 분당신도시 거주민의 계속 거주 의사와 리모델링 추진 의향에 영향을 미치는 요인들을 규명하였다. 한편, 최재필 외(2016)는 현행 리모델링은 단위평면확장 및 노후 배관 교체 위주의 제한된 형태여서 쾌적성과 다양성 확보의 측면에서 부족함이 많다는 문제의식을 바탕으로, 계획요소별, 시기별, 지역별 특징에 기반하여 1기 신도시 내 노후 아파트의 유형을 분류하고 유형별 리모델링 방향을 제시하였다.

4. 연구의 차별성

첫째, 본 연구는 근 2~3년 이내에 재건축 허용 연한에 도달할 1기 신도시 아파트의 많은 자가거주자가 정비방식으로 리모델링뿐 아니라 재건축을 함께 염두에 두고 있음에 주목하여 리모델링과 재건축을 비교분석하고 있다는 점에서 리모델링만을 고려한 기존 연구와 차별된다. 실제로 리모델링 사업의 추진을 전제하는 선행연구는 다수 찾아볼 수 있으나, 1기 신도시 노후 아파트의 정비방식으로 재건축과 리모델링을 비교하거나 두 방식에 대한 거주자의 의사결정을 분석하는 연구는 비교적 찾아보기 어렵다.

둘째, 노후 아파트의 정비방식으로 리모델링과 재건축을 함께 고려하고 있다 하더라도 대부분의 선행연구는 노후 공동주택 전반의 관점에서 접근하고 있어 1기 신도시의 특수 상황에서의 노후 아파트 정비사업방식 선호를 이해하려 시도한 본 연구는 기존 연구와 차별된다. 예를 들어, 김현아(2002)는 리모델링 제도가 도입된 초기에 노후 공동주택 전반의 정비방식으로 재건축이 지속적으로 선호되고 있는 이유를 제도 및 사회경제적 요인과 거주자들의 수요 특성에서 찾는 한편, 해당 요인들의 향후 여건 변화를 감안하면 앞으로 정비사업은 리모델링 사업 위주로 추진될 것으로 전망하였다. 서재웅 외(2003)는 아파트 정비 시 재건축과 리모델링의 일반적인 합리적 선택 기준을 마련하는 연구를 진행하였다. 평면개선, 설비개선, 단지환경개선, 건축마감개선 측면에서의 효과성과 초기투자비, 유지관리비, 부동산 가치 향상 측면에서의 효과성을 평가항목으로 하여 두 방식의 적합성을 검증하는 체계를 제안하였다. 조미정·이명훈(2014)은 강남구 아파트 단지를 대상으로 다섯 가지 사업 여건 변화 시나리오별로 재건축, 리모델링, 수선형의 정비방식을 선택했을 때 도출되는 주택가격 변화를 예측함으로써 서울 전반의 노후 공동주택 정비사업방식 의사결정을 지원할 기초자료를 제공하였다.

셋째, 본 연구의 또 다른 차별성은 주택소비자, 그중에서도 자가거주자의 정비사업방식 의사결정 과정을 이해하려 시도하였다는 점에 있다. 실제로 서재웅 외(2003)와 조미정·이명훈(2014)이 시행사의 관점에서 재건축과 리모델링 방식의 실효성을 검토 및 비교한 것처럼, 정비사업방식 결정 과정에 관심을 두고 있는 대다수의 연구는 민간기업의 입장에서 접근하고 있다.

마지막으로, 본 연구는 다층 로지스틱 모형을 활용하여 기존의 연구가 확인하지 못한 주택소비자의 의사 결정요인들의 영향의 방향과 크기를 확인하고 있다는 점에서 차별화된다. 정비방식에 대한 의사는 아니지만, 거주자의 리모델링 추진 의사의 근거를 확인하려는 연구는 많이 진행되었는데, 대부분 연구 대상의 의사에 영향을 미치는 요소들을 선별하는 데에 그치고 있다(최재필 외, 2006; 임병호·지남석, 2011; 이지은, 2015; 김용진 외, 2016).

1. 분석의 범위

본 연구의 실증분석 대상은 2개 수준의 분석 단위로 구분된다. 하나는 1기 신도시(분당, 산본, 일산, 중동, 평촌)에 위치하는 준공된 지 15년 이상 된 노후 아파트 단지이며, 또 다른 하나는 해당 노후 아파트를 소유하여 직접 거주하고 있는 가구이다. 분석의 시점은 리모델링 사업 주민의식 설문조사가 진행 완료된 2019년 11월 말이다.

