재건축 가능성에 따른 서울시 권역 간 아파트 가격차이 비교 연구

1960년대 강북 중심이었던 서울에서 폭발적인 인구증가로 인한 주택부족 및 도시문제를 해결하고자 서울시 행정구역 확장 및 강남개발이 시작되었다(손정목, 2003; 임서환, 2002). 다수의 연구에서 아파트가 서울의 대표적인 주택유형으로 자리잡은 배경으로 1970년대 토지구획정리사업에 집중하고 있다(김동욱·전봉희, 2022; 김승정·김태오, 2021; 고세범, 2014). 서울의 아파트 공급 관련 정책 및 특징을 연도별 세부적으로 살펴보면 1960년대 짧은 기간 동안 일어난 급격한 도시화와 산업화 과정에서 토지 및 주택의 수요공급이 불일치가 심화되었다(정희남·한만희, 2014). 주택 부족문제 해결을 위한 주택용지를 확보하고 강남·북간 개발균형을 도모하기 위해 강남지역에 대한 대규모 토지구획정리사업이 추진되었다. 1966년 제정된 「토지구획정리사업법」을 기반으로 공유수면 매립사업, 아파트지구 지정, 영동지구 구획정리사업 등 도시용지가 공급되면서 기존 서울 시가화 구역면적 350.52km² 중 약 40%에 해당하는 139.8km²가 개발되었다(서울특별시, 2017). 이후 1970~1990년대 영동개발계획 등 지속적인 강남지역의 토지구획정리사업으로 무질서한 필지가 격자형 가로망의 신시가지가 형성되면서 교통이 개선되고 공공용지, 학교 및 공공시설이 입지하면서 토지의 활용가치가 증가되었다(강명구, 2015). 토지구획정리사업에 따라 공급된 필지규모에도 차이가 발생하였는데 영동지역은 대형 필지 위주인 반면 비 영동지역은 소형필지가 공급되었다. 이러한 공급정책에도 불구하고 인구집중 및 도시화는 주택의 절대적 부족현상이 심화되면서 인구 분산 및 정책적 주거단지 개발의 필요성이 대두되었다. 1981년 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구가 서울 외곽지역에 지정되면서 대규모 주거단지가 개발되고 대량의 아파트가 공급되었다(고세범, 2014).

반면 1975년 시행된 한강 이북지역의 택지개발금지 조치로 인해 부정형의 구시가지가 대부분인 동북권에서는 아파트 건설이 상당기간동안 활성화되지 못한 원인이 되었다. 1976년부터 진행된 강북지역 명문고교의 강남이전정책으로 강북지역의 주택공급 위축은 가속화되었다. 이러한 서울의 강남권 중심의 아파트 공급 관련 정책의 시행은 현재 강남과 강북의 불균형의 원인으로 지목되기도 한다(이주희, 2002).

건축연도에 따른 권역별 아파트 공급현황은 <Figure 2>와 같다. 건축연도별 아파트 수를 살펴보면 1980~2009년 사이에 지어진 아파트가 전체의 약 70%를 차지한다(2023년 기준). 1980년 이전까지는 강남지역의 공급이 집중되었다가 이후 올림픽과 아시안게임 유치를 계기로 서울 외곽지역 중심의 대규모 아파트 단지가 공급되면서 동북권과 서남권의 공급이 2000년대까지 꾸준히 급증하였다. 반면 강북지역 개발규제의 영향으로 도심권에서의 아파트 공급은 최근까지도 제한적인 것을 확인할 수 있다.

Figure 2.

Status of apartment supply by construction period by Seoul region출처: 서울열린데이터광장, 건축연도별 주택현황 통계 참조하여 저자 재구성 https://stat.eseoul.go.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=201&tblId=DT_201004_O090003&conn_path=I3Source: Seoul Open Data Plaza, housing status by construction year, the author reconstruct into a graph

현재 재건축 연한은 30년으로 최근까지 공급된 재건축 아파트는 1980년대 이전에 공급된 동남권의 아파트가 대부분이었다. 곧 1990년대 공급된 아파트의 재건축 연한이 도래하는 시점이다. 1990년대 공급된 아파트를 권역별로 살펴보면 동북권과 서남권에 공급된 아파트가 약 35.1만 세대이다. 이는 동일한 기간에 서울 전체에 공급된 아파트의 약 74%로 권역별로는 41.5%, 32.4% 수준이다. 두 권역은 2000년대까지 공급비율이 높아 재건축시점이 도래하고 있는 상황에서 적절한 시기에 재건축이 진행되지 않으면 서울의 대부분 아파트의 주거환경 노후화가 심화될 것으로 예상된다.

