주거지역의 상업적 젠트리피케이션에 따른 물리적, 경제적, 사회적 효과

1. 이론 및 선행연구 고찰

주거지역의 상업화 현상에 관한 논의는 젠트리피케이션 관련 문헌에서 가장 많이 찾아볼 수 있다. 젠트리피케이션(gentrification)은 원래 저소득층 주거지역이 중산층의 유입으로 인해 고급 주거지로 변화하면서 원주민이 이주하게 되는 현상을 지칭하는 것이었지만 그 개념이 확장되어 주거지역이 상업화되거나 일반 상업지역이 고급화되는 현상도 ‘상업적 젠트리피케이션(commercial/retail gentrification)’으로 불리고 있다(Zukin et al., 2009; Sullivan and Shaw, 2011). 우리나라에서는 앞서 기술한 바와 같이 주거나 상업용도의 구분 없이 젠트리피케이션으로 통칭하고 있는데, 어느 경우에도 기본적으로는 사회경제적 지위의 차이에 따른 ‘계층성(hierarchy)’과 상위계층에 의한 하위계층의 ‘비자발적 이주(displacement)’라는 문제의식이 내포되어 있다(김희진·최막중, 2016).

젠트리피케이션이 발생하게 되는 이유로는 수요 측면에서 후기 산업사회의 도래와 함께 고학력 전문직 소비계층이 추구하게 된 차별화된 소비행태(Ley, 1980, 1986), 그리고 공급 측면에서 현재의 지대가 잠재적 지대가치에 비해 충분히 낮은 경우 ‘지대 격차(rent-gap)’를 이용하여 수익을 얻기 위한 자본 투자(Smith, 1979)를 들 수 있다. 특히 후자의 지대 수준과 관련하여 우리나라에서는 소규모 자본의 상업시설의 경우 임대료가 이미 높게 형성되어 있는 상업지역을 피해 아직 저렴한 중·저층 주거지역을 찾아 입지하게 됨으로써 젠트리피케이션이 발생하는 특징을 보이는데, 이는 용도지역상 일반주거지역에서도 대부분의 제2종 근린생활시설을 비롯한 상업시설의 입지가 허용되고 있기 때문이다.⁴⁾ 그러나 이와 같은 주거지역의 상업화는 다시 임대료를 끌어올려 지대 격차를 줄이는 결과를 가져오는데, 이렇게 주거지역에서 상업용 토지이용이 증가할수록 토지가치가 높아지는 현상은 실증적으로도 확인된 바 있다(노태욱·강창덕, 2009).

젠트리피케이션에 의한 임대료 상승으로 임차인을 비롯하여 저소득층 주민이 겪게 되는 비자발적 이주 문제는 사회적 형평성의 측면에서 광범위하게 지적되어 왔다(Doucet, 2009; Zukin et al, 2009; Sullivan and Shaw, 2011; Wang, 2011; 황인욱, 2016). 또한 이로 인해 주민 구성이 변화함에 따라 새로이 유입된 주민과 기존 주민과의 관계가 단절되고 주민공동체가 약화되면서 발생하는 사회적 갈등의 문제도 폭넓게 제기되어 왔는데, 임대료를 둘러싼 주택소유자와 임차인간의 갈등은 물론이고 기존 주민, 상인과 새로운 상인 사이에도 다양한 이해관계의 상충이 나타난다(Atkinson, 2000; Newman and Wyly, 2006; Doucet, 2009; Zukin et al, 2009; Sullivan and Shaw, 2011; 황인욱, 2016). 그리고 이는 동네에 대한 애착과 소속감의 약화로 이어진다(Freeman, 2006:138, 165).

