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자연재해가 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 국내·외 선행연구들은 자연재해로 인한 위험이 부동산 가격에 내재되어 나타난다고 설명한다. 특히 자연재해 위험과 부동산 가격의 관계를 기대효용으로 설명하는 이론(Tobin and Montz, 1994)에 따르면 두 변수 사이의 관계는 재해의 빈도 및 강도에 의해 영향을 받는다. 해당 이론에 따르면 자연재해가 빈번하게 발생하는 홍수터 지역의 부동산 시장에는 홍수로 인한 위험이 이미 반영되어 있기 때문에 재해로부터 안전한 지역에 비해 상대적으로 낮은 가격을 유지하는 경향을 보인다. 한편 자연재해로부터 상대적으로 안전한 지역 혹은 오랫동안 자연재해로 인한 피해가 발생하지 않은 지역에서는 자연재해가 발생한 직후 부동산 가격은 급격하게 하락하지만 이후 부동산 가격은 상승해서 재해 발생 이전 단계로 회복하는 경향을 보인다(그림 1).

Figure 1. 
Natural Hazards and Housing Price Theory

자연재해가 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 선행연구들에 의하면 자연재해가 발생함에 따라 자연재해 위험 정보가 주택 수요자들에게 노출되고 자연재해 위험 회피 경향이 부동산 시장에 반영되어 가격 하락으로 이어진다(구형수·이희연, 2015; Kim et al., 2017). 특히 지진이 부동산 시장에 미친 영향에 관한 선행연구들에 의하면 지진 발생 혹은 지진 관련 위험 정보 공개 이후 지진으로부터 위험한 지역의 부동산 가격이 안전한 지역에 비해 낮은 것으로 나타났다(Beron et al., 1997; Nakagawa et al., 2007; Nakagawa et al., 2009).

한편 일부 자연재해가 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 선행연구에 따르면 자연재해의 발생 이후 자연재해 위험지역의 주택가격이 증가했다는 분석 결과도 존재한다(서정석 외, 2017). 또한 일부 선형연구에 의하면 자연재해 또는 위험정보의 노출이 부동산 가격에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다(Babcock and Mitchell, 1980; Bialaszewski and Newsome, 1990; Zimmerman, 1979).

자연재해와 부동산 가격 사이의 관계에 관한 이론(Tobin and Montz, 1994)에 따르면 선행연구들이 서로 상반된 실증 분석 결과를 나타내는 이유는 재해의 빈도를 고려하지 못했기 때문이다. 자연재해가 부동산 가격에 미치는 국내·외 선행연구들은 자연재해의 발생 빈도가 높은 지역에서 발생한 재해가 부동산 가격에 미치는 영향을 분석하는데 초점을 맞추고 있다. 특히 자연재해 발생이 위험 지역의 부동산 가격 증가에 유의미한 영향을 미치지 못하거나, 재해 발생 이후 위험 지역의 부동산 가격이 오히려 상승했다는 분석결과를 제시한 선행연구는(Babcock and Mitchell, 1980; Zimmerman, 1979; 서정석 외, 2017) 대부분 실증 범위를 홍수터 및 단층선 인근 지역으로 한정하고 있다. 그러나 홍수터, 상습침수 구역 및 단층선이 위치한 지역과 같이 자연재해에 영향을 받을 가능성이 높은 지역은 자연재해가 발생하기 이전에 부동산 가격에 재해위험이 내재되어 있을 가능성이 존재한다(Tobin and Montz, 1994). 즉 기존의 선행연구들은 자연재해로 인한 영향을 빈번하게 받은 지역을 대상으로 실증 분석을 실시함으로써 자연재해 발생 혹은 재해위험 정보의 노출이 부동산 가격에 미친 영향을 왜곡하여 해석했을 가능성이 존재한다.

본 연구는 지진으로부터 안전한 지역이라는 인식이 보편적이었던 한반도에 발생한 규모 5.8의 경주지진을 실증 대상으로 분석함으로써 재해로부터 안전한 지역에 발생한 자연재해가 부동산 가격에 미친 영향을 분석하고자 하였다. 즉 본 연구는 재해로부터 안전한 지역에 발생한 자연재해가 부동산 가격에 미치는 영향을 분석함으로써 기존의 위험지역을 대상으로 분석한 선행연구와는 차별점이 존재한다.

국내·외 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 선행연구들은 아파트 가격에 미치는 요인을 단지 특성과 개별 특성으로 구분하고 있다.