도시의 형성배경 및 개발과정의 차이로 서울의 권역별 토지이용 특성은 다르게 나타난다(장래석 외, 2021). 서울 권역별 아파트 가격 차이의 원인에 대한 연구는 <Table 1>에서 보는 바와 같이 다양한 관점에서 분석되었으며 대부분 서울의 급격한 발전에 따른 반작용으로 설명하고 있다. 크게 강남과 강북의 차이에 대한 연구와 동남권과 그 외 권역의 차이에 대한 연구로 구분할 수 있다.

강남과 강북의 차이를 밝힌 연구들을 살펴보면 이주희(2002)는 강남과 강북의 지역 격차가 악화되는 원인으로 도시기능이 강남지역으로 집중되었기 때문으로 분석하였으며 김은래·이명훈(2004)은 강남지역이 강북지역보다 상대적으로 주거 환경이 양호하고, 재정적으로 안정되어 있기 때문이라고 파악하였다. 서울시 자치구간 지역불균형 특성을 연구한 이재원·이우종(2007)은 다핵화된 서울시에 공간적 불균형 현상이 강남·북 간의 격차, 부도심 간의 격차 및 기성시가지와 신시가지의 격차 등으로 나타난다고 분석하였다.

Table 1.

The cause of imbalance by study in Seoul area

이보다 동남권과 그 외 권역 간 차이에 집중한 박환용·문진아(2004)는 서울시를 권역별로 구분하여 주택시장의 특성을 분석함으로써 동남권 지역과 타 권역 간 주택시장의 격차가 있음을 확인하였다. 정희윤(2005)은 서울의 불균형 원인을 지역별로 좀 더 세분화하여 연구한 결과 강남·북의 문제라기보다 강남, 서초구로 대표되는 신시가지와 그 외 구시가지 간의 생활환경의 차이라고까지 하였다.

한편 교육환경이 지역 간 아파트 가격에 영향을 미친다는 연구도 다수 진행되었다. 김현아(2002)는 강남구와 서초구를 대상으로 한 주택가격 분석을 통해 명문고와 명문학원이 밀집해 있는 강남지역에 대한 수요집중이 주택가격 프리미엄을 형성한다고 보았다. 용혜경·장영희(2004)는 서울시 25개 구를 대상으로 하는 군집분석을 통해 교육격차가 주거불평등을 재생산하는 구조적 요인으로 작용한다고 하였다. 정수연(2006)은 위계적 선형모형을 이용하여 교육요인이 서울 아파트가격에 미치는 영향을 강남과 강북지역으로 비교분석함으로써 교육요인이 강북보다 강남에 상당한 수준으로 아파트 가격에 영향을 미치고 있음을 밝혔다.

서울의 지역 간 불균형 원인을 분석한 대부분의 연구는 불균형의 차이를 아파트 가격 수준의 차이로 규정하고 가격차이가 발생하는 현황지표를 설정함으로써 원인을 밝히고자 하였다. 현재 아파트 가격에 영향을 미치는 현황 중심의 분석으로 권역별 형성배경의 차이에 대한 고찰이 다소 미흡하였다.

토지의 가치는 도시가 발달하면서 입지의 개별성에 따라 가격이 다르게 형성된다(안혜진·이성호, 2002; 전석기·김형주, 2014). 도시 서비스시설에 대한 접근성이 높은 부동산일수록 이에 대한 지불의사금액이 높아지고 부동산 가격에 대한 자본화(capitalization) 현상이 나타나기 때문이다(Brueggeman and Fisher, 2022). 해외 연구에서는 교통 및 인프라 시설이 부동산 가격에 미치는 영향에 대한 연구가 많았는데 Giuliano(2004)과 O’Sullivan(2009)은 교통서비스와 교통망의 개선이 장소간 근접성을 높이고 이는 부동산 가격에 반영된다고 하였으며, Rosenthal and Ross(2015)는 공공시설과 인프라 시설이 주택의 가치를 높인다고 하였다. Brueggeman and Fisher(2022)는 인구밀도의 변화가 주거용 부동산 가격에 크게 영향을 미치며 고용밀도는 상업용 부동산과 업무용 부동산의 가격 또는 임대료에 큰 영향을 미친다고 하였다. Van Cao and Cory(1982)는 부동산 개발 간 경쟁으로 인해 상업용 토지나 업무용 토지와 가까운 주거용 토지일수록 가격이 더 높게 형성된다고 하였다.

국내 연구에서도 도시 건설 초기 전반적으로 열악했던 기반시설이 시간이 경과함에 따라 발달하면서 토지의 가치가 높아지고 있음을 밝히고 있다. 교통망이 확장되고(한다솜·최창규, 2022), 학군이 형성되고(이광현, 2010; 김경민 외, 2010; 김예지·김영성, 2014), 의료기관(김지영·김은정, 2019) 등이 갖춰지면서 입지의 가치가 점차 높아지는 것을 확인하였다. 대형쇼핑몰과의 인접성(이규태 외, 2018)뿐 아니라 한강 입지와 조망여부(배상영 외, 2018; 김수형·최창규, 2023) 등에 따라 동일한 단지 내에서도 아파트 가격이 다르게 형성되기도 한다.