그렇지만 젠트리피케이션이 초래하는 사회적 문제에 대한 부정적인 평가 외에 그 경제적 효과에 대한 긍정적인 기능도 주목받고 있는데, 이는 특히 낙후되거나 쇠퇴한 주거지역을 활성화시키는 도시재생의 측면에서 찾아볼 수 있다. 젠트리피케이션으로 새로이 들어선 상업시설에서 제공하는 다양한 상품과 서비스는 무엇보다 주민들의 소비활동 기회 및 편리성을 증대시키고(Freeman, 2006:62-63, 107-108; Doucet, 2009; Zukin et al, 2009; Sullivan and Shaw, 2011), 이러한 소비환경 개선은 지역의 전반적인 물리적 환경 정비로 이어진다(Doucet, 2009). 이는 지역내 새로운 서비스 산업의 유치를 통한 지역경제 활성화라는 맥락에서도 이해할 수 있는데, 방문객의 증가로 지역상권이 활성화되면 주민들의 고용기회 창출 및 소득증대에 기여하기 때문이다(Zukin et al, 2009; Wang, 2011). 동일한 맥락에서 젠트리피케이션은 별다른 재정투입 없이도 자발적인 도시재생을 가능케 하여 지역의 경쟁력을 높이는 기능을 수행할 수 있다(김현아·서정렬, 2016:6-7, 27).

그런데 주목할 점은 이러한 경제적 효과가 집약되어 나타나는 부동산 가치의 상승이 주택소유자에게는 자산증식 및 임대수익 증대를 가져오는 긍정적인 역할을 한다는 사실이다(Freeman, 2006:61; Zukin et al, 2009; Wang, 2011). 따라서 젠트리피케이션으로 인한 임대료 및 주택가격 상승이 한편으로는 임차인의 비자발적 이주라는 사회적 문제를 야기하지만, 다른 한편으로는 주택소유자에게 경제적 이익을 가져다주는 기제로 작동하고 있음을 알 수 있다. 이에 따라 주거지역의 상업화의 영향은 주택의 점유형태에 따라 소유자와 임차인 사이에 다르게 인지될 수 있음을 예상할 수 있다.

한편 이상의 젠트리피케이션 관련 논의에서 아쉬운 것은 사회적, 경제적 영향에 대해 논의가 집중되어 있는 반면, 그 기저를 이루는 물리적 환경 변화에 대한 논의가 상대적으로 결여되어 있다는 점이다. 젠트리피케이션에 따른 사회경제적 영향은 주거지역의 상업화라는 토지이용 변화가 물리적 환경에 미치는 영향과 긴밀하게 연결되어 있는데, 주거지역의 상업화가 초래하는 토지이용의 부정적, 긍정적 외부효과가 경제적으로 부동산 가치에 영향을 미치고, 이에 따른 임대료 변화가 사회적 영향을 매개하기 때문이다.

전통적으로 토지이용계획에서는 주거지역의 입지조건으로 거주환경의 쾌적성과 생활의 편리성을 가장 중요하게 고려해 왔는데, 쾌적성(편리성)을 추구하기 위해서는 편리성(쾌적성)의 저하를 감수해야하기 때문에 양자 간에는 상쇄효과(trade-off)가 존재한다(대한국토‧도시계획학회, 2015:243-244).⁵⁾ 이러한 점에서 주거지역의 상업화에 따른 부정적 외부효과는 주거환경의 쾌적성 저해, 그리고 긍정적 외부효과는 생활환경의 편리성 증진으로 각각 나타나는데, 이는 Yang et. al(2016)에 의거할 때 ‘쾌적성 감소효과(disamenity effect)’와 상업시설에 대한 접근성이란 측면에서 ‘편리성 증가효과(proximity effect)’로 집약할 수 있다. Yang et. al(2016)은 주거지역이 상업지역에 근접하여 입지할수록 발생하는 쾌적성 감소효과와 편리성 증가효과에 주목하고 있는 바, 동일한 논리는 주거지역의 상업화로 인한 용도혼재로 발생하는 쾌적성 감소효과와 편리성 증가효과로 유추하여 적용할 수 있다.

