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2018년 기준, 우리나라의 기대수명은 82.7세(남자 79.7세, 여자 85.7세)로 집계되었다. 이는 지난 10년간 2.7세 증가한 것이고, 1970년 기준 61.9세에 비하면 20년을 넘어서는 기대여명의 증가가 이루어진 것이다(통계청, 2019a). 이와 더불어 고령화는 가속화되고 있어 2018년에 이미 만 65세 인구비율이 14%를 초과하는 고령사회로 진입하였고, 2025년에는 인구의 1/5을 초과하여 초고령사회의 진입이 예상되고 있다(통계청, 2019b). 이는 세계에서 유례를 찾아보기 어려울 정도로 빠른 속도의 고령화가 진행되고 있음을 의미한다. 이러한 고령화의 가속화는 고령층의 노후 대비를 상당히 취약하게 만들었다. 한국의 고령층은 가장 오래 일을 하지만, 노인 2명 중 1명은 빈곤상태에 있다. 게다가 공적연금(국민연금, 공무원연금 등)의 소득대체율이 낮아 퇴직 이후 안정적인 생활을 영위하기가 어렵고, 자녀세대의 부모부양에 대한 인식 변화에 따라 자녀의 도움만을 바라기도 어려운 상황에 놓여 있다(OECD, 2015). 퇴직 후, 노후생활 기간은 길어지면서 생활비 지출은 증가하였지만, 저금리, 저성장 등으로 인하여 퇴직금, 저축 등에서 발생하는 금융소득은 이를 따라가지 못하고 있다. 이러한 상황은 지속가능하면서 리스크가 낮은 연금소득에 대한 필요성을 부각시켰다.

노후 설계의 바람직한 방법은 사회초년생 시절부터 장기간에 걸쳐 공적연금과 사적연금을 통해 완벽하게 대비하는 것이다. 하지만 대부분의 사회초년생은 퇴직 이후에 대한 대비는 생각할 수 없을 만큼 취업난, 저소득, 부채증가의 상황에 놓여 있다. 이는 결국 은퇴시점에 충분한 연금소득을 기대할 수 없도록 만드는 요인이다. 그래서 고령자들이 안정적인 노후생활을 영위할 수 있도록 정책적으로 마련된 금융상품이 주택연금이다. 주택연금은 자가를 소유하고 있는 만 60세 이상 고령층이 매달 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 소유하고 있는 주택을 담보로 설정하고, 지속적으로 해당 주택에 거주하면서 평생 동안 매월 연금을 지급받는 역모기지(reverse mortgage) 금융상품이다. 주택연금을 가입하기 위해서는 자가 보유가 필수이기 때문에 모든 고령층이 대상자가 될 수 없다. 하지만 통계청(2019c)에 따르면, 국내의 60세 이상이 가구주인 가구의 자산 중 81.2%가 실물자산이고, 이 중 53.6%는 거주주택(전체 자산의 43.5%)으로 집계되어 주택연금의 가입가능 대상자는 어느 정도 확보가 되었다고 할 수 있다. 즉, 고령층의 실물자산의 절반 이상을 차지하는 거주주택을 활용하여 부족한 생활비와 주거안정을 모두 지원하기 위한 목적으로 주택연금이 도입되었다.

주택연금은 2007년 7월 한국주택금융공사를 통해 정책 금융상품으로 출시하였다. 초기에는 주택이 상속의 대상이자, 투자재로 보는 인식, 홍보 부족 등의 이유로 가입이 저조하였다(이종아·정준호, 2010; 김상현·서정렬, 2011; 안상모 외, 2013). 이후 신상품의 출시, 가입조건 완화 등의 혜택을 지속적으로 추가하면서 가입자가 꾸준히 증가하였고, 2019년 12월 20일 7만 번째 가입자를 유치하기에 이르렀다. 하지만 가입자 증가의 이면에는 중도해지도 지속적으로 증가하고 있었다. 중도해지는 전적으로 가입자의 의사에 의하여 결정되기 때문에 이를 무조건적으로 막는 것은 사실상 불가능하다. 하지만 고령층의 노후생활과 주거안정을 보장하기 위해서는 주택연금 가입자들이 중도해지 없이 지속적으로 이용할 수 있도록 장려하여야 한다. 그러기 위해서는 중도해지를 감소시킬 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다. 또한 주택연금의 계리모형 상 중도상환율의 증감은 계약유지 기간에 영향을 미쳐 월 지급금의 증감으로 이어진다. 즉, 중도해지율이 낮으면 대출종료시점이 연장되어 월지급금이 감소하지만, 중도해지율이 높으면 대출 유지기간이 단축되어 월지급금의 증가로 이어지는 것이다.

