Current Issue

Journal of Korea Planning Association - Vol. 59 , No. 1

[ Article ]
Journal of Korea Planning Association - Vol. 54, No. 6, pp. 27-42
Abbreviation: J. of Korea Plan. Assoc.
ISSN: 1226-7147 (Print) 2383-9171 (Online)
Print publication date 30 Nov 2019
Final publication date 04 Oct 2019
Received 08 May 2019 Revised 13 Aug 2019 Reviewed 01 Sep 2019 Accepted 15 Sep 2019
DOI: https://doi.org/10.17208/jkpa.2019.11.54.6.27

건축행위 유형별 필지의 공간적 특성 비교연구
김기중** ; 김동준*** ; 이승일****

A Comparative Study on Spatial Characteristics of Parcel by Type of Building Construction
Kim, Kijung** ; Kim, Dongjun*** ; Lee, Seungil****
**Ph.D Candidate, Department of Urban Planning & Design, University of Seoul (kimkj87@uos.ac.kr)
***Ph.D Candidate, Department of Urban Planning & Design, University of Seoul (kdj5678@gmail.com)
****Professor, Department of Urban Planning & Design, University of Seoul (silee@uos.ac.kr)
Correspondence to : ****Professor, Department of Urban Planning & Design, University of Seoul (Corresponding author: silee@uos.ac.kr)

Funding Information ▼

Abstract

The purpose of this study is to identify the spatial characteristics of the parcels in which building construction occurred. In recent, urban development patterns in Korea have been shifting from the past. Small-scale development at parcel level is becoming more important in accordance with individual location needs in the low-growth era unlike public lead large-scale urban development in the rapid growth period. Therefore, it is necessary to study the spatial characteristics of the parcels where small-scale development takes place for future urban development management. This study used the chi square independence test, t-test and ANOVA (analysis of variance) to identify the spatial characteristics. The results of the study show that there is a spatial characteristics difference not only between building construction and non-building construction parcels, but also by type of building construction. The parcel where the building construction occurred have a higher proportion in detached house, major commercial districts, district unit planning areas, and commercial areas. In addition, it is caused by parcels, which are large scale and economically valuable, and are influenced by traffic factors such as urban centers and subway accessibility. As a result of each type of building construction, the parcels where the building use change occurred have spatial characteristic difference compared to other building construction, while the spatial characteristics are similar between the new construction/extension and new construction/extension with change of use. Based on this results, it will be possible to identify areas with high demand for small-scale development in the future and to utilize them for planning management of urban development. Furthermore, it will be possible to manage development demand by type of building construction, and to prepare differentiated plans considering the appropriateness of development plan, availability of infrastructure, and harmony with surrounding environment.


Keywords: Building Construction, Spatial Characteristics, Oneway ANOVA, Parcel Level
키워드: 건축행위, 공간적 특성, 일원배치분산분석, 필지단위

Ⅰ. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적

최근, 우리나라 도시개발 형태는 과거와 다른 양상으로 전환되고 있다. 과거 고도 성장기에는 공공주도의 대규모 도시개발이 이루어졌던 것과는 달리 최근에는 저성장시대를 맞이하여 개인의 입지수요에 따라 소규모개발이 주를 이루고 있다. 관련 통계에 따르면 2007년 전국의 개발행위허가 건수는 87,357건, 개발면적은 352.46km2였지만, 2017년 개발행위허가 건수는 115,341건, 개발면적은 408.70km2로(국가통계포털) 허가 건수는 증가한 반면, 1건당 개발면적은 491m2 감소하여 소규모 필지단위 개발이 다수 발생하였다. 특히 서울시는 개발행위허가의 약 99%가 건축물의 건축허가이며, 상권 주변 단독·다가구 주택을 증축하거나 용도변경하는 건축행위가 증가하고 있다. 이처럼 기성시가지 안에서는 기 개발된 도시기능과 높은 토지가격으로 인해 공공에 의한 대규모 정비가 제한적이므로(최창규 외, 2012) 향후 도시개발은 개별 토지소유자의 의사결정에 따른 개발 및 건축행위가 증가할 것으로 예상된다.

공공은 토지이용 규제, 인프라 공급, 개발자격 제한 등을 통해 도시개발을 제어하는 역할을 한다. 특히 토지이용 규제 중 지역지구제는 토지이용 용도를 구분하여 이용 목적에 부합하지 않은 건축 등의 행위를 규정하고 개발밀도를 제한하여 부정적인 외부효과를 방지한다. 하지만 용도지역제에 따른 토지이용 규제방식은 산업근대화 과정에서 양적 성장을 수용하기에는 적합하였으나, 질적 성장을 강조하고 있는 최근의 도시정책 기조에서는 회의적인 시각이 존재한다(김상조 외, 2013). 이 밖에도 지구단위계획, 개발행위허가제, 성장관리방안 제도를 통해 지역의 체계적·계획적 개발을 유도해야 하지만, 필지단위에서 이루어지는 소규모개발은 단순히 허가내용이 법률에 위배되는지를 기준으로 개발행위허가 또는 건축허가 여부를 판단하거나 경미한 사항의 경우 신고를 통해 개발이 가능하기 때문에 개발이익을 관리하기 어려울 뿐만 아니라 도시의 미래성장방향에 부합하는 개발 관리를 하는 데 한계가 있다(서순탁, 2008; 김광수, 2017).

토지는 유한한 자원이기 때문에 소규모개발이 지속적으로 발생할 것으로 예상되는 상황에서 미래도시를 효율적으로 관리하기 위해 소규모개발에 관련된 정책 마련이 필요한 시점이다(Lavalle et al., 2011; Verburg et al., 2004). 현행 규제방식으로는 산발적으로 발생하는 소규모개발을 관리하기 어려우며, 토지소유자의 의사결정에 따라 재산권을 최대로 증대하기 위한 난개발로 이어질 수 있는 문제(Carrion-Flores and Irwin, 2004; 조윤성·이승일, 2018)에 대처하기 어렵다. 개발 및 건축행위가 발생하는 필지의 공간적 특성을 규명하고 더 나아가 앞으로 소규모개발이 예상되는 필지를 예측할 수 있다면 난개발과 같은 부작용을 대처할 수 있을 뿐만 아니라 미래의 도시개발 관리수단으로서 중요한 의미를 지닐 수 있다(김대종·구형수, 2011).

