아파트의 건축연령이 대지지분당 가격에 미치는 영향 : 서울시 아파트의 재건축 가능성을 중심으로

헤도닉 가격 모형을 이용하여 건축연령 효과를 분석한 대부분의 연구들이 중요변수로 건축연령과 건축연령 제곱을 적용하였다. <Figure 1>에서 보는 바와 같이 재건축이 없을 경우(B)에는 시간이 경과함에 따라 기능적 노후화 및 주거서비스 수준의 하락으로 아파트 가격은 감소한다. 재건축이 있을 경우(A) 아파트 가격은 주택의 노후화로 인한 주거서비스 수준의 하락과 재건축에 대한 기대에 의해 복합적으로 결정되며 일정 시점 이후 우상향하는 모습을 보인다(이상경·신우진, 2001; 정의철, 2002; 김석환·이현석, 2005; 이용각·최막중, 2012; 김예지 외, 2020). 건축연령이 일정 시점 이상으로 증가하게 되면 재건축으로 인한 주거환경의 개선 및 경제적 이득의 기대심리가 현재의 가격에 미리 반영된다고 보았다.

Figure 1.

Changes in apartment prices due to expectations of reconstructionSource: rewrite the Kim et al. (2020, 39p)’s <Figure 3>

선행연구들에서 분석한 반등시점은 <Table 1>에서 보는 바와 같다. 연구 범위별로 살펴보면 강남3구를 대상으로 한 연구(김석환·이현석, 2005; 이상균·임덕호, 2008)에서는 반등시점이 10~12년으로 나타났으며 한강 이남 지역을 대상으로 한 연구(김예지 외, 2020; 우진 외, 2022)들의 반등시점은 21~22년으로 강남 3구 대비 늦게 나타났다. 반면 서울시 전체를 대상으로 한 연구(이번송 외, 2002; 남형권·서원석, 2017)들의 반등시점은 17년 전후로 연구시점이 15년 가량 차이가 남에도 비슷하게 나타났으며 부산시 아파트의 반등시점과도 비슷하다. 이상의 연구들은 재건축 기대심리에 따른 가격반등시점을 추정함에 있어 대지지분의 가치를 고려하지 않고 건물의 가격인 전용면적당 가격을 기준으로 건축연령효과를 단순 추정하였다. 이에 토지의 가치에 주목한 김천일(2018)은 나아가 용적률과 경과년수의 상호작용을 고려한 연구를 통해 현재 용적률의 수준이 낮을수록 반등시점이 빨라짐을 밝혔다. 종속변수로 전용면적당 가격을 설정한 한계는 있으나 현재 용적률이 낮을수록 사업성이 높아지고 재건축을 통한 개발이익에 대한 기대심리가 가격에 선반영된다는 것을 보여줌으로써 토지의 가치에 따라 아파트 가격에 미치는 영향이 다름을 예상할 수 있는 단초가 된다.

Table 1.

The point of rebound in apartment prices according to the building age by study

재건축 아파트 가격의 건축연령 효과를 추정하고자 한 대부분의 선행연구들은 전용면적당 가격을 종속변수로 이용하였다. 전용면적당 가격은 사용면적을 기준으로 한 건물의 가격이다. 감정평가에서는 건축연령이 경과할수록 건물의 가치는 줄어들다가 40년이 넘으면 토지의 가치만 남는다고 판정한다. 재건축은 기존 아파트를 멸실하고 그 대지 위에 신규 아파트를 신축하는 사업으로 시간이 지날수록 토지가치의 중요성이 증가한다. 그럼에도 아파트 가격형성의 중요요인인 대지지분에 대한 고려가 전혀 없이 건축연령효과를 단순분석함으로써 분석결과가 왜곡될 수 있다.

