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공공재원조달방법인 TIF를 활용하여 연구를 검토한 결과 이종권ㆍ김은혜(2002)는 도시정비사업 재원조달현황 및 문제점을 제시하고 자산유동화구조를 이용한 TIF활용방안에 대해 연구하였다. ”김현아·이우종(2002)은 분당시를 사례지로 선정하여 도시개발사업의 공공시설 설치비용 조달방안을 실질GDP와 인구의 두 가지 변수를 활용하여 미래조세수입을 추정하고 TIF를 통한 재원조달 가능한 기반시설비용의 부담률을 추정하였다. 신상현·이우종(2006)은 보유세를 재원으로 TIF를 활용한 도시환경정비사업의 공공시설 설치비용 확보방안에 대한 연구로 세운상가 사례지역을 대상으로 보유세를 기준으로 TIF금액을 추정하였으며 공공시설비용의 137%를 초과하여 조달 가능하다는 결과가 나왔다. 박태원·김영호(2010)는 주택재개발사업에서 TIF재원인 취득세의 포함여부에 따라 TIF 재원조달금액을 추정하여 기반시설비용을 어느 정도 충당하는지와 분양원가에 미치는 영향을 분석하였다. TIF 관련 지방세재원으로 거래세인 취득세와 보유세를 포함하였고 TIF재원조달 추정과정을 중심으로 연구하였다. 남진·우명제(2010)는 미국의 TIF를 우리나라 도시재상사업에 적용하기 앞서, 기술적 요소와 함께 공공의 재원조달 수단으로써 TIF가 실제 미국에서 어떻게 운용되고 있는지, 그리고 TIF의 운용상에 나타나는 문제와 분쟁사례는 어떤 것이 있는지 분석하였다. TIF의 운용 방식에서 전통적인 모형과 수정된 모형을 설명하였다. 장대원·양윤제(2005)은 도시정비사업 활성화를 위한 TIF에 관한 연구로 TIF도입을 위한 선결조건을 제시하였고 해외 시행사례 분석을 통해 TIF가 도심노후지역의 재개발에 어떻게 활용되는지 분석하였다. 장대원(2007)은 TIF 프로젝트의 추진구조 및 시행사례를 심층적으로 고찰하였다. 또한 국내 도시정비사업을 대상으로 하여 현재의 조세체계 안에서 발생 가능한 세수증가분과 이를 바탕으로 조달가능한 공공재원의 규모를 추정하였다. 유성필·황지욱(2013)은 주택재개발지역에서 지방자치단체의 지원방안으로서 TIF제도의 도입가능성을 살펴보기 위하여 정비사업에 TIF제도를 적용하여 사업비용의 조달가능성 및 사업효과 등을 분석하였다. TIF가 낙후지역을 재생시켜야 하는 최후의 수단으로만 사용될 수 있도록 지방자치단체의 정비기본계획의 수립단계에서 TID의 예비지정에 해당하는 TIF예정구역의 선정기준을 마련하고자 하였다.

본 연구가 선행연구와 차별성은 첫째, 대부분 선행연구에서 TIF재원으로 미국처럼 보유세를 중심으로 TIF재원조달효과를 분석하였으나 본 연구에서는 우리나라의 지방세체계를 고려하여 취득세를 포함하였으며, TIF가 도입될 때 미래의 세수추정을 위한 합리적인 모형을 제시하였다. 둘째, 미국의 전통적인 TIF재원조달모형의 경우 기준연도 과세기준가액인 Equalized Assessed Value(이하 EAV)가 고정되어 TIF 기간 동안 지방정부의 일반회계에 사용하는 지방세 수입이 고정되어 지방재정에 부담을 주었다. 본 연구에서는 우리나라의 열악한 지방재정자립도를 고려하여 기준연도의 EAV를 주택가격변화율 만큼 증가하는 수정모형을 적용하였고 사례지역을 통해 실증적으로 전통모형과 수정모형의 TIF재원조달금액의 차이를 분석하여 시사점을 제시하였다. 셋째, 미래의 부동산가격의 변화(상승, 하락, 안정)에 따라 TIF재원조달금액이 어떻게 변동이 되는지 민감도를 분석하였고 하락기를 대비한 TIF 제도적인 보완방안을 제시하였다. 넷째, 시범뉴타운 사례지역을 대상으로 재개발 유형별로 나누어 TIF재원조달효과를 비교분석하였고, TIF재원조달금액에 영향을 미치는 변수를 도출하고 시사점을 제시하였다.