단지 특성은 주로 아파트 단지의 입지에 의해 영향을 받는 요소로 중심업무지구, 학교 및 도로 등 기반시설로의 접근성과 단지별 속성인 세대 수, 주차대수, 건축재료 등이 포함된다(배상영 외, 2018; 이훈, 2018; 김원준·서원석, 2017; 최막중·김홍중, 2017; 구형수·이희연 2015; 서정석 외, 2017). 단지 특성을 고려한 많은 선행연구들 중 공통적으로 아파트 가격에 유의미한 영향을 미친 변수는 학교, 도로, cbd까지와 같은 접근성 변수와 함께 세대 수, 주차대수로 나타났다. 이외의 공원, 마트, 교육시설 수, 상업시설 수 등의 변수들은 아파트 가격에 영향여부가 연구에 따라 다르게 나타났다. 따라서 본 연구에서는 아파트 가격에 영향을 미치는 요소를 통제하기 위하여 학교로부터 거리, cbd로부터 거리, 도로로부터 거리, 세대 수, 주차대수의 5가지 변수를 단지 특성 변수로 선정하였다. 또한 본 연구에서는 경주지진 이후 진앙지 위치의 공개가 부동산 가격에 미친 영향을 통제하기 위하여 진앙지로부터의 거리 변수를 추가하였다. 이는 활성단층에 대한 정확한 정보가 부재한 국내의 상황을 고려했을 때 진앙지 정보 공개와 같은 새로운 위험정보의 공개가 주거용 부동산 가격에 영향을 미칠 가능성이 존재하기 때문이다.

아파트 가격에 영향을 미치는 개별 특성은 실제 거래가 되는 부동산이 가지고 있는 특성으로 선행연구에 의하면 전용면적, 층수, 경과년도 등이 영향을 미치는 것으로 나타났다(김원준·서원석, 2017; 이훈, 2018; 구형수·이희연 2015; 서정석 외, 2017). 본 연구에서는 선행연구에서 공통적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석된 변수 중 전용면적, 층수, 경과년수의 3가지 변수를 개별 특성 변수로 선정했다.

본 연구에서는 지진 발생이 아파트 가격에 미친 영향을 분석하기 위해 아파트 가격에 영향을 미치는 지진특성 이외의 변수를 통제변수로 선정했다.

자연재해가 부동산 가격에 미치는 국내·외 선행연구를 토대로 본 연구에서는 다음과 같은 연구 질문을 수립하였다.

연구질문 : 특정 자연재해로부터 안전하다는 믿음이 있던 지역에 자연재해가 발생할 경우 자연재해의 위험은 주거용 부동산 가격에 어떻게 내재되어 나타나는가?

본 연구는 자연재해의 발생이 아파트 가격에 미치는 영향에 대한 검증을 목적으로 한다. 기존의 선행연구에서는 자연재해가 주거용 부동산에 미치는 영향을 분석하는 과정에서 실증대상지를 자연재해가 빈번하게 발생하는 지역으로 선정하였다. 그러나 자연재해와 부동산 가격 사이의 관계에 대한 이론에 따르면 과거 자연재해 발생이력이 존재하는 지역의 경우 또 다른 자연재해가 발생하기 이전에 위험 회피 경향이 부동산 가격에 내재되어 있을 가능성이 존재한다(Tobin and Montz, 1994). 즉 기존의 선행연구에서는 자연재해가 부동산 가격에 미치는 영향이 왜곡되어 나타날 가능성이 존재한다.

본 연구에서는 선행연구의 문제점을 인식하고 지진의 발생이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증하기 위해 다음의 연구 가설을 설정했다.

연구가설 : 지진 발생 직후 지진은 아파트 가격 하락에 영향을 미칠 것이고, 시간이 지남에 따라 아파트 가격은 다시 상승할 것이다.

다층모형을 활용한 지진 발생이 아파트 가격에 미치는 영향 분석결과는 표 5에 제시하였다.

Model 1의 무제약 모형을 통해 개별특성과 단지특성이 각각 아파트 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하였다. 무제약 모형 분석 결과에 따르면 1수준(개별특성) 오차항 분산은 0.0374954, 2수준(단지특성) 오차항 분산은 0.3373948로 나타났다. 즉 단지수준의 특성(2수준 특성이) 아파트 가격에 미치는 영향력을 설명해주는 수준 내 상관계수(ICC: Intraclass Correlation Coefficient)는 0.899(=0.3373948/(0.0374954+0.3373948)로 분석되어 전체 아파트 가격 변동 중 아파트 단지에 따른 변동은 89.9%로 추정된다. ICC값은 총 분산 대비 2수준 분산의 비율로, 50% 이상으로 분석될 경우 일반 회귀분석보다 다층모형이 적합한 것으로 판단한다(Peugh, 2010).

따라서 Model 1 분석 결과를 바탕으로 본 연구에서는 지진 발생이 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 일반적인 회귀분석이 아닌 다층모형을 활용해야 한다는 결론을 도출할 수 있다.

Model 2는 Model 1에 아파트 가격에 영향을 미치는 개별특성을 추가한 것으로 아파트 가격 변화의 잔차(σ02)가 약 0.0208로 나타났으며, Model 1의 잔차(0.0374)보다 감소하였다. 즉 Model 2에서 추가된 아파트 가격의 개별특성 요인들로 인해 Model 1에 비해 좀 더 정확한 아파트 가격 변화를 예측할 수 있다는 것을 시사한다.

