조세담보부재원(TIF)을 활용한 도시재생사업 재원조달 효과에 관한 연구 : 천안시를 중심으로

이수진(2010)은 지방도시의 중심 시가지 활성화를 위한 자금조달 수단으로서 TIF 제도의 도입 가능성을 검토했다. 춘천지역을 대상으로 TIF 기법을 적용하기 위해 중심 시가지의 범위를 설정한 후 예상되는 재산세와 도시계획세 증가분을 바탕으로 발행할 수 있는 채권규모를 산정하였고, TIF를 통해 조달한 재원을 지방도시 중심 시가지 활성화를 위한 기획, 설계 등 사업초기 소요비용으로 사용하는 것을 제안하고 있다. 다만 이 연구에서 TIF 제도의 도입을 위한 TIF 구역 설정이 명확하지 않은 한계가 있다.

박현우(2015)는 서울시 자치구의 패널 자료를 활용하여 주택재개발 사업이 지방세수에 미치는 영향을 분석하여 재개발사업과 지방세수와의 관계를 규명했다. 서울시의 경우 주택재개발사업 완료 실적이 자치구의 보유세 징수액에 유의미한 영향을 보이는 것으로 나타났다. 또한 단일 용도로서의 도시재생사업만으로는 TIF를 위한 세수 증대효과를 기대하기 어렵다고 지적하며, 효과 증대를 위해 부동산 관련 세제를 보유세와 거래세의 일원화, 과표를 일원화하는 방향으로 제안하고 있다.

장대원(2007)은 도시정비사업에서 발생하는 도시환경 악화, 사회적 갈등, 형평성의 문제들을 합리적으로 해결하고, 도시정비사업의 공공성 제고를 위한 공공부문의 참여와 지원을 뒷받침하는 새로운 재원조달방안을 모색했다. 새로운 재원조달 방안으로서 TIF의 추진구조 및 시행사례를 분석하고, 국내의 도시환경정비사업을 대상으로 발생 가능한 세수증가분과 조달 가능한 공공재원의 규모를 추정했다. 국내의 조세체계, 법체계, 지방채 시장여건 등을 심층적으로 고찰하여 국내 적용의 시사점을 도출했다. 그러나 이 연구에서는 분석대상을 도시환경정비사업에만 국한하고, 보편적인 사업유형을 토대로 변수들을 일반화하여 그 틀을 현재의 도시재생특별법 체계에 적용하는 것은 어렵다.

김영호(2010)은 길음 뉴타운 3구역을 대상으로 하여 주택재개발로 인해 증가된 세수로 기반시설 비용을 얼마나 충당할 수 있는가를 분석했다. TIF 재원을 보유세만으로 했을 경우와 취득세, 등록세를 모두 포함하였을 경우에 재원규모의 차이를 분석하였고, 실제로 분양가격 하락에 미치는 영향이 어느 정도인지 분석했다. 분석 결과, 보유세만을 TIF 재원으로 활용하는 것보다 취득세와 등록세를 포함할 경우에 재원조달 규모가 더 큰 것으로 나타났으며, 분양가 하락률 역시 더 크게 나타났다. 취득세와 등록세는 부동산 경기에 영향을 받으므로 과거 시장 추세를 반영한 미래 세수 예측치는 저성장 추세가 우려되는 현재 상황에 적용하기에는 불확실성을 안고 있다.

유성필(2013)은 주택재개발‧재건축사업에 대한 지방자치단체의 지원방안으로서 TIF 제도의 도입 가능성을 검토했다. 전주시의 주택재개발‧재건축 사업 중 2개 지구를 선정하여 TIF 구역 설정, 재원조달 규모, 재원조달 방식을 적용하여 분석하고 세수 증가분으로 도로, 상‧하수도, 공원 등 정비기반시설 설치비용의 어느 정도를 조달할 수 있는지 분석했다. 분석결과 주택재건축사업은 약 7년, 주택재개발사업은 약 6년 동안 TIF 구역을 지정하여 운영할 경우 전액지원이 가능한 것으로 나타났다. 그러나 TIF 구역 설정 시 주변지역에 영향을 미치는 도시미관 및 경관 등 정성적 지표에 대한 고려가 부족하여 TIF 구역 설정의 기준이 불명확하다는 한계가 있다.

