서울시 저층주거지의 주택유형별 개발에 미치는 영향요인에 관한 연구

주거지란 도시의 형태와 환경을 구성하는 기초 단위이며, 여러 인구집단의 입지경쟁 및 정책적 개발에 따른 공간분화 현상을 통해 도시 기능이 발현되는 것이라 할 수 있다(강세진 외, 2008). 특정 지역의 주택유형별 밀집 현상의 경우 해당 지역의 역사적인 상황과 물리적인 환경, 거주자 특성, 시간의 경과에 따른 다양하고 복잡한 요인들의 상호작용을 통해 변화하고 다양화된다(성은영·이희연, 2016).

‘주거지분화’(residential differentiation)현상 관련된 이론은 크게 관점에 따라 5가지로 분류되며 주거지역의 성격과 분화 현상에 따라 생태학적 접근방법(urban ecology), 신고전주의 경제학적 접근방법(neoclassical), 도시행태주의적 접근방법(behavioral), 마르크스적 접근방법(marxist), 제도주의적 접근방법(institutional) 등으로 나누어 볼 수 있다(최성호, 1999: 송형석, 2000; 성은영·이희연, 2016).

생태·경제·행태학적 접근방법은 주거지 선택 및 이동, 토지이용 등 수요자 개개인의 입장에서 해석이 이루어지는 반면, 마르크스·제도주의적 접근방식의 경우 주택시장 및 정책, 자본, 자원, 주거공간의 배분 등 주택의 공급자 초점에 따라 주거입지를 해석하고 있다(성은영·이희연, 2016).

이 연구에서는 물리적 환경과 입지로 인한 지역적인 특성에 따라 개발은 결정되며, 이러한 특성의 차이에 의해 저층주거지를 구성하는 주택 유형의 변화와 이에 따른 주거지의 분리현상이 발생한다는 가정하에 실증분석을 통해 차이를 규명하고자 한다.

주거입지 이론은 1960년대 신고전학파를 중심으로 발전되었으며 알론소(Alonso), 밀스(Mills), 무스(Muth) 등에 의해 정립되었다(Anas, 1982). 주택입지 이론은 효용을 최대화하는 형태로 나타나는 것으로 설명하였으며 대표적인 사례로 주거비용과 교통비용 간의 상쇄관계(trade-off) 속에서 입지를 선택한다는 것이다. 즉, 고전적 주거입지이론은 주택의 크기, 소득수준, 통근거리, 주거환경 등에 의해 결정될 수 있음을 시사한다(성현곤, 2012).

주거입지(residential location)의 개념 정의는 다양하고 복잡한 요인에 의해 결정되기 때문에 명확하게 설명하기에는 한계가 있다. 개별 수요자 가구의 입장에서 내·외부적인 고려사항이 중요한 요소로 작용되며, 가구의 욕구(needs)를 충족시킬 수 있는 위치에 입지하게 된다(배동걸·하성규, 2011).

주택 공급자는 입지조건(condition of location)을 갖춘 토지에 자연조건과 인문조건을 살펴보아야 하며, 자연조건은 지세, 지질, 지반, 지형, 기후, 온도, 경관이며, 인문조건은 경제, 사회, 교통, 행정, 시설 등 다양한 조건(condition)으로 분류하고 있다(배동걸·하성규, 2011; 이창석, 2014). 주거입지의 경우 물리적, 경제적, 사회적, 자연적인 조건의 복합적인 작용으로 결정되고 개발이 이루어지기 때문에, 이러한 요인들을 활용하여 주택유형별 개발 요인에 대하여 설명하고자 한다.

저층주거지를 구성하는 대표적인 유형은 단독주택이라 말할 수 있으며, 주택공급의 목적으로 재개발을 통해 개발이 이루어졌다. 그러나, 최근 단독주택의 개발은 삶의 질 향상이나 경제적 이윤 창출을 위한 자율적인 갱신을 통해 이루어졌으며, 단독주택의 비율은 급격하게 감소했다(유해연, 2013).

그러나 일부 지역의 경우 일률적인 다가구주택·다세대주택이 밀집한 형태로 변화하였으며, 도심에 분포했던 과거와는 달리 외곽지역으로 퍼져나가는 현상이 나타났다. 또한, 밀집 지역의 경우 다양한 주거환경과 관련된 문제점들이 나타났다(장명준·강창덕, 2014; 유해연, 2011; 성은영·이희연, 2016). 대표적인 사례로 다가구주택·다세대주택 밀집 지역의 경우 아파트 위주의 공급 지역보다 상대적으로 주차공간, 녹지, 오픈스페이스 부족 등이 지속적인 문제로 인식되고 있으며, 정책을 통한 공급이 한계가 있음을 지적했다(이창, 2012; 홍경구, 2013).

