지구단위계획 수립 이후 북촌한옥마을의 가로특성별 토지이용 변화특성 분석

1. 연구의 배경 및 목적

서울시는 북촌을 보존하고 보호·유지하기 위해 2001년부터 북촌가꾸기 사업을 계획하고 시행하였다. 한옥마을의 복원이 시작되고 전통문화거리로 개발되면서 상업거리가 조성되었고, 유동인구가 늘어났다. 최근 북촌지역은 상업화·관광지화 되면서 많은 변화가 일어났다. 이런 변화로 주거공간에 상업·문화용도가 침투하여 토지이용 혼재 현상이 발생하고 있고 시간이 흐르며 변화의 폭이 커지고 있다. 북촌가꾸기 사업의 지속성 유지와 장기적 차원의 제도적·계획적 관리를 위한 도시계획 수립의 필요성이 대두되었고, 토지이용 측면에서 주거 공간에 다른 용도의 침투 및 혼재, 경관을 저해하는 건축물 난립 등 북촌 고유의 특성을 위협하는 요소들에 대한 제어가 필요함을 인지하였다. 북촌의 경관 특성 유지와 한옥주거지 보호를 위해 2010년 수립된 ‘북촌 제1종 지구단위계획구역 결정조서’는 북촌을 14개 구역으로 나누어 상업용도 등 비주거용도¹⁾를 제한적으로 허용하고 있다. 따라서 지구단위계획 실행으로 인한 변화 차이를 확인하고, 지구단위계획의 변경이 실제 가로특성별 토지이용의 변화에 어떤 영향을 미치고 있는지를 확인하여 북촌과 같은 역사문화지구의 지구단위계획 수립에 기초자료로 사용될 수 있어야 한다.

본 연구의 목적은 북촌 지구단위계획으로 용도규제가 바뀐 이후 가로특성별 토지이용의 변화특성을 분석하여 지구단위계획의 효과를 살려보고자 한다.

2. 연구의 내용 및 방법

본 연구의 공간적 범위는 서울시 종로구 북촌한옥마을로서 ‘북촌 제1종 지구단위계획’이 수립된 구역 중 주거용도 우세지역이지만 비주거용도가 우세지역인 6개 구역을 대상지로 선정한다. 시간적 범위는 북촌에 적용된 법제도와 정책 및 각종 계획이 적용된 시점을 기준으로 2001년부터 2015년까지 5년 단위로 구분한다.

본 연구에서 다루는 토지이용의 변화란 2010년 수립된 ‘북촌 제1종 지구단위계획구역 결정조서’를 기준으로 계획의 실행 이전과 이후 북촌의 주거공간에 비주거용도가 침투하여 바뀌는 현상에 초점을 둔다. ‘북촌 제1종 지구단위계획’의 용도규제 지침은 기존 북촌의 용도지역 및 용도지구를 변경사항 없이 유지하면서 제1종 일반주거지역 내 입지 가능한 용도를 기준으로 하되 구역별로 허용 용도를 세분화하고 있다. 구분된 구역에 대한 상업용도 등 비주거용도 허용 여부에 따른 2010년과 2015년의 차이변화는 분석의 중요한 기준이 된다.

연구의 과정 및 방법은 다음과 같다. 첫째, 2001년부터 2015년까지 북촌의 토지이용 변화를 5년 단위로 빈도분석 하였다. 둘째, 2010년 북촌 제1종 지구단위계획구역 결정조서의 규제 내용에 따라 구역을 세분 한다²⁾. 북촌 제1종 지구단위계획 시행 이전 시점인 2010년과 이후 시점인 2015년의 차이를 비교하여 토지이용의 변화와 세부 구역별로 차이를 분석한다. 셋째, 선정된 대상지의 가로위계, 가로폭, 가로형상 등 가로특성에 따른 변화 현상을 QGIS 프로그램을 사용해서 분석하였다. 넷째, 규제변화시기와 규제구역의 차이를 토대로 선정된 대상지에 대한 기존용도 분포의 변화 차이와 영향정도를 SPSS 20.0을 사용해서 분석하였다.

