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연구의 공간적 범위는 행정 구역 상 우면산이 속해 있는 서울특별시의 서초구 지역으로 한정하였다(Figure 2). 서울특별시의 동작구, 관악구와 경기도의 과천시 역시 우면산과 인접하여 우면산 산사태의 간접 영향권 내에 속해 있으나, 우면산 산사태로 인한 직접적인 피해는 서초구에 한정되어 있으며(서울특별시, 2013), 각 행정 구역마다의 서로 다른 지역적, 경제적 특성을 통제하기 위하여 연구 범위에서 제외하였다.

Figure 2. 
The study area including the location of Mt. Umyeon and housing units

연구의 시간적 범위는 2010년 1월부터 2013년 12월까지로 설정하였다. 이는 우면산 산사태가 발생한 2011년 7월 전 18개월, 후 30개월 총 4년이며 본 연구의 대상인 2011년 7월의 우면산 산사태는 물론, 10개월 이전 2010년 9월의 산사태 발생 시점 또한 포함한다. 본 연구에서는 2011년 7월 발생한 산사태가 주택가격에 미친 영향의 크기와 지속기간을 발생 이전 주택가와 비교를 통해 고찰할 것이므로, 2010년 9월 산사태는 주택가격에 영향을 미치지 않았다는 가정이 성립해야 한다. 이를 위해서는 2010년 9월의 산사태 전, 후 기간동안 산사태 발생지인 우면산으로부터의 거리가 주택가격에 미치는 영향의 계수가 통계적으로 유의미하지 않아야 한다. 만일 2010년 9월 산사태가 주택가격에 영향을 미친 것으로 분석될 경우, 2011년 7월 산사태 영향을 평가하기 위한 대조 시기는 2010년 9월 이전으로 설정한다.

연구의 주요 데이터는 국토교통부에서 제공하는 주택 실거래 정보로, 연구 범위 내 주요 주택 유형인 아파트로 연구 대상을 한정하였다. 따라서 본 연구 분석의 표본은 2010년 1월부터 2013년 12월까지 총 9,486개의 아파트의 매매 기록이다.

재해 속성을 나타내는 우면산으로부터 개별 건축물까지의 거리에 대한 정보는 통계청의 통계지리정보서비스의 건축물 데이터를 바탕으로 구축되었으며, 주택의 구조적 속성 자료인 건물 면적, 건축연수와 층 수에 대한 정보는 국토교통부로부터 제공되었다. 방 수와 욕실 수 정보는 부동산 정보업체인 ‘부동산114’의 웹사이트로부터 구축하였다. 근린 환경적 속성 자료인 교통 시설, 교육 시설 등으로부터의 거리는 통계청의 통계지리정보서비스의 데이터를 활용하여 구축되었으며, 인구 밀도, 고학력자 비율 등의 인구통계학적 속성 자료는 통계청 인구주택총조사의 집계구별 통계 자료로부터 구축하였다.

분석의 종속 변수는 자연 로그의 형태를 취한 단위 면적당 아파트 실거래 가격으로, 물가 등 경제적 상황에 따른 가격 변동 영향을 통제하기 위하여 서초구 아파트 주택매매가격지수를 통해 2013년 12월을 기준으로 연도별 가격을 보정하였다. 주요 질문변수는 산사태 발생지역으로부터 주택까지의 직선 거리 범위를 나타내는 더미변수이다. 산사태가 우면산 전역에서 비교적 고르게 발생하였기 때문에 우면산 전체를 발생지역으로 설정하였다.