TIF는 미래조세수입을 담보로 하여 채권(ABS)을 발행하여 공공기반시설에 선투자하고 TIF기간 동안 향후 증가된 조세수입으로 채권을 상환하는 공공자금조달방법이다. TIF는 지방정부의 수입으로 재원조달을 하기 때문에 도시재개발 프로젝트에 있어 지방정부가 사용할 수 있는 가장 강력한 자금조달방법이다. TIF는 공공자금조달이므로 공공재인 기반시설에 선투자하는 것이다. 지방정부입장에서 기존의 지방세수입을 감소시키지 않고 미래의 조세수입으로 TID지역의 기반시설비용에 선투자하여 개발사업의 촉진제역할을 하는 것이다. TIF는 지방재정의 취약점을 보완하고 세금을 늘리지 않고 낙후된 지역을 재개발하기 위한 강력한 자금조달방법중 하나이다. TIF를 하기 위해 TID의 지정을 우선적으로 해야 한다. TID의 지정범위에 따라 지방조세수입의 크기가 달라지기 때문에 TID를 지정할 때는 공공의견의 청취와 지방정부의 승인이 필요하다. 일반적으로 TID는 사업성이 없어 민간의 사업시행자가 투자하지 않는 지역에 공공의 자금이 선투자하는 형태이다. 따라서 기반시설이 열악한 낙후된 주택재개발지역의 경우 TID조건에 충족할 가능성이 있다. 본 연구의 사례지역은 길음뉴타운 8구역과 왕십리뉴타운 2구역의 경우 도로 및 공원 등 기반시설이 열악하고 낙후된 지역으로 TID 지역조건에 일정부분 충족한다. 일반적으로 TID는 공공의 적극적인 지원이 없는 경우 개발되기가 불가능한 지역이다.²⁾ 민간사업시행자가 단독으로 개발 할 수가 있다면 지방정부의 투자가 필요가 없기 때문이다. 왕십리뉴타운의 경우 1구역, 2구역은 준공이 되었지만 3구역은 현재 공사가 진행 중이다.

TIF 재원으로 사용하는 관련 지방세는 거래세인 취득세와 보유세인 재산세 및 재산세과세특례(이하 “보유세”라 한다.)를 포함하였다. 미국의 경우에는 TIF의 재원으로 재산세를 주로 사용하는데 우리나라는 거래세의 비중이 높아 취득세를 TIF재원에 포함하였다. TIF를 운용하는 주체로 민간인 주택재개발조합과 공공인 서울특별시와 자치구로 가정하였다. 주택재개발지역의 취득세는 조합원과 일반분양계약자와 다르게 세율을 적용한다.³⁾ 조합원은 전용면적 85㎡이하는 취득세가 면제가 되고 전용면적 85㎡초과는 추가부담금의 2.8%를 부담한다. 일반분양의 경우에는 주택취득금액에 따라 취득세율 6억 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 2%, 9억 초과는 3%를 적용한다.

위의 표는 사례지역의 분석에 적용하는 지방세 과세대상과 세율을 나타내며 취득세율은 최초 분양시를 제외하고 TIF기간 동안 평균취득세율을 적용하였고⁴⁾ 사례지역의 주택평균가격을 고려하여 재산세율은 0.25%⁵⁾, 재산세과세특례세율은 0.14%를 적용하였다.