TIF를 통한 재원조달규모를 예측하기 위해서는 현재(2016년) 시점에서 과세대상평가액(EAV: Equalized Assessed Value)을 산정해야 한다. TIF가 재산가치의 상승에 따른 세수의 증가를 전제로 하고 있기 때문에 TIF를 적용할 세원의 범위를 명확히 할 필요가 있다.

적용 세원의 범위는 TIF가 한정된 공간범위 내에서의 재산가치 상승과 이로 인한 세수 증가에 기반하고 있고, 지방자치단체가 지역의 도시재생사업을 위해 독립적이며, 자유롭게 운용할 수 있는 구조를 염두에 두고 이 시뮬레이션 분석에서는 지방세로 한정했다.

국내의 지방세 구조는 11개의 세목⁴⁾으로 구성되어 있으며, 세수의 용도를 정하지 않고 일반경비에 충당되는 보통세와 세수의 용도를 정하여 특정경비에만 충당되는 목적세로 구분한다. 이중 부동산을 과세대상으로 하는 보통세는 취득세, 등록면허세, 재산세로 총 3가지이며, 목적세로는 지역자원시설세와 지방교육세가 있다.

이 연구에서는 도시재생활성화지역의 공공기반시설 중 도로, 광장 등의 시설을 개선하기 위한 재원조달 가능성을 분석하는 것이 1차 목적이며, 도시재생사업 구역 내의 부동산 거래행위를 일반화하기 어려우므로 세수의 용도를 특정하지 않는 보통세 중에서 재산세로 그 범위를 한정했다. 재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 과세대상으로 하고 있으나 이 연구에서는 토지, 건축물, 주택으로 과세대상을 한정하여 분석했다. 목적세 중에서는 공공시설 설치를 위한 지역자원시설세로 한정하였고, 지방교육세는 지방교육재정의 확보를 위해 그 용도를 특정하고 있고, 도로, 공원, 광장 등의 기반시설 설치를 위한 재원으로 활용하기 어려우므로 적용 세원에서 제외했다.

기준세수는 공시지가, 주택공시가격 및 국세청 건물 기준시가 산정 방법을 이용하여 지방세법의 재산세 산정방법에 따라 예측했다. 재산세와 지역자원시설세 산출 산식은 아래의 <수식 1>, <수식 2>와 같다.

TIF가 일반적으로 미래세수를 담보로 하여 채권발행을 통해 선행조달 가능한 재원규모는 시간에 따른 할인가치(지방채 이자율)와 시간에 따른 자산가치 증가율(미래에 예상되는 세수의 연 상승률)의 함수로서, 재생사업 시행 전의 연간 재산세를 Tb, 재생사업 시행 후 발생하는 재산세를 Ta, 유통 중인 지방채 이자율을 r, 미래에 예상되는 재산세 수입의 연상승률을 g, TIF의 기간을 n으로 하고, 최종적으로 발행 가능한 TIF 채권의 금액을 Ts라 할 때 Ts는 <수식 3>과 같은 식을 통해 계산할 수 있다(장대원, 2007).

TIF를 적용한 도시재생사업의 성패는 향후 발생될 세수증가분이 도시재생사업에 선 투자된 비용을 상환할 수 있는 가에 달려 있다. 그러므로 세수증가분, 이를 토대로 발행할 수 있는 채권발행규모에 영향을 미치는 지방채이자율(r)과 재산세상승률(g)의 추정이 중요하다.