2. 분석 방법

3. 분석자료

본 연구는 가구특성 변수 구성에 2019년 11월에 실시된 1기 신도시 리모델링 사업 주민의식조사의 결과를 주요하게 활용하였다. 해당 설문조사는 1기 신도시 내 리모델링 가능(건축연한 15년 이상) 공동주택 자가거주자를 대상으로 하여 실시되었다. 타당성 높은 결과 도출을 위해 1기 신도시 내 리모델링 가능 공동주택 중 500세대 이상 규모의 아파트 단지를 도시별로 층화표집하여 방문하였고, 조사 결과 분당 82세대, 산본 82세대, 일산 80세대, 중동 81세대, 평촌 80세대의 리모델링 사업 의식을 파악할 수 있었다. 설문지의 각 항목은 본 연구의 변수 구성을 고려하여 설계되었으며, 구체적으로 리모델링 사업추진에 대한 찬성 및 반대 여부와 이유, 선호하는 리모델링 사업방식, 리모델링 사업추진을 위한 비용부담 의향, 거주 주택의 물리적 여건, 리모델링 사업을 통해 개선되어야 할 물리적 항목 등을 포함하고 있다.

설문 응답자 특성은 <Table 2>와 같다. 405명의 응답자 중 213명이 여성(약 52.6%)으로 남성(192명, 약 47.4%)보다 높은 비중을 차지하고 있으며, 50대(115명, 약 28.4%)와 60대(98명, 약 24.2%)의 비율이 높은 편이다. 평일 오전 및 오후 시간대에 조사가 진행되어 전업주부(135명, 약 33.3%)이거나 무직/은퇴(84명, 약 20.7%)한 응답자의 비율이 비교적 높다.

Table 2.

Characteristics of respondents

응답자가 속한 세대의 특성은 <Table 3>과 같다. 세대 구성원 수가 2인인 경우가 119세대(약 29.4%), 3인인 경우가 93세대(약 23.0%), 4인인 경우가 134세대(33.1%)로 나타나 응답 세대 대부분이 2~4인 가구에 해당하는 것으로 파악된다. 405세대 중 191세대(약 47.2%)가 63~95m² 규모의 주택에 거주하고 있으며, 113세대(약 27.9%)가 96~128m² 규모의 주택에, 54세대(약 13.3%)가 62m² 이하 규모의 주택에, 47세대(약 11.6%)가 129m² 이상 규모의 세대에 거주하고 있다. 현재 거주하고 있는 주택을 소유 및 거주한 지 10년 이상 된 세대가 각각 218세대, 213세대로 응답 세대의 절반 이상(약 53.8%, 약 52.6%)에 달해 실수요자의 비율이 높다. 또한, 346세대(약 85.4%)가 내부 수리를 한 적 있는 것으로 나타난다.

Table 3.

Characteristics of responded households

아파트 단지 특성 변수는 경기도 내부자료 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 활용하여 구성하였다. 설문조사가 진행된 24개 아파트 단지를 표본으로 하였다. 대상 단지는 평균 약 26.6년의 건축 연한과 11.3동 및 1,025.1세대의 규모를 갖추고 있다. 또한, 평균적으로 19.3층 높이이고, 약 23.6대의 승강기를 설비하고 있다. 2019년 1월~11월에 거래된 매매 최빈가는 평균 약 3억 8,375만 원이며, 전월세 보증금 최빈가는 평균 약 2억 3,200만 원이다(Table 4).

Table 4.

Characteristics of surveyed apartment complexes

1. 재건축 및 리모델링 선호도

설문조사 결과에 따르면, 405명 중 271명이 리모델링 사업이 추진된다면 찬성하겠다고 응답하여 1기 신도시 자가거주자의 66.9%가 리모델링 사업추진에 동의하고 있는 것으로 파악된다(Table 5). 찬성자의 약 76.0%가 ‘노후 아파트 성능개선’이 찬성의 주된 이유라고 응답하여 노후 아파트 정비에 대한 요구가 크고, 리모델링 사업을 현실적인 정비 수단으로 인식하고 있는 것으로 보인다.

Table 5.