이와 관련하여 국외 일부 연구(Spiekermann and Wegener, 2018; Waddell et al., 2010)에서는 개발 및 건축행위가 발생하는 소규모 도시공간의 특성을 규명하거나 변화를 예측하기 위한 연구의 필요성을 강조하고 있다. 특히, 픽셀 및 그리드 단위가 아닌 필지단위를 기준으로 토지이용변화를 야기하는 도시공간 특성 규명 및 예측을 위한 기초연구가 일부 수행되었다(Tepe and Guldmann, 2018; Chen et al., 2017; Zhou et al., 2017). 하지만 아직까지 국내에서는 필지단위의 소규모개발과 관련된 연구가 많지 않고, 특히 건축행위에는 신축, 증축, 개축, 재축, 용도변경 등 다양한 형태가 있음에도 불구하고 각 행위가 발생하는 필지의 공간적 차이를 분석한 연구도 부재하다. 개인주도의 자발적 변화가 빈번히 발생될 것으로 예상되는 시점에서 필지단위 건축행위에 대한 관리의 중요성은 커지고 있다(임유경, 2014). 이와 더불어 정교하고 합리적인 도시 관리수단을 선제적으로 마련하기 위하여 건축행위 유형별 특성을 고려한 연구가 필요하다.

따라서 이 연구의 목적은 기성시가지 내 개발행위 중 대부분을 차지하는 건축행위 발생지역과 미발생지역의 공간적 특성을 비교분석하는 데 있다. 또한 건축행위 유형별 발생 필지의 공간적 특성 차이를 비교하였다. 연구결과는 필지단위 건축행위가 발생하는 도시공간에 대한 이해뿐만 아니라 개인주도의 개발에 대한 모니터링과 더 나아가 난개발 방지대책을 수립할 수 있는 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대한다.

2. 연구의 범위

이 연구에서는 기성시가지에서 발생하는 소규모 도시개발 중 약 99%를 차지하는 건축행위만을 대상으로 하였고, 필지 자체의 변화(합필, 분필 등)가 없으며 동일한 필지에서 건물의 규모 및 용도의 변화가 있는 신축, 증축, 용도변경만을 다루었다. 그 외에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 개축, 재해로 멸실된 경우 건축물을 다시 축조하는 재축, 건축물 위치를 이동하는 이전, 건물 구조를 변경하는 대수선은 건축행위에서 차지하는 비율이 작을 뿐만 아니라 입지수요에 따른 개발로 보기 어렵다고 판단하여 제외하였다. 연구의 공간적 범위는 서울시이다. 서울시는 도시지역 면적비율이 100%이고, 지난 30년간 수평적 도시성장보다 수직적 도시성장이 두드러졌다. 이는 외곽개발보다 도시내부에서의 개발이 많았음을 의미하고, 앞으로의 도시성장도 개발 가능한 토지의 부족으로 수직적 개발이 지속될 것으로 전망되기에 건축행위와 관련한 연구대상지로 적절하다. 일반적으로 토지거래의 시점부터 건물이 건축되는 과정까지 3년의 기간이 소요된다는 점을 착안하여(Niu and Han, 2018), 시간적 범위는 건축데이터 민간개방시스템에서 건축물대장 데이터 최초 제공 시점인 2015년부터 2018년까지로 정했다.


Ⅱ. 선행연구 고찰
1. 도시 변화 관련 연구

도시의 모든 활동은 토지라는 공간에 수용돼야 하기에 토지이용계획을 통해 도시의 현재뿐만 아니라 장래의 공간구성과 토지이용 형태가 결정된다. 따라서 토지이용변화 특성을 규명하는 것은 도시성장과정에서 나타나는 부작용을 선제적으로 대처하고, 바람직한 미래도시를 구현하는 데 중요한 역할을 한다(Bhat et al., 2015; 김대종·구형수, 2011). 토지이용 중 개발용량·밀도는 교통접근성, 도심접근성, 정책적 요인, 입지특성의 영향을 받는 것으로 확인되었다(Niu and Han, 2018; 윤혜림·남진, 2013). 하지만 이들 연구는 집계된 공간단위에서의 양적변화를 주로 다루었고, 건물단위에서 이루어지는 재개발과 용도변경을 고려하지 못하였다. 예를 들어 2015년 기준 서울시 강남구 삼성1동과 대치2동의 평균 건물 연면적은 각각 3,394m2, 3,347m2으로 유사하지만 개별 건물 규모는 매우 상이하다(<그림 1> 참조). 즉 집계 공간단위를 기초로 한 연구는 실제 미시적 도시공간에서 발생하는 개발의 변화를 반영할 수 없는 한계가 있다.


Figure 1. 
Compare aggregate unit average floor space and building size

집계단위를 기초로 한 연구는 공급중심의 대규모 도시개발 시기의 개발 및 인프라 공급용량을 산정하는 데 유용할지라도 개인·기업의 개별 수요에 따른 민간중심의 개발 시기에는 활용도가 낮다. 인구감소·저성장시대에는 민간중심의 소규모개발을 모니터링하고 추정하는 것이 더욱 중요하며(Batty, 2005), 컴퓨터 및 GIS기술의 발달과 대규모 도시공간데이터베이스 구축이 용이해짐에 따라 필지 및 건물에서 발생하는 소규모개발과 관련된 연구의 필요성이 더욱 강조되고 있다(Wegener, 2004; Miller, 2018).