아파트 가격은 준공이후 시간이 경과함에 따라 물리적, 기능적 노후화로 일정시점까지 감소하다 일정 시점 이후부터 재건축으로 인한 주거환경의 개선 및 경제적 이득의 기대심리가 현재의 가격에 반영되면서 우상향한다는 것이 일반적인 이론이다(이상경·신우진, 2001; 정의철, 2002; 김석환·이현석, 2005; 이용각·최막중, 2012; 김예지 외, 2020). 서울시 전체를 대상으로 한 연구(이번송 외, 2002; 남형권·서원석, 2017; 김천일, 2018)들은 반등시점을 17년 전후로 분석하였으며 한강이남 지역을 대상으로 한 연구(김예지 외, 2020; 우진 외, 2022)들의 반등시점은 21~22년인 반면, 강남3구를 대상으로 한 연구(김석환·이현석, 2005; 이상균·임덕호, 2008)에서는 반등시점을 10~12년으로 보고하고 있다. 반등시점은 연구시기 및 대상지역에 따라 차이가 많이 나는 것을 확인할 수 있다. 이는 재건축시점이 도래하는 아파트가 집중되어 있는 동남권의 강남 3구와 한강이남 지역을 중심으로 대부분의 연구가 집중되었기 때문으로 판단된다.

이들 연구는 공통적으로 재건축에 대한 기대심리가 높을수록 가격상승효과에 의해 가격반등시점이 빨라진다고 하였다. 재건축 기대에 대한 건축연령효과를 설명함에 있어 단지 및 입지특성을 중심으로 분석하였는데, 사업추진단계와 같이 가격에 미치는 영향이 큰 변수에 대한 고려가 부족하며, 건축연령에 따른 가격효과가 지역별로 내재된 특성인 것처럼 분석되는 경향이 있었다.

한편 이들 연구는 일정시점이 경과하면 재건축이 이루어져 신규 아파트가 공급된다는 전제가 바탕이 된 연구들이었다. 최근 공사비가 급등하고 사업성이 악화되면서 일부지역에서는 재건축사업이 지연되거나 보류되는 단지가 증가하고 있다. 신축 아파트에 대한 선호가 높아지면서 일부 지역의 아파트 가격은 오히려 하락하는 현상을 선행연구들을 빗대어 설명하기 쉽지 않다. 이는 일부 지역 중심의 연구가 이뤄지면서 분석결과에 왜곡이 된 결과일 수 있다. 서울을 권역별로 구분하여 분석할 필요가 있다.

본 연구에서 활용된 자료는 서울시 건축물대장 자료, 서울시 아파트 실거래가격자료, 집합건물 대지권지분비율 자료 및 한국부동산원 공동주택가격 등이다. 아파트 실거래가격은 국토교통부 실거래가격 자료에서 2020년부터 2021년까지의 정보를 추출하였다. 서울시 건축물대장총괄표제부 자료에서 대지면적, 용적률, 건폐율, 세대수 등 아파트 특성을 추출한 후 한국부동산원의 공동주택 가격정보자료를 통해 보완하였다. 대지지분 자료는 서울시 집합건물 대지권지분비율 정보를 기반으로 건물용도와 지번코드(PNU)를 식별코드로 활용하여 구축하였다. 입지특성인 지하철역, 대형마트, 한강인접성, 초등학교 등은 지번주소를 행정안전부 새 주소 자료로 변환한 후, 이를 지오코딩(geocoding)하여 아파트 단지의 공간 좌표로부터 직선거리를 기준으로 측정하였다. 구축된 데이터 중 세대특성과 관련된 결측치가 있는 데이터, 대지지분이 1.00m²이거나 거래층수가 지하 1층인 관찰치, 건폐율이 94%로 나타나는 이상치를 추가적으로 클리닝 작업을 수행하였다. 최초 구축된 거래사례 44,979건 중에서 최종적으로 44,828건의 자료를 확보하여 회귀분석을 수행하였다.

최종적으로 구축된 거래사례건수 44,828건의 자료를 서울 권역별로 사업추진단계별 거래사례건수 분포를 살펴보면 <Table 2>와 같다. 거래사례건수는 동남권은 7,998건, 서남권은 14,279건, 도심권은 1,532건, 동북권은 16,354건, 서북권은 4,665건이다. 자료에서 가장 오래된 건축연령은 50.8년으로 도심권의 이촌동 강변아파트가 해당된다. 추진위원회 승인 이상 진행되고 있는 거래사례건수는 동남권은 876건, 서남권 290건, 도심권은 82건, 동북권은 203건인 반면 서북권은 0건이다. 서남권의 거래사례 아파트 중 최대 건축연령이 34년으로 건축연한을 막 충족시키고 있는 점을 감안하더라도 서남권을 비롯한 한강 이북 권역은 동남권과 비교하여 재건축사업이 활발히 추진되지 않고 있음을 확인할 수 있다. 재건축 아파트의 가격은 사업단계가 진행될수록 증가하므로 재건축사업추진단계는 중요한 변수이다. 서북권은 재건축 추진위원회 승인 이상 진행되고 있는 거래사례가 없었다. 권역별 회귀분석 비교 시에는 서북권을 제외하고 분석하였다.

