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상업용부동산의 결합개발가능성을 분석하기 위해서, 오피스와 상가에서 지하철역까지 거리 300m를 기준으로 역세권구역²⁾과 구릉지구역³⁾으로 분리하여 각각의 평가모형을 구축하였다.⁴⁾ 평가모형으로는 부동산 결정요인 분석에서 많이 사용되는 헤도닉모델을 이용하였다 (식(1) 참조).

• P(U): 오피스 또는 상가부동산 ㎡당 평가가격(원/㎡)
  BL : 건물 및 토지특성
  A : 접근요인
  M : 하부시장
  ∈ : 오차항

먼저 결합개발구역⁵⁾에 제공되는 인센티브용적률⁶⁾을 산정한다(식2 참조). 변환용적률⁷⁾은 구릉지구역에서 제한된 용적률에 따른 건축연면적을 역세권구역에서 활용할 수 있도록 하는 것으로 식(3)을 통해 구할 수 있다. 이때, 단위연면적(㎡)당 평가가격을 적용한 변환용적률을 산정하여 공시지가를 적용한 결과와 비교분석하였다. 한편, 보너스용적률⁸⁾은 식(4)를 통해 산출한다.

• F_I : 인센티브용적률
  F_T : 변환용적률
  F_B : 보너스용적률

• F_P : 구릉지구역 최소정비용적률⁹⁾
  F_G : 구릉지구역 관리목표용적률¹⁰⁾
  A_L(NET) : 구릉지구역 계획택지면적
  A_H(NET) : 역세권구역 계획택지면적
  P_L : 구릉지구역 평균공시지가(또는 평가가격)
  P_H : 역세권구역 평균공시지가(또는 평가가격)

• β_H : 역세권구역 기반시설 순부담률
  ƒ_B : 보너스기준용적률¹¹⁾

결합개발에 따른 인센티브용적률 산정 후에는 단독개발과 결합개발에 따른 평가가격 상승분을 구한다(식6 참조). 다음으로, 인센티브용적률에 따른 건물연면적 증가분을 식(7)을 통해 구하고, 역세권구역 결합개발시 평가가격을 도출한다(식8 참조). 마지막으로 식(8)의 평가가격과 식(6)의 평가가격을 비교하여 결합개발에 따른 평가가격 증가분을 산출한다(식9 참조).

• T_HI : 단독개발시 역세권구역 건물연면적
  F_HI : 단독개발시 역세권구역 용적률

• P_HI : 단독개발시 역세권구역 평가가격
  _P(_U)_HI : 단독개발시 역세권구역 단위연면적(㎡)당 평가가격

• T_LIC : 구릉지구역 인센티브용적률에 따른 건물연면적 증가분

• P_HC : 결합개발시 역세권구역 평가가격
  P(U)_HC : 결합개발시 역세권구역 단위연면적(㎡)당 평가가격

• P_HCI : 결합개발시 역세권구역 평가가격 증가(감)분

전체 290개 오피스 샘플 중 역세권구역에는 192개가 위치한 것으로 조사되었다. 오피스 하부시장별 연속변수의 평균값을 역세권구역과 구릉지구역으로 구분하면 <표 2>와 같다. 두 구역의 하부시장을 비교해보면 먼저 빈도의 경우, 역세권구역은 기타, 테헤란로, 도심 순으로, 구릉지구역은 테헤란로, 기타, 테헤란로외곽 순으로 오피스가 많은 것으로 나타났다. 부지가격은 두 구역 모두 무교청계, 테헤란로, 도심 순으로 높았다. 평균 부지면적은 역세권구역이 모두 1,000㎡을 상회하는데 반해 구릉지구역 중 무교청계와 테헤란로외곽은 1,000㎡를 하회하는 것으로 나타났다. 평균 용적률은 역세권구역에서는 481~894%로 나타났으며, 무교청계, 테헤란로, 도심 순으로 높았다. 반면 구릉지구역에서는 501~726%의 평균 용적률을 보이며, 도심, 도심연결, 테헤란로 순으로 값이 높은 것으로 나타났다. 전용율의 경우 역세권구역은 도심, 무교청계, 기타 순으로, 구릉지구역은 무교청계, 도심, 도심연결 순으로 높았다.

전체 548개 상가 샘플 중 역세권구역에 위치한 상가는 363개로 조사되었다. 하부시장별 연속변수의 평균값을 역세권구역과 구릉지구역으로 구분하여 살펴보면 <표 3>과 같다. 두 구역을 비교해보면 먼저 빈도의 경우, 기타를 제외했을 때 역세권구역은 노원, 강남역, 개봉시흥신림 순으로, 구릉지구역은 청량경희홍대, 방배카페촌, 가양목동 순으로 상가가 많았다. 부지가격은 역세권구역이 명동, 동대문, 인사종로 순으로, 구릉지구역이 명동, 인사종로, 강남역 순으로 높았다. 버스정류장까지 평균거리는 역세권구역이 68~162m, 구릉지구역이 53~312m로 나타났다. 평균 부지면적은 역세권구역에서 모두 156㎡ 수준인데 반해 구릉지구역에서는 명동을 제외하고 모두 193㎡ 이상으로 나타나 상대적으로 넓었다. 평균 용적률은 역세권구역이 112~368%로 나타났으며, 명동, 인사종로, 청량경희홍대 순으로 높았다. 반면 구릉지구역은 187~299%를 보이며, 명동, 인사종로, 이태원 순으로 평균용적률이 높은 것으로 나타났다. 전용율의 경우 역세권구역은 인사종로, 명동, 영등포 순으로, 구릉지구역은 명동, 개봉시흥신림, 영등포 순으로 높았다.

