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(1) 토지소유제도 및 지가평가제도

중국은 ‘토지개혁법’(1950년 제정) 등을 통해 사유지에 대한 국공유화를 단계적으로 시행하여, 1966년 완성하였다. 1978년 이후 개혁·개방 정책을 추진하면서 토지의 소유권과 사용권을 분리하였고, 1988년에는 헌법에 토지사용권의 유상양도와 관련된 규정을 신설하였다. 1990년에는 도시국유토지사용권 출양⁷⁾ 및 양도 잠정조례(城鎭國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例)를 제정하여 토지사용권의 거래·상속 및 저당 등을 허용하였다. 이러한 상황에서 토지사용권의 취득가격과 양도가격 기준, 지가에 대한 정보수집 및 관리·조사에 대한 수요가 증대하였다(허강무, 2011).

토지에 대한 감정평가는 경제특구로 지정된 광둥성(廣東省), 션젼시(深川市)가 1987년 9월 처음으로 유치한 외국투자기업의 토지사용권 임대가격을 결정하기 위하여 필요하게 되었다. 1993년 제정된 도·농 토지감정규정에는 기준지가(基準地價)와 표정지가(標定地價)를 중심으로 하는 지가체계, 평가절차와 기준·방법 등이 규정되어 있고, 1994년 7월 공포한 도시부동산관리법에서는 부동산 평가제도를 법적으로 인정하였다.

(2)지가평가방법 및 실태

중국의 감정평가는 토지사용권의 양도가격, 부동산의 매매, 임대, 저당, 보험가격의 산정 및 부동산 경매의 최저가격을 산정하기 위해 이루어지고, 감정평가 목적에 따라 적합한 평가방법을 선택하여 진행한다.

중화인민공화국 국가표준 부동산평가규범(1999년 제정)에 규정된 지가평가방법은 비교방식, 수익방식, 원가방식, 개발상정법 및 기준지가수정법이 있고, 구체적 적용방법은 이하 <표 2>와 같다.

한편 중국은 보상 목적의 감정평가규정은 미흡한 실정이다. 농촌 토지 보상금은 위치·비옥도를 고려하지 않고 일률적으로 책정되고, 도시 토지 보상금은 보상기준인 ‘적당한’ 보상에 대한 세부규정 없이 당사자 간 협의에 의해 정하도록 되어있다.

(3) 토지이용권 가치증감분의 정산방법

중국의 국유토지사용권 시장은 건설용지의 개발권을 거래하는 곳으로(박성식·차이닝, 2012), 출양제도를 통하여 도입되었다. 국유토지사용권은 출양하기에 앞서 「도시국유토지사용권 출양 전양 계획관리지침(城市國有土地使用權出讓 轉讓 規劃管理辦法)」(1990년 국무원 발표)에 따라, 반드시 개별 필지의 용도, 밀도 등을 자세히 규제하는 공제성상세규획(控制性詳細規劃)을 수립하여야 하고, 입찰·경매 등의 방식으로 출양된다.

남한이 용도지역제(用途地域制)를 기준으로 건물의 용도·용적률 등을 획일적으로 규제하는 것(이희정 외, 2017)과 다르게, 중국은 공제성상세규획에 의해 각 필지마다 건물의 용도·용적률 등의 규제사항이 다르다. 이에 토지사용자는 도시계획 변경 시 토지사용권의 가치 증감분을 정산해야하는 문제가 발생하고, 그 해결방안으로 누면지가(樓面地價)의 개념이 활용되고 있다(박성식·차이닝, 2012). 누면지가란 “해당 토지에 지을 수 있는 건축물의 지상층 연면적당 토지단가”를 의미하며, 중국에서 도시계획 변경으로 인한 손익은 누면지가를 활용하여 환급되거나 보상받게 된다(박성식·차이닝, 2012).

(1) 토지소유제도와 지가평가제도

베트남은 헌법(1980.12 선포)을 통하여 전 국토의 국유화와 국가 중심의 토지관리 체제를 구축하였으나, 비효율적인 토지사용으로 인하여 토지 생산성이 저하되었다. 1986년 도이모이(doimoi: 쇄신) 정책을 선언·추진하였고, 1987년에는 토지이용 관리에 관한 최초의 법률인 토지법이 제정되었다.

