울란바타르시 게르지역 주거환경 개선을 위한 우선순위 도출: 중요도-만족도 분석(IPA)을 중심으로

몽골 인구의 약 48%가 거주하는 울란바타르시는 1990년대 체제 붕괴와 조드(Dzud)¹⁾로 인한 유목 경제 약화로 이주민이 급증하면서 외곽 국유지에 전통 주거인 게르와 하샤(Khashaa)²⁾ 중심의 거주지가 자생적으로 확장되었다(National Statistics Office of Mongolia, 2025; World Bank, 2024; Byambadorj et al., 2011).

이는 도시계획과 기반시설 공급이 결핍되었다는 점에서 한국의 비닐하우스촌 등 취약 주거지 연구와 문제의식을 공유한다. 한국의 연구들 역시 주거 빈곤, 기반시설 결핍, 불안정한 지위가 사회적 배제를 낳고 주거 안정성을 약화시킴을 지적해왔다(이호 외, 2002; 하성규 외, 2005). 다만 게르지역은 비닐하우스촌 같은 임시거처와 달리 조립·단열성을 갖춘 전통 주거 형식이자 토지 소유·점유 기반의 정착화가 결합된 특수성을 지닌다(Byambadorj et al., 2011; World Bank, 2024). 따라서 이 지역의 문제는 주거 형식 자체보다 상하수도, 난방, 폐기물 처리 등 도시 인프라와 충분히 결합하지 못한 구조적 결함으로 이해해야 한다(그림 1). 다수의 가구가 공용급수와 재래식 화장실에 의존하며(Leblanc et al., 2017), 이러한 중첩된 생활조건 결핍이 건강 및 환경위험을 수반하는 구조적 취약성으로(UN-Habitat, 2015; Roy, 2005), 겨울철 난방 연료는 심각한 보건 문제로 직결된다(World Health Organization, 2018).

Figure 1.

Ger area (World Bank, 2024)

다만 게르지역은 하나의 동질적인 공간으로 보기 어렵다. 도심과의 거리, 형성 시기, 기반시설 공급 수준, 토지 소유 및 점유 형태, 대중교통 접근성, 재개발 압력의 정도에 따라 내부적 차이가 존재한다. 따라서 게르지역 주민의 주거만족도와 정책 수용성은 단순히 거주 여부만으로 설명되기보다, 각 지역이 처한 입지 조건과 생활환경, 재개발 가능성에 따라 달라질 수 있다. 이러한 점은 본 연구 결과를 해석할 때 게르지역 내부의 공간적 이질성을 함께 고려해야 함을 시사한다.

한편 하샤(Khashaa)는 몽골에 있어서 생계 기반이자 정체성, 장소 애착이 결합된 사적 생활공간이다(Williams and Vaske, 2003; Lewicka, 2011). 주민들은 열악한 인프라 속에서도 장기간 축적된 이웃 관계 등 사회적 자본을 통해 생활 안정을 도모한다(Forrest and Kearns, 2001; Putnam, 1995). 따라서 재개발 시 이러한 물리·사회적 기반이 훼손되면 정책 불신이 가중될 수 있으므로, 기초 인프라 개선과 함께 주민의 장소 애착 및 재정착 우려를 포괄적으로 고려해야 한다.

주거만족도(residential satisfaction)는 개인이 현재의 주거 상황을 자신의 기대와 필요에 비추어 내리는 주관적 종합 평가로(Galster, 1987), 초기 물리적 조건 중심에서 벗어나 주관적 인식이 객관적 조건만큼 중요하다는 점이 강조되어 왔다(Campbell et al., 1976). 이에 따라 주거만족도는 주택 내부 환경뿐 아니라 근린환경, 사회적 관계, 입지 및 공공서비스 접근성 등을 포괄하는 다차원적 개념으로 확장되었다(Amérigo and Aragonés, 1997; Marans, 2003; Sirgy and Cornwell, 2002; Hur and Morrow-Jones, 2008; Parkes et al., 2002).

선행연구에서 주거만족도의 결정요인은 주택 내부 환경(크기, 난방 등 물리적 질), 주변 환경 및 안전(공기질, 범죄 등 근린 질), 사회적 관계(이웃 교류, 소속감), 입지 및 접근성(교통, 상업 등 기회)으로 대별된다(Galster, 1987; Lu, 1999; Bonaiuto et al., 1999). 한국의 연구에서도 이러한 요인들의 유의성이 지속 확인되었으며(정병호·정재호, 2015; 김윤옥 외, 2016), 특히 물리적 환경이 열악해도 이웃 교류 등 사회적 관계가 만족도를 지탱하는 완충 작용을 할 수 있음이 규명되었다(심준영 외, 2014). 이는 게르지역 주민들이 열악한 환경 속에서도 장소 애착을 유지할 가능성을 시사한다.

이에 본 연구는 게르지역 주거환경을 4개 차원(주택 내부, 주변 환경 및 안전, 기초 생활 인프라, 입지 및 편의성)으로 설정하였다. 특히 상하수도, 화장실, 난방 등은 단순 편의시설이 아니라 건강 및 생존과 직결된 기초 인프라로 기능하므로, 20개 요인이 이와 같은 복합적 환경위험을 포괄하도록 구성하였다.

한편 주거만족도는 대체로 1점에서 5점까지의 리커트 척도와 같이 순서를 갖는 범주형 변수로 측정된다. 따라서 만족도 결정 요인을 분석할 때에는 종속변수의 측정 수준에 적합한 모형을 적용할 필요가 있다. 최근 한국의 계획·주거 분야에서도 주거환경 만족도와 같은 순서형 자료의 특성에 부합하는 모형을 활용한 연구가 축적되고 있다(성진욱·남진, 2019; 김선재 외, 2020; 강대식 외, 2024). 이에 본 연구는 전반적 주거만족도의 결정요인을 검토하기 위해 순서형 로지스틱 회귀분석(OLR)을 적용하였다. 이는 만족도 자료의 순서형 특성을 반영하여 주거환경 요인과 주택 소유 여부가 높은 만족도 범주에 속할 가능성과 어떠한 관계를 갖는지 검토하기 위한 것이다(Lu, 1999; McCullagh, 1980).