뉴타운사업의 유형은 지정대상지가 가지는 특성에 따라 구분되어 있다. 주거중심형 뉴타운은 주택재개발구역 등 노후 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 인근 생활권 지역에 대한 전체 도시기반구조를 개선하는 사업이다. 도심형 뉴타운은 도심 또는 인근지역에 기성시가지가 무질서하게 형성되어 있어 주거, 상업, 업무기능 등 새로운 도시기능을 복합적으로 개발하는 사업으로 대형상가, 문화시설, 관공서, 업무시설은 물론 아파트, 주상복합빌딩 등을 함께 배치하여 직주근접형 도심커뮤니티를 조성한다. 본 연구의 사례지역은 최근에 완료된 주거지형 뉴타운 길음 8구역과 도심형 뉴타운 왕십리 2구역으로 하였다.

길음 8구역은 주택재개발 전 평가금액이 약 2,612억에서 재개발 후 약 6,560억으로 증가하여 재개발 전후 평가금액증가율이 약 151%이고, 왕십리 2구역은 주택재개발 전 평가금액이 약 2,231억에서 재개발 후 약 7,324억으로 증가하여 평가금액증가율이 228%이다.

사례지역을 TIF재원조달금액을 추정할 때 사용한 기본가정은 다음과 같다. 모델 추정 시 사용하는 가정에 따라 TIF 재원조달금액이 달라지기 때문에 사용한 가정이 합리적인지 여부가 중요하다. TIF 취득세와 보유세를 재원조달금액을 추정할 때의 기본가정으로 주택보유기간과 할인율(이자율), 주택가격변화율, 기준시가 대비 실거래가반영률 등이 있다. 본 연구에서 사용되는 가정은 신뢰성 있는 공공기관의 자료를 활용하여 합리적인 근거를 바탕으로 산출하였다. TIF기간은 미국의 일반적인 주택재개발 지역의 평균 TIF 기간인 20년을 적용하였다.⁶⁾ 기본가정 중에 TIF 재원조달금액을 추정할 때 취득세만 영향을 미치는 것은 주택보유기간의 가정이고, 보유세만 영향을 미치는 것은 기준시가의 실거래가 반영률이고 나머지 가정은 취득세와 보유세 모두에 영향을 미친다. 사례지역의 종전자산의 평가액과 종후자산의 평가액을 바탕으로 TIF 할인율을 국고채 20년 만기 이자율의 5개년인 평균 4.26%를 적용하였고, 주택 평균보유기간은 국토교통부 주거실태자료를 바탕으로 12년⁷⁾, 주택가격변화율은 과거 10년치 서울특별시 주택가격변화율의 평균인 3.83%를 적용하였고, 재산세 기준시가 실거래가반영률은 국토교통부의 자료를 바탕으로 75%⁸⁾를 적용하였다.

㎡당 재원조달금액이 취득세 107,108원, 보유세 120,923원 나와 총 228,031원이 산출되었다. 길음 8구역은 주거지형으로 조합원비중이 85.9%로 높게 나와 취득세 비과세가 많아 왕십리뉴타운(63.9%)과 비교할 때 전체 조달금액에서 취득세가 차지하는 비중이 낮다.

왕십리 2구역의 경우 ㎡당 재원조달금액이 취득세 기준으로 413,696원, 보유세 기준으로 233,873원 나와 총 647,569원이 도출되었다. 왕십리 2구역은 도심지형으로 주거지역과 상업지역등이 혼합된 지역으로 도심지에 위치하여 강남접근성과 지하철 등 교통이 좋아 부동산가격이 높기 때문에 단위 면적당 TIF 재원조달금액이 길음 8구역보다 약 2.8배 높다.

㎡당 TIF재원조달금액 분석결과 왕십리 2구역이 길음 8구역보다 ㎡당 취득세와 보유세 재원조달금액이 높다. 길음 8구역은 조합원비중이 높아 최초 입주시 취득세감면으로 취득세의 조달금액이 적게 나왔다. 평균취득세율은 왕십리 2구역 주택평가금액이 높아 약 2.44%, 길음 8구역 1.35%이다. 왕십리 2구역이 길음 8구역보다 TIF재원조달효과금액이 커서 분양가하락률, 기반시설비용충당률, 비례율 증가율이 높게 나왔다. 기반시설비용 충당 소요기간¹⁰⁾은 TIF재원으로 보유세와 취득세를 모두 포함하는 경우 왕십리 2구역은 7.2년이고 길음 8구역은 17.1년이다. 공공부문이 도로와 공원등 기반시설비용을 부담하는 경우 조합원의 비례율 증가율은 왕십리 2구역은 약 10.5%, 길음8구역은 7.9% 증가하였다.