1991년 6월 제7차 공산당 전당대회에서는 효율적인 토지사용을 위하여 “토지사용권에 대한 양도·임대·저당·상속이 가능”하도록 토지제도를 개혁하여야 한다는 내용의 결정이 채택되었다. 1993년 개정된 토지법에서는 토지소유권과 사용권을 법률적으로 구별하여 사용권의 실질적 거래가 가능하도록 하였다. 베트남 정부는 지가산정방법(제188/2004/ND-CP호)과 기본지가에 대한 시행령(제123/2007/ND-CP호)을 제정하였으나, 시장가치와 괴리된 지가표, 지방에 따라 상이한 지가평가방법 등의 문제가 발생하여, 2013년 11월 토지법을 전면 개정하였다. 개정된 토지법에는 지가산정원칙, 기준지가, 지가표 수립, 개별지가 산정, 지가컨설팅에 대한 기본 원칙이 규정되어 있고, 외국인 투자기업의 토지사용권 취득 방법 조항을 신설되었다. 베트남 지가산정을 위한 토지관리 조직으로 자원환경부 산하 토지행정청과 성·시 소재 자원환경국이 있고, 각 성에는 지가산정 담당직원이 있다.

(2) 지가평가원칙·방법 및 실태

베트남 토지법 제112조에 의하면 지가평가원칙은 첫 번째, 지가결정시점의 합법적인 토지사용목적 및 사용기간에 따르고, 두 번째, 동일한 목적의 토지사용권 시장가격·경매가격 또는 토지로 인한 수입과 유사하여야 하며, 세 번째, 동일 시점에 동일 목적의 토지사용으로 얻은 수익과 수익발생 가능성이 유사한 토지는 같은 가격으로 하여야 한다는 것이다.

베트남 정부는 사용료 산정과 보상금 산정의 기준이 되고, 토지와 관련된 행정목적에 활용되고 있는 기본지가를 5년마다 발표하고 있다. 지가에 관한 규정(토지법 시행령 제44/2014/ND-CP호)에 의하면 베트남의 기본지가를 결정하기 위한 방법은 <표 3>과 같이 직접비교법, 잔여법, 수익법, 잉여법, 지가조정계수법이 있다.

직접비교법을 적용할 경우 적용사례는 최소 3개 이상을 수집하여야 하고, 사례를 기준으로 산정된 다수의 예정가격을 평균하여 최종 토지가격을 확정한다. 나지만의 사례를 포착하기 어려운 경우에는 주로 잔여법을 적용한다. 수익법에서 순수익은 농지와 비농지를 구분하여 달리 적용되고, 환원율은 베트남 상업은행의 12개월 평균 통화예금금리를 기준으로 한다. 잉여법 적용 시 조성에 필요한 제반비용에는 당초 토지가격이 포함되지 않는다. 지가조정계수법의 활용 시 지가조정계수는 시장거래가격, 경제상황 등 지가에 영향을 미치는 요인을 종합적으로 고려하여 산정하도록 하고 있다(김정선, 2019).

(3) 지가표

베트남 토지법에 의하면 정부는 5년마다 토지의 종류별·지역별로 기준지가를 발표하도록 되어 있고, 지가표는 토지를 5종의 농업용과 6종의 비농업용으로 구분하고 경제적 지역에 따라 최저가격에서 최고가격을 표시한다(지가에 관한 규정).⁸⁾

기본지가를 적용하는 기간 동안 시장의 최고가격과 최저가격이 기본지가의 최고가격과 최저가격 대비 20% 이상의 변동이 있을 경우 적절하게 조정하도록 규정되어 있어 시장가치가 반영될 수 있도록 하였다. 최근 토지개발이 활발하게 진행되며, 지가가 급변동하는 것이 포착되는 지역인 하노이, 호치민, 박린, 다낭, 하이퐁 등 에서는 기본지가의 재조정이 매년 이루어지고 있다(김정선, 2019).

(1) 동서독 통일과 지가평가제도

1989년 11월 정치적 변혁기 전의 동독에서 토지 및 건물가격은 확정된 규정에 따라 결정하거나 측정했고, 지가산정의 기초는 동독 연방회의 물가관리청에서 공표한 가격규정들이다.

1990년 7월 1일 동서독 경제·화폐통합 이후 동독지역 토지는 원소유자에게의 반환을 제외하고 금전적 보상과 신탁청에 의한 매각의 방법으로 사유화되었으며, 이러한 일련의 과정에서 재산에 대한 가치평가의 필요성이 제기되었다.

(2) 지가평가방법 및 실태

국토개발연구원에서 발행한 연구보고서(정희남 외, 1997)에 의하면 구동독 토지의 지가평가방법으로 <표 4>와 같이 동·서독 토지가격 비교법, 비교평가법, 수익평가법 및 원가법이 있다.

동·서독 토지가격 비교법은 동독의 도시와 인구·사회·경제구조 등이 유사한 서독의 비교도시를 선정하고, 비교도시의 지가를 기준으로 동독지역의 지가를 평가하는 방법이다. 비교도시의 선정 이후, 동독지역의 부동산 상황이 서독지역보다 나쁘다는 일반적인 인식에 기초한 동독할인율이 적용되었고, 할인율은 지역에 따라 상이하였다.

