하부시장별 필터링을 이용한 공공부문 및 민간부문의 주택공급효과 분석

1. 주택필터링의 발생 여부에 관한 연구

1930년대 영국에서 노동자 주택에 대한 직접지원 논란의 중심이었던 필터링은 1950년대 말부터 주택정책 수단의 하나로 거론되기 시작했다 (Grigsby, 1963; 김태현‧권영덕, 2011). 필터링 개념에 대해서는 다양한 시각이 있으나, 하부시장에서의 주택의 질 또는 가구이동에 관한 동적 현상을 설명하는 것이 그 핵심이라고 할 수 있다.

과거에는 주택필터링의 발생 여부를 주로 공가연쇄(vacancy chains)에 따른 공가승수(vacancy multiplier)를 이용하여 파악하였으나, 최근에는 주택이나 가구의 변화를 이용하여 분석하고 있다.¹⁾ 필터링이 가구의 상향이동을 의미한다고 본 Watson(1974)은 Scotland에서 공공과 민간부문이 공급한 신규주택을 대상으로 공가연쇄 현상을 비교하였다.²⁾ 공가승수는 공공이 제공한 임대보다는 자가로 점유한 경우, 그리고 고가의 신축주택일수록 높게 나타났다. White(1971)와 Sands(1979)는 신규주택의 공급으로 공가연쇄가 발생하기는 하나 저소득층의 일부만이 이러한 기회를 가진다고 보고, 직접적인 공공주택 공급이 저소득층에게 보다 효율적이라고 설명하였다. Schall(1981)의 연구를 확장한 Marullo(1985) 역시 공가승수는 저소득자보다 고소득자의 경우가 높게 나타나 주거향상의 기회가 더 많다고 주장하였다. 반면 Braid(1981)는 신규주택의 공급으로 중고주택의 가격이 하락하여 소득의 변화 없이도 하위계층 간 주택필터링이 가능하며, 이러한 현상은 대체로 저급주택에서 발생한다고 보았다.

O’Sullivan(2009)은 주택의 물리적 노후화로 인한 하향여과 현상의 이론적 근거를 제시하였으며, Grigsby(1963)의 연구를 발전시킨 Rothenberg et al.(1991)은 주택시장을 하부시장으로 세분한 후 특성가격함수(hedonic price model)를 이용하여 주택의 품질을 추정하고 주거상향 여부를 파악하였다. Weicher and Thibodeau(1988)는 1960년과 1970년 모두 신규 주택공급에 따라 저급주택의 수량이 감소하여 필터링이 발생했다고 보았고, McDonald and McMillen(2011)가 취한 접근방식도 이와 유사하다. 반면 Skaburskis(2006)는 필터링 과정이 너무 천천히 진행되기 때문에 저소득층에게까지 혜택이 돌아가지 않는다고 주장하였다. 특히 1981년 이후 캐나다의 대도시들에서 높은 경과연수를 지닌 주택의 가격이 신축주택보다 빠르게 상승하여 일반적인 인식과 다른 상향 필터링(filtering up)이 발생했음을 확인하고 도심 재개발을 그 원인으로 지적하였다.

국내의 경우 주택필터링에 대한 실증분석은 매우 드문 편이며, 대부분이 일부 계층에서만 필터링이 발생한 것으로 결론지었다. 김정호 외(1988)는 주택별로 현재 거주가구와 직전 거주가구의 특성을 조사한 결과 저소득층의 자가주택에서만 가구의 상향이동이 나타났으며, 이는 가구소득 대비 주택가격 상승률의 둔화 또는 타 주택에 비해 상대적으로 낮은 주택가격 때문이라고 설명하였다. 조덕호(1995)의 분석결과도 이와 유사하며, 우리나라의 경우 주택의 부족과 부동산 시장의 불안정 탓에 필터링에 기반을 둔 주택정책은 바람직하지 않다고 주장하였다. 권용우 외(2007) 역시 수도권 내 택지개발에 따른 여과과정으로 인한 인구유입 효과는 크지 않은 것으로 파악하였다.

