서울시 1인 가구 주거이동량과 소형주택 재고량의 지역별 차이 분석

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 1인 가구 주거이동 및 소형주택에 관한 선행연구

Ⅲ. 서울시 1인 가구 주거이동과 소형주택 재고 현황

1. 1인 가구 수 및 비율 변화

통계청의 인구총조사에 따르면 서울시 1인 가구는 2010년 85.2만 가구로 전체 가구의 24.5%를 차지하였으나 2019년에는 129.9만 가구로 전체 가구의 33.6%를 차지하여 서울시 3가구 중 1가구가 1인 가구인 것으로 나타났다(<Table 1> 참조). 이는 혼인 연령의 상승 및 미혼 가구 증가, 이혼율 증가, 배우자와의 사별 등 다양한 인구사회학적 요인으로 가구 분화가 이루어지고 있기 때문이다(변미리 외, 2008; 신미림·남진, 2011; 이재수·양재섭, 2013).

Table 1.

One-person households in Seoul

서울시 행정동별 평균 1인 가구 비율은 2010년 24.4%에서 2019년 33.3%로 8.9%p 증가한 것으로 나타났으며, 1인 가구 비율 변화의 공간적 분포를 보면 <Figure 1>과 같다.

Figure 1.

Changes in one-person households ratio from 2019 to 2010

비율적인 측면에서 1인 가구의 비율 변화가 큰 행정동은 전통적으로 상업·업무시설이 밀집한 도심 지역, 준공업지역 내 산업단지 배후 지역, 대학교가 지역 내 있거나 대학교 인근 지역, 대규모 개발사업을 추진한 지역에 해당하는 것으로 나타났다. 구체적으로 도심 지역에 해당하는 행정동은 중구 필동(18.4%p), 종로구 종로5·6가동(17.2%p), 영등포구 영등포동(17.0%p), 당산 제1동(14.3%p) 등으로 나타났고, 준공업지역 및 준공업지역의 배후 주거지역인 영등포구 대림제2동(20.8%p), 구로구 오류제1동(20.3%p), 금천구 가산동(16.1%p), 성동구 용답동(20.7%p), 성수2가제3동(15.4%p)으로 나타났다. 대학교 인근 지역은 관악구 중앙동(19.1%p), 마포구 연남동(18.8%p), 광진구 화양동(18.8%p), 동대문구 이문제1동(16.3%p) 등으로 나타났으며, 강서구 가양제1동(44.1%p)은 마곡 도시개발사업, 송파구 문정2동(43.8%p)은 동남권 유통단지조성사업을²⁾ 통해 상업·업무시설 및 오피스텔 등이 공급된 지역으로 나타났다.

양적인 측면에서 행정동별 평균 1인 가구 수는 2010년 2,009가구에서 2019년 3,063가구로 1,054가구 증가하였으며, 1인 가구 수 변화가 큰 지역은 대부분 행정동별 1인 가구 비율 변화도 큰 것으로 나타났다. 반면, 거주 가구 수가 작은 지역에 해당하는 종로구 종로5·6가동(640가구), 중구 필동(533가구), 성동구 성수2가제3동(955가구) 등은 1인 가구 수 변화에 비해 1인 가구 비율 변화가 큰 것으로 나타났다.

1) 서울시 1인 가구 주거이동

2010년부터 2019년까지 10년간 전국에서 서울로 전입한 가구는 총 7,042,142가구, 서울에서 전국으로 전출한 가구는 총 7,113,179가구로 전입가구가 전출가구보다 71,037가구 더 적은 것으로 나타났다. 전국에서 서울로 전입한 가구 중 1인 가구는 64.8%로 나타났고. 서울에서 전국으로 전출한 가구 중 1인 가구가 60.4%를 차지하는 것으로 나타나 1인 가구는 전국에서 서울로 전입한 가구가 서울에서 전국으로 전출한 가구보다 더 많은 것으로 나타났다(<Table 2> 참조).

