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1990년대 이후 도시문제를 야기하는 도시스프롤(urban sprawl) 문제에 대응하여 미국을 중심으로 도시계획 분야에서 뉴어바니즘(New Urbanism) 운동이 시작되었다. 도시학자들은 저밀·수평의 도시 확산문제를 지적하기 시작하였으며, 특히, 도시스프롤이 교통체증 및 환경오염, 비효율적 에너지 사용, 오픈스페이스 감소 및 기후변화 등의 문제를 야기한다고 언급하였다(Handy, 2005; Brueckner, 2000). 이러한 문제인식에 발맞추어, 도시계획분야에서도 대중교통중심의 고밀개발, 복합토지이용, 걷기 좋은 도시환경으로 도시개발의 패러다임이 변해야 한다는 주장이 제기 되었으며, 이를 뒷받침하는 다양한 연구들이 진행되었다. 최근, 여러 연구들이 미국의 주요 도시를 대상으로 뉴어바니즘의 주요 전략요소인 TOD(Transit-Oriented Development), TND (Traditional Neighborhood Development) 등의 실효성을 평가하기 시작하였으며, 실제로 이러한 요소들이 통근거리를 줄이고, 승용차 사용량을 감소시키는 동시에, 대중교통 및 보행통근의 증가를 가져온다는 것을 실증적으로 보여주고 있다(Cervero and Duncan, 2006; Ewing and Cervero, 2001).

다행스럽게도 서울시는 뉴어바니즘에서 강조하는 걷기 좋은 환경, 편리한 대중교통 시스템, 고밀도 개발 등의 요소를 이미 갖추고 있다. 하지만, 용도혼합(mixed use)의 계획요소는 용도지역제에 기반한 우리나라 도시계획 정책에서 크게 고려되지 못해왔다. 용도혼합이란 단위지역 내에서 단일 토지이용이 아닌, 다양한 목적의 용도들이 융합적으로 이용되는 것을 일컫는다. 다양한 용도의 혼합은 도시공동화 현상의 방지 및 단거리 통근의 유도를 비롯하여, 결과적으로는 도시 활력의 증가 등 긍정적 효과를 가져다 줄 수 있다(Jacobs, 1961). 실제로 최근 국내의 여러 연구들에서 토지의 복합적인 사용이 긍정적인 효과를 불러일으킨다는 것을 실증적으로 보여주고 있다(이주아 외, 2013; 손동욱 외, 2011).

따라서 이러한 복합토지이용은 서울시의 도시정책에서 중요하게 다루어져야 할 요소라고 여겨지며, 복합토지이용으로 인해 나타난 다양한 분야의 효과를 합리적으로 측정하여 정책수립의 근거로 삼을 필요가 있다. 그동안 복합토지이용의 긍정적 효과를 검증하는 연구가 꾸준히 증가한 반면, 유사하지만 다른 관점이라고 할 수 있는 복합토지이용에 대한 수요적인 측면을 실증적으로 검증한 연구는 국내뿐만 아니라 해외에서도 상대적으로 미흡했다. 다시 말해, 단위 지역 내에서의 토지의 복합적 이용을 실제 거주자들이 얼마만큼 원하고 있는지를 실증적으로 뒷받침하는 연구가 많지 않았다.

복합토지이용이 주택수요자들의 필요를 충족시켜주는지를 경험적으로 검증하기 위해서는 생활환경의 편리성 증가, 주거만족도의 향상, 단거리 통근의 증가 등의 주요요소를 측정하는 다양한 방법이 있을 수 있지만, 주택가격의 상승효과를 통해 이를 판단할 수 있다. 예를 들어, 토지이용의 다양성이 주택가격에 영향을 미친다면, 이는 복합토지이용에 대한 수요 증가가 주택가격에 반영된 것이라고 판단할 수 있으며, 이를 통해 복합토지이용에 대한 실제 거주자들의 비용지불의사(willingness to pay)를 간접적으로 확인할 수 있다.

