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한국의 첫 아파트로 일컬어지는 종암아파트가 1957년 11월 건립(한국주택협회, 1995)된 이래, 약 60년의 시간이 흐르는 동안 한국의 주택시장은 아파트를 중심으로 빠르게 재편되었다. 아파트는 1975년만 해도 주택재고에서 차지하는 비중이 1.7%에 불과했으나, 2010년에는 58.4%로 급증하여 한국의 대표적 주거유형으로 자리 잡았다. 이는 세계적으로도 매우 드문 주거양식의 급격한 변화이다.

그렇지만 한국에서 아파트가 처음부터 쉽게 건설된 것은 아니었고, 사람들에게 쉽게 받아들여진 것도 아니었다. 정부는 해방과 한국전쟁 후 주택부족 해소를 위해 아파트 건설을 수차례 계획하였지만, 1957년 종암아파트, 1959년 개명아파트를 거쳐 1962년 대한주택공사에 의해 마포아파트가 건립되면서(염재선, 1970) 비로소 결실을 거두게 되었다. 또한 종암아파트 건립 이후에 아파트가 인기를 얻은 것도 아니어서 입주자 모집조차 어려운 상황이 전개되었다. 이러한 어려움에도 정부는 주택부족 해소를 위해 지속적으로 아파트 건설을 추진하였고, 그 결과 1970년대 들어 아파트가 본격적으로 확산되기에 이른 것이다.

따라서 한국에 아파트가 도입되어 정착하게 된 역사적 맥락을 이해하기 위해서는 종암아파트 건립을 전후로 하여 그 이전부터 전개되어온 정부의 주택공급정책과 그 이후 주택시장이 보여준 아파트에 대한 반응을 간과할 수 없다. 그럼에도 지금까지 한국의 아파트 공급에 관한 주택정책 관련 연구는 경제개발에 따른 급속한 도시화 과정에서 정책적으로 아파트 건설을 적극 지원한 1960년대 이후에 초점을 맞추었기 때문에 해방과 한국전쟁으로 악화된 주택부족문제를 해결하려했던 초기 주택공급정책에 대해서는 체계적으로 알려진 바가 없다. 또한 시장수요 측면에서 아파트 정주문화의 정착에 관한 연구는 아파트가 급속하게 확산된 1970년대 이후를 대상으로 이루어져, 그 이전에 아파트가 어떻게 국민에게 수용되었는지에 대해서는 밝혀진 바가 없다.

물론 한국의 아파트 역사에 관한 학계의 논의는 일제강점기까지 거슬러 올라가지만, 이는 박철수(2009)에 의해 종합적으로 검토된 바 있듯이 기본적으로 건축적 차원에서 근대적 건축양식, 또는 서양식 주택유형으로서의 아파트에 대한 관심에 국한되어 있다. 이에 따라 기존의 논의는 실제 준공되어 물리적으로 실체를 드러낸 아파트만을 대상으로 이루어졌을 뿐, 주택정책이나 주택시장의 관점에서 그 토대를 제공한 정부의 주택공급정책과 아파트 건설 계획, 그리고 그 결과로 나타난 주택시장의 변화에 대한 역사적 고찰은 결여되어 있다.

이에 본 연구는 주택부족문제 해결을 위한 정부의 주택정책으로서 아파트 공급과 이에 대한 주택시장의 반응으로서 아파트 수요라는 두 측면을 순차적으로 고려해, 한국에 아파트가 보급되게 된 역사적 연원을 해방 시점까지 거슬러 올라가 찾고자 하는데 목적이 있다. 주택공급정책 관점에서 아파트가 지니는 의미는 주택의 수직적 집적화¹⁾를 통해 단위 토지면적당 주택공급 효과를 극대화하는데 있다. 특히 수직적 집적은 주택이 수평적으로만 연접되는 경우에 비해 토지이용효율을 더욱 제고할 수 있는 형태이다. 이에 본 연구에서는 ‘아파트’를 법적 정의에 구애받지 않고²⁾ 수직적으로 세대가 분리되어 집적된 다층 또는 적층형 주택을 의미하는 것으로 폭넓게 해석하도록 한다. 이는 후술하는 바와 같이 일제강점기부터 해방 후 1960년대에 이르는 동안 아파트에 대한 다양한 정의 및 명칭 부여와 궤를 같이한다. 또한 이에 따라 아파트에 대한 주택시장의 반응도 수직적 집적화에 따라 발생하는 고층 거주의 시장 수용성에 초점을 맞추도록 한다.