Table 2.

One-person households residential mobility ratio status

연차별로 살펴보면 2010년 이후 서울시 전체 전출·입 가구 대비 1인 전출·입 가구의 비율은 증가하는 경향을 보인다. 1인 전입가구의 비율은 61.1%에서 2019년 70.7%로 증가하였고, 1인 전출가구의 비율은 57.8%에서 2019년 65.8%로 증가하였다. 서울시 일반가구의 순이동은 2019년을 제외한 모든 연도에서 전입가구보다 전출가구가 많은 (-)상태로 나타났다. 반면 1인 가구의 순이동은 10년 동안 전입가구가 전출가구보다 많은 (+)상태이고, 순이동 가구 수는 2010년 16,332가구에서 지속적으로 증가하여 2019년에는 49,141가구로 나타났다. 선행연구에서 밝혀진 바와 같이, 1인 가구는 독립적으로 생활하기 때문에 다른 가구유형에 비해 개인의 선호와 여건에 따라 탄력적으로 주거입지를 선택할 수 있는 능력, 즉, 주거이동성(residential mobility)이 높아 다인 가구에 비해 주거이동 비율이 높은 것을 현황을 통해 확인할 수 있다(신상영, 2010; Levien, 1998; 채정은 외, 2014).

2) 행정동별 1인 전입가구 현황

전입가구는 누적값이 아닌 매 시점마다 새롭게 발생하는 특성을 지녔기 때문에(하성규, 2010), 2010년부터 2019년까지의 10년간 총 전입가구 수의 연평균 값을 활용하였다.

2010년에서 2019년까지 서울시 행정동별 연평균 1인 전입가구는 1,056가구로 나타났다. 연평균 1인 전입가구가 가장 많은 행정동은 강남구 역삼1동(5,434가구)이며, 관악구 신림동(4,516가구), 관악구 청룡동(4,280가구), 대학동(3,920가구), 광진구 화양동(3,620가구), 관악구 행운동(3,268가구), 강남구 논현1동(3,262가구), 강서구 화곡제1동(3,232가구), 영등포구 영등포동(3,186가구), 관악구 서림동(3,163가구) 등의 순으로 나타났다(<Figure 2> 참조).

Figure 2.

Average of move-in one-person households from 2019 to 2010

연평균 1인 전입가구가 많은 행정동은 관악구, 동작구, 금천구, 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 서대문구, 마포구 등의 행정동에 클러스터화된 형태로 나타났고, 주로 도심 지역, 대학교 인근 지역에 해당하는 것으로 나타났다. 이처럼 연평균 1인 전입가구가 많은 행정동은 앞서 살펴본 1인 가구 수 및 비율 변화가 큰 지역과 대부분 유사한 것으로 나타났다.

한편, 연평균 1인 전입가구가 많은 행정동 중 강남구 역삼1동, 논현1동, 역삼2동, 삼성2동, 관악구 서림동, 대학동 등 전통적으로 1인 가구가 밀집된 행정동으로 논의되어 온 지역의 경우, 1인 가구 수 및 비율 변화가 모두 서울시 행정동 평균 이하로 나타나 연평균 1인 전입가구에 비해 1인 가구 수 및 비율 변화가 상대적으로 작은 지역으로 나타났다.

3. 소형주택 재고 현황

서울시 소형주택 재고 현황을 살펴보기 위해 서울시 행정동 단위에서 2010년 대비 2019년의 주택 총 재고³⁾ 증감량을 바탕으로 현황을 파악하였다. 소형주택 규모는 2장에서 선행연구를 통해 설정한 주거전용면적 60m² 이하인 주택을 대상으로 살펴보았다. 현황분석 자료의 경우, 서울시 단위에서는 통계청 국가통계포털에서 제공하는 주택의 종류 및 연면적 주택 통계자료를⁴⁾, 행정동 단위에서는 통계청 통계지리정보서비스에서 제공하는 집계구별 연건평별 주택 통계 자료를 활용하여 행정동을 단위로 합산하여 활용하였다.⁵⁾

