Print publication date Aug 2015
주거지 재생을 위한 TIF 공공재원조달 효과 비교분석 : 주거중심형 길음 뉴타운8구역과 도심형 왕십리 뉴타운2구역을 중심으로
Abstract
The lack of investment sources is the main reason for local governments to be passive in urban redevelopment projects for urban regeneration such as housing reconstruction plans. To solve the issue, we wanted to analyze the TIF (Tax Increment Financing), which is applied in US as a financing method of the public facilities. In this study, the effect of TIF was analyzed to see how the infrastructure can be financed through the TIF, based on the case of the Prototype New Town. As a result of case analysis, the Wangsimni district 2 was found to have higher amounts from acquisition tax and holding tax per square meter than Gireum district 8. The Wangsimni New Town area has a greater potential for much increased post-redevelopment property evaluation values. Thus, it is necessary to designate the area as a TID first when introducing the TIF to Korea. And it was found that factors affecting TIF finance were TID area, pre/post-redevelopment price increase ratios, share of shops and redevelopment union members, average acquisition tax ratio, building-to-land ratio, floor area ratio, etc. The study reasonably assumed variables affecting a future local tax estimation model so that its analysis could be useful in building a future tax estimation model when actually adopting the TIF to Korea. In addition, it was found herein that we should make different approaches according to redevelopment types to the factors affecting TIF financing process in the future local tax revenue estimation model.
Keywords:
Urban regeneration, Public financing, TIF, TID, Housing redevelopment project, Local taxKeywords:
도시재생, 공공재원조달, TIF, TID, 주택재개발사업, 지방세Ⅰ. 서 론
서울을 비롯한 경기도 지역에서 주택재개발과 재건축의 지역이 해제되고 있다.1) 부동산경기하락으로 재개발조합의 수익성하락과 조합의 이해관계자간의 갈등으로 공사가 지연되고 있다. 이로 인해 원가율이 상승하여 조합원의 추가부담이 증가함에 따라 조합원들이 지방자치단체에 주택재개발 지정해제를 신청하고 있다. 주택재개발 사업 후 향후 부동산가치 상승으로 늘어난 지방세수는 지방정부가 가져가는데 관련 기반시설비용을 사업시행자인 조합에 부담시키고 있다. 주택재개발 후 인구유입으로 부동산 관련 세금뿐만 아니라 자동차세, 지방소득세 등 여러 지방세가 증가하는데 지방자치단체가 기반시설비용을 부담하지 않는 것은 문제가 있다. 재개발사업 후 부동산가치의 상승으로 지방세 증가의 수혜를 받는 지방자치단체가 수익자부담원칙에 따라 공공재의 성격이 강한 도로와 공원 등 기반시설비용을 부담하는 것이 이론적으로 타당하다. 공공재인 기반시설비용을 지방자치단체가 부담을 한다면 재개발조합의 수익성이 증가하여 재개발이 조기에 진행될 것이다.
미국의 경우 낙후된 지역의 재개발의 경우 수익자부담의 원칙에 따라 지방정부가 미래의 세수증가분을 이용한 Tax Increment Financing(이하 TIF)를 통해 기반시설비용을 부담하고 있다. 미국의 경우 공공재원조달방법으로 널리 사용하고 있는 TIF를 통해 기반시설비용에 선투자하여 민간투자에 촉진제 역할을 하고 있다. 우리나라에 현재 도입되고 있지 않는 TIF를 2002년 말 지정된 시범뉴타운의 사례지역에 적용하여 우리나라에 적용가능성을 검토하였다. 본 연구에서는 지방정부의 재정확보방안의 하나로써 새로운 자금조달인 TIF를 통해 시범뉴타운지역 중 최근에 입주가 완료된 길음뉴타운 8구역과 왕십리뉴타운 2구역을 대상으로 재개발유형별 TIF 재원조달금액을 추정하여 분양가의 하락률과 비례율에 미치는 영향을 비교분석하였다. 또한, 재개발 유형별로 TIF재원조달금액에 미치는 변수를 확인 후 시사점을 제시하였다.
본 연구의 방법은 기존에 발간된 국내외의 연구 통해 문헌연구와 사례지역을 대상으로 TIF효과를 실증적으로 분석하였다. 문헌연구는 선행 학위연구와 학회지연구를 검토하여 TIF와 Tax Incremental District(이하 TID) 방식과 개념과 해외사례를 검토하였다. 실증분석에서는 시범뉴타운 지역을 대상으로 모의실험을 통해 TIF재원조달효과를 실증적으로 분석하였다. 오피스엑셀 프로그램을 통해 재개발 전후 미래의 취득세와 보유세를 추정하여 주택재개발시점을 기준으로 할인율을 반영하여 TIF발행금액을 도출하여 분양가 하락률과 비례율에 미치는 영향을 분석하였다.