Table 2.

Distribution of the number of complexes in each project promotion stage in Seoul

본 연구에서는 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)을 기반으로 재건축특성, 세대특성, 단지특성, 입지특성이 아파트 대지지분당 가격에 미치는 영향을 분석하였다. Rosen(1974)에 의해 체계화된 헤도닉 가격모형은 특정 재화의 가격에 내포되어 있는 여러 가지 이질적인 특성들의 잠재가격을 측정하는데 유용한 방법으로 주택가격 연구에서 일반적으로 사용되고 있다.

재건축사업은 기존 아파트를 멸실하고 나대지 위에 새 아파트를 신축하므로 기존 건물의 가치는 소멸하고 토지의 가치만 남게 된다(강정규·이영희, 2009). 건축연령에 따른 아파트 가격변화는 전용면적당 실거래가격보다 대지지분당 가격이 효과적으로 설명한다(장제환·최창규, 2024). 본 연구에서는 대지지분당 가격을 종속변수로 설정하여 대지지분당 가격의 정규 분포성을 강화하고 통계적 유효성을 향상시키기 위해 종속변수에 log를 취한 준로그모형(semi-log function)을 적용하였다. 준로그함수의 각 계수값은 변수 한 단위가 증가할 때 종속변수의 변화율로 해석할 수 있다.

건축연령에 따른 대지지분당 가격은 준공 이후 점점 하락하다가 일정시점을 기준으로 다시 상승하는 비선형 관계(장제환·최창규, 2024)이므로 권역별 아파트 대지지분당 가격의 최저가격을 형성하는 반등시점을 파악하기 위해 건축연령에 제곱을 취한 2차 다항회귀모형을 추가하였다. 각 특성요인에 따른 가격효과를 추정하기 위한 다중회귀모형 및 회귀 방정식은 식 (1)과 같다.

P_i는 대지지분당 가격, X_i는 건축연령, R_qi는 재건축특성, U_ri는 세대특성, C_si는 단지특성, L_ti는 입지특성, α₀는 상수항, α₁,α₂,β_q,β_r ,β_s,β_t는 추정계수, є_i는 오차항을 의미한다.

다중회귀분석 후, 각 권역별 건축연령에 대한 회귀계수값의 실질적인 차이를 확인하기 위해 분산분석(ANOVA)을 실시한 후 Tukey HSD 분석을 통한 사후검정을 진행하였다.

본 연구에서는 건축연령이 증가함에 따라 재건축 아파트 대지지분 가치의 변화가 서울 권역별로 실질적인 차이가 나는지를 실증분석하기 위해 선행연구를 참고하여 변수를 검토하였으며 정리된 변수는 <Table 3>과 같다.

Table 3.

Variable definitions

독립변수인 건축연령은 재건축특성을 나타내는 변수로써 건축연령에 따른 아파트 가격은 일반적으로 비선형성을 보이므로 건축연령과 건축연령 제곱 변수를 설정하였다. 재건축사업이 진행되는 단계에 따라 아파트 가격에 미치는 영향은 다르다. 이번송 외(2002)는 헤도닉가격모형을 통해 추진위원회 승인 이상 단계를 전후하여 가격에 상당한 영향을 미치고 있음을 밝혔다. 대부분의 선행연구들에서 추진위원회 승인 이후 단계가 이전 단계보다 아파트 가격이 높음을 밝히고 있다(오동훈·이민석, 2004; 김지나 외, 2020). 이를 사업단계별로 구분하여 살펴보면 가격변화의 차이가 나타는데, 중간 단계에서는 사업진행과정의 불확실성과 규제의 영향으로 가격하락이 나타나거나(신건호·이미윤, 2025), 조합설립 이후 사업시행인가 직전 단계에서 조합 내 분열, 사업의 불확실성으로 가격이 낮아지고 있음(김지나 외, 2020)을 보고하고 있다. 본 연구에서는 재건축사업추진 단계를 추진위원회 승인 이전과 이후로 구분하여 통제변수로 활용하였다.

세대특성인 대지지분면적은 아파트 단위세대가 가지는 대지지분면적이다. 같은 전용면적의 아파트라도 대지면적, 용적률, 세대수 등에 따라 대지지분면적이 다르고 이러한 특성은 종속변수인 대지지분당 가격에도 영향을 미칠 것으로 예상되어 변수로 설정하였다.

