서울시 공동주택의 정비유형 선택모형에 따른 유형별 수요와 공간적 분포 특성에 관한 연구 : 용적률과 주택가격을 중심으로

재건축정비사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하나 최근에는 단독주택지 등 저층주거지는 재건축정비사업으로 인정하고 있지 않기 때문에 사실상 기존 공동주택의 전면철거형 정비를 의미한다.¹⁾

리모델링은 기존 구조체를 존치한 상태에서 설비 및 마감재를 교체함으로써 주택의 기능을 향상시키고 내구수명을 늘려 자원을 재활용(Re Cycling)하는 것을 말하며 법적으로는 주택법 제42조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 증축을 하는 행위를 말한다.

1970년대부터 공동주택의 개발이 본격화된 이후 도시내에 공동주택의 재고(Stock)는 꾸준히 증가하였다. 노후화된 공동주택은 종국에 철거하고 재건축하여야 하지만 공동주택의 생애주기(Life Cycle) 차원에서 유지관리의 필요성이 증대되고 있다(그림1). 재건축과 비하여 리모델링은 자원의 낭비와 환경영향이 적고 공동주택의 장수명화로 철거형정비 시기를 상당히 지연시킬 수 있고, 원주민 재정착과 거주 지속가능성이 높은 장점을 지닌다. 리모델링 관련기술이 발달하고 인구증가가 둔화되고 저성장시대에 접어들면서 리모델링은 새로운 정비트렌드로 자리잡고 있다. 최근 리모델링은 설비교체, 주택성능개선, 수직증축, 별동증축, 인구구조 변화를 반영한 세대분리형(Multi home) 등 리모델링 유형의 다양화에 대한 논의가 활발하다.

Fig. 1.

The Life-cycle of Apartment complex

재건축 정비사업의 재건축 허용연한이 40년에서 30년으로 단축(’15.1)됨에 따라 공동주택 리모델링의 허용연한 15년과의 격차가 줄어들었다. 리모델링 관련제도는 2003년 주택법 개정시 법적 제도로 도입된 이후 지속적으로 보완되어 왔다. 2012년에는 주택법 개정을 통해 85㎡미만의 증축범위가 30%에서 40%로 확대되었고 세대수를 10% 범위에서 허용하였지만 수평과 별동 증축으로 한정하고 수직증축을 허용하지는 않았다. 2013년에는 리모델링시 세대수의 증가범위가 15%로 추가 완화되고 3개층이내 수직증축이 가능하도록 제도가 개선되었다. 이러한 리모델링 관련 제도의 개선과 완화는 리모델링이 사업적으로 선택 가능한 정비방식으로 자리매김 할 수 있게 하였고, 주민이 재건축과 비교하여 유리한 방식을 선택할 수 있는 시장환경을 만들었다.²⁾

공동주택의 정비유형별 선택모형은 재건축정비사업과 리모델링사업 추진시 사업성에 영향을 많이 미치는 기존용적률과 주택가격을 인자로 사용하고 거주민의 선호도와 동의여부 등 다른 요인은 배제하였다. 법적기준, 용적률기준, 주택가격기준 순으로 단계별로 정비유형을 분류하는 선택모형을 구축하였다. 첫째, 법적기준은 각각의 유형별 건축연한기준을 적용하여 재건축은 준공후 30년, 리모델링은 15년을 기준으로 적용하여 건축연한이 경과한 공동주택단지를 대상으로 해당유형의 정비추진 가능성을 검토하였다. 둘째, 용적률기준모형은 공동주택의 현황용적률에 따라 용도지역별로 개발가능한 용적률을 추정하여 재건축정비사업이 유리한지 리모델링사업이 유리한지를 판단하는 기준모형을 설정하였다. 셋째, 주택가격기준모형은 정비시기가 도래한 공동주택중 재건축으로 분류된 공동주택을 제외하고 공동주택의 주택가격에 따라 수직증축 등 세대수증가형 리모델링 추진이 가능한 공동주택과 사업비 부담에 따라 세대수 증가형 리모델링을 추진하기 어려운 공동주택 단지를 분류하는 기준을 설정 하였다. 이러한 판단기준모형을 순차적으로 적용하여 4개 유형으로 구분하는 선택모형을 구축하고(그림2) 서울시 공동주택단지중 분석대상 3,002개단지를 대상으로 구축된 데이터를 선택모형에 적용하여 각 유형별 수요와 공간적 분포특성을 분석하였다.

