서울시 재정비촉진구역 주택재개발사업의 추진 단계별 지연 요인에 관한 연구

(1) 응답 대상자의 인구 통계적 특성

<Table 3>에서 보듯이 응답자는 제7구역 19명, 제3구역 14명, 기타 6명이었다. 제7구역은 조합원 10명, 재정비업체 5명, 학계 전문가 4명으로 조합원이 가장 많았고, 제3구역은 조합원 6명, 재정비업체 7명으로 비슷한 분포를 보였다. 매매경험은 조합원 3.26회, 학계 전문가 3.27회로 유사했으며, 재정비업체 종사자가 2.82회로 가장 낮았다.

Table 3.

Demographic and sociological characteristics of the survey subjects (n=50)

(2) 단계별 및 집단별 지연 요인 인식의 차이

<Table 4>에서는 사업 준비단계 지연 요인은 1순위 사업반대 세력, 2순위 주민 이해 부족, 3순위 비전문성으로 나타났다. 반대 세력은 조합원 12명으로 가장 많았고, 재정비업체 5명, 학계 전문가 4명으로 비슷했다. 이 단계에서는 조합원 간 찬반 갈등을 주의하고, 사업 이해도와 전문성 확보가 필요한 것으로 나타나고 있다.

Table 4.

Delay factors in the project preparation stage (1+2+3 rankings)

<Table 5>를 보면 사업 준비단계 지연 요인 1순위에서는 사업 반대세력 21명, 주민 이해 부족 12명, 비전문성 6명이고, 법정 소송은 모든 그룹에서 유사한 빈도를 보였다. <Table 6> 또한 사업 준비단계 지연요인 2순위에서 1순위에서 나온 값의 첫 번째와 두 번째가 역전되어 나온 것으로, 이는 주민들의 사업 이해 부족이 가장 높은 것으로 나타났다.

Table 5.

Delay factors in the business preparation stage (First-ranked)

Table 6.

Delay factors in the business preparation stage (second-ranked)

사업 준비단계의 지연요인의 3순위에서 사업비용이 가장 중요한 지연 요인으로 도출되었는데, 이는 다른 순위와는 결과값이 다르게 나왔다.

사업 준비단계 지연지표는 선행연구와 이해관계자 의견을 토대로 도출했으며, 전문가 FGI를 통해 사업 특성을 반영한 지표를 발굴하고 이해관계자 서면조사로 적절성과 산출 방법을 검증하였다. 2025년 1월 FGI는 조합장·임원, 도시계획 연구자, 정비사업 종사자, 공인중개사 등으로 구성해 2회 진행했으며, 2월 15일부터 3월 15일까지 이해관계자를 대상으로 서면조사를 실시하였다.

계획수립(기본계획) 및 구역 지정 단계의 지연 요인은 총 12개로 도출되었다.

경제적 요인은 공공자금 및 대출 지원 부족, 금융기관 대출·이자율 변동으로 인한 사업비 조달 어려움, 부동산 경기 불확실성으로 인한 조합원 참여 저조의 3가지이다.

사회적 요인은 주민 간 사업 필요성에 대한 이견, 조합 집행부의 기획 전문성 및 투명성 부족, 조합 설립 동의율 확보 어려움 등 4가지로 분류되었다.

행정적 요인은 기본계획 수립 및 의견 청취 절차, 구·시의 지정 고시 및 심의 지연, 촉진계획 결정·변경 심의, 각종 평가·인가 절차 지연 등 5가지이다.

각 요인은 리커트 7점 척도를 사용해 지연 영향 정도를 측정하였다.

시행 주체(조합) 설립 및 사업시행 인가 단계의 지연 요인은 총 16개로 도출되었다.

경제적 요인은 토지·건물 감정평가 불만, 이주비 및 대체주택 자금 조달 어려움, 조합 설립까지의 사업비 조달 부담이 포함된다.

사회적 요인은 조합 집행부 전문성 부족과 신뢰 저하, 조합원 민원, 종교시설·세입자 보상 부담, 시공사 선정 갈등 등 6가지이다.

행정적 요인은 법정 동의율 충족 어려움, 감정평가 및 보상 불만, 임대주택 의무비율 확대와 국공유지 매입 부담, 각종 인허가·위원회 심의 지연 및 민원 발생 등 7가지이다.

각 요인은 리커트 7점 척도로 지연 영향 정도를 측정하였다.

관리처분 수립 및 인가 단계의 지연 요인은 총 13개로 도출되었다.

경제적 요인은 국제정세·원자재 가격 및 환율 변동, 종전자산·종후자산 평가 불만, 건축비·인건비 상승, 분양가 조정과 금융 심사 지연, 시공사 선정·계약 관련 분쟁, 계획·법 절차 지연에 따른 사업비 증가가 있다.

사회적 요인은 산업안전·소음·진동 등 주민 대응으로 인한 보완 공사, 안전 규제 강화, 시공사·협력사와의 협약 난항, 조합에 대한 민원·비대위 활동과 소송이다.