입지특성을 나타내는 변수로는 교통, 편의시설, 교육 및 자연환경을 고려하여 설명변수를 설정하였다. 이용각·최막중(2012)은 주택의 위치가 고정되어 있기 때문에 지역별 부분시장이 형성된다고 하였다. 교통환경으로는 아파트 단지로부터 2차 역세권 기준거리인 500m 내에 지하철역이 위치하는지 여부를 더미변수로 설정하였다. 편의환경은 단지로부터 직선거리 500m 내에 대형마트의 위치 여부를 더미변수로 설정하였다. 자연환경으로써 한강이 아파트 가격에 미치는 영향이 크므로 단지로부터 직선거리 1km 내에 한강의 위치 여부를 더미변수로 설정하였다. 교육환경으로는 초등학교가 아파트 단지로부터 직선거리 500m 내에 위치하는지 여부를 더미변수로 설정하였으며 아파트 단지로부터 측정한 시청까지의 최단거리를 변수로 추가하였다.

권역별 기초통계량 <Table 4>를 살펴보면, 대지지분당 가격은 동남권과 도심권은 각각 4,209만 원, 4,133만 원으로 서울 전체 평균인 2.792만 원보다 높은 반면, 동북권이 2,234만 원으로 가장 낮게 형성되어 있다. 전용면적당 가격은 서울 전체로 보면 평균 1,246만 원으로 대지지분당 가격의 약 45% 수준인데 서남권과 동북권은 비슷한 약 1,000만 원 수준으로 가장 낮게 나타났다.

Table 4.

Summary statistics

재건축특성을 나타내는 건축연령은 서남권, 동북권, 도심권역이 평균 19년 수준이나 동남권은 약 18년, 서북권은 약 16년으로 나타난다. 사업추진단계는 더미변수로써 재건축 추진위원회 승인단계 이상인 단지의 거래건수 비율은 서울 전체 대비 약 3%이다. 동남권이 약 11%인 반면 서남권과 동북권은 그보다 적은 약 1~2%로 재건축사업추진이 본격적으로 진행되고 있는 단지가 희소한 것을 알 수 있다. 서북권은 추진위원회 승인 이상 진행 중인 단지의 거래사례가 없는 것으로 확인되었다. 선행연구에서 재건축사업 추진단계 중 추진위원회 승인 이상 진행 중인 단지의 가격이 가장 크게 변한다고 하였으므로 본 연구에서도 재건축 추진위원회 승인단계 이상 진행 중인 단지를 구분하여 전체 가격변화에 미치는 영향을 파악하고자 하였다.

세대특성을 나타내는 변수를 살펴보면 서울 전체 전용면적은 평균 78.51m²로 도심권은 91.21m²로 대형평형이 많으나 서남권과 동북권은 서울 전체 평균보다 낮은 중소형 평형이 많은 권역임을 유추할 수 있다. 대지지분면적은 서울 전체 평균 37.39m²인데 서남권과 동남권이 비슷한 약 35m²로 낮은 수준인 반면, 동남권과 서북권이 약 40m² 초반 수준으로 높게나타났다. 전용면적당 대지지분을 살펴보면 서울 전체 평균 0.48m²으로 서남권, 동북권, 도심권이 서울 전체 평균과 비슷한 수준인 반면, 동남권과 서북권이 평균보다 높은 수준임을 확인할 수 있다.

단지특성을 살펴보면 건폐율의 서울 전체 평균은 22.25%로 다른 권역들도 20% 초반대로 분포되어 있다. 용적률은 서울 전체 평균 269.71%이고 도심권이 약 300%로 가장 높고 서남권이 약 248%로 가장 낮다. 세대수는 서울 전체 평균 1,174세대로 동남권이 가장 많은 1,855세대인 반면 도심권은 825세대로 가장 낮게 형성되어 있다. 대지면적은 서울 전체 평균이 약 4.65ha이나 대규모 단지가 많은 동남권의 7.92ha와 단지 규모가 작은 서북권의 3.49ha 간 차이가 많음을 확인할 수 있다. 서남권과 동북권은 약 4ha 전후로 비슷한 단지규모를 보이고 있다.

입지특성을 살펴보면 시청과의 거리는 서울 전체 평균 9.79km으로 도심권이 4.38km로 가장 가깝고 동남권은 12.91km로 가장 멀다. IC와의 거리는 동남권이 가장 가까운 3.38km이고 서북권이 11.04km로 가장 멀리 떨어져 있다.