하지만, 여기서 주의할 점은 일반적으로 복합토지이용은 대규모 단위의 주거공간인 아파트단지와 일반주택지역에서 다르게 나타날 수 있다는 것이다. 즉, 대규모 단위의 아파트 단지는 건설되면서부터 단지내에 다양한 편의시설들을 갖추고 있는 경우가 많지만, 자연발생적 특성을 가지고 있는 일반주택지역의 경우 상업시설과 주택의 계획적인 배분이 쉽지 않다. 이로 인해, 복합토지이용에 대한 거주민의 선호도가 아파트와 일반주택지역에서 다르게 나타날 것으로 예상된다. 예를 들어, 주거지의 쾌적성을 중시하는 가구는 아파트 단지와 같은 주거중심지역을 선호할 것이고, 주거지의 편의성을 중시하는 가구는 다양한 서비스시설과의 접근성이 높은 복합적 토지이용이 잘 이루어진 지역을 선호할 것이다. 따라서 복합토지이용에 대한 선호는 아파트 또는 연립주택, 다세대 및 다가구주택, 단독주택 등 주택의 유형에 따라서 다르게 나타날 것으로 예상되며, 이러한 수요는 주택가격에 다르게 반영되어 나타날 것이다.

이러한 특성을 고려하여, 본 연구는 주택유형에 따라 다르게 나타날 수 있는 복합토지이용에 대한 선호가 주택가격에 어떻게 반영되는지를 알아보고자 한다. 특히, 주택유형을 대규모 주거단지인 아파트와 아파트를 제외한 다가구, 단독주택과 같은 일반주택으로 나누어, 서로 다르게 나타날 수 있는 복합토지이용의 선호를 비교분석하고자 한다. 이를 통해, 서울시 복합토지이용 정책에 대한 실효성을 분석해보고 이에 따른 정책적 시사점을 제시하고자 한다.

1961년 Jane Jacobs는 주거와 고용의 균형적 개발이 도시의 활력과 안전을 가져다 줄 수 있다고 주장하였으며, 그 이후 여러 학자들이 압축도시(compact city) 및 뉴어바니즘의 설계요소를 강조하기 시작하였다. 또한, 해외의 연구들을 통해 뉴어바니즘에서 강조하고 있는 TOD의 주요 계획요소 중 하나인 복합토지이용(Mixed Land Use)이 직주근접 및 대중교통이용률 증가 등의 효과를 나타내고 있다는 점이 실증적으로 밝혀졌다.

국내에서도 관련 연구들이 수행되고 있다. 이주아 외(2013)는 서울시 역세권 토지이용의 복합유형(업무중심, 상업중심, 교육중심, 주거중심, 주거위주 복합)과 도시철도 이용행태와의 상관관계분석을 통해 역세권 특성에 맞는 토지이용 복합화 전략의 필요성을 강조하였다. 손동욱 외(2011)의 연구에서는 수도권의 역세권 유형(주거중심, 비주거중심) 및 지역(서울, 경기)에 따라 다르게 나타나는 지하철 이용수요를 분석하여 역세권 유형 및 지역에 따른 복합토지이용의 정책적인 방향을 제시하였다.

이 외에도 복합토지이용과 보행량과의 영향관계 분석, 이산화탄소와의 영향관계 분석 등의 연구를 통해 복합토지이용 활성화의 필요성을 강조하는 연구들이 진행되어져 왔다. 하지만, 토지이용 정책에서 중요하게 다루어지고 있는 복합토지이용의 실수요에 대한 연구(예를 들어, 복합토지이용에 대한 거주민의 만족도)는 미흡했다.

복합토지이용에 대한 수요를 간접적으로 측정하기 위한 방법으로 주택가격을 이용할 수 있다. 즉, 복합토지이용이 주택가격에 미치는 영향을 분석함으로써 복합토지이용에 대한 수요자들의 비용지불의사(willingness to pay)를 간접적으로 알아보는 것이다. 현재까지 주택가격에 영향을 미치는 요인에 관한 연구는 셀 수 없이 많이 진행되어왔지만, 복합토지이용이 주택가격에 어떠한 영향을 주는지에 관한 연구는 많지 않다.