이에 본 연구는 주택연금 가입자와 중도해지자의 특성을 활용하여 가입자가 주택연금 중도해지 결정요인을 실증 분석한다. 이를 통하여 주택연금 가입자가 지속적으로 가입을 유지하는 방안을 도출하여 중도해지를 감소시킬 수 있는 정책적 시사점을 제시하고자 한다. 또한 소득대체율을 높여 안정적인 생활비 확보를 가능하도록 하면서 주택연금의 재정건전성을 제고하기 위한 장기적인 운용 방향을 제시하고자 한다.

본 연구는 한국주택금융공사의 ‘주택연금 가입자 DB’를 활용하여 주택연금 상품이 출시된 2007년 7월부터 2016년 6월까지의 중도해지자를 포함한 가입자를 분석 대상으로 한다. 주택연금의 해지는 만기해지와 중도해지로 구분할 수 있다. 만기해지는 부부가 모두 사망으로 당연해지된 것을 의미하고, 중도해지는 만기해지를 제외한 가입자의 필요와 선택에 의해 가입기간 도중에 해지하는 것을 의미한다. 포괄적인 의미에서 해지라는 것은 동일하지만 당연해지와 자발적인 의사에 의한 해지는 차이가 있기 때문에 본 연구는 주택연금 중도해지 결정요인을 분석하기 위하여 만기해지자는 제외하고 분석을 실시한다. 그리고 한국주택금융공사의 주택연금 출시 전에 일부 민간에서 판매되었던 역모기지 상품은 정책적으로 도입된 금융상품이 아니므로 본 연구의 범위에 포함되지 않는다.

주택연금 가입자의 특성을 고려하여 중도해지 결정요인을 실증분석하기 위하여 본 연구는 계량모형을 활용한다. 후술하겠지만, 본 연구의 종속변수는 주택연금 중도해지 여부의 이항으로 구성하고, 가입자의 개인 특성, 담보주택 특성, 계약 특성을 독립변수로 반영하여 로지스틱 회귀모형(logistic regression model) 중 이항로짓모형(binary logit model)을 실증분석에 활용한다. 이는 주택연금의 중도해지 여부 그 자체에 영향을 미치는 요인을 실증분석을 통해 도출하여, 어떠한 특성을 가진 가입자가 중도해지를 결정하게 되는지 그 요인을 추정하여 중도해지의 원인을 파악하고, 주택연금 이용자들이 지속적으로 가입을 유지할 수 있는 방안을 제시하기 위함이다. 따라서 종속변수를 중도해지 여부, 즉 이항으로 구성하고 이러한 종속변수를 분석하는 데 가장 널리 활용되고 있는 이항로짓모형을 본 연구의 실증분석 방법으로 활용한다.

주택연금 가입자 특성을 반영하여 사망에 따른 당연해지를 제외한 자발적인 중도해지의 결정요인 분석하기 위하여 본 연구는 한국주택금융공사 ‘주택연금 가입자 DB’를 활용하였다. 주택연금 원장정보를 기반으로 구축된 DB로, 가입자의 개인정보, 담보주택에 관한 정보, 계약에 관한 정보가 수록되어 있고, 해지자의 경우 추가적으로 해지일자, 해지 시 상환금액, 해지사유 등의 자료가 수록되어 있다. 본 연구는 DB에 수록된 각종 정보와 선행연구를 고려하여 다음 <Table 1>과 같이 실증분석을 위한 변수를 구성하였다.

