주택의 부담가능성을 고려한 수도권의 직주균형 수준 분석: 지역의 임금수준과 주택가격을 반영한 직주적합성 지표를 활용하여

1. 연구의 배경 및 목적

일자리와 주택의 균형을 의미하는 직주균형(jobs-housing balance)은 도시계획 분야에서 오래전부터 주목받아 온 개념이다. 직주의 공간적 불일치가 다양한 사회적·환경적 문제의 원인으로 지적받는 반면, 일정한 공간단위 내에서 균형 잡힌 직장과 주거의 배치는 통근거리를 줄이고 그에 따른 에너지 소비를 감소시키는 데 기여할 수 있다(서승연 외, 2014; 이창효 외, 2014; Cervero and Duncan, 2006). 이는 도시의 지속가능성과도 밀접하게 연계되기 때문에, 직주균형의 달성은 국내외적으로 도시 및 교통문제를 해결하는 데 있어 중요한 계획적 과제이자 정책적 화두로 자리잡았다(성현곤·임형준, 2010).

그간 직주균형에 대한 논의는 주로 일자리와 주택 간의 양적 균형에 초점을 두어왔다. 대표적으로 직주균형의 정량적 분석을 위해 가장 널리 활용되어 온 지표인 직주비(jobs-housing ratio)는 특정 지역 내 일자리의 양과 주택 양의 비율로, 가용성(availability) 측면에서 직주의 총량적 균형을 파악할 수 있는 지표이다. 직주비는 활용 가능한 자료에 따라 흔히 지역 내 주택 수 혹은 인구수에 대한 종사자 수의 비율로 산출되며(손승호, 2014; 권성문, 2025; Cervero, 1989; Peng, 1997), 이를 통해 일자리와 주택 각각의 과잉 혹은 부족 정도를 기준치에 따라 직관적으로 이해할 수 있다는 장점이 있다.

그러나 이러한 전통적인 직주비는 소득과 주거비 등 질적 요소를 반영하지 못하는 한계를 지닌다(김준형·최막중, 2006). 즉, 직주비가 균형을 이루는 지역일지라도, 실제 주택가격이 동 지역 내 고용된 근로자들의 임금수준으로 부담가능한 수준인지를 파악할 수 없다. 가령 저임금 근로자가 다수 고용된 지역 내 주택의 대부분이 상대적으로 고가라면, 다수의 근로자는 이러한 주택을 구매 혹은 임차할 수 없으므로 실질적인 직주균형은 달성되었다고 보기 어렵다. 이는 직주균형 분석의 실효성을 높이기 위해 단순한 양적 균형을 넘어, 지역의 임금수준과 주택가격을 함께 고려할 필요가 있음을 시사한다.

특히, 주택의 부담가능성(affordability) 문제가 주요한 사회적 화두로 인식되는 상황에서, 지역의 임금수준과 주택가격의 적합을 도모하는 것은 사회적 형평성 측면에서 매우 중요한 과제이다(Benner and Karner, 2016). 저소득층에게 주거비 부담은 주거 위치 선택에 상당한 제약을 가해 직주근접을 어렵게 만드는 기제로 작용한다(Blumenberg and Wander, 2023). 이는 임금수준에 따른 직주분리를 심화시켜 저소득층의 통근거리 증가로 직결되는 구조적 문제로 나타난다(Blumenberg and Siddiq, 2023). 국내에서도 주택가격의 급격한 상승과 그에 따른 부담가능성 악화가 중차대한 사회적 문제로 부각되고 있어(이후빈·홍다솜, 2023) 이러한 논의가 중요한 함의를 가질 것으로 예상된다. 그럼에도 불구하고, 국내에서는 아직 주택의 부담가능성을 고려하여 직주균형 수준을 분석한 연구가 매우 부족한 실정이다.