지방채이자율(r)은 현재 유통 중인 중장기 채권금리에 TIF 기간을 고려하여 4.0%로 적용했다. 2016년 현재 10년~20년 만기 중장기 채권의 대다수 금리는 3.0%⁵⁾로 나타나고 있고, TIF 적용기간이 상대적으로 장기간이며 부동산시장이 유동적임을 고려하여 중‧장기 지방채 이자율에 1.0%를 가산한 4.0%를 적용하여 지방채 이자율의 변동에 따른 재원조달 규모의 변화를 분석했다.

재산세상승률(g)은 최근 10년 간의 연평균 세수신장률 7.9%를 연평균 소비자물가상승률 2.7%, 천안시 연평균 GRDP 변화율 8.1%로 보정하여 평균값인 6.2%를 적용했다. 또한, 앞으로의 저성장 기조를 고려하여 최근 10년간 재산세상승률(g)의 최저값인 2.8%을 적용하여 조달 가능한 재원 규모를 추가로 분석했다.(<Table 7> 참고)

Table 7.

Property tax revenue growth rate, consumer price inflation rate, change rate of GRDP in Cheonan city, growth rate of property tax(g) in recent 10 years

재산세의 증가는 과세표준의 상승에 의한 부분과 부과 세율 상승에 의한 부분, 새로운 개발에 의한 부분 등 다양한 요인이 작용하며, 이 중 신규 개발에 따른 세수 증가는 배제되어야 하지만 현실적으로 이들을 분리시키는데 어려움이 있어 세수신장률을 재산세상승률로 적용하기에는 무리가 있다. 소비자물가상승률과 천안시 GRDP 변화율은 경기를 판단하는 일반적인 지표로서 경제상태를 진단하고 각종 재정정책, 경제정책 등을 수립하는 데에 기초자료로 활용되고 있으나, 부동산의 가격결정은 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 일반재화와는 차이를 보이고 있으므로 이 역시 재산세상승률로 적용하기에는 무리가 있다. 하지만 소비자물가상승률과 천안시 GRDP 변화율이 거시적인 경기변동을 알 수 있는 일반적인 지표로 보다 현실적인 재산세상승률을 설정하는데 도움이 된다. TIF가 장기간 운영되는 점을 고려한다면 거시적인 경제변화를 반영하여 재원조달 규모를 예측해야 하므로 최근 10년간 연평균 세수신장률과 연평균 소비자물가상승률, 천안시 연평균 GRDP 변화율의 평균값을 재산세상승률(g)로 설정했다.

미국의 경우에 TIF 적용기간을 보통 20년으로 하고 있으나 재개발, 재건축 및 개축, 경제개발, 주택, 토지정화, 고밀개발에 따라 8년에서 25년까지 TIF 기간을 달리 적용하고 있다. 이 연구에서는 노후불량 건축물의 기준인 경과 연수 20년을 기준으로 분석하고 TIF 기간의 변화에 따라 조달 가능한 재원규모의 변화를 살펴보고자 한다. 최근 장수명주택인증제도⁷⁾가 도입되어 건축물의 내구연한이 길어지고 있으므로 이에 따라 TIF 적용기간을 달리했을 때의 조달 가능한 재원규모를 살펴볼 필요가 있기 때문이다.

TIF를 운영하는 기간 동안의 재원조달 규모를 예측하는 과정에서 공공부문의 지출은 고려하지 않았다. 이 연구가 TIF를 통해 공공기반시설 설치 재원의 확보 가능성을 중점적으로 연구하는 것이고, 도시재생활성화지역의 도시재생사업을 시행한 후 TIF 구역 내에 공공기반시설 유지관리 외의 공공부문 지출을 일반화하여 산정하기 어렵기 때문에 분석에 반영하지 않았다.

TIF를 도시재생사업에 적용하여 재원조달 규모를 추정하고 효과를 분석하기 위해서 <Figure 2>와 같이 세 가지의 분석 시나리오를 설정했다.

Figure 2.