종속변수는 주택연금 중도해지 여부(Termination of reverse mortgage)로 ‘예’는 1, ‘아니오’는 0인 더미변수로 구성하였다. 독립변수는 가입자의 특성을 개인, 담보주택, 계약으로 구분하여 구성하였다. 우선, 가입자 개인 특성(Individual characteristics)에는 기본적인 성별(a1), 연령(a2), 배우자 유무(a3)와 배우자를 제외한 동거가족 유무(a4)를 포함하였다. 여기에 선행연구들에서 고려하지 못하였던 주택연금 가입 후 경과기간(a5)을 추가하였다. 이는 가입 후 경과기간의 증가가 주택연금 중도해지에 어떠한 영향을 미치는지 파악하기 위하여 반영한 변수다. 두 번째로 담보주택 특성(Housing characteristics)에는 담보주택이 소재한 지역을 수도권과 비수도권으로 구분한 더미변수(b1), 주택연금 가입당시의 담보주택가격(b2), 담보주택 유형(b3)으로 구성하였다. 마지막으로 계약 특성(Contract characteristics)은 지급 방식(c1), 지급 유형(c2), 대출 잔액(c3), 월지급금(c4), 선순위 인출 유무(c5)로 구성하였다. 지금 방식과 유형은 주택연금 상품의 종류가 다양하기 때문에 이를 구분하기 위하여 반영한 것이다. 지급 방식은 종신지급을 1, 종신혼합지급 등 기타 방식을 0으로 구성한 더미변수로 반영하였다. 지급 유형은 정액형을 1, 기타 유형을 0으로 구성한 더미변수로 반영하였고, 기타 유형에는 지급금액 변동성이 있는 증가형, 감소형, 전후후박형이 포함되었다. 대출 잔액은 중도해지 시 상환에 대한 부담에 대한 부분을 반영할 수 있는 변수이고, 월지급액은 노후생활에 기여하는 부분이 큰 변수라는 점에서 반영하였다. 선순위 인출 유무는 주택연금 가입 전 주택담보대출이 있었거나 일시적인 목돈이 필요하여 중도 인출을 실행하였는지 유무를 구분한 더미변수로 주택연금 가입 후 경과기간 변수와 마찬가지로 선행연구들에서는 고려하지 못하였던 변수이다. 선순위 인출 유무는 월지급액과 밀접한 연관이 있으므로 중요 변수라 할 수 있다.

본 연구의 실증분석을 위하여 활용한 한국주택금융공사의 ‘주택연금 가입자 DB’에서 2007년 6월부터 2016년 6월 기간 동안 총 34,437명의 정보를 추출하였다. 이 중 가입 후 미실행 해지자, 신청 후 약정 철회자, 사망으로 인한 당연해지자는 제외하였다. 가입 후 미실행 해지자는 가입이 완료되었으나 연금이 지급되기 전에 해지를 한 것으로 가입 후 경과기간 자체가 1개월 미만이고, 실제로 연금이 지급된 사실이 없기 때문에 이는 시점의 문제일 뿐 약정 철회와 동일하므로 신청 후 약정 철회자와 함께 제외하는 것이 타당하다고 판단하였다. 사망으로 인한 당연해지자는 전술한 바와 같이 비자발적인 해지에 해당하므로 제외하였다. 총 제외된 건수는 2,040건으로, 이 중 사망으로 인한 당연해지자의 경우, 제외한 건수의 40.64%인 829명을 차지하고 있었다. 최종 분석에 반영된 표본 수는 32,397명이고, 이 중 중도해지자는 2,790명이 포함되었다.

본 연구의 종속변수는 ‘1’과 ‘0’으로 구성된 이항(binary)의 더미변수 형태이다. 이렇게 종속변수의 형태가 범주형 자료(categorical data)인 경우에는 종속변수가 연속성이 있어야 한다는 가정과 독립변수와 선형관계를 유지하여야 한다는 가정을 위배한다. 다시 말해 이러한 가정을 충족하여야 활용할 수 있는 최소자승법(ordinary least square method, OLS)에 의한 회귀모형을 적용할 수 없는 것이다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 로지스틱 회귀모형(logistics regression model)이 제시되었다. 줄여서 로짓모형(logit model)이라고 하며, 최대우도 추정법(maximum likelihood estimation method, MLE)을 적용하여 결과를 도출한다. 본 연구와 같이 종속변수의 형태가 이항인 경우에는 이항로짓모형(binary logit model)을 적용한다. 이항로짓모형의 기본을 표현하면 다음과 같다(Agresti, 2007; Freedman, 2009; 이희연·노승철, 2012; 최효비 외, 2016).