먼저 산사태 재해가 부동산 가격에 미치는 영향권역 분석에서는 우면산으로부터 각각 250m 이내(LNDSLD_250), 250m 밖에서 500m 이내(LNDSLD_500), 500m 밖에서 750m 이내(LNDSLD_750), 750m 밖에서 1000m 이내(LNDSLD_1000)의 범위 내의 아파트 단위 위치 여부에 대한 네 개의 더미 변수를 질문 변수로 설정하고, 대조군에 해당하는 나머지 표본인 우면산으로부터 1000m 밖의 영역에 위치한 주거 단위와 비교하였다. 그러나 선행연구에서 살펴보았듯이 자연재해의 피해가 부동산 가치에 미치는 영향의 크기와 권역은 시간에 따라 달라진다. 따라서 본 분석에서는 산사태 재해 영향력이 인지되는 최대 권역을 도출하기 위해 표본을 2011년 7월 우면산 산사태 발생 이후 1년 – 2011년 7월부터 2012년 6월 – 동안 매매된 아파트 단위로 한정하였는데, 이는 산사태 피해가 감지되는 공간적 범위는 산사태 발생 직후 가장 넓을 것이라는 가정을 기반으로 한다.

다음으로 산사태 재해 영향력의 시간에 따른 변화 분석에서는 Figure 3과 같이 우면산 산사태 발생 전후를 총 7개의 구간 – 2010년 1월부터 2010년 9월 우면산 산사태 발생 이전까지의 기간, 2010년 9월 우면산 산사태 발생 이후 2011년 7월 우면산 산사태 발생 이전까지의 기간, 2011년 7월 우면산 산사태 발생 이후 6개월 동안의 기간, 6개월 뒤부터 1년 뒤까지의 기간, 1년 뒤부터 1년 6개월 뒤까지의 기간, 1년 6개월 이후 2년 뒤까지의 기간, 2년 뒤부터 2013년 12월까지의 기간 – 으로 나누고, 구간 시작시점 이후의 경과된 개월수를 나타낸 시간 변수(Time1-7) 및 각 구간 시점 이후 매매 여부를 나타내는 더미 변수(Period2-7)를 구축하였다. 즉, Time1-7은 각 구간 월별 주택가격 증가량을, Period2-7는 각 구간 사이에서 발생한 주택가격의 급변량을 의미한다. 예를 들어 2011년 10월에 매매된 주택 실거래가의 경우, Time1은 22, Time2는 13, Time3는 4, 나머지(Time4-7)는 0의 값을 가지며, Period2와 Period3은 1을, 나머지(Period4-7)는 0의 값은 가진다. 또한 영향권역 분석 결과 결정된 산사태 위험 인지권 내의 위치 여부에 대한 더미변수를 구간시점 이후 경과 개월수에 대한 시간 변수 및 구간시점 이후 매매 여부에 대한 더미 변수와 각각 상호작용항을 구축하여, 시간에 따른 권역별 가격 영향 변화를 분석하였다. 구간 단위 설정은 2010년부터 2013년까지 서초구 주택 가격 변동 주기를 근거로 하였으며, 모든 월의 더미 변수를 고정 효과 변수를 추가하여 계절 등 시간 영향에 따른 변화를 제어하였다.

Figure 3. 
Time-periods of the analysis

설명 변수는 문헌 연구를 바탕으로 부동산 가격 형성에 영향을 미칠 것으로 판단되는 변수들을 주택 구조적 특성, 근린 환경적 특성, 인구통계학적 특성으로 분류하여 선정하였다. 주택 구조적 특성 변수에는 건물 면적, 건축연수, 층 수, 방 수와 욕실 수 등의 주택 별 속성이 포함되며, 건축연수의 경우 신축 이후 시간이 흐를수록 가격이 하락하다가 일정 기간이 지난 후에는 재건축의 영향으로 다시 상승하는 경향이 있기 때문에(Kim et al., 2017), 경과연수의 제곱값을 변수로 추가하였다. 근린환경적 변수는 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있는 교통 시설 – 지하철, 버스정류장, 고속도로, 간선도로, 교육 시설 – 초등·중·고등학교, 대학교, 편의요소 및 어메니티 – 공공기관, 경찰서 및 소방서, 문화시설, 쇼핑센터, 한강, 공원 – 등으로부터 개별 주택까지의 거리가 포함된다. 인구통계학적 변수에는 집계구별 고학력자 비율, 65세 이상 인구 비율, 15세 미만 인구 비율, 인구 밀도 등을 포함하였다. 구체적인 변수 내역과 기술 통계량은 지면 관계상 생략하며, 저자에게 요청할 시 제공할 것이다. 위 독립 변수들에 대한 다중공선성 검증을 실시한 결과 분산팽창지수(VIF) 값이 모두 10 이하로 나타나, 변수들 간 다중공선성 문제가 없는 것으로 판단하였다.

