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국내의 신도시개발사업은 일반적으로 중앙 및 지자체의 체계적 절차에 따라 기획되고 시행되며, 신도시 개발에 필요한 재원으로는 정부 및 소관 공공기관의 예산이 투입된다. 그러나 해외 신도시 개발 진출대상국의 여건은 국내와는 상이하며, 이로 인해 적극적으로 추진되던 개발계획이 변경되거나 지연되는 경우가 흔하게 발생한다. 알제리 부이난과 부그줄에 건설 중인 신도시에서도 이와 유사한 상황이 발생하였다.

수도인 알제 인근에 위치한 부이난은 수도의 행정기능과 상업기능을 분담하고 양호한 고밀도 주거지역을 조성함으로써 수도의 과밀ㆍ확산 문제를 해결하는 신도시 가운데 하나로 2009년 설계되었다. 그러나 발주 후 약 1년이 지난 2010년 신도시 부지선정, 건설비용충당, 수도기능이전 측면에서 문제점이 나타났다. 애초 부이난 신도시는 기존 4개 취락지를 수용 개발하여 신도시의 주요 기능 중심지로 변모시킬 계획이었으나, 기존 취락지역의 수복보전 이슈가 대두하면서 도시골격과 성격이 전면적으로 변경되는 결과를 가져오게 되었다. 나아가 기존 취락지역 수복보전 문제는 개발비용의 충당문제와 결부되어 사업추진의 걸림돌이 되었다. 국내 건설업체들은 신도시에 조성되는 토지를 매각하여 개발비용을 충당하려는 재원조달계획을 수립하였으나, 기존 취락지역 보전으로 인해 재원조달이 어려워졌을 뿐만 아니라 기존 취락지역 정비를 위한 추가적 비용부담 리스크까지 안게 되었다. 그리고 수도의 상업, 행정기능이 이전하기로 계획되었던 부지는 위치이동이 불가피해졌고, 공공기관 이전에 대한 진출대상국의 불투명한 계획도 문제점으로 드러났다.

부그줄은 시디압델라와 함께 가장 발빠르게 개발이 추진된 신도시 중 하나이다. 그러나 부그줄 신도시 역시 개발계획이 수차례 바뀌었으며, 변경된 도시 수요 및 예산에 맞춘 단계별 개발로 사업이 추진되었다. 2008년 초기에는 알제리 국토균형발전 전략에 따라 국토의 십자축이 만나는 부그줄에 공항건설을 포함한 6,000 ha 이상의 대규모 신도시를 건설하고 행정수도 이전 수준의 기능 이전이 계획되었으나, 정부정책의 변경에 따라 행정기능의 일부만 이전하도록 하고 공항을 비롯한 물류 및 산업 기능의 이전은 연기되었다. 더불어 건조지대의 기후적 단점을 보완하기 위한 대규모 조림사업과 수자원, 전력 등 인프라 부족문제 또한 사업진행의 장애요인으로 작용하였다.

Fig. 3.  
Spatial distribution of existing communities in Bouinan

국내 신도시개발사업과 비교하여 수많은 변수가 잠재한 해외 신도시 개발은 진출대상국과의 전략적 교섭이 요구된다. 신도시 개발과 관련한 협상은 기획단계 이전부터 국가적 차원에서 진행될 수 있으며, 사업이 발주된 이후에는 해당 발주청, 지방정부, 관련 기관 등과 다양한 형태의 협상이 진행된다. 특히 관련 기관과의 협상은 자료제공, 의사결정, 인허가진행 등에 있어 긴 시간이 소요되거나 난관에 봉착하는 경우가 발생한다. 이와 같은 문제는 진출대상국에서의 사업경험이 부족한 단일 기업 또는 컨소시엄이 해결하는 데 한계가 있다.

알제리의 사례를 보면, 초기 사업진출의 계기가 국가 간의 외교적 협력과 연관되어 있었던 만큼 발주청인 도시개발청은 국내 공공ㆍ민간 부문의 전폭적 참여와 지원을 기대하고 있었으며, 때로는 과업범위의 확대 혹은 심화와 같은 무리한 요구를 하는 경우도 있었다. 부이난 신도시는 애초 1지구(약 600ha)와 2지구(약 1,600ha)로 분리되어 사업이 추진되었으나 1지구의 사업이 장기간 지연됨에 따라 2지구를 담당하는 건설업체에게 계획 및 설계를 요구한 사례가 있었으며, 부그줄의 경우 2,000ha가 넘는 1단계 사업지역에 대해 초기 과업내용보다 심화된 수준의 블록별 단지설계를 요구하기도 했다. 그러나 실질적인 민ㆍ관협력기구 또는 진출기업 간의 협력체가 없는 상태에서 한목소리로 계약이행을 위한 기준을 제시하고 반박하기가 쉽지 않았으며, 개별적으로 담당하고 있는 사업이 당면한 문제점을 해결하는 데 만족해야 했다.

국내 건설업체들은 과거 중동 건설시장에서 국가적 인프라 구축사업에 진출하여 사업을 성공적으로 수행했던 경험을 가지고 있다. 2000년대에 들어 해외 플랜트사업 및 신도시개발사업 진출은 제2의 중동 붐으로 불리며 많은 기대감을 불러일으켰으나, 신도시개발사업은 과거의 양상과는 다른 측면이 있다. 단순한 건설공사의 시행과는 달리, 해외 신도시개발사업은 건설 이전의 계획 및 설계 단계 등을 거치게 되며, 이 과정에서 국내 건설업체들은 진출대상국과의 극단적인 견해차이를 경험하게 된다. 특히 계획 및 설계 과정에서 업무량에 대한 이견이 컸으며, 이는 곧 설계지연 및 비용증대, 공사지연으로 직결되었다.