II. 선행연구의 검토 및 이론적 연구
1. 선행연구의 검토 및 차별성
공공재원조달방법인 TIF를 활용하여 연구를 검토한 결과 이종권ㆍ김은혜(2002)는 도시정비사업 재원조달현황 및 문제점을 제시하고 자산유동화구조를 이용한 TIF활용방안에 대해 연구하였다. ”김현아·이우종(2002)은 분당시를 사례지로 선정하여 도시개발사업의 공공시설 설치비용 조달방안을 실질GDP와 인구의 두 가지 변수를 활용하여 미래조세수입을 추정하고 TIF를 통한 재원조달 가능한 기반시설비용의 부담률을 추정하였다. 신상현·이우종(2006)은 보유세를 재원으로 TIF를 활용한 도시환경정비사업의 공공시설 설치비용 확보방안에 대한 연구로 세운상가 사례지역을 대상으로 보유세를 기준으로 TIF금액을 추정하였으며 공공시설비용의 137%를 초과하여 조달 가능하다는 결과가 나왔다. 박태원·김영호(2010)는 주택재개발사업에서 TIF재원인 취득세의 포함여부에 따라 TIF 재원조달금액을 추정하여 기반시설비용을 어느 정도 충당하는지와 분양원가에 미치는 영향을 분석하였다. TIF 관련 지방세재원으로 거래세인 취득세와 보유세를 포함하였고 TIF재원조달 추정과정을 중심으로 연구하였다. 남진·우명제(2010)는 미국의 TIF를 우리나라 도시재상사업에 적용하기 앞서, 기술적 요소와 함께 공공의 재원조달 수단으로써 TIF가 실제 미국에서 어떻게 운용되고 있는지, 그리고 TIF의 운용상에 나타나는 문제와 분쟁사례는 어떤 것이 있는지 분석하였다. TIF의 운용 방식에서 전통적인 모형과 수정된 모형을 설명하였다. 장대원·양윤제(2005)은 도시정비사업 활성화를 위한 TIF에 관한 연구로 TIF도입을 위한 선결조건을 제시하였고 해외 시행사례 분석을 통해 TIF가 도심노후지역의 재개발에 어떻게 활용되는지 분석하였다. 장대원(2007)은 TIF 프로젝트의 추진구조 및 시행사례를 심층적으로 고찰하였다. 또한 국내 도시정비사업을 대상으로 하여 현재의 조세체계 안에서 발생 가능한 세수증가분과 이를 바탕으로 조달가능한 공공재원의 규모를 추정하였다. 유성필·황지욱(2013)은 주택재개발지역에서 지방자치단체의 지원방안으로서 TIF제도의 도입가능성을 살펴보기 위하여 정비사업에 TIF제도를 적용하여 사업비용의 조달가능성 및 사업효과 등을 분석하였다. TIF가 낙후지역을 재생시켜야 하는 최후의 수단으로만 사용될 수 있도록 지방자치단체의 정비기본계획의 수립단계에서 TID의 예비지정에 해당하는 TIF예정구역의 선정기준을 마련하고자 하였다.
본 연구가 선행연구와 차별성은 첫째, 대부분 선행연구에서 TIF재원으로 미국처럼 보유세를 중심으로 TIF재원조달효과를 분석하였으나 본 연구에서는 우리나라의 지방세체계를 고려하여 취득세를 포함하였으며, TIF가 도입될 때 미래의 세수추정을 위한 합리적인 모형을 제시하였다. 둘째, 미국의 전통적인 TIF재원조달모형의 경우 기준연도 과세기준가액인 Equalized Assessed Value(이하 EAV)가 고정되어 TIF 기간 동안 지방정부의 일반회계에 사용하는 지방세 수입이 고정되어 지방재정에 부담을 주었다. 본 연구에서는 우리나라의 열악한 지방재정자립도를 고려하여 기준연도의 EAV를 주택가격변화율 만큼 증가하는 수정모형을 적용하였고 사례지역을 통해 실증적으로 전통모형과 수정모형의 TIF재원조달금액의 차이를 분석하여 시사점을 제시하였다. 셋째, 미래의 부동산가격의 변화(상승, 하락, 안정)에 따라 TIF재원조달금액이 어떻게 변동이 되는지 민감도를 분석하였고 하락기를 대비한 TIF 제도적인 보완방안을 제시하였다. 넷째, 시범뉴타운 사례지역을 대상으로 재개발 유형별로 나누어 TIF재원조달효과를 비교분석하였고, TIF재원조달금액에 영향을 미치는 변수를 도출하고 시사점을 제시하였다.