연구의 첫 번째 부분(Equation 1)에서는 임의절편모형을 이용하여 산사태 재해의 주택 실거래가에의 영향권역을 분석하였으며, 두 번째 부분(Equation 2)에서는 구간선형 임의계수모형을 사용하여 산사태 재해의 발생이 인근 아파트 가격 형성에 미치는 영향력의 시간에 따른 변화를 분석하였다.

연구의 주요 자료인 부동산 가격은 개별 주택이나 필지의 성격에 따라 형성되나, 인근에 위치한 주택들과 상호 영향을 주고받기 때문에, 이들을 포함하는 상위 수준의 공간단위 내에서 자기상관이 관찰되는 경향이 있다(이희연∙노승철, 2013). 이러한 형태의 자료의 분석에 있어 관측치의 독립성이나 오차의 등분산성을 가정한 최소자승법으로 모수를 추정하는 경우, 추정량의 비편향성과 효율성을 보장할 수 없다(Rabe-Hesketh and Skrondal, 2008).

따라서 본 연구에서는 위계선형모형을 기반으로 하여, 주택 가격에 영향을 미치는 요인으로 개별 주택 단위의 특성을 나타내는 요인(1수준) 뿐 아니라 해당 주택이 속해 있는 집계구별 지역 특성 요인(2수준)도 함께 고려하였다. 위계선형모형은 자료의 집단화 여부를 감안하여 표본 간 독립성 가정을 완화시키기 때문에 추정량의 편의 정도를 줄이며, 집단 별로 모수의 추정이 이루어지기 때문에 더욱 신뢰성 있는 결론을 도출할 수 있다(이희연∙노승철, 2013). 위계선형모형은 각 집단의 기울기는 모두 동일하고 절편만 서로 다른 임의절편모형과 절편뿐만 아니라 기울기도 서로 다르기 때문에 설명 변수에 대한 회귀계수가 각 집단 별로 다르게 추정되는 임의계수모형으로 구분된다(이희연∙노승철, 2013). 위계선형모형 설정의 타당성은 집단 내 상관계수(Intraclass correlation, ICC)의 크기를 통해 판단할 수 있는데(구형수∙이희연, 2015), 본 연구의 표본 상에서 상위 수준을 행정동, 집계구, 아파트 단지 단위로 설정하였을 때 각각 35.5%, 81.4%, 78.0%의 분산이 2수준의 지역 특성 요인에 의해 설명되는 것으로 나타나, 상위 수준을 집계구로 설정한 위계선형모형의 활용이 가장 타당성이 있다고 판단하였다.

더불어 산사태 재해가 아파트 실거래가에 미치는 영향이 시간에 따라 변동함을 관찰하기 위해 구간선형모형을 활용하였다. 구간선형모형이란 하나의 독립변수가 종속변수에 영향을 미칠 때 그 영향력의 크기는 독립변수의 불특정 구간에 따라 달라진다는 가정 하에 구간을 나누고, 이들 구간 별 서로 다른 형태의 회귀선을 도출하는 통계적 방법이다. 각 구간별 회귀선은 두 구간 사이의 변화점(y-절편)과 구간별 기울기를 가지며, 앞선 구간은 뒤이은 구간에 대한 통제 집단으로 작용할 수 있어, 시간 경과에 따른 효과를 평가함에 있어 강력한 준실험적 접근법으로 활용된다(Wagner et al., 2002). 독립변수 한 개의 영향을 하나의 계수로 추출해내는 일반적인 선형모델과는 달리, 각 구간마다 적합한 개별 함수를 도출할 수 있어 분석 결과가 더욱 구체적이고 현실성 있다(김수경 외, 2010).