비교평가법의 원칙은 비교사례의 매입가격에 대하여 단순하게 가격을 비교하는 것이다. 비교평가법은 토지시장에서 부동산가격을 직접 조사하는 것으로 이론적으로도 문제가 없었다. 다만, 부족한 비교사례를 수집하기 위하여 신문광고, 신탁청 또는 경매에서 제시된 최저가, 평가인의 전문적인 접촉을 통한 자료수집, 서독지역의 매각사례 수집 등의 방법이 활용되었다. 신문광고가격은 매도자의 희망가격으로 지역 및 상황별로 10%~20%까지 할인율이 적용되었고, 서독지역의 시장가격을 적용할 경우에도 할인율을 적용하였다.

수익평가법은 건물의 수익가격과 토지가격의 합계액으로 수익가치를 산정한다. 총수익은 1년을 기준으로 산정되었고, 운영비용은 일반적으로 행정비용, 임대료 손실위험, 유지비 등이 해당된다. 총수익에서 운영비용을 차감한 순수익은 토지수익과 건물수익의 합으로, 토지수익은 지가에 부동산이자율을 곱하여 산정할 수 있다(정희남 외, 1997). 지가는 직접적인 가격비교 또는 기준지가를 수단으로 간접적인 가격비교를 통해 산정되는데, 건물이 없는 토지 가격과 같다(문병효, 2010). 부동산 이자율은 시장표시에 대한 지수로 동독지역에는 존재하지 않았기 때문에, 서독지역의 비교 가능한 유사가격을 이용하는 경우 발전되지 못한 동독의 토지시장에 조정되도록 할증률이 적용되었다. 건물 잔여이용기간은 알려진 비율들이 적용되었고, 경제적인 잔여이용기간으로 고려되었다(정희남 외, 1997).

원가법에서 원가란 토지가격, 건축물 및 기타 시설의 총합이다. 건축물 및 기타 시설은 통상적인 제조원가에 따라 산정되어야 하는 반면 토지가격은 원칙적으로 비교평가법으로 조사되어야 한다. 원가법은 1가구주택과 같이 수익을 목표로 하지 않고 자신이 직접 이용하는 데에 중점이 있는 대상물의 평가 시 활용되었다(문병효, 2010).

토지가격을 평가할 경우 비교평가법의 적용이 원칙이고, 건물이 있는 경우 수익평가법이나 원가법이 이용된다(문병효, 2010).

(3) 보상금 산정규정

1994년 5월 독일연방하원이 의결한 「미해결재산문제의 처리를 위한 법률에 의한 보상 및 점령법 또는 점령고권에 기한 몰수에 대한 국가조정급부에 관한 법률안」에 의거하여 보상금은 구동독지역에서 1935년에 최후로 조사·결정된 단위가치에 일정한 배율을 곱한 가격을 기준으로 산정하였다.⁹⁾ 신탁청 관리기업 자산평가 시 시장가격을 기준으로 평가하는 것이 원칙이었으나, 부동산 시장이 제대로 형성되지 않았던 당시에는 편의상 구동독 경제성이 공표한 기준시가를 적용하였다.

(1) 지가평가제도

남한에서 감정평가 기준 관련 법률이 제정되기 이전에는 은행 감정인의 감정금액이 담보평가와 보상금산정의 기준이 되었다.¹⁰⁾ 그러나 1960년대 이후 급속도로 진행된 산업화와 경제성장은 공공용지 확보와 금융기관의 담보대출을 위한 감정평가제도의 뒷받침을 필요로 하게 되었다. 이에 1972년 제정된 국토이용관리법에 근거하여 토지평가사제도가 시작되었고, 1973년에는 감정평가에 관한 법률에 의거 공인감정사제도가 생겨났다. 토지평가사와 공인감정사로 이원화되었던 감정평가 자격제도는 1989년 4월 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’이 제정되면서 ‘감정평가사’라는 단일자격으로 통합되었다.

(2) 지가평가방법 및 실태

감정평가에 관한 규칙 제11조에서는 감정평가방식으로 비용성의 원리에 기초한 원가방식, 시장성의 원리에 기초한 비교방식, 수익성의 원리에 기초한 수익방식을 규정하고 있다.

감정평가에 관한 규칙 및 감정평가실무기준(국토교통부 고시, 2013 제정)에 규정된 지가평가방법으로는 원가법, 공시지가기준법, 거래사례비교법 및 수익환원법이 있고, 적용방법은 이하 <표 5>와 같다.