1) 서울시 주택 유형·면적별 주택 재고 변화

서울시 총 주택 재고는 2010년 2,446,508호에서 2019년 2,953,964호로 507,456호가 증가한 것으로 나타났다(<Table 3> 참조). 2010년 대비 2019년의 주택유형별 주택 재고 비율을 살펴보면 다세대주택이 유일하게 8.2%p 증가하였고, 면적별 주택 재고는 60m² 이하와 60~85m² 주택 재고는 증가하였으나, 85m² 초과 주택 재고는 감소한 것으로 나타났다.

Table 3.

Changes in house type and area between 2010 and 2019

전용면적 60m² 이하 소형주택 재고는 2010년 908,969호에서 2019년 1,404,551호로 495,582호 증가하여 2019년 전체 주택 재고 대비 소형주택 재고의 비율이 47.5%를 차지하는 것으로 나타났다. 주택유형별 소형주택 재고 중 아파트의 비율이 2010년 58.5%에서 2019년 47.9%로 10.7%p 감소하였고, 다세대주택은 2010년 대비 15.6%p 증가하여 45.2%를 차지하는 것으로 나타났다. 다세대주택의 경우 소형주택 전체 재고 증감량의 73.7%로 가장 많은 비중을 차지하고 있는 것으로 나타나 소형주택은 10년 동안 다세대주택을 중심으로 공급이 이루어진 것을 확인하였다. 이는 공동주택인 다세대주택이 분양이 가능한 개발사업으로 경제적인 관점에서 수익성을 확보할 수 있기 때문이다(이정현·남진, 2020).

전용면적 60~85m² 주택 재고는 2010년 782,061호에서 2019년 905,218호로 123,157호 증가하였으며, 주택유형별로 살펴보면 주택 재고 중 아파트만 4.8%p 증가한 것으로 나타났다. 전용면적 85m² 초과 주택 재고는 2010년 755,478호에서 2019년 644,195호로 111,283호 감소한 것으로 나타났다. 주택유형별로는 아파트와 비주거용 건물 내 주택을 제외한 모든 주택의 비율이 감소한 것으로 나타났다.

2) 행정동별 소형주택 재고 변화

집계구별 연건평별 주택 통계를 바탕으로 서울시 전체 주택 재고를 살펴보면 2010년 2,391,652호에서 2019년 2,802,117호로 410,465호 증가하였고, 전체 주택 재고 대비 소형주택 재고 비율은 35.5%에서 46.4%로 증가한 것으로 나타났다. 행정동별 전체주택 재고 대비 소형주택 재고 비율은 평균 10.9%p 증가하였고, 공간적 분포는 <Figure 3>과 같다.

Figure 3.

Changes in small housing stocks ratio from 2019 to 2010

소형주택 재고 비율의 변화가 많은 행정동은 서울시 경계와 인접한 지역으로 대규모 주택 공급 사업을 추진한 지역, 다세대주택이 밀집한 지역 등에 해당하는 것으로 나타났다. 서울시 경계와 인접하고 대규모 주택 공급 사업을 추진한 행정동은 송파구 위례동(50.3%p), 강남구 세곡동(45.8%p), 서초구 내곡동(39.4%p), 강서구 공항동(32.7%p)으로 나타났다. 해당 행정동은 위례 택지개발사업, 서울강남 공공주택지구조성사업, 내곡 공공주택지구조성사업, 마곡 도시개발사업을⁶⁾ 통해 대규모 주택을 공급한 지역이다. 서울시 경계와 인접한 지역으로 다세대주택이 밀집한 행정동은⁷⁾ 중랑구 망우제3동(35.5%p), 금천구 시흥제5동(22.3%p), 광진구 중곡제4동(26.3%p), 은평구 갈현제2동(24.6%p), 구로구 개봉제3동(23.3%p) 등으로 나타났다.