상기 식은 종속변수와 독립변수의 관계가 이항로짓모형에서 어떻게 표현되는지 보여주는 식이다. 모든 로짓모형은 종속변수에 대한 확률적 추정이 필요하다. 따라서 기대사건 y가 일어날 확률을 산출하여야 하고, 이를 식으로 표현하면 다음과 같다.

로짓모형은 오즈비(odds ratio)를 산출하여 추정 결과를 해석한다. 오즈비는 사건이 일어날 확률을 사건이 일어나지 않을 확률로 나눈 것으로 한 사건이 일어나지 않을 확률에 비하여 사건이 일어날 확률의 비율로 해석한다. 즉, 단순 비율이나 확률의 개념이 아니라는 의미를 가지고 있고, 이를 통하여 독립변수의 변화가 종속변수에 미치는 영향을 확률적으로 해석하는 것이다. 오즈비는 상기 두 식에 의하여 다음과 같이 유도할 수 있다(Allison, 2001; Patetta, 2001; Greene, 2012; 이재송·최열, 2017).

본 연구의 실증분석을 위하여 한국주택금융공사 ‘주택연금 가입자 DB’에서 추출한 32,397명의 자료에 대한 독립변수의 기초통계량은 <Table 2>와 같다. 변수 중 가입자 개인 특성을 구성하는 변수들을 살펴보면, 성별은 남성보다 여성이 10.2% 더 많은 것으로 나타났고, 평균 연령은 71.77세였다. 배우자는 없는 경우가 61.77%로 있는 경우보다 약 1.6배가량 많았고, 배우자를 제외한 동거가족은 없는 경우가 76.58%로 있는 경우보다 약 3.3배가량 많았다. 가입 후 경과기간은 평균 34.16월로 나타났다.

두 번째로 담보주택 특성을 구성하는 변수들을 살펴보면, 담보주택 소재지는 수도권이 72.56%로 비수도권보다 약 2.6배 많아 주택연금 가입자가 수도권에 편중되어 있음을 알 수 있었다. 가입 당시 담보주택의 가격은 평균 2억 8천 2백만 원인 것으로 나타났고, 주택 유형은 아파트가 전체의 84.45%로 대부분을 차지하고 있었다.

마지막으로 계약 특성을 구성하는 변수들을 살펴보면, 69.82%가 종신일반형을 지급 방식으로, 72.40%가 정액형을 지급 유형으로 가입하였다. 이러한 비율은 일반적으로 가입하는 주택연금 상품인 점이 반영된 것으로 보인다. 대출 잔액은 평균 5천 6백만 원으로 나타났고, 월지급금은 평균 996천 원으로 나타났다. 선순위 인출의 경우 없는 경우가 81.13%명이었고, 있는 경우는 약 4.3배 작은 18.87%로 확인되어 선순위 인출을 실행하지 않은 경우가 많았다.

주택연금 가입자의 중도해지 결정요인을 실증 분석하기 위하여 이항로짓모형을 활용하였다. 추정 결과를 살펴보기 이전에 도출된 이항로짓모형의 적합성을 살펴본 결과, Likelihood ratio, Score, Wald 통계량 모두 유의수준 0.01 범위에서 통계적으로 유의하여 도출된 모형은 적합한 것으로 나타났다. 구체적인 결과는 다음 <Table 3>과 같다.

이항로짓모형을 활용하여 주택연금 가입자의 중도해지 결정요인 추정결과는 다음 <Table 4>와 같다. 분석에 반영된 13개의 변수 중 가입자 개인 특성의 배우자 유무(a3)와 담보주택 특성의 주택 유형(b3)을 제외한 모든 변수가 유의확률 99% 수준에서 통계적으로 유의한 것으로 추정되었다. 통계적으로 유의한 변수를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

첫 번째로 가입자 개인 특성(IC)의 통계적으로 유의한 변수를 살펴보면, 성별(a1), 연령(a2), 주택연금 가입 후 경과기간(a5)는 정(+)의 영향을 미치는 것으로, 배우자를 제외한 동거가족 유무(a3)는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 추정되었다. 주택연금을 중도해지할 확률은 성별의 경우 남성이 여성보다 약 16%, 연령이 1세 높을수록 약 8%, 가입 경과기간이 1개월 증가할수록 약 8% 높은 것으로 추정되었다. 반면에 배우자를 제외한 동거가족이 있는 경우에는 주택연금을 중도해지할 확률이 약 37% 낮은 것으로 도출되었다.