본 연구에서는 오피스부동산 하부시장의 특성을 반영하면서 결과의 단순비교가 가능하도록 네 가지 가정 하에 분석을 수행하였다. 첫째, 구릉지구역 하부시장의 관리목표용적률은 구릉지구역 하부시장 내 오피스 평균용적률이고, 최소정비용적률은 관리목표용적률에 100%p를 더한 값이다. 둘째, 역세권구역 하부시장의 단독개발은 역세권구역 하부시장 내 오피스 평균용적률이다. 셋째, 역세권구역 및 구릉지구역 하부시장의 용적률, 택지면적, 지가는 해당 역세권구역 및 구릉지구역 하부시장의 오피스 평균값을 적용하는데, 이때, 택지면적은 오피스 부지면적을, 지가는 오피스 부지가격을 적용한다(<표 2> 참조). 넷째, 보너스기준용적률은 5%, 기반시설순부담률은 10%¹⁶⁾를 적용한다. 마지막으로, 공시지가는 하부시장 오피스의 평균 공시지가를 적용하고, 평가가격은 모델1과 모델2에 해당 조건(예를 들어, 용적률, 택지면적 등)을 적용하여 구한 값을 적용한다(<표 4> 참조)¹⁷⁾.

이상의 가정 및 산정과정에 기초하여, 구릉지구역(도심)과 역세권구역(테헤란로)을 결합개발하는데 따른 평가가격 증감분 산정과정을 예시로 살펴보면 <표 6>과 같다. 구릉지구역 하부시장 용적률감소분 100%p(최소정비용적률과 관리목표용적률의 차이)로 발생되는 역세권구역 인센티브용적률과 단독개발 대비 결합개발에 따른 역세권구역 평가가격 상승분을 구하면 <표 7>과 같다. 이 때, 인센티브용적률은 구릉지구역 용적률감소분 100%p로 개발 가능한 역세권구역 용적률로 해석할 수 있다.

공시지가(서울특별시(2008))와 평가가격에 기초해서 구한 인센티브용적률의 차이를 비교해보면 두 가지 특징을 발견할 수 있다. 첫째, 결합개발 시 인센티브용적률차이가 0.4%p(구릉지구역 ‘여의도’와 역세권구역 ‘테헤란로 외곽’)에서 348.3%p(구릉지구역 ‘도심’과 역세권구역 ‘기타’)로, 공시지가와 평가가격간 큰 차이가 존재함을 알 수 있다(‘기타’ 제외 시 인센티브용적률 차이는 0.4%p~49.7%p 수준임). 둘째, 동일 하부시장 내 결합개발에 따른 공시지가와 평가가격 인센티브용적률 차이는 0.7%p~19.8%p 수준으로, 공시지가와 평가가격을 이용한 결과간에 큰 차이가 없음을 알 수 있다(‘무교청계(19.8%)’ 및 ‘테헤란로(8.0%)’ 제외 시, 대부분 1~4%수준).

한편, 공시지가 및 평가가격을 토대로 구한 인센티브용적률을 적용하여 역세권구역 단독개발 대비 결합개발에 따른 평가가격 증감분을 각각 구한 후 그 차이를 비교해보면 다음과 같은 특징을 발견할 수 있다. 첫째, 결합개발에 따른 평가가격 증감분의 차이가 0.2억원(구릉지구역 ‘여의도’와 역세권구역 ‘테헤란로’)에서 18.9억원(구릉지구역 ‘여의도’와 역세권구역 ‘무교청계’)로, 공시지가로 결합개발 가격증가분을 도출할 경우 사업타당성평가시 왜곡된 정보를 제공할 가능성이 있음을 보여준다. 다시 말해, 평가가격 기준 결합개발 평가가격증가분이 공시지가 기준 평가가격증가분보다 매우 큰 경우(예: 구릉지구역 ‘여의도’와 역세권구역 ‘무교청계’)에는 공시지가로 분석시 사업타당성이 나오지 않는 것으로 판단되어 결합개발이 기각될 가능성이 높다. 반대로, 공시지가 기준 결합개발 평가가격증가분이 평가가격기준 평가가격증가분보다 매우 큰 경우 사업타당성이 낮음에도 불구하고 결합개발이 수행될 위험성이 있다(예: 구릉지구역 ‘도심’과 역세권구역 ‘도심연결’). 둘째, 지리적으로 근접한 동일 하부시장의 결합개발 평가가격 증가분 차이를 살펴보면, 0.5억원~8.0억원 수준으로(‘무교청계(8억원)’ 제외시 1~3억원 수준), 동일 하부시장 내에서 결합개발이 이루어질 경우에는 공시지가와 평가가격을 이용한 결과 간에 크게 차이가 나지 않음을 알 수 있다. 셋째, ‘기타’간 결합개발 시 평가가격 증가분 차이(0.7억원)가 거의 없다는 점에서 현행대로 공시지가를 이용해서 분석하여도 무리가 없을 것으로 보여진다. 그러나 주요 하부시장간의 결합개발이나 주요 하부시장과 그 외 지역 간의 결합개발에서는 평가가격을 활용한 결합개발 가능성을 검토해야 할 것이다.