대지지분에 관한 연구는 크게 재건축 사업성 판단의 근거가 되는 권리로써 대지지분에 대한 연구와 대지지분을 변수로 설정한 실증분석으로 분류할 수 있다. 사업성 판단의 근거로써 대지지분을 바라본 강정규·이영희(2009)는 재건축사업에서 재산권 산정의 기초가 되는 대지권에 관한 연구를 통해 재건축시 대지권은 종전가치 평가대상으로써 신규 분양평수를 받는 것에 막대한 영향을 미치고 신규 소유 평형 산정에도 큰 차이를 보인다고 하였다. 김용희·서진형(2014)는 무상지분율을 아파트 재건축사업에서 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가 부담금없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율로 정의하고 조합이 시공사나 재건축사업 파트너 선정 시 가장 중요한 의사결정의 기준이 된다고 하였다. 이와 유사하게 이번송 외(2002)는 대지지분이 재건축을 통해 향후에 배정받을 수 있는 신축아파트의 크기와 추가 분담금을 결정짓는 중요한 요소라고 보았다.

대지지분을 독립변수로 설정한 조창섭 외(2008)는 부산시 아파트를 대상으로 대지지분을 이용한 아파트 가격결정모형연구에서 아파트의 가격을 결정하는 요소들 중에서 재건축이 도래하는 시점에서는 대지지분의 중요도가 높아진다고 하였다. 아파트는 아니지만 정우성 외(2019)는 단독주택 재건축의 주택가격 영향요인에 관한 연구에서 종속변수를 대지면적당 실거래가격에 자연로그를 취한 함수를 설정하였다. 연구를 통해 제2종 일반주거지역이 제1종 일반주거지역보다 대지면적당 실거래가격이 높아 토지의 이용가치가 높을수록 토지의 가격이 높다고 분석하였다. 김영관 외(2007)는 주택재개발사업 내 소유자들의 개별 특성요인 중에서 정비사업의 추진 찬반을 결정하는데 미치는 영향요인을 규명하고자 한 연구에서 소유한 토지면적 등이 영향을 미치는 것으로 분석하였다.

이상에서 살펴본 바와 같이 아파트의 대지지분과 관련된 선행연구들은 공통적으로 재건축 아파트의 대지지분을 재건축 사업성 판단의 중요요인으로 인식하고 있다. 그럼에도 아파트 대지지분 가격에 대한 연구는 거의 없는 실정이다. 토지의 가치에 대한 분석 없이 건물의 가격인 전용면적당 가격을 종속변수로 설정하여 연구하거나 일부 단지에 한정하여 분석하는 수준에 머물러 있다. 이처럼 아파트 가격변화에 대한 선행연구들이 종속변수로 전용면적당 가격을 사용하는 것은 아파트를 분양하거나 아파트 거래 시 면적당 가격을 이용하는 것이 관행처럼 되어 있고 대지지분 자료 구축의 한계가 있기 때문으로 판단된다. 반면 단독주택 재건축의 주택가격 변화에 대한 연구에서 대지면적당 실거래가격을 종속변수를 설정하여 토지의 가치가 가격에 영향을 미치고 있음을 밝혔다. 이는 아파트 재건축의 가격과 관련한 연구에서 대지지분당 가격을 종속변수로 설정하여 분석할 수 있는 가능성을 시사하고 있다.

본 연구에서 활용된 자료는 국토교통부의 실거래가격, 서울시의 건축물대장 자료 및 집합건물 대지권지분비율 자료, 한국부동산원의 공동주택가격 등이다. 국토교통부의 실거래가격 자료 중 2020년부터 2021년까지의 서울시 아파트 실거래가격 정보를 활용하였다. 대지면적, 건폐율, 용적률, 세대수 등 아파트 특성은 서울시 건축물대장총괄표제부 자료에서 추출하였으며, 한국부동산원(2022)의 공동주택가격정보자료를 통해 보완하였다. 중요한 변수인 대지지분 데이터는 서울시 집합건물대지권지분비율 정보에서 지번코드(PNU)를 식별코드로 활용하여 추출하였다. 각 거래사례 아파트의 대지지분면적을 활용해 대지지분당 가격을 산정하여 이용하였다. 지하철역, 대형마트, 한강인접성, 초등학교 등 입지특성은 지번주소를 행정안전부 새주소 자료로 변환하고 이를 지오코딩(geocoding)하여 아파트 단지의 공간 좌표를 산출한 후 직선거리를 기준으로 측정하였다. 건축연령이 아파트 대지지분당 가격에 미치는 영향을 확인하기 위해 용도가 공동주택이고 대지지분당 가격을 산정할 수 있는 자료는 모두 포함하였다.