Analysis scenarios and methods

첫째, TIF를 천안역 인근 도시재생활성화지역에 적용했을 경우이다. TIF를 통하여 선조달한 재원으로 도시재생활성화지역 내의 공공기반시설 설치를 위해 필요한 재원을 어느 정도 충당할 수 있는지 분석해 보고자 했다. 둘째, 천안시 내의 도시정비사업 구역 중에 도시재생활성화지역과 연접하고 있어서 도시재생활성화지역 내 공공기반시설 설치사업의 효과를 직접적으로 받는 지역을 포함하여 TIF를 적용했을 경우에 선조달 가능한 재원의 규모를 분석하고자 했다. 이 경우 포함할 도시정비사업은 자체적으로 사업추진이 어려워 공공의 지원이 필요한 구역으로 한정하고, 도시정비사업을 도시재생사업으로 전환하여 추진하는 경우로 가정했다. 셋째, 도시정비사업이 TIF 구역에 포함되어 공공기반시설 설치사업 시행의 효과로 기존 계획대로 도시정비사업이 추진되었을 경우에 TIF로 조달 가능한 재원의 규모를 분석했다.

또한, 각각의 시나리오가 앞으로의 저성장 기조로 인해 재산세상승률(g)이 감소하였을 경우를 고려하여 선조달이 가능한 재원 규모의 변화를 분석하여 TIF 도입의 가능성을 연구했다.

기준세수는 재산세와 지역자원시설세로 추정했으며 재산세의 경우 토지분과 건축물분으로 구분하여 추정했다. 토지에 대한 세수는 먼저 공시지가에 공정시장가액비율 70%를 곱하여 과세표준액을 산정한 후, 토지에 대한 재산세 표준세율(<Table 8> 참고)을 곱하여 산정하였고, 지역자원시설세는 과세표준액에 지역자원시설세 표준세율을 곱하여 산정했다.

Table 8.

Standard tax rates of land property

건축물에 대한 세수는 주택의 경우, 주택공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱하여 과세표준액을 산정하고, 주택에 대한 재산세 표준세율(<Table 9> 참고)을 곱하여 재산세를 산정했다.

Table 9.

Standard tax rates of Building property

건축물에 대한 공시가격이 없는 경우, 「국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시」에 따라 건축물기준시가를 예측하고 과세표준을 적용하여 재산세를 산정했다. 재산세 중 도시지역분⁸⁾은 산정한 과세표준액에 0.14%를 곱하여 산정했고, 지역자원시설세는 과세표준액에 지역자원시설세 표준세율(<Table 10> 참고)을 곱하여 산정했다.

Table 10.

Standard tax rates of local resource and facility tax

이와 같은 방식으로 예측한 천안역 인근 도시재생활성화지역의 도시재생사업 시행 전의 재산세는 986,304천원으로 이 중 토지와 건축물에 대한 재산세분는 706,698천원, 재산세 도시지역분는 279,606천원으로 추정되었다. 지역자원시설세는 214,761천원으로 예측되었으며, 이를 합산한 기준세수는 1,201,065천원으로 나타났다. 성정4구역 주택재개발사업 역시 같은 방식으로 예측한 결과 재산세는 153,612천원으로 이 중 토지와 건축물에 대한 재산세는 107,912천원, 재산세 도시지역분은 45,701천원으로 나타났다. 지역자원시설세는 27,507천원으로 예측되었으며, 이를 합산한 기준세수는 181,119천원으로 추정되었다.(<Table 11> 참고)

Table 11.

Based tax revenue of Urban Regeneration Revitalization Area and housing redevelopment area(Unit: 1,000 won)

천안역 인근 도시재생활성화지역의 도시재생사업 시행 후의 총 세수는 도시재생사업으로 인하여 재산가치 상승폭에 따라 달라진다. 현재까지 도시재생특별법에 따라 시행되어 완료된 사례가 없으므로, 천안시 내에서 시행된 유사한 사업의 사례를 참고하여 적용하고자 한다. 천안시는 도시활력증진지역 사업을 2011년부터 대흥로(천안역~방죽안오거리) 1,100m, 만남로(방죽안오거리~터미널사거리) 500m에 보행자도로, 가로시설물, 가로수 정비 등의 사업을 진행하여 2014년 완료하였다. 도시활력증진지역사업 주변지역 중 분석 대상지과 유사한 입지여건을 가진 397개⁹⁾ 필지를 분석한 결과 사업시행 전후로 공시지가는 6.4%, 주택공시가격은 6.9% 상승한 것으로 나타났다.