행정동별 평균 소형주택 재고는 2010년 2,115호에서 2019년 3,133호로 1,019호 증가하였다. 행정동별 소형주택 재고 증가량은 구로구 오류제2동(7,397가구), 강서구 화곡제1동(6,760가구), 강남구 세곡동(5,592가구), 송파구 위례동(4,374가구) 등의 순으로 나타났다. 행정동별 소형주택 재고 증가량이 많은 지역은 소형주택 재고 비율의 변화가 많은 지역과 유사한 것으로 나타났다. 행정동별 소형주택 재고 증감량을 1인 가구 수 및 비율 변화를 바탕으로 살펴보면 다음과 같다. 소형주택 재고 증가량 상위 10% 지역은 행정동별 평균 1인 가구 수 변화가 2,219가구로 서울시 전체 평균인 1,054가구보다 2.1배 크고, 1인 가구 비율 변화는 9.4%p로 서울시 전체 평균 8.9%p와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 소형주택 재고 증가량 하위 10% 지역은 행정동별 평균 1인 가구 수 변화가 182가구이고, 1인 가구 비율 변화는 6.4%p로 모두 서울시 전체 평균 이하인 것을 확인하였다.

Ⅳ. 1인 가구 주거이동량과 소형주택 재고량 간 지역별 차이 분석

1. 포트폴리오 분석

이 연구는 서울시 행정동별 1인 가구 주거이동량과 소형주택 재고 증감량 간 차이를 유형화하기 위해 포트폴리오 분석을 수행하였다. 포트폴리오 분석은 경영·정책학 분야에서 제한된 자원을 효율적으로 투입할 영역을 도출하기 위해 기존의 현황을 일정한 기준에 따라 유형화할 때 활용되는 방법론으로(장명준·김태호, 2012; 조성호 외, 2015), 도시계획 분야에서는 이를 활용하여 토지이용, 에너지, 역세권, 상권과 같은 지역의 특성을 유형화한 연구가 다수 이루어져 왔다(신예철 외, 2011; 이주아 외 2012; 안영수·이승일, 2016).

포트폴리오 분석 설정의 틀은 다음과 같다. 첫째, 주택이라는 제한된 자원의 지역별 수요-공급 특성을 유형화하기 위해 X, Y축으로 각각 소형주택 재고량과 1인 가구 주거이동량을 설정하였다. 둘째, X축의 소형주택 재고량에는 행정동별 2010년 대비 2019년 소형주택 재고 증감량을, Y축의 1인 가구 주거이동량에는 행정동별 10년간 연평균 1인 가구 전입량을 설정하였다. 셋째, 각 변수별 규모의 차이를 보정하기 위해 각 행정동별 값을 Z-점수(Z-score)로 표준화하여 <Figure 4>와 같이 각 사분면을 구성하였다.

Figure 4.

Typization through portfolio analysis

이와 같은 정의를 바탕으로 서울특별시 424개 행정동을 포트폴리오 분석한 결과는 다음과 같다(<Figure 5> 참조).

Figure 5.

Regional distribution by portfolio analysis

1사분면은 1인 가구 전입량이 많고, 소형주택 재고 증감량도 많아 이 연구에서 Ⅰ유형으로 정의하는 114개 행정동으로, 구로구, 강서구, 동대문구, 은평구, 관악구, 강동구 등 서울시 경계 인근 지역에 주로 분포한다. 2사분면은 1인 가구 전입량이 많고, 소형주택 재고 증감량은 적어 이 연구에서 Ⅱ유형으로 정의하는 53개 행정동으로 종로구, 용산구, 동작구, 영등포구, 서초구 등 도심 내 주로 분포한다.