Fig. 2.

The Choice models by Maintenance types

선택모형에 따라 공동주택단지 전체를 분류하기 위한 유형은 재건축, 세대수증가형 리모델링, 세대수증가형 리모델링 外, 일반적 유지관리로 4개이다. 각각의 유형과 특성은 다음과 같다.

첫째, ‘재건축’ 유형은 용적률기준모형에 따라 기존용적률이 낮아 재건축을 추진할 경우 일반분양분이 리모델링 추진시 보다 많아 재건축이 사업적으로 유리한 유형으로 재건축 연한인 30년 이상 되어 현 시점에서 재건축정비사업 추진이 가능한 단지 또는 15년 이상 경과하였으나 현황용적률이 낮아 현시점에 리모델링을 추진하는 것보다는 재건축 연한 도래시 재건축정비사업을 추진하는 것이 사업적으로 유리하여 재건축을 대기하는 수요를 포함한 유형이다. 두번째, ‘세대수증가형 리모델링’ 유형은 용적률 기준모형에 따라 기존 용적률이 높아 재건축보다 리모델링이 유리하고 주택가격이 높아 수직증축을 추진할 경우 사업추진 과정에서 비용을 어느 정도 충당할 수 있는 유형이다.

세 번째, ‘세대수증가형 리모델링 外’는 리모델링을 추진할 수 있는 법적 기준이 15년 이상 경과하였고 용적률 기준모형 적용시 재건축 보다는 리모델링 추진이 유리하나 주택가격이 낮아 수직증축 등 세대수증가형 리모델링은 사업비 부담으로 인해 추진이 어려운 공동주택이다. 15년 이상이면서 단지 특성상 1개동으로 구성되어 일조권 기준 적용시 세대수증가형 리모델링을 추진하기 어려운 공동주택을 포함하고 있다. 해당유형은 사업적 측면에서 재건축과 세대수증가형 리모델링 추진이 모두 여의치 않아 노후화되고 정비시기가 도래하더라도 정비추진시 사업비 충당이 불확실하고 주민부담에 의해 정비를 추진하여야 하므로 노후화에도 불구하고 정비추진이 불투명한 특성을 지닌다. 네 번째, ‘일반적 유지관리’는 건축연한이 아직 15년 미만의 공동주택으로 아직 법적 정비시기가 도래하지 않은 단지이다. 해당유형은 향후 정비시기 도래시 리모델링이나 재건축 등 정비방식을 선택하게 될 것이나 현재는 단지별 일반적 유지관리를 해나가는 공동주택이다.

공동주택 자료의 구축은 서울시에서 구득 가능한 공동주택단지의 정보를 바탕으로 데이터 항목별로 누락된 자료를 조사하여 기초데이터를 구축하였다. 서울시의 공동주택중 연립주택, 다세대주택을 제외하고 아파트를 대상으로 하였으며 주거이외의 판매시설이나 근린생활시설 등과 복합된 주상복합건축물은 제외하였다. 조사항목은 선택모형적용, 유형별 수요추정, 공간적 분포특성 분석을 위해 필요한 7개 항목과 공동주택의 일반사항을 파악하기 위한 기초데이터 7개 항목으로 14개 항목을 설정하여 조사를 실시하였고, 주택가격은 부동산114(2016년 4월기준)의 공동주택단지별 시세자료를 조사하여 기초자료를 구축하였다(표1). 구축된 속성자료는 공간분포특성을 분석하기 위해 서울시 수치지도에 단지별 공간정보(Polygon)을 설정하고 고유번호를 부여하여 속성자료와 공간자료가 연결된 GIS데이터를 구축하였다.

Table 1.