이러한 배경에서 본 연구는 수도권 지역을 대상으로 주택의 부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 지역의 임금수준과 주택가격을 반영한 직주적합성 지표(jobs-housing fit)를 산출하고, 직주적합성 지표와 전통적인 직주비 간 비교를 통해 직주균형 관점에서 부담가능성 문제가 특히 두드러지는 지역을 파악한다. 본 연구의 결과는 지역의 임금수준과 주택가격을 고려한 보다 실효성 있는 직주균형 진단의 필요성을 강조하고, 주택의 부담가능성 제고가 필요한 지역을 명시적으로 도출함으로써, 관련 정책 수립에 유용한 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 시간적 범위는 2021년이며, 공간적 범위와 분석단위는 인천광역시 옹진군을 제외한 수도권 내 76개 시군구이다. 본 연구에서 산출하는 직주적합성 지표는 지역의 임금수준별 일자리 수와 부담가능 주택 수 간 비율로 정의된다. 이를 위해 산업중분류별 평균임금 정보 및 종사자 자료를 바탕으로 임금수준별 일자리 수를 산정하고, 개별주택공시가격 자료를 가공하여 각 임금수준별 부담가능한 주택 수를 산정하였다. 이를 바탕으로 지역별 직주적합성 지표를 산출하여 주택의 부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 파악하였다. 또한 지역별 직주적합성 지표를 전통적 직주균형 지표인 직주비와 비교함으로써 주택의 부담가능성 제고가 필요한 지역, 총량적 주택공급이 필요한 지역 등 지역별 주택문제의 유형을 파악하고 시사점을 제시하였다.

1. 직주균형의 개념 및 의의

일자리가 비교적 풍부한 지역 내 상대적으로 주택이 부족한 경우 혹은 주택이 풍부한 지역 내에서 찾을 수 있는 일자리가 부족한 경우, 직장과 주택의 위치는 공간적으로 분리되어 나타날 수 있다. Kain(1968)은 소수인종의 직장과 주거지 간 분리를 공간적 불일치(spatial mismatch) 문제로 개념화하였으며, 이후 보다 발전된 논의를 통해 직주균형의 개념이 등장했다. 물론 일자리와 주택의 총량적 균형이 반드시 동 지역 내에서의 거주와 취업으로 직결되는 것은 아니지만, 초기 직주균형의 정책적 필요성을 주장한 학자들은 이러한 정책적 목표가 교통 문제의 개선을 위해 효과적일 수 있음을 견지하였다. 이를 바탕으로, 한 지역 내에서 일자리와 주택의 총량적 균형이 갖는 중요성, 그리고 이와 관련한 문헌은 1980년대 후반부터 증가해왔다(Benner and Karner, 2016).

Cervero(1989)는 일자리와 주택의 공간적 불일치가 직장과 주거지 간 거리를 증가시켜 교통혼잡을 심화시키는 반면, 일자리와 주택이 균형을 이룰수록 통근거리가 단축되고 차량 이용이 감소해 결과적으로는 혼잡과 에너지 소비, 배출량 감소에 기여할 수 있음을 주장하였다. 이후 여러 학자들은 직주의 균형이 차량 이동거리와 같은 교통 지표에 영향을 미친다는 실증적 결과를 제시함으로써 이를 뒷받침해왔다(Peng, 1997; Sultana, 2002; Salon et al., 2012).

하지만 일부 직주균형의 정책적 필요성에 대해 회의적 입장을 드러낸 학자들은 직주의 불일치가 일시적인 현상이며, 시간의 경과에 따라 인구와 고용은 자연스럽게 균형을 이뤄간다고 주장하였다. Giuliano(1991)는 도심에 집중된 고용이 분산되어 교외화되면 근로자 또한 교외로 이동하며, 주거지 선택 과정에는 맞벌이 등의 가구특성과 교육 서비스, 주택특성 등이 더 큰 영향을 미친다고 보아 직주균형의 실효성에 대한 비판적 시각을 드러내었다. 다만 이처럼 직주의 자연적 균형 달성이 이뤄질 것으로 바라본 학자들에 대해 배제적 용도지역 설정과 같은 토지이용 규제와 그에 따른 주택시장의 역학을 간과한 측면이 있다는 비판 또한 동시에 제기되어 온 바 있다(Levine, 1998; Benner and Karner, 2016).

총량적 관점에서 직주균형의 중요성 및 필요성에 관한 대립적 논쟁에도 불구하고, 한편에서는 일자리와 주택의 질적 요소를 고려할 필요성이 점차 강조되고 있다. 이는 지역 내 이용 가능한 주택의 특성과 동 지역에서 일하는 근로자의 특성이 적절히 부합할 필요가 있음을 의미한다. 직주균형의 초기 담론을 구성한 Cervero 역시 후속 연구를 통해 이동거리를 줄이고 친환경 교통수단의 이용을 늘리기 위해서는 근로자의 소득 및 선호에 부합하는 주택 공급이 보다 중요할 것임을 언급한 바 있다(Cervero, 1996). 이러한 관점하에, 일자리와 주택의 질적 요소를 고려한 직주균형의 정책적 중요성을 강조하고 시사점을 제시하고자 하는 연구가 이루어지고 있다(김준형·최막중, 2006; Stoker and Ewing, 2014; Moos et al., 2018; Blumenberg and King, 2021).