2. 도시개발과 소규모개발 관련 연구

도시개발은 도시발전을 도모하기 위한 일련의 의도적 행위이고, 개발의 규모, 시행 주체, 토지취득 방식, 목적에 따라 다양하게 구분되며 개발규모에 따라 대규모개발과 소규모개발로 나뉜다. 도시계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업은 일정규모 이상의 대규모 개발사업으로 정의되며 별도의 도시개발 관련법을 통해 관리되고, 소규모개발은 개발행위로 규정하여 관리된다.

개발행위는 하나 이상의 필지에서 발생하는 개발로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 의해 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치로 구분된다. 이 중 ‘건축물의 건축’은 개발행위허가와 건축법의 허가요건 간 중복의 여지가 있어 건축법에 위임하여 관리하고 있다. 건축허가의 대상은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전, 대수선, 용도변경하는 경우이다. 우리나라 법률에서는 상위용도로 건물용도를 변경하는 행위는 개발행위에 포함하고 있지 않으나, 영국에서는 건축 외 토지 및 건축물을 상위용도로 변경하는 행위를 개발행위로 인정한다(류해웅·정우형, 2001). 즉 필지단위에서 이루어지는 소규모 도시개발은 개발 및 건축행위를 의미하며, 물리적 개발과 용도변경이 주된 내용이라 할 수 있다.

한편, 소규모 도시공간을 대상으로 한 연구는 셀단위 연구와 필지단위 연구로 분류된다. 셀단위 연구는 개별 개발행위의 영향을 파악하는 것이 중요하게 대두되면서 출현하였고 도시확산 및 난개발 등을 도시형태적 관점에서 다룬다(김동한, 2012). 그러나 연구자의 자의적 정의에 따라 공간을 구분하기 때문에 실제 도시공간을 반영할 수 없으며, 공간의 형태 및 크기에 따라 분석결과가 상이한 한계점이 있다(Stevens et al., 2007; Moreno et al., 2008).

건축행위가 발생하는 도시공간은 필지이며, 필지는 불규칙한 크기와 모양을 갖기 때문에 인위적으로 구분한 셀은 필지의 복잡성을 반영할 수 없다(Koziatek and Dragićević, 2017). 따라서 필지데이터를 기반으로 소규모개발의 특성을 규명하거나 변화를 예측하기 위한 실증적 연구가 필요하다. 도시개발이 양적 확장에서 점진적인 개발 및 재개발 형태로 변화하고 있기에 공공은 이러한 변화를 고려하여 토지자원의 균형적 분배와 개발 관리 및 통제를 하기 위한 수단을 마련해야 한다. 특히, 필지단위 토지이용변화를 유발하는 요인인 필지특성, 시설접근성, 근린환경, 사회경제적·정책적 요인을 고려하여 도시개발을 관리함으로써 효율적인 미래도시를 구현할 수 있을 것으로 기대하고 있다(Tepe and Guldmann, 2018; Zhou et al., 2017; Deng and Srinivasan, 2016; Bhat et al., 2015).

Tepe and Guldmann(2018)은 오하이오주 델라웨어 카운티를 대상으로 필지단위 토지이용변화를 야기하는 요인을 분석한 결과, 주거지 개발확률을 높이는 요인은 농지, 중심지로부터 거리, 철도로부터 거리, 주거비율, 인구수이며 비주거지 개발확률을 높이는 요인은 필지크기, 시설접근성, 개발밀도임을 확인하였다. Zhou et al.(2017)은 중국 하이커우를 대상으로 토지개발 및 재개발의 영향요인을 분석하였고 연면적비율, 도심까지의 거리, 교통접근성, 토지가격 그리고 정부정책이 토지개발 및 재개발에 영향을 미침을 밝혔다. Deng and Srinivasan(2016)Bhat et al.(2015) 연구에서도 도심접근성, 용도지역, 경사, 개발계획, 고용률, 교통 및 시설접근성에 따라 개발이 발생할 확률이 차이 남을 규명하였다.

한편, 국내에서 셀단위 또는 개별 필지를 대상으로 한 로지스틱 모형을 구축하고, 이를 통해 소규모개발과 관계된 요인을 도출하는 연구가 일부 수행되었다. 장성만·이창효(2015)는 서울시 강남구 일대를 셀단위로 분할한 후 다항 로지스틱 모형을 적용하여, 지하철역까지의 거리, 토지이용 특성 등 개발밀도에 영향을 미치는 도시특성 지표를 도출하였다. 조윤성·이승일(2018)은 강남구·서초구 일대를 대상으로 신설역 개설 이후에 개별 필지에서 발생하는 건축행위의 영향요인과 변화특성을 분석하였다. 분석결과, 제2종일반주거지역이면서 지가변화율, 필지크기, 상업면적비율이 클수록 건축행위발생확률이 높은 것으로 확인되었다. 윤병훈·남진(2014)는 필지단위에서 발생하는 건축행위의 개발밀도를 높이는 요인은 교통접근성, 공시지가, 정방형·장방형 필지임을 주장하였다.

국내 기존연구는 미시적 공간단위를 대상으로 하였다는 점에서 의미가 있으나 특정지역을 대상으로 하였기에 일반화된 결과를 도출하지 못한 한계가 있다. 또한 개발 및 건축행위의 세부유형과 이를 유발하는 요인을 필지특성, 시설접근성, 근린환경, 사회경제적 특성차원에서 다양하게 고려하지 못하였다.