행정적 요인은 사업시행·관리처분 인가 절차, 심의 일정 지연, 주민공람·의견 청취 및 공보 고시 지연 등이다.

모든 요인은 리커트 7점 척도로 영향 정도를 측정하였다.

공사 및 완료 단계의 지연 요인은 총 10개로 분류되었다.

경제적 요인은 사업 기간 장기화로 인한 대출 이자 부담, 철거 후 조합원 수익 중단에 따른 부담 증가, 부동산 경기 침체 시 추가 자본 조달 어려움, 분양자·조합원의 중도금·잔금 조달 곤란이다.

사회적 요인은 인접 주민의 기반시설 이용 민원, 준공 후 이전 고시·등기 지연으로 인한 재산권 행사 제한, 기부채납 등 시설 부담금 민원이다.

행정적 요인은 사용·준공 인가 승인 과정의 서류 보완 요구, 조합 집행부 전문성 부족으로 인한 시행착오, 정관에 따른 청산·법인 해산 지연이다.

재정비촉진구역 주택재개발사업의 단계별 지연 요인과 지연 정도를 파악하기 위해 개발된 설문지를 활용하였다.

자료 수집은 온라인(SSRA 플랫폼과 카카오톡 배포)과 직접 방문 조사를 병행하였으며, 온라인은 전화번호 확보 대상에게, 직접 방문은 전화번호가 없거나 공무원 집단 등 대면 수집이 효율적인 집단을 대상으로 실시하였다.

조사는 2025년 8월 22일부터 8월 28일까지 7일간 진행되었다.

연구 대상은 학계(도시계획·도시재생 전공자 및 교수), 공무원, 주택재개발·재정비 사업 관련자(공인중개업자, 조합 임원, 사업 참여자)를 대상으로 설문을 실시하였다.

온라인 조사에서 72명, 직접 방문 조사에서 95명이 유효하게 응답하였으며, 최종 분석 대상은 총 167부의 설문지이다.

재정비촉진구역 주택재개발사업의 지연 요인을 종합적으로 이해하고 연구가설을 검증하기 위해 SPSS 25.0을 활용하여 다양한 통계 기법을 적용하였다.

우선, 응답자의 인구통계학적·사회경제적 특성을 파악하기 위해 빈도분석을 실시하여 표본 구성의 적합성과 배경 정보를 확보하였다. 설문 도구의 신뢰성과 타당성을 검증하기 위해 확인적 요인분석(CFA)과 탐색적 요인분석(EFA)을 통해 요인 구조와 문항 적합성을 점검하였고, 크론바하 알파(Cronbach’s α) 계수를 활용해 내적 일관성을 평가하였다. 변수의 기초 분포와 수준을 확인하기 위해 기술통계분석(평균, 표준편차, 왜도, 첨도)을 수행하였으며, 변수 간 관계를 사전 파악하기 위해 피어슨 상관분석을 실시하였다.

집단별 인식 차이를 검증하기 위해 독립표본 t-검정을 적용하였으며, 특히 공인중개업 종사자와 기타 전문가 집단 간의 지연 요인 인식 차이를 분석하였다. 핵심 가설 검증과 영향 요인 식별을 위해 다중회귀분석으로 각 단계별 경제적·사회적·행정적 요인과 세부 변수들의 지연 영향력을 분석하였고, 위계적 회귀분석을 통해 조절효과(moderating effect)와 모델 설명력 변화를 확인하였다.

모든 분석은 유의수준 5%(p＜0.05)를 기준으로 해석하였으며, 이를 통해 재개발사업 지연에 영향을 미치는 주요 요인과 집단 간 인식 차이를 통계적으로 검증하였다. 서울시 자료를 통하여 정비사업의 평균 소요 기간을 알아보았다(Table 8).

Table 8.

Average duration of urban redevelopment projects

본 연구의 설문 응답자는 총 167명으로, 성별은 남성 109명(65.27%), 여성 58명(34.73%)으로 남성이 약 30%p 더 많았다. 연령은 50대(30.54%)와 60대(27.54%)가 과반을 차지하였으며, 70대 이상 17.96%, 30대 11.38%, 40대 10.18%, 20대 이하 2.40% 순으로 나타났다.

학력은 대학교 졸업 41.92%로 가장 많았고, 고등학교 이하 22.16%, 대학원 이상 19.16%, 전문대 졸업 17.96% 순이었다.

직업(전문 직군)은 공인중개사 35.33%가 가장 많았고, 기타 29.94%, 공무원 9.58%, 재정비 사업 참여자 8.98%, 학계 8.38%, 재개발·재정비 사업자 7.78%로 구성되었다.

근무 경력은 10년 이상이 과반(51% 이상)을 차지하였으며, 5~10년 미만 28.74%, 5년 미만 19.76%, 10~15년 미만 16.17%, 15~20년 미만 10.18%, 20~25년 미만 12.57%, 25년 이상 12.57%로 나타났다.