구체적으로 공급 측면에서는 해방 후부터 1957년 한국의 첫 아파트로 일컬어지는 종암아파트가 건립되기까지 정부의 주택공급정책 형성 및 전개과정을 분석한다. 그리고 수요 측면에서는 이렇게 공급된 아파트의 고층 거주양식이 이후 주택시장에서 수용되어 나가는 과정을 종암아파트 건립부터 대규모 아파트 단지가 본격적으로 건설되기 시작한 1970년대 중반에 이르기까지 아파트의 층별 가격 변화를 통해 분석한다. 연구방법은 관련 논문, 정부 간행물, 일간지를 중심으로 한 문헌조사이다. 그러나 정부문서는 한국전쟁 중 소실된 자료로 인해 자료의 연속성을 확보하기 힘든 경우가 많아 주로 일간지상 보도자료를 중심으로 분석하였고, 필요한 경우 국가기록원, 대통령기록원 자료를 함께 검토하였다. 아파트 층별 가격 역시 주로 일간지상의 아파트 분양 및 임대 공고 자료에 기초하였다.

이후 제Ⅱ장에서 선행연구의 특징을 검토하고, 제Ⅲ장에서 해방과 한국전쟁 후 주택부족문제를 고찰한다. 제Ⅳ장에서는 정부의 주택공급정책과 아파트 건설 계획 및 사업을 주택의 수직적 집적의 관점에서 분석하고, 제Ⅴ장에서는 아파트의 층별 가격 변화를 통해 고층 거주양식이 주택시장에서 수용되는 과정을 분석한다. 이로부터 도출된 결론과 시사점은 제Ⅵ장에서 정리한다.

한국에 처음으로 아파트라는 용어와 건물이 도입된 시기는 일제강점기로 알려져 있다. 심우갑 외(2002)에 의하면 당시 아파트는 서구의 “다층 집합주거”로서 근대적 도시생활을 대표하는 건축물이 한국에 소개되었다는 의의는 있었지만, 아파트의 건립주체나 거주자 측면에서 주로 일본인을 위한 주거였기 때문에 한국에 미친 영향은 제한적이었던 것으로 평가하고 있다. 정순영‧윤인석(2002)은 1930년대 이후 아파트의 개념을 “단층이 아닌 여러 층이 수직적으로 포개져 있는 적층 형태의 건물유형”으로서 각자 독립적 생활이 가능한 적층형 건물, 주인집에 예속되지 않은 계약자에 의한 임대방식, 추상적 외관으로 그 특징을 요약한 바 있다.

박철수(2009)는 해방 전‧후를 대표하는 7개의 아파트를 대상으로 하여 1957년 준공된 종암아파트가 한국의 자본과 기술에 의해 주도적으로 건설되었다는 점에서 해방 후 한국 최초의 아파트라는 결론을 도출하였는데, 한 해 전 미국 자본과 기술에 의해 시범적 성격으로 건립된 행촌아파트도 최초라는 수식어에 버금가는 가치가 있음을 인정하고 있다. 이 외에 공동주택연구회(1999), 장림종‧박진희(2009) 등도 한국의 아파트 변천과정을 정리하고 있다. 그러나 이상의 연구들은 기본적으로 개별 건축물로서 아파트라는 주택유형에 대한 건축적 관심에서 출발한 것으로, 실제 건축되어 물리적으로 구현된 아파트만을 연구대상으로 하고 있어 주택부족 해소를 위한 수단으로서 아파트가 지니는 주택정책적 의미는 부각되지 않고 있다.

이에 비해 아파트를 주택정책 맥락에서 조명한 연구들은 주로 1957년 종암아파트를 기점으로, 1962년 대한주택공사에 의해 마포아파트가 준공되면서 정부의 정책적 지원 하에 아파트 건립이 적극 추진된 1960년대 이후 시기를 다루고 있다(장성수, 1994; 김아람, 2013 등). 따라서 해방 후부터 종암아파트 건립에 이르는 기간 동안 한국의 주택정책과 아파트 관련 계획 등에 대해서는 여전히 학술적으로 정리되어 있는 바가 충분하지 않다. 미군정의 주택 1만호 건설계획, 1953년 전재민주택 5개년계획, 1955년 100만호 주택건축계획과 한미재단에 의한 행촌아파트, ICA 주택사업 등이 임서환(2002) 등에 의해 부분적으로 보고되고 있을 뿐이다.