3. 소결

이상의 선행연구를 검토한 결과, 소규모 도시개발은 개발행위와 건축행위를 아우르는 개념으로 정의할 수 있다. 또한 도시 분야에서 토지이용변화와 관련된 연구는 관심 있게 다루어진 주제이며, 도시개발 패러다임의 전환으로 소규모개발에 관한 연구의 필요성이 부각되고 있다. 이와 관련하여 셀을 기본 공간단위로 한 연구는 집계데이터보다 미시공간을 다루지만 실제 도시공간을 반영하지 못하고 셀의 크기와 형태에 따라 분석결과가 상이하다는 문제가 있다. 최근에는 대규모 도시공간데이터 구축과 GIS기술의 발달로 필지 데이터를 기반으로 한 소규모개발 특성을 규명하거나 변화를 예측하기 위한 실증연구가 일부 수행되었다. 하지만 단순히 개발 및 건축행위 발생 유무에 대한 연구였을 뿐, 개발 및 건축행위의 세부유형을 고려하지 못하였다. 또한 국내연구는 이미 개발밀도가 높은 특정지역을 대상지로 하거나 필지특성, 입지특성, 근린특성을 다양하게 고려하지 못한 한계가 있다.

이 연구는 서울시 전체 필지를 대상으로 데이터 기반 개발 및 건축행위가 발생한 필지의 특성을 규명하고자 하였으며, 개발 및 건축행위 발생 유무뿐만 아니라 개발 및 건축행위 유형별 특성을 규명한 점에서 기존연구와 차별성이 있다. 또한 필지특성, 입지특성, 근린특성을 고려하여 건축행위 유형별 공간적 특성 차이를 확인하고자 하였다.


Ⅲ. 분석자료와 방법
1. 분석자료와 구축방법

2013년 이후 서울시에서 발생한 개발행위 중 건축물의 건축과 공작물의 설치는 99% 이상을 차지한다(국가통계포털). 즉 기성시가지에서 발생하는 개발행위의 대부분은 건축행위가 차지한다. 따라서 이 연구는 건축행위를 중심적으로 다루었고, 건축행위 중 필지 자체의 변화가 없으며 동일한 필지에서 건물의 규모와 용도의 변화가 있는 행위만을 대상으로 하였다.

건축데이터 민간개방 시스템(http://open.eais.go.kr)에서는 2014년 12월부터 매달 표제부, 총괄표제부, 전유부, 층별개요 등 10종류의 건축물대장 자료를 제공하고 있다. 대부분의 기존연구에서는 표제부 내 사용승인·준공여부와 건물 주용도의 변화를 기준으로 신축과 용도변경을 판단하였다. 그런데 최근 단독·다세대 주택의 일부를 상업용도로 변경하는 사례가 늘어나고 있는 부분은 건물 주용도 변화로 설명할 수 없다. 건축물대장 층별개요는 건물 각 층에 대한 세부용도와 연면적이 구분되어 있어 필지 내 세부용도별 면적변화를 확인할 수 있다. 이 연구에서는 서울시의 약 300만 개 층별에 대하여 각각 33개 정보를 포함하고 있는 층별개요 자료를 활용하였다. 층별용도를 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 기타시설로 구분하여 필지의 세부용도별 연면적을 구축하였으며, 데이터 구축 예시는 <그림 2>와 같다. 예를 들어, 건축면적 90m2, 6층 규모 건물에서 1층은 근린생활시설, 2·3층은 업무시설, 4~6층은 공동주택이라면, 해당 필지의 세부용도별 연면적은 공동주택 270m2, 업무시설 180m2, 근린생활시설 90m2로 자료가 구축된다.


Figure 2. 
Example of constructing building data

건축행위가 발생한 필지는 2015~2018년 층별개요상 연면적이 증가하거나 용도별 연면적이 변경된 필지이다. 이 중 신증축(New Construction/Extension, NE)은 기존 건물용도와 동일하고 연면적만 증가한 필지, 용도변경(Change of Use, CU)은 건물 연면적 총합의 변화는 없으나 용도별 연면적이 전환된 필지, 신증축 및 용도변경(New Construction/Extension with Change of Use, NWC)은 건물 연면적의 변화와 더불어 건물용도도 상위 용도로 변화된 필지로 정의하였다(<표 1> 참조).

Table 1. 
Contents by type of building construction


건축행위 유무는 2015~2018년 건물의 규모 및 용도가 변화한 필지이지만, 공간적 특성과 관련된 자료는 초기연도인 2015년을 기준으로 구축하였다. 이는 초기연도의 공간적 특성으로 인하여 해당기간 건축행위가 발생하였음을 가정한 것이다. 건축행위를 유발하는 공간적 특성으로는 선행연구 검토 결과를 토대로 필지특성, 입지특성, 근린특성으로 구분하였다. 필지특성은 필지와 필지 내 입지한 건물의 물리적 속성인 건물 주용도, 연면적, 세대수, 가구수, 건축연도, 지가, 필지크기이다. 건물 주용도, 연면적, 건축연도, 지가, 필지크기는 필지단위 토지이용변화를 야기하는 요인으로 Tepe and Guldmann(2018), 조윤성·이승일(2018), 윤병훈·남진(2014)의 연구에서 규명된 바 있으며, 추가적으로 필지 내 세대수, 가구수에 따라 건축행위 발생가능성이 다를 수 있기에 추가로 구축하였다. 건물 주용도, 연면적, 세대수, 가구수, 건축연도는 건축물대장 표제부와 총괄표제부를 이용하여 구축하였고, 지가는 서울열린데이터광장에서 제공하는 필지별 공시지가로, 필지크기는 국가공간정보포털의 연속지적도형정보로 구축하였다.