비공식 거주지(informal settlement)는 일반적으로 도시계획과 제도권 인프라 공급체계의 외부에서 형성되어 기반시설 결핍과 환경위험이 고착되는 공간으로 논의되어 왔다(UN-Habitat, 2015). 일상을 위협하는 대기오염과 위생 부족 등은 단순한 편의의 문제를 넘어 건강과 생존의 문제로 직결될 수 있으므로, 취약 주거지 정책은 위험의 최소화와 건강권 보장을 함께 고려할 필요가 있다. 특히 객관적인 환경 지표가 주민 인식 기반의 분석과 결합될 때 정책 우선순위 설정의 타당성과 근거를 한층 강화할 수 있을 것이다(World Health Organization, 2018).

울란바타르 게르지역 역시 마스터플랜의 집행과 현실 간의 괴리, 인프라 공급의 제도적 장벽 등 구조적 문제가 고착되어 온 대표적 사례로 보고된다(Byambadorj et al., 2011). 흔히 적용되는 공급자 중심의 전면 재개발 논리는 토지 소유, 생계, 정부 불신 등 복합 요인에 부딪혀 수용성 저하를 초래하기 쉽다. 한국의 도시재생 및 정비사업 실증 연구에서도 주민 참여 부재와 갈등은 사업 지연의 주요 원인으로 지적되어 왔으며(황윤식·김경배, 2024; 유원석 외, 2014), 따라서 비공식 거주지 정책은 개선 내용뿐 아니라 추진 방식과 주민 소유를 함께 포괄해야 할 필요성이 제기된다.

주민 참여의 수준과 실질성에 따라 수용성의 효과가 달라질 수 있음을 고려할 때(Arnstein, 1969; Innes and Booher, 2004), 공급자 중심의 목표 설정만으로는 주민의 실제 요구를 충분히 반영하기 어렵다. 결론적으로 취약 주거지 정비는 인프라, 환경, 사회관계가 얽힌 다차원적 문제임을 인식하고, 자원 제약 속에서 주민이 체감하는 중요도와 만족도 간의 괴리를 최소화하는 방향으로 정책 개입 영역을 식별해 나갈 필요가 있다.

주거만족도는 객관적 조건과 거주자의 기대에 따른 주관적 인식이 결합된 종합 평가로서(Galster, 1987; Campbell et al., 1976), 주택 내부 요인뿐만 아니라 근린 물리 환경, 사회적 관계, 접근성 등의 상호작용으로 확장되어 논의되어 왔다(Amérigo and Aragonés, 1997; Lu, 1999; Marans, 2003; Sirgy and Cornwell, 2002).

한국의 연구에서도 물리·사회적 환경의 영향력이 지속적으로 실증되어 왔으며(정병호·정재호, 2015; 김윤옥 외, 2016), 특히 물리적 환경이 상대적으로 열악하더라도 공동체 애착과 이웃 관계 같은 사회적 자본이 만족도를 지탱하고 취약성을 완충할 수 있음이 규명된 바 있다(심준영 외, 2014; Putnam, 1995; Forrest and Kearns, 2001; 이종수, 2015).

다만, 영향력 규명에 초점을 맞춘 결정요인 연구만으로는 현장의 정책적 ‘개입 시급성’을 판단하기에는 다소 한계가 존재한다. 특정 요인의 영향력이 크더라도 이미 만족도가 높거나 주민의 중요도 인식이 낮다면 자원 투입의 우선순위는 밀리게 되므로, 중요도와 만족도 간의 격차를 함께 파악해 효율적 배분 근거를 마련할 필요가 있다.

한편 주거만족도는 일반적으로 1점에서 5점까지의 리커트 척도와 같이 순서를 갖는 범주형 변수로 측정되므로, 만족도 결정 요인을 분석할 때에는 종속변수의 측정 수준에 적합한 모형을 적용할 필요가 있다. 최근 한국의 계획·주거 분야에서도 주거환경 만족도와 같은 순서형 자료의 특성에 부합하는 모형을 활용한 연구가 지속적으로 축적되고 있다(성진욱·남진, 2019; 김선재 외, 2020; 강대식 외, 2024). 이에 본 연구는 전반적 주거만족도의 결정요인을 검토하기 위해 순서형 로지스틱 회귀분석(OLR)을 적용하였다. 이는 만족도 자료의 순서형 특성을 반영하여 주거환경 요인과 주택 소유 여부가 높은 만족도 범주에 속할 가능성과 어떠한 관계를 갖는지 면밀히 검토하기 위한 것이다(Lu, 1999; McCullagh, 1980).

이상의 선행연구들을 종합해 볼 때, 본 연구가 가지는 학술적·방법론적 차별성은 다음과 같이 세 가지로 요약할 수 있다.

첫째, 연구 대상 및 내용적 측면에서 거시적 실태 진단을 넘어 수요자 중심의 구체적 정주 환경을 다룬다는 점이다. 기존의 게르지역 연구는 주로 물리적 실태와 구조적 한계 진단(Byambadorj et al., 2011)에 치중하였고, 주거만족도 연구(Galster, 1987; Amérigo and Aragonés, 1997) 역시 영향 경로 검증에 한정되어 정책적 시급성을 도출하는 데 한계가 있었다. 반면 본 연구는 개발도상국 비공식 거주지 주민의 기대와 평가 간 격차를 실증하여 주민 요구 기반으로 논의를 확장한다. 특히 단순한 주택 공급이나 철거 위주의 논의에서 벗어나 상하수도, 화장실, 난방, 공기질 등 건강·위생과 직결된 ‘기초 생활 인프라’에 초점을 맞추어 정주 여건 개선의 실질적 우선순위를 식별하고자 했다는 점에서 기존 연구와 차별화된다.