본 연구의 구간선형모형에서는 2010년 1월부터 2013년 12월까지 총 4년의 기간을 7개의 구간 – 2010년 1월부터 2010년 9월 우면산 산사태 발생 이전까지의 기간, 2010년 9월 우면산 산사태 발생 이후 2011년 7월 우면산 산사태 발생 이전까지의 기간, 2011년 7월 우면산 산사태 발생 이후 6개월 동안의 기간, 6개월 뒤부터 1년 뒤까지의 기간, 1년 뒤부터 1년 6개월 뒤까지의 기간, 1년 6개월 뒤부터 2년 뒤까지의 기간, 2년 이후 2013년 12월까지의 기간 – 으로 나누고, 각 구간 시점 이후 경과된 개월수와 각 구간 시점 이후 매매 여부를 나타낸 더미변수를 이용, 산사태 재해가 인근 아파트 가격 형성에 미치는 영향력의 시간에 따른 변화를 고찰하였다(Figure 3). 즉, 각 구간마다의 선형모델을 통해 시간에 따른 아파트 가격변동 추이를 도출한 후, 위계선형모형 분석을 통해 결정된 산사태 위험 인지권 내 위치 여부를 나타내는 더미변수와 각 구간 시작시점 이후 경과된 개월수를 나타내는 시간 변수 및 구간 시작시점 이후 매매 여부를 나타내는 더미 변수 간의 교호작용항을 추가해 산사태의 영향을 받는 아파트와 그렇지 않은 아파트 간의 가격 차이를 고찰하였다.

Equation 1. 산사태 재해의 영향권역 분석을 위한 임의절편모형

i 집계구 내 j 아파트에 대해,

LNDSLD_250_ij : 우면산으로부터 250m 내 위치 여부
LNDSLD_500_ij : 우면산으로부터 250m 경계로부터 500m 내 위치 여부
LNDSLD_750_ij : 우면산으로부터 500m 경계로부터 750m 내 위치 여부
LNDSLD_1000_ij : 우면산으로부터 750m 경계로부터 1000m 내 위치 여부

S_ij : 구조적 변수 벡터
N_ij : 근린환경적 변수 벡터
D_i : 인구통계학적 변수 벡터
Month_ijk : 월별 고정 효과 변수 (k=1,2,…,12)

ϵ_ij : Level-1의 잔차
v_0i : Level-2의 잔차

Equation 2. 산사태 재해의 주택가격에의 시간에 따른 영향력 변화를 분석하기 위한 구간선형 임의계수모형

i 집계구 내 j 아파트에 대해,

Time_ijt : t 구간 시점 이후 경과된 개월 수 (t=1,2,…,7)
Period_ijk : t 구간 시점 이후 매매 여부 (t=2,…,7)

LNDSLD_250_ij : 우면산으로부터 250m 내 위치 여부
LNDSLD_500_ij : 우면산으로부터 250m 경계로부터 500m 내 위치 여부

S_ij : 구조적 변수 벡터
N_ij : 근린환경적 변수 벡터
D_i : 인구통계학적 변수 벡터
Month_ijk : 월별 고정 효과 변수 (k=1,2,…,12)