1. 북촌의 전체적 일반현황

1) 토지이용

북촌 제1종 지구단위계획 구역 전체에 대한 용도별 토지이용현황에 대해 2001년부터 2015년까지 빈도분석을 실시하였다. 북촌의 주거용도는 2010년까지 소폭 증가하다가 그 이후 감소하고 있다. 이는 주거기능이 약화되고 있다는 것을 나타내지만 북촌지역의 주거용도는 전체 65%이상으로 여전히 상당한 비중을 차지하고 있다. 소규모 상업용도는 2010년까지 1.3% 증가되었고, 문화용도는 0.4% 증가되었다. 하지만 소규모 업무용도는 2% 감소하였고, 기타용도는 0.5% 감소하였다. 그러나 2010년 이후 주거용도는 11.1% 감소하고, 소규모 상업용도는 6.3%, 문화용도는 1.1% 등 비주거용도의 증가가 크게 나타나고 있다(표 1. 참조).

Table 1.

Land Use by Bukchon Overall Use(Unit : %)

2) 가로특성 구분 및 대상지 선정

가로공간은 크게 위계별, 폭별, 형상별로 구분한다. 본 연구에서는 대상지 선정에 앞서 가로를 기능에 의한 위계별, 규모에 의한 폭별로 1차적으로 구분하고, 골목유형에 따른 가로형상별로 2차 구분하였다. 구분은 도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙 및 북촌 제1종 지구단위계획구역 결정조서에 구분해 놓은 가로특성을 함께 적용하였다(그림 1; 그림 2. 참조).

Fig. 1.

Street Hierarchy** Gim, E-J, 2015.Bukchon the First of District Unit Plan Zone Decision Reference Author Rewriting.

Fig. 2.

Street Width** Gim, E-J, 2015.Bukchon the First of District Unit Plan Zone Decision Reference Author Rewriting.

이 기준에 의해 북촌 제1종 지구단위계획구역의 도로는 보조간선도로, 집산도로, 국지도로, 소도로로 구분할 수 있다. 국지도로는 북촌 제1종 지구단위계획의 비주거용도 허용 여부에 따라 비주거용도 허용, 비주거용도 불허 국지도로로 구분하고, 소도로는 보차 허용, 보차 불허(보행) 소도로로 구분하여 연구대상지 가로를 모두 5개 그룹으로 구분한다. 또한 북촌의 가로형상은 조준범·최찬환(2003)의 연구기준에 따랐다(그림 3; 표 3. 참조).

Fig. 3.

Street Shape**** Cho, J-B & Choi, C-H, 2003.

Table 3.

Street Shape in Bukchon Hanok Village**

본 연구의 대상지는 변화가 많은 가회로를 중심으로 주거기능이 집중된 한옥주거지 밀집구역과 주거지 내부에 비주거용도의 침투 및 혼재된 인접구역이 있어 용도가 복합된 구역을 선정하였다(표 4; 그림 4. 참조). 대상지 경계는 동서방향으로 북촌길(폭12m)과 율곡로(폭35m), 남북방향으로 삼청동길(폭15~35m), 가회로(폭20m), 계동길(폭6m), 창덕궁길(폭8m)이 격자형으로 교차하여 중심을 이루고 있다. 내부 지역에는 6m이하의 미로처럼 얽힌 소가로망(골목길, 폭1.5~6m)이 분포한다. 연구대상지로 선정된 6개 구역은 북촌1구역, 북촌2구역, 북촌3구역, 가회로구역, 계동길구역, 북촌길 및 진입가로구역으로 세부현황은 <그림 5>와 같다.

Table 4.

Details by site area***

Fig. 4.

Site Location* * Gim, E-J, 2015.Bukchon the First of District Unit Plan Zone Decision Reference Author Rewriting.