2. TIF와 TID
TIF는 미래조세수입을 담보로 하여 채권(ABS)을 발행하여 공공기반시설에 선투자하고 TIF기간 동안 향후 증가된 조세수입으로 채권을 상환하는 공공자금조달방법이다. TIF는 지방정부의 수입으로 재원조달을 하기 때문에 도시재개발 프로젝트에 있어 지방정부가 사용할 수 있는 가장 강력한 자금조달방법이다. TIF는 공공자금조달이므로 공공재인 기반시설에 선투자하는 것이다. 지방정부입장에서 기존의 지방세수입을 감소시키지 않고 미래의 조세수입으로 TID지역의 기반시설비용에 선투자하여 개발사업의 촉진제역할을 하는 것이다. TIF는 지방재정의 취약점을 보완하고 세금을 늘리지 않고 낙후된 지역을 재개발하기 위한 강력한 자금조달방법중 하나이다. TIF를 하기 위해 TID의 지정을 우선적으로 해야 한다. TID의 지정범위에 따라 지방조세수입의 크기가 달라지기 때문에 TID를 지정할 때는 공공의견의 청취와 지방정부의 승인이 필요하다. 일반적으로 TID는 사업성이 없어 민간의 사업시행자가 투자하지 않는 지역에 공공의 자금이 선투자하는 형태이다. 따라서 기반시설이 열악한 낙후된 주택재개발지역의 경우 TID조건에 충족할 가능성이 있다. 본 연구의 사례지역은 길음뉴타운 8구역과 왕십리뉴타운 2구역의 경우 도로 및 공원 등 기반시설이 열악하고 낙후된 지역으로 TID 지역조건에 일정부분 충족한다. 일반적으로 TID는 공공의 적극적인 지원이 없는 경우 개발되기가 불가능한 지역이다.2) 민간사업시행자가 단독으로 개발 할 수가 있다면 지방정부의 투자가 필요가 없기 때문이다. 왕십리뉴타운의 경우 1구역, 2구역은 준공이 되었지만 3구역은 현재 공사가 진행 중이다.
Subject to taxation and rate of local tax
3. 사례지역의 지방세 고찰
TIF 재원으로 사용하는 관련 지방세는 거래세인 취득세와 보유세인 재산세 및 재산세과세특례(이하 “보유세”라 한다.)를 포함하였다. 미국의 경우에는 TIF의 재원으로 재산세를 주로 사용하는데 우리나라는 거래세의 비중이 높아 취득세를 TIF재원에 포함하였다. TIF를 운용하는 주체로 민간인 주택재개발조합과 공공인 서울특별시와 자치구로 가정하였다. 주택재개발지역의 취득세는 조합원과 일반분양계약자와 다르게 세율을 적용한다.3) 조합원은 전용면적 85㎡이하는 취득세가 면제가 되고 전용면적 85㎡초과는 추가부담금의 2.8%를 부담한다. 일반분양의 경우에는 주택취득금액에 따라 취득세율 6억 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 2%, 9억 초과는 3%를 적용한다.
위의 표는 사례지역의 분석에 적용하는 지방세 과세대상과 세율을 나타내며 취득세율은 최초 분양시를 제외하고 TIF기간 동안 평균취득세율을 적용하였고4) 사례지역의 주택평균가격을 고려하여 재산세율은 0.25%5), 재산세과세특례세율은 0.14%를 적용하였다.
Ⅲ. 분석모형
1. 사례지역
뉴타운사업의 유형은 지정대상지가 가지는 특성에 따라 구분되어 있다. 주거중심형 뉴타운은 주택재개발구역 등 노후 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 인근 생활권 지역에 대한 전체 도시기반구조를 개선하는 사업이다. 도심형 뉴타운은 도심 또는 인근지역에 기성시가지가 무질서하게 형성되어 있어 주거, 상업, 업무기능 등 새로운 도시기능을 복합적으로 개발하는 사업으로 대형상가, 문화시설, 관공서, 업무시설은 물론 아파트, 주상복합빌딩 등을 함께 배치하여 직주근접형 도심커뮤니티를 조성한다. 본 연구의 사례지역은 최근에 완료된 주거지형 뉴타운 길음 8구역과 도심형 뉴타운 왕십리 2구역으로 하였다.
길음 8구역은 주택재개발 전 평가금액이 약 2,612억에서 재개발 후 약 6,560억으로 증가하여 재개발 전후 평가금액증가율이 약 151%이고, 왕십리 2구역은 주택재개발 전 평가금액이 약 2,231억에서 재개발 후 약 7,324억으로 증가하여 평가금액증가율이 228%이다.
Assessment amount before redevelopment (unit: 1,000)
Assessment amount after redevelopment (unit: 1,000)
Fundamental supposition of TIF financing model
2. TIF 재원조달모델
사례지역을 TIF재원조달금액을 추정할 때 사용한 기본가정은 다음과 같다. 모델 추정 시 사용하는 가정에 따라 TIF 재원조달금액이 달라지기 때문에 사용한 가정이 합리적인지 여부가 중요하다. TIF 취득세와 보유세를 재원조달금액을 추정할 때의 기본가정으로 주택보유기간과 할인율(이자율), 주택가격변화율, 기준시가 대비 실거래가반영률 등이 있다. 본 연구에서 사용되는 가정은 신뢰성 있는 공공기관의 자료를 활용하여 합리적인 근거를 바탕으로 산출하였다. TIF기간은 미국의 일반적인 주택재개발 지역의 평균 TIF 기간인 20년을 적용하였다.6) 기본가정 중에 TIF 재원조달금액을 추정할 때 취득세만 영향을 미치는 것은 주택보유기간의 가정이고, 보유세만 영향을 미치는 것은 기준시가의 실거래가 반영률이고 나머지 가정은 취득세와 보유세 모두에 영향을 미친다. 사례지역의 종전자산의 평가액과 종후자산의 평가액을 바탕으로 TIF 할인율을 국고채 20년 만기 이자율의 5개년인 평균 4.26%를 적용하였고, 주택 평균보유기간은 국토교통부 주거실태자료를 바탕으로 12년7), 주택가격변화율은 과거 10년치 서울특별시 주택가격변화율의 평균인 3.83%를 적용하였고, 재산세 기준시가 실거래가반영률은 국토교통부의 자료를 바탕으로 75%8)를 적용하였다.