공시지가기준법이란 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가¹¹⁾를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방법이다. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조, 감정평가에 관한 규칙 제14조 등 감정평가관련 법령에 의하면 토지의 감정평가 시 공시지가기준법을 우선 적용하여야 하고, 적정한 실거래가가 있는 경우 거래사례비교법을 적용할 수 있다. 또한 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정·경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가 할 수 있다.

공시지가기준법 우선적용의 예외 대상으로는 석산과 조성공사 중에 있는 토지가 있다. 석산은 수익환원법을 우선 적용하여야 하고, 조성공사 중에 있는 토지가 조성 중인 상태대로 가격이 형성되어 있지 않은 경우에는 조성 전 소지가격에 조성비용 등을 고려하는 원가법을 활용하여 가치를 평가할 수 있다.¹²⁾

남한에서는 수용하는 토지에 대한 보상목적과 금융기관의 담보대출 목적 감정평가에 있어 시장성의 반영을 우선시 하였으므로 평가방식은 주로 비교방식에 의존하였다(방경식, 2008). 감정평가 관련 제규정에서도 지가평가 시 공시지가기준법을 우선 적용하고, 물건의 특성에 따라 예외적으로 다른 평가방법을 적용하도록 하고 있다. 또, 감정평가 3방식 병용이나 시산가치의 조정은 강제사항이 아니다.

(1) 북한의 토지이용제도 및 토지가격관련 법률

북한 토지법에 의하면 북한의 토지는 사거나 팔 수 없고, 개인의 것으로 만들 수 없으며(제7조), 인민의 이익과 행복을 위하여 기관, 기업소, 단체 및 공민들이 여러 방면으로 이용할 수 있다(제13조). 북한은 토지에 대하여 사적소유권을 인정하고 있지 않지만, 1990년대 경제난 극복을 위하여 실시한 대외개방정책 이후, 외국인투자가를 대상으로 일정기간 유상으로 토지를 이용할 수 있는 권리인 토지이용권을 설정해주고 있다.

북한의 기관, 기업소 및 단체는 외국 투자가와 합작하는 경우 토지이용권을 출자할 수 있고, 토지이용권은 양도·저당 및 임대의 대상이 된다.

북한의 기관, 기업소, 단체 및 공민이 일정기간 부동산을 이용할 수 있는 권리를 취득하기 위해서는 부동산관리법(2009년 제정)에 의거 허가신청을 해야 하고, 권리를 취득한 이후에는 허가기관의 승인 없이 양도·임대가 금지된다. 부동산관리법에 의하면 부동산가격은 부동산 가치의 화폐적 표현이며, 부동산 사용료는 부동산을 이용하는 대가로 기관, 기업소, 단체와 공민이 국가예산에 납부하는 자금이다(제32조).

(2) 토지가격제정 및 토지사용료 산정방법

북한에서 부동산가격은 매매를 위해서가 아닌 부동산의 관리와 이용을 통제하기 위한 사용료의 계산과 납부를 위한 것이다(허철환, 2014). 북한에서 부동산가격 및 부동산사용료는 국가가격제정기관이 제정하도록 되어 있지만(부동산관리법 제33조), 구체적인 기준과 방법에 관한 제규정은 아직까지 공개된 바 없다. 이하의 북한 토지가격 및 토지사용료의 제정방법은 북한의 논문을 정리한 것이다.

허철환(2015)은 토지의 생산성을 기본으로 토지의 용도별로 가격을 제정해야 한다고 하였고, 토지의 용도는 농업토지, 산업토지, 주민지구토지, 산림토지, 수역토지 및 특수토지로 분류하였다. 또 농업토지가격을 먼저 규정하고 이에 기초하여 산업토지, 주민지구토지, 산림토지, 수역토지, 특수토지의 기준가격을 정한 다음 지역적 위치 곁수¹³⁾와 용도별 곁수를 곱하는 방법으로 정할 수 있다고 하였으며, 구체적인 적용방법은 이하 <표 6>에 정리되어 있다.

농업토지가격은 토지이용결과로 얻어지는 순소득과 토지이용기간에 따라 규정할 수 있다. 여기서 순소득은 단위면적의 농경지를 이용하여 얻은 판매수입에서 사회적 지출과 그 지출로 하여 얻어지는 순소득을 제외하고 남은 순수 순소득을 의미한다. 그러나 이러한 순소득이 지역, 지목 및 토지의 질에 따라 서로 다르게 나타나는 조건에서 지목별·등급별 토지가격은 토지사용료에 사용기간과 지목별·등급별 토지의 곁수를 곱하는 방법으로 정할 수 있다.

토지의 지목은 논, 밭, 과수원 등으로 분류하고, 토지의 등급은 농업과학원의 규정을 기준으로 한다. 등급곁수는 등급에 따르는 수확고에 의하여 결정하고, 토지이용기간은 국토건설총계획의 전망기간에 기초하여 50년으로 하는 것을 합리적으로 보았다.