2. 공공주택의 공급효과에 관한 연구

주택필터링을 둘러싼 논쟁은 고급주택의 건설이 저소득층의 주거문제까지 해결할 수 있는 정책인지에 대한 이견에서 비롯되었다. 중산층 이상의 가구 분화나 수요 증가로 필터링 과정이 저소득층에 도달하지 않아 효과가 미미하다고 분석한 연구에서는 저소득층을 위한 주택공급 및 주거비 지원 등 직접적인 주택정책이 필요하다고 주장하였다 (Lowry, 1960; Kristoff, 1965; Sands, 1979; Rothenberg et al., 1991; Green and Malpezzi, 2003). Sweeney(1974)와 Schall(1981)은 공공주택 증가로 민간이 공급하는 저급주택에 대한 수요 및 임대료가 감소하므로, 공공주택에 입주한 가구나 민간이 공급한 저급주택에 입주한 가구 모두 효용이 증가한다고 보았다. 그러나 다른 연구에서는 공공주택 증가에 따른 임대료 하락으로 민간 공급의 저급주택이 감소하므로, 결과적으로 공공주택에 입주한 저소득층만 혜택을 얻는 것으로 분석하였다(Olsen, 1969; Ohls, 1975; McDonald and McMillen, 2011).

국내 연구들의 경우 공공주택의 공급효과보다는 주로 입주자 특성, 주택유형별 만족도, 그리고 주거수준을 연계하여 분석하였다(장영희, 2004; 최열‧공윤경, 2006; 김준형·최막중, 2009). 지남석‧임병호(2013)가 설문조사를 통해 임대주택별 거주자의 만족도를 조사한 결과 영구임대, 단기임대(5년 이내, 분양전환), 중기임대(5년 이상)의 순이었으며, 주거만족도의 결정요인은 중기임대의 경우 임대료, 영구임대의 경우 주거의 안정성으로 나타났다.

본 연구와 유사한 김정호 외(1988)는 특성가격함수를 이용하여 주택 소비수준을 산정하였으나, 신규주택 및 하부시장을 대상으로 하여 주택품질의 변화를 파악하지는 않았다. 국외 연구 중 Watson(1974)은 민간과 공공부문으로 공급 주체를 구분하고, 공가승수만을 이용하여 하부시장간의 공급효과를 비교하였다. 한편 Weicher and Thibodeau(1988)는 신규주택 공급에 따른 저급주택의 수량변화를 기준으로 하향여과 현상을 분석하였으며, McDonald and McMillen(2011)은 하부시장별 가구를 중심으로 주택 품질의 변화를 이론적 측면에서만 고찰하였다.

본 연구는 공공과 민간부문이 공급한 신규주택과 입주전 거주주택을 대상으로, 주민등록전입 자료와 주택특성에 대한 실제 데이터를 이용하여 주택가격 모형을 추정하고, 하부시장별로 주택가치의 차이를 산정하여 주택공급의 효과를 분석했다는 점에서 선행연구와 차별화된다.

1. 분석 대상

앞 장에서 세분한 주택 하부시장을 대상으로 공공과 민간부문이 새로이 공급한 주택의 효과를 파악하기 위하여, 2005년에 입주가 개시된 아파트를 추출한 후 조사대상 주택에 입주한 가구를 대상으로 신규주택과 입주 직전 거주주택의 특성을 분석한다.

민간과 공공부문에 의한 신규주택의 공급지역은 서울시로 한정한다. 공공부문은 서울시 산하 SH공사로, 공공주택은 점유형태에 따라 분양과 임대주택으로 구분한다.⁸⁾ 조사대상은 2005년에 입주가 시작된 마포구 상암 5‧6‧7단지로서, 총 1,653세대를 분양하였으며 주변지역 아파트에 비해 분양가가 낮게 책정되었다.⁹⁾

SH공사가 공급한 임대아파트는 규모 및 입주자격요건을 기준으로 재개발과 중형임대로 구분된다. 중형 임대주택이 무주택 중산층을 대상으로 공급되는 반면, 재개발임대는 재개발사업으로 철거된 주택의 세입자에게 우선 제공되며 전용면적이 가장 작다.¹⁰⁾ 재개발임대주택 중 철거세입자에게 공급된 물량은 방배 에스에이치빌 아파트의 경우 69세대, 길음 3단지는 16세대, 4단지는 52세대이다.¹¹⁾ 공공부문이 공급한 주택의 상세내용은 <표 1> 및 <표 2>와 같다.¹²⁾

민간부문이 공급한 주택은 공공분양 아파트와의 비교를 위해 2005년에 입주가 가능하였던 아파트 중 입주지역, 전용면적, 분양면적 등이 공공주택과 유사한 성북구 길음뉴타운 2‧3‧4단지를 선택하였다. 특히 시공사와 단지가 같으나 주택규모, 점유형태, 관리주체가 다른 재개발임대주택이 3단지와 4단지에 포함되어, 민간분양아파트와 재개발임대아파트의 비교에도 유용할 것으로 판단된다.¹³⁾ <표 3>은 민간 분양아파트의 상세 내용이다. 신규주택 단지의 입주일로부터 최소 1년까지를 관찰기간으로 설정하며, 최종시점은 2006년 9월 10일이다.