입지특성은 해당 필지가 갖는 자연환경 접근성, 교통 접근성과 관련된 변수로서 공원까지 거리, 수계까지 거리, 고도, 도심까지 거리, 지하철역까지 거리, 지하철노선 수, 버스노선 밀도, 고속화도로까지 거리를 변수화하였다. 이러한 변수의 설정 근거는, 건축행위 발생 유무가 필지자체의 특성뿐만 아니라 자연적 조건, 도심 및 시설접근성에 따라 차이가 날 수 있다는 데 기초한다(Zhou et al., 2017; Deng and Srinivasan, 2016; 장성만·이창효, 2015). 공원·수계·도심(중구, 강남구, 영등포구)·지하철역·고속화도로까지 거리는 도로명주소 배경지도, 통계청의 행정구역 경계, 국가교통데이터베이스의 교통주제도를 이용하였으며, 각 필지 경계로부터 최단거리로 계산하였다. 지하철노선 수는 필지로부터 가장 가까운 지하철역을 지나는 노선 수이고, 버스노선 밀도는 국가교통데이터 베이스의 대중교통 버스노선 자료를 기반으로 ArcGIS의 Line Density 툴을 이용하여 산정하였다. 또한 고도는 국토정보플랫폼의 연속수치지형도를 이용하였고 필지로부터 가장 가까운 고돗값을 부여하였다.

근린특성으로는 토지이용특성과 주변반경특성으로 구분된다. 필지가 위치한 지역의 도시계획 및 조닝(zoning)에 따라 개발잠재력이 다를 수 있기에(Bhat et al., 2015; 조윤성·이승일, 2018) 발달상권 및 골목상권 여부와 지구단위계획지역·용도지역 자료를 구축하였다. 상권은 중소벤처기업부 소상공인정책과에서 제공하는 발달상권 공간정보와 서울신용보증재단의 골목상권 공간정보를 이용하였고, 지구단위계획구역은 국가공간정보포털 자료를, 용도지역은 도시계획정보시스템(UPIS)의 공간정보를 기반으로 구축하였다. 이 뿐만 아니라 해당 필지의 주변 필지와의 상대적 비교우위에 따라서도 개발 여건이 다를 수 있으므로 필지 반경 400m1) 내 건물밀도, 주변대비 연면적, 지가, 건축연도 비율을 추가적으로 구축하였다. 자세한 변수구축 내용과 예시도면은 <표 2>와 <그림 3>과 같으며, 서울시를 대상으로 건물이 존재하는 모든 필지, 즉 지목상 대지에 해당하는 필지 자료를 구축하였다.

Table 2. 
Variables



Figure 3. 
Example of constructing spatial characteristics

2. 분석방법

이 연구에서 활용한 분석은 건축행위 발생 필지와 미발생 필지 두 집단 간 공간적 특성 차이 검정과 신증축, 용도변경, 신증축과 용도변경이 동시에 발생한 필지의 공간적 특성 차이 검정으로 구분된다. 이를 통하여 건축행위 발생 필지가 발생하는 공간적 특성을 규명하고 더 나아가 건축행위 유형별 공간적 특성 차이를 규명하고자 하였다. 집단 간 차이를 규명하는 분석방법론은 카이스퀘어(x2) 독립성 검증, 독립표본 t-검증, 분산분석으로 구분된다. 카이스퀘어 독립성 검증은 집단 간 명목척도 변수의 차이를 규명하는 방법론이고, 독립표본 t-검증은 두 집단 간 연속형 변수의 평균차이를 검증하는 방법론이며, 분산분석은 3개 이상 집단 간 연속형 변수의 평균차이를 검증할 때 사용한다.

카이스퀘어를 산정하는 수식은 다음 식 (1)과 같다.

(1) 
f0: 각 집단의 관찰빈도
f2: 각 집단의 기대빈도

카이스퀘어 검증의 원리는 관찰빈도와 영가설하의 기대빈도의 비교를 통해 설명되며, x2값이 클수록 비교 집단 간 차이가 크다는 것을 의미한다. 이를 통하여 공간적 특성 변수 중 명목형 변수인 건물 주용도, 상권, 지구단위계획구역, 용도지역에 대한 건축행위 발생 필지와 미발생 필지 간 차이를 확인하고 더 나아가 건축행위 유형 간 차이도 분석하였다.

독립표본 t-검증은 두 집단의 평균값을 구한 후 각 집단의 평균값을 비교하여 t 연구가설의 유의도를 검증한다. 이때 t값을 산정하는 방식은 식 (2)와 같고, t분포를 이용하여 두 집단의 평균이 통계적으로 차이가 있음을 검증한다.

(2) 
X1-: 표본 1의 평균
X1-: 표본 2의 평균
SX1--X2-: 두 표본의 공통표준오차

이 연구에서는 독립표본 t-검증을 이용하여 건축행위 발생 필지와 미발생 필지 두 집단 간 연면적, 세대수, 건축연도, 공시지가 등 연속형 변수의 평균을 비교분석하였다. 마지막으로 분산분석은 각 집단 간 차이를 검증하기 위하여 F값을 활용하며, F값을 구하는 방법은 식 (3)과 같다.

(3) 
MSb: 집단 간 편차자승의 평균
SSb: 집단 간 편차자승의 합
dfb: 집단 간 자유도
MSw : 집단 내 편차자승의 평균
SSw : 집단 내 편차자승의 합
dfw: 집단 내 자유도

F값이 클수록 집단 간 차이가 크다는 것을 의미하며, 이를 이용하여 신증축, 용도변경, 신증축과 용도변경이 동시에 발생한 필지의 연속형 변수가 통계적으로 차이가 있는지 확인하고 공간적 특성을 비교하였다.


Ⅳ. 분석결과와 해석
1. 건축행위 발생 필지 공간적 특성 분석

2018년 기준 서울시의 필지는 95만 4,649개이며, 필지 내 건물이 존재하는 필지는 49만 9,427개이다. 이 중 2015~2018년 3년간 건축행위(신증축, 용도변경, 신증축 및 용도변경)가 발생한 필지는 3만 344개로 약 6.1%를 차지한다(<그림 4> 참조). 필지 내 건물용도 변경 없이 건물면적만 증가하는 신증축 건수는 9,994건, 건물면적 변경 없이 건물용도만 변경되는 용도변경은 7,418건, 건물 용도변경과 건물면적도 증가한 건축행위는 1만 2,932건 발생하였다.