구축된 데이터는 네이버부동산 사이트의 정보와 비교하여 상이한 자료는 제외하였다. 주택특성과 관련된 결측치가 있는 경우 제외하였으며, 대지지분이 1.00m²인 관찰치, 건폐율 94% 등 이상치가 발견되어 추가적으로 클리닝 작업을 수행하였다. 최초 구축된 44,979개의 거래 건수 중에서 최종적으로 44,832건의 자료를 확보하여 회귀분석을 수행하였다.

최종적으로 구축된 거래사례 건수 44,832건의 자료를 서울 권역별로 살펴보면 <Figure 2>와 같다. 한강 이남은 22,277건, 한강 이북은 22,555건으로 비슷한 분포를 보이고 있다. 자료에서 가장 오래된 건축연령은 50.75년으로 이촌동 강변아파트가 해당된다. 건축연령이 35년 이상 된 거래 건수는 한강 이남에 편중되어 있음을 볼 수 있다.

Figure 2.

Distribution of the number of transaction cases by building age and region

서울 권역별 사업추진단계 거래사례 건수 및 단지 수 분포는 아래 <Table 2>와 같다. 한강 이남은 674개 단지 22,277건, 한강 이북은 579개 단지 22,555건이 분포되어 있다. 추진위원회 승인 이상 진행되고 있는 거래사례 건수 및 단지 수는 한강 이남이 40개 단지 1,166건이고 한강 이북은 5개 단지 285건이다. 단지 수로는 8배 이상 차이가 나는데 한강 이남지역에 사업단계가 구체적으로 진행 중인 재건축 사업이 많이 분포되어 있음을 파악할 수 있다.

Table 2.

Distribution of the number of complexes in each project promotion stage in Seoul

대지지분은 조합원 입장에서 재건축을 통해 받을 수 있는 신축아파트의 면적과 추가분담금 또는 환급금의 규모를 결정짓는 중요한 요소이다(강정규·이영희, 2009; 김용희·서진형, 2014). 재건축 사업은 기존 아파트를 멸실하고 나대지 위에 새 아파트를 신축하므로 기존 건물의 가치는 소멸하고 토지의 가치만 남게 된다(강정규·이영희, 2009). 대지지분 가격을 종속변수로 설정한 일부 연구(정우성 외, 2019; 조창섭 외, 2008)를 고려하여 본 연구에서는 대지지분당 실거래가격(이하 대지지분당 가격)을 종속변수로 설정하였다. 전용면적당 가격을 종속변수로 설정한 대부분의 기존 연구에서는 정규성 강화를 위해 자연로그를 취하였다(우진 외, 2022; 조창섭 외, 2008 등). 대지지분당 가격 분포의 정규성을 강화하고 통계적 유효성을 향상시키고자 종속변수에 로그를 취한 반로그모형(semi-log function)의 다중회귀모형을 적용하였다.

건축연령에 따른 전용면적당 아파트 가격은 준공 이후 점점 하락하다가 일정시점을 기준으로 다시 상승하는 비선형 관계임이 실증되었다(이상경·신우진, 2001; 최열·공윤경, 2003). 대지지분당 가격도 이와 유사한 비선형 패턴을 보일 것으로 예상하고 최저가격을 형성하는 반등시점 파악을 위해 건축연령을 2차식으로 구성하였다. 추정된 회귀 방정식 및 다중회귀모형은 식 (1)과 같다.