산업토지, 주민지구토지 기준가격의 산정원리는 토지에 건축물을 세울 경우 그것을 농업용으로 이용할 때 얻게 되는 소득을 잃는다는 것이다. 산업토지가격은 산업토지기준가격에 사람들의 생활에 미치는 영향, 지질상태, 하부구조상태 등을 고려하여 정한다. 주민지구토지가격은 주민지구를 도시의 규모와 지역적 위치에 따라 몇 개 부류로 나누고 부류 안에서도 토지이용형태와 내용에 따라 여러 가지로 분류하여 정하는 것이 합리적이라고 보았다.¹⁴⁾ 주민지구토지의 평균 순소득은 건설물을 비롯한 시설물의 이용에 따른 순소득으로 상품공급, 사회급양, 편의봉사부문, 기타 부문의 순소득이 포함된다.

산림토지의 사회순소득은 산림자원으로부터 얻는 것으로, 수종별선나무 축적량과 종별동식물자원에 기초하여 규정할 수 있다. 수역토지의 사회순소득에는 강하천의 모래, 자갈, 사금순소득, 간석지의 알곡, 수산물 등이 포함된다.

부동산사용료 산정과 관련하여 허진옥(2013)은 농지의 사용료는 부류별·지목별·등급별로 다르게 적용하고, 부동산사용료의 적용은 순소득을 원천으로 하는 것이 합리적이라고 보았다. 허철환(2014) 역시 농업토지 사용료는 부류별, 지목별, 등급별로 정해진 정보당 토지가격에 부동산 사용요율을 적용하여 계산하는 것이 합리적이라고 보았다. 주의할 것은 농업토지의 사용요율 역시 부류별·지목별·곡종별·등급별로 정하고, 산림토지 사용요율은 나무 생존율에 차등적으로 정해야 한다고 하였다. 또 기업소가 관리·이용하는 부지면적에 적용하는 토지사용료는 국가가 규정하여준 기준부지에는 기준부지사용요율을 적용하고, 초과부지에 대해서는 기준초과부지사용요율을 적용하는 것이 합리적이라고 보았다.

(3) 특수경제지대의 토지임대료 및 토지사용료 산정 실태

토지임대법 제86조, 제87조에 의하면 토지임대료는 국가가격제정기관이 정한 기준임대료에 기초하여 협의하거나 입찰 및 경매를 통하여 결정되는데, 그 기준가격은 지대당국이 정한다고 규정되어 있다.

남북경협의 대표적인 사례인 개성공업지구의 경우 토지임대료 및 사용료는 협상에 의해 결정되었다. 토지임대료는 지장물의 철거·이전비를 포함하여 1천 600만 달러, 2015년부터 납부의무가 발생한 토지사용료는 분양가의 1.56% 수준인 0.64달러/m²로 합의하였고 사용료 납부대상지역은 개성공업지구 입주사가 생산·상업 활동을 하고 있는 토지로 한정하였다.¹⁵⁾ 그리고 한국토지주택공사가 기업에 공급한 토지단가는 45,000원/m² 수준이었다.

북한 최초의 특수경제지대인 라선경제무역지대의 토지임대료는 이하 <표 7>과 같이 입지별·용도별로 분류되어 있다.

최근 북한의 강원도 원산시 중동을 상업중심구역으로 종합개발하여 원산시를 세계적인 관광도시로 건설하는 데 이바지하고, 원산·금강산 국제관광지대개발을 촉진하는 것에 목적을 둔 ‘원산시 중동 토지 종합개발대상’ 투자제안서 상 책정된 토지임대료는 300달러/m²이다.

상기한 바와 같이 라선시의 토지임대료는 입지별·용도별로 분류되어 있고, 개성공업지구의 토지임대료는 일시불, 사용료는 단위면적당 단가로 책정되어있다. 중동 토지종합개발대상지역 역시 단위면적당 단가로 책정되어 있다. 이에 북한의 토지임대료 및 사용료 산정방식은 사업의 종류, 개발방식, 사업의 규모 등에 따라 상이하며 일률적인 기준 없는 것으로 판단된다. 다만, 개성공업지구 사업이 중단된 이후 북한은 개성공업지구의 토지임대료, 사용료 및 기업소득세 등의 투자환경을 중국, 베트남 및 남한의 공업단지와 비교하며 북한이 남한에게 최상의 특혜를 베푼 것으로 평가¹⁶⁾하고 있다. 이에 개성공업지구의 재개 및 확장, 다른 경제협력의 사업을 시행할 경우 체제전환국의 경제특구 또는 남한의 임대산업단지와 비교하여 시장성을 반영한 높은 수준의 임대료와 사용료를 요구할 것으로 예측된다.