Figure 4. 
Status of building construction

건축행위가 발생한 필지와 그렇지 않은 필지의 특성을 비교하기 위하여 독립성검증(x2검증)과 평균차이검증(T-test)을 수행한 결과는 다음 <표 3>과 <표 4>와 같다. 독립성검증은 건물 주용도, 상권, 지구단위계획구역, 용도지역에 따라 건축행위 발생 차이를 확인하기 위함이다. 분석결과 Pearson x2값은 각각 8,244.857, 878.181, 271.143, 1,070.048이고 p-value는 모두 0.00으로 유의수준 1% 이내에서 상권, 지구단위계획구역, 용도지역, 건물 주용도에 따라 건축행위 발생 유무는 통계적 차이가 있다. 또한 건축행위 발생 필지와 그렇지 않은 필지 간에는 근린특성 중 필지 주변 건물밀도를 제외한 나머지 변수의 평균값이 유의수준 10% 이내에서 통계적 차이가 있다(<표 4> 참조).

Table 3. 
Comparative analysis between parcel with building construction and not occurrence(Nominal variables)


Table 4. 
Comparative analysis between parcel with building construction and not occurrence (continuous variables)


건물 주용도 측면에서 건축행위는 단독주택 건물용도에서 가장 많이 발생하였고, 건축행위 미발생 필지와 비교하면 업무시설, 교육연구시설에서 상대적으로 건축행위 발생 비율이 높다. 한편, 골목상권이 발달상권보다 건축행위발생 비율이 높으며 용도지역 측면에서 건축행위의 약 87%가 주거지역에서 발생하고, 특히 제2종일반주거지역에서 가장 많이 발생한다. 즉 건축행위를 함에 있어 개인 개발자는 상대적으로 건물 규모가 작은 단독주택과 어느 정도 상업시설이 활성화된 상권을 선호함을 의미한다. 제2종일반주거지역의 경우, 민간의 종상향 요구와 재산권을 증대하고자 하는 용도지역이기에(조윤성·이승일, 2018) 해당 용도지역에서의 건축행위가 가장 많이 발생하는 것으로 해석된다. 한편, 판매영업시설, 업무시설에서의 건축행위 발생 비율이 높은 것은 개인의 입지수요에 따른 행위가 아닌 해당 필지 내에서 추가적인 건물 증설에 따라 나타난 결과로 판단된다.

건축행위가 발생한 필지는 발생하지 않은 필지에 비해 상대적으로 연면적, 지가, 필지크기가 크고 세대 및 가구수, 건축연도가 낮다(<표 4> 참조). 큰 규모의 건축물, 넓은 토지면적, 높은 지가, 오래된 건축물에서 건축행위가 주로 발생하는 것은 추가적인 개발의 가능성, 경제적 가치 기존 건축물에 비하여 개선 여지가 크기 때문이다. 한편, 세대수와 가구수가 낮은 필지에서 건축행위가 발생하는 것은 주거용 필지, 특히 다세대주택과 다가구주택에서는 건축행위 발생 가능성이 낮음을 의미한다.

입지특성 측면에서 건축행위가 발생한 필지는 공원·수계·고속화도로로부터 멀리 떨어져 있지만, 고도가 낮고 도심·지하철역과 가까우며 버스노선 밀도가 높은 특성을 갖는다. 이는 개인 개발자가 건축행위를 결정함에 있어 자연·환경적 여건보다 도심접근성과 대중교통 이용가능성을 고려하는 것으로 볼 수 있다. 필지의 연면적 및 지가가 주변 반경 400m 내 평균보다 클 경우 건축행위가 발생하고, 건물이 주변 평균보다 노후한 경우 건축행위가 발생하는 것은 해당 필지가 주변보다 개발규모가 크고 경제적 가치가 높으나 노후된 건물을 중심으로 건축행위가 발생하는 것으로 해석된다.

2. 건축행위 유형별 공간적 특성 분석결과

건축행위 유형별로 행위가 밀집하여 발생한 지역의 공간적분포 차이를 확인하기 위하여 Point Density(이하 PD)를 산정한 결과는 <그림 5-8>과 같다. PD는 ArcGIS의 공간분석 툴이며, 각 포인트를 중심으로 주변 이웃의 포인트 수를 합산하고 면적으로 나눠줌으로써 밀도지표를 산출하는 분석방법으로(Allen, 2016) 건축행위가 밀집하여 발생한 지역을 확인할 수 있다. 모든 유형의 건축행위가 발생한 필지의 PD 결과는 서울시 전역으로 고르게 분포한 반면, 건축행위 유형별 결과는 다소 차이가 있다. 신증축 발생밀도는 관악구, 동작구 일대에서 가장 높고, 일부 외곽지역(강북, 중랑, 은평구)의 발생밀도가 중심지역(중구, 종로구, 강남구, 영등포구)보다 상대적으로 높다. 용도변경의 발생밀도는 한양도성(중구, 종로구), 강남구, 마포구, 용산구와 같은 도심지역에서 높다. 신증축과 용도변경이 동시에 일어난 행위는 서울시 외곽지역인 강서구, 금천구, 강동구, 광진구, 중랑구, 은평구 일대에서 많이 발생하였다. 이러한 결과차이는 건축행위 유형에 따라 개발 결정 시 고려하는 도시 공간적 특성이 다를 수 있음을 의미한다.