3사분면은 1인 가구 전입량도 적고, 소형주택 재고 증감량도 적어 이 연구에서 Ⅲ유형으로 정의하는 185개 행정동으로, 중구, 양천구, 성동구, 성북구, 송파구 등 도심 인근에 주로 분포한다. 4사분면은 1인 가구 전입량은 적고, 소형주택 재고 증감량은 높아 이 연구에서 Ⅳ유형으로 정의하는 72개 행정동으로 중랑구, 성북구, 성동구, 도봉구, 강동구 등 서울시 경계 인근 주거지 일대에 주로 분포한다.

2. 유형별 지역 특성 분석

1) 변수의 구성

유형별 지역 특성을 분석하기 위한 변수는 1인 가구 선행연구를 바탕으로 도출된 인구·가구 특성, 경제활동 특성, 주택 유형 특성, 접근성 특성, 도시계획 특성으로 구성했으며 구체적인 근거는 다음과 같다(<Table 4> 참조).

Table 4.

Variable Type and Description

인구·가구 측면에서 1인 가구의 주거 유입 특성을 살펴보기 위해 총 전입 인구 수를 설정하였고, 인구 거주 현황을 살펴보기 위해 1인 가구 수, 총 세대 수 변수를 설정하였다. 이는 Ravenstein(1885)의 연구 결과와 같이 한 지역의 주거이동량(유입·유출량)은 기본적으로 지역의 인구 규모와 비례하며, 인구의 유입량이 많은 지역일수록 1인 가구의 유입량도 늘어나는 특성을 지니고 있기 때문이다(홍성조 외, 2011; 조미현·송재민, 2020).

경제활동 측면에서 지역별 일자리의 규모와 특성을 살펴보기 위해 총 종사자 수와 사업체 규모별 소규모·중규모·대규모 사업체 종사자 비율 변수를 설정하였다. 또한, 경제활동 측면에서 서울의 1인 가구 유입 요인으로 주요한 대학 변수를 살펴보기 위해 행정동 내 대학 유무, 인접 행정동 내 대학 유무 더미 변수를 설정하였다. 이는 1인 가구가 소득 수준이 다인 가구에 비해 상대적으로 낮고, 고용 사정이 불안한 경향이 있으며, 직주근접 등 주거입지에서 직장과의 접근성을 선호하는 경향이 있기 때문이다(신미림·남진, 2011; 홍성조 외, 2011; 채정은 외, 2014).

1인 가구는 도시형 생활주택 등 다세대주택과 오피스텔·고시원 등 비주택 중심의 소형주택에 거주하는 경우가 많다(신상영·박지영, 2010; 홍성조 외, 2011; 이희연 외, 2011). 이에 주택 관련 변수를 세 가지 측면에서 세분화하였다. 주택의 유형별 특성을 살펴보기 위해 총 주택 재고량과 총 주택 재고량 대비 단독다가구 주택 비율, 다세대연립 주택 비율, 아파트 주택 비율, 영업건물 내 주택 비율, 비주택 비율 변수를 설정하였다. 또한, 이 연구의 주 목적인 소형주택의 면적별 특성을 살펴보기 위해 총 주택 재고량 대비 소형주택 비율과 총 소형주택 호수 대비 20m² 이하, 20m²-40m², 40m²-60m² 소형주택 비율 변수를 설정하였다. 이어서, 주택의 질적 특성을 살펴보기 위해 30년 이상 노후 주택 비율과 m²당 평균 공시지가 및 m²당 평균 전월세 임대료 변수를 설정하였다.

접근성 측면에서 대중교통 특성을 살펴보기 위해 행정동 면적 대비 역세권 면적의 비율 변수를 설정하였고, 편의시설 특성을 살펴보기 위해 전체 시설 대비 보건·건강 시설 비율, 문화·여가 시설 비율, 생활·편의 시설 비율 변수를 설정하였다. 이는 1인 가구가 주거입지 선택에 있어서 대중교통, 편의시설 등 지역의 접근성을 고려하는 경향이 있기 때문이다(신상영, 2010; 홍성조 외, 2011; 조미현·송재민, 2020).