Data base List of Apartment complex

기초자료로 구축된 서울시의 공동주택중 분석대상은 3,002개 단지로 설정하였다. 서울시에서 구득된 공동주택은 총 3,499개였으나 이중 제1, 2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역의 공동주택 497개소는 제외하였다. 제1,2종전용과 제1종일반주거지역에 기 건설된 공동주택은 용도지역상향이 전제되지 않으면 용적률 제한으로 인해 재건축이나 수직증축 등 세대수증가형 리모델링이 사실상 어려우므로 분석대상에서 제외하였다. 준주거지지역과 상업지역내 공동주택은 주로 주상복합인 경우가 많고 일반주거지의 공동주택과는 다른 밀도체계와 주택법과 건축법을 동시에 적용하는 등 공동주택의 일반적 재건축이나 리모델링과는 다른 기준적용이 필요하므로 제외하였다. 준공업지역은 용도지역 목적상 공업용도를 수용하되 주거기능, 상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역으로 공동주택 입지시 별도이 기준의 적용과 관리가 필요하므로 본 연구의 분석에서는 제외하였다(표2).

Table 2.

Setting analysis target in Apartment complex by land uses

공동주택은 법적으로 재건축은 경과연수 30년 이상 리모델링은 15년 이상이어야 한다. 리모델링시 수직증축은 최대 3개층 이내에서 가능하되 건축물의 구조도를 보유하여야 한다. 따라서 2016년을 기준으로 재건축은 준공 후 30년 이상 경과된 1986년, 리모델링은 15년 이상 경과된 2001년을 기준으로 설정하였다(표3, 표4).

Fig. 3.

Apartment complex spatial Distribution by land uses

Table 3.

Legal aging Requirements of Apartment maintenance

Table 4.

Age Distribution of Apartment complexes

Fig. 4.

Age distribution of apartment complexes

공동주택의 기존용적률은 리모델링과 재건축정비사업의 사업성에 영향을 주는 가장 큰 요인 중 하나이다. 재건축시 조합원 분양분과 임대주택 공급을 제외하고 일반분양분의 양에 따라 사업성이 크게 좌우되어 기존용적률이 낮으면 낮을수록 일반분양분이 많고 반대로 기존용적률이 높아 상한용적률과 큰 차이가 없을 경우에는 일반분양분이 적어 조합원의 추가분담금이 증가하게 된다. 재건축시 증가되는 용적률과 리모델링시 증가되는 용적률의 비교를 통해 기존용적률에 따라 정비방식을 선택하는 모형을 설정하였다(그림5).

Fig. 5.

Concept of standard model by floor area ratio

재건축시 용적률은 서울시의 도시 및 주거환경정비기본계획상 용도지역별 용적률기준(표5)와 상한용적률 산정식을 기반으로 모형을 도출하였다.

Table 5.

Application standard of Standard, Permitted and Maximum Floor Area Ratio by land uses

R : 상한용적률
R₁ : 허용용적률
A : 기반시설 부담면적
D : 구역면적(비율로 1 적용)
α : 공공시설 제공면적/공공시설로 제공후 대지면적

Table 6.

Examples of Recent Remodelling

상한용적률의 기반시설 부담에 따라 상한용적률 산정식(식1)을 활용하여 용도지역별로 개발 가능한 최대용적률을 달성한다고 가정할 때 용도지역별 부담하여야할 기반시설 부담량을 산출할 수 있고 용도지역별 부담량 산출결과는 표7과 같다.

Table 7.

Amount of infrastructure Charges for Achievement of Maximum Floor Area Ratio

용도지역별로 상한용적률 250% 달성을 위해 부담하여야 할 기반시설부담량은 제2종일반주거지역(7층이하)는 19.54%, 제2종일반주거지역은 16.12%, 제3종일반주거지역은 6.26%로 산출되었고 이를 활용하여 재건축시 개발가능한 연면적을 식5를 활용하여 추정하여 리모델링시 개발가능한 연면적과 비교할 수 있다.