오피스부동산과 동일한 가정 및 산정방법으로 상가부동산에 대한 결합개발 시, 구릉지구역 하부시장 용적률감소분 100%p로 발생되는 역세권구역 인센티브용적률과 단독개발 대비 결합개발에 따른 역세권구역 평가가격 상승분을 구하면 <표 8>과 같다.¹⁸⁾ 오피스부동산과 마찬가지로, 공시지가와 평가가격에 기초하여 구한 각각의 인센티브용적률 차이를 비교해보면 두 가지 특징을 발견할 수 있다. 첫째, 공시지가와 평가가격을 기초로 구한 인센티브용적률차이가 0%p(구릉지구역 ‘명동’과 역세권구역 ‘동대문’)에서 242.5%p(구릉지구역 ‘이태원’과 역세권구역 ’가양목동‘)로, 공시지가와 평가가격간 큰 차이가 존재함을 알 수 있다. 둘째, 동일 하부시장 내 결합개발에 따른 공시지가와 평가가격 인센티브용적률 차이는 0.9%p~1.4%p 수준으로, 공시지가와 평가가격을 이용한 결과간에 큰 차이가 없음을 알 수 있다.

한편, 공시지가 및 평가가격을 이용하여 구한 역세권구역 단독개발 대비 결합개발에 따른 평가가격 증감분의 차이를 비교해보면 다음과 같은 특징을 발견할 수 있다. 첫째, 두 개의 인센티브용적률을 기준으로 구한 결합개발에 따른 평가가격 증감분의 차이가 0억원(구릉지구역 ‘영등포’와 역세권구역 ‘노원’)에서 37.8억원(구릉지구역 ‘이태원’과 역세권구역 ‘가양목동’)로, 오피스부동산과 마찬가지로 공시지가 기준 인센티브용적률 이용해서 결합개발 평가가격 증가분을 도출할 경우에는 사업타당성평가에 왜곡된 정보를 제공할 가능성이 있음을 의미한다. 예를 들어, 구릉지구역 ‘방배카페촌’과 역세권구역 ‘명동’간 결합개발 시 공시지가를 적용하는 현행방식에서는 사업타당성이 나오지 않아 결합개발이 기각될 가능성이 높다. 특히 역세권구역 ‘가양목동’의 경우에는 구릉지구역 ‘이태원’과 결합개발 시 공시지가를 적용하면 큰 손해가 나지만, 평가가격 기준 인센티브용적률을 적용하면 2억원 가까이 수익이 나는 것으로 분석되어 인센티브용적률 적용기준의 중요성을 확인할 수 있었다. 용적률이 크게 증가할 때 손해가 발생하는 이유는 해당 하부시장의 평균 용적률수준이 최적용적률에 가깝기 때문인 것으로 분석된다. 즉, 용적률 증가에 따라 단위연면적당 평가가격의 감소가 크게 나타나기 때문인데, 이는 모형3과 모형4를 통해 현재 하부시장 평균용적률수준에서 용적률 증가에 따른 평가가격(=단위면적당 평가가격 * 연면적)을 그래프로 표시한 <그림 1>을 통해 확인할 수 있다. <그림 1>에 따르면, ‘명동’, ‘강남역’, ‘동대문’의 경우 용적률 증가에 따라 평가가격이 크게 증가하지만, 다른 하부시장의 경우에는 용적률의 증가에 따라 평가가격의 성장세가 둔화되거나 감소하는 것으로 분석되었다. 둘째, 지리적으로 근접한 동일 하부시장의 결합개발 평가가격 증가분 차이는 0.9억원~1.4억원 수준으로 나타나, 공시지가 기준 인센티브용적률을 이용하더라도 평가가격을 이용한 결과와 크게 차이가 나지 않음을 알 수 있다. 셋째, ‘기타’의 경우에는 ‘기타’간 결합개발과 ’기타‘와 다른 하부시장과의 결합개발 시 가격증가분 차이가 1억원 내외로 나타나, 공시지가 기준 인센티브용적률을 적용해도 크게 문제되지 않을 것으로 보인다. 단, ’명동‘, ’동대문‘, ’가양목동‘과 같이 기타 지역과는 공시지가의 차이가 크게 나타나 하부시장과의 결합개발에서는 평가가격 기준 인센티브용적률을 활용한 결합개발 가능성을 평가해야 할 것이다.

Fig. 1. 
Increasement of estimated value by increasing of FAR in subway station area in retail market