천안역 인근 도시재생활성화지역의 도시재생사업 시행 후 재산가치의 상승은 도시활력증진지역사업의 사례를 적용하여 공시지가 6.4% 상승, 주택공시가격 6.9% 상승을 가정하고 기준세수 산정방법과 동일한 방법으로 도시재생사업 시행 후 총세수를 예측했다.

성정4 주택재개발사업구역을 TIF 적용 대상구역에 포함하여 공공기반시설 설치사업을 시행하고 재개발사업이 추진될 경우에 총 세수는 재개발 후에 입주하게 될 세대수와 개별주택공시가격에 따라 총 자산가치 상승폭이 결정된다. 따라서 재개발사업의 계획세대수와 사업 후 개별주택공시가격의 예측이 필요하다. 계획세대수는 사업계획이 최종적으로 확정될 때까지 변할 수 있으나, 현재 시점에서 객관적으로 판단할 수 있는 「2020 천안시 도시‧주거환경정비기본계획(변경)」에 반영된 세대수를 기준으로 853세대를 적용하여 예측했다. 사업 후 개별주택공시가격은 <Table 12>와 같이 인근의 신동아파밀리에 공동주택 공시가격의 평균치인 165,000천원을 적용하여 예측했다.

Table 12.

Currently published price of nearby apartments

주택재개발사업 시행 후 총 세수의 산정은 계획세대수에 건축물공시가격을 곱하고, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준액을 산정했다. 재산세는 과세표준액에 재산세 세율(<Table 9> 참고)을 곱해 산정했고, 재산세 도시지역분은 과세표준액에 0.14%를 적용해 산정했다. 지역자원시설세는 산정한 과세표준액에 지역자원시설세 표준세율(<Table 10> 참조)을 적용해 산정했다.

이와 같은 방법으로 도시재생사업 시행 후의 총세수는 도시재생활성화지역에 TIF를 적용했을 경우 1,471,484천원으로 추정되었다. 인근의 도시정비사업구역을 포함하여 TIF를 적용한 경우 도시재생사업 추진 시 1,667,355천원, 주택재개발사업 추진 시 2,099,722천원으로 추정되었다.(<Table 13> 참고)

Table 13.

Increase in tax revenue before and after urban renewal project(Unit: 1,000 won)

TIF 적용 효과를 분석하기 위해 설정한 세 가지 시나리오에 따라 도시재생사업 시행 전 기준세수, 시행 후 총 세수를 비교한 세수증가분을 기반으로 재원조달 규모를 추정했다.

천안역 인근 도시재생활성화지역의 도시재생사업 시행 전 기준세수와 사업시행 후 총세수를 비교하여 계산한 세수증가분은 270,419천원으로 추정되고 성정4 주택재개발사업구역을 TIF 대상구역으로 포함하여 도시재생사업으로 시행한 경우의 세수증가분은 285,171천원, 성정4 주택재개발사업구역을 TIF 대상구역으로 포함하여 주택재개발사업을 시행한 경우의 세수증가분은 717,538천원으로 추정된다.(<Table 13> 참고)

세수증가분은 도시재생사업이 완료된 이후에 기준세수에 추가적으로 발생하는 것이므로 <Table 13>의 세수증가분을 TIF 재원조달가능 규모 추정을 위한 산식(<수식 3> 참조)에 적용하여 20년~30년 간 TIF를 운영하였을 경우 조달할 수 있는 재원의 규모를 추정했다.

<Table 14>과 같은 조건에 따라 도시재생활성화지역에만 TIF를 적용한 경우, 성정4 주택재개발사업구역을 TIF 적용 대상에 포함하고 도시재생사업으로 추진하는 경우, 성정4 주택재개발사업구역을 TIF 적용 대상구역에 포함하고 주택재개발사업으로 추진하는 경우의 재원조달 규모는 <Figure 3>과 같다.