입지특성을 나타내는 더미변수를 살펴보면 단지로부터 500m 이내 지하철역이 있는 단지는 약 9%, 단지로부터 500m 이내 대형마트가 입지하는 경우는 약 68%이다. 단지로부터 500m 이내 초등학교가 있는 단지는 약 86%로 대부분의 아파트 단지는 초등학교와 근접하여 공급되어 있음을 확인할 수 있다. 단지로부터 1km 이내 한강접근이 가능한 단지 수는 전체 대비 약 7%로 도심권과 동남권의 비율이 다소 높은 반면 서남권, 동북권, 서북권은 서울 전체 평균대비 낮다.

사업추진단계 변수는 아파트 가격에 미치는 영향이 큰 변수이다. 구축된 데이터를 살펴보면 서울 5개 권역 중 서북권에는 추진위원회 승인단계 이상 진행 중인 단지가 없었다. 서북권에 공급된 아파트는 재건축 연한이 도래했음에도 재건축 추진이 늦어지고 있음을 예상할 수 있다. 사업추진단계 변수가 재건축특성을 설명하는 중요 변수이므로 서울시 전체를 대상으로 한 회귀분석에는 서북권을 포함하였지만 각 권역별 회귀분석 비교 시에는 서북권을 제외하고 분석하였다.

서울시 권역별 건축연령에 따른 대지지분당 가격과 전용면적당 가격의 변화 추세를 비교하고자 건축연령에 따른 대지지분당 가격과 전용면적당 가격을 건축연령(X)과 건축연령제곱(X²) 변수만을 고려한 회귀곡선으로 나타내면 <Figure 3>과 같다.

Figure 3.

Comparison of price per share of land and price per exclusive area regression curve by building age

건축연령에 따른 대지분당 가격과 전용면적당 가격은 준공 직후부터 지속적으로 하락하다 일정시점 이후 반등하는 모습을 보이지만 권역별 시기와 반등양상이 다르게 나타남을 확인할 수 있다. 건축연령이 일정시점을 경과하면 재건축 기대심리가 반영되어 아파트 가격이 우상향하고 재건축 기대심리가 클수록 기울기가 가파르게 상승한다는 것이 일반적이다. 권역별 준공직후와 건축연령 50년 시점 간 대지지분당 가격과 전용면적당 가격의 차이를 살펴보면 전용면적당 가격은 서북권을 제외한 타 권역에서 건축연령이 50년 시점이 준공직후보다 가격이 높게 형성된다. 반면 대부분 권역이 50년 시점의 대지지분당 가격은 준공시점보다 높게 나타나지만 동북권은 오히려 전용면적당 가격보다도 낮아지고 있음을 확인할 수 있다. 서울시 전체 아파트의 준공직후와 건축연령 50년 시점의 가격차이를 비교해보면 전용면적당 가격은 준공직후 2,169만 원/m²보다 769만 원/m² 증가하고 대지지분당 가격은 4,314만 원/m²에서 8,698만 원/m²으로 4,384만 원/m² 증가한다.

권역별로 살펴보면 서남권은 대지지분당 가격이 준공직후보다 50년 시점이 약 6,137만 원/m² 상승한 10,136만 원/m²으로 상승률이 가장 높은 권역으로 나타난다. 도심권은 전용면적당 가격은 거의 변화가 없지만 대지지분당 가격은 급격히 상승하는 모습을 보인다. 도심권의 경우 재건축에 의한 기대심리가 다른 권역보다 높다고 예상할 수 있다. 서북권은 타 권역 중에서 전용면적당 가격이 준공직후보다 하락하는 권역으로 대지지분당 가격의 상승률도 준공시점보다 낮은 것으로 나타난다. 특히, 동북권은 전용면적당 가격은 일정시점 이후 반등하지만 대지지분당 가격은 준공직후부터 지속적으로 감소하는 것으로 나타난다. 이는 최근 높아지는 재건축에 대한 관심에도 동북권은 지속적으로 재건축에 대한 기대가 낮은 것처럼 보인다. 건축연령에 대한 권역별 단순회귀분석의 설명력은 대부분 15% 미만으로 나타나 건축연령효과를 명확히 살펴보기 위해 추가적인 분석을 진행하였다.

본 연구의 목적인 건축연령효과가 권역별로 내재된 특성인지 파악하기 위해 종속변수를 대지지분당 가격으로 하는 권역별 회귀분석을 시행한 분석결과 <Table 5>를 살펴보면 모형의 설명력은 서울 전체 53.8%, 동남권 79.2%, 서남권 69.9%, 도심권 76.9%, 동북권 52.2%로 나타났다. 권역별 건축연령과 건축연령제곱의 회귀계수는 각각 반대방향을 나타나 권역별로도 비선형관계임을 확인하였다. 건축연령에 따른 가격효과의 권역별 차이를 파악하기 위해 건축연령과 건축연령제곱(×100)의 추정계수값을 비교해보면 동남권은 각각 -0.035, +0.086으로 다른 권역보다 계수의 변동폭이 작은 권역으로 나타난다. 반면 도심권의 계수값은 각각 -0.073, +0.213으로 변동폭이 가장 큰 권역이다. 서남권과 동북권은 서울 전체의 계수값인 -0.055, +0.126과 비슷한 수준으로 나타난다. 이는 앞서 시행한 회귀분석이나 선행연구들의 결과와 다소 상이한 결과이다. 계수값이 비슷하다면 건축연령에 따른 가격효과는 권역별로 내재된 특성이라기보다 아파트의 무차별적 특성으로 판단할 수 있다. 이를 명확히 판단하기 위해 추가적인 분산분석(ANOVA)이 필요하다.