Treasury bond yields (unit: %)
Housing price change rate (unit: %)
Ⅳ. 실증분석
그림에서 설명하는 바와 같이 실증분석에서 사용한 재원조달 분석과정은 크게 3가지 단계로 구분되며 1단계로 취득세의 추정이고, 2단계는 보유세의 추정이고 3단계는 재원조달효과분석이다. 준공시점의 취득세는 일시에 많은 지방세가 발생하므로 주택과 상가를 구분하여 계산하였고, 주택의 취득세는 일반분양분과 조합원분양으로 나누어 합리적으로 추정하였다.
The analysis process of TIF financing effectiveness
1. 길음 8구역 재원조달금액 추정
2010년 준공시점의 취득세율(1%)와 등록세율(1%)을 적용하여 일반분양분 아파트의 경우에는 2% 세율을 적용하였고 상가의 경우에는 4% 표준세율을 적용하였다. 조합원의 취득세와 등록세는 85㎡을 초과분만 과세하며 해당금액에 2.8%를 적용하였다. 평균취득세율은 2013년의 세율을 적용하였다. 6억이하의 경우에는 1%이고 6억~9억이하의 경우에는 2%, 9억 초과는 3%, 상가의 경우에는 4%세율을 적용하였다.
평균적으로 거래가 이루어진다는 가정 하에 계산의 결과 평균 취득세율은 8,857,490천원/655,987,740천 원=약 1.35%가 도출되었다.
Acquisition tax of completion point (unit: 1,000)
Average acquisition tax rate (unit: 1,000)
위의 표는 길음뉴타운 8구역의 재개발 전 후 주택 및 상가의 거래가격과 취득세를 추정한 자료이다. 길음 8구역이 왕십리 2구역보다 TIF취득세금액이 작은 이유는 조합원의 비중이 높고 공급면적이 대부분 국민주택이하이므로 취득세 면세혜택을 받았기 때문이다. TIF기간을 20년, 주택변화율 3.83%, 주택거래주기를 12년으로 가정할 경우 사례지역의 취득세 증가액은 약 15,572,254 천원이고 4.26% 할인할 경우 현재가치금액은 11,036,031 천원이다. 상가의 경우 전체부동산에서 비중이 낮기 때문에 TIF재원조달금액 추정시 주택에 사용되는 동일한 가정을 사용하였다.
재개발 전후 보유세 추정하기 위해서 표 3.에서 설명하는 재개발전 평가금액과 표 4.에서 설명하는 재개발 후 평가금액을 사용하였다. 재개발전 부동산평가금액인 261,180,352천원과 재개발 후 부동산평가금액 655,987,740천원을 기준으로 주택상승률을 3.83%를 가정하고 주택의 기준시가 75%, 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 산출하였다. 과세표준에 재산세(0.25%), 재산세과세특례(0.14%)를 적용하여 총 0.39%를 곱하여 재개발 전후 보유세를 추정하였다.
보유세의 과세표준은 2009년 재개발이 없을 경우 약 1,175억에서 2029년 TIF기간 완료시점에 약 6,029억으로 증가하였다. 길음뉴타운 8구역의 경우 TIF기간을 20년을 가정할 경우 재개발전 보유세 총계는 약 144억원이고 재개발 후 보유세 총계는 약 341억원으로 TIF재원조달 증가금액은 약 19,759,028 천원으로 이자율 4.26% 할인하는 경우 최종 TIF재원조달금액은 약 12,459,519천원이다.
TIF를 통한 취득세 조달금액은 약 110억이고 보유세 조달금액은 약 125억으로 최종 조달금액은 약 235억이 도출되었다. 길음뉴타운 8구역의 기반시설비용은 관리처분계획인가의 자료를 바탕으로 추정하였다. 토지 구입비용은 종전자산평가액에서 ㎡ 토지평균시가에 관련 면적을 곱하여 산출하였고 설치비용은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제68조 및 제70조 제2항의 규정에 따라 2014년 기반시설 표준시설비용 및 기반시설별 단위당 표준조성비를 적용할 경우 총 TIF 기반시설비용이 약 207억이 산출되었다. TIF재원으로 미국처럼 보유세만 포함하는 경우 기반시설비용의 충당비율이 약 125억/약207억=60.1%이고 취득세까지 모두 포함시 약 235억/약 207억=113.3%이다. TIF 재원으로 보유세로 재원조달하는 경우 약 125억을 기반시설비용등에 투자하여 조합의 사업비가 감소하는 경우 아파트 분양가의 하락에 미치는 효과는 약 2%(125억/6,303억)이고 보유세와 취득세로 TIF재원조달금액 약 235억 원을 모두 기반시설비용등 사업비에 충당하는 경우 아파트 분양가의 하락에 미치는 효과는 약 3.7%(235억/6,303억)이다. 관리처분계획인가상에 나와 있는 총 소요사업비중에 일부를 지방자치단체가 재원조달금액으로 기반시설비용 약 207억 원 부담한다면 조합의 수익성 지표인 비례율이 102.2%에서 110.1%로 7.9% 증가하였다.