건축 및 세대밀도가 증가하였음에도 불구하고 시설의 추가 공급이 동반되지 않아 주거환경은 악화되었으며, 저층주거지의 경우 기반시설의 설치 및 정비와 관련된 법·제도적인 기준 마련에 소외되어 있어 아파트 위주의 공급으로 인해 저층주거지에는 형평성 있게 공급될 수 있는 방안은 마련되지 못하고 있는 실정이다(맹다미 외, 2016; 신지훈 외, 2019).

또한, 비교적 최근에 집중적인 공급이 이루어졌던 도시형생활주택과 같은 신규주택 유형의 공급이 주거환경에 대한 문제점을 악화시키는 것으로 나타났으며, 이에 개발 특성과 영향요인에 관한 연구가 다수 진행되었다(신명철·이재수, 2018).

주거지의 공간적 입지특성과 개별 주택유형별 개발 특성과 관련된 선행연구를 통해 개발에 미치는 공통적인 영향요인에 대해 파악하였으며, 영향요인에 대한 분석과 예측을 위한 방법론을 살펴보았다.

지난 주택시장의 경우 아파트 위주의 공급이 이루어져 아파트에 대한 입지특성을 도시공간과 자연환경적 측면으로 분류하여 다수의 연구가 진행되었으며, 공간구조재편과 변화를 통해 특성을 규명하는 연구 또한 진행되었다(윤완섭, 1991; 손태민·강대욱, 2000; 이천기·이주형, 2002).

도시 구조에 따른 지역적 특성과 개발방식에 의해 주택의 유형은 다르게 나타났으며, 도시건축적 관점에서 건축 규모, 밀도의 상승, 필지 형태 변화 등의 물리적 특성과 관련된 영향요인에 관한 연구가 다수 진행되었다(박인애, 2005; 방재성, 2011).

도시형생활주택의 경우 도입 이후, 이를 중심으로 외부적인 개발 특성과 설문조사를 통한 내부적인 특성을 파악하였으며, 밀집빈도, 접근성, 용도지역, 역세권, 인접개발, 가구 구성, 소유형태 등의 변수를 활용하여 특성을 파악한 연구가 진행되었다(이현숙·양승우, 2012; 김리영·서원석, 2012; 이재수·성수연, 2013; 유영수·김세훈, 2015; 오병록, 2016).

주택의 개발에 관한 연구의 경우 물리적, 입지적, 경제적 특성 등의 다양한 변수를 활용하여 개발에 미치는 주요 영향요인을 파악하였으며, 확률선택모형 다항로짓모형(multinomial logit modeling)을 활용한 연구가 다수 진행되었다(최유미·남진, 2008; 김정수·이주형, 2004; 김주영·유승동, 2013).

저층주거지를 구성하는 주요 주택 유형은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택으로 구성되며, 서울시 GIS건축물 데이터 기준 전체 368,252동을 대상으로 저층 주택을 추출하여 현황을 분석하였다(<Figure 2> 참조). 2019년 기준 현재 서울시 저층주거지에 위치한 저층 주택은 전체 301,019동으로 나타났으며, 주택의 개발과 함께 1·2층의 근린생활시설의 입지와 규제 완화로 인해 평균적인 층수가 높아져 저층 주택 건축물이 감소한 것으로 나타났다.

Figure 2.

The present situation of low-rise residential area in Seoul

저층 주택에 해당하는 건축물의 전체 필지 면적은 75.8km²로 서울시 전체 주거지역 필지 면적 320.1km²의 23.6%를 차지하여 주택 재개발이 상당히 이루어졌음에도 불구하고 많은 비중을 차지하고 있다. 주택유형별 현황을 살펴보면 단독주택 129,195동(42.9%), 다중주택 5,641동(1.9%), 다가구주택 92,572동(30.8%), 다세대주택 64,947동(21.6%), 연립주택 8,661동(2.9%)으로 나타나 저층 형태의 단독주택이 가장 높은 비율을 차지하고 있다.