ϵ_ij : Level-1의 잔차
ν_0i, ν_1it : Level-2의 잔차

우면산 산사태 재해가 아파트 가격에 미친 영향권역을 분석하기 위해 임의절편 모델을 사용, 분석한 결과는 다음과 같다(Table 1). 여타의 모든 속성이 같다고 가정할 때, 우면산 산사태 발생 이후 1년 동안 우면산으로부터 250m 이내에 위치한 아파트 단위는 우면산으로부터 1000m 이상 떨어진 대조군(이하 대조군) 권역에 속한 아파트보다 평균 15.5% 낮은 가격으로 거래되었다. 우면산으로부터 250m 밖 500m 이내 영역에 속한 아파트의 평균 매매 가격은 같은 조건 하에서 위에서 언급한 대조군에서보다 평균 14.3% 낮게 나타났다. 반면 우면산으로부터 500m 밖 750m 이내 영역과 750m 밖에서 1000m 이내 영역에 속한 아파트 단위의 주택 매매 가격은 대조군과 5% 수준에서 통계적으로 유의미한 차이를 보이지 않았다. 즉, 우면산 산사태의 영향이 아파트의 실거래가에 미치는 영향은 우면산으로부터 500m 이내였으며, 그 이상 떨어진 영역에서는 그 영향이 관찰되지 않았다.

이를 바탕으로 우면산 산사태 이후 시간에 따른 주택 가격에의 영향력 변화를 알아보기 위한 두 번째 분석에서는 분석의 범위를 우면산으로부터 1000m 이내로 축소하고, 산사태 재해의 영향 권역인 우면산으로부터 500m 이내의 지역과 500m이상 1000m이내 지역을 비교하였다. 더 자세한 결과를 도출하기 위해 영향권역은 다시 우면산으로부터 250m 이내와 250m이상 500m 이내로 구분하였다.

구간 선형 임의계수모형을 사용, 우면산 산사태 재해가 아파트 가격에 미친 영향의 시간에 따른 변화를 분석한 결과는 다음과 같다(Table 2). 먼저 여타의 모든 속성을 같게 제어하고 전체 분석기간의 평균치를 고려할 때, 우면산으로부터 250m 이내에 위치한 아파트 단위는 우면산으로부터 500m 이상 떨어진 대조군(이하 대조군) 권역에 속한 아파트보다 평균 28.5% 높은 가격으로 거래되었다. 반면 우면산으로부터 250m 밖 500m 이내 영역에 속한 아파트의 평균 매매 가격은 위에서 언급한 대조군에서보다 20.8% 높게 나타났다. 즉, 연구의 전체 분석 기간동안 우면산에서 500m 이내에 위치한 아파트 단위는 대조군에 위치한 주택보다 평균적으로 높은 가격에 판매되었으며, 특히 우면산으로부터 250m 이내에 위치한 아파트 주택의 평균 매매 가격은 250m 이상 500m 이내에 위치한 주택보다 더욱 높은 것으로 나타났다.

다른 여타 조건을 같게 제어했을 때, 분석 기간 동안 우면산 산사태 영향권 밖 혹은 대조군(우면산 경계로부터 500m 이상 1000m 이내의 영역)에 속하는 아파트 단위의 평균 거래 가격 변동을 분석한 결과는 다음과 같다. 연구의 시간적 범위 내에서 대조군 내 월별주택가격 변화 경향을 나타내는 변수인 Time1-7와 구간사이 주택가격 급변량을 나타내는 Period2-7은 모두 5% 수준에서 통계적으로 유의하지 않아, 해당 지역의 아파트 평균 매매 가격이 우면산 산사태 발생 전후로 오르거나 내리지 않고 일정 수준을 유지했다고 판단할 수 있다.