특히 일자리와 주택의 대표적인 질적 요소는 각각 임금수준과 주택가격이며, 이는 주택의 부담가능성 문제와 밀접하게 연관되어 있다. 임금 상승에 비해 가파른 주택가격 상승과 그에 따른 부담가능성 문제는 전 세계적 이슈로 부각되고 있으며(Wetzstein, 2017), 한국 역시 예외는 아니다(이진경, 2009; 이후빈·홍다솜, 2023). 주택가격의 상승은 근로자의 주거지를 도시 외곽으로 밀어내고 장거리 통근을 강제하도록 하는 원인이 될 수 있다(Ahrens and Lyons, 2021). 실제로 지역 내 근로자의 임금과 주택가격 수준 간 불균형은 통근거리를 증가시키는 것으로 드러난 바 있다(Blumenberg and Siddiq, 2023; Blumenberg and Wander, 2023). 이는 일자리 인근에 주택의 양이 충분하더라도 구매 혹은 임대 불가한 경우에는 직주불균형이 발생할 수 있음을 시사한다.

결국 초기 담론에서는 직주균형의 개념이 교통 문제의 개선을 위한 정책적 수단으로서 강조된 측면이 있으나, 오늘날 부담가능성과 연계된 직주균형은 도시공간 내에서 사회적 형평성 문제와도 연계될 수 있다는 점에서 의의가 크다. 상대적으로 소득이 낮은 계층의 경우 주택가격 상승에 따른 주거비 부담이 주거 선택의 기회를 제한시킨다(Blumenberg and Wander, 2023). 이는 특정 계층에게 직주불균형이 심화되어 나타날 수 있음을 의미하며, 소득수준에 따른 직주불균형(불일치)은 사회적 형평성 문제를 야기할 수 있는 만큼 중요한 의제로 다뤄질 필요가 있다(이민주·박인권, 2016). 따라서 오늘날 보다 실효적인 직주균형의 진단과 분석을 위해서는 일자리의 임금수준 및 동 지역 내 주택가격 수준을 고려하여 부담가능성의 문제를 포함하는 논의로 확장될 필요성이 존재한다.

2. 직주균형의 측정

직주균형 혹은 직주불일치 수준을 측정하는 데 있어 통근거리(시간), 초과통근 등의 지표가 활용되기도 하였으나, 가장 보편적으로 활용되어 온 지표는 직주비이다(손승호, 2014). 이는 일정 공간단위 내 일자리와 주택의 총량적 규모를 바탕으로 한 물리적 균형 수준을 의미하며, 대다수의 국내 연구에서는 종사자 수와 주택 수 혹은 인구수 등의 자료를 기반으로 산출되어 왔다. 직주비의 산출 방식은 주로 살펴보고자 하는 문제의 초점에 따라 일부 차이가 있으나, 일반적으로 지역 내 일자리 수(고용)를 주택 수(주거)로 나누어 산출한다. 이 경우 직주비가 1을 초과하며 그 값이 커질수록 일자리에 비해 주택이 부족한 직주불균형이, 1 미만이며 그 값이 작아질수록 주택에 비해 일자리가 부족한 직주불균형이 발생하는 것으로 이해할 수 있다.

국내에서는 수도권을 대상으로 직주비를 통해 직주균형을 분석한 연구가 활발히 전개되어 왔으며, 서울을 중심으로 일자리 수가 주택 수를 초과하는 직주불균형이 발생하고 있음을 나타내었다(황금회·장세진, 2006; 손승호, 2014). 또한 더 나아가 직주균형 수준이 통근패턴에 미치는 영향에 대한 분석을 수행하여 지역 내 일자리와 주택이 적절한 균형 상태에 있을 때 통근거리(시간)가 유의미하게 줄어들 수 있음을 보여주고 있다(신상영, 2003; 김형태, 2009; 권성문·박길환, 2020). 이러한 연구는 직주비를 통해 직주균형 수준을 직관적으로 도출하고, 양적 균형이 갖는 효용에 대해 실증했다는 점에서 의의가 있다.

하지만 단순한 양적 균형이 아닌 임금과 주택가격을 반영한 직주균형 수준을 분석하기 위해서는 결국 소득계층별로 세분화된 지표의 산출이 필요하나(김준형·최막중, 2006), 관련한 연구가 활발히 이루어졌다고는 볼 수 없다. 국외에서는 Benner and Karner(2016)가 상술한 바와 유사한 문제의식 및 개념적 기반을 바탕으로, 부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 파악하고자 하였다. 이들은 샌프란시스코만 지역을 대상으로 저임금 근로자 수와 부담가능 주택 수의 비율로 정의되는 Low-wage Jobs-housing Fit 지표를 개발하고, 부담가능 주택의 공급이 부족한 지역을 명시적으로 도출하였다. 이후 해당 지표를 활용하여 저임금 근로자뿐만 아니라 중임금(medium-wage) 근로자에 대한 지표를 산출하고, 통근거리에 미치는 영향을 분석하는 등의 논의로 점차 확장이 이루어지고 있다(Blumenberg and Siddiq, 2023; Blumenberg and Wander, 2023).