P_i는 대지지분당 가격, X_i는 건축연령, R_qi는 재건축특성, H_ri는 세대특성, A_si는 단지특성, L_ti는 입지특성, α₀는 상수항, α₁,α₂,β_q,β_r,β_s,β_t는 추정계수, ϵ_i는 오차항을 의미한다. 최저가격이 형성되는 건축연령은 다음 식을 이용하여 산출하였다.

lnP=f(X)에서 양변에 지수를 취하면,P=exp(f(X))이고, ∂P/∂X=exp(f(X))∙f′(X)가 된다.

∂P/∂X=0을 만족하는 X를 최저가격 건축연령 X₀라고 하면, f′(X₀)=0를 만족해야 한다. 따라서 f′(X₀)=α₁+2α₂X₀=0이며, 구하고자 하는 X₀=–α₁/2α₂이 된다.

본 연구에서는 재건축 아파트의 사업성 판단시 중요요인인 대지지분의 가치가 건축연령에 따라 어떻게 변화하는지를 실증적으로 분석하는 연구이다. 이를 위해 선행연구를 중심으로 변수를 검토하였으며 제시된 변수는 <Table 3>과 같다.

Table 3.

Variable definitions

본 연구의 중요 독립변수인 건축연령은 재건축특성을 나타내는 변수이다. 건축연령은 단지의 사용승인 연월로부터 실거래 연월까지의 개월 수를 12로 나눈 값으로 산정하였다(Lee et al., 2005). 건축연령에 따른 대지지분당 가격도 비선형성을 보일 것으로 예상되어 건축연령과 건축연령 제곱 변수를 설정하였다.

재건축특성인 사업추진단계는 재건축사업이 단계별로 진행됨에 따라 가격에 미치는 영향이 다르다. 정의철(2002)은 실현효과로서 추진위원회 승인 이상 단계를 전후하여 가격이 다름을 밝혔다. 다른 선행연구들에서는 재건축사업단계를 추진위원회 이전, 추진위원회 승인, 재건축조합설립, 사업시행인가승인, 관리처분인가로 5개 단계로 구분하여 연구하였다. 공통적으로 추진위원회 승인 이후 단계가 추진위원회 승인 이전 단계보다 가격이 높음을 밝혔다(오동훈·이민석, 2004; 김지나 외, 2020). 본 연구에서는 재건축사업추진 단계를 추진위원회 이전과 이후로 구분하여 통제변수로 활용하였다.

전용면적당 대지지분은 아파트 소유자가 단위전용면적당 가지고 있는 대지지분면적이다. 대지지분면적은 토지의 고유특성 중의 하나인 영속성에 기반하고 있다. 시간이 지날수록 건물의 가치는 물리적, 기능적으로 노후화되어 줄어들지만 토지는 감가상각이 일어나지 않는다. 동일한 전용면적의 아파트 간에도 대지면적, 세대수, 용적률 등에 따라 대지지분면적이 다르기 때문에 대지지분당 가격에 영향을 미칠 것으로 예상되어 변수로 설정하였다.

입지특성을 나타내는 변수로는 서울지역을 한강을 기준으로 이남과 이북지역으로 구분하였다. 이용각·최막중(2012)는 주택은 고정되어 있는 위치 때문에 지역별 부분시장이 형성된다고 하였다. 우진 외(2022)는 한강 이남이 한강 이북보다 건축연령에 따른 가격반등시점이 약 11년 앞선다고 밝힌 바 있다. 한강을 기준으로 이남과 이북지역의 입지특성이 대지지분당 가격에도 영향을 미치는지 확인하기 위해 더미변수로 설정하였다.

교통환경, 편의환경, 교육환경 및 자연환경을 고려한 설명변수를 설정하였다. 교통환경으로는 2차 역세권 기준거리인 500m를 고려하여 지하철역이 아파트 단지로부터 직선거리 500m 내에 위치하는지 여부를 더미변수로 설정하였다. 편의시설은 단지로부터 직선거리 500m 내에 대형마트가 위치하는지 여부를 더미변수로 설정하였다. 자연환경은 한강이 아파트 가격에 영향을 미치는 요인이므로 한강접근성을 고려하여 단지로부터 직선거리 1km 내에 한강이 위치하는지 여부를 더미변수로 설정하였다. 교육환경으로는 초등학교가 아파트 단지로부터 직선거리 500m 내에 위치하는지 여부를 더미변수로 설정하였다. 아파트 단지로부터 시청까지의 최단거리를 측정하여 변수로 설정하였다.