도시계획 측면에서 도심으로의 접근성을 살펴보기 위해 서울생활권계획상 중심지 해당 여부 더미 변수와 중심지 인근 지역 더미 변수, 행정동별 3도심으로부터 평균 거리 변수를 설정하였다. 이는 1인 가구가 도심, 부도심 등 중심지에 밀집하는 경향이 있기 때문이다(변미리 외, 2008; 신상영, 2010; 채정은 외, 2014; 조미현·송재민, 2020).

기술통계량 해석을 위한 전제 조건인 자료의 정규성을 만족하기 위해서 평균 및 표준편차와 히스토그램을 표준정규분포와 비교하여 적합도를 검정하는 방법인 Kolmogorov-Smirnov 검정을 수행하였으며, 29개 변수 모두 p-value가 0.05보다 커 자료의 정규성을 만족하였다.

2) 지역 특성 분석 결과

최종적으로 포트폴리오 분석을 통해 도출된 Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ. Ⅳ 총 네 유형의 지역별 특성을 <Table 5> 기술 통계량에 근거하여 해석한 결과는 다음과 같다.

Table 5.

Variable characteristic and descriptive statistics

(1) Ⅰ유형 – 서울시 경계 인근 신규 주택 공급 지역

1인 가구 전입량이 많고, 소형주택 재고 증가량도 많은 Ⅰ유형은 구로구, 강서구, 동대문구, 은평구, 관악구, 강동구, 강남구 등 114개 행정동이 해당된다. 타 유형 대비 Ⅰ유형의 지역 특성을 그룹별 기술 통계량으로 살펴보면, 2010년 대비 2019년 총 인구 전입 수가 843.2명으로 가장 크게 감소했음에도 불구하고, 총 주택이 2,138.5호, 총 세대 수가 2,218.1가구로 가장 크게 증가했다. 또한 3도심으로부터의 거리가 10.5km로 평균 대비 멀리 위치하고 있음에도 불구하고, 2010년 대비 2019년 총 종사자 수가 2,400.3명 증가하였으며, 총 종자사 수 중 소규모 사업체 종사자 비율이 0.3%p, 중규모 사업체 종사자 비율이 1.2%p 서울시 평균보다 증가량이 높은 것으로 분석되었다. 또한, 소형주택 비율의 증가율이 19.3%p이며, 소형주택 중 20m² 이하 소형주택의 비율 증가량이 가장 높은 지역 특성으로 분석되었다. 이러한 분석 결과를 종합하면 Ⅰ유형은 서울시 경계 인근의 신규 주택 공급 지역으로 해석된다.

(2) Ⅱ유형 – 도심 내 1인 가구 주택 수요 지역

1인 가구 전입량이 많고, 소형주택 재고 증가량은 적은 Ⅱ유형은 종로구, 용산구, 동작구, 영등포구, 서초구 등 53개 행정동이 해당된다. 타 유형 대비 Ⅱ유형의 지역 특성을 그룹별 기술 통계량으로 살펴보면, 중심지에 해당할 경우가 0.2, 중심지 인근에 해당할 경우가 0.4로 네 유형 중 가장 높고, 3도심으로부터의 평균 거리 역시 9.3km로 네 유형 중 가장 가까이 위치하고 있는 것으로 분석되었다. 또한 2010년 대비 2019년 총 종사자 수 증가량이 3,746.2명으로 네 유형 중 가장 높은 것으로 분석되었다. 한편, 총 주택 수의 증가량이 평균 527.1호로 평균보다 적으나, 오피스텔 등 비주택 비율의 증가율이 6.2%p로 네 유형 중 가장 높은 지역 특성으로 분석되었다. 이러한 분석 결과를 종합하면 Ⅱ유형은 도심 내 1인 가구 주택 수요 지역으로 해석된다.