전체적으로 응답자는 중·장년층, 고학력, 장기 경력의 부동산·재개발 전문인력이 다수를 이루어 연구 목적에 부합하는 전문가 집단임을 <Table 9>를 살펴보면 확인할 수 있다.

Table 9.

Sociodemographic characteristics of respondents(n=167)

본 연구에서는 <Table 10>에서 설정된 경제적 요인, 사회적 요인, 행정적 요인은 각 단계별로 최소 3개에서 최대 7개의 측정 변수로 구성되었다. 이들의 타당성 검증을 위해 확인적 요인분석(CFA)을 실시한 결과, 대부분의 측정 변수는 요인 부하량 0.5 이상을 보여 수렴 타당성을 확보하였다. 일부 변수(예: A단계 사회적 요인의 ‘주민 간 사업 필요성 이견’, B단계 사회적 요인의 ‘종교시설 존치 요구’, ‘세입자 이주비·보상 부담’)는 0.5 미만이었으나 선행연구와 FGI를 통해 도출된 핵심 지연 요인으로 판단되어 분석에 포함하였다.

Table 10.

Results of reliability and validity analyses

신뢰도 분석에서 Cronbach’s α는 0.690~0.933 범위로 나타났으며, 모든 구성개념이 기준치 0.6 이상을 충족하여 신뢰할 만한 수준으로 확인되었다. 이를 바탕으로 A~D 단계별 경제적·사회적·행정적 요인으로 총 12개 요인을 최종 산출하였다.

(1) 계획수립·정비구역 지정 단계(A 단계)의 요인별 지연 정도

A단계에서 경제적 요인 평균은 5.170, 사회적 요인 5.579, 행정적 요인 5.043으로 모두 높은 수준을 보였으며, 특히 사회적 요인이 가장 높고, 이어 경제적 요인, 행정적 요인 순으로 나타났다.

경제적 요인을 구성하는 3개 변수의 평균은 5.012~5.275 범위였으며, 사회적 요인 4개 변수는 5.539~5.629로 나타나 ‘조합 설립 동의율 확보의 어려움’이 가장 높은 수준을 보였다. 행정적 요인은 5개 변수로 구성되었으며, ‘지방도시계획위원회 심의 및 지정 고시 절차’가 평균 4.880으로 가장 낮았고, 가장 높은 변수는 평균 5.186이었다.

전체 측정 변수의 평균은 4.880~5.629 범위로 보통 수준(4.0)을 상회하여 전반적으로 높은 수준을 보였으며, 왜도와 첨도의 절댓값이 2 이하로 나타나 모든 변수와 요인이 <Table 11>을 보면 정규성을 충족하였다.

Table 11.

Delay level in the planning and redevelopment zone designation stage (stage A)

(2) 조합 설립 및 사업시행 인가 단계(B 단계)의 요인별 지연 정도

B단계에서 경제적 요인 평균은 5.583으로 가장 높았고, 이어 사회적 요인 5.469, 행정적 요인 5.279 순으로 나타났다.

세부적으로 경제적 요인(3개 변수)은 평균 5.365~5.820 범위이며, ‘토지·건물 감정평가 금액 불만’이 가장 높은 수준을 보였다. 사회적 요인은 5.216~5.940으로, ‘종교시설 및 단체의 존치·대토 및 이전비 과부담 요구’가 가장 높았다. 행정적 요인은 5.144~5.377 범위로 변수 간 차이가 크지 않았으며, 가장 낮은 값은 ‘산업안전·보안 민원 행정 심사’였다.

<Table 12>에서 모든 변수의 왜도·첨도 값이 절댓값 2 이하로 나타나 정규성을 충족하였다.

Table 12.

Delay level in the establishment of the implementing body (association) and project implementation approval stage (stage B)

(3) 관리처분계획 수립 및 인가 단계(C 단계)의 요인별 지연 정도

C단계에서 경제적 요인 평균은 5.509로 가장 높았으며, 사회적 요인 5.090, 행정적 요인 5.076은 유사한 수준을 보였다.

경제적 요인(6개 변수)은 5.169~5.838 범위로, ‘시공사의 건축비 및 물가·인건비 상승’이 평균 5.838로 C단계 전체에서 가장 높은 수준이었다. 사회적 요인은 4.778~5.473 범위이며, ‘산업안전 사고 예방 조치 강화’가 4.778로 가장 낮았고, ‘시공사·협력사와의 업무 협약 어려움’이 5.473으로 가장 높았다. 행정적 요인(3개 변수)은 4.928~5.192 범위로 변수 간 차이가 크지 않았다(Table 13).

Table 13.

Degree of delay in the establishment and approval stage of the management disposition plan (stage C)

(4) 공사 및 완료 단계(D 단계)의 요인별 지연 정도

D단계에서는 행정적 요인 평균 5.445와 경제적 요인 5.441이 유사하게 높았으며, 사회적 요인 5.034가 상대적으로 낮았다.