둘째, 단일 방법론의 한계를 극복하기 위한 통합적 분석 설계의 적용이다. 일반적인 IPA 단독 분석만으로는 특정 항목이 왜 해당 영역에 위치하는지, 그 구체적인 기제와 인과관계를 설명하는 데 한계가 존재한다. 이에 본 연구는 IPA와 함께 탐색적 요인분석(EFA), 대응표본 t-검정, 순서형 로지스틱 회귀분석(OLR), 그리고 개방형 서술 응답에 대한 내용분석을 유기적으로 결합한 혼합연구방법(mixed-methods)을 적용하였다. 이를 통해 수치적 유의성 검증, 영향요인 규명, 질적 맥락 해석을 동시에 포괄하는 입체적인 분석 체계를 구축하였다.

셋째, 비공식 거주지의 특수한 정주 맥락을 해석하기 위한 이론적 외연의 확장이다. 본 연구는 비공식 거주지에서의 소유권, 정주성, 주거만족도 간의 복합적 관계를 규명하기 위해, 기존의 참여 거버넌스 및 갈등 관리 논의(Arnstein, 1969; Innes and Booher, 2004; 유원석 외, 2014; 권영상, 2011)에 사회적 자본과 장소애착 이론(Putnam, 1995; Forrest and Kearns, 2001; Williams and Vaske, 2003; Lewicka, 2011)을 보완적으로 결합하였다. 특히 주택 소유 여부가 정주 환경에 대한 주관적 만족도와 가치 판단에 미치는 영향을 다각도로 고찰할 수 있는 통합적 접근 틀을 제시했다는 점에서 학술적 의의를 가진다.

본 연구의 자료 수집은 2025년 7월부터 9월까지 울란바타르시 게르지역에 거주하는 성인 주민을 대상으로 온라인 설문 조사를 통해 이루어졌다. 게르지역은 명확한 표본 프레임이 부재하고, 지역별 접근성이 상이하여 확률 표집을 적용하기 어려운 특성이 있다. 이에 본 연구는 온라인 기반 편의표본추출(convenience sampling)과 눈덩이표본추출(snowball sampling)을 병행하는 비확률 표집 방법을 적용하였다. 편의표본추출은 명확한 표본 틀 확보가 어렵거나 조사 접근성이 제한된 연구대상에 대해 현실적으로 활용될 수 있는 방법이며(Etikan et al., 2016), 눈덩이표본추출은 접근이 어려운 집단이나 공식적 표본 틀이 부재한 집단을 조사할 때 초기 응답자의 연결망을 통해 표본을 확장하는 방식으로 사용되어 왔다(Noy, 2008). 또한, 온라인 기반 눈덩이 표집은 지리적으로 분산된 응답자에게 접근할 수 있다는 장점이 있으나, 동시에 디지털 접근성과 응답자 네트워크에 따른 표본 편향 가능성을 갖는다는 점이 지적되어 왔다(Baltar and Brunet, 2012; Wright, 2005). 이에 본 연구는 이러한 온라인 조사의 잠재적 표본 편향 한계를 보완하기 위해, 분석 표본의 규모를 확보하고 공식 통계 자료와의 대조를 진행하였다.

조사 기간 동안 총 421부의 응답을 수집하였으며, 데이터 정제 과정에서 불성실 응답 14부를 제외한 최종 407부의 유효 표본을 분석에 사용하였다. 본 연구의 유효 표본 수는 일반적인 실증 연구에서 95% 신뢰수준과 허용오차 ±5%를 기준으로 산출되는 모집단을 대표할 수 있는 최소 표본 크기인 384명을 상회하므로, 통계 분석에 필요한 표본 규모의 당위성을 확보하였다(Cochran, 1977). 또한 2020년 몽골 인구주택총조사(National Statistics Office of Mongolia, 2020a, 2020b)와 비교할 때 성별 및 연령 분포 등 주요 인구통계학적 특성에서 큰 차이를 보이지 않아, 게르지역 주민의 주거환경 인식을 탐색적으로 분석하는 데에는 무리가 없다고 판단하였다.

본 연구는 IPA 분석을 위해 중요도와 만족도라는 두 가지 핵심 분석 차원을 설정하고, 이를 측정하기 위해 20개의 주거환경 요인을 활용하였다. 중요도는 향후 주거환경 선택 시 해당 요인이 얼마나 중요하게 고려되는지를 의미하며, 만족도는 현재 거주하고 있는 주거환경에서 해당 요인에 대해 주민이 어떻게 평가하는지를 의미한다. 따라서 본 연구에서 중요도는 주민의 기대 수준을, 만족도는 현재 거주환경에 대한 체감 평가를 나타낸다.

20개 주거환경 요인은 주거만족도에 관한 다차원적 이론(Galster, 1987; Amérigo and Aragonés, 1997), 주거환경의 질과 삶의 질을 다룬 실증연구(Lu, 1999; Marans, 2003; Sirgy and Cornwell, 2002), 비공식 거주지 및 환경 취약 주거지 관련 연구(UN-Habitat, 2015; Roy, 2005), 게르지역의 기반시설 및 환경문제를 다룬 선행연구와 국제기구 보고서(Leblanc et al., 2017; World Bank, 2024), 그리고 몽골 인구주택총조사 자료(National Statistics Office of Mongolia, 2020c)를 종합적으로 검토하여 구성하였다. 변수들은 크게 주택 내부 요인, 주변 물리적 환경 요인, 주변 사회적 환경 요인, 입지 및 접근성 요인의 네 가지 범주로 분류하였다. 이러한 분류는 주거환경을 단순한 주택 내부 조건으로 한정하지 않고, 기반시설, 주변 환경, 사회적 관계, 도시서비스 접근성까지 포함하는 다차원적 생활환경으로 파악하기 위한 것이다.

구체적으로 주택 내부 요인은 주택 크기와 구조, 방 개수, 채광 및 통풍, 난방 및 온수, 상하수도 및 화장실, 전기 공급, 방음 등 거주 공간 내부의 물리적 질과 기초 생활 편의를 포함한다. 이 범주는 주거만족도가 주택의 물리적 조건과 내부 환경의 질에 의해 영향을 받는다는 기존 주거만족도 연구(Galster, 1987; Amérigo and Aragonés, 1997; Lu, 1999)에 근거하였다. 특히 난방 및 온수, 상하수도 및 화장실, 전기 공급은 게르지역에서 주민의 일상 생활과 건강, 위생, 겨울철 생활 안정성에 직접적으로 연결되는 핵심 인프라 요소라는 점에서 포함하였다(Leblanc et al., 2017; World Bank, 2024).