리모델링시 증축가능한 면적은 법적으로 전용면적의 30%이내에서 가능하고 전용면적 85㎡ 미만인 경우에는 40%이내에서 가능하나(주택법 제2조 25호) 실제로 주택거래 기준으로 사용되는 면적(계약면적)은 공용면적이 포함되어 30~40% 보다 높게 증가될 수 있다. 최근 서울시에서 리모델링사업을 추진한 사례(표6)에서 연면적의 증가비율은 2011년이전까지는 평균 1.2배였고 최근 5년간은 1.45배로 나타났다. 조사결과 사업성을 어느 정도 충당할 수 있는 연면적 증가가 가능한 단지가 리모델링사업을 추진하는 반면 단지여건상 연면적 증가에 제약이 있는 단지는 추진을 모색하였으나 사업이 무산되는 사례가 많았다. 2013년 3개층 이내의 수직증축이 허용에 따라 향후 리모델링사업시 연면적 증가비율은 더 증가할 것으로 예상된다. 따라서 리모델링사업시 증가되는 연면적은 최근 5년간 리모델링 추진사례의 평균인 1.45를 리모델링을 최소기준으로 적용하였다.

리모델링시 기존보다 연면적은 증가하는 반면 신축과 비교할 때 다소 거래가격이 낮은 특성이 이 있다. 일반적으로 리모델링은 신축에 비하여 단위세대 평면계획의 제약과 단지특성에 따라 채광, 통풍 등 최신의 공동주택 트렌드 반영에 한계가 있고 이는 주택시세로 반영되어 신축과 비교할 때 주택가격이 다소 낮게 형성된다. 권영덕외(2013)연구와 ‘수직증축 리모델링관련 국토부 리모델링 T/F’에서 리모델링이 가능한 단지는 입지조건을 함께 고려하여 신규분양주택의 90%수준으로 보았고 리모델링의 사업의 확대가능성을 전망하였다.³⁾ 최근 리모델링을 추진사례와 같은 생활권내 비슷한 시기 신축된 공동주택의 주택시세를 조사하여 비교한 결과 리모델링의 시세는 신축에 비해 75.1%~85.9% 수준으로 파악 되었다(표8). 따라서 신축과 비교한 리모델링의 주택가격 계수는 실사례 조사 결과를 토대로 0.85를 적용하였고 도출한 리모델링시 용적률 산정식은 식6과 같다.

Table 8.

Price comparison between Remodelling and New Constructions

R₀ : 공동주택의 기존용적률

리모델링시 증가용적률 계수 : 1.45
신축가격대비 리모델링 가격시세 계수 : 0.85

재건축이나 리모델링 사업추진시 용적률을 산출하는 각각의 산식을 활용하여 용적률 기준모형을 도출하면 식 7과 같고 용도지역별 정비방식에 따라 증가용적률이 변환되는 기존용적률 산출결과는 표9와 같다. 용도지역별로 기준용적률에 따라 사업시행시 증가되는 용적률을 시뮬레이션한 결과는 그림6의 그래프와 같다.

▸용적률 기준모형

Table 9.

Estimated result of Floor area ratio standard model

Fig. 6.

Floor area ration standard model by land use Zone

리모델링사업 추진을 위해서는 사업시행 후 주택가격의 상승에 따라 사업비용을 어느 정도 상쇄할 수 있는 가치상승이 있어야 한다. 리모델링사업 시행시 증가되는 주택가격은 시행 전 주택가격에 따라 큰 차이를 보이게 된다. 리모델링에 투입되는 공사비 등 사업비용은 지역에 관계없이 비슷한 수준이나 주택가격은 지역에 따라 편차가 크고 기존 주택가격이 높은 지역은 리모델링 후 주택가격 상승폭이 커서 사업적으로 유리하다. 반대로 주택가격 시세가 높지 않은 경우에는 리모델링사업 추진후 주택가격상승이 사업추진비용을 상쇄하지 못하기 때문에 주민부담으로 사업추진을 주저하게 된다. 주택가격에 따른 리모델링사업 추진 선택에 대한 개념은 그림7과 같다.

Fig. 7.

Concept of Housing Price Model

이와 같이 공동주택의 주택가격의 현재 시세는 리모델링사업의 추진여부 결정에 큰 영향을 준다. 따라서 비례율 산식을 활용하여 리모델링 사업추진이 가능한 주택가격 증가비율을 추정하고 세대수 증가형 리모델링사업이 추진 가능한 종전의 주택가격을 추정하는 모형을 설정하였다. 주택가격 기준모형설정을 위한 계수는 유사사례의 실증자료를 조사하여 평균값으로 계수를 적용하였고 표10과 같다.

Table 10.