Table 5.

Comparison of multiple regression analysis results by model [log (price per share)]

다른 변수의 계수값을 살펴보면 대부분 권역에서 재건축사업 추진단계가 추진위원회 승인 이상 진행 중인 아파트의 대지지분당 가격이 추진위 승인 이전 단계인 아파트의 가격보다 낮게 나타난 반면 동북권에서는 높게 나타났다. 동남권, 서남권, 도심권은 높은 입지가치를 가진 아파트가 많고 이미 상당부분 기대감이 선반영되어 있어 승인 이후단계에서는 가격 상승 기대감보다 조합원 분쟁 등 사업성 리스크의 영향이 더 크게 작용했을 것으로 예상된다. 반면 동북권에서 양(+)의 계수값이 나타나는 것은 다른 권역보다 높은 재건축사업의 불확실성으로 인해 추진위 승인 이전단계에는 가격에 기대심리가 반영되지 않다가 승인 이후 사업단계가 구체화되면서 기대감이 뒤늦게 반영되는 효과로 해석할 수 있다. 특히 추진위 승인 이상 진행중인 단지의 희소성이 높은 동북권의 특성으로 다른 권역보다 대지지분당 가격에 민감하게 반영되고 있다고 판단할 수 있다. 선행연구에서 사업추진단계 중 일부 단계에서 가격이 하락하는 현상을 보고하고 있으므로 향후 추가연구를 통해 사업추진단계를 세분화하여 분석함으로써 각 사업단계별 대지지분당 가격의 변화를 면밀히 살펴볼 필요가 있음을 시사한다.

세대특성 변수인 전용면적당 대지지분이 증가하면 대지지분당 가격은 모든 권역에서 낮아진다. 전용면적당 대지지분이 1m² 증가할수록 대지지분당 가격은 서울 평균 약 0.7% 감소한다. 거래층수가 높을수록 대지지분당 가격은 증가한다.

단지특성 변수를 살펴보면 건폐율이 증가하면 동남권과 서남권 및 동북권에서는 가격이 하락하는 반면 도심권에서는 증가하나 통계적으로 유의하지 않다. 건폐율이 높을수록 단지 개방감, 쾌적성 등의 저하가 가격에 영향을 미치기 때문으로 판단된다. 현황 용적률이 클수록 모든 권역의 대지지분당 가격은 증가한다. 대지면적의 증가도 모든 권역에서 가격이 양(+)의 방향으로 영향을 미치지만 동북권에서는 대지면적 변수가 통계적으로 유의하지 않게 나타났다. 대규모 단지일수록 재건축 후 단지 쾌적성, 양호한 사업성 등을 고려한 재건축 기대가 가격에 적극적으로 반영되고 있다고 판단할 수 있다.

입지특성 변수 중 아파트 단지로부터 지하철역, 대형마트가 가까이 있으면 대지지분당 가격이 증가하는데 도심권은 지하철역이 가까이 있을 경우 대지분당 가격이 오히려 감소하는 것으로 나타났다. 한강이 가까이 있는 경우 가격이 증가하는데 도심권과 동북권은 각각 30%, 51% 수준까지 높게 나타났다. 특히 동북권은 한강과 떨어져 있는 지역이 많아 희소성 효과가 강하게 나타나는 것으로 판단된다. 반면, 동남권의 경우 한강이 가까울수록 대지지분당 가격이 증가하지만 통계적으로는 유의하지 않게 나타났다. 초등학교 변수는 동남권, 도심권 및 동북권의 경우 500m 이내에 초등학교가 있는 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 대지지분당 가격이 감소하는 것으로 나타났다. 반면 서남권은 초등학교가 가까우면 가격이 상승하는 것으로 나타나 초등학교의 근접여부에 따른 가격 영향이 서남권에서 다르게 나타나는 것을 확인할 수 있다. 시청과의 거리가 멀어질수록 대부분 권역의 대지지분당 가격은 하락하나 도심권은 오히려 증가하는 것으로 나타났다.

이상의 분석결과를 살펴보면 대지지분당 가격은 재건축특성, 세대특성, 단지특성 및 입지특성에 따라 권역별로 미치는 영향이 다르게 나타나고 있음을 확인할 수 있다.