토지이용의 부정적 외부효과인 쾌적성 감소효과는 이희정(2003)의 용도혼재에 따른 민원 분석을 통해 확인할 수 있는데, 주거지역에 상업기능이 침투하면서 소음, 진동, 악취, 사생활 및 일조 침해 등의 환경적 문제로 주민들이 피해를 입는 것으로 나타났다. 나아가 Wang(2011)은 상업시설의 과밀 입지로 인한 쓰레기 처리의 위생 문제, 상점의 옥외공간 점유로 인한 통행의 불편함 등을 지적한 바 있다. 반면 토지이용의 긍정적 외부효과인 편리성 증가효과는 이미 앞서 설명한 바와 같이 지역 내 새로이 입점한 상업시설들에 의해 다양한 상품과 서비스가 제공됨으로써 소비활동이 편리해지는 효과로 대표될 수 있으며, 이는 지역의 활력 증대와 환경 개선을 위한 투자로 이어질 수 있다.

2. 이론적 분석틀

이상의 논의를 종합하면 주거지역의 상업적 젠트리피케이션이 미치는 영향에는 물리적·환경적, 경제적, 사회적 측면에서 각각 부정적, 긍정적 효과가 혼재되어 있음을 알 수 있는데, 이는 그림 1과 같은 일련의 흐름으로 구조화할 수 있다. 먼저 토지이용의 변화에 따른 물리적 환경의 측면에서 주거지역의 상업화는 한편으로 쾌적한 주거환경을 저해하는 부정적 외부효과를 초래하는 반면, 다른 한편으로는 생활환경의 편리성을 증대시키는 긍정적 외부효과를 가져온다. 이와 같은 토지이용의 부정적, 긍정적 외부효과의 상대적 크기에 따라 상업적 젠트리피케이션이 임대료와 주택가격에 미치는 경제적 영향의 방향이 결정되는데, 입지조건상 상대적으로 물리적 환경의 쾌적성이 중시되는 주거지역에서는 가격이 하락할 수 있고, 편리성이 요구되는 주거지역에서는 상승할 수 있다.

Figure 1.

Physical, Economic, Social effects of Commercial Gentrification in Residential Area

중요한 점은 이러한 경제적 효과가 주택의 점유형태에 따라 소유자와 임차인 사이에 상반되게 나타난다는 것으로, 임대료와 주택가격의 상승(하락)은 주택소유자에게는 긍정적(부정적)이지만 임차인에게는 부정적(긍정적)으로 작용하기 때문이다. 이에 따라 용도지역상 전용주거지역과 같이 쾌적성 저하로 인한 가격 하락효과가 보다 우세하게 나타날 수 있는 곳에서는 님비(Nimby)현상에서 볼 수 있는 것처럼 주택소유자들이 상업기능의 침투에 반대하며 상인들과 사회적 갈등을 빚을 것이다. 다만 이러한 현상은 아직까지 우리나라에서 보편화된 경우가 아니므로 그림 1에서 점선으로 처리하였다. 반면 일반주거지역에서와 같이 상업시설 이용의 편리성 증대로 인한 가격 상승효과가 보다 우세하게 나타나는 경우에는 임차인이 임대료 증가를 감당하지 못하고 비자발적 이주를 하게 되면서 주민공동체가 약화되는 등의 사회적 문제가 발생한다. 따라서 주거지역의 상업적 젠트리피케이션에 대한 평가는 물리적 환경의 측면에서 토지이용의 부정적·긍정적 외부효과 및 경제적, 사회적 효과를 종합적으로 고려하여 이루어져야 한다.