Gireum 8 district acquisition tax TIF financing amount (unit: 1,000)
Gireum 8 district holding tax TIF financing amount (unit: 1,000)
기준연도의 EAV를 고정시키는 전통모형의 경우 약 279억이 조달되고 기준연도의 EAV를 주택가격 변화율만큼 상승시키는 수정모형에서 TIF조달금액은 약 235억이 조달되어 TIF재원조달 차이금액이 약 44억이 산출되었다. 취득세의 경우 약 13.5%, 보유세의 경우 약 17.8%, 총합계의 경우 약 15.8% 감소하였다. 수정모형과 전통모형9)에서 TIF재원조달금액 차이인 약 44억이 수정모형을 적용하는 경우 TIF기간동안 지방정부수입이 증가를 한다. TIF를 운용함으로써 지방재정을 열악하게 만들 가능성이 있으므로 지방재정자립도가 낮은 우리나라의 상황을 고려할 때 TIF기간 동안 지방정부의 수입이 증가하는 수정된 TIF모형을 적용하는 것이 바람직하다.
TIF financing of traditional & revised model
Infrastructure cost (unit: 1,000)
The difference of traditional & revised model (unit: 1,000)
2. 왕십리 2구역 재원조달금액 추정
표 14는 2014년 준공시점에 주택가격이 6억 이하 취득세율 1%, 6억~9억 이하 2%, 9억 초과 3%, 조합원추가부담금 2.8%, 상가 4%를 적용하여 준공시점의 취득세 금액을 적용하였다. 표 15는 TIF기간의 왕십리 2구역의 취득세금액을 추정하기 위한 평균취득세율은 계산의 결과 17,843,326천원/732,375,880천원=약 2.44%가 도출되었다.
Acquisition tax of completion point (unit: 1,000)
Average acquisition tax rate (unit: 1,000)
Wangsimni 2 district acquisition tax TIF financing amount (unit: 1,000)
위의 표는 주택재개발 전후 주택 및 상가의 총 평가가액을 12년으로 나누고 주택가격상승률을 3.83%를 가정하여 재개발 전후 주택등 평균거래가격을 추정한 자료이다. 왕십리 2구역 TIF취득세 추정금액이 길음 8구역보다 많은 이유는 도심지역으로 주택가격 및 상가비중이 높아 평균취득세율이 높기 때문이다. 사례지역의 취득세의 명목 추정금액의 증가액 약 39,554,936 천원이고 4,26%로 할인할 경우 현재가치금액은 28,679,052 천원이다.
재개발이 전후 보유세를 추정하기 위해서 표. 4 에서 설명하는 재개발전 평가금액과 표. 5 에서 설명하는 재개발 후 평가금액을 사용하였다. 재개발전 주택의 평가금액인 223,102,737천원과 재개발 후 부동산평가금액 732,375,880천원을 기준으로 주택상승률을 3.83%를 가정하고 주택의 기준시가를 75%, 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 구하였다. 과세표준에 재산세(0.25%), 재산세과세특례(0.15%)를 적용하여 총 0.39%를 곱하여 재개발 전후 보유세를 추정하였다. 보유세의 과세표준은 2013년 재개발이 없을 경우 약 1,004억에서 2033년 TIF기간 완료시점에 약 6,731억으로 증가하였다. 왕십리뉴타운 2구역의 경우 TIF기간을 20년으로 가정할 경우 재개발 전 보유세 총계는 약 123억 원이고 재개발 후 보유세 총계는 약 380억 원으로 TIF재원조달 증가금액은 약 25,711,531천원으로 4.26%로 할인하는 경우 최종 TIF재원조달금액은 약 16,213,009천원이다. TIF를 통한 취득세 조달금액은 약 287억이고 보유세 조달금액은 약 162억으로 최종 조달금액은 약 449억이 도출되었다.