주변 물리적 환경 요인은 도로포장 상태, 보행환경, 가로등, 공기 질, 청결 및 쓰레기 관리, 주거지 경관 및 미관 등 일상적으로 경험하는 외부 환경의 쾌적성과 안전성을 포함한다. 이 범주는 근린환경과 도시서비스의 질이 주거만족도와 삶의 질에 영향을 미친다는 연구(Marans, 2003; Sirgy and Cornwell, 2002)에 근거하였다. 또한, 게르지역의 경우 석탄 난방, 비포장도로, 폐기물 처리 문제, 기반시설 부족이 대기오염과 생활환경 악화로 연결된다는 점을 고려하여 공기 질, 청결 및 쓰레기 관리, 보행환경, 가로등 등을 포함하였다(World Health Organization, 2018; World Bank, 2024).

주변 사회적 환경 요인은 안전한 생활환경과 이웃 및 공동체 분위기를 포함한다. 이는 주거만족도가 물리적 조건뿐 아니라 범죄 및 사고로부터의 안전감, 이웃 간 신뢰, 공동체 관계 등 사회적 환경에 의해서도 형성된다는 논의에 근거한 것이다(Putnam, 1995; Forrest and Kearns, 2001; 이종수, 2015). 특히 게르지역은 가족, 친족, 이웃 관계와 같은 비공식적 사회관계가 생활 안정성과 정책 수용성에 영향을 미칠 수 있으므로, 안전과 공동체 분위기를 별도의 범주로 포함하였다.

입지 및 접근성 요인은 대중교통, 상업 시설, 교육 시설, 의료시설, 직장 및 학교 접근성 등을 포함한다. 이 범주는 도시 내 주요 기능에 대한 물리적·시간적 접근성이 주거만족도와 생활 편의성에 중요한 영향을 미친다는 연구(Lu, 1999; Marans, 2003; Sirgy and Cornwell, 2002)에 근거하였다. 게르지역은 도심 및 주요 서비스 시설과의 거리, 교통 접근성, 의료·교육 시설 이용 가능성에서 지역별 차이가 크기 때문에, 입지 및 접근성 요인을 주거환경 평가의 핵심 범주로 설정하였다.

본 연구에서 주거환경 요인의 중요도와 만족도는 모두 리커트 5점 척도를 활용하여 측정되었다. 구체적으로 중요도는 향후 이주할 주택을 선택할 때 각 요소를 얼마나 중요하게 고려하는지를 의미하며, ‘전혀 중요하지 않다(1점)’에서 ‘매우 중요하다(5점)’까지로 구성하였다. 만족도는 현재 거주 중인 주거환경의 각 요소에 대한 주민들의 체감 만족 수준을 평가하는 문항으로, ‘전혀 만족하지 않는다(1점)’에서 ‘매우 만족한다(5점)’까지로 측정하였다.

설문 구조상 중요도는 20개 요인으로 구성된 반면, 만족도는 현재 주거환경을 보다 세부적으로 평가하도록 설계되었다. 이에 본 연구는 20개 주거환경 요인 체계를 기준으로 중요도와 만족도 문항의 의미적 대응성을 검토하였다. 하나의 주거환경 요인이 복수의 만족도 문항과 대응되는 경우에는 해당 문항들의 평균값을 산출하여 20개의 만족도 지표로 재구성하였다. 이러한 절차는 중요도와 만족도를 동일한 분석 단위에서 비교하기 위한 것이며, IPA(Importance-Performance Analysis)와 대응표본 t-검정의 일관성을 확보하기 위한 것이다. 분석에 사용된 20개 주거환경 요인의 세부 범주, 조작적 정의 및 관련 근거는 <표 1>과 같다.

Table 1.

Composition of residential environment factors for IPA

본 연구는 참여자의 인권과 개인정보 보호를 최우선으로 고려하여 연구 윤리 원칙을 준수하였다. 연구 시작 전, 연구 절차, 설문 내용, 자료 수집 및 관리 방식에 대해 서울대학교 생명윤리위원회(IRB)의 승인(승인번호: 2507/003-020)을 사전에 획득하였다. 모든 참여자에게는 설문 참여 전 연구의 목적, 주요 내용, 조사 절차, 예상 소요 시간, 비밀 보장, 자발적 참여, 참여 철회 권리 등을 안내하였으며, 이에 동의한 경우에만 온라인 설문에 참여하도록 하였다.

수집된 자료는 익명으로 처리하였으며, 응답자의 이름, 연락처, 주민등록번호 등 개인을 직접 식별할 수 있는 정보는 수집하지 않았다. 또한, 연구 과정에서 수집된 데이터는 암호화하여 안전하게 관리하였고, 연구 목적 이외의 용도로 사용하지 않음을 명시하였다. 분석 결과는 개인이 식별되지 않는 집합적 통계 형태로만 제시하였으며, 연구 참여자가 설문 응답으로 인해 불이익을 받지 않도록 자료 처리와 보고 과정에서 익명성과 비밀 보장을 유지하였다.

먼저, 주민들이 새로운 주거지를 선택할 때 중요하게 고려하는 요소들의 잠재구조를 분석하였다. 데이터의 요인분석 적합성을 검토한 결과, KMO(Kaiser-Meyer-Olkin) 측도는 0.887로 일반적 기준치인 0.6을 상회하였다. Bartlett의 구형성 검정 결과 역시 통계적으로 유의하게 나타나(p<0.001), 본 자료는 요인분석에 적합한 것으로 확인되었다.

분석 결과, 초기 추출 과정에서는 총 4개의 요인이 확인되었다. 그러나 <표 3>에 제시된 바와 같이, 제4요인은 고윳값이 0.297로 일반적 기준인 1.0에 미치지 못하였고, 단일 또는 불안정한 항목 구조로 인해 신뢰도 계수를 산출하기 어려웠다. 이에 본 연구에서는 제4요인을 해석에서 제외하고, 고윳값 1.0 이상이며 신뢰도 검증이 가능한 상위 3개 요인을 최종 요인으로 확정하였다.

Table 3.