한편 한국에 아파트 보급이 본격화된 시기는 반포아파트 단지 등이 건설된 1970년대로, 특히 1973~1979년의 기간은 “고도성장과 아파트 붐”의 시기로 불리기도 한다(공동주택연구회, 1999). 그런데 이렇게 한국에 아파트 수요가 확산되기까지는 그 이전에 한국의 전통적 주거에 비해 수직적 집적화 방식의 아파트가 지니는 특성인 고층 거주에 대한 거부감이 해소되었어야 하는데, 고층 거주를 통해 아파트가 주택시장에서 수용되게 된 초기 과정에 대해서는 본격적으로 연구된 바가 없다. 다만 일반론적 차원에서 아파트 정주문화가 정착, 확산된 요인으로 장성수(1994)와 임서환(2002)은 신중간층(중간 소득의 지식인 계층) 성장이라는 수요자 특성, 그리고 천현숙(2003)은 투자 효율성과 생활편리성이라는 아파트 특성에 각각 주목한 바 있다.

이상에서 논한 바와 같이 재정적, 기술적으로 아파트 건립에 성공한 정부는 아파트 공급을 통해 주택부족문제 해결을 도모하고자 하였다. 그러나 이를 위해서는 시장수요 측면에서 아파트라는 새로운 정주문화를 국민들이 수용할 수 있어야 했다. 실제 행촌아파트의 경우 대한주택영단이 분양에 어려움을 겪었고(대한주택공사, 1979),³⁹⁾ 종암아파트의 경우도 초기 입주자들이 공동생활을 어려워했다는 기록⁴⁰⁾은 당시만 해도 아파트가 인기가 없었음을 반증한다. 따라서 이후 아파트에 대한 시장의 반응이 호전되지 않았더라면, 1970년대 동부이촌동 한강맨션아파트, 반포아파트, 잠실아파트 등으로 이어지는 아파트의 확산은 불가능했을 것이다.

이에 여기서는 수직적 집적이라는 아파트의 고유 특성에 초점을 맞추어 일반 국민이 고층 거주를 받아들이게 된 경과를 종암아파트 이후 건립된 아파트들의 층별 가격 변화를 통해 실증적으로 확인하고자 한다. 물론 고층 거주 수용에는 정부의 적극적인 아파트 건립 정책과 홍보, 아파트 필요성을 역설한 전문가의 역할⁴¹⁾도 크게 작용한 것으로 보이나, 이에 대한 실증적 자료 구득은 난망하다. 반면, 층별 가격에는 입주자의 층별 선호도가 반영되어 있으므로, 최고가격 층이 고층으로 변화해 갈수록 고층 거주에 적응되어 갔음을 검증할 수 있다.

본 연구는 한국의 주택부족 문제가 해방 후 대규모 인구유입과 한국전쟁으로 인한 주택재고 소실로 이미 심화되었음에 주목하고, 주택공급을 위한 정책수단으로서 아파트가 보급되게 된 연원을 이 시기까지 거슬러 올라가 찾고자 하였다. 그 결과 한국의 첫 아파트로 일컬어지는 종암아파트가 건립되기 훨씬 이전부터, 근대적 주택유형으로서 아파트에 대한 건축적 관심의 차원을 넘어, 주택부족 해소를 위한 정책적 필요 차원에서 수직적 집적화 방식의 아파트 건설 계획과 실적이 축적되어 왔음을 확인할 수 있었다. 동시에 아파트 수요 측면에서도 종암아파트 이후 수직적 집적화에 따른 고층 거주양식이 주택시장에서 무난히 수용되어 나갔음을 실증적으로 규명하였다. 주요 연구결과 및 시사점은 다음과 같다.