개성공업지구 내 토지가격 평가와 관련한 개성공업지구 감정평가기준(2007년 제정)이 존재하지만, 대부분 남한의 개정 전 감정평가에 관한 규칙과 그 내용이 유사하고, 일부 조항은 용어만 수정한 것으로 이후 북한토지제도 및 현황에 맞게 개정이 요구된다.

북한 경제개발구법에 의하면 개발기업은 토지임대료 납부의무, 개발구역 내의 건물과 부착물의 철거·이전 및 주민 이주비용 등의 부담의무(제27조), 하부구조 및 공공시설 건설의무(제28조)가 있다. 토지임대법 제29조에서도 개발한 토지를 임대할 경우 토지정리와 하부구조물 건설비용 등을 토지임대료에 포함시켜 받는다고 규정되어 있다. 즉 토지임대료, 건물 등의 철거비용, 하부구조 및 공공시설 건설비용은 남북경협사업에서 총투자비용을 구성한다. 이에 원활한 토지임대료 협상과 사업의 경제적 타당성을 예측하기 위한 참고가격 산정방안에 대한 논의가 필요하다.

(1) 감정평가 3방식의 적용방안

북한토지의 지가평가를 위하여 우선적으로 현재 토지용도를 기준으로 남한의 감정평가 3방식 적용가능성을 검토하였다. 토지 용도는 북한 토지법상의 분류기준을 활용하되, 혁명사적지와 같은 특수토지는 제외하였고, 평가방법의 명칭은 남한에서 사용하는 표현을 우선 적용하였다.

감정평가 3방식 중에서 우선적으로 고려해 볼 수 있는 방안은 거래사례비교법이다. 거래사례비교법의 개념은 구동독의 비교평가법, 중국의 비교방식, 베트남의 직접비교법과 같고, 토지 용도와 무관하게 활용할 수 있다.

거래사례비교법을 적용할 경우 평가결과의 신뢰도를 확보하기 위해 무엇보다 중요한 것은 평가대상토지와 비교가능성이 높은 최근의 거래사례를 수집하는 것이다. 그러나 공식적으로 토지시장이 형성되어 있지 않은 북한에서 거래사례를 수집하는 것은 다소 어려울 것으로 예측된다. 이를 보완하기 위하여 거래사례 수집 대상지역을 확대하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 즉 북한과 같은 사회주의국가인 중국의 출양 및 베트남의 토지사용료 사례 등을 수집하고, 입지조건, 토지조성정도, 기반시설현황 등 지가형성요인의 비교·분석을 통하여 토지가격을 산정할 수 있다. 실례로 개성공업지구 토지사용료 협상단계에서도 중국 충칭 용흥공업원, 칭다오 중·독 생태원, 베트남 하노이 빈증-싱가포르 산업단지 등 주변 공단의 토지사용료와 비교하여 그 수준을 분석한 바 있다. 다만, 주의할 점은 비교사례와 평가대상의 지가형성요인 비교과정에서 일반적인요인 외에 정치·사회적 안정성, 근로자 임금수준 및 외국인 투자유치 정책 등의 투자환경도 고려해야 한다는 것이다.

수익환원법을 활용하여 지가평가를 할 경우 수익자료는 평가대상 토지의 용도별로 수집해야 할 것이고, 평가대상 토지가 복합부동산으로 구성되어 있을 경우에는 전체 순수익에서 건물에 귀속되는 부분을 차감해야 한다.

마지막으로 일반적인 지가평가방법의 개념을 고려했을 때, 최근 조성 중이거나 조성된 토지가 아닐 경우 원가법의 활용가능성은 낮다고 사료된다.

(2) 개발법의 적용방안

남북경협사업 시행 시 토지임대료 협상이 중요한 의의를 갖는 이유는 일차적으로 사업의 타당성을 예측할 수 있기 때문이다. 즉 토지개발기업의 입장에서는 사업의 완료 후 예측되는 수익인 토지이용권의 가치, 하부구조물 운영수입 등의 합계액에서 토지임대료, 건물 등의 철거비, 하부구조건설비 등 총 투자비용을 차감한 금액이 0보다 작은 경우 사업타당성이 없다고 할 수 있다.

그러므로 남측에서 지불할 수 있는 임대료의 최고가는 토지개발 완료 후 예측되는 하부구조물의 운영수입을 포함한 토지이용권의 가치에서 북한당국과의 계약임대료를 제외한 토지조성비용(건물 등 철거비, 하부구조물 건설비용, 투자자의 적정이윤)을 차감한 금액이 될 것이다. 이에 이론적으로는 토지임대료 협상을 위한 참고가격을 산정하는 경우 개발법을 적용하는 것이 가장 타당해 보인다.