주택연금이 고령자들만 가입할 수 있다는 점에서 담보주택의 소유권은 남성에게 있을 가능성이 높다. 통계청 ‘주택소유통계’에 따르면, 2018년을 기준으로 60세 이상의 총 주택소유자수는 4,717,419명이고, 이 중 남성의 비율이 54.88%로 집계되었다는 점에서 주택연금 가입자의 담보주택 또한 여성보다는 남성이 많을 것이라는 추정이 가능하다. 그리고 남성의 경우에는 어느 정도의 소득활동이 가능할 수 있다는 점도 중도해지 확률이 높아지는 원인으로 보인다. 통계청 ‘경제활동인구조사’에 따르면, 2019년 5월 기준으로 55세 이상의 총 취업자 수는 7,739천 명이고, 이 중 남성의 비율이 56.66%로 집계되었다는 점에서 이를 뒷받침한다고 할 수 있다.

상대적으로 고령자인 경우에 중도해지 확률이 높다는 것은 원장정보를 통해 확인할 수 있었다. 실제로 전체 중도해지자 2,790명 중 약 60%에 해당하는 1,690명이 만 70세 이상인 것으로 확인되었다. 그리고 한국주택금융공사(2016)의 2016년 ‘주택연금수요실태조사’에 따르면, 중도상환 의향이 있다고 응답한 이용자의 약 55%가 만 70세 이상인 것으로 집계되었다. 실제 중도해지를 집계한 원장정보와 의향을 설문조사한 결과가 거의 유사하게 도출되었다는 점에서 상대적으로 고령자의 중도해지 확률이 높아질 수 있다는 것을 뒷받침할 수 있다. 이와 관련해서는 고령 가입자의 건강 상태와 연계하여 유추할 수 있을 것이다. 건강 상태가 악화됨에 따라 자녀의 집으로 이주하여 부양을 받거나 요양병원 등에 입원을 하게 된다면, 담보주택 거주가 필수조건인 주택연금의 가입을 유지할 수 없게 된다. 즉, 불가피하게 중도해지를 할 가능성이 있다는 것이다. 이는 가입 경과기간이 길어지는 경우에도 상대적으로 고령의 상태이기 때문에 동일한 경향이 있을 것이라 사료된다.

배우자를 제외한 동거가족 유무의 경우에는 상속의 동기로 인하여 배우자 외 동거가족이 있을 때 계약을 해지할 확률이 높아진다는 결과를 제시한 전유정·유선종(2018)과 반대로 도출되었다. 즉, 배우자를 제외하면 동거가 가능한 가족은 자녀로, 자녀와 동거하지 않는 경우 주택연금을 중도해지할 확률이 높다는 것을 의미한다. 2016년 ‘주택연금수요실태조사’에 따르면, 주택연금의 지속적인 이용사유로 “자녀들에게 생활비 도움을 받고 싶지 않아서”가 전체 응답자의 78.8%로 집계되었고, 이러한 결과를 뒷받침하는 근거라 할 수 있다.

두 번째로 담보주택 특성(HC)의 통계적으로 유의한 변수를 살펴보면, 가입당시 담보주택가격(b2)은 정(+)의 영향을 미치는 것으로, 담보주택 소재지(b1)는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 추정되었다. 담보주택가격이 높은 경우에 주택연금을 중도해지할 확률이 1% 미만 정도 높아지는 것으로 도출되었다. 반면에 담보주택이 수도권에 있는 경우에는 중도해지 확률이 약 51% 낮은 것으로 도출되었다.

담보주택의 가격이 높을수록 해지 확률이 높아지는 것은 상대적으로 고가의 주택을 보유한 경우 주택연금의 이용의사가 약할 것이라고 제시한 이종의(2010) 및 고령자들이 주택을 마지막 소득 창출 수단으로 이용하려는 경향이 있다고 제시한 유선종·노민지(2013)와 동일한 결과이다. 다만, 확률이 1% 미만으로 다소 미미한 것으로 추정되어 영향력은 크지 않다는 것을 알 수 있다.