Table 14.

Criteria for estimation the size of TIF financing

Figure 3.

Scale of financing by analysis scenario

도시재생활성화지역에 TIF를 적용했을 경우와 인접한 도시정비사업구역을 포함하여 TIF를 적용하고 주택재개발사업이 추진될 경우, 도시재생사업으로 추진될 경우 모두에 대해 재산세 상승률을 일률적으로 6.2% 적용하여 재원조달 규모를 계산했다.

그러나 TIF 운영기간이 20년 이상 장기간이고, 부동산 시장이 앞으로 저성장, 안정화 추세를 보인다면 분석에 적용한 재산세 상승률은 적절하지 않을 수 있다. 따라서 재산세상승률을 저성장, 안정화되는 부동산 시장 추세를 고려하여 설정하고 조달 가능한 재원의 규모를 검토할 필요가 있다.

부동산 시장의 저성장 및 안정화 추세를 가정하여 최근 10년간 연도별 세수신장률과 소비자 물가상승률, 천안시 연평균 GRDP 변화율의 평균값 중에서 가장 낮은 값인 2.8%를 재산세상승률로 적용하고, 지방채이자율을 4.0%, 5.0%, 6.0% 적용했을 때 조달 가능한 재원 규모는 <Figure 4>와 같다.

Figure 4.

Scale of financing by analysis scenario(Low growth and stabilization trends in the real estate market)

도시재생활성화지역에 TIF를 적용하여 분석한 결과, 도시재생사업 시행 전후 세수증가분은 270백만 원으로 재산세상승률 6.2%, 지방채 이자율이 4.0%인 경우에 20년, 25년, 30년 간 TIF 운영을 통하여 조달 가능한 재원의 규모는 각각 5,617백 만 원, 7,806백만 원, 10,237백만 원으로 분석되었다. 지방채이자율이 5.0%로 상승하였을 경우에는 4,978백만 원, 6,734백만 원, 8,593백만 원으로 추정되었고, 6.0%로 상승하였을 경우에는 4,427백만 원, 5,839백만 원, 7,264백만 원이 조달 가능한 것으로 분석되었다.(<Figure 3> 참고)

천안역 인근 도시재생활성화지역과 성정4구역 주택재개발사업구역에 TIF를 적용하여 분석한 결과, 성정4구역을 주택재개발사업으로 추진하지 않고 도시재생활성화지역의 사업과 동일한 도시재생사업으로 추진할 경우 사업시행 전후 세수증가분은 285백만 원으로 지방채이자율이 4.0%인 경우에 20년, 25년, 30년 간 TIF를 운영하여 재원조달이 가능한 규모는 각각 5,924백만 원, 8,232백만 원, 10,796백만 원으로 분석되었다. 지방채이자율이 5.0%로 상승하였을 경우에는 5,250백만 원, 7,102백만 원, 9,062백만 원으로 추정되었고, 6.0%로 상승하였을 경우에는 4,669백만 원, 6,158백만 원, 7,661백만 원이 조달 가능한 것으로 분석되었다.(<Figure 3> 참고)

한편, 주택재개발사업으로 추진 시 사업시행 전후 세수증가분은 718백만 원으로 지방채이자율이 4%인 경우에 20년, 25년, 30년 간 TIF 운영을 통해 조달 가능한 재원은 각각 14,904백만 원, 20,713백만 원, 27,164백만 원으로 분석되었다. 지방채이자율이 5.0%로 상승하였을 경우에는 13,209백만 원, 17,869백만 원, 22,801백만 원으로 추정되었고, 6.0%로 상승하였을 경우에는 11,748백만 원, 15,495백만 원, 19,277백만 원이 조달 가능한 것으로 분석되었다.(<Figure 3> 참고)

성정4 주택재개발사업구역을 포함하여 TIF를 통해 선조달이 가능한 재원의 규모는 주택재개발사업의 추진 여부에 따라 급격한 차이를 보인다. 이는 주택재개발사업으로 인해 건축연면적이 급격하게 증가하여 부동산의 양이 증가하고, 사업시행 후의 주택가격이 주변지역의 공동주택 가격수준으로 상승하여 재산가치가 큰 폭으로 상승하기 때문이다.