입주가구를 기준으로 신규주택과 직전 거주주택의 특성을 파악하기 위해 서울연구원에서 제공한 자료를 이용, 주소지 추적조사를 행하였다.¹⁴⁾ 해당 자료는 주민등록 전산자료를 기초로 작성되었으며, 1970년 1월 1일부터 2006년 9월 10일까지 전국에 거주하는 가구들의 주민등록 전산자료를 전수조사하여 가구주의 현재 주소와 직전 거주지를 연계함으로써 구축되었다. 점유형태에 따른 신규주택의 공급효과를 분석하기 위해 최초로 주민등록을 전입한 세대로 분석대상을 제한하고, 입주 직전 거주주택의 유형은 주거위치가 특정된 아파트를 대상으로 한다.¹⁵⁾

Table 1.

Details of public housing apartments

Table 2.

Details of public rental apartments

Table 3.

Details of private housing apartments

2. 변수의 선정

신규 공급된 주택과 입주전 주택의 가치 추정에 사용된 종속변수는 전문가의 검증을 받아 공시된 2006년 1월 1일자 공동주택가격이다. 설명변수는 아파트의 물리적 특성, 단지의 규모, 경과연수, 기대자본이득의 대리변수인 경과연수의 제곱 및 주택가격상승률과 지역으로 구분된다. 물리적 특성은 주택의 쾌적성과 관련된 분양면적, 층수, 방수 및 현관구조로서, 층수는 조망 및 일조권을 고려하여 1층부터 3층까지는 저층, 그 외의 층수는 중‧고층으로 구분한다.

현관구조는 계단식과 복도식으로 구분된다. 두 방식이 혼용된 경우는 조사대상 아파트가 속한 동을 기준으로 결정하며, 신축주택은 전체가 계단식 구조로 이루어져 물리적 특성에서 제외하였다.

경과연수가 높을수록 주거의 쾌적성이 감소하나, 일정 기간이 지난 후에는 재건축 또는 재개발에 대한 기대감으로 주택가치가 상승한다. 따라서 경과연수의 제곱은 기대자본이득을 나타내는 대리변수이며, 신축주택의 경우 경과연수와 경과연수제곱 변수는 제외한다. 주택가격 상승률은 공동주택이 입지한 지역의 최근 2년간 아파트가격 상승률로서 기대자본이득을 의미한다.¹⁶⁾

단지내 편의시설은 일반적으로 세대수에 좌우되나, 기존주택의 경우 부정확한 경우가 많아 동수를 설명변수로 선정하였다.

지역특성은 인구, 소득, 교육환경 등 복합적 요인의 대리변수로서, 자연 및 인문적 특성을 고려하여 서울, 인천, 경기지역으로 구분하되, 신규주택의 경우 모두 서울시에 입지하므로 변수에서 제외한다. <표 4>는 각 변수의 내용과 그 특징이다.

하부시장별 주택가치 추정을 위한 자료는 SH공사의 입주자 모집기준, 집합건축물대장, 부동산 웹사이트를 이용하여 수집하였다. 아파트의 물리적 특성과 관련된 자료는 대부분 집합건축물대장을 기준으로 조사되었고, 기존주택과 신규주택을 연계시키기 위한 주소나 아파트 명칭의 경우 서울연구원에서 제공한 자료를 바탕으로 집합건축물대장, 부동산 웹사이트 등을 이용하여 정리하였다.

<표 5>는 수집된 자료의 출처 및 분석항목이다.

Table 4.

Attributes and descriptions of variables

Table 5.

Data collected for the analysis

1. 분석 자료

입주 공고일로부터 2006년 9월 10일까지 신규주택에 최초로 주민등록을 옮긴 세대의 입주 직전 주소를 연계하여 구축한 자료를 기초로 총 4단계에 걸쳐 최종 분석대상을 확정하였으며, 단계별 결과치는 <표 6> 및 <표 7>과 같다.