그러나, 서울시 단독주택의 경우 평균 노후도가 35년으로 나타나 정비가 필요한 상황이며, 통계청의 「주택총조사」에 따르면 2010년 단독주택은 165,295동에서 2018년 125,297동으로 나타나 도심 내 주택 수요의 증가로 인해 단독주택은 다양한 주택 유형으로 개발되고 있는 것을 확인할 수 있다. 저층주거지의 노후된 단독주택은 신규 주택공급의 수단으로 활용되어 멸실이 진행되고 있으며, 향후, 단독주택의 지속적인 감소와 유형의 변화로 인한 저층주거지의 세대수 증가로 밀도는 높아질 것으로 판단된다.

최근 서울시 저층주거지 변화의 가장 큰 특징은 대표적으로 단독주택의 소멸과 다중주택, 다가구주택, 다세대주택의 공급이라 말할 수 있으며, 다수의 신규 건축물이 저층주거지를 통해 개발이 이루어졌다. 따라서, 서울시 주택유형별 공급의 변화를 통해 저층주거지의 주택 유형의 변화를 파악할 수 있다.

10년 동안 건설된 주택유형별 건설현황을 살펴보면, 단독주택과 연립주택의 경우, 상대적으로 공급량과 변화가 작은 것으로 나타났으며, 다세대주택의 경우 비교적 지속적인 증가가 이루어졌으나, 2016년 이후 감소하는 추세를 보인다. 다가구주택의 경우 변화의 폭은 크게 나타나지 않지만, 지속적인 공급이 이루어졌으며, 다중주택의 경우 2013년 기점으로 상승하여 2015년 이후, 급격한 상승세가 나타난다(<Figure 3> 참조).

Figure 3.

Housing construction status in Seoul (2009~2018)

따라서, 2015년 이후의 공급량을 살펴보면 다중주택, 다가구주택, 다세대주택 위주의 개발이 이루어짐을 확인할 수 있으며, 이러한 주택유형별 공급량의 변화는 저층주거지에서 이루어지는 개발을 주도하게 된다.

주택의 유형은 건설법상 크게 단독주택과 공동주택으로 분류되며, 가장 큰 특징으로 단독주택과 공동주택의 분류는 토지 등 소유자의 권리 관계에서 차이가 나타난다. 단독주택의 경우 1명으로서 단일 소유 건축물에 해당하지만, 공동주택의 경우 다수의 토지 등 소유자로 분양이 가능한 건축물이다.

건축법시행령에 따라 세부로 분류되어 단독주택의 경우 단독 주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분되며 공동주택의 경 우 다세대주택, 연립주택, 아파트, 기숙사의 형태로 구분할 수 있으며, 주택유형별 서로 다른 층수와 면적 등의 건설기준이 존재 한다(<Table 1> 참조). 저층주거지를 통해 개발되는 주요 주택 유형인 다중주택, 다가구주택, 다세대주택의 경우 원룸·투룸의 소규모 형태로 대부분 공급되는 공통점이 있다<(Figure 4> 참조).

Table 1.

The type of house

Figure 4.

A case study of buildings by housing type

단독주택 종류인 다중주택의 경우 비교적 최근에 공급된 주택으로 사용하는 바닥면적이 330m²로 다른 두 유형의 주택보다 상대적으로 규모가 작다. 또한, 독립된 주거 형태를 갖추는 것이 불가능하여 다중이용시설을 설치해야 하며, 단독주택과 같은 주차설치 기준을 적용받고 있다. 다가구주택의 경우 바닥면적이 660m² 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 전반적인 규모 및 세대수의 차이가 있으나 다중주택과 함께 3층 이하의 공통적인 제한이 있다. 공동주택의 종류인 다세대주택의 경우 저층주거지에 가장 많은 영향을 미친 주택 유형으로 바닥면적 660m² 이하, 4층 이하의 주택을 말한다.

저층주거지의 개발을 주도하는 3가지 주택 유형에 대해 4년 동안(2015~2018년) 건설된 신규 건축물 12,414동을 대상으로 주택유형별 밀집되는 지역의 공간적인 분포와 특징을 파악하였으며, GIS프로그램의 커널밀도분석(Kernel density analysis)을 통해 분석하였다. 커널밀도함수를 통해 나타나는 값의 경우 공간적인 분포에 따라 의존성이 밀도 값으로 표현되는 것으로 높은 지역일 경우 개발이 이루어진 주택이 공간적으로 밀집되어 있다는 것을 의미한다.