개발법은 전통적인 지가평가방법의 하나로 개발 후 토지가치에서 개발에 소요되는 총 비용을 차감하여 토지가격을 산정하는 방식이다. 토지구획개발법, 개발비용법이라고도 하며 중국의 개발상정법, 베트남의 잉여법과 개념이 같다고 할 수 있다.

개발 후 토지가치는 거래사례비교법을 적용하여 평가할 수 있다. 비교사례는 평가대상 토지의 개발계획에 따른 용도와 유사한 용도를 가지고 개발이 완료된 사례를 수집하여 선정한다.

개발법의 활용 시 사업의 종류가 중요한 이유는, 사업의 종류에 따라 예상되는 수익이 상이하고, 북한에서 장려하는 개발사업을 시행할 경우 기업에 대한 세금, 토지사용료, 사업운영권 등의 측면에서 혜택이 있기 때문이다.

(3) 남북 토지가격 비교법의 적용방안

북한지역 지가평가 시 토지 가격자료 수집이 곤란하거나, 대규모의 개발 사업을 진행하는 경우 구동독의 지가평가기법을 준용한 남북 토지가격 비교법의 적용을 고려해볼 수 있고, 구체적인 적용방안은 다음과 같다.

우선적으로 지역분석을 통하여 평가대상 토지가 소재하는 북한의 도시와 유사한 남한의 비교도시를 선정한다. 이후 비교도시의 토지가격을 기준으로 지가에 영향을 미치는 요인을 비교·분석하여 북한의 토지가격을 산정하는 방법이다.

비교도시는 남북의 1인당 국민소득이 유사했던 시기와 같은 특정시기를 기준으로 양측의 사회·경제적 구조, 자연환경, 인구수, 토지면적 등을 비교하여 선정할 수 있다. 또 남북 도시공간구조에 대한 군집분석 결과를 바탕으로 2015년 기준 북한의 남포특별시와 남한의 인천광역시가 공간적으로 가장 유사하다는 결과를 도출한 연구(원석환·황철수, 2018) 등을 참고하여 선정할 수 있다.

비교도시의 선정 이후 비교도시 내 토지의 용도별 가격 수준을 파악하고, 개별 토지의 위치·형상·도로·면적 등 토지특성별 가격격차를 분석한 이후 평가대상토지와의 비교과정을 통하여 토지가격 산정이 가능할 것이다. 또한 구동독의 사례와 같이 남한 비교도시의 부동산상황이 북한보다 좋을 경우 일정한 할인율을 적용해야 한다.

특수경제지대의 개발은 계획에 따라 단계별로 해야 한다. 개발단계는 토지정리, 하부구조물 등의 건설, 건물 등의 건설단계가 있고, 선 하부구조 후 상부구조 건설 원칙을 지키도록 하고 있다(김경렬, 2015). 개발기업은 공사 완료 후 토지이용권, 건물소유권 및 일정기간 동안의 하부구조물 운영권을 취득하고 양도·저당·임대 시 가격결정권을 가지며, 소규모로 분할하여 분양할 수도 있다. 토지이용권의 양도·저당·분양 및 임대 가격은 해당사업지구의 수요·공급, 전체적인 운영과 이후 다른 사업의 진행여부 및 토지이용권의 시장 형성에도 영향을 미치는 것이므로 적정가격 평가방안에 대한 논의가 필요하다.

(1) 감정평가 3방식·개발법의 적용방안

토지개발 후 건설단계 전 토지이용권의 적정가격을 평가하는 경우 감정평가 3방식의 적용가능성을 검토해볼 수 있다.

원가법은 개발 전 토지가격에 조성비용을 더하여 개발 후 토지가격을 산정하는 것이다. 개발 전 토지가격은 북한 당국에 지불한 토지임대료가 될 것이고, 조성비용으로는 당해 사업부지의 토지정리 공사비용, 개발기업의 이윤을 포함한 하부구조물 건설비용 등이 포함된다.

거래사례비교법 적용 시 비교사례는 북한과 같은 사회주의 국가에서 개발기업의 토지이용권 거래사례를 수집하거나, 남한의 임대산업단지 사례를 수집하여 선정할 수 있다. 비교사례 선정 후 입지조건, 토지 조성정도, 기반시설 현황 등 토지의 물리적인 상황과 정치·사회적 안정성, 인구 구조, 근로자 임금 및 외국인 투자유치 정책 등의 투자환경을 비교·분석하여 평가대상토지의 가격을 산정할 수 있다.

수익환원법 적용 시 획득 가능한 수익인 토지의 재 임대가격을 기준으로 토지 임대기간을 고려하여 산정할 수 있다.