아파트 가격을 설명하는 1수준의 개별 특성만을 투입한 Model 2의 분석 결과에 따르면 개별 특성들은 모두 1% 유의 수준에서 아파트 가격에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

먼저 재해특성 변수를 살펴보면 단순히 지진 발생 전후를 비교한 결과 지진발생 이후 아파트 가격이 이전에 비해 높은 것으로 나타났다. 또한 위험지역입지여부 변수 분석 결과 위험지역에 위치한 아파트 가격이 안전한 지역에 위치한 아파트에 비해 가격이 높은 것으로 나타났다. 한편 지진 발생 전후와 위험지역 여부의 영향을 동시에 고려하는 상호작용항을 분석한 결과 지진 발생 이후 위험한 지역의 아파트 가격이 그렇지 않은 지역에 비해 약 7.9%정도 낮은 것으로 나타났다. 즉 지진 발생 전후와 위험지역 여부를 모두 고려하여 분석한 결과 경주지진은 위험지역에서의 아파트 가격 하락에 영향을 미친 것으로 분석되었다.

시간특성 변수를 살펴보면 2014년 12월 이후 경주시의 아파트 가격은 하락하는 추세인 것으로 나타났다. 지진 발생 이후 아파트 가격 추세를 분석하기 위한 추세2변수 분석 결과를 살펴보면 경주시의 아파트 가격은 2016년 9월 이후 증가하는 추세인 것으로 나타났다. 한편 DID2 변수 분석결과는 위험지역에서의 아파트 가격 상승 추세가 2016년 9월 이후 경주 지역의 아파트 가격 상승 추세(추세2변수의 분석결과)보다 완화되어 나타나는 것으로 분석되었다. 즉 추세2변수와 DID2 변수 분석 결과를 종합하여 설명한다면, 지진 발생 이후 위험지역에서의 아파트 가격은 전체 지역의 상승 폭이 완화됨에도 불구하고 여전히 상승하는 추세인 것으로 해석된다(그림 1).

재해특성 이외의 층수, 전용면적, 경과년수의 변수들은 재해가 주거용 부동산 가격에 미친 영향을 분석한 선행연구에서의 결과값과 동일한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 층수가 높아질수록, 면적이 넓을수록, 경과년수가 짧을수록 아파트 가격은 상승하는 것으로 나타났다.

Model 3는 Model 2에 아파트 가격에 영향을 미치는 단지특성, 개별특성과 단지특성의 상호작용항을 추가한 모형으로 아파트 가격 변화의 잔차(σ02)가 약 0.0205로 Model 2의 잔차에 비해 감소한 것으로 나타났다. 즉 Model 3에서 추가된 아파트 가격의 단지특성 요인들로 인해 Model 2에 비해 정확한 아파트 가격 변화를 예측할 수 있다는 것을 시사한다. 또한 다층모형 분석 후 별도의 과정을 통해 추정된 수정된 결정계수값(Bryk/Raudenbush R²)은 0.7971로 비교적 높게 나타났다. 한편 아파트 가격을 설명하는 2수준의 단지특성과 수준 간 상호작용항을 포함한 Model 3의 개별특성 분석 결과는 Model 2의 분석 결과와 마찬가지로 모든 변수가 선행연구의 연구 결과를 지지해주는 것으로 나타났다.

지진발생*위험지역(DID) 변수는 단지 특성과 수준 간 상호작용항을 통제하더라도 아파트 가격 하락에 유의미한 영향을 미쳐 지진발생 이후 위험지역의 아파트 가격이 그렇지 않은 지역에 비해 약 10.9%정도 감소하는 것으로 나타났다. 또한 Model2 분석 결과와 마찬가지로 추세2변수와 DID2 변수 분석 결과를 종합해보면, 지진 발생 이후 위험지역에서의 아파트 가격이 상승하는 추세인 것으로 나타났다. 즉 분석 결과를 종합하면 지진 발생 직후 경주 지진은 위험지역의 아파트 가격 하락에 영향을 미쳤고, 시간이 지남에 따라 위험지역에서의 아파트 가격은 다시 상승하는 추세인 것으로 나타나 본 연구의 가설을 지지하는 것으로 나타났다.

단지특성을 설명하는 변수를 살펴보면 진원지로부터의 거리, 학교 접근성, 단지 내 주차대수가 아파트 가격에 유의미한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 한편 CBD와 도로와의 접근성이 떨어질수록 아파트 가격은 하락하는 것으로 나타났고, 세대 수가 많은 단지일수록 아파트 가격이 높은 것으로 나타나 선행연구의 연구 결과와 다르지 않은 것으로 나타났다.

수준 간 상호작용 변수 분석 결과에 따르면 DID변수와 단지 내 주차대수의 상호작용항을 제외한 모든 변수가 아파트 가격에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그 중 접근성 변수는 아파트 가격 하락폭을 완화하는 것(+)으로 나타났고, 진원지로부터의 거리와 세대 수는 아파트 가격 하락을 가중시키는 것으로 나타났다.

특히 DID와 진원지로부터의 거리 상호작용 변수 분석결과는 진원지로부터 거리가 멀어질수록 DID 변수가 아파트 가격 하락에 미치는 영향이 완화되는 것으로 나타났다. 즉 활성단층에 대한 정확한 정보가 부재하다는 점을 고려할 때 진앙지라는 위험정보의 공개가 지진발생 이후 위험지역에서의 아파트 가격 하락을 가중시킨 것이다.