조사 반경의 경우 100m×100m로 설정하여 격자형 Cell로 표현을 하였으며, 커널밀도함수를 추정하는 식은 다음과 같다.

(1) 다중주택

다중주택(2,974동)의 경우 주로 관악구를 중심으로 공급되었으며, 강북구 일대에 일부 공급되는 것으로 나타났다(<Figure 5> 참조). 밀집 지역의 도로율은 18.6%로 확인되었으며, 커널밀도분석을 통해 도출된 값이 가장 높게 나타나는 지역은 1.424로 상대적으로 밀집되어 공급이 이루어지는 주택 유형으로 나타났다.

Figure 5.

The present situation of distribution in multi-onerooms house (buildings built since 2015)

다중주택 밀집 지역은 관악구의 신사동과 신원동 일대를 중심으로 신대방역과 신림역을 따라 선형의 형태로 공급이 이루어졌으며, 교육시설(초등학교·중학교·고등학교)과 인접하여 다수의 주택이 연접된 유사한 필지에서 개발이 진행된 것을 확인할 수 있다(<Figure 6> 참조).

Figure 6.

The present situation of new multi-onerooms housing buildings (the Sinsa-dong area of Gwanak-gu)

관악구에서 개발이 이루어진 신규 다중주택 502동에 대한 특성을 살펴보면, 평균 필지 면적은 155m²로 전체 92.6%에 해당하는 주택이 200m² 이하의 필지에서 개발이 이루어져 주차장 설치기준에 따른 사업성 확보를 위해 일정 규모 이상의 규모를 초과하지 않으려는 경향이 나타났다. 또한, 전체 필지의 25.5%가 경사지에 해당하였으며, 지형형상의 경우 가로·세로 길이가 비슷한 정방향 형태가 50.6%, 장방향의 경우 36.9%, 기타 형상이 12.5%를 차지하는 것으로 나타났다.

(2) 다가구주택

다가구주택(2,033동)의 경우 주로 광진구에 집중적으로 공급되었으며, 밀집 지역의 도로율은 15.9%로 확인되었다. 또한, 최근 관악구 일대 넓은 범위로 소규모 공급이 이루어지는 특징이 나타났으며, 커널밀도분석을 통해 도출된 값이 가장 높게 나타나는 지역이 0.492로 상대적으로 광범위하게 공급이 이루어지는 주택 유형으로 나타났다(<Figure 7> 참조).

Figure 7.

The present situation of distribution in multi-family house (buildings built since 2015)

다가구주택 밀집 지역은 광진구 중곡동·군자동·능동 일대로 나타났으며, 군자동의 세종대학교와 군자역과 중곡역을 중심으로 공급이 이루어졌다(<Figure 8> 참조). 또한, 토지구획정리 사업을 통해 대부분의 필지와 도로의 형상이 정돈되어 있으며, 진입도로를 확보하여 도로와 접하는 경우가 다수 나타났다.

Figure 8.

The present situation of new multi-family housing buildings (the Junggok-dong area of Gwangjin-gu)

전체 신규 다가구주택 221동에 대한 특성을 살펴보면, 평균 필지 면적은 157m²로 나타났다. 또한, 전체 필지의 7.7%를 제외한 모든 필지가 평지에 해당하였으며, 지형형상의 경우 정방향 형태가 43.9%, 장방향의 경우 48.4%로 나타나 큰 차이를 보이지 않아 대부분 정리된 필지를 활용한 개발이 이루어지는 것으로 나타났다.

(3) 다세대주택

다세대주택(7,407동)의 경우 서울시 전역의 산발적인 형태로 외곽지역에 집중되어 공급되는 특징이 나타나며, 과거에는 은평구에 집중적으로 공급이 이루어졌으나, 최근에는 강동구, 광진구, 송파구 위주로 밀집되어 공급되는 특징이 나타났다(<Figure 9> 참조). 특히 강동구 일대 밀집되는 현상을 보였으며, 해당 지역의 도로율은 16.1%로 확인되었다.

Figure 9.