가장 높은 수준을 보인 변수는 행정적 요인 ‘조합 이전고시 후 청산·법인 해산 지연’(평균 5.629)이었고, 이어 경제적 요인 ‘부동산 경기·유동성 위축 시 추가 자본 조달 곤란’(5.605), 행정적 요인 ‘조합 집행부 전문성 부재로 인한 시행착오’(5.593) 순으로 나타났다. 반면 가장 낮은 수준은 사회적 요인 ‘인접 지역 주민의 기반시설 이용 요구 민원’(5.006)이었다(Table 14).

Table 14.

Degree of delay in the construction and completion stage (stage D)

(5) 주택재개발사업의 단계별 지연 정도

주택재개발사업 전체 지연 정도를 7점 척도로 측정한 결과, 평균 5.677로 중간값(4.0)을 크게 상회하여 전반적으로 지연이 심하다고 인식되고 있었다(Table 15).

Table 15.

Degree of delay by project stage

단계별 지연 정도는 A단계(계획수립·정비구역 지정) 평균 5.317이 가장 낮았고, 이어 B단계(시행 주체 설립 및 사업시행 인가) 5.401, C단계(관리처분계획 수립·인가) 5.449, D단계(공사 및 완료) 5.485 순으로 점차 지연 인식 수준이 높아졌다. 또한 회귀분석 적용을 위한 정규성 검증에서 왜도와 첨도의 절댓값이 모두 2 이하로 나타나, 자료가 정규분포 가정을 충족하는 것으로 확인되었다.

(6) 주택재개발사업 단계별 지연 정도의 인식 차이

주요 이해관계자를 공인중개업 종사자(59명)와 기타 집단(학계·공무원·정비업자 등)으로 구분하여 독립표본 t-검정을 실시하였다.

분석 결과, 주택재개발사업 전체 지연 정도와 각 4단계의 지연 정도 모두에서 두 집단 간 인식 차이가 통계적으로 유의미(p＜0.01)하게 나타났다. 즉, 공인중개업 종사자는 기타 집단보다 모든 단계에서 지연 정도를 더 높게 인식하고 이었다(Table 16).

Table 16.

Perceptual differences in the degree of delay by stage in housing redevelopment projects

(1) 계획수립·정비구역 지정 단계(A 단계) 지연 요인의 영향

계획수립·정비구역 지정 단계(A단계)의 지연 요인이 사업 진행에 미치는 영향을 확인하기 위해 다중회귀분석을 실시한 결과, 회귀모형은 유의미하게 적합하였다(F =12.895, p＜0.05, R²=0.501). 지연에 유의한 영향을 미친 변수는 사회적 요인으로 조합 설립 동의율 확보의 어려움(t = 4.171, p＜0.05), 행정적 요인으로는 입안권자(구)의 기본계획 수립 타당성 및 의견 청취·절차적 지구 지정 고시(t = 3.177, p＜0.05), 추진위원회·조합 설립 승인 인가(t = 2.716, p＜0.05)이었으며, 모두 지연에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다른 변수들은 유의하지 않았다(Table 17).

Table 17.

Effects of delay factors in the planning and redevelopment zone designation stage (stage A)

(2) 시행 주체(조합) 설립 및 사업시행 인가 단계(B 단계)의 지연 요인의 영향

개별 측정변수 수준의 분석 결과로는 경제적·사회적·행정적 개별 측정변수를 투입해 다중회귀분석을 실시한 결과, 회귀모형은 적합한 것으로 나타났다(F=6.797, p＜0.05, R² = 0.424). 그러나 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 개별 변수는 발견되지 않았다(Table 18).

Table 18.

Impact of delay factors in the establishment of the implementing entity (association) and project implementation approval stage (stage B) – at the level of individual measurement variables

그러나, 요인(구성개념) 수준의 분석 결과로 경제적, 사회적, 행정적 요인을 각각 하나의 구성개념(요인)으로 산출해 회귀분석을 수행한 결과, 회귀모형은 적합하였다(F=34.143, p＜0.05, R²=0.386). 세 요인 모두 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의미한 정(+)의 영향을 보였다.

• 사회적 요인: β=0.282 (가장 큰 영향),
• 경제적 요인: β=0.216,
• 행정적 요인: β=0.211 (경제적 요인과 유사 수준)

즉, 사회적 요인이 가장 큰 영향을 미치며, 경제적·행정적 요인도 유사 수준으로 지연 정도를 증가시키는 것으로 나타났다(Table 19).

Table 19.