첫째, 1949년에 수립된 1,000세대 수용 아파트 건립계획을 시작으로, 1950년 전재민주택 1만호 건설계획, 1951년 수도 재건을 위한 도시계획과 1953년 전재민주택 5개년계획, 1954년 봉급자용 아파트 건축계획, 1955년 조립식 아파트 건설계획과 100만호 주택건축계획 등을 통해 정부의 아파트 건설 의지가 지속적으로 주택정책에 투영되어왔다. 따라서 한국에서 아파트 공급은 건축적 차원에서 아파트가 물리적 실체로서 구현되기 훨씬 이전에 정부수립 후 한국전쟁을 거치면서 주택정책적 차원에서 이미 그 토대가 형성된 것으로 보아야 하며, 한국의 아파트 역사는 이로부터 조명되어야 한다. 이러한 점에서 한국의 아파트는 저소득층부터 중산층 이상까지 전 국민을 대상으로 한 전방위 주택공급정책 수단이었다는 특징을 지닌다.

둘째, 건축적 차원에서 구현된 물리적 실체를 기준으로 하더라도 1957년 종암아파트가 건립되기 이전에 1955년 한국 정부에 의해 주택의 수직적 집적화를 이룬 부흥주택이 건설되었음에 주목하면, 한국의 아파트 공급의 역사적 연원은 더욱 확장되어야 한다. 이러한 점에서 1955년 12월 청량리와 신당동에 각 50동씩 건립된 2층 부흥주택은 정부가 건설한 최초의 층별 세대분리형 다층주택으로서 그 역사적 의미를 재조명할 필요가 있다.

셋째, 한국의 아파트 공급에 있어 외부적 요인으로는 일제강점기에 건립된 건축양식이나 주택유형으로서의 아파트보다, 한국전쟁 이후 이루어진 국제기관의 원조, 특히 미국의 민간 및 비영리 부문의 재정적, 기술적 지원이 훨씬 더 큰 영향을 미쳤다. 1947년에 준공된 용산 제3아파트의 사례에서 볼 수 있듯이 일제강점기 아파트의 영향은 개별 숙소 등에 제한적으로만 남아있었다. 이에 비해 1955년 100만호 주택건축계획에 관여하고 행촌아파트를 건립한 한미재단과 Webb & Knapp의 역할은 특별하게 평가될 필요가 있다. 지금까지 Webb & Knapp은 행촌아파트 건립에 기술적 지원을 한 건축회사로만 알려져 왔지만, 그 대표인 Zeckendorf가 한미재단 이사였고 이승만 대통령과 지속적 교류를 통해 한국 주택문제에 깊이 관여해 왔다는 사실이 본 연구를 통해 새롭게 조명되었기 때문이다.

넷째, 수요의 측면에서 수직적 집적화에 따른 고층 거주양식이 한국 주택시장에서 수용되기 시작한 것은 1960년대 후반부터이다. 종암아파트부터 이후 건립된 아파트들을 대상으로 층별 가격 변화를 분석한 결과, 최고가격이 1층에서 2층으로 변화된 시기가 1967년, 그리고 다시 3층으로 변화된 시기가 1968년이었기 때문이다. 이와 관련하여 특히 1968년이 동부이촌동 공무원아파트단지 준공, 첫 시민아파트인 금화아파트 기공(손정목, 2005) 등 정부의 대단위 아파트단지 건설사업이 급속하게 추진되었던 시점이라는 사실을 고려하면, 당시 고층 거주양식에 대한 국민의 거부감이 해소됨에 따라 대규모 아파트를 일시에 공급해도 충분히 입주자를 확보할 수 있으리라는 확신이 생겼음을 유추할 수 있다.

본 연구의 한계는 무엇보다 자료 취득의 한계에 기인한다. 종암아파트 이전 다층주택 및 아파트 건립계획의 대부분을 일간지 보도자료에 의존해 파악할 수밖에 없었는데, 관련 정부문서를 추적할 수 있었다면 그 내용을 보다 구체적으로 파악할 수 있었을 것이다. 향후 추가적인 사료 발굴에 따른 후속 연구가 필요한 부분이다. 또한 보다 많은 아파트 층별 가격정보를 구득하지 못한 점도 연구의 한계로 남는다. 특히 4~6층의 아파트가 주종을 이루던 시기에 건립된 13층의 여의도 시범아파트 층별 가격정보를 확보하지 못한 점이 아쉽다. 고층 아파트는 보다 다양한 층별 가격분포를 보였으리라 추측되기 때문이다.