(3) Ⅲ 유형 – 도심 인근의 노후 주택 지역

1인 가구 전입량이 적고, 소형주택 재고 증가량도 적은 Ⅲ유형은 중구, 양천구, 성동구, 성북구, 송파구 등 185개 행정동이 해당된다. 타 유형 대비 Ⅲ유형의 지역 특성을 그룹별 기술 통계량으로 살펴보면, 2010년 대비 2019년 총 주택 수가 95.8호, 1인 가구 수가 448.9가구 증가하여 네 유형 중 가장 적었으며, 유일하게 총 세대 수가 43.9세대 감소한 것으로 분석되었으나, 중심지 인근에 해당할 경우가 0.4로 유형 중 가장 높고, 3도심으로부터의 평균 거리 또한 10.1km로 서울시 평균보다 가까운 것으로 분석되었다. 네 유형 중 2010년 대비 2019년 총 주택 재고 증가량이 95.8호로 가장 낮은 반면 다세대·연립 주택 비율 감소량이 4.8%p로 가장 적고, 소형주택 호수 비율 증가량이 3.5%p로 가장 낮은 것으로 분석되었다. 또한 30년 이상 노후 주택 비율의 증가량이 17.1%p로 가장 높으며, m²당 전월세 임대료의 증가량이 204.7만 원으로 유형 중 가장 적은 지역 특성으로 분석되었다. 이러한 분석 결과를 종합하면 Ⅲ유형은 도심 인근의 노후 주택 지역 특성을 지닌 지역으로 해석된다.

(4) Ⅳ 유형 – 서울시 경계 인근 다인 가구 주택 수요 지역

1인 가구 전입량이 적고, 소형주택 재고 증가량은 많은 Ⅳ유형은 중랑구, 성북구, 성동구, 도봉구, 강동구 등 72개 행정동이 해당된다. 타 유형 대비 Ⅳ유형의 지역 특성을 그룹별 기술 통계량으로 살펴보면, 2010년 대비 2019년 1인 가구 증가량이 955.6가구로 서울시 평균 대비 낮은 반면, 총 세대 수 증가량은 1372.2명으로 서울시 평균 대비 높은 지역으로 분석되었다. 또한, 단독다가구 주택 비율의 감소량이 -10.2%p로 서울시 평균 대비 높은 반면, 아파트 비율의 증가량이 3.2%p로 네 유형 중 가장 높은 지역으로 분석되었다. 중심지 및 중심지 인근 지역에 해당하는 경우가 각각 0.0, 0.1로 가장 적고 3도심으로부터의 거리가 11.7km로 네 유형 중 중심지 및 도심으로부터 멀리 떨어진 서울시 경계 인근에 위치하는 것으로 분석되었다. 또한, 2019년 대비 2010년 총 종사자 수 증가량이 986.8명으로 가장 적으나, 역세권 비율 증가량이 13%p로 네 유형 중 가장 높은 지역 특성으로 분석되었다. 이러한 분석 결과를 종합하면 Ⅳ유형은 서울시 경계 인근의 다인 가구 주택 수요 지역으로 해석된다.

Ⅴ. 결론 및 시사점

1인 가구가 급속하게 증가함에 따라 맞춤형 주택 정책의 새로운 수요자로 1인 가구가 주목받고 있음에도 불구하고, 지역적 차원에서 1인 가구의 주택 시장 내 공간적 불일치에 관한 연구는 여전히 부재한 실정이다. 이에 이 연구는 서울시 1인 가구 주택시장의 수요와 공급 간 상호 관계를 행정동 단위에서 유형화하고, 각 유형별 지역 특성을 종합적으로 분석하였다.