Figure 5. 
All Building Construction PD


Figure 6. 
NE PD


Figure 7. 
CU PD


Figure 8. 
NWC PD

건축행위 유형별 건축행위가 발생한 필지의 공간적 특성 차이를 분석하기 위하여 독립성검증(x2검증)과 일원배치분산분석(ANOVA)을 수행한 결과는 다음 <표 5>와 <표 6>과 같다. 독립성검증의 검정통계량인 Pearson x2값은 각각 5,638.595, 1,620.878, 908.83, 2,782.841이고 p-value는 0.000으로 유의수준 1% 이내에서 건물 주용도, 상권, 지구단위계획구역, 용도지역에 따라 건축행위 유형별 발생유무는 통계적 차이가 있다. 한편, 집단 간 차이의 효과크기를 나타내는 파이와 Cramer의 V값은 건축행위 발생유무 간 차이 결괏값보다 크다. 이는 건물 주용도, 상권, 지구단위계획구역, 용도지역별 건축행위 발생유무 간 차이보다 건축행위 유형 간 발생유무 차이가 크다는 것을 의미한다.

Table 5. 
Comparative analysis of building constrution types (Nominal variables)


Table 6. 
Comparative analysis of building constrution types (Continous variables)


신증축, 신증축 및 용도변경은 단독주택 건물용도에서 과반수 발생하였으나 용도변경은 근린생활시설 33.5%, 단독주택 32.4% 비율로 발생하였고 특히 타 건축행위에 비하여 상대적으로 업무시설에서 발생한 비율이 높다(<표 5> 참조). 건물의 규모가 증가하는 신증축, 신증축 및 용도변경은 건물규모가 작은 단독주택을 중심으로 발생하는 경향이 있으나 건물의 규모 증가 없이 용도만 변경되는 경우, 하위용도군에 속하는 주거업무시설군, 근린생활시설군을 중심으로 발생하는 경향이 있다. 발달상권과 지구단위계획구역에서의 용도변경 비율은 각각 21.7%, 29.4%로 상대적으로 상권이 활성화된 지역이나 도시 관리지역에서는 건물규모 증가가 없는 용도변경이 발생할 가능성이 높다. 용도지역별 건축행위 발생비율을 보면, 주거지역에서 신증축 90.8%, 용도변경 74.9%, 신증축 및 용도변경 91.2%로 대부분 주거지역에서 발생하였다. 세부적인 용도지역별로 신증축, 신증축 및 용도변경이 발생한 비율은 유사한 반면, 용도변경은 제2종·제3종일반주거지역에서 발생비율이 44.3%와 18.3%로 타 건축행위 발생비율보다 낮고, 일반상업지역에서 발생한 비율은 17.8%로 타 건축행위 발생비율보다 높다. 즉 건축행위는 대부분 주거지역을 중심으로 발생하는 경향이 있고 용도변경의 경우 일부분 상업지역에서의 발생 가능성이 있다.

건축행위 유형별 연속형 변수의 평균차이를 분석하기 위하여 일원배치분산분석(Oneway-ANOVA) 결과, 필지특성, 입지특성, 근린특성 관련 18개 변수 모두 유의수준 1% 내에서 건축행위 유형 간에는 공간적 특성이 통계적으로 차이가 있으며, 각 건축행위 유형 간 차이에 관한 세부적 결과는 <표 6>과 같다. 건축행위 유형 간 평균의 차이가 모두 있는 변수는 수계까지 거리, 고도, 도심까지 거리, 건물밀도, 주변대비 연면적 비율이다. 즉 신증축, 용도변경, 신증축 및 용도변경 각 행위는 수계까지 거리, 고도, 도심까지 거리, 건물밀도, 주변대비 연면적 비율에 따라 발생 가능성이 다름을 의미한다. 도심 인근지역과 필지 주변의 건물밀도가 높을 경우 용도변경이 발생할 가능성이 가장 크고, 신증축 및 용도변경의 발생 가능성이 가장 낮다. 주변과 비교하여 상대적으로 건물규모가 작을 경우 신증축 및 용도변경 발생 가능성이 크지만, 주변과 비교하여 규모가 클 경우 용도변경의 발생 가능성이 높다.

한편, 신증축, 신증축 및 용도변경이 발생한 필지 간에는 연면적, 세대수, 건축연도, 공시지가, 공원까지 거리, 지하철역까지 거리, 지하철노선 수, 버스노선 밀도, 주변 대비 지가비율, 주변 대비 건축연도비율은 통계적으로 평균 차이가 없다(<표 6> 참조). 이는 건물의 규모 증가뿐만 아니라 용도변경까지 동반하는 행위가 단순히 건물의 규모를 증대하는 행위와 일부 유사한 특징을 갖는다고 할 수 있다.

각 건축행위가 발생한 필지의 세부적 공간적 특성으로 신증축은 타 건축행위에 비하여 평균적으로 필지크기가 크고 수계까지 거리가 가까울수며 고도가 높고 고속화도로로부터 멀리 떨어진 필지에서 주로 발생하는 경향이 있다. 용도변경은 건물의 규모가 크고 세대수가 많으며 최근 지어진 건물에서 공시지가가 높은 필지와 공원 및 수계로부터 멀리 떨어져 있는 반면, 도심 및 지하철역으로부터는 근접해 있을 뿐만 아니라 지하철노선 수 버스노선 밀도가 높은 필지에서 발생 가능성이 높다. 또한, 필지 주변 건물밀도는 낮으나 주변에 비하여 연면적이 크고 지가가 높으며 최근에 지어진 건물일수록 용도변경이 발생한다. 신증축과 용도변경이 동시에 일어나는 필지는 가구수가 많고 도심까지 거리가 멀리 떨어져 있으며, 필지주변 건물밀도가 높고 주변 대비 연면적 비율이 낮아 주변에 비하여 규모를 증대할 수 있는 가능성이 있는 필지에서 발생할 가능성이 높다.


Ⅴ. 결 론

최근 도시개발의 패러다임이 공공주도의 대규모개발 중심에서 개인주도의 소규모개발로 전환되고 있음에도 불구하고, 미래도시개발 관리측면에서 소규모개발과 관련된 연구는 활발히 이루어지지 않았다. 이 연구는 서울시를 대상으로 건물이 존재하는 모든 필지에 대하여 건축물대장 층별개요 자료를 구축함으로써 건물단위의 면적증가뿐만 아니라 개별층 단위의 용도변경 변화를 확인하였다. 또한 건축행위 유형을 신증축, 용도변경, 신증축과 용도변경이 동시에 발생한 필지로 세분화하여 건축행위가 발생한 필지의 공간적 특성을 비교분석하였다.