건축연령에 따른 대지지분당 가격과 전용면적당 가격의 변화는 <Figure 3>과 같다.

Figure 3.

Comparison of price change per share of land and price per living area by building age

대지지분당 가격과 전용면적당 가격은 준공 직후 지속적으로 감소하는 추세를 보이다 대략 30년 이후부터 반등하는 모습을 보인다. 평균 대지지분당 가격은 건축연령 약 36년 이후 급격하게 상승하는데 최고가격을 형성하는 건축연령인 44년의 가격은 약 15,237만 원/m²으로 준공 직후 가격인 3,510만 원/m² 대비 약 4.3배로 높은 수준을 보이고 있다. 전용면적당 가격이 42년 최고가격 시점과 준공 직후 가격 간 큰 차이가 없는 모습과 대조를 보여 건축연령이 경과할수록 대지지분의 가치가 중요해지고 있음을 명확히 보여주고 있다. 대지지분당 가격의 급격한 상승은 앞서 살펴봤듯이 건축연령 33년 이후부터 안전진단 통과 및 정비구역지정이 이뤄지는 현황과 밀접한 영향이 있을 것으로 예상된다.

두 가격 간의 추세를 명확히 비교하기 위하여 건축연령별 대지지분당 가격과 전용면적당 가격을 건축연령(X)과 건축연령제곱(X²) 변수만을 고려한 단순회귀곡선으로 나타내면 <Figure 4>와 같으며 회귀계수는 다음과 같다.

Figure 4.

Comparison of price per share of land and price per living area simple regression curve by building age

대지지분당 가격과 전용면적당 가격의 건축연령에 대한 회귀계수를 비교해보면 준공 직후 하락 시에는 대지지분당 가격이 전용면적당 가격보다 약 7.2배 이상 급격하게 하락한다. 일정시점 이후 반등한 후에는 약 8.7배 이상 더 급격한 추세로 상승하고 있음을 볼 수 있다. 회귀식을 활용하여 최저가격이 되는 반등시점을 구하면 대지지분당 가격은 18.2년, 전용면적당 가격은 21.4년이다. 건축연령에 따른 대지지분당 가격의 반등시점은 전용면적당 가격의 반등시점보다 약 3.2년 앞선다. 이는 재건축 시점이 다가올수록 대지지분의 가치의 중요성이 가격에 반영되고 있음을 보여주고 있다.

전용면적당 가격은 준공 직후 아파트와 건축연령 42.7년인 아파트의 가격이 비슷한 수준으로 나타난다. 반면 대지지분당 가격은 준공 직후 아파트와 비슷한 가격 수준이 나타나는 건축연령은 36.4년으로 전용면적당 가격보다 약 6년 빠르고 50년이 되면 준공 직후 가격보다 2.5배 이상 높게 형성되는 것으로 나타나 재건축에 대한 기대심리가 반영되는 모습을 잘 보여주고 있다고 판단된다.

건축연령에 따른 대지지분당 가격과 전용면적당 가격의 차이를 살펴보면 준공 직후 3,506.0만 원/m²이었던 차이가 지속적으로 줄어들다가 18년이 경과한 시점에서 109.9만 원/m²으로 최소 차이를 보인다. 이후 차이가 급격하게 늘어나 50년 경과 후에는 그 차이가 11,315.4만 원/m²으로 준공 직후 대비 약 3.2배로 늘어남을 확인할 수 있다.