Wangsimni 2 district holding tax TIF financing amount (unit: 1,000)
왕십리뉴타운 2구역의 기반시설비용은 관리처분계획인가의 자료를 바탕으로 추정하였다. 토지 구입비용은 종전자산평가액에서 ㎡ 토지평균시가에 관련 면적을 곱하여 산출하였고 설치비용은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제68조 및 제70조 제2항의 규정에 따라 산출한 결과 TIF기반시설비용이 약 234억원이 도출되었다. TIF재원조달금액으로 미국처럼 보유세만 포함하는 경우 기반시설비용의 충당비율이 약 162억/약 234억=69.3%이고 취득세까지 모두 포함하는 경우 약 449억/약 234억=191.8%이다. TIF 재원으로 보유세로 재원조달하는 경우 약 162억을 기반시설등에 투자하여 조합의 사업비가 감소하는 경우 아파트 분양가하락에 미치는 효과는 약 2.5%(162억/6,494억)이고 보유세와 취득세로 TIF재원 조달한 약 449억원을 모두 기반시설비용등 사업비에 충당하는 경우 아파트 분양가하락에 미치는 효과는 약 6.9%(449억/6,494억)이다. 지방자치단체가 TIF 재원조달금액으로 기반시설비용 약 234억원 부담하면 조합의 사업비가 감소함에 따라 비례율이 96.1%에서 106.6%로 10.5% 증가할 것이다.
Infrastructure cost (unit: 1,000)
사례지역을 분석할 때 사용한 주택가격변화율은 2004년부터 2013년까지 과거 10년 동안의 변화율을 평균하여 3.83%으로 가정 하에 미래의 TIF재원조달금액을 추정하였다. 미래의 주택가격변화율은 경기변동에 민감하게 반응하여 변동이 될 수 있으므로 주택가격변화율이 안정적인 경우와 주택가격변화율이 하락하는 경우로 나누어 TIF재원조달금액을 추정하고 차이를 분석하였다. 주택가격변화율이 안정적인 경우란 과거 10년 동안(2004년-2013년) 서울특별시의 소비자물가상승률의 평균인 2.88%를 적용하였고, 주택가격변화율이 하락하는 경우에는 표 7의 주택가격변화율에서 2008년 이후 부동산가격하락기인 서울특별시의 5년(2009년-2013년) 동안 평균 주택가격하락률 (-)0.76%를 적용하였다. 분석결과 주택가격변화율이 3.83%에서 2.88%로 하락하는 경우 취득세와 보유세를 포함한 TIF조달금액이 약 449억에서 약 425억으로 5.4% 감소하고, 주택가격변화율이 3.83%에서 –0.76%으로 하락하는 경우 TIF조달금액이 약 449억에서 약 352억으로 21.6% 감소하였다. 부동산가격의 하락시기를 가정한 주택가격변화율 –0.76%를 적용하는 경우 TIF재원조달 감소폭이 크기 때문에 우리나라에 TIF도입 시 부동산 경기하락에 대비한 제도적인 안전장치를 마련할 필요가 있다.
Sensitivity analysis by the variation of housing price change rate
표 20은 TIF의 기간과 할인율의 변동에 따라 TIF재원조달 지방세로 취득세와 보유세로 하는 경우 TIF기간(15년~25년)과 할인율(4.26%~6%)의 변동에 따라 재원조달금액이 어떻게 변동하는지 나타낸다. 할인율과 TIF 재원조달금액은 반비례관계가 있고, TIF기간과 TIF 재원조달금액은 비례관계가 있음을 알 수 있다.
Sensitivity analysis by the variation of TIF period and discount rate
3. 종합분석
Gireum 8 district per ㎡ TIF financing amount
㎡당 재원조달금액이 취득세 107,108원, 보유세 120,923원 나와 총 228,031원이 산출되었다. 길음 8구역은 주거지형으로 조합원비중이 85.9%로 높게 나와 취득세 비과세가 많아 왕십리뉴타운(63.9%)과 비교할 때 전체 조달금액에서 취득세가 차지하는 비중이 낮다.
Wangsimni 2 district per ㎡ TIF financing amount
왕십리 2구역의 경우 ㎡당 재원조달금액이 취득세 기준으로 413,696원, 보유세 기준으로 233,873원 나와 총 647,569원이 도출되었다. 왕십리 2구역은 도심지형으로 주거지역과 상업지역등이 혼합된 지역으로 도심지에 위치하여 강남접근성과 지하철 등 교통이 좋아 부동산가격이 높기 때문에 단위 면적당 TIF 재원조달금액이 길음 8구역보다 약 2.8배 높다.
㎡당 TIF재원조달금액 분석결과 왕십리 2구역이 길음 8구역보다 ㎡당 취득세와 보유세 재원조달금액이 높다. 길음 8구역은 조합원비중이 높아 최초 입주시 취득세감면으로 취득세의 조달금액이 적게 나왔다. 평균취득세율은 왕십리 2구역 주택평가금액이 높아 약 2.44%, 길음 8구역 1.35%이다. 왕십리 2구역이 길음 8구역보다 TIF재원조달효과금액이 커서 분양가하락률, 기반시설비용충당률, 비례율 증가율이 높게 나왔다. 기반시설비용 충당 소요기간10)은 TIF재원으로 보유세와 취득세를 모두 포함하는 경우 왕십리 2구역은 7.2년이고 길음 8구역은 17.1년이다. 공공부문이 도로와 공원등 기반시설비용을 부담하는 경우 조합원의 비례율 증가율은 왕십리 2구역은 약 10.5%, 길음8구역은 7.9% 증가하였다.