지방의 주택연금 가입자가 중도해지할 확률이 높다는 것은 2016년 ‘주택연금수요실태조사’와 동일한 결과이다. 조사에 따르면, 중도상환 의향이 수도권은 응답자의 8.8%인데 반하여 지방은 13.7%로 집계되었다. 주택연금 이용만족도를 실증 분석한 이재송·최열(2017)에 따르면, 수도권에 거주하는 주택연금 이용자의 만족도가 높아진다는 점을 제시하였다. 즉, 주택연금에 대한 만족도가 높은 수도권 지역의 가입자가 중도상환 의향도 낮고, 실제 중도해지도 적게 발생할 가능성이 높다는 점을 알 수 있다.

세 번째로 계약 특성(CC)의 통계적으로 유의한 변수를 살펴보면, 지급 방식(c1), 지급 유형(c2), 대출 잔액(c3), 월지급금(c4)은 부(-)의 영향이 있는 것으로 추정되었지만, 선순위인출 유무(c5)는 유일하게 정(+)의 영향이 있는 것으로 추정되었다. 지급 방식이 종신일반형이고, 지급 유형이 정액형인 경우에 각각 약 77%, 약 42%씩 주택연금 중도해지 확률이 낮은 것으로 도출되었다. 대출 잔액과 월지급금은 각각 1백만 원 및 10만 원 증가할수록 주택연금 중도해지 확률은 약 4∼5% 낮은 것으로 도출되었다. 반면에 선순위인출이 있는 경우에는 그렇지 않은 경우에 비하여 주택연금을 중도해지할 확률이 약 66% 높은 것으로 추정되었다.

주택연금 상품은 대부분 종신일반형에 정액형으로 판매된다. 그 외의 상품의 경우에는 월지급금의 지급 기간과 금액의 변동성이 존재하고 있기 때문에 상대적으로 가입자의 리스크가 높다고 할 수 있다. 특히, 고령인 경우에는 안정성을 추구하기 때문에 고정된 연금형태로 사망 시까지 지급되는 상품이 아닌 경우에는 불만족에 따른 중도해지가 발생할 수 있다. 실제로 주택연금 상품 유형 중 증가형, 감소형, 전후후박형이 월지급금 변동에 따른 각종 민원으로 인하여 2016년에 상품이 폐지된 것을 통해서도 안정적인 연금수령이 가능한 상품의 만족도가 높다는 것을 알 수 있다.

대출 잔액의 경우에는 잔여 대출금이 많을수록 원리금 상환에 대한 부담이 따르기 때문에 고정적으로 들어오는 주택연금의 월지급금을 포기하기 어렵다고 할 수 있다. 반대로 대출 잔액이 작은 경우에는 대출 원리금 상환에 대한 부담은 적겠지만 가입기간에 따라 비례적으로 증가하는 보증료로 인한 중도해지 발생 가능성이 높아진다고 할 수 있고, 유선종·노민지(2013) 및 전유정·유선종(2018)도 같은 맥락으로 해석하였다.

월지급금의 경우에는 주택연금의 만족도와 직결되는 것으로 김경선·신승우(2014)의 결과 동일하였다. 즉, 월지급금에 대한 불만족을 담보주택의 잔존가치로 해결하기 위한 방편으로 주택연금의 중도해지가 일어난다고 할 수 있다. 그리고 2016년 ‘주택연금수요실태조사에 따르면, 주택연금 이용가구는 가입당시 “매달 받는 연금액이 충분한지”를 전체 응답자의 50.6%가 고려한 것으로 집계되어 월지급액이 주택연금의 가입과 이용에 중요한 요인인 것으로 도출되었다.

마지막으로 선순위 인출이 있는 경우에는 그만큼 월지급금의 감소로 이어지게 된다는 점에서 불만족으로 인한 주택연금 중도해지의 유인이 될 수 있다고 사료된다. 주택연금 가입자는 대출금 상환, 병원비 지출 등의 목적으로 필요한 목돈은 중도 인출할 수 있지만, 그만큼 지급받는 연금액은 감소한다. 따라서 상술한 월지급금의 경우와 마찬가지로 담보주택의 잔존가치로 부족한 부분을 상쇄하려는 경향이 있는 것으로 풀이된다.