연구의 주요결과와 시사점을 요약하면 첫째, 건축행위가 발생한 필지와 건축행위가 발생하지 않은 공간적 특성은 차이가 있다. 건축행위는 단독주택 건물용도, 제2종일반주거지역에서 많이 발생한다. 또한 개발의 규모가 크고, 경제적으로 가치가 있는 필지에서 발생하며, 환경적 요인(공원·수계)보다 도심, 지하철역 접근성, 버스노선과 같은 교통요인에 영향을 받는다. 이러한 결과는 기존연구(조윤성·이승일, 2018; 윤병훈·남진, 2014)와 유사하다. 건축행위는 단순히 법적 허가기준 충족에 의해서만 발생하는 것이 아니라 개인 개발자 수요특성이 있음을 실증한 결과이다. 2030 서울도시기본계획에 따르면, 도시는 끊임없이 변화하며 시민의 필요(need)도 변화하고 있기에 공공은 변화에 능동적이고 유연하게 대처하기 위한 분석을 통한 모니터링이 필요함을 강조하고 있다. 이 결과는 향후 도시개발수요 관리 측면에서, 소규모개발의 수요가 높은 지역에 대한 개발밀도 관리와 난개발을 선제적으로 대응할 수 있는 자료로 활용될 수 있다.

둘째, 건축행위 유형에 따라 행위가 발생한 필지의 공간특성은 차이가 있다. 용도변경이 발생한 필지는 타 건축행위보다 뚜렷한 공간적 특성 차이를 보이는 반면, 건물 면적이 증가하는 신증축 행위와, 용도변경과 동시에 면적이 증가하는 행위가 발생한 필지 간에는 공간적 특성이 유사하다. 이 분석결과는 필지별 층별개요 자료를 구축하였기 때문에 도출가능하였고, 건축행위 유형별 개발수요 관리를 위한 공간계획 측면에서 시사점을 제공한다. 건축행위를 관리하기 위한 지역에 대하여 건축행위 전체에 대한 일률적인 접근이 아닌 건축행위 유형에 따른 특성의 차이를 인지하고 차등적인 접근을 통하여 소규모개발 수요를 효율적으로 관리할 수 있을 것이다.

셋째, 건축행위 유형별 행위가 발생하는 필지의 공간적 특성으로 용도변경은 타 건축행위에 비하여 근린생활시설, 업무시설, 발달상권, 지구단위계획구역, 일반상업지역에서 다수 발생한다. 또한 건물의 규모, 경제적 가치가 주변과 비교하여 상대적으로 높고 도심접근성과 교통이 양호한 지역에서 용도변경이 많이 발생한다. 한편, 신증축, 용도변경을 동반한 신증축은 세대수, 가구수가 많고 노후된 건물, 필지크기가 큰 곳에서 발생한다. 이러한 결과는 건축행위 유형별 개발을 야기하는 공간적 특성을 규명하는 기초연구로서 의미를 지니며 개별 필지의 공간적 특성을 기반으로 향후 개발계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변환경과의 조화를 고려한 차별적인 방안을 마련할 수 있을 것이다.

넷째, 대규모 도시공간 데이터를 활용하여 서울시 개별 필지에 대한 방대한 자료를 구축한 점도 중요한 연구결과라 할 수 있다. 최근 도시 빅데이터에 대한 활용가능성 및 중요성이 강조되고 있으며, 이와 관련하여 정부는 스마트시티 관련계획과 생활 SOC(social overhead capital)사업을 적극 추진하고 있다. 이를 실현하기 위해선 개별 필지단위의 상세한 정보가 필요한데, 이 연구에서 활용한 필지기반 데이터 구축방법론을 토대로 상세한 도시정보 구축이 가능하며, 향후 도시의 미시적 공간을 대상으로 하는 다양한 계획을 지원할 수 있을 것으로 기대한다.

이 연구는 미래도시개발의 주를 이룰 것으로 예상되는 소규모 필지단위의 개발을 다루었다는 점에서 큰 의미를 갖는다. 한편, 개발은 일반적으로 개발로 인한 기대이익이 개발비용과 현재 상태의 기대이익보다 클 경우 발생한다. 그러나 개발자의 현재 상태 및 개발로 인한 기대이익과 관련한 데이터를 구득하기 어려우며, 특히 필지단위 개발은 개인 의지에 따른 개발이 있음에도 불구하고 이를 고려하기에는 한계가 있다. 이 연구는 3년간 발생한 필지변화를 연구대상으로 삼았으나 향후에는 다양한 시점을 고려한 연구, 건축행위를 발생시키는 요인에 대한 인과관계연구, 소규모개발을 예측 및 검증하기 위한 연구가 이루어질 필요성이 있다.


Notes
주1. 페리는 근린주구이론에서 초등학생의 보행거리를 고려하여 근린의 반경을 400m로 제안하였다(이상호·박소임, 2015; 정성원·여홍구, 2010; 황희돈·김찬호, 2008). 도보거리에 대하여 일관성 있는 정의가 없고, 거주자 특성 및 필요시설에 따라 거주자가 느끼는 생활권의 인식범위는 차이가 있다. 하지만 400m 거리는 보행연구에서 가장 많이 사용된 거리이다(Colabianchi et al., 2007; Kim et al., 2017). 이 연구에서는 400m 반경을 기준으로 근린특성 자료를 구축하였다.

Acknowledgments

이 연구는 국토교통부 국토교통기술촉진연구사업(19CTAP-C152002-01)과 한국연구재단 이공학개인기초 기본연구(NRF-2019R1F1A1057203)의 지원을 받아 수행되었습니다.


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