EFA results and reliability analysis for importance (needs)

제1요인은 주택 크기, 방 개수, 채광, 난방 등 거주 공간의 물리적 조건과 관련된 항목을 포함하므로 주택 내부 환경(internal housing environment)으로 명명하였다. 제2요인은 학교, 시장, 공원 등 주요 생활 시설에 대한 접근성과 관련된 항목을 포함하므로 입지 및 편의성(location & accessibility)으로 정의하였다. 제3요인은 청결, 가로등, 의료 시설 등 일상생활을 지원하는 기반시설과 관련된 항목을 포함하므로 기초 생활 인프라(basic living infrastructure)로 명명하였다. 최종 3개 요인의 누적 분산 설명력은 75.80%로 나타났으며, 각 요인의 Cronbach’s α 값도 모두 0.9 이상으로 확인되어 내적 일관성이 매우 높은 수준으로 판단된다. 각 항목의 요인적재 구조는 <그림 4>와 같다.

Figure 4.

Heatmap of factor structure for importance (needs)

다음으로, 현재 거주하고 있는 주거환경에 대한 만족도 요인구조를 분석하였다. KMO 측도는 0.912로 나타나 일반적 기준치인 0.6을 크게 상회하였으며, Bartlett의 구형성 검정 결과도 통계적으로 유의하게 나타나(p<0.001) 요인분석에 적합한 자료임을 확인하였다.

만족도 요인분석 결과, 고윳값 1.0 이상인 요인이 총 4개 도출되었으며, 이들 요인은 전체 분산의 59.0%를 설명하였다(표 4). 제1요인은 쓰레기 처리, 가로등, 공기 질, 도로 상태 등 거주지 주변의 외부 환경 및 안전 관련 항목으로 구성되어 주변 환경 및 안전(surrounding environment & safety)으로 명명하였다. 제2요인은 채광, 방 개수, 주택 크기 등 주거공간 내부의 물리적 조건과 관련된 항목으로 구성되어 주택 내부 환경(internal housing environment)으로 정의하였다.

Table 4.

EFA results and reliability analysis for satisfaction

제3요인은 상하수도, 화장실, 난방 등 일상생활 유지와 건강에 직접적으로 관련되는 항목으로 구성되어 기초 생활 인프라(basic living infrastructure)로 명명하였다. 이는 게르지역 주민들에게 상하수도, 화장실, 난방과 같은 기반시설이 단순한 편의시설이 아니라 주거환경을 평가하는 핵심 차원으로 인식되고 있음을 보여준다. 제4요인은 교육 시설, 의료시설, 상업 시설 등 주요 도시서비스에 대한 접근성과 관련된 항목으로 구성되어 입지 및 편의성(location & accessibility)으로 도출되었다.

각 요인의 Cronbach’s α 값은 0.826에서 0.917 사이로 나타나, 모든 요인에서 충분한 수준의 내적 일관성이 확보되었다. 특히 만족도 요인분석에서는 주변 환경 및 안전, 주택 내부 환경, 기초 생활 인프라, 입지 및 편의성의 4개 차원이 확인되었으며, 이는 게르지역 주민들이 현재 주거환경을 평가할 때 물리적 주택 조건뿐 아니라 외부 환경, 기초 인프라, 도시서비스 접근성을 함께 고려하고 있음을 시사한다. 각 항목의 요인적재 구조는 <그림 5>와 같다.

Figure 5.

Heatmap of factor structure for satisfaction

중요도와 만족도 요인분석 결과를 비교하면, 게르지역 주민들이 주거환경을 인식하고 평가하는 방식에 대한 몇 가지 특징을 확인할 수 있다.

첫째, 중요도와 만족도 모두에서 주거환경이 단일한 차원이 아니라 주택 내부 환경, 입지 및 접근성, 기초 생활 인프라, 주변 환경 및 안전 등 복수의 차원으로 구성되어 있음이 확인되었다. 이는 게르지역 주민들의 주거환경 인식이 단순히 주택 내부의 물리적 조건에 한정되지 않고, 기반시설, 주변 환경, 생활 안전, 도시 서비스 접근성 등을 포괄하는 다차원적 구조를 갖고 있음을 보여준다. 이러한 결과는 주거만족도의 다차원성을 강조한 선행연구의 논의와도 부합한다.

둘째, 중요도와 만족도 요인구조는 유사한 차원을 공유하면서도, 각 차원이 형성되는 방식에는 차이가 있었다. 중요도 분석에서는 최종적으로 주택 내부 환경, 입지 및 접근성, 기초 생활 인프라의 3개 요인이 해석 가능한 요인으로 도출되었다. 반면 만족도 분석에서는 주변 환경 및 안전, 주택 내부 환경, 기초 생활 인프라, 입지 및 접근성의 4개 요인이 도출되었다. 이는 주민들이 이상적인 주거환경을 고려할 때에는 여러 기초 조건을 상대적으로 통합된 요구로 인식하는 반면, 현재 주거환경을 평가할 때에는 주변 환경과 안전, 기초 인프라, 주택 내부 조건, 접근성을 보다 구체적으로 구분하여 인식하고 있음을 시사한다.

셋째, 만족도 분석에서 상하수도, 화장실, 난방 등은 다른 요소들과 구분되는 독립적인 기초 생활 인프라 요인으로 도출되었다. 이는 게르지역 주민들이 현재의 주거환경을 평가할 때, 이러한 기반시설을 단순한 편의시설이 아니라 일상생활 유지, 건강, 위생, 겨울철 생활 안정과 직결되는 핵심 조건으로 인식하고 있음을 보여준다. 반면 중요도 구조에서는 이러한 인프라 항목들이 주거환경 선택 시 당연히 충족되어야 할 기본 조건으로 인식되면서 다른 생활환경 요소와 함께 고려되는 경향을 보였다.