1. 설문설계 및 분석모형

그림 1의 개념적 분석틀에 기초하여 주거지역의 상업적 젠트리피케이션에 따른 물리적, 경제적, 사회적 효과를 주민 설문조사를 통해 실증적으로 평가하도록 한다. 이를 위해 ‘동네에 상점·음식점과 방문객이 증가하면서 나타나는 변화’로서 물리적 환경의 측면에서 토지이용의 부정적, 긍정적 외부효과, 임대료와 주택가격에 관한 경제적 효과, 주민공동체와 관련된 사회적 효과를 설문항목으로 세분화, 구체화하고, 이를 7점 리커트 척도로 ‘아주 나빠짐’(–3점), ‘나빠짐’(-2점), ‘조금 나빠짐’(–1점), ‘변화 없음’(0점), ‘조금 좋아짐’(+1점), ‘좋아짐’(+2점), ‘아주 좋아짐’(+3점)으로 평가하여 점수화하도록 설문을 구성하였다.

선행 연구결과들을 참조하여 먼저 물리적 환경 변화 중 토지이용의 부정적 외부효과는 소음 발생, 쓰레기 증가, 주차공간 부족, 사생활 침해, 치안·방범 약화의 문제로 구체화하였다. 이에 비해 토지이용의 긍정적 외부효과와 관련해서는 상점·음식점 이용의 편리성 증가, 거리의 활력 증대, 가로 및 주거환경 정비·개선의 효과를 설문하였다. 경제적 효과는 월세 등의 임대료와 집값의 상승으로 대별하였고, 사회적 측면에서는 기존 주민과의 관계, 새로 이주해 온 주민·상인과의 관계, 동네에 대한 애착도가 어떻게 변화했느냐에 대한 평가로 구성하였다.

이상 총 13가지 설문항목에 대한 리커트 척도의 응답은 이를 변인(variable)으로 하는 요인분석을 통해 그 의미 해석이 용이하게끔 다시 소수(少數)의 요인(factor)으로 집약하도록 한다. 이미 이론적 차원에서 그림 1에 따라 사전적으로 물리적 환경 변화의 부정적·긍정적 효과, 경제적 효과, 사회적 효과로 구분하여 설문항목(변인)을 구성하였으므로, 요인분석은 이를 통계적으로 검증한다는 측면에서 확인적 요인분석(CFA; Confirmative Factor Analysis)에 해당한다. 그런데 이러한 물리적, 경제적, 사회적 요인에는 상업적 젠트리피케이션의 긍정적, 부정적 효과가 혼재되어 있기 때문에, 실증분석의 초점은 젠트리피케이션의 효과를 평가함에 있어 각 요인이 미치는 상대적인 영향의 크기를 비교하는데 맞추어져야 한다. 이에 따라 종합적으로 주거지역의 상업화에 대한 전반적인 평가를 역시 7점 리커트 척도로 실시하고, 이를 종속변수로 하고 각 요인점수를 독립변수로 하는 다중회귀모형(multiple regression model)을 구성하도록 하였다.

유의할 것은 경제적 요인이 미치는 영향의 경우 임대료 및 주택가격 변화와 관련하여 자가소유자와 임차인의 평가가 상반될 수 있다는 점으로, 이에 따라 자가소유자와 임차인은 집단을 분리하여 요인분석과 다중회귀분석을 수행하도록 한다. 그럼에도 토지이용의 물리적 요인 및 사회적 요인의 영향은 자가소유자와 임차인 여부에 관계없이 공통될 수 있으므로, 두 집단을 아우르는 전체집단에 대해서도 동일한 분석을 실시하되 다중회귀분석에서만 경제적 요인을 독립변수에서 제외하도록 한다.

한편 다중회귀분석에서는 물리적, 경제적, 사회적 요인 외에 통제변수로서 응답자의 인구학적 특성 등을 추가하였다. 가구구성 형태에 따른 생애주기(life cycle)상 자녀의 양육과 교육에 신경을 써야 하는 단계에는 주거지역의 상업화 현상에 대해 보다 민감하게 반응할 수 있는 반면, 동거가족이 없는 경우에는 보다 수용적일 수 있으므로, 고등학생 이하의 미성년 자녀를 둔 경우와 1인가구를 더미변수로 투입하였다. 또한 지역 내에서 오래 거주해 왔을수록 동네 주민을 많이 알고 애착도 증가할 수 있으므로 거주기간을 추가하였다. 이 외에 성별과 연령을 고려할 수 있는데, 연령은 생애단계를 나타내는 변수들에 의해 대체될 수 있을 뿐 아니라 설문조사 결과 거주기간과 상관관계가 높아 독립변수에서 제외하였다.⁶⁾ 한편 소득수준을 비롯한 사회경제적 특성은 설문조사가 어려워 자가소유 여부의 주택 점유형태로 대체하였고 전체집단에 대한 분석에서만 독립변수로 투입한다.