1단계는 관찰기간 중 입주한 세대이다. 공공분양아파트의 경우 1,611세대, 민간분양은 3,574세대, 중형임대는 191세대, 재개발임대는 647세대로 총 공급물량인 6,232세대 중 6,023세대가 주민등록 전입을 완료하였다. 입주공고일로부터 약 1년 동안의 입주율은 공공분양 97.5%, 민간분양 98.1%이며 단지별로도 유사하였다. 중형임대는 98.0%로 공공분양과 유사하나, 재개발임대는 87.6%로 가장 낮았다. 이는 불광SH의 낮은 입주율(65.0%) 때문이며, 다른 재개발 임대아파트에 비해 주위환경과 교통여건이 열악한 탓으로 해석된다.¹⁹⁾

2단계에서는 입주세대 중 직전 주택유형이 단독주택인 세대를 제외하였다. 주택가치를 추정하기 위해서는 세대별로 주거공간이 특정되어야 하나, 단독주택은 설문조사를 통하지 않고는 주거공간을 특정하기 어렵기 때문이다. 공공분양주택의 경우 직전주택이 단독주택인 비율은 20.1%로 민간분양(30.4%), 중형임대(48.2%)보다 낮았으며, 재개발임대는 76.4%로 가장 높게 나타났다.²²⁾

3단계 작업에서는 지방에서 전입한 경우를 제외하고 서울, 경기, 인천지역으로 분석대상을 한정하였다. 공가연쇄를 분석한 타 연구들도 유사권역 밖에서 이주한 경우는 공가연쇄가 중단된 것으로 보며, 주택 특성이 수도권과 지방의 아파트시장에 미치는 영향에도 상당한 차이가 나타날 것으로 판단되어 제외하였다. 지방 전입률은 공공분양이 2.0%로 민간분양 3.7%보다 다소 낮았으며, 임대주택은 지방에서 전입한 세대가 없었다.²³⁾

Table 6.

Apartments under analysis

Table 7.

Rental apartments under analysis

Table 8.

Basic statistics of data employed

공공주택의 낮은 전입률은 해당지역 거주자의 높은 수요를 반영한 것으로 해석되며, 특히 임대주택에 대한 수요가 매우 높음을 알 수 있다. 지역 제한이 없는 민간분양의 경우에 지방 전입이 가장 높았으나, 전입률은 3.7%에 불과하여 서울지역의 대규모 주택공급이 지방 인구의 유입을 유발하는 효과는 미미한 것으로 파악된다.²⁴⁾

4단계에서는 주택가치 파악에 필요한 아파트 특성변수가 누락된 경우를 대상에서 제외하였다. 이로써 최종 분석대상은 공공분양 1,008세대, 민간분양 1,932세대, 중형임대 51세대, 재개발임대 56세대 등 총 3,047세대가 되었으며, 신규주택에 입주한 가구가 거주하던 기존주택 3,047세대를 포함하여 총 6,094세대로 대상을 확정하였다.²⁵⁾

<표 8>은 신규주택에 최초 입주한 가구를 대상으로 산출한 신규주택과 입주직전 거주주택의 기초통계량을 보여준다. 주택가격의 경우 기존주택이 204,142천 원이나 신규주택은 322,640천 원으로 58.1% 높게 나타났다. 평균 분양면적은 111.9㎡로 중형 규모에 해당되며, 기존주택은 99.5㎡로 신규주택에 비해 작았다.

2000년 이후 중대형 평형에 대한 수요의 증가로 주택규모가 증가할수록 프리미엄도 증가하였으며, 신규주택에서 저층에 대한 비율이 다소 감소한 것은 과거에 비해 조망이나 일조에 대한 선호도가 증가한 점을 반영한 것으로 보인다. 주택가격 상승률은 기존주택이 신축주택에서 보다 높게 나타났다. 신축주택은 서울에서만 공급되었으나, 기존주택의 공급지역은 서울 86.6%, 경기 12.4%, 인천 1.0%이며, 도심 외곽지역을 중심으로 아파트매매가격의 상승률이 높았기 때문으로 판단된다.

단지내 편의시설에 대한 선호의 증가로 기존주택에 비해 신규주택의 동수가 크게 늘어났으나, 방의 수는 유사하였다.