이러한 비교 결과는 후속 IPA 분석의 해석에도 중요한 근거를 제공한다. 즉, 기초 생활 인프라 관련 항목은 주민들에게 이상적인 주거환경에서 당연히 확보되어야 할 조건으로 인식되는 동시에, 현재 주거환경에서는 별도의 평가 차원으로 분리될 만큼 결핍이 뚜렷하게 체감되는 영역이다. 따라서 상하수도 및 화장실, 난방 및 온수, 공기 질, 청결 및 쓰레기 관리와 같은 항목이 IPA에서 집중 개선 영역에 포함되는 것은 단순한 평균 차이의 결과가 아니라, 주민의 요구 구조와 평가 구조 사이의 불일치가 반영된 결과로 해석할 수 있다.

주거환경 요인과 주거만족도 간의 관련성을 검토하기 위해 순서형 로지스틱 회귀분석(OLR)을 실시하였다. 종속변수는 5점 리커트 척도로 측정한 주거만족도이며, 독립변수로는 만족도 요인분석에서 도출된 4개 요인인 주변 환경 및 안전, 주택 내부 환경, 기초 생활 인프라, 입지 및 편의성과 주택 소유 여부를 투입하였다. 또한, 분석의 타당성을 높이기 위해 성별, 연령, 최종 학력, 가구 소득, 거주 기간을 통제변수로 포함하였다. 분석 결과는 <표 6>과 <그림 9>에 제시하였다.

Table 6.

Ordered logistic regression results for factors associated with residential satisfaction

Figure 9.

Key factors affecting overall residential satisfaction

모형 전체의 우도비 검정 결과는 통계적으로 유의하게 나타났으며(LR χ²=241.798, p<0.001), McFadden’s pseudo-R²는 0.219, Nagelkerke pseudo-R²는 0.480으로 확인되었다. 또한, 평행선 가정 검정 결과는 통계적으로 유의하지 않아(p=0.064), 비례오즈 가정이 충족되는 것으로 판단하였다. 모든 독립변수의 VIF 값은 1.403 이하로 나타나 다중 공선성 문제는 크지 않은 것으로 확인되었다.

분석 결과, 주변 환경 및 안전, 주택 내부 환경, 기초 생활 인프라, 입지 및 편의성은 모두 주거만족도와 유의한 정(+)의 관련을 보였다. 이는 해당 요인에 대한 만족도가 높을수록 응답자가 더 높은 주거만족도 범주에 속할 가능성이 증가함을 의미한다. 승산비를 기준으로 보면, 주변 환경 및 안전의 오즈비는 3.019로 가장 높게 나타났으며, 주택 내부 환경 2.725, 입지 및 편의성 1.997, 기초 생활 인프라 1.634 순으로 나타났다. 이러한 결과는 게르지역 주민의 주거만족도가 주택 내부의 물리적 조건뿐 아니라 주변 환경의 안전성, 기초 생활 인프라, 도시서비스 접근성과 함께 형성되고 있음을 보여준다.

특히 주변 환경 및 안전과 주택 내부 환경은 주거만족도와 가장 강한 관련을 보였다. 이는 게르지역 주민들이 현재의 주거환경을 평가할 때 주택 내부의 쾌적성뿐 아니라 외부 환경의 안전성, 청결성, 보행환경, 생활위험 수준 등을 중요하게 고려하고 있음을 시사한다. 또한 입지 및 편의성과 기초 생활 인프라 역시 주거만족도와 유의한 관련을 보였는데, 이는 교육·의료·상업시설 및 교통 접근성과 상하수도, 화장실, 난방, 온수 등 기본 생활조건이 주민의 생활 안정성과 주거 평가에 중요한 요소로 작용하고 있음을 의미한다.

통제변수 중에서는 거주 기간이 주거만족도와 유의한 정(+)의 관련을 보였다(B=0.246, p=0.005, OR=1.279). 이는 거주 기간이 길수록 응답자가 더 높은 주거만족도 범주에 속할 가능성이 증가함을 의미한다. 이러한 결과는 장기간 거주 과정에서 형성된 생활권의 익숙함, 이웃관계, 장소애착 등이 주거만족도와 긍정적으로 연결될 가능성을 시사한다. 반면 성별, 연령, 최종 학력, 가구 소득은 5% 유의수준에서 통계적으로 유의하지 않았다.

한편 주택 소유 여부는 부(-)의 방향을 보였으나(B=-0.556, p=0.124, OR=0.573), 통제변수를 포함한 모형에서는 통계적으로 유의하지 않았다. 따라서 본 연구 결과만으로 주택 소유 여부가 주거만족도를 낮춘다고 단정하기는 어렵다. 이는 주택 소유와 주거만족도 간의 관계가 단순한 소유 여부만으로 설명되기보다, 거주 기간, 주거환경의 질, 유지관리 부담, 재개발 및 보상에 대한 불확실성, 소유자 집단의 기대 수준 등 다양한 요인과 함께 이해될 필요가 있음을 보여준다.

일반적으로 주택 소유는 거주 안정성, 자율성, 자산 형성, 장소애착을 높이는 요인으로 논의되어 왔다. 그러나 취약하거나 쇠퇴한 근린환경에서의 주택 소유는 반드시 긍정적 효과로만 이어지지 않을 수 있다. Harkness and Newman(2002)은 저소득층의 주택 소유 효과가 근린환경 조건에 따라 달라질 수 있으며, 불리한 지역 조건에서는 주택 소유의 긍정적 효과가 약화될 수 있음을 지적하였다. 또한 Rohe et al.(2002)은 주택 소유가 사회적 편익을 제공할 수 있지만, 그 효과는 주택의 질, 근린환경, 유지관리 부담, 경제적 여건 등과 함께 이해되어야 한다고 보았다. 주거 이동성 연구에서도 주택 소유자는 임차인에 비해 이주 기대와 이동 가능성이 낮을 수 있으며(McHugh et al., 1990), 주택 자산이나 주택 가치 변동은 가구의 주거 이동성을 제약하는 요인으로 작용할 수 있음이 논의되어 왔다(Ferreira et al., 2010; Andersson and Mayock, 2014).