The present situation of distribution in multiplex house (buildings built since 2015)

다세대주택 밀집 지역은 강동구 암사동·천호동 일대로 나타났으며, 지하철 5호선과 8호선에 해당하는 다수의 지하철역사가 위치한 주변 지역에 집중적인 공급이 이루어졌다(<Figure 10> 참조). 또한, 일부 유사한 연접된 필지를 활용하여 비슷한 시기에 동시다발적인 개발이 이루어진 것을 확인할 수 있다. 전체 신규 다세대주택 348동에 대한 특성을 살펴보면, 평균 필지 면적은 242m²로 나타났다. 또한, 전체 필지의 12.0%를 제외한 모든 필지가 평지에 해당하였으며, 지형형상의 경우 정방향 형태가 39.4%, 장방향의 경우 58.6%로 나타나 세장비(slenderness ratio)가 긴 장방형 필지에서의 개발이 다수 진행되었고 일부분 소규모 필지의 합필을 통한 개발이 이루어지는 것으로 나타났다.

Figure 10.

The present situation of new multiplex housing buildings (the Amsa-dong area of Gangdong-gu)

(4) 종합

커널밀도분석을 통해 살펴본 결과, 주택유형별 가장 밀도가 높은 것으로 나타난 지역의 값이 다중주택(1.424), 다세대주택(1.365), 다가구주택(0.492) 순으로 분석되어 다중주택이 가장 집중적인 공급이 이루어지는 것으로 확인되었다.

또한, 특징적으로 다중주택 밀집 지역의 도로율이 18.6%로 가장 높게 나타나 해당 지역의 도로여건이 상대적으로 양호한 지역에 다중주택의 개발이 이루어지며, 다세대주택의 경우 세장비가 긴 장방향 필지에서 개발이 다수 이루어지는 것으로 확인되었다.

세 가지 주택 유형의 공통점으로 서울 도심의 외곽지역의 토지구획정리사업이 이루어진 지역을 중심으로 다수의 주택이 밀집되어 개발되는 특징이 나타났으며, 도심에서의 개발은 미비한 것으로 나타났다. 이는 중산층의 도시근로자들이 도심부의 비싼 주거비를 피해 도시의 외곽지역으로 이동하게 되어 나타나는 현상이라 판단된다.

서울시 저층주거지의 개발 양상을 살펴본 결과, 주택유형별 밀집도와 확산의 정도가 다르게 나타났으며, 지역의 특성이 요인으로 인해 주택의 유형별로 서로 다른 공간적 분포를 나타내는 것을 확인할 수 있다. 또한, 외곽지역을 중심으로 공급이 이루어져 밀도의 지속적인 증가가 예상되는 상황이다.

저층주거지를 구성하는 주요 주택의 유형별 개발 시기와 유형 및 필지 면적의 변화를 살펴보기 위해 2015년 이후 기존의 저층주거지에서 4년 동안 건설된 주택 12,414동을 대상으로 자료를 추출하였다. 또한, 저층주거지의 변화에 따라 발생한 다중주택, 다가구주택, 다세대주택의 3가지 신규 건축물이 해당하는 필지를 추출하여 개발 시기와 주택 유형 변화에 따른 필지 면적의 변화를 파악하였으며, 이는 개발 이전의 주택 유형에 대한 파악이 가능한 10,949개의 건축물 자료를 활용하여 분석하였다.

주택유형별 개발 시기의 경우 개발 전 주택 노후도의 빈도수를 전체 건축물의 비율로 전환하여 살펴보았으며, 단독주택 종류인 다중주택, 다가구주택의 경우 25년부터 재건축 연한 30년(A)까지 다수 개발이 이루어진 이후, 감소하였다가 노후도가 약 40년(B)을 기준으로 다가구주택의 40.2%, 다중주택의 36.1%에 해당하는 주택이 개발되는 것으로 나타났다. 다세대주택의 경우 개발되는 두 시점은 유사하게 나타났으나 25년부터 30년 이전까지 개발되는 빈도수가 33.1%로 가장 높게 나타나는 특징을 확인할 수 있다(<Figure 11> 참조).

Figure 11.

Status of deterioration at the time of development by housing type

저층주거지의 개발을 통해 건축물의 필지에 대한 변화를 살펴보면, 개별 필지 단위의 개발이 전체 12,414개 동 중 9,415동(76,4%)으로 가장 많이 나타났다. 2필지를 활용한 합필 개발의 경우 2,485동(20.2%), 3필지 이상의 합필 개발은 414동(3.4%)으로 대부분 개별 필지 단위 또는 2개의 필지를 활용한 개발이 이루어지는 것으로 나타났다.