Fig. 5.

Zoning Map* * Gim, E-J, 2015.Bukchon the First of District Unit Plan Zone Decision Reference Author Rewriting.

북촌의 주요 가로위계에 의한 토지이용 패턴을 전체적으로 살펴보면, 보조간선가로변 및 주요 보행자 통행 가로변을 중심으로 비주거용도 입지가 많으며, 내부국지도로 주변주거지에 비주거용도가 침투하여 토지이용 혼재가 이루어지고 있음을 알 수 있다.

2. 용도의 세분류 및 자료 구축

토지이용의 변화를 파악하기 위해 대상지 내에 나타나는 토지이용 용도를 세분류하는 작업이 필요하다. 북촌은 제1종 일반주거지역이지만 토지이용이 다양한 형태로 나타나고 있어서 건축법상의 용도를 다시 세분류 및 확인할 필요가 있었다. 본 연구에서는 건축법상 용도별 건축물 종류(법 제3조의 4)와 북촌 제1종 지구단위계획구역 결정조서를 기준으로 용도를 재분류하였다(표 5. 참조). 토지의 주 용도는 주거, 상업, 문화, 업무, 기타로 대분류하며, 규모 등을 고려하여 상업은 소규모 상업, 업무는 소규모 업무로 정의한다. 두 가지 용도 중첩 시 상업용도 목적이 크다고 판단된 항목은 소규모 상업용도로 분류하였다. 주거용도의 체험시설인 게스트하우스, 한옥호텔 등 숙박공간은 소규모 상업(일반)으로 분류하였다. 각종 공방은 문화용도 체험공간이지만 상업적 성격이 강하여 소규모 상업(공방)으로 분류하였다. 가회동 한씨 가옥, 이준구 가옥 등 문화재 지정 한옥은 문화용도로 분류하였다. 2001년, 2005년, 2010년의 용도분류기준에 의하여 주거복합이나 주상복합으로 분류된 항목은 상업용도가 주가 된 경우이므로 모두 2015년의 분류기준에 의하여 소규모 상업용도로 분류한다. 본 연구의 목적이 주거지 내 비주거용도 침투를 보려는 것이므로 직접적 관련이 적다고 판단되는 교육·공공·종교·의료 등의 용도는 본 연구에서 모두 기타로 분류한다.

Table 5.

Non-residential Use Classification

북촌 제1종 지구단위계획구역의 건축물 용도 자료는 서울시 건축물대장과 1·2차 현장조사, 각종 사업계획안을 사용하였다⁹⁾. 총 필지 수는 4,700개이며, 건축물 수는 2,658개이다. 본 연구의 연구대상지에 속한 건축물은 945개이다.

1. 토지이용 현황 및 변화특성

대상지의 용도별 토지이용 변화는 2001년부터 2010년까지는 큰 변화가 없었지만 지구단위계획으로 비주거용도를 허용한 후 변화가 발생하기 시작했다. 북촌은 과거부터 주거용도 우세지역이라 다른 용도에 비해 주거용도가 많은 것은 일반적 특성이다. 2010년 이후 주거용도가 16.4% 감소한 것으로 확인되어 이전에 비해 주거 이외의 용도가 많이 침투되었다고 볼 수 있다. 2010년 이후 소규모 상업용도는 9.2%, 문화용도는 3.5%, 기타용도는 1.3% 증가하였다. 특히 문화용도는 2001년과 2005년 시점에는 대상지 내에 없었지만 2010년 이후부터 분포하는데, 각종 매체를 통해 북촌이 집중 소개되는 시점과 일치한다고 볼 수 있다. 용도별 차이에 따라 북촌1구역과 북촌2구역, 북촌3구역은 주거용도 중심이고, 가회로구역과 계동길구역은 주거용도와 소규모 상업용도, 북촌길 및 진입가로구역은 소규모 상업용도중심 구역임을 확인할 수 있다(표 6. 참조).

Table 6.