2. 분석대상 지역

설문조사는 상업적 젠트리피케이션이 이루어지고 있는 서울의 주거지역에 거주하는 주민을 대상으로 하되, 지역내 토지이용의 상업화 현상 외에 주거환경과 주택가격에 영향을 줄 수 있는 다른 외부적인 환경 요인을 통제하기 위해 주변지역을 비롯하여 개발여건의 변화가 가장 작은 곳을 선정하였다. 서울시의 젠트리피케이션 종합대책(2015.11)에 따르면 젠트리피케이션 발생지역으로 홍대, 연남동, 인사동, 삼청동, 서촌, 익선동, 대학로, 해방촌, 경리단길을 대표적으로 꼽을 수 있다. 그런데 이 중 오래전부터 젠트리피케이션이 진행되어 상업화 현상이 이미 고착화된 기정사실로 여겨질 수 있는 곳(홍대, 인사동, 삼청동, 대학로)과 그 반대로 상업화가 비교적 최근에 시작되어 아직 주거지역 전체적으로 그 영향을 충분히 포착하기 어려운 곳(익선동, 해방촌)을 제외하면, 연남동, 서촌, 경리단길이 후보지로 남는다.

그런데 연남동은 경의선 숲길공원 조성이 계기가 되어 상업적 젠트리피케이션이 일어난 지역으로, 주거환경과 주택가격에 영향을 미친 요인으로 토지이용의 상업화 효과를 공원 조성의 효과와 분리하여 추출하기가 어렵다. 또한 경리단길의 경우 주변의 해방촌 일대가 서울시의 도시재생활성화지역으로 선정되어 노후 주거지 근린재생사업이 진행되고 있으며,⁷⁾ 무엇보다 인근에 용산미군기지 이전과 용산공원 조성이 예정되어 있어 외부적인 환경 요인이 크게 작용하고 있다. 이에 비해 서촌 지역은 청와대, 경복궁, 인왕산과 인접하여 개발보다는 규제의 영향을 지속적으로 받아온 곳으로, 현재도 최고고도지구(경복궁주변지구)가 지정되어 있을 뿐 아니라 2010년부터는 ‘경복궁 서측 제1종 지구단위계획’으로 관리되고 있어 대규모 개발이 제한되어 있다. 따라서 서촌 지역은 상업용도로의 토지이용 변화 외에 주거환경과 주택가격에 영향을 미치는 외부적 환경 요인이 거의 없는 곳으로, 실증분석 대상지로 적합하다.

행정동상 서울시 종로구의 청운효자동에 대부분 포함되어 수 있는 서촌 지역은 용도지역상 제1, 2종 일반주거지역으로 지정되어 있지만, 상업적 젠트리피케이션 현상은 여러 지표를 통해 확인할 수 있다. 서울시 통계(https://stat.seoul.go.kr) 자료에 의하면 청운효자동의 숙박 및 음식업 사업체수는 2009년 94개에서 2014년 206개로, 그리고 종사자수도 같은 기간 동안 254명에서 550명으로 크게 증가하였다. 이에 따라 전체 건물전용면적 중 주거용이 차지하는 비중은 2010년 64.8%에서 2015년 59.2%로 감소한 반면, 상업용의 비율은 6.9%에서 11.5%로 증가하였다. 또한 국토교통부 표준공시지가(https://www.realtyprice.kr) 자료에 의하면 상업화가 급속히 진행된 자하문로 7길과 옥인길의 표준공시지가는 평균적으로 2010년 5,739천원/㎡에서 2017년 8,547천원/㎡으로 상승하였다.⁸⁾ 이와 함께 청운효자동의 2009∼2016년간 누적 순전출인구는 3,348명으로 나타나, 원주민의 이주 현상을 엿볼 수 있다.⁹⁾