다른 여타 조건을 같게 제어했을 때, 산사태 위험 영향권역 내 위치한 아파트의 가격 변동 경향 및 구간사이 주택가격의 급변량을 해석하면 다음과 같다. 먼저, 2010년 1월부터 2010년 9월 우면산 산사태가 발생하기 전, 그리고 그 이후부터 2011년 7월 우면산 산사태가 발생하기 전까지의 기간동안 우면산으로부터 250m 이내 권역에 위치하는 아파트 단위의 평균 주택 매매 가격은 대조군과 통계적으로 유의미한 차이를 보이지 않았다. 따라서 2010년 9월에 발생한 산사태의 영향은 당시 주택가격에 반영되지 않은 것을 확인할 수 있다. 이는 해당 산사태가 우면산 일부 영역에 국한되어 발생하였으며, 피해의 규모 또한 그리 크지 않았기 때문이라 추정된다. 따라서 본 연구에서 대상으로 하는 재해인 2011년 7월발생 우면산 산사태의 영향은 2010년 9월 발생 영향과 혼재되지 않아, 2011년 7월을 기준으로한 전, 후 가격 비교는 산사태의 영향을 알아보는 데에 타당한 분석 설계임을 재확인 한다.

2011년 7월 우면산 산사태 발생 이후 6개월 동안 250m 권역 내 아파트 평균 가격은 대조군 아파트에 비해 개월 당 약 2.8%의 감소 경향을 보였다. 그러나 그 이후 6개월동안 250m 권역의 평균 아파트 가격이 다시 상승하였는데, 상승폭은 개월당 약 3.3%으로 6개월 이전 구간에서의 하락폭보다 컸다. 즉, 250m 권역 내의 아파트는 2011년 7월 우면산 산사태 발생 후 12개월이 지난 뒤부터는 발생 전보다 높은 가격으로 판매되기 시작하였다. 2011년 7월 우면산 산사태 발생 후 1년 뒤부터 2013년 12월까지는 대조군과의 가격차가 관찰되지 않았다. 또한 모든 구간에서 주택가격의 급변량은 통계적으로 유의미하지 않았다.

산사태 발생지점으로부터 250m 이상 500m 이내 권역의 아파트 가격의 변동은 250m 권역에서와는 다른 양상으로 나타났다. 여타의 다른 조건이 동일하다고 가정하였을 때, 분석의 전 구간에서 대조군과 통계적으로 유의한 가격차가 관찰되지 않았다. 즉, 일정 거리 이상 떨어진 영역에서는 산사태가 아파트 구매자들에게 위험요인으로 인식되지 않은 것으로 판단된다.

Figure 4(a)는 구간 선형 임의계수모형 분석 결과에 따른 구간별 부동산 가치 변화를 나타낸 것으로, 다른 설명변수가 모두 평균값을 가진다고 가정하였을 때 우면산으로부터 250m 이내, 250m 이상 500m 이내, 500m 이상 1000m 이내에 속한 권역에서의 시간에 따른 아파트 가격 변동을 설명한다. 또한 Figure 4(b)는 우면산으로부터 250m 이내 권역에서의 대조군 권역(500m 이상 1000m 이내) 대비 구간별 아파트 가격 변동 경향을 나타낸다.

Figure 4. 
(a)Changes in fitted market transaction value per sq. meter. (b)Price impacts of the landslide of Mt. Umyeon within 250m from Mt.Umyeon, compared to the counterparts beyond 500m from Mt.Umyeon

분석 결과를 바탕으로 우면산 산사태가 인근 아파트 가격에 미친 영향은 다음과 같이 정리될 수 있다. 2010년 9월 발생한 산사태는 인근 주택가격에 영향을 주지 않은 반면 2011년 7월 발생한 우면산 산사태는 발생지로부터 250m 이내의 지역에 위치한 아파트 가격에 영향을 주었다. 산사태 발생 이후 영향권역 내 아파트 가격은 6개월동안 하락하였고, 그 이후 6개월동안 다시 상승하였다. 이는 자연 재해의 발생이 부동산 가격에 미치는 부정적 영향은 재해의 규모 및 피해의 정도에 따라 다르게 나타나며, 재해 발생 이후에 시행되는 복구, 보수 및 시설 개선 사업에 따라 부동산 가격은 다시 반등할 수 있다는 사실을 뒷받침한다.