Land use by District(Unit:%)

2. 가로특성별 토지이용 변화특성 분석

토지이용 변화의 특성분석은 대상지 구역별 토지이용 변화의 차이가 뚜렷하게 나타나기 시작하고 지구단위계획이 수립된 2010년과 지구단위계획의 영향을 받은 2015년 자료를 중심으로 차이분석을 실시했으며, 통계적 차이 검증은 카이제곱 검정을 실시했다.

첫째, 2015년 용도의 입지특성에 가로위계별 차이는(표 7. 참조) 통계적 유의확률 99.9%, 분할계수가 .345로 나타나 두 그룹의 변수는 효과크기가 중간이상으로 통계적 차이가 있다고 할 수 있다. 집산도로 주변은 2010년 대비 소규모 상업용도 15.8%, 문화용도 5.1% 차이로 증가하였으며, 이전에 없던 소규모 업무용도는 9.4%의 비율로 분포하고 있다. 국지도로 주변은 소규모 상업용도가 14.2% 증가하였고, 문화용도와 소규모 업무용도가 새롭게 분포하였다. 소도로 주변도 소규모 상업용도가 증가하였다. 2010년에 비해 위계가 높은 집산도로나 국지도로에 주거 이외의 용도가 많이 침투되었음을 알 수 있다. 주거용도는 가로위계와 상관없이 전체적으로 감소하였음을 알 수 있다.

Table 7.

Street Hierarchy * 2015 year use cross tabulation / Chi-square Test

둘째, 2015년 용도의 입지특성에 가로폭별 차이는(표 8. 참조) 유의확률 99.9%, 분할계수가 .293으로 나타나 두 그룹의 변수는 효과크기가 중간정도로 통계적 차이가 있다고 할 수 있다. 중로 주변은 2010년 대비 소규모 상업용도 15.8%, 문화용도 5.1% 차이로 증가하였으며, 이전에 없던 소규모 업무용도는 9.4%의 비율로 분포하고 있다. 소로 주변은 소규모 상업용도가 17.3% 증가하였고, 문화용도와 소규모 업무용도가 증가하였다. 골목길 주변은 주거용도의 감소만 있을 뿐 소규모 상업용도와 문화용도, 소규모 업무용도, 기타용도 모두 증가하였다. 주거용도는 가로폭과 상관없이 전체적으로 감소했음을 알 수 있다.

Table 8.

Street Width * 2015 year use crosst abulation / Chi-square Test

셋째, 2015년 용도의 입지특성에 가로형상별 차이는(표 9. 참조) 유의확률 99.9%, 분할계수가 .456으로 나타나 두 그룹의 변수는 효과크기가 큰 통계적 차이가 있다고 할 수 있다. 가로형상에 따른 용도 변화는 2010년 대비 전체적으로 주거용도는 감소하고 주거 이외의 용도는 증가한 것으로 나타났다. 가로형상별로 변화의 차이는 있지만 소규모 상업용도는 가로형·가지형·그물형·막힌골목형의 경우 10%이상 차이로 증가하였음을 알 수 있다. 이는 가로형상이 부정형이거나 나뭇가지 모양으로 연결되고 또는 뚫린 길이 발달해 있어 다른 공간으로 진입이 수월한 구역으로 유추할 수 있다. 문화용도는 대형필지형·고리형을 제외하고 대상지 구역 내에 증가하고 있음을 유추할 수 있다. 가회로 변에는 가로형 가로가 많은데, 가회로 변에는 실제 소규모 상업용도와 문화용도가 많이 분포되어 있고 소규모 업무용도도 증가하는 추세다. 그물형이 많은 북촌길과 가회로 교차로 근방은 독립적 필지와 진입로에서 직접 진입이 이루어지므로 소규모 상업용도가 입지하기에 유리한 가로형상을 가진 것으로 유추할 수 있다.

Table 9.