현관구조의 경우 수요자의 선호 변화로 신규주택은 모두 계단식인 반면, 기존주택은 계단식이 전체의 68.8%에 불과하였다. 기존주택의 평균 경과연수는 9.8년으로, 1년부터 40년까지 고른 분포를 보인다.

<표 9>는 주택가격 및 주거수준과 밀접한 관련이 있는 분양면적, 방수를 중심으로 신규주택과 입주전 거주주택을 분양주체별로 분류한 것이다.

공공주택은 무주택자를 대상으로 공급되므로 임차에서 자가로 점유형태가 전환되었다. 공공주택 중 일반분양의 경우 방수는 기존주택과 유사하나 분양면적과 주택가격이 크게 증가하였으며, 그 증가폭은 민간분양에 비해 높았다. 특별분양은 모든 항목이 증가하였으나, 분양면적의 증가는 민간분양에 비해 적었고 주택가격의 증가는 일반분양주택과 같이 높게 나타났다. 민간분양주택 역시 모든 항목에서 증가하였으나, 분양면적 및 주택가격 증가폭은 공공분양에 비해 감소하였다.

중형임대주택도 모든 항목에서 증가한 것은 마찬가지이나 주택가격의 변화율은 공공분양보다 낮게 나타났다. 반면 저소득층에게 공급된 재개발임대주택의 경우는 모든 항목에서 평균적으로 48.7%만큼 감소하였다. 이는 재개발임대주택의 입주 직전 주택유형을 아파트로 한정함에 따라, 기존 아파트시장에서 공공임대주택과 유사한 소규모 저가주택을 구하기 어려워 나타난 현상으로 이해된다.²⁶⁾ 또한 공공분양주택과 중형임대주택의 가격 증가폭이 민간분양주택보다 큰 것은 정부가 무주택자를 지원하기 위해 저분양가 정책과 금융지원을 동시에 시행하였기 때문으로 판단된다.

Table 9.

Basic statistics of data for public and private sectors

2. 주택가격 모형의 추정

<표 10>은 서울지역에서 택지개발과 재개발 등에 의해 공급된 신규주택과 해당 가구가 입주 직전 거주한 기존주택가격 모형을 각각 추정한 결과이다. 설명변수는 인천지역 더미변수를 제외하고 1% 수준에서 유의하게 나타났고, 분석 결과는 기존 연구들과 유사하다.

모형의 전체적 설명력은 0.77에서 0.88로 양호한 수준이나 기존주택 모형이 신규주택보다 다소 낮게 나타났는데, 아마도 기존주택 유형의 다양성 때문인 듯하다.

주택의 규모를 나타내는 분양면적이 커질수록 주택가격은 증가하였다. 1998년을 기준으로 2003년 서울시에서 전용면적 85㎡ 이하의 평당 분양가 상승률이 174.2%인데 비해, 85㎡ 초과 132㎡ 이하인 경우 199.2%, 132㎡ 초과는 291.2%로 규모가 증가할수록 높게 나타났다. 신규주택 분양면적의 1㎡ 증가가 수반하는 주택가격의 증가는 1.34%로서 기존주택(1.12%)에 비해 다소 높게 추정되었다.

아파트의 층수는 일조와 전망을 나타내는 대리변수로, 중‧고층에서 저층에 비해 8.8%만큼 주택가격이 증가하였으, 기존과 신규주택의 차이는 미미하였다. 세대원의 전용 주거공간인 방수는 신규주택의 경우 방수가 증가할수록 주택가격이 6.66% 증가하여, 기존주택의 8.71%보다 낮게 나타났다. 이는 신규주택의 수요자가 세대원의 주거공간 확보보다는 공동으로 사용할 수 있는 공간을 더 중시하기 때문으로 파악된다.

동수는 단지의 규모를 나타내며, 일반적으로 대단지일수록 편의시설의 증가로 쾌적성이 향상된다. 신규주택은 동수가 증가할수록 주택가격이 0.45%만큼 증가한 반면, 기존주택은 0.65%로 더 높게 나타났다. 과거에는 공동주택을 건축하는 경우 편의시설의 설치에 대한 규제가 엄격하지 않아 동수에 따라 시설에 큰 차이가 있었고 단지의 크기도 매우 다양하였다.²⁷⁾ 그러나 2000년 이후 지속적으로 공동주택에 대한 건축규제가 강화되었으며, 신규아파트 단지가 대규모 개발지역에 입지하여 동수에 따른 편의시설의 차이가 많지 않았기 때문으로 판단된다.