국내의 경우 관련한 연구로는 김준형·최막중(2006)과 권성문(2025)을 들 수 있다. 김준형·최막중(2006)은 직주균형 분석에 있어 소득과 주거비를 고려한 초기 연구로서, 서울을 공간적 범위로 하여 소득계층별 직주비를 산출하였다. 이들은 소득계층을 10분위로 구분하고, 인구총조사와 가구통행실태조사 자료를 활용하여 지역의 소득계층별 고용가구(주택) 비율을 구한 뒤 이를 지역 내 전체 가구(주택) 수에 적용하여 지역 내 소득계층별 고용가구 수와 점유가능 주택 수를 추정하였다. 이를 바탕으로 각 계층별 고용가구수와 점유가능 주택 수의 비로 직주비를 산출하였으며, 지역별, 소득계층별 직주균형 수준을 주거문제와 연관하여 분석하였다. 비교적 최근에 수행된 권성문(2025)의 연구 또한 유사한 방법을 통해 수도권을 대상으로 저·중·고소득층의 직주비를 각각 산출하였으며, 소득계층별 직주비가 통근시간에 미치는 영향을 분석하였다. 상기한 두 연구는 상대적 저소득계층에게 직주불균형이 보다 문제시되고 있음을 공통적으로 밝혔으며, 맞춤형 주택공급과 주거급여 확대 등의 정책적 대응이 필요함을 강조하고 있다.

이 같은 연구는 각 소득계층에게 나타나는 직주균형 수준이 상이함을 밝혔다는 점에서 의의가 있으며, 특정 소득계층에게 나타나는 직주불균형 문제에 대한 정책적 관심이 필요함을 시사한다. 그럼에도 불구하고, 상기한 연구 외에 부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 분석하는 연구는 여전히 미진하며, 폭넓은 논의를 위해 보다 활발한 연구가 수행될 필요성이 존재한다.

3. 연구의 차별성

직주균형과 관련한 담론에서는 보다 실효적인 직주균형 진단과 분석을 위해 임금 및 소득수준, 주택가격 등의 요소가 반영될 필요가 있음을 강조하고 있다. 이에 본 연구는 직주적합성 지표를 활용하여 부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 분석하는 데 목적을 두었다. 기존에 수행되었던 일부 연구들과 비교할 때 본 연구가 갖는 차별성은 다음과 같다.

그간 국내에서 수행되었던 관련 연구(김준형·최막중, 2006; 권성문, 2025)들은 인구총조사와 가구통행실태조사 등의 자료를 기반으로 산출한 지역 내 소득계층별 가구(주택) 비율을 전체 가구(주택) 수에 적용하여 소득계층별 직주비를 산출하였다. 이는 가용 가능한 데이터의 한계로 인해 고안된 것으로 사료되나, 표본조사된 응답 가구가 현재 거주하고 있는 주택을 부담가능한 주택으로 간주하였다는 한계가 존재한다. 이에 비해 본 연구는 개별 주택재고에 대한 임대료를 산정하고, 여기에 소득(임금) 대비 임대료 기준을 적용하여 각 임금수준에서 부담가능한 주택 수를 산정하였다. 이를 통해 보다 엄밀한 정의에서의 부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 분석했다는 데에 차별성이 있다.

또한 직주적합성 지표와 직주비를 비교하여 지역의 전반적인 직주균형 수준과 부담가능성을 고려한 직주균형 수준 간 차이를 살펴보고, 이를 바탕으로 지역의 주택문제를 유형화하였다는 데에도 차별성이 있다. 이는 특히 전체 일자리 수 대비 주택재고의 총량과 비교할 때 특정 임금수준의 일자리 수 대비 부담가능한 주택이 부족한, 즉 부담가능성 문제가 대두되는 지역을 면밀히 파악할 수 있다는 데에 가치가 있다. 이를 통해 직주균형 관점에서 지역에 내재된 주택문제를 면밀히 파악하고, 그에 따른 정책적 시사점을 보다 구체적으로 제시하는 것이 가능할 것으로 보았다.