1. 기초통계

서촌 지역의 주민 설문조사는 2017년 3월 임의표본추출 및 대인면접조사 방식을 통해 이루어졌으며, 총 115개의 유효 응답부수를 확보하였다. 이 중 자가 거주자는 65명, 임차 거주자는 50명이다.

먼저 표 1에는 상업적 젠트리피케이션의 물리적, 경제적, 사회적 효과와 관련된 설문항목의 평가결과가 제시되어 있다. 평가점수는 평균적으로 ‘나빠짐’(-2점)과 ‘조금 좋아짐’(1점) 사이에 분포하고 있는데, 부정적 평가에는 주차문제(-1.50), 소음(-1.18), 쓰레기(-0.89), 사생활 침해(-0.68), 치안·방범(-0.33)이 망라되어 있어 주거환경의 악화가 상업적 젠트리피케이션의 주된 폐해임을 확인할 수 있다. 이와 함께 부정적 평가는 임대료 상승(-1.07)과 집값 상승(-0.50)의 경제적 효과에 집중되어 있는데, 표준편차는 임대료 상승(1.51)과 집값 상승(1.68)이 상대적으로 높은 값을 보이고 있어 다양한 평가가 존재함을 알 수 있다. 이에 비해 긍정적 평가는 소비활동과 관련된 거리의 활력(0.87), 상점‧음식점 이용의 편리성(0.49)에서 찾아볼 수 있는데, 다만 환경정비·개선 효과(-0.49)에 대해서는 다소 부정적이었다. 한편 사회적 측면에서 기존 주민과의 관계(-0.10), 새로 이주해 온 주민‧상인과의 관계(-0.03), 동네에 대한 애착도(0.04)는 ‘변화 없음’에 가까운 평가결과를 보이고 있다.

Table 1.

Descriptive Statistics of Questionnaire Survey

표 1에는 자가와 임차 거주자(이하 ‘자가집단’, ‘차가집단’)의 평가결과도 비교되어 있는데, 평균값에 대한 독립표본 t검정 결과 대부분의 항목에서 양 집단간 통계적으로 유의한 차이는 발견되지 않는다. 다만 임대료 및 집값 상승에 대해서는 임차 거주가가 자가 거주자에 비해 더욱 부정적으로 평가하고 있으며, 집값 상승의 경우에는 그 차이가 유일하게 통계적으로 유의하다(p=0.013) 따라서 자가와 임차 거주자 사이에 물리적 환경의 측면에서 토지이용의 부정적·긍정적 외부효과나 사회적 효과에 대해서는 인식을 공유하고 있지만, 경제적 효과에 대한 평가에 있어서는 양 집단간 차이가 발생함을 알 수 있다. 이에 따라 종합적으로도 상업화의 전반적인 영향에 대해 임차 거주자의 평가는 부정적인 방향이지만(-0.37), 자가 거주자는 그렇지 않은(+0.00) 차이가 발견된다.

2. 요인분석 및 다중회귀분석

1) 요인분석

제III장에서 설명한 실증분석틀에 따라 이상의 설문항목별 평가결과를 토대로 자가와 차가집단 및 전체집단에 대해 각각 요인분석과 다중회귀분석을 순차적으로 수행하였다. 먼저 요인분석의 결과는 표 2에 정리되어 있는데, 추출방법으로는 주성분분석(principal component analysis), 회전방식으로는 베리맥스(Varimax) 직각회전을 이용하였다. 표본의 적합성 검정을 위한 KMO(Kaiser–Meyer-Olkin)값은 0.806(전체), 0.724(자가), 0.784(차가)로 높게 나타났고, 변수 간 독립성 검증을 위한 Bartlett의 구형성(sphericity)값도 통계적으로 유의하다.