㎡당 평균분양가는 세대수가 가장 많은 국민주택규모(전용 85㎡)의 ㎡당 평균분양가를 나타내고, ㎡당 개발 전 후 평가금액은 재개발 전 후의 총 평가금액을 개발면적으로 나누어 계산한 것이다. 상가비중은 전체분양가에서 상가가 차지하는 비중이고, 조합원비중은 총 분양금액에서 조합원에게 분양한 비율이다. 취득세율이 단일세율이 아니라 주택 가격대비 변동하기 때문에 평균 취득세율을 추정하였고, 평균 취득세를 총 분양가액으로 나누어 계산하였다. 사례지역을 분석결과 재원조달금액에 미치는 요소는 재개발유형별로 차이가 있다. 차이의 주요 요인은 TID면적, ㎡당 개발 전 평가액, ㎡당 개발 후 평가액, 재개발 전후 가격상승률, 상가 및 조합원비중11), 평균취득세율, 건폐율과 용적률 등이 있다. ㎡당 재원조달금액에 미치는 요소 중 TIF재원조달금액에 반비례 영향을 주는 것은 개발 전 평가금액과 조합원비중이다. 개발 전 평가금액이 높을수록 조세증가분이 낮아지고 조합원비중이 높을수록 취득세감면 혜택으로 준공시점의 취득세조달금액이 떨어진다.

㎡당 TIF재원조달금액이 왕십리 2구역이 길음 7구역보다 2.8배 큰 이유는 개발 후 부동산 가치가 증가하고 일반분양분이 높아 준공시점의 취득세금액이 늘어났기 때문이다. TIF재원조달금액 중에 취득세에 영향을 미치는 요소는 조합원비중, 상가비중, 재개발 후 부동산평가금액과 평균취득세율 등이다. 재개발 후 부동산평가금액은 준공시점의 취득세 조달금액에 영향을 미치기 때문이다. 보유세에 영향을 미치는 요소는 재개발 전후 평가금액이다. 도심지의 왕십리뉴타운의 경우 주거지형인 길음뉴타운보다 주택의 면적당 평가금액이 높아 TIF재원조달효과 분석시 분양가하락률, 기반시설비용충당률, 비례율의 증가율이 높게 나왔다. 왕십리뉴타운이 TIF재원조달금액이 가장 큰 이유는 주택 분양가와 상가비중이 높아 평균취득세율(2.44%)이 길음 8구역(1.35%) 보다 1%이상 높고, 건폐율과 용적률이 다른 지역보다 높기 때문이다.

결과적으로 위에서 설명한 TIF재원조달금액에 미치는 요소가 복합적으로 작용하여 도심지인 왕십리 뉴타운의 ㎡당 TIF재원조달금액이 가장 크게 나온 것으로 판단된다. 왕십리뉴타운은 주거와 상업지역 등이 혼합되어 있어 노후화된 불량주택 및 상가가 많아 재개발이 필요하고 교통이 좋은 도심지역이라 재개발 후 부동산가치가 많이 상승 가능한 지역으로 우리나라에 TIF 도입시 TID로 우선적으로 지정될 가능성이 높다. 도심지역인 왕십리뉴타운은 주거와 상업지역이 혼합되어 이해관계자가 많아 조합원간의 갈등, 부동산가격의 하락과 조합의 수익성하락으로 공사가 지연되었다. 이런 지역일수록 지방자치단체 등 공공부문이 참여하여 조기에 TID구역으로 선정하여 이해당사자간의 갈등조정과 신속한 행정업무를 통해 조달된 TIF재원조달금액으로 기반시설비용에 선투자하면 민간사업자의 수익이 증가하여 공사가 빠른 기간에 완공 될 것이다.