The comparative analysis Gireum 8 & Wangsimni 2 district
㎡당 평균분양가는 세대수가 가장 많은 국민주택규모(전용 85㎡)의 ㎡당 평균분양가를 나타내고, ㎡당 개발 전 후 평가금액은 재개발 전 후의 총 평가금액을 개발면적으로 나누어 계산한 것이다. 상가비중은 전체분양가에서 상가가 차지하는 비중이고, 조합원비중은 총 분양금액에서 조합원에게 분양한 비율이다. 취득세율이 단일세율이 아니라 주택 가격대비 변동하기 때문에 평균 취득세율을 추정하였고, 평균 취득세를 총 분양가액으로 나누어 계산하였다. 사례지역을 분석결과 재원조달금액에 미치는 요소는 재개발유형별로 차이가 있다. 차이의 주요 요인은 TID면적, ㎡당 개발 전 평가액, ㎡당 개발 후 평가액, 재개발 전후 가격상승률, 상가 및 조합원비중11), 평균취득세율, 건폐율과 용적률 등이 있다. ㎡당 재원조달금액에 미치는 요소 중 TIF재원조달금액에 반비례 영향을 주는 것은 개발 전 평가금액과 조합원비중이다. 개발 전 평가금액이 높을수록 조세증가분이 낮아지고 조합원비중이 높을수록 취득세감면 혜택으로 준공시점의 취득세조달금액이 떨어진다.
The comparative analysis Gireum 8 & Wangsimni 2 district
㎡당 TIF재원조달금액이 왕십리 2구역이 길음 7구역보다 2.8배 큰 이유는 개발 후 부동산 가치가 증가하고 일반분양분이 높아 준공시점의 취득세금액이 늘어났기 때문이다. TIF재원조달금액 중에 취득세에 영향을 미치는 요소는 조합원비중, 상가비중, 재개발 후 부동산평가금액과 평균취득세율 등이다. 재개발 후 부동산평가금액은 준공시점의 취득세 조달금액에 영향을 미치기 때문이다. 보유세에 영향을 미치는 요소는 재개발 전후 평가금액이다. 도심지의 왕십리뉴타운의 경우 주거지형인 길음뉴타운보다 주택의 면적당 평가금액이 높아 TIF재원조달효과 분석시 분양가하락률, 기반시설비용충당률, 비례율의 증가율이 높게 나왔다. 왕십리뉴타운이 TIF재원조달금액이 가장 큰 이유는 주택 분양가와 상가비중이 높아 평균취득세율(2.44%)이 길음 8구역(1.35%) 보다 1%이상 높고, 건폐율과 용적률이 다른 지역보다 높기 때문이다.
결과적으로 위에서 설명한 TIF재원조달금액에 미치는 요소가 복합적으로 작용하여 도심지인 왕십리 뉴타운의 ㎡당 TIF재원조달금액이 가장 크게 나온 것으로 판단된다. 왕십리뉴타운은 주거와 상업지역 등이 혼합되어 있어 노후화된 불량주택 및 상가가 많아 재개발이 필요하고 교통이 좋은 도심지역이라 재개발 후 부동산가치가 많이 상승 가능한 지역으로 우리나라에 TIF 도입시 TID로 우선적으로 지정될 가능성이 높다. 도심지역인 왕십리뉴타운은 주거와 상업지역이 혼합되어 이해관계자가 많아 조합원간의 갈등, 부동산가격의 하락과 조합의 수익성하락으로 공사가 지연되었다. 이런 지역일수록 지방자치단체 등 공공부문이 참여하여 조기에 TID구역으로 선정하여 이해당사자간의 갈등조정과 신속한 행정업무를 통해 조달된 TIF재원조달금액으로 기반시설비용에 선투자하면 민간사업자의 수익이 증가하여 공사가 빠른 기간에 완공 될 것이다.
Ⅴ. 결 론
본 연구에서는 시범뉴타운 지역중에 최근에 완료된 길음뉴타운 8구역과 왕십리뉴타운 2구역을 TID구역으로 지정하여 준공 전 세수와 준공 후 세수차이를 거래세와 보유세를 나누어 TIF재원조달금액을 추정하였다. TIF 재원으로 거래세인 취득세를, 보유세인 재산세, 재산세과세특례를 포함하였다. TIF기간을 20년, 부동산가격상승률은 3.83%, 주택보유기간을 12년, 할인율은 4.26%를 가정하여 TIF재원조달금액을 도출하였다. 또한 TIF 재원조달가능금액이 기반시설비용 충당률, 분양가격하락률과 비례율 등에 미치는 영향을 재개발 유형별로 비교 분석하였다. 길음 뉴타운 8구역 사례지역의 경우 기반시설비용이 약 207억이 소요되고 취득세를 포함한 TIF 조달금액이 총 235억이 나왔다. 취득세를 포함하는 경우에 기반시설비용을 113.3% 충당 가능하고 충당소요기간은 17.1년 소요된다. TIF조달가능금액을 모두 분양원가에 충당한다면 분양가격의 하락이 3.7%, 조합원의 수익성 지표인 비례율이 7.9% 증가하는 효과가 나왔다. 길음 8구역을 대상으로 TIF재원조달모형을 전통모형과 수정모형으로 나누어서 비교분석한 결과 수정모형을 적용하는 경우 TIF기간 동안 지방정부 수입이 약 44억 증가하므로 열악한 지방재정자립도를 고려하여 우리나라에 TIF를 도입할 때 수정모형을 도입하는 것을 고려해야 한다.