Impact of delay factors in the establishment of the implementing entity (association) and project implementation approval stage (stage B) – at the factor (construct) level

(3) 관리 처분계획 수립 및 인가 단계(C 단계)의 지연 요인의 영향

개별 측정변수 수준 분석으로 관리처분계획 수립 및 인가 단계의 개별 지연 요인(경제적·사회적·행정적 변수)이 사업 지연에 미치는 영향을 분석하기 위해 다중회귀분석을 실시한 결과, 모형은 적합하였다(F=11.926, p＜0.05, R²=0.507). 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의한 변수는 경제적 요인 ‘조합원 종전자산평가액·종후자산 감정가액에 대한 불만’(t=3.298, p＜0.05)으로 확인되었으며, 이는 정(+)의 방향(β=0.272)으로 사업 지연에 영향을 미쳤다. 그 외 다른 개별 변수들은 유의하지 않았다(Table 20).

Table 20.

Impact of delay factors in the establishment and approval stage of the management disposition plan (stage C)

경제적·사회적·행정적 요인을 각각 구성개념(요인)으로 산출하여 회귀분석을 실시한 결과, 모형은 적합하였다(F=39.330, p＜0.05, R²=0.420). 세 요인 모두 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의미한 영향을 보였으며, 경제적 요인: β=0.527(가장 큰 영향, 정(+)), 행정적 요인: β=0.311(정(+)), 사회적 요인: β=-0.187(음(-)의 영향, 가장 낮음)).

즉, C단계의 사업 지연에는 경제적 요인이 가장 큰 정(+)의 영향을 미치며, 행정적 요인도 정(+)의 영향을 보였으나, 사회적 요인은 오히려 지연을 완화하는 방향(음의 영향)으로 작용하는 것으로 나타났다(Table 21).

Table 21.

Impact of delay factors by category in the establishment and approval stage of the management disposition plan (stage C)

(4) 공사 및 완료 단계(D 단계)의 지연 요인의 영향

공사 및 완료 단계의 지연 요인이 사업 진행 지연에 미치는 영향을 검증하기 위해 다중회귀분석을 실시한 결과, 회귀모형은 F=15.813, p＜0.05이며, 설명력은 R²=0.508로 약 50.8%를 보였다. 유의수준 0.05에서 통계적으로 유의한 변수는 다음 두 가지였다.

• 사회적 요인: 준공 인가 후 이전고시 및 촉탁등기·보존등기 지연 등 재산권 행사 제한(t=3.345, p＜0.05, β=0.364),
• 행정적 요인: 조합 집행부의 전문성 부재로 인한 시행착오 (t=4.115, p＜0.05, β=0.316)

두 변수 모두 정(+)의 방향으로 사업 지연에 영향을 미쳤으며, 그 외 다른 변수들은 유의하지 않았다(Table 22).

Table 22.

Impact of delay factors by category in the construction and completion stage (stage D)

공사 및 완료 단계에서 경제적·사회적·행정적 요인이 사업 지연에 미치는 영향을 분석한 결과, 회귀모형은 적합하였다(F=39.480, p＜0.05)이며, 설명력은 R²=0.424로 약 42.4%를 보였다. 유의수준 0.05에서 경제적 요인(t=2.627, p＜0.05)과 행정적 요인(t=3.333, p＜0.05)은 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 보였으나, 사회적 요인(t=0.956, p＞0.05)은 유의하지 않았다. 영향력은 행정적 요인(β=0.331)이 가장 높았고, 경제적 요인(β=0.275)이 그 뒤를 이었다(Table 23).

Table 23.

Influence of delay factors by category in the construction and completion stage (stage D)

본 연구에서 주택재개발사업의 단계별 지연 요인이 사업 진행의 지연에 미치는 영향을 검증하기 위하여 설정한 가설들을 분석하여 <Table 24>와 같은 결과가 나왔다. 계획수립(기본계획) 및 정비구역 지정 단계(A 단계)에서는 경제적 요인(H1-1)에 대한 가설은 통계적으로 유의하지 않아 기각되었으나, 사회적 요인(H1-2)과 행정적 요인(H1-3)에 대한 가설은 유의하게 지지되어 채택되었다. 이는 초기 단계에서 사업의 지연은 경제적 부담보다는 주민 간 합의 형성과 행정 절차상의 문제에 더 크게 영향받음을 시사한다.

Table 24.

Results of hypothesis testing

시행 주체(조합) 설립 및 사업시행 인가 단계(B 단계)에서는 경제적 요인(H2-1), 사회적 요인(H2-2), 행정적 요인(H2-3) 모두가 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타나, 세 가지 요인에 대한 가설이 모두 채택되었다. 이는 본격적인 시행 주체 설립과 인가 단계에서 재정적 부담, 이해관계자의 갈등, 그리고 행정 절차가 동시에 지연 요인으로 작용하고 있음을 보여준다.

관리처분계획 수립 및 인가 단계(C 단계)에서도 경제적 요인(H3-1), 사회적 요인(H3-2), 행정적 요인(H3-3)에 관한 가설이 모두 채택되었다. 이는 사업이 중후반부 단계에 진입할수록 비용 문제뿐만 아니라 이해관계자의 요구와 행정 절차가 복합적으로 작용하여 지연을 유발함을 의미한다.