The assumption of the housing price standard model

사업비용의 산정을 위해서 용적률 증가에 따라 추가되는 지하연면적 비율은 최근 5년간 추진된 전국 공동주택 계획사례 10개소의 지하연면적 비율을 조사한 결과 전체 연면적중 지하연면적이 차지하는 평균비율은 35%였고 지상연면적 대비 전체연면적 평균 비율은 1.54였다(표11). 이는 지상연면적이 1일 경우 지하층을 고려한 전체 연면적이 1.54임을 나타내고 사례조사결과를 바탕으로 지상대비 전체연면적 비율은 1.5를 적용하여 모형을 설정하였다.

Table 11.

Ground Surface Area and Underground floor space ratio

주택가격기준 모형은 비례식을 활용하여 증가되는 수입과 지출에 대해 계수를 적용하여 기존주택가격 산출식을 도출하였고 표12의 산식과 같다. 도출된 주택가격모형 식 7은 비례율 1로 가정하여 주택가격 증가비율과 공사비를 변수로 하는 기존주택가격을 산출 모형식이다.

Table 12.

Setting House prices basis model

종전 주택가격 추정모형을 활용하여 리모델링시 주택가격 증가비율(a)의 변화에 따라 사업추진 전후의 주택가격을 시뮬레이션 한 결과는 표13과 같고 그래프는 그림8과 같다.

Table 13.

A result of housing price estimation based on (a)

Fig. 8.

Housing price changes according to (a)

리모델링시 2가지 요인에 의해 가격이 증가한다고 볼 수 있다. 첫째는 기존에 보유하던 단위세대 규모가 증가하여 거래할 수 있는 면적이 증가하기 때문이고, 두 번째는 기존의 낡은 주택이 신축과 같은 수준으로 변모하면서 시세 자체가 오른 것이다. 리모델링시 용적률이 증가되는 비율은 용적률 모형에서 1.45배 기적용되었고, 전용면적은 법기준에 의해 30% 수준으로 증가하지만 워커힐푸르지오의 사례처럼 거래되는 계약면적의 증가는 1.6배 수준이 증가한다(그림9).

Fig. 9.

Examples of Walkerhill Prugio Remodeling (출처: 해당 건설사 자료)

주택 면적의 증가와 함께 고려되어야 할 단위면적당 가격상승은 최근 5년간의 사례(표6)를 고려하여 1.25배 증가하여야 사업이 가능한 것으로 설정하였다. 주택면적의 증가비율 1.6과 함께 단위면적당 가격이 1.25배 오를 것을 동시에 고려할 경우 주택가격은 종전 2배정도 증가하게 된다. 주택가격기준 모형(식 7)에 주택가격이 종전대비 1.25배 이상 증가할 경우에 리모델링사업이 가능한 것으로 적용하여 산출한 종전주택가격은 1,553만원/3.3㎡이다. 즉 수직증축 등 세대수증가형 리모델링사업을 추진할 수 있는 공동주택은 3.3㎡당 1,553만 원 이상일 경우 가능한 것으로 판단기준을 설정하였다.

재건축정비유형은 동남권에 164개소로 42.2%가 집중되어 있고 동북권에 110개소 28.6%, 서남권에 88개소 22.6%가 분포하여 동남권에 가장 많이 분포하는 것으로 분석되었다. 동남권은 주로 강남, 서초, 송파구에 1970년~1980년대 준공된 공동주택단지로 재건축이나 리모델링 연한을 충족하였지만 용적률이 낮아 재건축을 추진할 수 있거나 리모델링보다 재건축을 대기하는 수요가 집중하는 것으로 분석된다. 동북권의 노원구의 공동주택은 1980년 후반에서 1990년 초반 준공된 단지가 밀집하여 리모델링 가능연한을 충족하고 재건축연한을 몇 년 앞둔 대부분 25년이 경과된 단지로, 분석결과 제3종일반주거지역의 용적률기준 보다 낮고 주택가격도 낮아 리모델링을 추진하지 않고 재건축을 대기하는 수요로 분석되어 시사 하는 바가 크다. 재건축 추진가능성을 고려하여 관망하던 대규모 공동주택단지가 일시에 재건축을 진행할 경우 정비사업의 일시집중에 따른 이주수요 발생과 도시인프라의 수용가능성 등을 고려하여 도시관리차원에서 정비시기 관리가 필요할 것이다.