1. 직주적합성 지표 산출

본 연구의 직주적합성 지표는 각 지역(시군구) 내 임금수준별 일자리 수와 각 임금수준별로 부담가능한 주택 수의 비율로 정의된다. 이를 위해 우선적으로 임금수준별 일자리 수와 부담가능 주택 수 산정이 필요하며, 이를 위한 구체적인 과정은 다음과 같다.

2. 직주적합성 지표와 직주비 간 비교

직주적합성 지표의 산출과 더불어, 직주적합성 지표와 직주비 간 비교를 수행하기 위해 지역별 직주비를 산출하였다. 직주비(jobs-housing ratio)는 각 지역(시군구) 내 총 일자리 수(total jobs)와 총 주택 수(total rental units) 간 비율로 식 (3)과 같이 산출되었다.

직주비는 지역의 직주균형 수준을 분석하기 위해 전통적으로 활용되어 온 지표로, 직주적합성 지표와 마찬가지로, 직주비 또한 1보다 클수록 주택 수보다 일자리 수가 많아 일자리 주변에 주택이 부족한 직주불균형이 나타남을 의미한다. 다만, 직주비는 임금수준, 주택가격수준, 임대료수준, 부담가능성을 고려하지 못하기 때문에 이때의 직주불균형은 주택과 일자리의 총량만을 비교하는 관점의 지표이다.

직주적합성 지표와 직주비 간 비교의 목적은 부담가능성을 고려한 직주균형 수준과 지역의 총량적 직주균형 수준 간의 차이를 살펴보기 위함이다. 특히 비교 결과를 유형화하여 직주균형의 관점에서 드러나는 지역별 주택문제를 구분하고 그에 따른 시사점을 제시하고자 하였다.

유형은 아래의 <표 1>과 같이 구분하였다. 직주적합성 지표(JHF)와 직주비(JHR) 모두 1보다 큰 지역은 주택재고의 총량과 부담가능한 주택 모두 부족한 지역이다. 다만 직주적합성 지표가 직주비보다 크다면(유형 A), 전반적인 직주균형 수준(직주비)에 비해 부담가능성을 고려한 직주균형 수준(직주적합성 지표)이 상대적으로 더 낮은 지역이 된다. 따라서 직주균형 제고를 위해서는 특정 임금수준에서 부담가능한 주택의 공급에 특히 노력이 필요한 지역으로 판단할 수 있다. 이와 달리 직주비(JHR)가 직주적합성 지표(JHF)보다 크다면(유형 B), 근본적으로 주택재고의 총량을 늘리는 정책이 보다 필요함을 시사한다. 반면 직주적합성 지표는 1보다 크지만 직주비가 1보다 작은 지역(유형 C)은 전반적 직주균형 수준이 양호함에도 불구하고 특정 임금수준에서는 직주불균형이 발생하고 있음을 의미한다. 이는 지역 내 주택재고의 총량은 적정하지만, 그 중 부담가능한 주택은 상대적으로 부족함에 따른 것이다. 따라서 이러한 지역은 기존 주택재고에 대해 부담능력을 제고할 수 있는 정책이 필요할 것이다. 마지막으로 직주적합성이 1보다 작거나 같은 지역(유형 D)은 각 임금수준에서 부담가능한 주택이 비교적 많거나, 주택에 비해 일자리가 비교적 적은 지역이다. 주택정책적 관점에서는 비교적 양호한 지역으로 구분될 수 있으나, 직주균형을 제고하기 위해서는 일자리 공급의 필요성이 강조될 수 있다.

Table 1.

Typology of housing problem

1. 직주적합성 지표 산출 결과

직주적합성 지표 산출에 앞서, 지역의 임금수준별 일자리 수와 부담가능한 주택 수에 대한 기초통계량을 <표 2>에 제시하였다. 수도권 시군구별 평균 저임금 일자리 수는 65,960개, 저임금 수준에서 부담가능한 주택 수는 68,067개로 나타났다. 반면 평균 중임금 일자리 수는 148,302개, 중임금 수준에서 부담가능한 주택 수는 92,984개로 일자리 수에 비해 부담가능 주택 수가 더 적은 것으로 나타났다. 이는 수도권 전반에 걸쳐 중임금 수준의 일자리 대비 주택이 부족한 직주불균형이 빈번히 나타날 수 있음을 짐작하게 한다.

Table 2.