부이난과 부그줄 신도시의 경우 계약서에 명기된 업무범위에 대한 해석은 수차례에서 걸쳐 재협의가 필요했으며, 협의를 통해 결론을 얻은 이후에도 발주청은 수시로 업무범위의 심화 및 확대를 요구하는 경우가 허다했다. 계획수립 및 설계확정을 위한 의사결정과정에서 발주청 및 상급기관의 결정에는 긴 시일이 소요되었고, 명확한 답을 얻지 못해 동일한 사항에 대해 수차례 반복하여 의사결정을 구하는 상황이 발생하기도 했다. 더불어 라마단 기간과 휴가기간이 연이어져 수개월씩 업무가 지연되는 경우도 있었다.

해외 도시개발사업의 진출대상국 대다수는 화석연료자원을 생산ㆍ판매하는 자원부국들이다. 알제리의 경우에도 아프리카의 대표적인 천연가스 및 석유 생산국가에 속한다.

화석연료 판매수입에 기반한 자금력은 신도시 개발의 주요한 재원이 되지만, 글로벌 경기침체의 영향을 직접적으로 받게 된다. 경기침체로 인해 자원수요가 감소하면 자원가격 하락과 판매수입 감소가 이어져 국가재원에 직접적인 타격을 받게 된다. 부이난 및 부그줄을 포함한 알제리의 신도시개발사업은 이와 같은 이유로 초기 계획보다 사업이 축소되거나 단계별로 보류되는 현상이 발생하였다. 따라서 해외 신도시사업은 거시적 시장변동을 염두에 두어야 할 뿐만 아니라 이러한 변동성에도 리스크를 저감하는 방안을 필요로 한다.

해외 신도시개발사업은 국가적 차원에서 초기 전략이 이미 수립된 상태로 건설업체들이 참여하는 경우가 많다. 그러나 부이난ㆍ부그줄 신도시 개발사례에서처럼 초기 전략이 미비점을 내포하거나 중도에 큰 폭으로 변경되는 상황이 발생할 수 있으므로 진출기업 혹은 그 협력체는 초기 전략수립 단계에서부터 참여할 필요가 있다. 만약 전략수립이 완료된 상태라면 사업제안 단계에서 기존 전략의 검토수행 등 근본적인 컨설팅을 제공하는 것도 고려해야 한다. 부이난 신도시의 경우 기존 취락지역 보전이라는 문제점을 사전에 인지하고 관련 기관과 논의했다면 신도시의 위치 혹은 경계를 조정하거나 기존 취락지역을 보전하는 형태로 개발방향을 설정할 수 있었을 것이다. 단기적으로는 이와 같은 과정으로 인해 비용과 시간이 어느 정도 소요되겠지만 향후 발생할 수 있는 더 큰 비용과 시간을 분명히 줄여줄 수 있을 것으로 본다. 또한, 기존 전략의 수정이 반드시 필요할 경우에는 진출대상국을 대상으로 합리적인 변경안을 제시하고 설득하는 과정이 요구된다.

사업수주 및 계약이행, 전략변경 등 모든 과정에서 국내 진출기업의 권익을 보호하고, 진출대상국에 더욱 합리적인 서비스를 제공하기 위해서는 민ㆍ관 협력기구가 구성되고 운영되어야 한다. 프랑스와 같이 과거 자신들의 식민지였던 국가를 대상으로 경쟁우위에서 신도시개발사업에 뛰어든 경우에도 국가적 차원에서 전폭적인 지원을 제공하고 있고, 민간기업 간에도 긴밀한 협력체를 구성하고 있다. 따라서 해외 신도시개발사업을 국가적 산업으로 인식하고 보다 조직적인 대응체계를 갖출 필요가 있다. 특히 진출대상국의 요구에 무조건 순응하고 수주를 위해 출혈경쟁을 벌이는 상황에서 벗어나 사업을 원활하게 진행할 수 있는 여건조성에 주안점을 두어야 한다.

국내에서조차 개발사업과 관련한 각종 협의 및 인허가 과정은 종종 곤란을 겪는다. 특히 해외 도시개발사업은 사업진행을 위한 일련의 과정이 원격으로 진행되며 문화적ㆍ관례적 견해차이로 그 어려움이 배가된다고 볼 수 있다. 따라서 진출대상국의 다양한 특성을 사전에 파악하고 관련 지식을 축적ㆍ공유할 필요가 있다. 특히 주요한 의사결정이 필요한 부분에 대해서는 상세한 일정 관리와 협의 내용의 문서화가 요구된다. 또한, 종교적 행사기간 등을 미연에 파악하여 일정 지연을 방지해야 한다.

일반적으로 해외 도시개발사업은 글로벌 경기변화에 큰 영향을 받는다. 발주량 급감, 사업변동 및 지연, 환율변동 등 예측하기 어려운 변수들로 인해 크고 작은 어려움에 직면하게 된다. 따라서 이러한 리스크에 효율적으로 대응하는 방안으로 패키지딜(package deal)을 적극적으로 활용할 필요가 있다. 미국, 중국, 인도 등은 이미 제3세계 자원부국을 대상으로 무역, 국방, 건설 등 다양한 혜택을 제공하는 대가로 자원에 대한 채굴권을 매입하는 등 패키지딜 사업을 진행해오고 있다. 이러한 패키지 딜의 활성화를 위해서는 정부기관 혹은 전문성을 가진 기업의 적극적 지원과 제도적 정비가 요구된다.