Table 2.

Results of Factor Analyses

전체집단 및 자가와 차가집단에 대한 요인분석 결과는 매우 유사하며, 대부분 예상한 바와 같이 13개의 변인들이 1이상의 고유치(eigenvalue)를 갖는 4개의 요인으로 분류되었다. 소음, 쓰레기, 주차문제, 사생활 침해, 치안·방범이 하나의 요인을 구성하고 있는 바, 이는 물리적 환경의 측면에서 거주환경의 쾌적성을 저해하는 토지이용의 부정적 외부효과에 해당하기에 ‘쾌적성’ 요인으로 명명하기로 한다. 거리의 활력, 상점‧음식점 이용의 편리성, 환경정비·개선 효과 역시 하나의 요인으로 묶이며, 이는 생활환경의 편리성을 제고하는 토지이용의 긍정적 외부효과에 해당하므로 ‘편리성’ 요인으로 명명한다. 또한 사회적 효과에 해당하는 기존 주민과의 관계, 새로 이주해 온 주민‧상인과의 관계, 동네에 대한 애착도가 하나의 요인을 이루어, 이를 ‘사회성’ 요인으로 명명하기로 한다. 다만 자가집단의 경우에만 동네에 대한 애착도가 어떤 요인으로도 분류되지 않아 분석에서 제외하였다. 마지막으로 경제적 효과에 해당하는 임대료 및 집값 상승이 하나의 요인으로 분류되어, 이를 ‘경제성’ 요인으로 명명한다.

이상의 4개 요인은 총 분산량의 68%(전체), 66%(자가), 75%(차가)를 각각 설명하고 있다. 또한 4개 요인의 신뢰도를 평가하기 위한 Cronbach’s α값은 전체 및 자가, 차가집단에서 각각 ‘쾌적성’ 0.804, 0.759, 0.855, ‘편리성’ 0.719, 0.752, 0.661, ‘사회성’ 0.733, 0.687, 0.800, ‘경제성’ 0.722, 0.683, 0.851로 산정되는데, 일반적인 허용기준 0.6보다 모두 커서 신뢰도가 높은 것으로 나타난다.

2) 다중회귀분석

이제 ‘쾌적성’, ‘편리성’, ‘사회성’, ‘경제성’의 요인점수(factor score)를 독립변수로 하고, 주거지역의 상업화에 대한 전반적인 평가결과(7점 리커드 척도)를 종속변수로 하는 다중회귀모형을 구성하여 4개 요인의 상대적 영향력을 비교하도록 한다. 다만 전체집단에서는 자가와 임차 거주자간 ‘경제성’의 영향이 상반된 방향으로 혼재됨으로써 추정결과의 의미가 모호해지므로 ‘경제성’ 요인은 독립변수에서 제외하였다. 이 외에 응답자의 인구학적 특성 등 통제 목적의 독립변수가 추가된다.

전체집단 및 자가와 차가집단에 대해 다중회귀모형을 추정한 결과는 표 3에 제시되어 있다. 결정계수(R²)값은 0.523(전체), 0.582(자가), 0.506(차가)으로 모형은 총 분산의 반 이상을 설명하고 있으며, 분산팽창인자(VIF; Variance Inflation Factor)값은 최대 1.38로 독립변수간 다중공선성(multicollinearity)을 우려할 만한 수준이 아니다.

Table 3.

Results of Multiple Regression Analyses

먼저 전체집단의 추정결과를 보면, ‘쾌적성’, ‘편리성’, ‘사회성’ 요인 모두 주거지역의 상업화에 대한 전반적인 평가결과에 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타난다. 그렇지만 그 방향성은 서로 다른데, ‘쾌적성’과 ‘사회성’은 상업화를 부정적으로, 반대로 ‘편리성’은 긍정적으로 평가하는데 각각 기여하고 있다. 나아가 주목할 것은 추정계수의 크기로, ‘편리성’이 추정계수의 크기가 월등하게 클 뿐 아니라 통계적 유의도도 가장 높아 상업적 젠트리피케이션에 대한 평가에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 나타난다. 나머지 요인 중에서는 추정계수의 크기나 통계적 유의도에 있어 ‘쾌적성’이 ‘사회성’에 비해 상대적으로 큰 영향력을 갖는다.