다만 본 연구의 분석 결과에서 주택 소유 여부는 통계적으로 유의하지 않았으므로, 이를 게르지역에서의 자산 고착 효과로 직접 해석하기에는 한계가 있다. 주택 소유 변수의 음(-)의 방향성과 정성분석에서 나타난 소유권, 장소 애착, 인프라 부족, 환경오염, 재개발 불확실성 관련 응답을 함께 고려할 때, 게르지역에서 주택 소유가 열악한 기반시설, 유지관리 부담, 이동 가능성의 제약, 보상 및 재정착 불확실성과 결합될 가능성은 존재한다. 그러나 이는 본 연구에서 직접 검증된 결과라기보다, 게르지역의 특수한 정주 맥락에서 제기될 수 있는 가능한 해석으로 제한하여 이해할 필요가 있다.

따라서 본 분석 결과는 게르지역의 주거만족도 제고를 위해 주택공급 여부 자체보다 주민이 실제로 체감하는 주택 내부 환경, 주변 환경 및 안전, 기초 생활 인프라, 입지 및 편의성 개선이 함께 추진되어야 함을 보여준다. 또한, 주택 소유 여부와 주거만족도 간의 관계를 해석할 때에는 소유 자체의 효과를 단정하기보다, 기반시설 수준, 장기 거주, 장소 애착, 유지관리 부담, 재개발 기대와 불확실성 등 복합적 요인을 함께 고려할 필요가 있다.

순서형 로지스틱 회귀분석(OLR)에서 나타난 주택 소유 여부의 음(-)의 효과를 보완적으로 해석하고, 주민들의 주거환경 인식을 구체적으로 파악하기 위해 “현재 주거환경에 만족 또는 불만족하는 가장 큰 이유”에 대한 개방형 응답을 분석하였다. 개방형 응답은 키워드 기반 주제 범주화 방식으로 코딩하였으며, 하나의 응답에 복수의 주제가 포함될 수 있으므로 중복 코딩을 허용하였다. 따라서 제시된 빈도는 응답자 수가 아니라 주제 언급 빈도를 의미한다. 분석에서는 반복적으로 나타난 주요 주제 범주를 중심으로 결과를 제시하였으며, 특정 범주로 분류하기 어려운 응답은 기타로 처리하고 그림에서는 제외하였다.

<그림 10>처럼, 주거환경에 만족하는 주민들은 소유권 및 자율성 39건과 장소 애착 및 익숙함 31건을 가장 중요한 이유로 제시하였다. 이는 물리적 조건의 열악함에도 불구하고, 내 집이라는 안정감과 오랜 기간 거주하며 형성된 정서적 유대가 주거 만족의 중요한 기반으로 작용하고 있음을 보여준다. 또한, 쾌적한 환경 19건, 넓은 공간 15건, 편리한 입지 10건 등이 뒤를 이었다.

Figure 10.

Analysis of primary reasons for satisfaction

반면 <그림 11>에서 나타나듯이, 불만족 사유는 주로 물리적 환경과 기초 인프라 문제에 집중되어 있었다. 주민들은 환경오염 및 공기 질 16건을 가장 큰 불만족 사유로 언급하였으며, 이어 인프라 부족 15건, 좁은 주거공간 12건, 열악한 도로 및 교통 10건 등이 주요 불만족 요인으로 나타났다. 이는 게르지역 주민들이 소유권과 장소 애착에서는 만족을 느끼는 동시에, 환경오염, 기반시설 부족, 도로 및 교통 문제와 같은 기본적 생활조건에서는 불만족을 경험하고 있음을 보여준다.

Figure 11.

Analysis of primary reasons for dissatisfaction

이러한 정성분석 결과는 앞선 순서형 로지스틱 회귀분석(OLR)에서 확인된 주택 소유 여부의 음(-)의 효과를 해석하는 데 중요한 단서를 제공한다. 주민들은 주택 소유가 제공하는 심리적 안정감과 자율성에는 긍정적으로 반응하지만, 동시에 환경오염, 인프라 부족, 열악한 도로 및 교통 등 기본적 생활조건에서는 불만족을 경험하고 있다. 특히 자가 소유자는 재산이 해당 지역에 묶여 있어 쉽게 이주하거나 주거환경을 전환하기 어렵기 때문에, 이러한 불만족이 더 크게 체감될 수 있다. 이는 게르지역에서 주택 소유가 항상 높은 만족도로 이어지는 것이 아니라, 열악한 환경에 머물 수밖에 없는 자산 고착 효과(asset lock-in effect)로 작동할 가능성을 시사한다.

정책 우선순위 설정의 기초는 중요도-만족도(IPA) 집중 개선 영역에 포함된 항목들이다. 본 연구에서 상하수도 및 화장실, 난방 및 온수, 공기 질, 청결 및 쓰레기 관리, 방음, 보행환경 등은 중요도는 높지만 만족도는 낮은 최우선 정비 영역으로 확인되었다. 제한된 정책 자원의 배분 상황에서 중요도-만족도(IPA)가 제시하는 시급성을 고려할 때(Martilla and James, 1977; Oh, 2001), 이들 항목은 초기 정책 개입의 핵심 표적이 되어야 한다. 다만 실제 정책 결정에서는 객관적인 인프라 현황, 예산, 기술적 실현 가능성, 지역별 공간 조건을 함께 고려할 필요가 있다.

특히 공기 질과 난방 문제는 울란바타르시의 겨울철 대기오염 문제와 직접적으로 연결된다. 게르지역의 개별 난방 방식과 연료 사용은 주민 건강과 도시 환경을 저해하는 요인이다(World Health Organization, 2018; World Bank, 2024). 따라서 공기 질 개선은 고효율 난방기기 보급, 청정연료 전환 지원, 실내외 대기오염 저감 대책과 함께 주민들의 난방비 부담을 경감하는 생활 밀착형 지원책과 연계되어야 한다. 아울러 위생의 존엄성에 직결되는 상하수도 및 위생 인프라 개선 역시 필수적이다(Leblanc et al., 2017).

이를 위해 단기·중기·장기로 이어지는 단계적 정비 전략을 제안한다. 단기적으로는 주민의 건강과 안전에 직접 영향을 미치는 상하수도 및 화장실, 난방 및 온수, 공기 질, 청결 및 폐기물 관리에 집중해 즉각적인 생활환경 개선 효과를 내야 한다. 중기적으로는 도로포장, 보행환경, 가로등, 의료시설 접근성 등 생활권 단위의 공간 인프라를 보완하여 일상생활의 안정성을 높여야 한다. 장기적으로는 기존 주거지 기반을 존중하는 주택 개량과 토지이용 조정을 결합하여 게르지역을 점진적으로 개선 가능한 도시 주거지로 체계적으로 관리해 나가야 한다.