왕십리 2구역의 경우 기반시설비용이 약 234억이 소요되고 취득세를 포함한 TIF 조달금액이 약 449억이 나왔다. 취득세를 포함하는 경우에는 기반시설비용을 191.8% 충당 가능하고 투입한 기반시설비용을 모두 회수하는데 걸리는 기간이 약 7.2년이다. TIF조달가능금액을 모두 분양원가에 충당한다면 분양가하락에 6.9%, 조합원의 수익성 지표인 비례율이 10.5% 증가하는 효과가 나왔다. 왕십리 2구역을 대상으로 민감도 분석결과, 할인율과 TIF재원조달금액은 반비례관계가 있고 TIF기간과 TIF재원조달금액은 비례관계가 있음을 확인할 수 있다. 민감도분석에서 주택가격변화율을 소비자물가상승률의 10년 평균인 2.88%로 하는 경우 TIF조달금액이 5.4% 감소하였고, 주택가격변화율을 부동산가격 하락기인 과거 5년 평균 (-)0.76%를 적용한 결과 TIF조달금액이 21.6% 감소하였다. 주택가격하락시점에 TIF재원조달금액이 하락폭이 크기 때문에 안정적인 TIF재원조달을 위한 제도적인 안전장치뿐만 아니라 TIF재원으로 보유세 뿐만 아니라 취득세 및 비관련 부동산조세인 지방소비세 등을 포함하는 방법을 고려해야 한다.
사례지역을 분석한 결과 TIF 재원조달금액에 영향을 미치는 요소는 주거지개발과 도심지개발의 경우 차이가 있다. 차이의 주요요인은 TID면적, ㎡당 개발 전 평가액, ㎡당 개발 후 평가액, 재개발 전후 가격상승률, 상가 및 조합원비중, 평균취득세율, 건폐율과 용적률 등이 있다. TIF 취득세 재원조달금액에 영향을 미치는 요소는 조합원비중, 상가비중, 재개발 후 부동산평가금액과 평균취득세율 등이고 보유세에 영향을 미치는 요소는 재개발 전후 평가금액등이다. 도심지의 왕십리뉴타운의 경우에는 주거지형인 길음뉴타운보다 면적당 평가금액과 분양금액이 높아 TIF재원조달 효과분석시 분양가하락률, 기반시설비용충당률, 비례율 증가율이 상당히 높게 나왔다.
왕십리뉴타운의 경우 길음뉴타운과 다르게 교통이 좋은 도심지형 재개발이므로 재개발 후 부동산가격의 상승률이 높기 때문에 TIF재원조달금액이 높게 나왔다. 왕십리뉴타운은 현재 2구역만 완료가 되었고 1구역과 3구역은 조합원의 수익성 하락과 조합원들 사이의 갈등으로 주택재개발이 지연되고 있다. 사례지역의 분석 결과 ㎡당 TIF재원조달효과금액이 크게 나온 왕십리 뉴타운의 경우 기반시설비용을 조합이 아닌 지방자치단체가 TIF재원조달금액을 통해 부담한다면 개발이 신속히 진행되어 관련 기회비용이 줄어 조합과 자치단체의 수입이 늘어날 것으로 판단된다. 본 연구의 의의는 우리나라에 TIF가 도입될 때 미래의 지방세 세수추정모델을 만들 때 고려할 TIF 재원조달금액에 영향을 미치는 요소들을 재개발 유형별로 다르게 접근해야 한다는 시사점을 제시하고 있다. TIF 제도를 국내에 도입에 따른 문제점은 TIF기간 동안 TIF관련 지역의 지방자치단체의 재정수입에 부정적인 영향을 미치고, 동일과세지역 내 TIF 적용 여부에 따라 과세형평성 논란이 발생 할 수 있다. 연구의 한계는 TIF재원조달금액의 추정 시 사용한 가정인 주택가격상승률과 주택보유기간 등의 변동에 따라 재원조달금액이 변동하는 것이다. 또한, 취득세 TIF재원조달금액은 보유세와 달리 부동산경기변동에 따라 거래금액이 변동하여 재원조달금액을 정확하게 추정하는데 한계가 있다.
Acknowledgments
본 논문은 2014학년도 김영호의 박사학위논문을 바탕으로 수정 보완된 연구임.
Notes
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