세대수 증가형 리모델링은 전체 199개소중 48.0%인 96개소가 동남권에 집중되어 있다. 동남권의 세대수 증가형리모델링의 분포가 집중된 곳은 주로 강남, 서초, 송파구로 재건축정비사업과 함께 리모델링 정비사업의 수요도 가장 많은 것으로 분석되었다. 동북권의 세대수 증가형 리모델링은 광진구와 성동구에서 한강변에 인접한 지역에 집중되어 있는 것으로 분석되었다. 서남권의 경우에는 여의도와 동작구의 한강 인접지역과 목동일대에 집중되어 있는 것으로 분석된다. 노원구 일대에서 15년이 경과한 공동주택단지가 대부분임에도 제3종일반주거지역으로 현재 용적률이 낮아 대부분 재건축을 대기하는 유형으로 추정되어 세대수 증가형 리모델링 유형에서 제외된 것이 특징적이다. 도심권은 세대수 증가형 리모델링이 19.0%로 공동주택이 많지 않고 용산구의 한강변 일대에 세대수증가형 리모델링이 집중되었기 때문으로 분석된다. 재건축유형과 세대수증가형 리모델링 유형의 권역별 분포 비율은 그림12와 같다. 재건축과 세대수증가형 리모델링 모두 동남권에 각각 42.2%, 48.2%로 가장 많이 집중되었고 동북권과 서남권 순으로 분포하고 있는 것으로 분석되었다.

Fig. 12.

Typical Remodeling Spatial distribution of the Reconstruction and Increasing Household

세대수증가형 리모델링外 유형은 전체 분석대상 3,002개소 중 34.1%인 1,024개소로 동북권 391개소(38.2%) 195,208세대, 서남권에 299개소(29.2%) 116,419세대로 분석되었다. 각권역별로 전체 공동주택중 세대수증가형 外해 유형의 비율도 동북권이 44.5%, 서남권이 35.9%, 서북권이 34.4% 인데 반하여 동남권은 21.3%로 가장 낮게 분포하는 것으로 분석되었다. 수직증축이나 별동증축 등 세대수증가형 리모델링과 달리 세대수를 증가시키지 않는 리모델링은 주택의 성능 개선, 기존평면을 확장, 주차장이나 부대시설을 개선하는 등 단지 특성에 따라 다양한 형태로 진행될 수 있으나 주택소유자가 사업비를 자체 충당하여야 하므로 사업추진이 여의치 않다. 분석된 바와 같이 주택가격이 낮아 사업성을 확보하지 못하고 기존용적률도 높아 재건축 추진도 여의치 않는 단지는 동남권을 제외한 지역에 많이 분포하고 있으며 이러한 지역은 단순한 시장논리에 의해 정비가 이뤄지지 못하기 때문에 공동주택 노후화에 따른 관리 대책이 필요함을 시사해 준다.

15년 미만으로 리모델링의 법적 건축연한이 도래하지 않아 일반적 유지관리로 분류된 유형의 공동주택은 1,390개소 414,067세대로 권역별 분포는 서남권에 417개소(30.0%), 동남권에 390개소(28.1%), 동북권에 340개소(24.5%) 순으로 분석되어 다른 유형에 비하여 특정지역에 편중되지 않고 서울전역에 분포하는 것으로 분석된다. 정비시기가 도래하지 않아 일반적 유지관리로 분류된 단지를 대상으로 법적 건축연한 조건을 고려하지 않고 용적률 기준모형을 적용할 경우 1,390개소 중 92.6%인 1,287개소가 용적률이 높아 리모델링이 유리할 것으로 분석되었으나, 주택가격기준 모형을 적용할 경우 세대수증가형 리모델링의 유형으로 분류될 수 있는 단지는 1,390개소 중 476개소로 34.2%에 불과 했고 공간적 분포는 동남권에 246개소로 51.7%가 밀집되는 것으로 분석되어 시사 하는 바가 크다. 현재와 같은 주택가격 수준이 유지될 경우 동남권 이외 지역은 재건축과 세대수 증가형 리모델링 추진 모두 여전히 어려운 단지가 많아 노후화시 대책마련이 필요하다.