Song and Knaap(2003, 2004)은 미국 오래곤주의 워싱턴 카운티를 대상으로 토지이용의 복합정도가 주택가격에 어떻게 반영되는지를 헤도닉모형을 가지고 연구하였다. 그들은 주거지중심의 단일토지이용이 주택가격 상승에 영향을 주지만, 지나치게 집중된 상업시설은 주택가격 하락에 영향을 주고 있음을 밝혔다. 하지만, 적정한 비율의 상업시설과 오픈스페이스는 주택가격을 상승시키는 효과가 나타날 수 있음을 실증적으로 보여주었다. 이러한 실증연구를 토대로, 그들은 뉴어바니즘 요소를 도시설계(urban design)에 반영함으로써 긍정적인 효과를 얻을 수 있다고 주장하였다.

유럽에서는 Koster and Rouwendal(2012)이 네덜란드 로테르담(Rotterdam City)을 대상으로 복합토지이용이 주택가격에 어떻게 반영되는지를 연구하였다. 그들은 복합용도가 주거와 함께 레저나 비즈니스 서비스와 같은 용도로 이용될 때 주택가격이 상승하는 것을 실증적으로 보여주었으며, 제조업이나 도매업과의 복합용도는 반대로 주택가격을 하락시킴을 보여주었다. 또한, 복합용도에 대해 주택소비자들이 다른 지역보다 2.5% 이상 주택가격에 대한 비용지불의사가 있음을 밝혔으며, 아파트 거주자들은 복합용도에 대한 비용 지불 의사가 있지만, 다른 주택유형 거주자들은 복합용도에 대한 지불의사가 없음을 보여주었다.

국내에서는 이금숙 외(2010)의 연구가 유일하게, 서울시의 복합용도개발과 교통접근성이 아파트가격에 어떠한 영향을 미쳤는지를 보여주었다. 이들은 읍면동 단위의 인구수, 오피스 고용자수, 상업고용자수를 이용하여 단위복합용도지수를 산출하였고, 이 변수가 아파트가격에 영향을 미치는가를 회귀분석을 통해 연구하였다. 분석결과, 복합용도개발과 교통접근성은 주택가격 상승에 영향을 주고 있음을 밝혔으며, 이를 통해 뉴어바니즘의 실효성을 확인하였다.

하지만, 이 연구는 읍면동 단위의 분석에 기반하였기 때문에 실제적으로 근린단위나 생활권 단위의 효과를 보여주지는 못하였다. 또한 실제로 주택소비자는 동단위보다 작은 근린단위에서 복합용도의 이용을 인지할 것으로 여겨지기 때문에 보다 미시적인 단위의 분석을 하지 못한 점이 다소 아쉽다. 더불어 아파트 가격에만 초점을 맞추었지, 실제로 수요자들의 선호가 달라지는 주택 유형간(아파트/일반주택)에 있을 수 있는 다양한 효과를 검증하지는 못한 한계가 있다. 따라서 보다 미시적 분석과 주택 유형간에 차이를 분석하는 것은 복합토지이용에 대한 다양한 정책적 시사점을 제시할 수 있을 것으로 여겨진다.

최근 들어, 도심재생에 대한 관심이 높아지면서, 도시개발에 있어서도 뉴어바니즘 및 스마트성장에 관한 논의가 활발하다. 서울시의 경우, 도시 스프롤을 방지하기 위한 효율적인 개발방향을 설정하는 과정의 하나로 뉴어바니즘의 효과를 분석하고 평가해볼 필요가 있다. 특히, 서울시는 아파트와 일반주택에 대한 수요와 공급이 다르게 나타나는 경향을 보이기 때문에, 이에 대해 차별적인 정책이 필요하다. 만약, 토지이용에 대한 선호가 아파트와 일반주택에 거주하는 사람들에게서 다르게 나타날 수 있다면, 보다 세부적인 정책 마련이 요구될 것이다. 이러한 관점을 토대로 하여 본 연구는 서울시의 복합토지이용에 대한 선호가 아파트와 일반주택의 가격에 반영되고 있는지를 분석함으로써 간접적으로 복합토지이용에 대한 선호를 확인하고자 하였다.