자가와 차가집단의 추정결과는 ‘경제성’ 요인의 영향을 가늠해 볼 수 있다는 점에서 보다 흥미롭다. ‘경제성’은 양 집단에서 모두 통계적으로 유의한 영향력을 갖고 있는데, 가장 큰 특징은 자가집단에서는 주거지역의 상업화를 긍정적으로, 반면 차가집단에서는 부정적으로 평가하는 요인으로 각각 작용하고 있어 그 방향성이 반대로 나타난다는 점이다. 따라서 이론적으로 예상한 바와 같이 임대료와 집값 상승의 경제적 효과는 이해관계에 따라 그 평가가 달라진다는 사실을 확인할 수 있다. 이에 비해 ‘경제성’을 제외한 ‘쾌적성’, ‘편리성’, ‘사회성’의 영향은 자가와 차가집단에 관계없이 전체집단의 경우와 동일한 방향성을 갖는다. 이에 따라 자가집단에서는 ‘편리성’과 ‘경제성’의 2개 요인이 상업적 젠트리피케이션에 대한 긍정적인 평가요인으로, ‘쾌적성’과 ‘사회성’의 2개 요인이 부정적인 평가요인으로 나뉘는 반면, 차가집단에서는 ‘편리성’을 제외한 3개 요인이 모두 부정적인 평가요인으로 작용한다.

그런데 추정계수의 크기뿐 아니라 통계적 유의도에 있어서도 자가집단의 경우 ‘편리성’ 다음에 ‘경제성’의 순서로 긍정적인 평가요인들의 영향력이 더욱 크게 나타난다. 이에 비해 부정적인 평가요인 중에서는 ‘쾌적성’의 영향력이 통계적으로 유의하고, ‘사회성’은 유의한 영향력을 갖고 있지 않다. 마찬가지로 차가집단에서도 유일한 긍정적 평가요인인 편리성의 영향력이 가장 크게 나타난다. 부정적 평가요인 중에서는 ‘쾌적성’의 영향력이 상대적으로 크고, ‘경제성’, ‘사회성’이 다음의 순서를 잇고 있다. 따라서 주거지역의 상업화에 대한 전반적인 평가에 있어 긍정적인 요인으로 작용하는 ‘편리성’이 공통적으로 가장 큰 영향을 미치고 있으며, 이로 인해 임대료 등 가격상승 효과가 나타나는 것으로 이해할 수 있다. 또한 ‘편리성’과 함께 ‘쾌적성’의 영향력도 상대적으로 높게 나타난다는 사실은 토지이용의 외부효과로 인한 물리적 환경 변화가 상업적 젠트리피케이션의 중요한 평가요소라는 점을 확인해 준다.

한편 통제변수 중 주목할 것은 전체집단에서 자가 소유자가 임차 거주자에 비해 통계적으로 유의하게 상대적으로 상업적 젠트리피케이션을 긍정적으로 인식하고 있다는 점으로, 이는 무엇보다 ‘경제성’이 자가소유자에게는 긍정적인 요인으로, 반대로 임차인에게는 부정적인 요인으로 작용하고 있기 때문으로 해석할 수 있다. 이 외에 통제변수들의 영향은 모두 유의하지 않으며, 그나마 미성년 자녀가 있는 경우 주거지역의 상업화를 부정적으로 인식하는 방향성만이 일관되게 예상과 일치한다. 이러한 결과는 역으로 상업적 젠트리피케이션에 대한 평가가 주민의 인구학적 특성 등에 따라 크게 다르지 않음을 시사한다.