본 연구에서는 대지지분이 재건축 아파트 가격형성에 중요한 요인임을 인식하고 종속변수로서 대지지분당 가격이 전용면적당 가격보다 아파트 건축연령에 따른 가격특성을 더 잘 설명하고 있음을 확인하고자 한다. 이를 위해 종속변수를 대지지분당 가격과 전용면적당 가격으로 구분하여 회귀분석을 시행하였다. 분석결과는 <Table 5>와 같다.

Table 5.

Comparison of multiple regression analysis results

분석결과 대지지분당가격(ln)과 전용면적당가격(ln) 모형 모두 통계적으로 유의함을 확인하였다. 대지지분당가격(ln) 모형의 설명력은 약 57.8%로 전용면적당가격(ln) 모형의 설명력인 약 46.1%보다 약 11.7% point 높은 것으로 나타났다.

두 가격 모형 모두 건축연령과 건축연령제곱의 회귀계수는 서로 반대방향으로 나타나 기존 연구들과 동일한 방향성을 갖는 비선형 관계임을 확인하였다. 각 추정계수값을 비교해보면 대지지분당가격(ln)의 건축연령은 -0.045, 건축연령제곱(×100)은 +0.095이고 전용면적당가격(ln)의 건축연령은 -0.041, 건축연령제곱(×100)은 +0.083으로 나타나 건축연령에 따른 대지지분당 가격의 변화가 전용면적당 가격보다 민감하게 반영되고 있음을 확인할 수 있다. 회귀식을 활용하여 최저가격이 되는 반등시점을 구하면 대지지분당 가격은 23.8년, 전용면적당 가격은 24.8년으로 건축연령에 따른 대지지분당 가격의 반등시점이 전용면적당 가격의 반등시점보다 약 1.0년 앞선다.³⁾ 대지지분당 가격이 건축연령에 좀 더 민감하게 반응하는 변수라고 판단할 수 있다. 재건축 사업추진단계가 추진위원회 승인 이상인 아파트가 추진위원회 승인 이전단계인 아파트보다 대지지분당 가격은 31.6% 높고 전용면적당 가격은 19.0% 높게 나타난다. 재건축 사업추진단계의 구체화 여부는 대지지분당 가격에 더 민감하게 영향을 미치고 있음을 확인할 수 있다.

세대특성 변수인 전용면적이 증가하면 대지지분당 가격과 전용면적당 가격 모두 낮아진다. 반면 전용면적당 대지지분은 두 모형에서 상이한 결과를 나타낸다. 전용면적당 대지지분이 1m² 증가할수록 대지지분당 가격은 171.6% 감소하는 반면 전용면적당 가격은 26.6% 증가한다.

단지특성 변수에 따른 두 모형 간 차이는 크지 않은 것으로 나타난다. 건폐율이 증가하면 두 가격 모두 하락한다. 대지면적이 증가하면 두 가격 모두 양(+)의 방향으로 증가한다.

입지특성 변수 중 아파트 단지로부터 한강, 대형마트, 지하철역이 가까이 있으면 대지지분당 가격이 전용면적당 가격보다 높은 수준으로 증가하는 것으로 분석되었다. 토지의 가치와 연관된 입지특성이 대지지분당 가격에 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 권역별로는 두 가격 모두 한강 이북지역의 가격이 한강 이남보다 낮고 계수값의 차이가 비슷하게 나타난다. 초등학교 변수는 더미변수로써 아파트 단지로부터 500m 이내 초등학교가 있는 경우가 그렇지 않은 아파트보다 음(-)의 계수가 나타나 일반적으로 초등학교가 가까울수록 가격이 상승한다는 연구와 차이가 있었다. 재건축이 진행되는 아파트 단지의 경우 기존 학교 일조권 확보, 교육청 인허가 협의 등 개발규모 및 사업기간에 제약사항이 되는 것으로 인식하여 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 추측할 수 있다. 이러한 영향이 재건축 시점이 도래하지 않은 아파트에도 동일하게 영향을 미치는 것인지에 대한 분석은 추후 상세한 연구를 통한 보완이 필요하다고 판단된다.