마지막으로 공사 및 완료 단계(D 단계)에서는 경제적 요인(H4-1)과 행정적 요인(H4-3)이 유의미한 영향을 미치는 것으로 확인되어 해당 가설이 채택되었으나, 사회적 요인(H4-2)은 통계적으로 유의하지 않아 기각되었다. 이는 사업이 마무리 단계에 들어서면 주민 갈등이나 사회적 요구보다는 자본 조달 문제와 조합 집행부의 전문성 부족, 행정 절차적 지연 등이 주요한 영향을 미친다는 것을 보여준다.

첫째, 기존 연구가 건설 전반이나 특정 요인에 집중한 한계를 넘어, 재개발사업의 복잡성과 단계별 특성을 반영해 계획수립, 조합 설립, 관리처분, 공사 단계별로 지연 요인을 세분화·분석하였다. 이를 통해 단계별 행정적·사회적·경제적 맥락에 따른 지연 요인의 차별적 영향력을 규명하며, 도시정비 분야 프로젝트 관리 이론의 적용 범위를 확장했다.

둘째, 경제적·사회적·행정적 요인이 지연에 미치는 영향과 상호작용, 조절 효과를 분석해 다차원적 지연 요인 모델의 가능성을 제시하였다. 특히 지연 요인이 주민의 지속 거주의사 등 심리적 요인에 미치는 조절 효과를 검증함으로써, 사회심리적 요인이 도시정비사업 지연에 중요한 변수임을 밝히고 사회과학적 해석을 확장했다.

셋째, 공인중개업자·공무원·사업참여자 등 이해관계자 집단 간 인식 차이를 t-검정을 통해 분석하여 이해관계자 이론을 도시정비 맥락에 적용했다. 이는 의견 불일치가 지연의 주요 요인임을 보여주며, 효율적 추진을 위한 소통·조정 메커니즘의 필요성을 이론적으로 뒷받침한다.

본 연구의 정책적 시사점은 재정비촉진구역 주택재개발사업의 효율성과 지속 가능성을 높이기 위한 네 가지 방향으로 요약된다.

첫째, 단계별 맞춤형 정책 수립의 필요성이 강조된다. 사업의 각 단계(계획수립·정비구역 지정, 조합 설립, 관리처분, 공사 및 완료)마다 작용하는 지연 요인이 다르므로, 일률적 대책이 아닌 단계별 특성을 반영한 정책이 요구된다. 예를 들어, 초기 단계는 주민 갈등 조정과 정보 공개가 중요하며, 후기 단계는 행정 절차의 단순화가 핵심이다.

둘째, 행정 절차의 간소화와 예측 가능성 제고가 필요하다. 공사 및 완료 단계에서 인허가 승인 과정의 복잡성과 서류 보완 요구 등 행정적 비효율이 주요 지연 요인으로 지적되었다. 이에 따라 인허가 절차의 표준화, 온라인 시스템 도입, 준공 후 청산·해산 절차의 명확한 가이드라인 마련이 시급하다.

셋째, 조합 운영의 전문성과 투명성 강화가 요구된다. 조합 집행부의 전문성 부족이 지연의 원인으로 확인된 만큼, 지자체나 공공기관 주도의 교육·자문 프로그램 운영, 전문가 파견, 감사·감리 시스템 강화, 주민과의 상시 소통이 필요하다.

넷째, 이해관계자 갈등 조정 메커니즘을 구축해야 한다. 다양한 이해관계자 간 인식 차이가 사회적 지연을 유발하므로, 초기 단계부터 주민 참여를 확대하고, 중립적 제3자(예: 갈등조정위원회)를 통한 중재를 제도화해 사회적 저항을 최소화해야 한다.

종합적으로, 이러한 정책적 개선 방향은 재개발사업의 비효율성을 줄이고, 공공성과 지속 가능성을 높이며, 나아가 성공적인 도시재생과 정주환경 개선을 실현하는 데 기여할 것이다.

본 연구는 재정비촉진구역 주택재개발사업의 지연 문제를 효과적으로 관리하기 위한 실무적 지침을 제시한다.

첫째, 공사 및 완료 단계의 행정 절차 간소화와 명확한 가이드라인 제공이 필요하다. 사용인가·준공 인가 과정에서 반복되는 서류 보완 요청 등 절차적 복잡성이 지연의 주요 원인으로 확인되었으므로, 행정기관은 사업 유형별 표준 서류 체크리스트를 마련하고, 보완 사유와 기한을 명확히 제시해야 한다. 또한, 청산·법인 해산 등 준공 후 절차에 대한 구체적 지침과 성공 사례를 공유하여 조합의 예측 가능성을 높여야 한다.

둘째, 조합 운영의 전문성 강화와 실무 역량 제고가 중요하다. 조합 집행부의 전문성 부족이 현장 문제와 비용 증가를 초래하는 만큼, 지자체나 공공기관이 주도하는 정기 교육 프로그램을 통해 법률·회계·건축 관리·인허가 절차 등 실무 지식을 제공해야 한다. 더불어 변호사, 회계사 등 전문가의 멘토링 및 자문 시스템을 상시 운영해 실질적인 문제 해결을 지원할 필요가 있다.