Summary statistics

부담가능성을 고려한 직주균형 수준을 분석하고자 직주적합성 지표를 산출한 결과는 <그림 1>, <그림 2>에 제시되어 있다. <그림 1>은 저임금 직주적합성 지표 산출 결과이며, <그림 1(a)>는 RIR 30%, <그림 1(b)>는 RIR 40%를 적용한 결과이다. <그림 2>는 중임금 직주적합성 지표 산출 결과이며, <그림 2(a)>는 RIR 30%, <그림 2(b)>는 RIR 40%를 적용한 결과이다. 지푯값이 1보다 크고 붉은색 음영이 진할수록 직주불균형이 크게 나타나는 지역이다. 또한 <표 3>은 RIR 30% 적용 결과를 바탕으로 각각의 임금수준에서 직주불균형 문제가 두드러지게 나타나는 상위 10개 지역을 나타낸 표이다. 전체 시군구의 직주적합성 지표는 <부록>에 수록되어 있다.

Figure 1.

Low-wage jobs-housing fit

Figure 2.

Medium-wage jobs-housing fit

Table 3.

Top 10 cities with the highest jobs-housing fit values

우선 RIR 30%를 적용할 때 저임금 직주적합성 지표가 1보다 큰 직주불균형이 발생하는 지역(그림 1(a))으로 서울 13곳(종로, 중구, 용산, 성동, 동대문, 마포, 구로, 금천, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동), 인천 1곳(중구), 경기 11곳(수원 팔달, 수원 영통, 성남 분당, 안양 동안, 고양 일산동, 과천, 구리, 하남, 용인 기흥, 용인 수지, 김포) 등 총 25개 지역이 확인되었다. RIR 40% 적용 결과(그림 2(b)) 또한 대체로 유사하며, 서울 11곳(종로, 중구, 용산, 성동, 동대문, 마포, 금천, 영등포, 서초, 강남, 송파), 경기 6곳(성남 분당, 안양 동안, 고양 일산동, 과천, 하남, 용인 수지) 등 총 17개 지역에서 직주불균형이 나타났다. RIR 30% 적용 시와 달리 용인 기흥, 김포, 구리 등은 RIR 40% 기준하에서 직주적합성 지표가 1보다 작아 불균형 문제가 해소되는 것으로 확인되었다.

전반적으로 서울에서는 도심권(종로, 중구)을 비롯하여 강남권(서초, 강남, 송파)과 영등포 등 주요 중심업무지구의 직주불균형이 크게 발생하는 것으로 나타났다. 이들 지역은 일자리가 많음과 동시에 높은 주택가격을 보이는 대표적인 지역이다. 이에 자연히 저임금 수준에서 부담가능한 주택이 적어 직주의 불균형이 크게 나타난 것으로 볼 수 있다. 중심업무지구와 인접한 강동, 동대문과 더불어 마포와 용산, 성동 등 주택가격 상승이 두드러지는 한강벨트 지역 또한 저임금 근로자에게 직주불균형 문제가 드러나고 있다. 한편 서울에 인접한 과천과 성남 분당, 용인 수지, 하남 등지에서도 저임금 직주적합성 지표가 비교적 크게 나타났다. 특히 과천은 서울 중구를 제외하면 수도권 내에서 직주불균형이 가장 큰 지역으로, 저임금 일자리 수에 비해 부담가능한 주택이 매우 부족한 지역임이 확인되었다. 과천을 비롯한 이들 지역은 신도시 건설과 택지개발 등으로 양호한 주거환경을 갖춤과 동시에 서울과의 접근성이 비교적 우수한 지역이고 많은 일자리를 제공하고 있으나, 이로 인한 주택가격 상승이 저임금 수준에서 부담가능성 문제를 심화시켰을 것으로 판단된다.