기존의 주택 유형에 대한 세부 정보를 활용할 수 있는 필지를 대상으로 개별 필지 단위로 발생하는 개발의 경우 단독주택에서 다른 유형의 주택으로의 변화가 76.7%(6,411필지)로 가장 많았으며, 2필지 이상의 합필에 의한 개발의 경우 단독주택 단일 종류 또는 단독주택과 다가구주택 및 다세대주택의 혼합된 형태가 결합하여 개발이 이루어졌다.

또한, 1필지 단위의 개발에 활용된 평균 필지 면적은 232.8m², 2필지의 경우 317.2m², 3필지 이상은 407.7m²로 나타나 전반적으로 합필 개발을 통해 건축물에 대한 필지 면적이 증가하고 있으며, 면적과 같은 일정 수준의 조건이 충족되는 경우 합필 방식을 통해 개발되는 것으로 나타났다(<Table 2> 참조).

Table 2.

The Parcel-Union development of low rise residential area (unit: parcel)

서울시 저층주거지의 경우 단독주택이 42.9%로 많은 비율을 차지하고 있으나, 지속적인 개발을 통한 멸실과 다양한 주택 유형이 개발되었으며, 신규주택의 경우 개발을 통한 층수 및 밀도의 향상이 이루어졌다. 개발이 이루어지는 주택 유형은 지역과 그 입지의 특성에 따라 서로 다른 공간적 분포를 나타내며, 이를 통해 주택유형별로 효용이 극대화되는 조건이 다름을 확인할 수 있다.

또한, 주택 유형의 변화는 기본적으로 특정 시점의 노후도를 기준으로 개발이 집중적으로 이루어졌으며, 20~50년 사이에 대부분 신규주택으로 개발되는 것으로 나타났다. 특히, 다세대주택의 경우 다중주택과 다가구주택보다 상대적으로 개발 시기가 빠른 것으로 분석되어 공동주택은 분양이 가능한 점에서 나타나는 차이로 판단된다.

주택 유형의 변화는 개별 또는 연접한 필지를 함께 활용하여 개발되며, 단독주택의 활용한 개발이 76.7%로 저층주거지의 개발을 주도하는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 합필 개발을 통해 기본적인 개별 주택의 필지 면적은 점진적으로 확대되고 있는 것으로 판단된다.

주택유형별 개발에 미치는 영향요인에 대한 분석과 기준변수와의 비교를 통한 개발이 이루어질 확률을 살펴보기 위해 이 연구에서는 다항로짓분석을 사용하였으며, 종속변수로 설정한 주택 유형은 4가지로 각 대안의 독립성과 개발 행위의 동시성을 가정하여 적합한 모형이라 판단된다.

다항로짓모형은 확률선택모형의 일원으로 주어진 대안을 선택할 때 효용이 극대화되는 대안을 선택하는 효용이론을 근거로 하고 있다. 이러한 효용은 선택행위자의 복잡한 특성들이 결합된 형태의 효용함수로 나타낼 수 있으며, 극대화를 위한 선택을 하게 된다. 또한, 종속변수가 4개의 경우 기준변수를 제외한 각 종속변수의 범주에 대한 3개의 로짓 함수가 형성된다.

다항로지스틱 모형에서 종속변수 Y의 수준 수는 k이며 마지막 변수를 기준범주(reference group)로 설정할 경우 j번째 범주일 조건적 확률의 식은 다음과 같이 나타낼 수 있다.

조건적 확률의 식을 통해 가장 확률이 높게 나타나는 종속변수를 확인할 수 있으며, 이를 선택하게 된다.

다항로짓분석을 통한 주택유형별 개발모형의 추정결과는 다음과 같이 나타났다(<Table 5> 참조). -2LL(-2Log likelihood)는 우도값을 의미하며 자료의 모형이 적합한지에 대한 값으로, 작을수록 모형이 적합하다는 것을 의미한다. 우도비 검정을 통해 로지스틱 모형의 적합도를 판단한 결과, 최종모형의 상수항만을 이용한 -2Log우도값의 경우 37,143.572이고, 독립변수가 포함된 경우 26,204.858로 10938.714만큼 감소하여 모형의 적합도가 높아졌으므로, 독립변수가 종속변수를 설명하는 중요한 요소로 나타났다.

Table 5.

Validate the conformity of the model

p²(likelihood ratio index)이 0.2~0.4이면 모형의 적합도(goodness of fit)가 좋은 것으로 보며, 연구의 활용 모형의 경우 McFadden의 값이 0.294로 나타나 적합도가 좋다고 할 수 있다. 따라서, 이 연구에서 활용한 모형은 각각의 종속변수인 주택 유형의 선택 확률을 추정하기에 적절한 모형이라 판단된다(최유미·남진, 2008).