반면에 TIF를 운영하는 20년 동안에 부동산 시장이 저성장 및 안정화 추세를 보일 경우를 가정하여 재산세상승률을 2.8%로 적용하여 분석한 결과, 도시재생활성화지역에 TIF를 적용한 경우에는 지방채이자율이 4.0%일 때 20년 운영 시 3,763백만 원, 25년 운영 시 4,799백만 원, 30년 운영 시 5,776백만 원으로 분석되었고, 지방채이자율이 5%일 때 20년 운영 시 3,364백만 원, 25년 운영 시 4,195백만 원, 30년 운영 시 4,942백만 원으로 분석되었으며, 지방채이자율이 6%일 때 20년 운영 시 3,017백만 원, 25년 운영시 3,686백만 원, 30년 운영시 4,260백만 원으로 분석되었다.(<Figure 4> 참고)

TIF 구역에 성정4구역을 포함하고 주택재개발사업을 추진하지 않고 도시재생사업을 시행한 경우에 지방채이자율이 4.0%일 때 20년 운영 시 3,968백만 원, 25년 운영시 5,060백만 원, 30년 운영 시 6,091백만 원으로 분석되었고, 지방채이자율이 5.0%일 때 20년 운영 시 3,547백만 원, 25년 운영 시 4,424백만 원, 30년 운영 시 5,212백만 원으로 분석되었으며, 지방채이자율이 6.0%일 때 20년 운영 시 3,182백만 원, 25년 운영 시 3,887백만 원, 30년 운영 시 4,492백만 원으로 분석되었다. (<Figure 4> 참고)

성정4구역을 TIF 구역에 포함하고 주택재개발사업으로 시행한 경우에는 지방채이자율이 4.0%일 때 20년 운영 시 9,985백만 원, 25년 운영 시 12,733백만 원, 30년 운영 시 15,325백만 원으로 분석되었고, 지방채이자율이 5.0%일 때 20년 운영 시 8,925백만 원, 25년 운영 시 11,130백만 원, 30년 운영 시 13,114백만 원으로 분석되었으며, 지방채이자율이 6.0%일 때 20년 운영 시 8,007백만 원, 25년 운영 시 9,781백만 원, 30년 운영 시 11,303백만 원으로 분석되었다.(<Figure 4> 참고)

분석의 결과를 토대로 천안시 도시재생활성화지역과 도시정비사업구역에 TIF를 적용했을 경우 세 가지의 효과를 기대할 수 있다.

첫째, 사업구역 내의 기반시설 조성을 위한 선투입 재원을 확보하는 데에 TIF가 기여할 수 있다. 천안역 인근 도시재생활성화지역의 도시재생사업 내용을 살펴보면 기반시설 조성과 관련된 사업으로는 천안천 생태보행로 정비 및 경관개선, 동·서부광장 개선사업과 연계한 젊음문화광장 조성, 서부광장 생태공원화사업 등을 제시하고 있으나 구체적인 사업예산은 알 수 없다. 인근의 도시재생선도지역의 세부 사업비를 살펴보면 전체 사업비 2,704억 원 중 민자사업 2,400억 원을 제외한 공공부문에서 추진하는 도시재생사업비는 총 304억 원이다. 이 중에서도 기반시설 설치를 위한 사업비는 138억 원으로 전체 사업비의 약 45%를 차지한다(천안시, 2016). 천안역 인근 도시재생활성화지역의 예상 사업비는 약 700억 원으로 이 중 기반시설 설치비용이 차지하는 비율을 45%로 가정한다면 약 315억 원이 예상된다. 천안역 인근 도시재생활성화지역에 TIF를 적용하여 20년 간 운영할 경우에 조달 가능한 재원의 규모는 최소 44억 원에서 최대 56억 원으로 기반시설 설치에 필요한 소요재원의 약 14.1%에서 17.8%에 해당하는 재원을 조달할 수 있다.