본 연구의 목적인 재건축 아파트의 건축연령효과가 권역별로 차별적으로 영향을 미치는지 파악하기 위해 권역별 회귀분석을 통해 구한 회귀계수값과 대지지분당 가격이 최저가 되는 반등시점³⁾을 권역별로 비교하면 <Figure 4>와 같이 나타난다. 서울 전체의 반등시점은 약 22년으로 권역별로 살펴보면 동남권과 서남권은 약 20년, 동북권은 약 21.5년으로 나타난다. 특히 도심권은 가장 빠른 17.2년으로 나타나 대지지분의 가치가 급격하게 상승하고 있는 것으로 보인다. 반면 서남권과 동북권의 반등시점은 약 1년 차이가 나지만 반등시점을 전후로 기울기값이 비슷한 모습을 보인다. 권역별 건축연령효과의 차이를 명확하게 확인하기 위해 회귀분석을 통해 확인된 권역별 회귀계수값에 대한 분산분석(ANOVA)을 시행한 결과는 <Table 6>과 같다. 권역별 건축연령 및 건축연령 제곱항이 동일하다는 귀무가설은 유의확률 0.001 미만으로 나타나 기각된다. 이를 통해 건축연령 및 건축연령 제곱항 모두 권역간 통계적으로 유의한 차이를 보이는 것을 확인하였다. 이후 각 권역 쌍 간 차이가 존재하는지 Tukey HSD 분석 <Table 7>을 통해 사후검정을 실시한 결과 동북권과 서남권을 제외한 모든 권역 쌍에서 유의한 평균차이를 보이는 것을 확인하였다. 즉, 권역별 아파트 대지지분당 가격은 서로 무차별적이지 않고 권역별 특성이 뚜렷하게 다르다는 점을 확인하였다. 분석 결과 회귀계수값의 차이는 크게 세 그룹으로 구분할 수 있다.

Figure 4.

Regression coefficient value and rebound time of building age by Seoul area

Table 6.

ANOVA summary table

Table 7.

Tukey HSD (Analysis of mean difference by region)

동남권은 다른 모든 권역과 유의한 차이가 있음을 확인하였다. 반등시점은 약 20.4년이고 기울기값이 완만하게 나타나 타 권역보다 변동성이 낮은 권역으로 나타난다. 이는 1970년대 강남을 중심으로 대단지와 우수 학군 및 기반시설 등이 계획적으로 개발되었고 1세대 재건축이 다수 이루어지면서 고가 아파트가 밀집되어 있는 지역이다. 이러한 특성이 건축연령의 경과에 따른 감가상각으로 인한 가격하락을 억제하고 있는 것으로 보인다. 재건축에 대한 기대보다 현존가치의 유지가 더 중요하게 작용하는 권역으로 판단된다.

도심권의 반등시점은 약 17.2년으로 서울 전체 평균 반등시점인 22.0년보다 4.2년 빠르고 기울기도 가파르게 나타난다. 노후화와 재건축에 대한 기대심리에 따른 변동성이 다른 권역보다 높은 것을 확인할 수 있다. 도심권은 서울의 원도심으로서 상업·업무 중심지와 노후 주거지가 혼재되어 있는 지역이다. 부정형의 과소필지가 많고 역사적 가치에 대한 보전과 개발규제 리스크로 인해 정비사업의 불확실성이 높아 재건축 수요가 지속적으로 축적된 지역이다. 노후화에 따른 가격 하락 폭이 크지만 최근 대규모 정비사업이 추진되면서 한강변 아파트들의 재건축에 대한 기대심리가 대지지분당 가격에 폭발적으로 반영되고 있는 것으로 판단된다. 이는 사업추진단계에 따른 영향이 타 권역대비 가장 큰 것으로 나타나는 것에서도 유추할 수 있다.

서남권과 동북권의 차이는 통계적으로 유의하지 않아 건축연령에 대한 권역별 차이는 없는 것으로 나타난다. 이는 앞서 살펴본 권역별 아파트 공급시기 및 공급현황과 관련이 있음을 유추할 수 있다. 1990년대를 전후로 올림픽과 아시안게임을 유치하면서 대규모 아파트가 공급된 지역으로 중소형 규모의 비중이 높고 가격대도 중저가가 대부분인 지역이다. 기초통계량에서도 확인하였듯이 두 권역은 대지면적, 대지지분면적, 용적률 등 유사한 특성을 나타내고 있다. 건축연령만 고려한 단순회귀분석에서 가격 변화 양상에 큰 차이를 보인 서남권과 동북권은 다른 조건이 동일할 경우 건축연령효과의 차이가 거의 없는 권역임을 확인할 수 있다. 위치적인 인접성이 없는 두 권역은 건축연령이 경과함에 따라 대지지분당 가격에 미치는 영향이 유사하게 나타나 공급시기와 규모가 유사한 권역 간에는 가격효과가 무차별적으로 영향을 미치고 있음을 유추할 수 있다.