다항로짓분석을 통해 단독주택을 기준으로 다중주택, 다가구주택, 다세대주택의 개발 특성에 대한 실증분석을 진행하였으며, 개발에 미치는 영향에 대한 공통점과 차이점을 확인하였다(<Table 6> 참조).

Table 6.

Result of multinomial analysis

토지특성 변수를 살펴보면 필지 면적의 경우 법·제도에 따른 규모의 차이로 모두 필지 면적이 클수록 개발될 확률이 높은 것으로 나타나 규모가 작은 필지의 경우 합필을 통한 개발이 이루어질 가능성이 있을 것으로 판단된다. 또한, 필지의 형상은 도로와의 접도 부분이 길어 접근성이 좋은 가로·세로 장방향 형태의 필지일 경우 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다.

경사도에 따른 차이는 다중주택의 경우 기존의 단독주택과 비교하여 평지에 가까운 필지일수록 공급될 확률이 높으며, 다가구주택의 경우 경사도가 있는 필지일수록 개발 확률이 높게 나타났다. 다세대주택은 분양이 가능한 개발 사업으로 진행되어 사업성에 따라 개발이 이루어질 가능성이 달라져, 경사도의 영향을 크게 받지 않는 것으로 판단된다.

공시지가의 경우 단독주택과 비교하여 상대적으로 낮은 필지에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났으며, 이는 사업 자본의 감소로 개발이 상대적으로 용이하기 때문이라 판단된다. 또한, 지역의 임대료 수준이 높을수록 개발로 인한 변화가 발생할 확률이 높은 것으로 나타나 향후, 임대 수익을 통한 수익성을 보장할 수 있어 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 판단된다.

입지특성 변수로 살펴본 도로율의 경우 다중주택에 한정하여 높을수록 영향을 주었으며, 다가구주택과 다세대주택의 경우 진입도로를 통한 접근방식이 다수 존재하여 지역의 도로율은 개발에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 교육시설의 경우 대체로 멀리 떨어져 있을수록 개발 확률이 높게 나타났으나 다중주택의 경우 가까울수록 개발될 확률이 높게 나타났으며, 반대로 지하철역과의 접근성은 좋을수록 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 저층주거지의 경우 대부분 원룸·투룸 형태로 1·2인 가구의 비중이 높게 나타나기 때문에 전반적인 저층주거지의 개발은 교육시설보다 지하철역과의 접근성이 높은 지역에서 개발이 이루어지는 것으로 나타났다.

또한, 지역 내 사업체 수가 적은 지역일수록 개발될 확률이 높았다. 반면, 종사자 수가 많은 지역일수록 개발될 확률이 높은 것으로 나타나 저층주거지는 도시종사자들의 주거지로 활용되는 것으로 나타났다. 이는 사업체가 많은 지역의 경우 대부분 높은 지가를 형성하고 있어 개발이 어려우며, 도시근로자들은 주변 지역의 저층주거지에 다수 거주하게 되어 종사자 수가 많은 지역에서 개발이 이루어질 확률이 높게 나타나는 것으로 판단된다.

지역적 특성으로 평균적인 필지 규모와 용도지역 비율의 경우 모든 주택 유형이 필지 규모가 클수록 비율이 높을수록 개발될 확률이 높은 것으로 나타나 개발수용력이 높은 지역에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다.

도시계획과 관련하여 다중주택은 상대적으로 소규모의 건축물로 주택 수요 및 가치상승에 대한 기대심리가 높은 중심지와의 인접할수록 개발될 확률이 높으나, 다가구주택과 다세대주택의 경우 연관성이 낮은 것으로 나타났다.

인근개발지와의 거리는 다세대주택을 제외한 다중주택과 다가구주택은 상대적으로 거리가 멀수록 확률이 높은 것으로 나타났으며, 이는 다세대주택의 경우 규모가 크고, 분양이 가능하다는 점에서 상대적으로 인근개발지와의 거리는 개발 가능성에 영향을 많이 받는 것으로 판단된다.