성정4 주택재개발사업구역을 TIF 구역에 포함하여 20년 간 운영할 경우, 도시재생사업으로 추진 시 조달 가능한 재원규모는 최소 47억에서 최대 59억 원으로 기반시설 설치비의 약 14.8%에서 18.8%를 선조달할 수 있으며, 주택재개발사업으로 추진 시 TIF 재원조달 규모는 최소 117억 원에서 최대 149억 원으로 약 37.3%에서 47.3%까지 선조달이 가능하다.

둘째, 사업구역 해제가 예상되는 도시정비사업에 대해 기반시설 설치 지원을 통하여 사업의 추진을 원활히 하는 효과가 있다. 분석 대상지역인 성정4 주택재개발사업 예정구역과 같이 도시정비사업이 추진되지 못하거나 지연되는 이유는 부동산 활황기에 과도하게 정비구역을 지정하여 부동산 경기 침체기로 접어든 현 시점에서 사업성이 저하되었고, 공공부문의 지원이 미흡한 상황에서 용적률 상향에 대한 과도한 정비기반시설¹⁰⁾ 확보 요구로 사업비 부담이 가중되고 있기 때문이다.

주택재개발사업과 같은 정비사업을 추진할 때는 원칙적으로 정비기반시설의 설치 및 비용부담을 의무화하고 있다. 주택재개발사업 추진 과정에서 민간사업자가 용적률 완화 등으로 얻은 개발이익의 환수를 위해 기반시설에 대한 기부채납을 요구하는 것은 타당하지만, 실제 요구하는 기부채납 규모가 과도하여 사업추진에 어려움을 겪고 있다.

2014년 12월에 발표한 국토교통부 자료에 의하면 도시정비사업의 평균 기부채납율은 부지면적의 18.4%로 나타나고 있고, 평균 기부채납율을 초과하는 사업장은 전체의 37.7%로 나타났다. 또한 과도한 기반시설 기부채납은 아파트 분양가를 상승시키는 요인으로 작용하여 주택 실수요자에게 전가되고 있다.¹¹⁾

이 연구에서 분석한 주택재개발사업과 같은 도시정비사업구역을 TIF 구역에 포함하고 20년간 TIF를 운영하여 선조달이 가능한 재원의 규모는 주택재개발사업으로 추진하지 않고 도시재생사업으로 추진할 경우 최소 47억 원에서 최대 59억 원이고, 주택재개발사업으로 추진할 경우 최소 118억 원에서 최대 149억 원으로 나타나고 있다. TIF를 통해 선조달한 재원을 기반시설 설치에 지원하였을 경우에 사업비 부담 완화로 원활한 사업추진에 도움이 되며, 이것이 분양가 인하에 기여하여 주택 실수요자의 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.¹²⁾

셋째, TIF는 재정적인 연계를 통하여 도시재생특별법에 의한 도시재생사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시정비사업을 통합적으로 운영하는데 도움을 줄 수 있다. 현재의 도시재생사업은 주택재개발·재건축사업, 주거환경개선사업 등 도시정비사업과의 실질적인 연계방안이 부족한 실정이다. 도시재생사업이 종료된 도시재생 테스트베드 사업을 예로 들면, 대부분의 사업 추진 내용이 주민대학과 마을신문 등 소프트웨어적인 프로그램에 중점을 두고 있어, 하드웨어적인 실질적 주거환경 개선에는 취약한 것으로 나타나고 있다(이창호, 2015). TIF는 도시재생사업의 공공부문 재원투자 효과를 물리적인 주택정비가 필요함에도 불구하고 사업추진이 어려운 도시정비사업에 재정적인 방법으로 연계하여 지원할 수 있는 방안이 될 수 있다.