개발법을 적용하여 토지이용권의 적정가격을 산정할 경우 개발 후의 가치는 건설 사업이 완료된 것을 상정하여 거래사례비교법 또는 수익환원법으로 산정할 수 있다. 개발 후 가치의 산정을 위한 비교사례의 선정 및 예상수익의 산정은 이후 진행될 건설계획에 따른 복합부동산의 용도를 기준으로 한다. 수익환원법 적용 시 순수익은 복합부동산 전체의 순수익을 기준으로 한다. 개발비용은 개발계획에 따라 건설단계에서 예상되는 건축비용 등이다,

(2) 개발계획 변경으로 인한 토지이용권 가치증감분의 정산

경제개발구법에 의하면 경제개발구의 개발총계획과 세부계획은 지역국토건설총계획에 기초하여 해당 기관 또는 개발기업이 작성하고, 그 승인은 내각 및 중앙특수경제지대지도기관이 하며, 개발계획의 변경승인은 해당 계획을 승인한 기관이 한다(제22조). 이에 개발기업은 사업의 진행 단계별 개발계획을 변경할 수 있으며, 개발계획이 변경되는 경우 토지이용권의 가치증감분이 발생할 수 있다. 이 경우 중국의 누면지가 개념을 활용하여 토지이용권의 가치증감분을 정산할 수 있을 것이다.

남북경협 사업지구의 기능과 면적에 따라 지가평가 시 고려해야 할 사항은 다음과 같다. 첫 번째, 토지임대료 협상의 참고가격 및 토지이용권의 적정가격 평가 시 거래사례비교법을 활용할 경우 비교사례 선정 기준에 ‘사업 기능의 유사성’이 포함되어야 한다. 또 개발법을 활용할 경우에는 사업의 기능을 고려하여 개발 후의 가치를 산정하여야 한다. 두 번째, 개성공업지구 확장부지와 같이 종합형 사업지구에 대한 지가평가를 할 경우 사업지구 내의 토지가격 사이에는 용도별 가격의 균형성을 고려하여야 한다. 세 번째, 전문형 사업지구의 경우에는 사업지구의 위치·특성 및 기능별로 사업지구간 토지가격의 균형성을 고려해야 한다.

남북경협사업의 규모·유형에 따라 토지가격 사이의 균형성을 고려하기 위해서는 북한 실정에 맞는 토지가격모형 개발의 필요성이 제기된다.

남한의 경우 행정구역별로 용도지역·지목·이용상황·형상·면적·접면도로 등 토지특성별 비교치가 상세하게 기재되어 있는 토지가격비준표가 존재한다. 남한에서는 개별공시지가 산정 및 보상목적의 토지 평가 시 토지가격비준표를 활용하여 평가대상 토지들 사이의 가격균형을 고려한다. 베트남에도 경제적 지역에 따라 토지를 용도별로 구분하여 최저가격에서 최고가격을 표시하는 지가표가 존재한다. 이에 북한에서도 특수경제지대의 유형, 지역의 경제적 특성 또는 환경적 특성을 기준으로 일정한 권역을 설정하고, 토지 용도별로 개략적인 가격의 수준 및 차이 등을 파악할 수 있는 토지가격모형을 개발한 이후 점차 세분화시킬 수 있도록 해야 할 것이다.

기준지가란 행정주체가 과세 또는 수용 등에 따른 손실보상이라는 공공목적을 위하여 부동산에 대하여 그 표준적인 가치를 설정하는 것이다. 중국은 도·농 토지감정규정에 근거하여 정부의 토지감정위원회 또는 부동산회사 소속 토지평가사가 2년마다 기준지가를 평가하고 있다. 베트남 정부도 토지법에 의하여 사용료 산정, 보상금 산정의 기준이 되는 기본지가를 5년마다 발표하고 있다. 남한 역시 일반적인 토지거래의 지표가 되고, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우 기준이 되는 표준지공시지가를 매년 발표하고 있다.

최근 북한의 부동산가격제정과 관련한 논문에서 토지가격은 농업토지가격을 기준으로 하여 토지의 용도별로 제정해야 한다고 하였다(허철환, 2015). 이때의 부동산가격은 부동산사용료 산정의 기초가격, 토지의 효율적 이용과 관리를 위한 통제수단으로서의 역할을 한다. 이에 북한에서도 토지사용료 산정의 기준이 되고 더 나아가 토지이용권의 거래의 지표가 될 수 있는 기준지가제도의 필요성 및 도입가능성이 예측된다. 이와 관련하여 남한의 선진화된 공시지가제도를 전수하는 방안이 가장 실현 가능할 것으로 사료된다.