주택가격상승률은 기대자본이득을 나타내는 대리변수로서, 선행연구와 동일하게 주택가격에 대하여 (+)값을 갖는 것으로 나타났다.²⁸⁾ 주택가격상승률이 1% 증가하는 경우 신규주택의 가격은 3.13%만큼 증가하는 것으로 나타났으며, 이는 기존주택(1.98%)보다 높은 수치이다. 2005년과 2006년은 대규모 개발단지에 대한 수요가 집중되었던 시기로서, 택지개발 또는 재개발사업으로 공급된 신규주택의 가격상승률이 더 높았던 것으로 추정된다.²⁹⁾

예상대로 현관구조가 복도식보다는 계단식인 경우에 주택가격이 증가하며, 기존주택은 계단식일 때 10.90%만큼 가격이 상승하였으나 신규주택은 모두 계단식 구조로 되어 있어 설명변수에서 제외하였다.

주택의 경과연수가 증가할수록 주택가격에 음(-)의 영향을 미치나, 경과연수제곱은 (+)의 값을 갖는 것으로 나타났다. 재개발 또는 재건축에 대한 기대로 인해 일정 기간이 경과한 후에는 주택가격이 상승하는 것으로 해석된다. 한편 지역변수를 보면 경기도를 기준으로 서울지역은 주택가격에 (+), 인천지역은 (-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 선행연구의 결과와 유사하다.³⁰⁾ 구체적으로 경기도에 비해 서울지역의 아파트 가격은 평균 23.70% 높은 반면, 인천지역은 10.90%만큼 낮았다.

Table 10.

Results of estimation for the housing price model

Table 11.

Differences in value of housing by types of occupancy in sub-market

3. 신규주택 공급효과의 분석

신규주택의 공급효과는 하부시장별로 필터링이 발생하였는지를 기준으로 파악한다. 필터링 발생 여부는 가구를 중심으로 입주주택과 입주 직전 거주주택의 가치를 비교함으로써 분석이 가능하다. 주택가치는 신규주택과 기존 주택가격 모형에서 도출한 회귀계수와 설명변수를 이용하여 추정하였다.³¹⁾ 이를 기초로 하부시장별로 주택가치의 평균값을 산정하고 그 차이를 비교함으로써 가구의 상향이동 여부를 판정하였다.³²⁾

<표 11>은 민간과 공공부문이 공급한 주택의 점유형태를 반영하여 주택가치를 추정한 것이다.

공공분양주택은 무주택자를 대상으로 하여 공급되므로 입주가구의 점유형태는 임차에서 자가로 전환되었다. 민간분양주택은 무주택자로 한정하지 않으나, 공공분양주택과 비교하기 위해 점유형태가 전환된 것으로 가정하였다. 임대주택에 입주한 가구는 임차에서 임차로 이동하였으므로 점유형태 전환은 나타나지 않았다. 점유형태를 반영한 주택가치를 추정하기 위해 분양주택에 입주한 경우는 공공과 민간부문의 구분 없이 기대자본이득을 고려한 주택가치를 산정하고, 입주 직전 거주주택은 임차형태이므로 기대자본이득을 통제하였다. 또한 점유형태가 전환되지 않은 상태로 임대주택에 입주한 가구는 신규주택과 기존주택 모두 기대자본이득을 통제하였다.

재개발임대의 경우를 제외하고는 주택가치가 종전 거주주택에 비해 모두 높게 나타나 상향이동이 발생한 것으로 파악되었다. 재개발임대주택으로 입주한 가구 중 단독주택에 거주했던 입주자의 경우 아파트로 이동했으므로 주택유형 측면에서는 상향이동한 것으로 해석할 수 있다. 따라서 동종 아파트로 이동한 24.6%의 가구만이 주택가치가 낮아진 것으로 보이며, 이는 공공임대주택규모와 유사한 소형아파트의 공급부족 때문으로 추정된다.