전반적으로 저층주거지의 개발을 주도하는 세 가지 주택 유형의 경우 필지의 규모, 접도, 경사 등이 양호한 지역에서 이루어진다. 또한, 공시지가의 경우 상대적으로 낮을수록 확률이 높아지며, 지역의 임대료 수준이 높을수록 개발될 확률이 높아져 개발에 따른 수익성과 관련한 지가와 임대료를 통해 효용이 극대화되는 입지 선택과 개발이 이루어지는 것으로 판단된다.

주택의 개발 특성과 관련된 선행연구에서는 교육시설과의 접근성을 중요한 요인으로 작용하여 활용되었다. 그러나, 이 연구를 통해 살펴본 결과 저층주거지의 개발은 거리가 멀수록 개발될 확률이 높은 것으로 나타나 교육시설의 흡입력으로 인한 인근 지역의 개발보다 지하철역과 같은 교통의 접근성이 선택에 중요한 요인으로 나타났다.

주택의 개발은 지역의 여건에 따라 영향을 미치는 것으로 확인할 수 있으며, 개발잠재력이 높을 것으로 판단되는 지역으로 평균 필지의 면적이 크고 소형주택비율, 용도지역의 비율이 높은 지역일수록 변화될 확률이 높은 것으로 나타났다.

마지막으로, 도시의 계획적 차원에서 중심지체계 영향을 받는 주택은 다중주택이며. 주택 규모가 작은 다중주택과 다가구주택의 경우 인근 개발사업지와의 거리가 멀수록 변화될 확률이 높은 것으로 나타났다.

다중주택 밀집 지역의 경우 도봉구의 쌍문동과 중랑구의 중화동·상봉동과 일대에 집중적으로 나타났으며, 도봉구의 일대의 경우 4호선이 지나는 쌍문역을 중심으로 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다, 다수의 교육시설과 덕성여자대학교가 입지하고 있으며, 인근 지역에 준공업지역이 위치한 공간적인 특징이 나타나는 지역이다(<Figure 15> 참조).

Figure 15.

Development Prediction of Multi-onerooms house (Ssangmun-dong, Dobong-gu)

다세대주택 밀집 지역의 경우 서대문구의 연희동과 용산구 이태원동 일대로 나타났으나, 경제적 수준이 높은 고급 단독주택의 밀집 지역으로 실질적인 개발이 이루어질 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 이러한 특정 지역을 제외할 경우 다세대주택은 산발적인 형태로 공급이 이루어지며, 특징적으로 기존의 다세대주택이 다수 밀집한 송파구 일대 석촌역을 중심으로 추가적인 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다(<Figure 16> 참조).

Figure 16.

Development prediction of multiplex house (Songpa-dong, Songpa-gu)

기존에 다가구주택·다세대주택이 밀집되어 공급된 은평구와 광진구 일대의 경우, 노후 단독주택의 개별 필지 단위의 개발이 진행될 경우 다중주택의 형태로 개발될 확률이 높은 것으로 나타나 다중주택과 다세대주택이 혼합된 형태의 주거지가 형성될 확률이 높은 것으로 나타났다.

이러한 개발 특성은 다세대주택‧다가구주택의 개발이 다수 이루어진 밀집 지역은 현재 남아있는 단일 필지의 노후 단독주택 특성이 다세대주택‧다가구주택으로의 개발이 어려운 조건일 경우, 합필을 통한 개발 가능성이 있다. 그러나, 단일 필지로 개발이 이루어질 경우, 다중주택으로 개발될 확률이 높은 것으로 나타났다(<Figure 17> 참조).

Figure 17.

Development prediction of mixed house (Neungdong, Gwangjin-gu)

종합적으로 살펴본 결과, 서울시 외곽지역을 중심으로 점진적인 개발이 이루어져 저층주거지의 밀도 상승이 예상되며, 기존의 다세대주택 공급과 유사한 형태로 산발적인 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 또한, 다가구주택·다세대주택이 밀집한 지역에 위치한 노후 단독주택의 경우 상대적으로 필지의 조건이 좋지 않아 개발이 이루어질 확률이 낮아 단독주택으로 유지될 가능성이 높은 필지에 해당하였지만, 다중주택의 법·제도의 변화로 인해 개발 가능성의 향상으로 다수 개발이 이루어질 것이라 예상된다.

따라서, 과거 도시형생활주택과 같은 주택의 변화가 이루어진 다중주택으로 인해 저층주거지의 밀도는 더욱 증가할 것으로 나타났으며, 단순 양적 증가로 인해 나타나는 문제점이 확대될 가능성이 있는 것으로 판단된다.