Street Shape * 2015 year use cross tabulation / Chi-square Test

종합적으로 보면, 이는 타 지역과 마찬가지로 북촌에서도 집산도로나 국지도로처럼 가로위계가 높을수록, 가로폭이 넓을수록 상업용도 침투가 많이 증가하고 있음을 알 수 있다.

3. 토지이용 변화 영향요인 분석

대상지 내 비주거용도 입지의 영향요인을 살펴보고자 북촌의 가로특성 및 기존 용도와의 이항로짓 회귀분석을 실시하였다. 우선 종속변수는 지구단위계획으로 비주거용도를 허용한 후 변화가 발생하였고, 영향요인을 보려고 함이므로 2015년 주거용도의 경우 0, 2015년 비주거용도(소규모 상업· 문화·소규모 업무·기타용도)의 경우 1로 코딩하여 변수로 사용하였다. 독립변수는 가로위계를 집산도로·국지도로·소도로-보차/보행으로 구분하고, 가로폭은 중로·소로·골목길로 구분하였으며, 가로형상은 가로형·가지형·격자형·그물형·대형필지형·막힌골목형·모서리분할형·T자형·고리형으로 구분하였다. 2010년 주거용도를 0, 2010년 비주거용도(소규모 상업·문화·소규모 업무·기타용도)를 1로 코딩하여 변수로 사용하였다¹⁰⁾.

Table 10.

Verification of Suitability of the Model

이항로짓모형은 0과 1로 되므로 종속변수의 결과 범위가 0과 1사이의 확률로 나타나며 조건부 확률 분포가 아닌 이항 분포를 따른다. 이항로짓모형 분석결과는 다음과 같다(표 10; 표 11. 참조). 모형은 35.6%의 설명력을 갖는다.

Table 11.

Land use change impact factor Result of Binary Logistic Regression Analysis (N=945)

첫째, 이항로짓모형에 의하면 2010년의 기존용도가 비주거용도일 때와 가로위계가 낮을 때 독립변수의 계수값이 (+)의 값으로 나타나 비주거용도의 침투가 많이 일어나고 비주거용도로의 변화에 가장 큰 영향을 미친다.

둘째, 가로폭이 좁은 골목길의 경우에도 계수값이 (-)의 값으로 나타나 비주거용도의 침투가 많이 일어나고 비주거용도로의 변화가 많이 일어남을 알 수 있었다. 가로형상의 경우에도 (-)의 영향으로 나타나 부정형의 유형에서 비주거용도 변화가 활발히 일어남을 유추할 수 있는데, 북촌의 경우 남아있는 옛길 주변으로 비주거용도가 증가하고 있다고 해석할 수 있다. 실제 계동길이나 가회로의 골목길 주변은 비주거용도의 침투가 많이 일어나 변화가 다양하게 일어나고 있는 것을 확인할 수 있다.

셋째, 독립변수 중 2010년 비주거용도(+)2.402>가로위계(+)2.064>가로형상(-)1.389>가로폭(-)0.089 순으로 영향력을 나타내고 있음을 알 수 있다.

이상을 요약하면 2010년 지구단위계획을 수립하면서 주거용도와 비주거용도로 나눌 때 비주거용도 우세지역은 비주거용도로 구분하여 이에 따른 영향이 가장 큰 것으로 볼 수 있다. 따라서 지구단위계획 수립 시 용도규제의 변경에 따른 가로특성별 토지이용의 변화특성에 따른 지구단위계획의 효과를 보려면 해당 지역 및 인근 지역의 토지이용을 고려한 토지이용계획을 고려해야 한다.

본 연구에서 북촌의 토지이용 변화를 시계열적으로 확인하였다는 것과 지구단위계획이 실제 토지이용 변화의 영향요인임을 확인한 점은 의미가 있다. 향후 북촌처럼 상업화·관광지화 되가는 다른 주거 밀집지역과 보존지역의 토지이용 변화에 따른 관리방향을 제시하는 틀로서 도움이 될 것이다.