Pro and con on remodeling and reason for the opinion

하지만 동일한 응답자를 대상으로 선호하는 정비사업 방식, 즉 재건축과 리모델링 중 더 선호하는 사업이 무엇인지를 질의하면 약 62.2%가 재건축을 선택해, 재건축 사업추진의 가능성이 함께 고려되는 상황에서는 리모델링에 대한 선호가 크게 낮아지는 것으로 분석된다. <Table 6>에 따르면, 재건축보다 리모델링을 선호하는 주된 이유는 공사비 절감이 가능하고 친환경적(리모델링 사업 선호자의 약 39.2%)인 데다 사업 기간을 단축(약 30.1%)할 수 있다는 데 있다. 리모델링보다 재건축을 선호하는 주된 이유로는 자유로운 평면 및 단지설계가 가능(재건축 선호자의 약 31.7%)하고 큰 폭의 자산가치 상승(33.3%)이 가능하다는 점이 가장 많이 선택되었다. 즉, 다수의 응답자가 친환경적이고 시간 및 비용 절감이 가능한 리모델링의 장점보다는 주택의 현 구조를 크게 변화시키고 여건에 따라 상당한 수준의 개발이익을 누릴 수 있는 재건축의 장점에 더 큰 매력을 느끼고 있는 것으로 보인다.

Table 6.

Preferred way of maintenance business and reason for it

2. 가구특성과 정비사업방식 선호와의 관계

리모델링을 선호하는 집단과 재건축을 선호하는 집단 간의 가구특성 차이는 <Table 7>과 같다. <Table 7>에 따르면, 리모델링 사업추진에 찬성하고 리모델링 사업비를 부담할 의향이 있을수록, 다시 말해 리모델링에 대한 구체적인 계획 및 의사가 있으면 재건축보다 리모델링을 선호하는 경향이 있다. 또한, 가구원이 많지 않고 거주기간이 길며 현재 거주하고 있는 단지, 주동, 그리고 세대에 만족하면 재건축보다 리모델링을 선호할 가능성이 크다. 반면, 아파트 내 시설물에 대한 개선 요구도가 높으면 리모델링보다는 재건축을 선호하는 경향을 보인다.

Table 7.

Differences in household characteristics according to the preferred way of maintenance business

실제로, 리모델링 선호 집단은 재건축 선호 집단에 비해 많은 수의 응답자가 리모델링 찬성 의사(92%)와 리모델링 사업비 부담 의향(74%)을 표현하고 있다. 두 집단의 주거 현황을 비교하면, 재건축 선호 집단에는 가구원수가 많은 세대(평균 3.14명)가, 리모델링 선호 집단에는 거주기간이 긴 세대가 상대적으로 많이 소속되어 있다. 주거 만족도 측면에서는 리모델링을 선호하는 집단이 5점 리커트 상에서 평균 3.27, 3.54, 3.33의 평균 만족도를 보이며 재건축 선호 집단(각각 평균 3.09, 3.25, 3.06)에 비해 높은 수준의 단지, 주동, 그리고 세대 만족도를 보인다. 마지막으로, 아파트 내 시설물에 대한 개선 요구도는 5점 리커트 평균을 비교했을 때 재건축 선호 집단에서 더 강하게 나타나고 있다.

3. 아파트 단지 특성과 정비사업방식 선호와의 관계

리모델링 선호 집단과 재건축 선호 집단 간 아파트 단지 특성 차이는 <Table 8>과 같다. t-검정 결과에 따르면, 건축연한이 덜 오래되고, 아파트 층수가 높을수록, 그리고 승강기 대수가 많을수록 재건축보다는 리모델링을 선호하는 경향이 있다. 구체적으로, 리모델링 선호 집단이 거주하고 있는 아파트 단지의 건축연한은 평균 25.61년으로 재건축 선호 집단의 평균인 27.22년보다 낮다. 최고층수와 승강기 대수는 각각 20.20층과 30.46대로 리모델링 선호 집단이 재건축 선호 집단(18.73층, 26.86대)보다 높은 수준의 평균을 보인다.

Table 8.

Differences in apartment complex characteristics according to the preferred way of maintenance business

4. 정비사업방식 선호 영향요인

정비사업방식 선호 영향요인은 각 정비사업방식 대안(리모델링=1, 재건축=0)을 종속변수로 설정하여 추정한 다층 로지스틱 모형 내 변수와 같다(Table 9). 앞서 탐색한 가구 및 아파트 단지 특성 변수들을 조합하여 모형을 추정 및 비교한 결과, 가장 적합하다고 판단된 모형은 Model 3이다. Model 3은 다른 모형에 비해 잔차제곱합(deviance)이 가장 작았고, 우도비 검정 결과 ‘모든 계수가 유의하지 않다’는 귀무가설을 기각하여 모형의 유의성을 확보하고 있었다. 그러나, Model 3은 본 연구의 분석자료를 통해 추정할 수 있는 가장 최적의 모형이기는 하지만, 기초모형(Model 1)이 설명하지 못하는 부분의 오직 11.7%(1수준 9.0%, 2수준 2.7%)만을 설명할 수 있어 자가거주자의 정비사업방식 선호를 온전히 이해하기에는 한계가 있다.