순서형 로지스틱 회귀분석(OLR) 결과는 정책 자원 배분에서 주거만족도와의 관련성을 함께 고려해야 함을 보여준다. 주거만족도와 가장 강하게 관련된 요인은 주변 환경 및 안전과 주택 내부 환경이었다. 이는 주거만족도가 주택 내부의 물리적 조건뿐 아니라 주변 환경의 질, 안전성, 접근성 등과 결합하여 형성된다는 선행연구의 논의와 일치한다(Galster, 1987; Lu, 1999; Sirgy and Cornwell, 2002). 따라서 시설의 물리적 설치율 자체보다 주민이 체감하는 주거 질의 실질적 변화를 목표로 설정해야 한다. 주택 내부는 단열·환기·난방 안정성 등 실내 생활의 질 개선에 집중하고, 주변 환경은 보행 정비, 쓰레기 관리, 야간 조명, 범죄 및 사고 예방 등 실외 생활의 불안을 줄이는 방향으로 추진될 필요가 있다.

이러한 성과 중심의 접근은 공공서비스 만족이 단순한 공급량보다 실제 경험, 기대, 절차, 체감 결과에 의해 형성된다는 논의와도 부합한다(van de Walle, 2018). 따라서 게르지역 주거환경 개선 사업은 주택공급 호수, 도로 연장, 기반시설 설치 여부와 같은 단순한 투입·산출(input-output) 지표 위주의 평가 방식에서 탈피해야 한다. 대신 난방 안정성, 위생시설 접근 편의성, 야간 보행 안전성 등 주민들이 실질적으로 체감하는 주거만족도 성과 지표를 함께 구축하여 사업 성과를 평가할 필요가 있다.

정책의 지속가능한 집행을 위해서는 주민 수용성을 고려한 실행 전략이 필요하다. 본 분석에서 울란바타르시 게르지역에서의 주택 소유 여부(자가)는 주거만족도와 음(-)의 방향성을 나타냈으며, 이는 자산 소유권이 열악한 주거지로부터 벗어나기 어렵게 만드는 이동 제약, 즉 자산 고착 효과(asset lock-in)로 작용할 가능성을 보여주는 중요한 해석적 단서다(Harkness and Newman, 2002; Rohe et al., 2002). 장소 애착이 주민의 정책 태도와 거주 의사에 결정적 영향을 미친다는 논의를 고려할 때(Williams and Vaske, 2003; Lewicka, 2011), 자가 소유자가 겪는 강한 애착과 이주 제약을 완화할 수 있는 정책적 설계가 요구된다(McHugh et al., 1990; Ferreira et al., 2010; Andersson and Mayock, 2014).

이에 따라 정책공급자 측은 기존의 일방적인 전면 철거 및 강제 이주 방식에서 탈피하여, 현지 개량과 이주·재정착 대안을 입체적으로 병렬 제공함으로써 주민의 거주 선택권을 넓혀주어야 한다(Hasan, 1997; Hagen, 2010; Fiori and Brandão, 2010). 특히 게르지역은 전통 가옥인 게르뿐만 아니라 주민들이 수십 년간 정착하며 개별적으로 건축한 단층 단독주택이 상당한 비중을 차지하며 혼재된 공간이다. 따라서 정책 설계 시 단순히 게르라는 특정 주거 양식의 교체나 철거에만 집중할 것이 아니라, 주민들이 개별 토지 구획(하샤(Khashaa)) 내에서 스스로 삶의 터전을 일구어 오며 축적한 강한 자가 소유감, 생활상의 높은 자율성, 그리고 대를 이어 형성된 장소 애착의 본질적 가치를 존중해야 한다. 결과적으로 현지 정비 방식은 주민들의 경제적·정서적 지지 기반이 되는 하샤(Khashaa) 내 정주 형태를 인위적으로 허물기보다, 이들이 체감하는 소유감과 장소 애착을 고스란히 보전하면서 상하수도, 난방, 위생 인프라를 점진적으로 결합시키는 점진적 토지 개량 방식(Sorensen, 2000)을 지향해야 한다.

더불어 정부 정책에 대한 불신과 피로감이 누적된 환경에서는 정책 수용성을 제고하기 위해 의사결정 과정의 투명성과 절차적 정당성을 확보하는 것이 절대적으로 중요하다(Habermas, 1984). 단순한 의견 수렴을 위한 형식적 공청회 절차를 지양하고, 계획 수립 단계부터 의사결정에 주민 의견이 실질적으로 반영될 수 있는 거버넌스적 기반을 구축해야 한다(Arnstein, 1969; Innes and Booher, 2004; 권영상, 2011). 이러한 공공참여형 정비사업에서 갈등 관리가 선행되어야 한다는 한국의 연구 논의 역시 게르지역 정책에 시사점을 제공한다(유원석 외, 2014). 장기 거주를 통해 축적된 주민 간의 이웃 관계와 공동체 유대는 물리적 정비를 성공으로 이끄는 가장 중요한 사회적 자산이기 때문이다(Putnam, 1995; Forrest and Kearns, 2001).

결론적으로, 게르지역 개선을 위한 수용성 기반 실행 전략은 단일한 이주·철거를 강제하기보다, 첫째, 현지 인프라 단계적 보완·개선, 둘째, 다양한 주택 유형(공공임대 및 분양) 지원, 셋째, 공동체 보전 및 장기 금융 지원책 등의 다각적 선택지를 병렬 제공하는 방향으로 재설계되어야 한다. 이와 같이 주민들의 실제 주거지 여건을 고려한 점진적인 공간 관리 전략은 주민들의 시급한 요구 사항(중요도-만족도(IPA) 결과)을 순차적으로 해결하고, 만족도의 실질적 개선 요인(OLR 결과)을 보완하며, 주민들의 생활 안정과 과정적 정당성을 동시에 확보하는 실천적인 대안이 될 수 있을 것이다.