상향이동을 경험한 가구 중 기존주택의 가치를 차감한 주택가치의 상승은 공공일반분양에서 가장 높았고 공공임대가 가장 낮게 나타났다.³³⁾

공공분양주택은 입주 직전보다 기대자본이득 및 주택규모의 증가로 인해 공급의 효과가 큰 것으로 나타났다. 특별분양은 입주 직전에 비해 250,493천 원만큼, 일반분양은 353,823천 원으로 가장 높았다. 재개발임대는 입주 직전보다 11,115천 원만큼 주택가치가 낮아진 반면, 중형임대는 108,293천 원 높아져 민간분양(112,730천 원)과 비슷한 변화를 보였다.

가구 소득을 통제하기 위해 기존주택의 전입신고일로부터 신규주택 입주일까지의 기간이 일 년 이하인 가구를 대상으로 주택가치의 차이를 비교하였다. 이러한 분석기법은 김정호 외(1988)의 연구와 유사한데, 주거이동 기간이 일 년 이하인 경우는 재개발임대가구(50.0%)가 가장 높게 나타났다.³⁴⁾ 전체 입주가구를 대상으로 한 경우에 비하여 주택가치의 차이는 다소 낮아진 것으로 나타났으나, 전체적인 주택공급 효과는 동일하였다.

<표 12>는 주택 점유형태에 따른 가구별 주택가치의 편차를 분석한 것이다.

평균주택가치 차이의 평균과 최대 및 최소치를 이용하여 가구별 주거수준의 편차를 분석하였다. 전체 입주가구와 일 년 이내에 이사한 가구를 대상으로 삼아 비교한 결과, 중형 임대주택에서는 모든 가구의 주택가치가 상승하였으며, 최소 3,736천 원에서 최대 172,484천 원만큼 높아진 것으로 분석되었다.

이상의 분석을 통해, 재개발임대주택을 제외하면 신규주택의 공급으로 민간과 공공부문 모두에서 입주가구의 주택가치가 입주 전보다 상승하여 주택의 필터링이 발생했음을 확인할 수 있었다.

Table 12.

Deviation in value of housing by types of the occupancy

주거이동을 통해 가구의 주택품질이 개선된 이유로 실질 주택가격의 하락과 정부의 주택정책을 들 수 있다. 1990년에서 2007년까지 주택가격이 연평균 1.8% 상승에 그친 반면 가계소비지출은 연평균 7.3% 상승하여 가계의 구매력이 개선되었고, 이에 따라 가구의 실질소득은 증가한 반면 주택가격은 소득에 비해 정체하여 가구의 상향이동을 가능케 한 것으로 판단된다. 2002년부터 2006년까지 서울지역 대부분의 아파트 가격이 급상승하였으나, 조사 대상인 아파트의 분양가는 대부분 2003년과 2004년에 확정되었으므로 신규주택의 가격은 상대적으로 하락하였다고 볼 수 있다.

정부의 주택정책을 살펴보면, 조사 대상 신규주택의 분양가가 확정된 2003년과 2004년은 가격규제의 한 형태인 분양가 공개가 다시 논의되던 시점이다.³⁵⁾

특히 공공주택에 대해서는 무주택자의 주거안정을 위하여 인근의 유사한 주택보다 분양가를 낮게 책정함과 동시에 주택금융지원을 실시하였다.³⁶⁾ 이러한 요인들에 힘입어 재개발임대주택을 제외한 모든 주택유형과 점유형태에서 실질주택가격이 하락하여 가구의 상향이동이 가능했던 것으로 보이며, 민간분양주택보다는 정부가 지원한 공공주택에 입주한 가구에서 주택품질의 차이가 더 크게 나타난 것으로 해석된다.³⁷⁾

공공분양과 공공임대를 비교하면 특별분양 및 일반분양주택의 경우에 기대이익의 반영으로 중형임대주택보다 가치 상승이 높게 나타났다.

재개발임대의 경우 입주 후 주택가치가 감소한 가장 큰 이유로서 저소득층이 거주할 수 있는 규모의 주택이 충분하지 않았던 점을 들 수 있다. 민간부문은 대형평형 위주로 주택을 공급하였으며, 기존 아파트시장은 대부분 전용면적 50㎡ 이상에서 85㎡ 이하의 주택이 주를 이룬 탓에 공공임대주택 규모인 전용면적 30㎡ 내외의 아파트 공급은 미미한 수준이었다. 저소득층의 주거수준 향상을 위해 정부에 의한 임대주택 공급이 우선적으로 요구되나, 주택재개발사업으로 철거되는 단독주택의 수를 고려하면 민간부문과의 협조 또한 필요하다.