Table 9.

Estimated model of owner-occupiers’ preference for the way of maintenance business (remodeling=1, reconstruction=0)

모형 추정 결과에 따르면, 정비사업방식 결정에 영향을 미치는 가구특성 요인은 리모델링 사업 찬성 여부, 리모델링 사업비 부담 의향, 내부수리 여부, 주동 만족도, 난방설비 개선 필요성, 부대 및 복리시설 설치 필요성, 가구원수 및 화장실수 증대 필요성이다(Model 2). 구체적으로, 1기 신도시 자가거주자가 재건축보다 리모델링을 선호하도록 하는 가구특성 영향요인들은 양의 회귀계수를 가지는 가구의 리모델링 사업 찬성 여부와 리모델링 사업비 부담 의향, 거주하고 있는 건물에 대한 만족도, 단지 내 부대 및 복리시설 설치 필요성이다. 추정된 결과에 따르면, 가구가 리모델링 사업에 찬성하면 반대하는 경우와 비교했을 때 재건축과 리모델링 중 리모델링을 선택할 확률이 10.12배 증가하여 리모델링 사업 찬성 여부가 가구의 정비사업방식 선택에 가장 큰 영향력을 행사하고 있는 것으로 나타난다. 리모델링 사업비를 부담할 의향이 있는 경우에도 그렇지 않은 경우와 비교해 재건축 대비 리모델링 사업 선호도가 1.63배 증가하고 있어 구체적인 사업 계획 및 추진 의사 보유 여부가 가구가 재건축보다 리모델링을 선호하도록 하는 결정적인 요인으로 작용하고 있음을 알 수 있다. 이외에도 주동에 대한 만족도와 단지 내 부대 및 복리시설 설치 필요성이 1단위(리커트 척도 1점) 증가할수록 재건축이 아닌 리모델링을 선택할 확률이 각각 1.6배, 1.36배 증가하는 것으로 분석되어, 거주하고 있는 건물 환경에 만족하고 있고 기존 건물 구조의 변경 없이 별도의 공간 조성만으로 주거환경의 부족함을 충족할 수 있는 경우 자가거주자가 정비사업방식으로 리모델링을 선택할 수 있음이 확인된다.

반면, 세대에 대한 내부수리가 이미 이루어진 경우나 건물의 난방설비가 개선되어야 할 필요성을 크게 느끼는 경우에는 리모델링이 아닌 재건축 사업을 선택할 확률이 높다. 구체적으로, 내부수리를 한 가구가 내부수리를 한 적 없는 가구보다 두 가지 정비사업방식 중 리모델링을 선택할 확률이 절반가량(0.55배) 낮으며, 건물의 난방설비에 대한 개선 필요성이 1단위(리커트 척도 1점) 증가할수록 리모델링 선택 확률이 0.7배 감소한다. 이는 이미 내부수리를 한 경우 리모델링을 통해서는 만족할 만한 수준의 주거환경 개선을 기대하기 어렵고, 리모델링을 통한 난방설비 개선에 한계가 있기 때문으로 파악된다. 한편, Model 2에서 확인되는 또 다른 특이사항은 가구원 수가 많은 가구인데 화장실 수의 증대 필요성을 느끼고 있으면 재건축 사업을 선호할 확률이 높아진다는 사실이다. 실제로 Model 2의 추정 결과에 따르면 가구원 수와 화장실 수 증대 필요성 변수는 상호작용을 통해 1단위 증가할 때 재건축 대비 리모델링 선택 확률이 0.93배 감소하도록 영향을 미치고 있다. 이는 가구원 수가 많아 화장실 수를 늘리기를 소망하는 가구에는 평면설계의 변화가 자유로운 재건축이 더 매력적이기 때문으로 판단된다.