중임금 직주적합성 지표의 경우, RIR 30%를 기준으로 직주불균형이 발생하는 지역(그림 2(a))으로 서울 20곳(종로, 중구, 용산, 성동, 광진, 동대문, 성북, 서대문, 마포, 양천, 강서, 구로, 금천, 영등포, 동작, 관악, 서초, 강남, 송파, 강동), 인천 5곳(중구, 동구, 연수, 남동, 서구), 경기 34곳(수원 권선, 수원 팔달, 수원 영통, 성남 중원, 성남 분당, 안양 만안, 안양 동안, 부천, 광명, 평택, 안산 단원, 고양 덕양, 고양 일산동, 과천, 구리, 남양주, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 용인 처인, 용인 기흥, 용인 수지, 파주, 이천, 안성, 김포, 화성, 광주, 양주, 포천, 여주, 연천, 가평) 등 총 59개 지역이 확인되었다. RIR 40% 기준(그림 2(b))에서는 서울 17곳(종로, 중구, 용산, 성동, 광진, 동대문, 서대문, 마포, 양천, 강서, 구로, 금천, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동), 인천 5곳(중구, 동구, 연수, 남동, 서구), 경기 30곳(수원 팔달, 수원 영통, 성남 중원, 성남 분당, 안양 만안, 안양 동안, 부천, 평택, 안산 단원, 고양 일산동, 과천, 구리, 남양주, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 용인 처인, 용인 기흥, 파주, 이천, 안성, 김포, 화성, 광주, 양주, 포천, 여주, 연천, 가평) 등 총 52개 지역에서 직주불균형이 나타났다. 보다 완화된 40%의 RIR 기준을 적용하더라도 대부분의 지역에서 직주적합성이 1보다 크게 나타났으며, 저임금만을 대상으로 한 분석 결과에 비해 직주적합성이 낮은 지역이 더 많이 나타났다. 이는 수도권에서 중임금 일자리 수에 비해 부담가능한 주택의 수가 매우 적음을 의미하며, 중간 가격 수준의 주택재고가 부족한 것으로 해석할 수 있다.

특히, 일부 지역을 제외한 경기도 대부분의 지역은 저임금 직주적합성 지표가 1보다 작게 나타나 저임금 근로자의 부담가능 주택 부족이 심각하지 않았다. 그러나, 중임금 수준에서는 대부분의 지역에서 부담가능 주택이 근로자 수에 비하여 부족한 직주불균형이 나타나는 것으로 확인되었다. 이는 경기 지역 곳곳에 중임금 산업인 제조업이 분포하고 있으나, 이들의 임금 수준으로 부담가능한 주택은 상당히 부족하기 때문인 것으로 판단된다.

전반적으로, 저임금 수준에서 직주적합성 지푯값이 크게 나타난 지역은 중임금 수준에서의 지푯값 또한 비교적 크게 나타났다. 서울 도심권과 강남권, 그리고 과천과 성남 분당 등이 이에 해당한다. 이들 지역은 저임금뿐만 아니라 중임금 수준에서도 부담가능한 주택이 상대적으로 적어 직주불균형 문제가 두드러지게 발생하고 있음을 의미한다.

본 절에 제시된 결과는 각 임금수준에서 일자리 수에 비해 부담가능한 주택이 부족한 지역을 명시적으로 보여주고 있다. 즉, 특정 임금수준에서 부담가능성을 고려할 때 직주불균형이 발생하는 지역을 일차적으로 파악할 수 있다. 다음 절에서는 직주적합성 지표와 직주비 간 차이를 유형화하여 살펴봄으로써 임금수준별 주택의 부담가능성 문제가 상대적으로 더 두드러지는 지역은 어디인지, 그에 따른 정책적 시사점은 무엇인지 등에 대해 논의한다.

2. 직주적합성 지표와 직주비 간 비교 결과

직주적합성 지표와 직주비 간 비교 결과를 살펴보기에 앞서 지역별 직주비 산출하였다. 지역별 직주비의 분포는 <그림 3>에, 직주비에 따른 직주불균형이 크게 나타난 상위 10개 지역은 <표 4> 에 제시되어 있다. 결과는 수도권 내 절반 이상의 지역에서 직주비가 1보다 크게 나타났음을 보여준다. 직주적합성 지표와 일부 유사하게, 서울의 주요 중심업무지구(종로, 중구, 영등포, 서초, 강남)는 직주비가 크게 나타난 상위 지역에 포함되었다. 이는 대규모 고용으로 인해 상대적으로 주택재고가 적은 직주불균형이 나타나고 있음을 의미한다. 이외에 서울 성동, 성남 분당 등 임금수준별 직주적합성 지표가 크게 나타난 주요 지역은 총량적 직주균형 수준 또한 낮은 상위 지역으로 확인되었다.

Figure 3.

Jobs-housing ratio

Table 4.

Top 10 cities with the highest jobs-housing ratio values

다음으로 직주적합성 지표와 직주비 간 비교를 통해 직주균형의 관점에서 지역별 주택문제를 유형화한 결과는 <그림 4> 및 <표 5>와 같다. 여기서 직주비와의 비교 기준이 되는 직주적합성 지표는 RIR 30% 기준을 적용한 지표이다.

Figure 4.

Types of housing problem based on comparison between jobs-housing fit and jobs-housing ratio

Table 5.