셋째, 이해관계자 간 소통 및 갈등 조정 메커니즘의 강화가 요구된다. 조합 내 정산 갈등이나 이해 불일치로 인한 지연을 줄이기 위해 정기 주민 설명회, 질의응답 채널을 활성화하고, 중립적 제3자(갈등조정위원회 등)가 참여하는 상설 협의체를 구성해야 한다.

이러한 실무적 시사점들은 재개발사업 현장의 지연 원인을 체계적으로 진단하고, 행정 효율성·전문성·소통을 강화함으로써 사업의 효율성과 성공 가능성을 높이는 데 기여할 것으로 기대된다.

본 연구는 재정비촉진구역 주택재개발사업의 지연 요인에 대한 심층적인 분석을 시도하며 학술적 및 정책적 시사점을 도출하였으나, 다음과 같은 몇 가지 한계점을 내포하고 있어 후속 연구에서는 이러한 점들을 보완할 필요가 있다.

첫째, 연구 결과의 일반화 가능성 측면에서 한계를 가진다. 본 연구는 서울시 내 특정 재정비촉진구역의 주택재개발사업을 대상으로 설문조사를 통해 자료를 수집하고 분석하였다. 주택재개발사업은 지역적 특성 및 제도적 배경에 따라 그 추진과정과 지연요인이 상이하게 나타날 수 있으므로, 본 연구에서 도출된 지연요인과 영향 관계가 다른 지역이나 유형의 재개발사업에 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵다. 향후 연구에서는 다양한 지역 및 규모의 재개발사업을 포괄하는 비교 연구를 통해 연구 결과의 일반화 가능성을 높일 필요가 있다.

둘째, 횡단면적(cross-sectional) 자료 수집의 한계이다. 본 연구는 특정 시점(2025년 8월 18부터 8월 28일까지)에 설문조사를 통해 자료를 수집하여 분석하는 횡단면 연구 방식을 채택하였다. 주택재개발사업의 지연 현상은 수년에 걸쳐 역동적으로 변화하는 과정임을 고려할 때, 횡 단면적 자료만으로는 지연 요인과 사업 진행 간의 장기적인 인과관계나 동태적 변화 과정을 충분히 설명하는 데 한계가 있다. 추후 연구에서는 같은 대상에 대해 시계열적으로 자료를 수집하는 종단면 연구(longitudinal study)를 수행하여, 지연 요인의 변화 추이 및 시간에 따른 영향력의 변동을 보다 심층적으로 파악하는 것이 필요하다.

셋째, 주관적인 인식 기반 자료의 한계이다. 본 연구는 재개발사업 관련 이해관계자들의 지연 요인에 대한 인식을 설문조사를 통해 측정하였는데, 이러한 주관적인 인식 자료는 응답자의 경험, 가치관, 정보 접근성 등에 따라 실제 현상과 다소 차이가 있을 수 있다. 예를 들어, 행정적 지연에 대한 조합원의 인식과 공무원의 인식이 다를 수 있으며, 이는 응답 편향(response bias)이나 사회적 바람직 성 편향(social desirability bias) 등의 가능성을 배제하기 어렵게 한다. 향후 연구에서는 객관적인 사업 진행 데이터(예: 단계별 소요 기간, 인허가 서류 반려 횟수 등)를 활용하거나, 심층 면접(FGI) 등 질적 연구 방법을 병행하여 주관적인 인식과 객관적인 현실 간의 간극을 줄이는 노력이 요구된다.

넷째, 선정된 독립변수의 포괄성 한계이다. 본 연구에서는 재개발사업 지연 요인을 경제적, 사회적, 행정적 요인으로 구분하여 분석하였으나, 실제 재개발사업의 지연에 영향을 미칠 수 있는 요인은 더욱 다양할 수 있다. 예를 들어, 예상치 못한 법규 변경, 자연재해, 외부 경제 환경 변화, 기술적 문제 등은 물론, 조합원의 자금 조달 능력이나 시공사의 사업 관리 역량 등 미시적인 측면의 요인들도 중요하게 작용할 수 있다. 따라서 향후 연구에서는 본 연구에서 고려하지 못한 다양한 잠재적 지연 요인들을 추가적으로 탐색하고 분석 모델에 포함해 연구의 설명력을 더욱 높일 필요가 있다.

본 연구는 서울특별시 동작구라는 특정 지역 내 재정비촉진구역 주택재개발사업 및 뉴타운 사업 유형을 대상으로 설문조사를 통해 자료를 수집하고 분석하였기에, 연구 결과의 일반화 가능성 측면에서 한계를 지닌다. 다만, 서울시 재정비촉진구역의 주택재개발사업은 지역적 특성, 정책 환경, 제도적 배경, 그리고 사업 유형에 따라 그 추진 과정과 지연 요인이 상이하게 나타날 수 있음을 감안할 때, 본 연구에서 도출된 지연 요인과 영향 관계가 다른 지역이나 유형의 재개발사업에 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵다.