현황 측면에서 지난 10년간 1인 가구의 평균 전입량이 높은 지역을 살펴본 결과, 도심 인근, 대학가 주변, 다세대주택 밀집 지역 등으로 나타났으나 소형주택은 서울시 경계 인근에 많이 공급된 것으로 나타나, 지난 10년간 1인 가구의 주거이동과 소형주택 재고 증가 지역이 서로 불일치함을 확인하였다. 이러한 현황에 근거하여 서울시 내 지역별 1인 가구 주택시장의 공간적 불일치 현황을 포트폴리오 분석을 통해 네 가지로 유형화하고, 기술 통계량을 바탕으로 각 유형별 지역 특성을 해석한 결과는 다음과 같다.

첫째, 해당 지역에 주거를 원하는 1인 가구의 규모가 크고 소형주택의 공급량이 많아 주택의 수요와 공급 경향이 일치하는 Ⅰ유형은 총 세대수, 1인 가구 수, 총 주택 수, 다세대 연립주택 비율의 증감량이 타 유형 대비 가장 많은 특성을 지닌 지역 중심 인근 신규 주택 공급 지역으로 분석되었다.

둘째, 해당 지역에 주거를 원하는 1인 가구의 규모는 크지만 소형주택의 공급량은 적어 주택의 공급 대비 수요가 많아 불일치하는 Ⅱ유형은 3도심으로부터의 거리, 대규모 사업체 종사자 수, 오피스텔 등 비주택 비율의 증감량이 가장 많은 특성을 지닌 3도심 중심의 1인 가구 주택 수요 지역으로 분석되었다.

셋째, 해당 지역에 주거를 원하는 1인 가구의 규모가 적으며, 소형주택의 공급량도 적어 주택의 수요와 공급 경향이 일치하는 Ⅲ유형은 총 세대 수, 1인 가구 수, 총 주택 수, 다세대 연립주택 비율의 증감량이 가장 적고, 30년 이상 주택 비율의 증감량이 가장 많은 특성을 지닌 3도심 인근의 노후 주거 지역으로 분석되었다.

넷째, 해당 지역에 주거를 원하는 1인 가구의 규모는 적으나, 소형주택의 공급량이 많아 주택의 수요 대비 공급이 많아 불일치하는 Ⅳ유형은 3도심으로부터 거리가 가장 멀고, 총 조사자 수의 증가량이 가장 적지만, 아파트 비율의 증가량이 가장 많은 특성을 지닌 서울시 경계 인근 다인 가구 주거 지역으로 분석되었다.

이 연구는 서울시 내 지역적 차원에서 소형주택 공급과 1인 가구의 주거이동 간 공간적 불일치를 규명하기 위한 기초 연구로 의의가 있으며, 시사점은 다음과 같다.

첫째, 1인 가구의 주거 이동량은 많으나 소형주택 공급이 적은 Ⅱ유형의 경우, 다수의 선행연구에서 밝혀진 바와 같이 도심 내 위치하여 일자리가 집중된 전통적인 1인 가구 주택 수요 지역으로, 1인 가구의 직주근접을 유도하기 위해 지속적인 주택 공급이 요구된다.

둘째, 1인 가구의 경우 다인 가구에 비해 소득이 낮아 통근으로 인한 교통비 등이 고정적으로 지출될 경우 가처분 소득이 하락할 수 있다. 이러한 측면을 고려할 때 소형주택 공급이 많은 서울시 경계 인근 Ⅰ, Ⅳ유형 지역은 도시기본계획 측면에서 주택 공급과 일자리·산업 등 육성 방안을 연계할 필요성이 있다.

셋째, Ⅲ유형과 같은 도심 인근의 노후 주택 지역의 경우, 1인 가구의 주거 이동량은 적으나 향후 지역 내 주거환경 개선·정비를 통한 주택 공급 가능성이 높은 지역으로, 장기적인 측면에서 정비기본계획과 연계한 주택 공급을 유도할 필요성이 있다.

Acknowledgments

이 논문은 서울시립대학교 2019학년도 ‘기초·보호학문 및 융복합분야 R & D 기반조성사업’의 지원을 통해 수행되었음.

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