Types of housing problem based on comparison between jobs-housing fit and jobs-housing ratio

각 임금수준에서 유형 A로 구분된 지역은 직주적합성 지표와 직주비 모두 1보다 크고, 직주적합성 지표가 직주비보다 크게 나타난 지역이다. 다시 말해, 지역의 전반적인 직주불균형 수준보다 특정 임금수준에서 부담가능성을 고려할 때 직주불균형이 보다 심각하게 나타난 지역이다. 서울 용산과 성동, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 성남 분당, 안양 동안, 과천, 하남, 용인 기흥 지역은 저임금 수준과 중임금 수준 모두에서 유형 A에 포함되었으며, 서울 종로, 중구, 마포, 성남 분당, 안양 동안 등지는 중임금 수준에서 유형 A에 포함되었다. 이들 지역 대부분은 주택재고의 부족과 더불어 높은 주택가격이 저임금 및 중임금 수준에서의 부담가능성을 악화시켜 직주불균형이 크게 나타난 것으로 이해해볼 수 있다. 주택정책적 관점에서, 이들 지역의 직주균형 제고를 위해서는 신규 주택 공급 시 저임금 혹은 중임금 수준에서 부담가능한 주택을 우선적으로 공급하는 정책이 필요함을 시사한다. 동시에 본 유형에는 대량의 일자리를 제공하는 주요 고용중심지가 포함되어 있다. 이 같은 지역은 일자리 수에 대응하는 수준의 대규모 주택공급을 지역에 하는 것에 한계가 있다. 따라서 직주균형 제고를 위한 다각적인 접근과 정책 대안이 필요할 것으로 판단된다.

유형 B에 포함된 지역은 직주적합성 지표와 직주비 모두 1보다 크고, 직주비가 직주적합성 지표보다 크게 나타난 지역이다. 즉, 지역의 총량적인 직주균형 수준이 부담가능성을 고려한 직주균형 수준보다 낮은 지역이다. 서울 도심권인 종로와 중구는 저임금 수준에서 유형 B에 포함되었으며, 총량적 주택재고의 부족이 상대적으로 더 두드러지는 문제임을 시사하고 있다. 다만 중임금 수준으로 범위가 확장되면 유형 A에 포함되어, 고려하는 임금수준에 따라 주택문제의 유형이 상이하게 나타날 수 있음을 확인하였다. 서울 외에도 중임금 수준에서 직주적합성 지푯값이 1보다 크게 나타난 경기 외곽지역 또한 본 유형으로 구분되었다. 유형 A와 달리 유형 B로 구분된 지역은 양적 공급 확대를 통해 주택재고의 총량을 늘림으로써 직주균형 수준을 제고하는 방향의 정책이 필요할 것이다.

한편 저임금 수준에서 유형 C로 구분된 지역은 구리와 용인 수지이며, 중임금 수준에서는 서울 성북, 양천, 동작, 관악, 광명, 남양주 등지가 포함되었다. 특히 구리와 용인 수지는 저임금 및 중임금 수준 모두에서 유형 C로 구분된 유이한 지역이다. 이들 지역은 근본적으로 직주비가 1보다 작은 지역으로, 주택에 비해 일자리가 부족한 베드타운 지역일 가능성이 존재한다. 따라서 직주균형 제고를 위해서는 적정 수준의 일자리 공급이 필요한 지역으로 이해될 수 있다. 그럼에도 불구하고, 각 임금수준에서의 직주적합성 지표는 1보다 크게 나타났다. 즉, 지역의 주택재고는 전체 일자리 수에 비해 상대적으로 많지만 중임금 이하 수준에서 부담가능한 주택은 적어 직주불균형이 발생함을 의미한다. 이를 주택정책적 관점에서 보면, 기존 주택재고의 총량은 적절하기에 부담가능 주택의 신규 공급은 다소 제한적일 가능성이 존재한다. 그러므로 매입임대주택의 확대 제공 등 기존 주택재고를 활용하여 저임금 및 중임금 수준에서 주택의 부담능력을 제고시킬 수 있는 정책적 방안 마련이 요구된다.

마지막 유형 D의 경우 직주적합성 지표가 1보다 작은 지역으로, 각 임금수준에서 부담가능한 주택이 충분한 지역으로 판단된다, 혹은 주택에 비해 일자리가 부족한 지역으로도 이해할 수 있다. 서울 강북, 도봉, 노원, 인천 부평, 계양, 고양 덕양, 일산서구 등이 저임금 및 중임금 수준 모두에서 유형 D로 구분되었다. 이들 지역은 주택의 부담가능성 문제는 상대적으로 덜 부각될 수 있겠으나, 직주균형 관점에서 베드타운 현상의 강화를 방지하기 위해서는 적정 수준의 일자리 공급 정책이 수반되어야 할 것으로 사료된다.