이와 같은 개인특성 요인과 함께 1기 신도시 자가거주자의 정비사업방식 영향요인으로 고려될 수 있는 아파트 단지 특성 요인은 아파트 단지의 건축연한, 주동 수, 최고층수, 승강기 수이다(Model 3). 분석 결과에 따르면, 아파트 최고층수가 높고 승강기 수가 많을수록 재건축보다 리모델링을 선택할 확률이 증가한다. 보다 구체적으로 아파트 최고층수가 1층 증가할수록 리모델링 사업을 정비사업방식으로 선택할 확률이 1.13배 증가하고 단지 내 승강기 수가 1대 증가할수록 해당 확률이 1.03배 증가하는 것으로 추정된다. 이는 아파트 최고층수가 높을수록 재건축을 통해 기대할 수 있는 수익성이 떨어지고 기존 승강기 수가 많을수록 건물 구조의 변경을 통해 승강기 수를 증대시켜야 할 필요성이 적어지기 때문이다. 반대로 아파트 단지의 건축연한과 주동수는 리모델링 사업 선택 확률을 감소시키는 요인으로 규명된다. 건축연한이 1년 증가하면 리모델링 사업을 선택할 확률이 0.89배, 주동수가 1동 증가하면 0.91배 낮아진다. 이는 건축연한이 30년 이상이면 재건축이 가능하고 단지 규모가 클수록 재건축을 통한 수익성 확보에 유리하기 때문이다.

승산비가 1에 가까울 만큼 그 강도가 미비하기는 하지만 일부 가구특성 요인의 영향력에 변화를 야기하는 아파트 단지 특성 요인도 존재한다. <Table 9>에 따르면 아파트 단지의 최근 1년 동안의 매매 최빈가가 증가하면 리모델링 사업에 찬성하는 가구가 리모델링 사업을 선택할 확률이 더 증가하는 것으로 추정된다. 아파트 단지의 세대수는 증가할수록 리모델링 사업비를 부담할 의향이 있는 가구의 리모델링 선택 확률을 감소시키는 것으로 나타나며, 전월세 보증금 최빈가는 증가할수록 내부수리한 적 있는 가구의 리모델링 선택 확률을 증가시키는 것으로 분석된다. 이는 매매 최빈가가 높을수록 정비사업 추진 이후의 주택가격에 대한 기대감이 높아지고, 아파트 단지 내 세대수가 많을수록 충분한 수의 동의를 얻어 리모델링 조합의 설립을 인가받기가 어려우므로 원활하고 신속한 리모델링 사업추진에 대한 기대감이 낮아지기 때문이다. 또한, 전월세 보증금 최빈가가 높을수록 현 주거환경에 대한 실수요자의 평가 가치가 높아 최소한의 수리만으로도 충분하다고 판단하기 때문으로 이해된다.

한편, 아파트 단지 특성 요인이 함께 고려될 경우(Model 3) Model 2를 통해 확인한 가구특성 요인들의 영향력은 강도의 측면에서 변화를 보인다. 구체적으로, 리모델링 사업에 찬성하는 경우 그렇지 않은 경우보다 리모델링 사업을 선택할 확률이 13.48배, 리모델링 사업비를 부담할 의향이 있는 경우가 그렇지 않은 경우보다 리모델링 선택 확률이 1.73배 증가하는 것으로 추정되어 리모델링 선택에 대한 가구의 구체적인 리모델링 추진 계획 및 의사의 영향력은 더 강화된다. 반면 주동 만족도와 부대 및 복리시설 설치 필요성이 가구의 정비사업방식 선택에 미치는 영향은 완화된다. 주동 만족도와 부대 및 복리시설 설치 필요성이 1단위 증가할수록 리모델링 사업을 선택할 확률이 각각 1.45배, 1.34배 증가해 가구특성 요인만을 고려했을 때 증가하는 확률 폭(각각 1.6배, 1.36배)보다 작다. 리모델링 선택 확률을 감소시키는 요인들은 내부수리 여부 변수를 제외하고는 큰 강도 변화를 보이지는 않는다. 아파트 단지 특성 요인들이 함께 고려되는 경우 내부수리를 한 가구가 내부수리를 한 적 없는 가구보다 리모델링 사업을 선택할 확률이 0.40배 감소하는 것으로 나타나, 가구특성 요인만 고려했을 때(0.55배)보다 확률 감소 폭이 증가한다. 하지만 승산비 크기를 비교하면 1기 신도시 자가거주자가 정비사업방식을 선택함에 있어 가구특성 요인들은 전반적으로 아파트 단지 특성 요인들보다 훨씬 더 큰 영향력을 발휘하는 것으로 분석된다.