이상의 분석결과를 살펴보면 대지지분당 가격이 전용면적당 가격보다 건축연령, 사업추진단계 등과 같은 재건축 특성과 아파트의 입지특성을 민감하고 반영하고 있다. 모형의 설명력도 더 높게 나타나 재건축 아파트의 가격변화를 분석하는데 더 합리적인 종속변수임을 확인하였다.

대지지분당 가격에 영향을 미치는 가격특성요인을 분석하고자 재건축 특성인 건축연령, 건축연령제곱, 사업추진단계 변수를 고려한 기본모형을 설정하였다. 이후 세대특성, 단지특성, 입지특성 요인들을 단계적으로 투입하면서 모형의 안정성을 살펴보았다. 분석결과는 <Table 6>과 같다.

Table 6.

Comparison of multiple regression analysis results by model [ln (price per share of land)]

전체적으로 4단계 모형 모두 p-value가 유의수준 0.1% 이내로 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 모형의 설명력을 나타내는 Adjusted R²값은 특성그룹이 추가될수록 0.054에서부터 0.578로 증가하는 것으로 나타나 4개의 모형 모두 안정적인 모형임을 보여주고 있다.

먼저 기본 모형에서는 건축연령, 건축연령제곱, 사업추진단계 등 재건축 특성만을 고려한 회귀분석을 통해 대지지분당 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 그 결과 모형의 설명력을 나타내는 Adjusted R²값은 0.054으로 나타났으며 모든 변수들이 유의한 영향을 나타냈다. 건축연령의 계수값은 음(-)의 값, 건축연령 제곱의 계수값은 양(+)의 값으로 나타났다. 사업추진단계가 추진위원회 승인 이상인 아파트일 경우 대지지분당 가격에 긍정적인(+) 영향을 미치고 있음을 확인하였다.

다음으로 전용면적, 전용면적당 대지지분, 거래층수 등 세대특성을 투입한 모형을 분석한 결과, 모형의 설명력은 Adjusted R²값 0.411로 크게 증가하여 세대특성의 투입이 의미있음을 확인하였다. 전용면적이 작을수록(-), 전용면적당 대지지분이 작을수록(-), 거래층수가 높을수록(+) 대지지분당 가격은 높게 나타났다. 다음으로 단지특성인 건폐율, 대지면적을 고려하여 분석한 결과 Adjusted R²값은 0.425로 소폭 증가하였다. 건폐율이 낮을수록(-) 대지지분당 가격은 높게 나타났으며 대지면적은 크게 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

마지막으로 입지특성인 한강 이남 여부, 지하철역 유무, 대형마트 유무, 한강인접 여부, 초등학교 유무의 더미변수와 시청과의 거리 변수를 추가한 모형을 분석하였으며, 그 결과 Adjusted R²값은 0.578로 증가하여 입지특성이 대지지분당 가격에 영향력이 큰 요인임을 확인하였다. 한강 이북보다 한강 이남 지역이, 단지로부터 500m 이내에 지하철역, 대형마트가 있을 경우, 1km 이내 한강접근이 가능할 경우, 500m 이내에 초등학교가 없을 경우 대지지분당 가격에 긍정적(+)인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

단계별 가격특성요인이 추가된 모든 모형에서 건축연령의 회귀계수는 음(-)의 값, 건축연령제곱의 회귀계수는 양(+)의 값으로 반대방향으로 나타나 건축연령에 따른 대지지분당 가격의 변화는 전용면적당 가격과 동일한 방향성을 갖는 비선형 관계임을 확인하였다.

종합적으로 Adjusted R²값의 변화와 p-value의 유의수준, 순차적으로 투입된 변수들의 유의성을 고려할 때 모형4가 대지지분당 가격을 설명하는 가장 적합한 모형임을 확인하였다. 단 초등학교가 가까이 있을 경우 대지지분당 가격이 낮아진다는 결과는 재건축 아파트의 경우 학교가 제약요인으로 영향을 미친다는 결과로 향후 추가적인 연구가 필요하다.