특히, 재정비촉진구역은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의거하여 일반 주택재개발사업과는 다른 특별한 법적 및 행정적 절차를 포함하고 있다. 이러한 특수성을 충분히 고려할 때, 본 연구의 결과는 재정비촉진구역이라는 특수 사례에 국한될 수 있다는 점을 강조한다. 따라서 한계점 부분에서는 연구 결과의 일반화 한계를 명확히 언급한다.

향후 연구에서는 이러한 한계를 보완하기 위해 반드시 다른 광역 자치단체(예: 부산, 대구 등)나 중소도시의 재개발사업, 또는 도시재생 뉴딜사업과 같은 다른 유형의 도시정비사업과의 비교 연구를 제안한다. 이를 통해 재개발사업 지연 요인의 보편성과 특수성을 규명하고, 연구 결과의 일반화 가능성을 더욱 높일 수 있을 것이다.

본 연구는 재정비촉진구역 주택재개발사업의 단계별 지연 요인을 심층적으로 분석하며 유의미한 학술적 및 정책적 시사점을 제공하였다. 그러나 앞서 언급된 연구의 한계점들을 보완하고 학문적 지식을 더욱 확장하기 위해 다음과 같은 후속 연구 방향을 제안한다.

첫째, 연구 대상 지역 및 사업 유형의 확대를 통한 일반화 가능성 제고가 필요하다. 본 연구는 서울시 동작구의 특정 재정비촉진구역 주택재개발사업을 대상으로 하였기에, 도출된 지연 요인과 영향 관계를 모든 재개발사업에 일반화하는 데는 한계가 있다. 따라서 향후 연구에서는 서울 외 다른 대도시, 중소도시의 재개발사업이나 도시재생사업, 소규모 재건축사업 등 다양한 유형의 도시정비사업을 포함하여 연구 범위를 확장할 필요가 있다. 이를 통해 사업 유형별, 지역별 특성에 따른 지연 요인의 차이를 비교 분석하고, 보다 보편적인 지연 요인 모델을 구축할 수 있을 것이다.

둘째, 종단면적 연구 설계를 통한 지연 요인의 동태적 변화 분석을 제안한다. 본 연구는 특정 시점의 인식 자료를 활용한 횡단면 연구의 한계를 가졌다. 재개발사업은 수년에 걸쳐 진행되는 장기 프로젝트이므로, 지연 요인의 발생과 영향력은 사업 단계별로 변화하며 시간 흐름에 따라 역동적인 양상을 보인다. 따라서 동일한 사업 또는 유사한 사업 단계를 시계열적으로 추적 관찰하는 종단면 연구를 수행함으로써, 지연 요인이 사업 진행에 미치는 장기적인 인과관계와 그 변화 추이를 심층적으로 파악하는 연구가 필요하다. 이는 지연 현상에 대한 보다 실질적이고 예측 가능한 이해를 가능하게 할 것이다.

셋째, 다양한 자료원의 통합적 활용을 통한 연구의 질적 제고가 요구된다. 본 연구는 이해관계자들의 주관적인 인식을 바탕으로 지연 요인을 분석하였으나, 향후 연구에서는 객관적인 정량적 데이터와 질적 데이터를 결합하는 통합적인 연구 방법을 모색할 필요가 있다. 예를 들어, 실제 사업 인허가 문서, 착공 및 준공 기록, 행정 심판 및 소송 기록 등 객관적인 사업 진행 데이터를 함께 분석하여 인식 기반 데이터와의 괴리를 줄일 수 있다. 또한, 이해관계자들을 대상으로 한 심층 면접(FGI)이나 사례 연구를 병행함으로써 지연 요인의 복잡한 메커니즘과 그 배경에 대한 질적인 이해를 강화할 수 있다.

넷째, 새로운 잠재적 지연 요인의 발굴 및 분석 모델의 확장이 필요하다. 본 연구는 주로 경제적, 사회적, 행정적 요인에 초점을 맞추었으나, 재개발사업의 지연에는 미시적인 조합원 특성(예: 연령, 재산 규모), 시공사와의 계약 조건, 예상치 못한 외부 환경 변화(예: 정부 정책 변화, 원자재 가격 변동, 금융 시장 불안정) 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용할 수 있다. 향후 연구에서는 본 연구에서 미처 다루지 못한 이러한 요인들을 탐색하고, 이들을 분석 모델에 추가적으로 포함해 연구의 설명력과 예측력을 더욱 높이는 노력이 필요하다. 더 나아가, 지연 요인들 간의 복합적인 상호작용 및 조절 효과에 대한 보다 정교한 통계적 분석 방법(예: 구조방정식 모델링, 머신러닝 기반 예측 모델 등)을 적용하는 연구도 기대된다.