분석결과, 복합토지이용이 아파트와 일반주택가격에 미치는 영향이 다르다는 점을 확인할 수 있었다. 이는 아파트 거주자와 일반주택 거주자가 복합토지이용에 대해 서로 다른 선호를 보인다고 해석 할 수 있다. 즉, 복합토지이용에 대해 일반주택거주자는 주택가격에 대한 비용지불의사가 있는 반면, 아파트거주자는 이에 대한 비용지불의사가 없는 것을 주택가격을 통해 간접적으로 알 수 있었다. 지역에 존재하고 있는 다양한 생활 편의시설의 수요를 복합토지이용으로 설명할 수 있으며, 이러한 수요가 일반주택의 가격에 반영되고 있는 상황이라는 해석이 가능하다. 반면 아파트 거주자의 경우 오히려 편의시설에 대한 수요보다는 보다 쾌적하고 독립적인 주거중심의 환경을 유지하려는 특징이 있다고 할 수 있다. 이와 같은 분석 결과는 서울시 도시정책에 있어 크게 두 가지 측면의 시사점을 던져준다.

첫째, 근린단위의 복합토지이용 활성화 전략이 마련되어야 한다. 그동안 대부분의 연구는 역세권의 고밀복합용도개발에 초점이 맞추어져 있었다. 그러나 생활편의시설의 수요가 반영된 복합토지이용은 역세권뿐만이 아닌 일반 연립주택, 다세대, 다가구, 단독주택 등이 밀집한 저층 주거지역의 경우에서도 여전히 발생하고 있다. 따라서 근린단위에서도 복합토지이용의 활성화를 통해 거주민의 수요를 충족해줄 수 있는 정책마련이 필요하다.

둘째, 복합토지이용은 주거기능을 저해하지 않는 선에서 이루어질 필요가 있다. 아파트의 경우 오히려 복합토지이용이 나타나고 있는 지역에서의 가격이 낮은 특성을 보인 것처럼 거주민의 주거환경에 대한 어메니티를 고려한 토지이용 정책이 우선되어야 할 것이다. 다양한 연구에서 복합토지이용의 긍정적 효과가 강조되고 있지만 복합토지이용이 오히려 주거환경을 악화시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있는 점을 간과하면 안 될 것이다.

본 연구는 뉴어바니즘에서 강조하고 있는 복합토지이용에 대한 요구가 아파트와 일반주택거주자에게서 다르게 나타나고 있음을 주택가격모형을 통해서 보여주었으며, 이는 서울시 토지이용정책에 중요한 자료로 활용될 것으로 기대한다. 특히, 본 연구에서는 주택가격과 복합토지이용간에 있을 수 있는 역인과성을 고려하여, 도구변수를 활용한 2단계최소자승법을 사용하였다. 이론적으로 그리고 통계적으로 적절한 도구변수를 찾는 일은 쉬운 작업이 아니다. 다행스럽게도, 본 연구에서는 서울시에 적용 가능한 두 개의 도구변수를 찾아내 헤도닉 모형을 구축하였지만, 추가적인 도구변수 찾아내 활용하는 방법은 향후 더욱 적절한 모형구축과 주택가격추정에 효과적일 것으로 판단된다.

또한 효율적인 토지이용 정책수립을 위해서는 근린지역에 대한 보다 면밀한 연구가 필요하며, 주택거주자 뿐만이 아니라 실제로 이용하고 있는 이용자들의 복합토지이용에 대한 수요를 분석하여 비교해보는 것도 향후 필요한 과제임을 제안한다. 끝으로, 주택가격 사이에 발생할 수 있는 공간자기상관(spatial autocorrelation)을 고려하지는 못한 점과 주택자체의 특성 변수에 대한 고려가 충분히 되지 못한 부분은 연구의 한계점으로 밝혀두며, 향후에는 공간모형의 활용 및 주택특성변수의 보완을 통한 추가연구가 필요함을 제안한다.